Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - CONSTRUCTION, 30 avril 2026, n° 19/07001

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 30 Avril 2026 
Dossier N° RG 19/07001 - N° Portalis DB3D-W-B7D-IRJ4
Minute n° : 2026/120

AFFAIRE : 

[X] [Q] C/ S.C.I. LES GEREZ, S.C.I. G IMMO



JUGEMENT DU 30 Avril 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière 

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Février 2026 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort











copie exécutoire à :

Me Vincent MARQUET de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE
Me Coraline HUMBERT SIMEONE
Me Marie LESSI

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :


DEMANDEUR :

Monsieur [X] [Q], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marie LESSI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

S.C.I. LES GEREZ, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Vincent MARQUET de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.C.I. G IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Coraline HUMBERT SIMEONE, avocat au barreau de MARSEILLE

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [X] [Q] est propriétaire à [Localité 1], [Adresse 3], d’une maison d’habitation édifiée sur la parcelle cadastrée AY n° [Cadastre 1] (anciennement [Cadastre 2]) est acquise le 15 avril 1971. 
Cette propriété est affectée d’une servitude de passage de deux mètres cinquante et de canalisations aux termes de l’acte d’acquisition reçu par Me [C], notaire à [Localité 1] le 1er mars 1961, au profit des parcelles section AY n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4]
La parcelle n° [Cadastre 4] est désormais numérotée au cadastre n° [Cadastre 5] (fonds dominant) laquelle est contigüe des parcelles n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7] provenant d’une division parcellaire. 
La Sci Les Gerez est propriétaire des parcelles cadastrées AY [Cadastre 8], [Cadastre 7] et [Cadastre 5] et la Sci G Immo de la parcelle [Cadastre 6].
Considérant que la servitude de passage n’avait été instaurée qu’en raison de l’état d’enclave résultant à l’époque d’une division de parcelle, par lettre en date du 5 décembre 2017, le conseil de M. [Q] a invité la Sci Les Gerez à lui faire connaitre si elle acceptait, par application de l’article 685-1 du code civil, la cessation de l’enclave du fonds dominant afin de voir juger que la servitude se trouve éteinte.
Par courrier du 9 février 2018, l’avocat de la Sci Les Gerez s’est opposé à cette demande. 
Par ordonnance du 4 mai 2018, la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, sur requête de M. [Q], a commis Me [J] [G], huissier de justice avec mission de se rendre sur les propriétés de la Sci Les Gerez et de M. [Q] à [Localité 1] cadastrées section AY n° [Cadastre 8], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] de les décrire et de dire si l’on accède à ces parcelles par un chemin au nord sur lequel est implanté un rond-point et qui traverse les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 6] appartenant à la même SCI Les Gerez, de décrire et mesurer ce chemin en largeur. Cette ordonnance a été signifiée à la Sci Les Gerez le 12 juin 2018. 
Me [G] a dressé un procès-verbal de constat le 20 juin 2018.
Par acte d’huissier du 3 octobre 2019, publié au service de la publicité foncière le 21 août 2023, M. [X] [Q] a fait assigner la Sci Les Gerez devant le tribunal judiciaire de Draguignan au visa de l’article 685-1 du code civil afin de :
Entendre constater la cessation de l’état d’enclave du fonds dominant désigné comme bénéficiaire de la servitude de passage instaurée sur la parcelle cadastrée Section A Y N° [Cadastre 1] à [Localité 1] fonds servant appartenant à M. [Q], et ce par acte reçu par Maître [C], Notaire à [Localité 1], le 1 er mars 1961, publié au Bureau des Hypothèques de [Localité 2] le 4 mai 1961, Volume 842 N° 42, 
Entendre en conséquence dire et juger que ladite servitude de passage se trouve éteinte, 

S'entendre condamner par voie de conséquence à supprimer, dans les trois mois de la signification du jugement à intervenir, et au-delà sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant un mois au-delà duquel il sera autrement fait droit, tous ouvrages et canalisations quelconques d'amenée ou d'évacuation de fluides implantés en surface ou en tréfonds de l'assiette de la servitude de passage dont l'extinction aura été prononcée, 
Entendre ordonner la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière aux frais de la Sci Gerez et à la requête de la partie la plus diligente, 
S'entendre condamner à payer à M. [Q] une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 C.P.C, 
Entendre ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, 
S'entendre condamner aux entiers dépens, avec distraction à la SCP d'avocats soussignée.
Après sommation de communiquer infructueuse du 23 janvier 2020, par conclusions d’incident du 13 mai 2020, la Sci Les Gerez a saisi le juge de la mise en état afin qu’il soit enjoint à M. [X] [Q] de produire le procès-verbal de constat dressé par huissier judiciairement commis et de le condamner au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens. 
M. [Q] a communiqué la pièce sollicitée et par acte d’huissier du 11 octobre 2021, il a appelé en cause la Sci G immo.
Par acte du 11 octobre 2021, publié aux services de la publicité foncière le 21 août 2023, M. [X] [Q] a appelé en la cause la Sci G Immo.
Une ordonnance de jonction des deux procédures sous le numéro le plus ancien a été rendue par le juge de la mise en état le 10 janvier 2022.
Les trois parties ont conclu et une ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2025 avec effets différés au 12 janvier 2026 et fixation à l’audience du 12 février 2026.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026. 
PRETENTIONS ET MOYENS
Par conclusions récapitulatives numéro 2, notifiées par RPVA le 17 janvier 2025, M. [X] [Q] demande au tribunal, au visa de l’article 685-1 du code civil, de :
Constater la cessation de l’état d’enclave du fonds dominant désigné comme bénéficiaire de la servitude de passage instaurée sur la parcelle cadastrée Section A Y N° [Cadastre 1] à [Localité 1] fonds servant appartenant à M. [Q], et ce par acte reçu par Maître [C], Notaire à [Localité 1], le 1 er mars 1961, publié au Bureau des Hypothèques de [Localité 2] le 4 mai 1961, Volume 842 N° 42, 
Juger en conséquence que ladite servitude de passage se trouve éteinte, 
Condamner la Sci Gerez par voie de conséquence à supprimer, dans les trois mois de la signification du jugement à intervenir, et au-delà sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant un mois au-delà duquel il sera autrement fait droit, tous ouvrages et canalisations quelconques d'amenée ou d'évacuation de fluides implantés en surface ou en tréfonds de l'assiette de la servitude de passage dont l'extinction aura été prononcée, 
Ordonner la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière aux frais de la Sci Gerez et à la requête de la partie la plus diligente, 
Condamner la Sci Gerez à payer à M. [Q] une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 C.P.C, 
Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, 
Condamner la Sci Gerez aux entiers dépens.
La Sci Les Gerez, par conclusions récapitulatives numéro 5, notifiées par RPVA le 9 février 2024, demande au tribunal de débouter M. [X] [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions, de la condamner à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et de juger que la décision à intervenir ne saurait être assortie de l’exécution provisoire.
La Sci G Immo, par conclusions notifiées par RPVA le 24 octobre 2022, demande au tribunal de :
Mettre hors de cause la Sci G Immo,
Subsidiairement,
Débouter M. [Q] de toutes les demandes qu’il pourrait être amené à former contre la Sci G Immo dans le cadre de la présente instance, 
En tout état de cause, 
Condamner M. [Q] à payer à la société G Immo la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner M. [Q] aux entiers dépens, distraits au profit de Me Coraline Humbert-Simeone. 
Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION : 
Sur la cessation de l’état d’enclave : 
Moyens des parties : 
M. [X] [Q] expose que la servitude de passage instaurée le 1er mars 1961 au profit du fonds [L] n’avait d’autre fin que de remédier à l’état d’enclave qui résultait pour les époux [L] de la vente de la parcelle appartenant aujourd’hui à M. [Q]. 
Il indique que cet état d’enclave a disparu puisque l’on accède au fonds dominant, propriété de la Sci Les Gerez, par un large chemin au nord qui traverse les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 6] comme le démontre les photographies produites.
Il ajoute que ce chemin a une largeur largement suffisante pour assurer la desserte de la parcelle [Cadastre 5] à la différence du chemin traversant la parcelle [Cadastre 1] qui un chemin piétonnier.
Il fait valoir que les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 7] ont été vendues le 29 mai 2013 à la Sci Les Gerez par les consorts [L], héritiers de leur père, [Y] [L], décédé le 14 janvier 2013 et que la parcelle [Cadastre 6] a été vendue par les mêmes à la société G immo le 11 février 2013. Il ajoute que les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 6] appartenaient à M. [L], propriétaire du fonds dominant qui a désormais un large accès à la voie publique.
Il souligne que si l’acte constitutif de servitude ne mentionne pas expressément la cause de son instauration, la servitude conventionnelle a bien été mise en place en raison de l’enclave au motif que le fonds dominant en forte déclivité et que les parcelles qui longent la route surplombent celle-ci d’une hauteur de 2m30 à 2m80 avec un talus surmonté d’un vieux mur de pierres sèches.
Il rappelle les termes de l’article 693 du code civil et indique que la parcelle [Cadastre 5] a été instaurée fonds dominant servant par la volonté de [I] [L] le 1er mars 1961 qu’en raison de l’état d’enclave qui résultait de la division opérée. 
Il expose que l’extinction de la servitude de passage autorise à demander la suppression de tous ouvrages installés en vertu de celle-ci. 
La Sci Les Gerez indique que M. [Q] a acquis la parcelle AY n° [Cadastre 1] en connaissant l’existence de la servitude de passage grevant son fonds et que de son côté elle a acheté la parcelle AY [Cadastre 5] en tenant compte du droit de passage.
Elle conteste l’instauration de la servitude de passage pour cause d’enclave, au motif que l’acte de 1961 ne le mentionne pas et que la parcelle grevée de la servitude confrontait la voie publique en disposait d’un accès direct et suffisant à celle-ci. Elle considère qu’il s’agit donc d’une servitude conventionnelle. Elle précise que les parcelles AY [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] appartenant aux époux [L] confrontaient la voie publique et ce n’est que par commodité de circulation qu’une servitude de passage conventionnelle a été prévue en 1961.
Elle fait valoir que les dispositions de l’article 685-1 du code civil ne sont pas applicables à une servitude conventionnelle.
Subsidairement, elle indique que la parcelle AY [Cadastre 5] (anciennement [Cadastre 3] et [Cadastre 4]) ne dispose d’aucun droit ou servitude de passage sur la parcelle AY [Cadastre 6] appartenant à la Sci G IMMO, ce qui lui interdit d’user du seul accès qui pourrait être aménager pour accéder à la voie publique.
Elle souligne que la Sci Les Gerez et la Sci G Immo sont deux entités foncières distinctes crées avant tout contentieux, avec un capital détenu par des personnes différentes et un représentant légal distinct.
Elle fait valoir qu’il n’y a pas cessation de l’état d’enclave actuel et qu’il ne peut y avoir un nouvel accès à la voie publique alors que l’un des fonds contigus n’est pas obligé de consentir un passage à l’autre puisqu’il est libre de disposer librement de son bien. 
Elle précise qu’il faut que l’issue nouvelle soit suffisante pour assurer une utilisation normale du fonds avant de prononcer l’extinction de la servitude, or sa parcelle AY [Cadastre 5] qui ne confronte pas la voie publique ne jouxte pas la parcelle AY [Cadastre 11] et est séparée par la parcelle AY [Cadastre 6] appartenant à la Sci G Immo et par la parcelle AY [Cadastre 7] lui appartenant, de sorte que n’ayant pas servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 6] et au vu de l’impossibilité d’aménager un accès suffisant par la parcelle AY [Cadastre 7] pour rejoindre la voie publique située sur la parcelle AY [Cadastre 8], elle n’a plus d’accès.
Elle souligne que dans le cadre du procès-verbal de constat que M. [Q] a requis du président du tribunal en 2018, l’huissier n’a pas constaté l’existence de l’accès au nord allégué par le demandeur mais a pu indiquer quel a parcelle AY [Cadastre 5], fonds dominant était toujours desservie utilement par le chemin objet de la servitude grevant la parcelle AY [Cadastre 1]. Elle précise qu’un mur a été édifiée sur la partie confrontant la parcelle AY [Cadastre 7] qui ne dispose pas d’accès à la parcelle AY [Cadastre 8] qu’elle confronte au nord.
Elle expose qu’au vu du constat d’huissier du 17 septembre 2021, les travaux d’aménagement d’un accès à travers la parcelle AY [Cadastre 7] seraient totalement disproportionnés par rapport à la valeur du fonds avec démolition d’une partie du mur de clôture, de la maison et de la piscine. 
Elle soutient que la parcelle AY [Cadastre 5] demeure enclavée au sens de l’article 682 du code civil.
La Sci G Immo fait valoir qu’aucune demande n’a été formulée contre elle, qu’elle n’est pas concernée par la présente instance et elle conteste que sa parcelle AY [Cadastre 6] soit réunie dans « la même main », comme le prétend le demandeur, au motif que les deux Sci sont des entités juridiques distinctes chacune dotée d’une personnalité morale unique. Elle ajoute que le patrimoine des deux Sci ne peut être confondu.
Mme Gerez précise qu’elle est divorcée de M. Gerez selon jugement du 18 mai 2017 et qu’elle ne détient aucune part au sein de la Sci Les Gerez. Elle ajoute que chaque Sci a acquis les fonds indépendamment et à des dates différentes auprès des consorts [L] sans qu’aucune servitude de passage n’ait été constituée sur le fonds AY [Cadastre 6] au profit du fonds AY [Cadastre 5].
Réponse du tribunal : 
Selon l’article 685-1 du code civil « En cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut à tout moment invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682. A défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice. »
L’article 682 du même code indique que « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »
L’acte notarié du 15 avril 1971 par lequel M. [X] [Q] a acquis une villa sise sur la commune de [Localité 1] lieudit [Localité 3] avec terrain attenant, cadastrée section AY n° [Cadastre 1], publié le 2 juin 1971 et le 1er juillet 1971 précise au chapitre servitudes que : « le vendeur déclare, qu’à sa connaissance, les biens vendus, ne sont grevés d’aucune servitude et que personnellement il n’en a constitué ou laissé acquérir aucune à l’exception : 
1° D’une servitude de passage et autre, aux termes de l’acte d’acquisition reçu par Me [C], Notaire à [Localité 1], le premier mars mil neuf cent soixante et un duquel il est extrait ce qui suit : « Il est convenu entre les parties que Monsieur et Madame [L] (vendeurs) ou leurs ayants droit auront un droit de passage de deux mètres cinquante sur la parcelle présentement vendue, droit de passage qui profitera aux nouveaux numéros [Cadastre 3] section AY de quarante-cinq ares cinquante huit centiares, désigné dans l’exposé qui précède et au n° [Cadastre 4] section AY de douze ares quinze centiares. Tel que ledit passage est porté sur le plan ci-annexé. En outre les vendeurs se réservent le dit de passage pour la canalisation existante, prenant l’eau du puits situé dans la parcelle n° [Cadastre 4] section AY leur restant …. Comportant notamment servitude de passage, et d’implantation de canalisations sur le terrain objet des présentes, servitude de vue, autorisation de construire en limite, une servitude active de non edificandi sur partie de la parcelle section AY n° [Cadastre 1]. »
Il est constant que l’acte qui instaure la servitude ne mentionne pas l’existence d’une enclave à l’origine de la création de ladite servitude. Il n’est pas contesté qu’en 1961 lorsque la servitude a été décidée la propriété Reboul composée des parcelles AY [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] se situait en partie au bord de la voie publique comme cela ressort des extraits du cadastre et des photographies aériennes produites. La situation de cette propriété permettait donc un accès direct à la voie publique et ne nécessitait pas l’instauration d’une servitude pour cause d’enclave. M. [X] [Q], qui pour expliquer que la propriété Reboul se situait en surplomb de la voie publique, communique uniquement des photographies, sans que le tribunal ne puisse déterminer à quel endroit elles ont été prises. Il n’apporte donc pas la preuve que l’enclavement ait été la cause déterminante de la clause de servitude contenue dans l’acte de vente du1er mars 1961.
Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 685-1 du code civil qui ne concerne pas les servitudes conventionnelles. 
De surcroît, la Sci Les Gerez qui est une entité juridique distincte de la Sci G immo avec un patrimoine propre justifie d’une enclave en cas de suppression de la servitude de passage sur le fonds servant AY [Cadastre 1], aucune servitude de passage n’ayant été instaurée sur la parcelle AY [Cadastre 6] à qui elle ne peut être imposée puisque la Sci Les Gerez n’est pas enclavée au vu de la servitude conventionnelle en vigueur. 
Aussi, il convient de mettre hors de cause la Sci G Immo et de débouter M. [X] [Q] de toutes ses demandes. 
Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

M. [X] [Q], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Les Gerez et de la Sci G Immo l’intégralité des frais irrépétibles exposés et M. [X] [Q] sera condamné à payer à chacune de ces sociétés la somme de 1000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement et il n’y a pas lieu en l’espèce de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE M. [X] [Q] de toutes ses demandes ;

MET hors de cause la Sci G Immo ; 

CONDAMNE M. [X] [Q] aux entiers dépens de l’instance ; 

CONDAMNE M. [X] [Q] à payer à la Sci Les Gerez la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [X] [Q] à payer à la Sci G Immo la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, La présidente,