notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 27 avril 2026, n° 25/01128

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 22 avril 2013, Monsieur et Mme [H], aux droits desquels vient la S.A.R.L. [H], ont donné à bail commercial meublé à la S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation, aux droits de laquelle est venue la S.A.S. PV Residences & Resorts France, un appartement dépendant de la [Adresse 4] [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 5], soit le lot n°0046-01.

Le bail a été consenti pour une durée de 11 ans à compter du 30 avril 2013 afin qu'y soit exercée une activité commerciale d'exploitation d'une résidence de tourisme ou para-hôtelière de résidence de loisirs consistant en la location dudit local meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 3 010 euros en principal, payable en numéraire à terme échu au plus tard dans les 30 jours suivant la date d'arrêté du loyer (30 avril).

Par un traité d'apport partiel d'actif du 16 décembre 2020, la S.A.S. PV Residences & Resorts France a apporté à la S.A.S. [A] et Vacances Investissement 60 sa branche complète et autonome d'activité d'exploitation touristique de résidences « [Adresse 7] », laquelle inclut le fonds de commerce d'exploitation de la [Adresse 8] exploitée [Adresse 6] à [Localité 5] sous l'enseigne [A] et Vacances. Cet acte a été publié au BODACC le 22 décembre 2020.

Le traité d'apport partiel d'actif précité ainsi que le changement de dénomination sociale de la S.A.S. [A] et Vacances Investissement 60, devenue la S.A.S. PV Exploitation France, ont été publiés le 19 mars 2021 au journal hebdomadaire d'annonces légales et d'information judiciaire.

La S.A.S. PV Residences & Resorts France a également changé de dénomination sociale et est devenue la S.A.S. PV Holding.

Par acte de commissaire de justice signifié en 2023 à une date non précisée, la S.A.R.L. [H] a fait délivrer à la S.A.S. PV Holding un congé à effet au 30 avril 2024 avec offre de renouvellement à compter du 1er mai 2024, en proposant un loyer annuel en renouvellement à la somme 4 178 euros hors taxes et hors charges et en refusant de prendre à sa charge tout travaux de rénovation du bien pour la nouvelle période du bail à venir, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

La locataire n'a pas répondu à cet acte.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 avril 2024, la S.A.R.L. [H] a donné congé à la S.A.S. PV Holding pour le 31 décembre 2024 en lui refusant le renouvellement du bail et lui offrant une indemnité d'éviction.

Par courrier du 14 mai 2024, la S.A.S. PV Exploitation France a répondu à la bailleresse qu'elle avait évalué l'indemnité d'éviction à la somme de 59 446 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la S.A.R.L. [H] a assigné la S.A.S. PV Exploitation France devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir à titre principal valider le congé avec refus de renouvellement, ce sans versement d'une indemnité d'éviction.

À l'issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 15 septembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie en juge unique du 3 février 2026 et mise en délibéré au 27 avril suivant.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 5 mai 2025, la S.A.R.L. [H] demande au tribunal :

À titre principal,
- de déclarer le congé délivré le 22 avril 2024 opposable à la S.A.S. PV Exploitation France,
- de prononcer la validité du congé avec refus de renouvellement signifié le 22 avril 2024 par elle et ce, au 31 décembre 2024, sans paiement d'une indemnité d'éviction,

A titre subsidiaire,
- de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à payer à la S.A.S. PV Exploitation France à la somme d'un euro symbolique,
- d'ordonner à compter du 31 décembre 2024 la libération par la S.A.S. PV Exploitation France et de tous occupants de son chef de l'appartement identifié lot : 0046-01, n° physique : 212, parking 0145-01, de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 6],
- à défaut de libération volontaire de l'appartement, d'ordonner l'expulsion de la S.A.S. PV Exploitation France et de tous occupants de son chef de l'appartement et place de parking susvisés de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 6], avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- de condamner la S.A.S. PV Exploitation France à payer, en cas de maintien dans les lieux au-delà de la date du 31 décembre 2024, le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50 %,

En tout état de cause,
- de condamner la S.A.S. PV Exploitation France à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner la S.A.S. PV Exploitation France aux dépens.

La S.A.R.L. [H] soutient que le congé sans offre de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction délivré pour le 31 décembre 2024 est valable et opposable. Elle souligne qu'il respecte le délai de préavis de six mois, que la S.A.S. PV Exploitation France en a accusé réception et qu'elle ne l'a pas dénoncé. Elle ajoute que le congé litigieux est d'autant plus valable que la S.A.S. PV Exploitation France a agi de mauvaise foi à son égard, en ayant volontairement dissimulé l'existence du traité d'apport partiel d'actif et en ayant eu un comportement dolosif qui l'a empêchée de pouvoir régulariser le congé. Elle indique que la S.A.S. PV Exploitation France échoue à démontrer avoir accompli toutes les démarches de publicité légale et de notification aux tiers créanciers, l'incluant, et permettant alors de lui rendre opposable le traité d'apport partiel d'actif litigieux de sorte que ledit traité lui est inopposable.

En outre, la bailleresse expose qu'en l'absence de mentions impératives des documents de commercialisation des logements d'une résidence de tourisme, de l'absence de mention au contrat de bail du droit à l'indemnité d'éviction et de ses modes de calcul conformément aux articles L.321-3 et L.321-4 du code du tourisme, la S.A.S. PV Exploitation France n'a droit à aucune indemnité d'éviction. Au surplus, elle fait valoir que la S.A.S. PV Exploitation France a agi de mauvaise foi à son égard et a commis un abus de droit en proposant une indemnité d'éviction excessive, égale à la moitié de la valeur de l'appartement. À ce titre, elle s'oppose au versement d'une indemnité d'éviction à la S.A.S. PV Exploitation France pour motif grave et légitime tenant à sa mauvaise foi sur le fondement de l'article L.145-17 du code de commerce.

Enfin, à titre subsidiaire, elle expose que s'il devait être jugé que la S.A.S. PV Exploitation France a droit au paiement d'une indemnité d'éviction, il ne pourra lui être accordé qu'une indemnité d'éviction à hauteur d'un euro, aux motifs que l'éviction d'un seul appartement dans la résidence de tourisme exploitée par la preneuse ne saurait entraîner la perte de son fonds de commerce et n'aura qu'un impact non significatif sur son fonds de commerce composé de nombreux appartements. Elle ajoute qu'il n'y a pas de possibilité de réinstallation dès lors que la S.A.S. PV Exploitation France gère plusieurs appartements dans la même résidence de tourisme.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 juillet 2025, la S.A.S. PV Exploitation France demande au tribunal :
- de juger que le congé du 22 avril 2024 signifié par la S.A.R.L. [H] à la S.A.S. PV Holding est inexistant et lui est inopposable,
- de débouter la S.A.R.L. [H] de l'ensemble de ses demandes,
- de condamner la S.A.R.L. [H] à lui payer 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner la S.A.R.L. [H] aux dépens.

La S.A.S. PV Exploitation France expose principalement, au soutien de ses prétentions et au visa des articles L.145-1 et suivants, L.145-9, L.236-22 et L.145-16 du code de commerce, que le congé du 22 avril 2024, signifié à la S.A.S. PV Holding est privé d'effet et ne peut lui être opposable. Elle souligne qu'il ne lui a pas été signifié alors qu'elle est la preneuse à bail depuis 2021 par l'effet d'un apport partiel d'actif à son bénéfice. Elle expose que l'apport partiel d'actif soumis au régime des scissions par la S.A.S. PV Holding à son bénéfice a eu pour effet une transmission universelle des droits, biens et obligations attachés à la branche d'activité comprenant un transfert de plein droit du droit au bail. Elle indique que ce traité d'apport, publié régulièrement au BODACC et au journal d'annonces légales, est bien opposable à la S.A.R.L. [H], laquelle ne peut donc prétendre à une dissimulation de cet apport et ne pouvait ignorer sa qualité. Enfin, elle ajoute que l'irrégularité affectant le congé litigieux constitue une nullité de fond non soumise à la démonstration d'un grief.

Motifs

MOTIVATION

Sur la validité du congé du 22 avril 2024

Aux termes de l'article L.145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L'article L.145-14 du code de commerce dispose en son premier alinéa que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L.236-22 du même code dans sa rédaction applicable à la date de l'apport partiel d'actif en cause, soit dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 4 de l'ordonnance n°2023-393 du 24 mai 2023, la société qui apporte une partie de son actif à une autre société et la société qui bénéficie de cet apport peuvent décider d'un commun accord de soumettre l'opération aux dispositions des articles L.236-16 à L.236-21.

En vertu des dispositions de l'article L.236-16 ancien dudit code, les articles L.236-9 et L.236-10 sont applicables à la scission.

Selon les dispositions du I de l'article L.236-3 ancien de ce code, la fusion ou la scission entraînent la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l'état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l'opération. Elle entraîne simultanément l'acquisition, par les associés des sociétés qui disparaissent, de la qualité d'associés des sociétés bénéficiaires, dans les conditions déterminées par le contrat de fusion ou de scission.

Enfin, d'après les dispositions du deuxième alinéa de l'article L.145-16 ancien du code susvisé, en cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d'une société réalisée dans les conditions prévues à l'article 1844-5 du code civil ou en cas d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues aux articles L.236-6-1, L.236-22 et L.236-24 du même code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l'apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.

L'apport partiel d'actif soumis au régime des scissions n'est pas soumis aux dispositions de l'article 1690 du code civil aux termes desquelles la transmission du bail de la société absorbée à la société absorbante doit être signifiée au bailleur pour lui être opposable (voir Com. 1er juin 1993, n° 91-14.740).
 
Par ailleurs, il est constant que le congé délivré par le bailleur à une autre personne que le preneur n'est pas valable et est dépourvu d'effet (voir notamment Civ. 3ème, 13 juillet 2011 n°10-18.640).

En l'espèce, par acte sous signature privée en date du 16 décembre 2020 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°248 A des 21 et 22 décembre 2020, la S.A.S. [A] et Vacances Investissement 60, devenue la S.A.S. PV Exploitation France, en sa qualité de bénéficiaire de l'apport partiel d'actifs, est devenue locataire au titre du contrat de bail commercial litigieux. En conséquence, tout congé délivré par la S.A.R.L. [H] devait être signifié à cette dernière.

En effet, contrairement à ce qu'affirme la S.A.R.L. [H], le traité d'apport partiel d'actif conclu au profit de la S.A.S. PV Exploitation France lui est opposable dès lors qu'il a été expressément soumis au régime des scissions aux termes de sa clause 1.1 intitulée « Apport partiel d'actifs soumis au régime des scissions » et qu'il est justifié de sa publication tant au BODACC le 22 décembre 2020 qu'au journal hebdomadaire d'annonce légale le 19 mars 2021, dans les formes des articles R.236-1 et suivants du code de commerce relatifs aux mesures de publicité des apports partiels d'actif soumis au régime des scissions.

Par ailleurs, la propriétaire ne peut arguer de son ignorance de la qualité de preneur à bail de la S.A.S. PV Exploitation France alors qu'il ressort des factures de loyers et accessoires établies par la S.A.S. PV Exploitation France dans le cadre de l'auto-facturation convenue entre les parties et adressées à la bailleresse que la S.A.S. PV Exploitation France y est désignée comme la débitrice, ce depuis à tout le moins le 5 avril 2022.

Or, par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, la S.A.R.L. [H] a fait signifier un congé pour le 31 décembre 2024 avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction non pas à la S.A.S. PV Exploitation France mais à la S.A.S. PV Holding. Au vu de ce qui précède, ce congé est privé d'effet puisqu'il n'a pas été signifié à la preneuse.

Le courrier par lequel la S.A.S. PV Exploitation France a, le 14 mai 2024, accusé réception du congé et formulé une proposition chiffrée d'indemnité d'éviction, ne vaut pas renonciation expresse à se prévaloir de l'irrégularité soulevée dans le cadre du présent litige.

En conséquence, et sans qu'il ne soit nécessaire d'analyser le surplus des arguments inopérants développés par les parties, le congé délivré le 22 avril 2014 par la S.A.R.L. [H] pour le 31 décembre 2024 à la S.A.S. PV Holding est dépourvu d'effet.

Faute de congé, le contrat de bail commercial s'est donc prolongé tacitement à compter du 1er mai 2024.

Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu d'étudier les moyens de la S.A.R.L. [H] tenant à l'absence alléguée de droit à l'indemnité d'éviction de la S.A.S. PV Exploitation France. La S.A.R.L. [H] sera déboutée de l'intégralité de ses demandes, principales comme subsidiaires.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. [H], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.


En conséquence et en application de l'article 700 du même code, la partie perdante, demanderesse, sera condamnée à payer à la S.A.S. PV Exploitation France la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE le congé signifié par acte du 22 avril 2024 par la S.A.R.L. [H] à la S.A.S. PV HOLDING privé d'effet,

CONSTATE que le contrat de bail commercial liant la S.A.R.L. [H] et la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE se prolonge tacitement depuis le 1er mai 2024,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [H] de l'ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la S.A.R.L. [H] au paiement des dépens,

CONDAMNE la S.A.R.L. [H] à payer à la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 27 Avril 2026


Le Greffier La Présidente
Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me RIGLET (P0008)
C.C.C.
délivrée le :
à Me MENANT (L0190)


■


18° chambre 
3ème section

 
N° RG 25/01128 

N° Portalis 352J-W-B7J-C6YXR

N° MINUTE : 2


Assignation du :
17 Janvier 2025









JUGEMENT 
rendu le 27 Avril 2026 


DEMANDERESSE

S.A.R.L. [H] (RCS de [Localité 2] 454 054 354)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Michel MENANT de la S.E.L.A.R.L. CABINET MENANT & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0190



DÉFENDERESSE

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE (RCS de [Localité 1] 884 607 193)
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Philippe RIGLET de la S.C.P. ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008



Décision du 27 Avril 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 25/01128 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6YXR


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAÏNI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 03 Février 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 22 avril 2013, Monsieur et Mme [H], aux droits desquels vient la S.A.R.L. [H], ont donné à bail commercial meublé à la S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation, aux droits de laquelle est venue la S.A.S. PV Residences & Resorts France, un appartement dépendant de la [Adresse 4] [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 5], soit le lot n°0046-01.

Le bail a été consenti pour une durée de 11 ans à compter du 30 avril 2013 afin qu'y soit exercée une activité commerciale d'exploitation d'une résidence de tourisme ou para-hôtelière de résidence de loisirs consistant en la location dudit local meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 3 010 euros en principal, payable en numéraire à terme échu au plus tard dans les 30 jours suivant la date d'arrêté du loyer (30 avril).

Par un traité d'apport partiel d'actif du 16 décembre 2020, la S.A.S. PV Residences & Resorts France a apporté à la S.A.S. [A] et Vacances Investissement 60 sa branche complète et autonome d'activité d'exploitation touristique de résidences « [Adresse 7] », laquelle inclut le fonds de commerce d'exploitation de la [Adresse 8] exploitée [Adresse 6] à [Localité 5] sous l'enseigne [A] et Vacances. Cet acte a été publié au BODACC le 22 décembre 2020.

Le traité d'apport partiel d'actif précité ainsi que le changement de dénomination sociale de la S.A.S. [A] et Vacances Investissement 60, devenue la S.A.S. PV Exploitation France, ont été publiés le 19 mars 2021 au journal hebdomadaire d'annonces légales et d'information judiciaire.

La S.A.S. PV Residences & Resorts France a également changé de dénomination sociale et est devenue la S.A.S. PV Holding.

Par acte de commissaire de justice signifié en 2023 à une date non précisée, la S.A.R.L. [H] a fait délivrer à la S.A.S. PV Holding un congé à effet au 30 avril 2024 avec offre de renouvellement à compter du 1er mai 2024, en proposant un loyer annuel en renouvellement à la somme 4 178 euros hors taxes et hors charges et en refusant de prendre à sa charge tout travaux de rénovation du bien pour la nouvelle période du bail à venir, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

La locataire n'a pas répondu à cet acte.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 avril 2024, la S.A.R.L. [H] a donné congé à la S.A.S. PV Holding pour le 31 décembre 2024 en lui refusant le renouvellement du bail et lui offrant une indemnité d'éviction.

Par courrier du 14 mai 2024, la S.A.S. PV Exploitation France a répondu à la bailleresse qu'elle avait évalué l'indemnité d'éviction à la somme de 59 446 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la S.A.R.L. [H] a assigné la S.A.S. PV Exploitation France devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir à titre principal valider le congé avec refus de renouvellement, ce sans versement d'une indemnité d'éviction.

À l'issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 15 septembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie en juge unique du 3 février 2026 et mise en délibéré au 27 avril suivant.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 5 mai 2025, la S.A.R.L. [H] demande au tribunal :

À titre principal,
- de déclarer le congé délivré le 22 avril 2024 opposable à la S.A.S. PV Exploitation France,
- de prononcer la validité du congé avec refus de renouvellement signifié le 22 avril 2024 par elle et ce, au 31 décembre 2024, sans paiement d'une indemnité d'éviction,

A titre subsidiaire,
- de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à payer à la S.A.S. PV Exploitation France à la somme d'un euro symbolique,
- d'ordonner à compter du 31 décembre 2024 la libération par la S.A.S. PV Exploitation France et de tous occupants de son chef de l'appartement identifié lot : 0046-01, n° physique : 212, parking 0145-01, de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 6],
- à défaut de libération volontaire de l'appartement, d'ordonner l'expulsion de la S.A.S. PV Exploitation France et de tous occupants de son chef de l'appartement et place de parking susvisés de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 6], avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- de condamner la S.A.S. PV Exploitation France à payer, en cas de maintien dans les lieux au-delà de la date du 31 décembre 2024, le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50 %,

En tout état de cause,
- de condamner la S.A.S. PV Exploitation France à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner la S.A.S. PV Exploitation France aux dépens.

La S.A.R.L. [H] soutient que le congé sans offre de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction délivré pour le 31 décembre 2024 est valable et opposable. Elle souligne qu'il respecte le délai de préavis de six mois, que la S.A.S. PV Exploitation France en a accusé réception et qu'elle ne l'a pas dénoncé. Elle ajoute que le congé litigieux est d'autant plus valable que la S.A.S. PV Exploitation France a agi de mauvaise foi à son égard, en ayant volontairement dissimulé l'existence du traité d'apport partiel d'actif et en ayant eu un comportement dolosif qui l'a empêchée de pouvoir régulariser le congé. Elle indique que la S.A.S. PV Exploitation France échoue à démontrer avoir accompli toutes les démarches de publicité légale et de notification aux tiers créanciers, l'incluant, et permettant alors de lui rendre opposable le traité d'apport partiel d'actif litigieux de sorte que ledit traité lui est inopposable.

En outre, la bailleresse expose qu'en l'absence de mentions impératives des documents de commercialisation des logements d'une résidence de tourisme, de l'absence de mention au contrat de bail du droit à l'indemnité d'éviction et de ses modes de calcul conformément aux articles L.321-3 et L.321-4 du code du tourisme, la S.A.S. PV Exploitation France n'a droit à aucune indemnité d'éviction. Au surplus, elle fait valoir que la S.A.S. PV Exploitation France a agi de mauvaise foi à son égard et a commis un abus de droit en proposant une indemnité d'éviction excessive, égale à la moitié de la valeur de l'appartement. À ce titre, elle s'oppose au versement d'une indemnité d'éviction à la S.A.S. PV Exploitation France pour motif grave et légitime tenant à sa mauvaise foi sur le fondement de l'article L.145-17 du code de commerce.

Enfin, à titre subsidiaire, elle expose que s'il devait être jugé que la S.A.S. PV Exploitation France a droit au paiement d'une indemnité d'éviction, il ne pourra lui être accordé qu'une indemnité d'éviction à hauteur d'un euro, aux motifs que l'éviction d'un seul appartement dans la résidence de tourisme exploitée par la preneuse ne saurait entraîner la perte de son fonds de commerce et n'aura qu'un impact non significatif sur son fonds de commerce composé de nombreux appartements. Elle ajoute qu'il n'y a pas de possibilité de réinstallation dès lors que la S.A.S. PV Exploitation France gère plusieurs appartements dans la même résidence de tourisme.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 juillet 2025, la S.A.S. PV Exploitation France demande au tribunal :
- de juger que le congé du 22 avril 2024 signifié par la S.A.R.L. [H] à la S.A.S. PV Holding est inexistant et lui est inopposable,
- de débouter la S.A.R.L. [H] de l'ensemble de ses demandes,
- de condamner la S.A.R.L. [H] à lui payer 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner la S.A.R.L. [H] aux dépens.

La S.A.S. PV Exploitation France expose principalement, au soutien de ses prétentions et au visa des articles L.145-1 et suivants, L.145-9, L.236-22 et L.145-16 du code de commerce, que le congé du 22 avril 2024, signifié à la S.A.S. PV Holding est privé d'effet et ne peut lui être opposable. Elle souligne qu'il ne lui a pas été signifié alors qu'elle est la preneuse à bail depuis 2021 par l'effet d'un apport partiel d'actif à son bénéfice. Elle expose que l'apport partiel d'actif soumis au régime des scissions par la S.A.S. PV Holding à son bénéfice a eu pour effet une transmission universelle des droits, biens et obligations attachés à la branche d'activité comprenant un transfert de plein droit du droit au bail. Elle indique que ce traité d'apport, publié régulièrement au BODACC et au journal d'annonces légales, est bien opposable à la S.A.R.L. [H], laquelle ne peut donc prétendre à une dissimulation de cet apport et ne pouvait ignorer sa qualité. Enfin, elle ajoute que l'irrégularité affectant le congé litigieux constitue une nullité de fond non soumise à la démonstration d'un grief.



MOTIVATION

Sur la validité du congé du 22 avril 2024

Aux termes de l'article L.145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L'article L.145-14 du code de commerce dispose en son premier alinéa que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L.236-22 du même code dans sa rédaction applicable à la date de l'apport partiel d'actif en cause, soit dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 4 de l'ordonnance n°2023-393 du 24 mai 2023, la société qui apporte une partie de son actif à une autre société et la société qui bénéficie de cet apport peuvent décider d'un commun accord de soumettre l'opération aux dispositions des articles L.236-16 à L.236-21.

En vertu des dispositions de l'article L.236-16 ancien dudit code, les articles L.236-9 et L.236-10 sont applicables à la scission.

Selon les dispositions du I de l'article L.236-3 ancien de ce code, la fusion ou la scission entraînent la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l'état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l'opération. Elle entraîne simultanément l'acquisition, par les associés des sociétés qui disparaissent, de la qualité d'associés des sociétés bénéficiaires, dans les conditions déterminées par le contrat de fusion ou de scission.

Enfin, d'après les dispositions du deuxième alinéa de l'article L.145-16 ancien du code susvisé, en cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d'une société réalisée dans les conditions prévues à l'article 1844-5 du code civil ou en cas d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues aux articles L.236-6-1, L.236-22 et L.236-24 du même code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l'apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.

L'apport partiel d'actif soumis au régime des scissions n'est pas soumis aux dispositions de l'article 1690 du code civil aux termes desquelles la transmission du bail de la société absorbée à la société absorbante doit être signifiée au bailleur pour lui être opposable (voir Com. 1er juin 1993, n° 91-14.740).
 
Par ailleurs, il est constant que le congé délivré par le bailleur à une autre personne que le preneur n'est pas valable et est dépourvu d'effet (voir notamment Civ. 3ème, 13 juillet 2011 n°10-18.640).

En l'espèce, par acte sous signature privée en date du 16 décembre 2020 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°248 A des 21 et 22 décembre 2020, la S.A.S. [A] et Vacances Investissement 60, devenue la S.A.S. PV Exploitation France, en sa qualité de bénéficiaire de l'apport partiel d'actifs, est devenue locataire au titre du contrat de bail commercial litigieux. En conséquence, tout congé délivré par la S.A.R.L. [H] devait être signifié à cette dernière.

En effet, contrairement à ce qu'affirme la S.A.R.L. [H], le traité d'apport partiel d'actif conclu au profit de la S.A.S. PV Exploitation France lui est opposable dès lors qu'il a été expressément soumis au régime des scissions aux termes de sa clause 1.1 intitulée « Apport partiel d'actifs soumis au régime des scissions » et qu'il est justifié de sa publication tant au BODACC le 22 décembre 2020 qu'au journal hebdomadaire d'annonce légale le 19 mars 2021, dans les formes des articles R.236-1 et suivants du code de commerce relatifs aux mesures de publicité des apports partiels d'actif soumis au régime des scissions.

Par ailleurs, la propriétaire ne peut arguer de son ignorance de la qualité de preneur à bail de la S.A.S. PV Exploitation France alors qu'il ressort des factures de loyers et accessoires établies par la S.A.S. PV Exploitation France dans le cadre de l'auto-facturation convenue entre les parties et adressées à la bailleresse que la S.A.S. PV Exploitation France y est désignée comme la débitrice, ce depuis à tout le moins le 5 avril 2022.

Or, par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, la S.A.R.L. [H] a fait signifier un congé pour le 31 décembre 2024 avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction non pas à la S.A.S. PV Exploitation France mais à la S.A.S. PV Holding. Au vu de ce qui précède, ce congé est privé d'effet puisqu'il n'a pas été signifié à la preneuse.

Le courrier par lequel la S.A.S. PV Exploitation France a, le 14 mai 2024, accusé réception du congé et formulé une proposition chiffrée d'indemnité d'éviction, ne vaut pas renonciation expresse à se prévaloir de l'irrégularité soulevée dans le cadre du présent litige.

En conséquence, et sans qu'il ne soit nécessaire d'analyser le surplus des arguments inopérants développés par les parties, le congé délivré le 22 avril 2014 par la S.A.R.L. [H] pour le 31 décembre 2024 à la S.A.S. PV Holding est dépourvu d'effet.

Faute de congé, le contrat de bail commercial s'est donc prolongé tacitement à compter du 1er mai 2024.

Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu d'étudier les moyens de la S.A.R.L. [H] tenant à l'absence alléguée de droit à l'indemnité d'éviction de la S.A.S. PV Exploitation France. La S.A.R.L. [H] sera déboutée de l'intégralité de ses demandes, principales comme subsidiaires.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. [H], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.


En conséquence et en application de l'article 700 du même code, la partie perdante, demanderesse, sera condamnée à payer à la S.A.S. PV Exploitation France la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE le congé signifié par acte du 22 avril 2024 par la S.A.R.L. [H] à la S.A.S. PV HOLDING privé d'effet,

CONSTATE que le contrat de bail commercial liant la S.A.R.L. [H] et la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE se prolonge tacitement depuis le 1er mai 2024,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [H] de l'ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la S.A.R.L. [H] au paiement des dépens,

CONDAMNE la S.A.R.L. [H] à payer à la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 27 Avril 2026


Le Greffier La Présidente
Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code du tourisme L321-4, code de commerce L145-16, code de commerce L145-9, code de commerce L236-3, code de commerce L236-16, code de commerce L145-1, code civil L236-22, code de commerce L145-17, code du tourisme L321-3, code de commerce L236-22, code civil 1690, code de commerce L145-14, code civil 1844-5, code de commerce R236-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-04-27T18:51:05.678Z.