Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 1/Section 5, 22 avril 2026, n° 26/00429

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 26/00429 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4JKO

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 AVRIL 2026
MINUTE N° 26/00766
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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 19 mars 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La SCI BLABLAFAC,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Laetitia GIAMMICHELE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : EV

Monsieur [U] [J],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Laetitia GIAMMICHELE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : EV


ET :

La SCCV [Adresse 2],
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0301

La SMABTP, en qualité d’assureur de la société EAGC,
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Maxime LEBLANC de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0087



La société ALBINGIA, en sa qualité d’assureur CNR de la SCCV [Adresse 2],
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Stéphane LAUNEY de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 133

La société 2R ISOLATION,
dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

La société ARBAN,
dont le siège social est sis [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

La société SPCV SOCIETE PLOMBERIE CHAUFFAGE VENTILATION,
dont le siège social est sis [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

La société SRDS,
dont le siège social est sis [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

La société SPERY,
dont le siège social est sis [Adresse 10]

non comparante, ni représentée

La société EAGX,
dont le siège social est sis [Adresse 11]

non comparante, ni représentée







EXPOSE DU LITIGE

 La SCCV [Adresse 2] a fait réaliser, en qualité de maître d’ouvrage, une opération de construction d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] » sur un terrain situé [Adresse 13] à [Localité 1]. Sont notamment intervenus à l'acte de construire :
- pour la maîtrise d’œuvre d’exécution, la société EAGX, assurée auprès de la SMABTP ; 
- pour la réalisation des lots « Fondations profondes » et « Gros œuvre », la société EUROBAT assurée auprès de la SMABTP ; 
- pour la réalisation des travaux du lot « Menuiseries Extérieures », la société ARBAN GROSFILLEX ; 
- pour la réalisation des travaux des lots « Chauffage / Ventilation » et « Plomberie / Sanitaires », la société SPCV assurée auprès de la SMABTP ; 
- pour la réalisation des travaux du lot « Serrurerie / Métallerie », la société SRDS assurée auprès de la SMABTP ; 
- pour la réalisation des travaux des lots « Carrelage / Sols Souples / Peinture », la société SPERY assurée auprès de la SMABTP ; 
- pour la réalisation des travaux du lot « Ravalement / Bardage », la société 2R ISOLATION assurée auprès des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et MMA IARD.
 
La SCCV [Adresse 2] a souscrit une assurance « constructeur non réalisateur » (CNR) auprès de la compagnie ALBINGIA.
 
La déclaration d'ouverture de chantier est datée du 7 mars 2022 ; la réception des travaux est intervenue entre le maître d’ouvrage et les locateurs d'ouvrage le 19 juin 2024. 

Parallèlement, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, par acte authentique du 4 octobre 2022, la SCCV [Adresse 2] a vendu à la SCI BLABLAFAC, ayant pour associés Monsieur [U] [J] et sa tante, Madame [B] [J], un appartement de cinq pièces ainsi qu’un emplacement pour voiture automobile (lots 26 et 169) ; la livraison est intervenue le 25 juillet 2024 et le 2 août 2024 avec réserves et consignation du prix d'achat à hauteur de 5 %. Un constat établi par commissaire de justice a été dressé le 22 juillet 2024.

En l'absence de levée de l'ensemble des réserves, la SCI BLABLAFAC a chargé son conseil d'obtenir réparation, lequel a adressé au vendeur une mise en demeure le 31 juillet 2025, en vain.

Le 18 février 2026, la SCI BLABLAFAC et Monsieur [U] [J] ont fait assigner la SCCV [Adresse 2] à comparaître devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés aux fins de voir, sur le fondement des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, ordonner une mesure d'expertise judiciaire.

L'affaire a été enrôlée au répertoire général sous le numéro 26/00429.

Par assignation en intervention forcée du 25 février 2026, la SCCV CANAL STREET a fait assigner les locateurs d'ouvrage ayant participé à l'acte de construire et leurs assureurs pour qu'ils participent aux opérations d'expertise qui pourraient être ordonnées par le juge des référés.

L'affaire a été enrôlée répertoire général sous le numéro 26/00405.

À l'audience, pour une bonne administration de la justice, les deux affaires ont fait l'objet d'une jonction sous l'unique numéro 26/00429.

L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 19 mars 2026 et la décision mise en délibéré au 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignés dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, certains défendeurs n'ont pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Vu les conclusions des demandeurs et des défendeurs comparants ;

Vu les protestations et réserves formulées en défense ;

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Monsieur [U] [J]

La SCCV [Adresse 2] considère que Monsieur [U] [J] n'a pas qualité à agir dès lors qu'en qualité de gérant de la SCI BLABLAFAC, il n'a pas d'intérêt à agir, sauf à démontrer un préjudice personnel.

La partie demanderesse réplique que Monsieur [U] [J] a qualité et intérêt à agir dès lors qu'il a personnellement prêté 39.200 euros à la SCI BLABLAFAC en raison de ses difficultés financières du fait de l'absence de location du bien immobilier acheté auprès de la SCCV [Adresse 2].

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 

Conformément aux dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt à agir au sens des dispositions précitées ne se confond pas avec le bien fondé de l’action et n’implique pas une démonstration préalable de celui-ci.

En l’espèce, il ressort des relevés bancaires produits en pièce 10 par la partie demanderesse que Monsieur [U] [J] a réalisé de nombreux virements en faveur de la SCI BLABLAFAC. Si la preuve était rapportés que ces virements ont été nécessaires en raison d'une faute de la société de construction, toutes conditions devant être remplies, sa responsabilité pourrait être engagée à l'égard de Monsieur [U] [J].

En conséquence, la fin de non recevoir soulevée par la SCCV [Adresse 2] sera rejeté.

Sur la demande d’expertise

Pour s'opposer à la demande expertise, la SCCV CANAL STREET considère que l'action de la SCI BLABLAFAC est atteinte par la forclusion depuis le 2 septembre 2025 dès lors que la livraison de l'immeuble a été réalisée le 2 août 2024.

La partie demanderesse réplique que l’absence de levée des réserves constitue un manquement contractuel engageant la responsabilité du vendeur dont le délai pour agir est différent du délai de forclusion anal applicable seulement en matière de vices apparents.

Législation applicable

Conformément aux dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

C’est ainsi que le motif légitime s’analyse en un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Enfin, l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. 

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec. Justifie ainsi d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Enfin, il est rappelé que le vendeur en état futur d'achèvement est tenu à l'égard des acquéreurs et/ou de la copropriété : 
- de livrer un immeuble dans un délai déterminé, sur le fondement de l'article 1601-1 du Code civil, 
- des vices apparents et des défauts de conformités apparents sur le fondement de l'article 1642-1 du Code civil selon lequel le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. 
 - des défauts de conformités, non-apparents à la livraison, sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du vendeur en application de l'article 1604 du code civil, ce qui entraîne l'application du régime contractuel de l'inexécution 
- des vices cachés sur le fondement de la garantie décennale et biennale en application de l'article 1646-1 du code civil si les conditions d'application de ces garanties sont réunies, et à défaut, sur le fondement de la responsabilité pour faute prouvée en cas de désordres intermédiaires ; 
- des défauts d'isolation phonique en application du 3ème alinéa de l'article L. 111-11 du code de la construction et de l'habitation.

L'action en garantie prévue par l’article 1642-1 du Code civil en cas de vices de construction apparents doit, en application de l’article 1648, alinéa 2, être introduite dans l’année qui suit la date du plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

Toutefois, le délai de forclusion précitée n'est pas applicable à l'action qui a pour objet d'obtenir l'exécution de l'engagement contractuel pris par le vendeur d'immeuble à construire de réparer les désordres apparents apparus dans le délai de l'article 1642-1 du Code civil (voir en ce sens l'arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 29 octobre 2003, pourvoi n°00-21.597). Cet engagement ne résulte pas seulement de la mention du désordre sur le procès-verbal de prise de possession. Il doit être exprès, manifesté par un acte positif, par exemple une promesse écrite, un calendrier d’intervention d’entreprises. 

Réponse du juge des référés

En l’espèce, selon la SCI BLABLAFAC et Monsieur [U] [J], sur les 38 réserves retenues lors de la prise de possession des lieux, onze réserves n'ont pas été levées. Il ressort des pièces qu'ils produisent au soutien de leur demande mais également de leur assignation et de leurs dernières conclusions, que la demande d'expertise porte sur les réserves constatées lors de la livraison de l'appartement, objet du constat dressé par commissaire de justice le 22 juillet 2024. Ces réserves sont également celles qui ont fondé la mise en demeure adressée par leur conseil au promoteur le 31 juillet 2025.

À cet égard, force est de constater que la SCCV [Adresse 2] a contesté, par courrier du 21 octobre 2025, devoir faire procéder à la levée des réserves non levées estimant que les travaux étaient conformes. 

Dès lors que la partie demanderesse ne rapporte pas la preuve que la SCCV CANAL STREET se soit engagée à faire procéder à la levée des onze réserves litigieuses, il n'apparaît pas que la responsabilité pour faute de cette dernière puisse être engagée.

Par ailleurs, la SCI BLABLAFAC et Monsieur [U] [J] indiquent qu'ils ne souhaitent pas mettre en œuvre la garantie prévue au titre des désordres apparents laquelle apparaît manifestement forclose.

Pour l'ensemble de ces raisons, la preuve du motif légitime prévu à l'article 145 précité n'est pas rapportée.

En conséquence, la SCI BLABLAFAC et Monsieur [U] [J] seront déboutés de leur demande d'expertise. Par suite, la demande en intervention des locateurs d'ouvrage formulée par la SCCV [Adresse 2] est sans objet.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort du constat dressé par commissaire de justice le 22 juillet 2024 que l'appartement réceptionné par la SCI BLABLAFAC et Monsieur [U] [J] comportaient de nombreux vices apparents dont certains paraissent subsister encore.

Pour cette raison, les dépens seront laissés à la charge de la SCCV [Adresse 2].

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Condamnée aux dépens, la SCCV CANAL STREET sera également condamnée à indemniser la SCI BLABLAFAC et Monsieur [U] [J] au titre de leurs frais irrépétibles. Ces derniers sollicitent la somme de 2.000 euros à ce titre mais ne produisent aucun élément de nature à justifier leur demande telle que la convention d’honoraires conclue avec leur conseil. 

Cependant, la somme sollicitée n'apparaît pas, aux regards de la nature du dossier, disproportionnée. Par suite, il sera fait droit à leur demande dans son intégralité.

PAR CES MOTIFS 

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe,

RAPPELONS la jonction intervenue à l'audience entre les affaires inscrites au répertoire général sous les numéros 26/405 et 26/429, sous l’unique numéro 26/429 ;

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV [Adresse 2] tirée du défaut de qualité à agir de Monsieur [U] [J] ;

Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, 

DONNONS acte des protestations et réserves formulées en défense ;

DEBOUTONS la SCI BLABLAFAC et Monsieur [U] [J] de l'ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SCCV [Adresse 2] à verser à la SCI BLABLAFAC et Monsieur [U] [J] la somme globale de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCCV [Adresse 2] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 AVRIL 2026.

LA GREFFIERE

Tiaihau TEFAFANO
LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN