Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 7 mai 2026, n° 23/06613

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Me SZLEPER (A0942)
 Me TARDY FRANCILLETTE (D0474)
 Me NABETH (D0025)
 Me RONZEAU (P0499)


■

18° chambre 
2ème section

 
N° RG 23/06613 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZS7N

N° MINUTE : 3

Assignation du :
17 Avril 2023















JUGEMENT 
rendu le 07 Mai 2026 

DEMANDERESSE

S.A.R.L. L.C.A. SOCIETE D’EXPERTISE COMPTABLE (RCS de PARIS n°319 527 958)
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0942


DÉFENDEURS

Monsieur [W] [N]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [S] [O] épouse [N]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [F] [N]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Décision du 07 Mai 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/06613 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZS7N


Madame [Q] [N] épouse [X]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Monsieur [U] [N]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représentés par Me Daisy TARDY FRANCILLETTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0474

S.A.S. SADSI (RCS de PARIS n°381 836 501)
[Adresse 7]
[Localité 6]

représentée par Maître David NABETH de la SELARL DOM & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0025


PARTIES INTERVENANTES

Maître [V] [J], notaire associé de la S.A.R.L. NORIAL, par voie d’intervention forcée,
Office notarial
[Adresse 8]
[Localité 7]

Maître [I] [P], notaire associé de la S.C.P. [I] [P] , par voie d’intervention forcée,
Office Notarial
[Adresse 9]
[Localité 6]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.


DEBATS

A l’audience du 22 janvier 2026, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 19 juin 2009, M. [R] [N] a donné à bail commercial à la société L.C.A., pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2009, des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] correspondant aux lots n°1, 19 et 27 de l’état descriptif de division, à « usage exclusif de bureaux conformément à l’objet social actuellement en vigueur de la société », moyennant le versement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 43.200 euros en principal.

M. [R] [N] est décédé le 06 novembre 2019, laissant pour lui succéder M. [W] [N], Mme [S] [O]-[N], M. [F] [N], Mme [Q] [N]-[X] et M. [U] [N] (ci-après les consorts [N]).

Au cours de l’année 2020, les consorts [N] ont avisé la société L.C.A. de leur intention de mettre en vente les lieux loués, afin qu’elle en permette l’accès aux entreprises chargées de leur évaluation.

Les offres d’achat formulées par la société L.C.A successivement au prix de 1.000.000 euros, puis de 950.000 euros, n’ont pas été acceptées par les bailleurs qui ont vendu les lieux loués à la société SADSI au prix de 1.200.000 euros, suivant acte authentique du 24 juin 2022.

Ce transfert de propriété a été porté à la connaissance de la société L.C.A. par courrier de la société SADSI en date du 29 juin 2022.

C’est dans ce contexte que par actes d’huissier des 13 et 17 avril 2023, la société L.C.A. a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris les consorts [N] et la société SADSI aux fins essentiellement de voir juger nulle et de nul effet la vente de l’ensemble immobilier passée par devant notaire le 24 juin 2022 et de les voir condamner in solidum à lui verser une somme de 51.205,90 euros. 

Cette instance a été enrôlée sous le RG : 23/6613.

La société SADSI a fait assigner en intervention forcée Maître [V] [J] et Maître [I] [P], notaires instrumentaires, respectivement par actes d’huissier des 06 et 11 juillet 2023, afin d’être relevée et garantie indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Cette seconde procédure, enregistrée sous le RG : 23/10926, a été jointe à la première le 20 novembre 2023.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2024, la société L.C.A. demande au tribunal, de :

« JUGER que la société L.C.A. est bien fondée en ses demandes, 

DEBOUTER les consorts [N], la SARL NORIAL, la SCP [I] [P], notaires rédacteurs, et la société SADSI de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

JUGER que la société L.C.A. bénéficie d’un droit de préemption lequel n’a pas été respecté, sur le local commercial situé au [adresse], conformément à l'article L. 145-46-1 du Code de commerce ; 

En conséquence,
 
JUGER que les consorts [N] ont commis une faute en s’abstenant de procéder à la notification de l’article L145-46-1 du Code de commerce, 

JUGER que la SARL NORIAL et la SCP [I] [P], notaires, ont commis une faute en s’abstenant de procéder à la notification de l’article L145-46-1 du Code de commerce, 

JUGER nulle et de nul effet la vente des biens et droits immobiliers intervenue, 

ANNULER la vente conclue par acte authentique en date du 24 juin 2022 dressé par Maître [Z], notaire, au profit de la société SADSI pour l’ensemble immobilier, IDENTIFICATION DU BIEN Désignation Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 1] au [Adresse 1]. Figurant ainsi au cadastre : Section BI N°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 1] Surface 00 ha 06 a 61 ca,
 
ORDONNER la substitution de la SARL L.C.A. à la société SADSI dans la vente des locaux sis [Localité 1] au [Adresse 1] sous Astreinte d'un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.
 
JUGER la SARL NORIAL et la SCP [I] [P], notaires, les consorts [N], la société SADSI, entièrement responsables des préjudices subis par la société L.C.A. , 

CONDAMNER solidairement in solidum les consorts [N] et la société SADSI, la SARL NORIAL et la SCP [I] [P], notaires, à rembourser à la société L.C.A. les loyers et les charges versés depuis le jour de la vente, 

CONDAMNER la société SADSI à restituer le dépôt de garantie à la société L.C.A.,
 
CONDAMNER in solidum les consorts [N] et la société SADSI, la SARL NORIAL et la SCP [I] [P], notaires, à payer à la société la somme de 276.494 € à titre de dommage et intérêts,

CONDAMNER in solidum les consorts [N] et la société SADSI la SARL NORIAL et la SCP [I] [P], notaires, à payer à la société la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNER in solidum les consorts [N] et la société SADSI, la SARL ».


Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 avril 2025, les consorts [N] demandent au tribunal, de :

« DECLARER Monsieur [W] [N], Madame [S] [O]–[N], Monsieur [F] [N], Madame [Q] [N]-[X] et Monsieur [U] [N] recevables et bien fondés dans leurs demandes, 

CONSTATER que la société L.C.A. ne peut revendiquer un éventuel droit de préemption,

En conséquence,
 
DEBOUTER la société L.C.A. de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

DEBOUTER la société L.C.A. toute demande au titre de l’article 700 du CPC formulée à l’encontre de Monsieur [W] [N], Madame [S] [O]–[N], Monsieur [F] [N], Madame [Q] [N]-[X] et Monsieur [U] [N],

A titre reconventionnel:

Si par extraordinaire, le tribunal venait à considérer que la société L.C.A. bénéficiait d’un droit de préférence,
CONSTATER qu’il revenait aux notaires de procéder à la notification de la vente,

Par conséquent,

Si par extraordinaire, le tribunal venait à prononcer la nullité de la vente intervenue au profit de la société SADSI :

CONDAMNER la SADSI à restituer à Monsieur [W] [N], Madame [S] [O]–[N], Monsieur [F] [N], Madame [Q] [N]-[X] et Monsieur [U] [N] l’intégralité des loyers perçus depuis la vente,

CONDAMNER in solidum Maîtres [I] [P] et [V] [J] à payer à Monsieur [W] [N], Madame [S] [O]–[N], Monsieur [F] [N], Madame [Q] [N]-[X] et Monsieur [U] [N] la somme de 1 200 000 €, déduction faite des loyers perçus par la société SADSI, outre les intérêts de retard pour mémoire, à titre de dommages et intérêts, 

CONDAMNER in solidum Maîtres [I] [P] et [V] [J] à indemniser Monsieur [W] [N], Madame [S] [O]–[N], Monsieur [F] [N], Madame [Q] [N]-[X] et Monsieur [U] [N] de toute somme qui serait prononcée à leur encontre et de leur entier préjudice, pour mémoire, et de toute somme qui serait prononcée à leur encontre au titre notamment : 
- Des frais, honoraires et émoluments du Notaire,
- Du montant de la plus-value payée par les vendeurs dont les sommes seront à parfaire au jour du jugement à intervenir,

DIRE que les Parties pourront verser les sommes qui seraient dues par voie de compensation,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal venait à faire droit à la demande de substitution de la L.C.A. en lieu et place de la société SADSI,

CONDAMNER la société L.C.A. à rembourser à la société SADSI la somme de 1 200 000 € au titre du prix de vente, outre les intérêts de retard, déduction faite des loyers perçus depuis la réalisation de la vente,

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal venait à prononcer la restitution partielle ou intégrale du prix de vente, à la charge exclusive de Monsieur [W] [N], Madame [S] [O]–[N], Monsieur [F] [N], Madame [Q] [N]-[X] et Monsieur [U] [N] :

OCTROYER à ces derniers les plus larges délais, soit 24 mois, conformément à l’article 1343-5 du Code civil,

ECARTER l’exécution provision de la décision à venir,

CONDAMNER la société L.C.A. ou tout succombant à payer à Monsieur [W] [N], Madame [S] [O]–[N], Monsieur [F] [N], Madame [Q] [N]-[X] et Monsieur [U] [N] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et entiers dépens. »


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, la société SADSI demande au tribunal, de :

« A TITRE PRINCIPAL

DIRE ET JUGER que L.C.A. ne disposait pas d’un droit de préemption,
 
DEBOUTER L.C.A. de sa demande de nullité de la vente,
 
DEBOUTER L.C.A. de sa demande de dommages et intérêts,
 
A TITRE SUBSIDIAIRE 

Si par extraordinaire le tribunal prononçait la nullité de la vente :

ORDONNER la restitution de la somme de 1.200.000 euros ainsi que le paiement des intérêts au taux légal à parfaire au jour de la décision à intervenir,
 
DIRE ET JUGER que les Notaires ont commis une faute en ne purgeant pas le droit de préemption commerciale 
 
DIRE ET JUGER que la faute des Notaires à entrainer un préjudice pour SADSI,
 
CONDAMNER les Notaires à payer à SADSI la somme de 164.472,78 euros au titre du préjudice subi, à parfaire au jour du jugement à intervenir,
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER L.C.A. de toute ses demandes fins et prétention,
 
ECARTER l’exécution provisoire,
 
CONDAMNER in solidum L.C.A. et les Consorts [N] au paiement de la somme de 10.000 euros à SADSI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en entiers dépens. » 


Par dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2025, Maître [I] [P] et de Maître [V] [J] demandent au tribunal, de :

« JUGER que la société L.C.A. est mal fondée à invoquer le droit de préemption légal prévu par l‘article L145-46-1 du Code du Commerce,
 
DEBOUTER la société SADSI de toutes ses demandes en garantie et en condamnation de Maître [I] [P] et de Maître [V] [J],
 
DEBOUTER la société L.C.A. de toutes ses demandes formulées à l’encontre de Maître [I] [P] et de Maître [V] [J],
 
DEBOUTER les consorts [N] de toutes leurs demandes formulées à l’encontre de Maître [I] [P] et de Maître [V] [J],
 
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 514-1 du Code de procédure civile,
 
CONDAMNER la société ou tous succombants, à payer à Maître [I] [P] et à Maître [V] [J], une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
 
CONDAMNER la société aux entiers dépens de l’instance. »

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 07 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 22 janvier 2026.


MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement relevé que les demandes mentionnées au dispositif des conclusions des parties tendant à voir « juger », « déclarer », « constater » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais la redite des moyens qu’elles invoquent, qui seront donc examinés dans le cadre des motifs du présent jugement.

Par ailleurs, la société L.C.A. formule des demandes de condamnation à l’encontre de la SARL NORIAL et de la SCP [I] [P], sociétés qui n’ont pas été assignées et ne sont pas parties à la procédure. Ces prétentions sont par conséquent irrecevables.

Enfin, il convient de préciser que la société L.C.A. justifie avoir sollicité la publication de son assignation auprès des services de la publicité foncière. 


I- Sur la demande d’annulation de l’acte de vente des lieux loués en raison du non-respect du droit de préemption légal dont bénéficiait la société L.C.A. 

La société L.C.A. reproche aux consorts [N] et aux notaires rédacteurs de l’acte authentique du 24 juin 2022 d’avoir procédé à la vente des locaux, qu’elle occupe en vertu du bail commercial qui lui a été consenti le 19 juin 2009 à la société SADSI, sans respecter les dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce qui institue un droit de préemption d’ordre public au profit du preneur à bail commercial. Elle expose qu’en application de ce texte les bailleurs étaient tenus de lui notifier leur intention de vendre préalablement, en lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, laquelle devait préciser le prix et les conditions de la vente envisagée, mais aussi reproduire les quatre premiers alinéas de ce texte. Elle indique que la sanction encourue à défaut de respect de ces dispositions est la nullité de la vente. Elle demande au tribunal de tirer les conséquences du non-respect par les bailleurs et/ou leur(s) notaire(s) de son droit de préemption légal et d’annuler la vente passée le 24 juin 2022 au profit de la société SADSI arguant qu’il est indifférent qu’elle ait pu spontanément formuler deux offres d’achat des locaux aux bailleurs lorsqu’ils lui ont demandé de donner accès aux entreprises mandatées pour leur évaluation, puisqu’ils les ont rejetées comme trop basses, et qu’elle n’a jamais été avisée du prix de vente finalement arrêté à la somme de 1.200.000 euros.
Aux défendeurs qui font valoir que l’article L145-46-1 du code de commerce est applicable aux locaux à usage commercial ou artisanal, et non aux bureaux, elle oppose que ce texte n’exclut pas expressément de son champ d’application les locaux à usage de bureaux. Elle estime que les défendeurs ne peuvent tirer argument des travaux préparatoires de la loi pour voir écarter les bureaux du champs d’application de l’article L145-46-1 du code de commerce. Elle soutient que tant la doctrine que la jurisprudence retiennent au contraire que le droit de préemption institué par ce texte est applicable aux bureaux dans lesquels s’exerce une activité commerciale y compris connexe, dans lesquels une clientèle est reçue et où sont accomplis des actes de commerce. Elle précise être une société commerciale par la forme et qu’aux termes de son objet social elle exerce la profession d’expert-comptable et peut accomplir toutes les opérations financières, commerciales, civiles, immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet social et de nature à favoriser son extension et son développement. Elle ajoute que la loi du 23 juillet 2010 a modifié les textes fondateurs de sa profession en ouvrant aux experts-comptables la faculté d’exercer une activité commerciale ou d’intermédiaire, de sorte qu’ils peuvent réaliser des actes commerciaux accessoires ou connexes à leur mission principale notamment en commercialisant des biens ou des services au sens du code de commerce. Elle affirme qu’elle accomplit ainsi des prestations de comptabilité pure et des actes de commerce qui donnent toutes lieu à la facturation d’honoraires. Elle tire encore argument du fait que le droit de préemption légal tend à assurer la pérennité de l’entreprise en donnant au preneur l’opportunité d’acquérir la propriété des locaux dans lesquels il exploite son activité. Elle relève à cet égard que l’acte authentique du 24 juin 2022 précise que les lieux sont vendus à la société SADSI, qui exerce une activité de marchand de biens à vocation spéculative, ce avec « engagement de revente », ce qu’elle estime contraire à l’esprit du texte invoqué. 

Les défendeurs concluent au rejet de la demande d’annulation de l’acte de vente des lieux loués intervenu le 24 juin 2022 au profit de la société SADSI, arguant que l’article L145-46-1 du code de commerce n’instaure un droit de préemption qu’en faveur des locaux à usage de commerce et d’artisanat. Ils se prévalent en outre des débats parlementaires antérieurs à l’adoption de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, dont ils soulignent qu’elle est relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, ainsi que d’une réponse ministérielle en date du 22 avril 2021 selon laquelle seul le titulaire d’un bail portant sur un local commercial ou artisanal peut bénéficier du droit de préemption légal, le preneur ne pouvant invoquer le fait que « l’activité exercée s’est transformée ». 
Ils font valoir que les parties sont tenues par la destination contractuelle prévue, indépendamment de l’activité effectivement exercée. Ils soulignent que la clause de destination du contrat signé le 19 juin 2009 porte sur les locaux à usage exclusif de bureaux à l’exclusion de tout autre commerce, sous peine de résiliation de plein droit du bail. Selon eux, la société L.C.A exerce dans les lieux loués une activité de comptabilité, soit une profession libérale, laquelle est incompatible avec toute activité commerciale sauf réalisée à titre accessoire, alors que seules les activités commerciale ou artisanale sont concernées par le droit de préemption résultant de l’article L145-46-1 du code de commerce. Ils contestent la portée alléguée des arrêts invoqués par la demanderesse, rendus dans des circonstances différentes, concernant des locaux à usage exclusif de bureaux (1) pour une activité d’administrateur de biens, syndic de copropriété, locations et transactions dès lors que cette activité est commerciale par nature, (2) pour une activité d’expertise comptable au motif que le bail autorisait l’exercice d’une activité commerciale et (3) pour activité de nature civile à vocation sociale exercée par une société HLM en raison du fait que l’activité d’administration de biens pour le compte d’autrui (associations, collectivités territoriales …) exercée à partir des bureaux loués suffisait « à leur conférer un usage commercial dès lors que cette activité est commerciale par nature ». Ils expliquent que la jurisprudence est en cours de construction, la cour de cassation ne s’étant pas positionnée sur le bénéfice du droit de préemption légal aux locaux à usage de bureaux. Ils indiquent que la haute cour s’est néanmoins prononcée le 29 juin 2023 pour son exclusion à l’égard de locaux à usage industriel, conformément aux débats parlementaires préalables à l’adoption de la loi Pinel. Ils tirent aussi argument du fait que les statuts de la société L.C.A. ne listent aucune activité commerciale susceptible d’être exercée à titre accessoire, contrairement aux cas tranchés par les arrêts invoqués par la demanderesse. Ils en déduisent que le tribunal ne peut ainsi s’assurer que les activités connexes évoquées par elle sont réellement des activités commerciales par nature au sens de l’article L110-1 du code de commerce, les éléments comptables communiqués n’étant pas probants à cet égard. 
A supposer même que la société L.C.A. ait développé une activité commerciale postérieurement à la loi du 23 juillet 2010, ils déclarent qu’elle n’en n’a jamais avisé le bailleur qui n’a pas autorisé une modification de la destination des locaux telle qu’initialement convenue. Ils réfutent par ailleurs que le droit de préemption résulterait de ce que les parties se seraient soumises volontairement au statut des baux commerciaux et précisent que les appels de loyers visent « un local professionnel ». Ils demandent donc au tribunal de statuer au vu des termes de la clause de destination convenue, de l’objet social et des activités exercées à la date de la signature du bail.
Les bailleurs excipent également du fait qu’ils ont initié leurs démarches en vue de la vente des locaux au cours de l’année 2020 et que l’acte authentique a finalement été dressé deux ans plus tard, le 24 juin 2022. Ils en déduisent que la demanderesse ne peut prétendre qu’elle n’a pas été informée de leur projet de vente, d’autant qu’elle a permis l’accès aux locaux aux éventuels acquéreurs et a formulé plusieurs propositions d’achat notamment en date du 14 février 2020 (au prix de 1.000.000 euros net vendeur puis de 950.000 euros). Ils ajoutent que le notaire rédacteur de l’acte de vente a échangé régulièrement avec la société L.C.A. au sujet d’un dégât des eaux survenu dans les locaux au cours des négociations et peu de temps avant la vente. Ils considèrent qu’ils ont légitimement vendu les locaux à la société SADSI au prix de 1.200.000 euros dès lors que ceux-ci avaient été estimés entre 1.400.000 euros et 1.550.000 euros, soit 400.000 euros au-dessus de l’offre la plus élevée formulée par la demanderesse. Ils affirment encore que l’article L145-46-1 du code de commerce est imprécis s’agissant de la sanction encourue en cas de vente réalisée au mépris du droit de préemption du preneur, la nullité n’étant prévue qu’au stade de la seconde notification de la vente, à des conditions plus avantageuses. Enfin, ils se prévalent d’un arrêt de rejet rendu par la cour de cassation en date du 02 février 2022, concernant un pacte de préemption, pour soutenir que les circonstances doivent conduire à retenir que la société L.C.A., qui n’avait pas les moyens d’acquérir au prix de vente de 1.200.000 euros, a renoncé tacitement à son droit de préemption.


Sur ce :

L’article L145-46-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 23 février 2022 dispose que « lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.
Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n'est pas non plus applicable lorsqu'il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme ou à l'occasion de l'aliénation d'un bien sur le fondement de l'article L. 213-11 du même code. »

La jurisprudence a consacré le caractère d’ordre public de ce texte, qui s'applique aux ventes volontaires des locaux loués intervenues depuis le 18 décembre 2014, dont les prix et les conditions sont fixées par le propriétaire.

Le droit de préemption légal institué par ce texte vise les locaux à usage commercial ou artisanal, l’usage à retenir étant celui prévu par la clause de destination contractuelle, sans s’attacher à l’usage réel que le preneur a pu faire des lieux loués.

Il est acquis qu’il ne s’applique pas aux locaux industriels. Mais, ce droit de préemption légal n’est pas expressément exclu concernant les locaux à usage de bureaux. En effet, l’amendement rejeté lors des débats parlementaires avait en réalité pour but d’étendre le droit de préemption aux professions libérales exerçant leur activité dans des bureaux non soumis au statut du bail commercial. Et, il est admis qu’il s’applique à une société commerciale titulaire d’un bail commercial, lorsque les locaux à usage de bureaux permettent l’exercice d’une activité commerciale.

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au contrat de bail signé le 19 juin 2009, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise et elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1156 et 1157 du même code, dans leur rédaction applicable audit bail, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes et, lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n'en pourrait produire aucun.

L’article 1162 du même code, dans sa rédaction applicable au présent litige ajoute que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.

En l’espèce, le 19 juin 2009, M. [R] [N] a consenti à la société L.C.A. un contrat expressément intitulé « bail commercial », aux termes duquel les parties ont précisé « soumettre volontairement les dispositions du présent bail au statut des baux commerciaux (articles L145-1 et suivants du Code de commerce), le preneur renonçant à se prévaloir des dispositions de l’article 57-A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ».

Il résulte des termes de la clause de destination du bail que « les lieux loués sont destinés à l’usage exclusif de bureaux conformément à l’objet social actuellement en vigueur de la société à l’exclusion de tout autre commerce, profession, activité ou industrie ou toute autre utilisation des lieux. En conséquence, aucune tolérance de la part du Bailleur ne sera admise à cet égard. Toute contravention entraînera la résiliation de plein droit du présent bail, étant entendu que le Bailleur ne conférant au Preneur aucune exclusivité, se réserve le droit de louer ou de céder librement tous autres locaux de l’immeuble pour toute utilisation commerciale, professionnelle ou administrative, même celle exercée par le Preneur. (…) »

Il convient donc de se référer à l’objet social de la société L.C.A. en vigueur à la date de signature du bail, pour connaître l’étendue des activités autorisées dans les lieux loués. 

A cet égard, il n’est pas contesté que l’article 3 de ses statuts stipulait, au visa des dispositions de la loi n°90-1258 du 31 décembre 1990 relative à l’exercice de l’activité d’expertise comptable, que la société L.C.A. avait alors pour objet, en France et dans tous pays, l’exercice de la profession d’expert-comptable, pouvant accomplir les actes de cette profession par l’intermédiaire de l’un de ses membres ayant qualité pour exercer ladite profession, la société pouvant « en outre, accomplir toutes les opérations financières, commerciales, civiles, immobilières ou mobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social et de nature à favoriser son extension ou son développement ».

Il s’en déduit qu’étant autorisée depuis l’origine à accomplir tous actes, notamment de nature commerciale, pour favoriser son extension ou son développement, la demanderesse est fondée à se prévaloir des extensions apportées par la loi du 23 juillet 2010 qui a ouvert aux experts-comptables la faculté d’exercer une activité commerciale ou d’intermédiaire, notamment en commercialisant des biens ou des services au sens de l’article L110-1 du code de commerce.

Or, ainsi que les défendeurs en conviennent dans leurs conclusions, les locaux à usage de bureaux sont soumis au droit de préemption institué par l’article L145-46-1 du code de commerce en faveur du preneur, société commerciale titulaire d’un bail commercial, lorsqu’ils permettent l’exercice d’une activité commerciale, comme l’autorise la clause de destination du bail en l’espèce. 

Par conséquent, les consorts [N] auraient dû, préalablement à la vente des lieux loués, purger le droit de préemption de la société L.C.A. en lui notifiant leur intention de les vendre (1) en lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, (2) précisant le prix de 1.200.000 euros escompté et les conditions de la vente envisagée, et (3) reproduisant les quatre premiers alinéas de l’article L145-46-1 du code de commerce, au plus tard un mois avant le 24 juin 2022. 

Les consorts [N] ne peuvent tirer argument du fait que la société L.C.A. leur a spontanément formulé des offres d’achat en 2020, à un prix inférieur au prix de vente arrêté deux ans plus tard, pour soutenir qu’elle aurait tacitement renoncé à se prévaloir du droit de préemption légal, dès lors qu’ils n’allèguent pas, ni n’établissent, avoir à un quelconque moment informé la demanderesse du prix de vente finalement prévu pour lui permettre d’ajuster son offre, le cas échéant. Leur notaire n’a, en effet, échangé avec elle jusqu’à la vente, que concernant le dégât des eaux survenu dans les locaux. En outre, s’ils indiquent que la société L.C.A. n’avait pas les moyens d’acquérir les locaux au prix de 1.200.000 euros, leur affirmation n’est étayée par aucun refus de financement.

Le formalisme instauré par l’article L145-46-1 du code de commerce est requis à peine de nullité de la vente passée en violation du droit de préemption instauré en faveur du preneur.

Celui-ci n’ayant pas été respecté, la vente des lieux loués intervenue le 24 juin 2022 au profit de la société SADSI sera annulée, comme le demande la société L.C.A.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, il convient d’annuler la vente conclue par acte authentique dressé en date du 24 juin 2022 au profit de la société SADSI portant sur les lots n°1, 19 et 27 de l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier situé à [Localité 1] au [Adresse 1], figurant ainsi au cadastre : Section BI N°[Cadastre 1], Lieudit [Adresse 1] d’une contenance de 00 ha 06 a 61 ca.


II- Sur les demandes de substitution de la société L.C.A. à la société SADSI, de remboursement des loyers et charges acquittés depuis le jour de la vente et de restitution du dépôt de garantie

La société L.C.A. sollicite que, consécutivement à l’annulation des lieux loués, le tribunal ordonne, d’une part, sa substitution à la société SADSI en qualité d’acquéreur des lieux loués, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement et, d’autre part, condamne les consorts [N], la société SADSI, la SARL NORIAL et la SCP [I] [P], notaires, in solidum à lui rembourser les loyers et charges acquittés depuis le jour de la vente et la société SADSI à lui restituer le dépôt de garantie.

Les défendeurs concluent au débouté de l’ensemble de ses demandes.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la société L.C.A. n’invoque aucun fondement juridique à l’appui de ses demandes dans la partie discussion de ses conclusions. Elle ne justifie donc pas de leur bien-fondé.

Il sera utilement rappelé que l’annulation de la vente des lieux loués a pour effet de replacer les parties dans leur situation juridique antérieure. Les consorts [N] sont ainsi restaurés dans leur qualité de bailleurs de la société L.C.A., aucune disposition légale ne permettant au tribunal d’ordonner que le preneur à bail dont le droit de préemption légal n’a pas été respecté soit substitué à l’acquéreur des locaux. La société L.C.A. reste donc redevable des loyers à leur égard en sa qualité de locataire et ne peut prétendre à la restitution du dépôt de garantie destiné à assurer l’exécution de ses obligations contractuelles nées du bail persistant.

Par conséquent, les demandes formées par la société L.C.A. tendant à être substituée à la société SADSI en qualité d’acquéreur des lieux loués et au remboursement des loyers et charges acquittés depuis le jour de la vente annulée, ainsi qu’à la restitution du dépôt de garantie, seront donc rejetées.


III- Sur la demande de condamnation des consorts [N], de la société SADSI, de la SARL NORIAL et de la SCP [I] [P], notaires, à verser à la société L.C.A. la somme de 276.494 euros en indemnisation de son préjudice

La société L.C.A. fait valoir qu’elle se serait portée acquéreur des lieux loués si les consorts [N] avaient respecté son droit de préemption. Elle estime que le non-respect de son droit de préemption par les propriétaires vendeurs et leur notaire l’a privée de la perte de chance d’acquérir les locaux et lui a occasionné un préjudice financier dont elle est fondée à obtenir la réparation à hauteur de 276.494 euros. Elle explique que cette somme correspond aux loyers acquittés inutilement depuis le 24 juillet 2022 (90.194,79 euros) augmentés du surcoût de l’emprunt (186.300 euros). Elle précise que le taux d’intérêt BCE était en effet de 0,90% en juin 2022 et qu’il est désormais de 2,82% pour l’emprunt d’une somme de 1.200.000 euros sur quinze années. 
Les consorts [N] résistent à cette demande en faisant valoir que les sommes acquittées au titre des loyers et accessoires depuis la vente des locaux à la société SADSI l’ont été en exécution du bail, dont les termes n’ont pas été modifiés par celle-ci. Ils en déduisent que la société L.C.A. ne peut donc prétendre à un préjudice lié à un appauvrissement de son patrimoine de ce chef d’autant que les éléments comptables produits démontrent que les sommes acquittées ont été prises en compte dans le cadre de ses bilans. Ils ajoutent qu’elle ne justifie pas de ce qu’elle aurait pu obtenir un prêt bancaire pour l’acquisition des lieux loués au prix de 1.200.000 euros, au taux allégué invoqué de 0,90%. Ils soutiennent que la demanderesse ne démontre pas l’éventualité favorable dont elle se prévaut, qui aurait disparu de leur fait. Ils soulignent enfin que la demanderesse a attendu une année avant d’introduire son action en annulation de la vente, délai dont ils n’ont pas à supporter les conséquences.

La société SADSI conclut au débouté de ce chef de demande, contestant avoir commis une faute.

Maître [P] et Maître [J], notaires, bien que non visés au dispositif des conclusions de la demanderesse, opposent quant à eux que la société L.C.A. est étrangère à l’acte de vente authentique en date du 24 juin 2022 et qu’ils n’étaient débiteurs d’aucune obligation à son égard. Ils soutiennent aussi que la société L.C.A. fait preuve d’opportunisme car elle affichait un résultat déficitaire au titre de l’exercice clos au 30 septembre 2021 (-24.983) de sorte qu’elle n’aurait pu procéder à l’acquisition des lieux loués.

Sur ce:

En matière économique, la perte de chance permet de réparer un large éventail de préjudices dès lors qu’il est possible de démontrer la disparition certaine d’une éventualité favorable, d’une chance d’obtenir un gain ou de limiter une perte. L’indemnisation exclut à titre de principe toute demande à la hauteur de la totalité des pertes subies ; elle se limite à une certaine somme correspondant à la seule chance perdue.

Pour être indemnisable, une « perte de chance » suppose la réunion de plusieurs conditions : (1) un fait générateur de responsabilité, (2) la probabilité d’une éventualité favorable, cette probabilité étant caractérisée dès lors qu’il existe une chance, même minime, que l’évènement favorable se réalise et (3) la disparition de la probabilité de réalisation de l’événement favorable en raison du fait générateur de responsabilité. Une fois ces conditions réunies, le juge doit évaluer le préjudice économique indemnisable pour perte de chance en déterminant la valeur des gains manqués par le demandeur du fait de l’absence de survenance de l’évènement favorable empêché par le fait générateur ainsi que la probabilité de l’évènement favorable avant la survenance du fait générateur avant de multiplier ensuite la valeur du gain manqué par la probabilité de son occurrence. Le résultat de cette opération correspond au préjudice indemnisable sur le fondement de la perte de chance.

Selon l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la vente des lieux loués à la société L.C.A. a été annulée en raison du non-respect du droit de préemption prévu à l’article L145-46-1 du code de commerce qu’il appartenait aux propriétaires vendeurs et aux notaires instrumentaires de purger pour assurer l’efficacité de leur acte.

Les consorts [N], d’une part, Maître [P] et Maître [J], notaires, d’autre part, ont ainsi commis une faute de nature à engager leur responsabilité à l’égard de la société L.C.A.

A l’inverse, la demanderesse ne caractérise aucune faute à l’encontre de la société SADSI, dont la responsabilité ne peut donc être retenue.

La société L.C.A., qui supporte la charge de la preuve d’une éventualité favorable invalidée par la faute commise par les consorts [N] et les notaires se contente d’affirmer, d’une part, qu’elle aurait été en mesure d’acquérir les locaux au prix de 1.200.000 euros si son droit de préemption légal avait été respecté à des conditions plus favorables financièrement au premier semestre 2022 en termes de taux d’intérêt (0,90%), qu’à ce jour (2,82%) et, d’autre part, qu’elle aurait pu économiser le montant des loyers versés depuis le 24 juin 2022. 

Elle ne verse cependant aucune pièce pour étayer le fait qu’elle aurait été en capacité d’emprunter la somme de 1.200.000 euros au premier semestre 2022, malgré un déficit de 24.983 aux termes de l’exercice clos au 30 septembre 2021 pour un chiffre d’affaires de 978.015 euros, ni pour démontrer l’évolution des taux d’intérêts dont elle aurait pu bénéficier, sur la base desquels elle a calculé son préjudice. Elle n’établit pas davantage qu’elle aurait été en mesure de faire face aux échéances d’un tel emprunt qui seraient venues se substituer à des loyers, en plus des charges qui auraient perduré.

Il en résulte qu’elle échoue à justifier qu’elle a subi un préjudice résultant de la perte d’une chance d’avoir pu acquérir les lieux loués consécutivement à l’absence de mise en œuvre de son droit de préemption légal par les vendeurs et notaires.

La demande d’indemnisation formée par la société L.C.A. à hauteur de 276.494 euros sera donc rejetée.



IV- Sur les demandes reconventionnelles formées par les consorts [N] et la société SADSI en cas d’annulation de la vente des lieux loués

Dans l’hypothèse où le tribunal annulerait la vente des locaux au profit de la société SADSI, les consorts [N] sollicitent, reconventionnellement, que la société SADSI soit condamnée à leur restituer l’intégralité des loyers perçus depuis la vente. Ils expliquent que l’annulation de la vente ayant pour effet d’entraîner la remise des parties en l’état où elles se trouvaient si elles n’avaient pas contracté, les locaux loués réintègreront leur patrimoine rétroactivement de sorte que la société SADSI doit leur restituer les loyers perçus depuis le 24 juin 2022. Ils conviennent qu’il y aura lieu parallèlement à restitution du prix de vente à l’acquéreur, sollicitant des délais de paiement pour régler la somme de 1.200.000 euros que leur situation financière ne permet pas d’acquitter immédiatement. 
Ils demandent en outre que Maître [P] et Maître [J], notaires, soient condamnés in solidum à leur payer, d’une part, la somme de 1.200.000 euros déduction faite des loyers perçus par la société SADSI, augmenté des intérêts de retard, à titre de dommages et intérêts et, d’autre part, toute somme qui serait mise à leur charge notamment au titre des frais, honoraires et émoluments du notaire et du montant de la plus-value payée. Ils rappellent que ces notaires ont rédigé tant la promesse de vente que l’acte authentique de vente, en pleine connaissance de cause de la situation locative puisqu’ils disposaient du bail signé avec la société L.C.A. Ils leur reprochent de ne pas les avoir informés de la nécessité de procéder à la notification du projet de vente à la locataire. Ils considèrent que les notaires ne sont pas fondés à se prévaloir de l’avis du CRIDON, d’autant qu’ils n’ont consulté cet organisme qu’en août 2022, soit deux mois après la signature de l’acte de vente litigieux. Selon eux, les notaires, auxquels il incombait de procéder à la notification prévue à l’article L145-46-1 du code de commerce à la société L.C.A. pour remplir leur devoir de conseil et assurer l’efficacité de leur acte, sont seuls à l’origine de la nullité de l’acte de vente pour n’avoir pas respecté le formalisme imposé par ce texte. Ils soutiennent que la faute des notaires leur cause préjudice en ce que la restitution du prix de vente encaissé s’avère impossible pour eux à ce jour, la somme de 1.200.000 euros perçue ayant été investie en travaux, soins, acquisition de véhicules et donation. Ils estiment qu’ils sont dès lors fondés à obtenir leur condamnation à les indemniser du préjudice financier résultant pour eux de l’annulation de la vente.
Enfin, ils invoquent une compensation entre les sommes dues entre les parties.

La société SADSI fait quant à elle valoir que si la nullité de la vente était prononcée par le tribunal, l’acte authentique passé le 24 juin 2022 serait anéanti rétroactivement entre les parties, entraînant les restitutions de l’immeuble aux vendeurs et du prix à l’acquéreur. Au visa des articles 1352-5 et suivant du code civil et de la jurisprudence selon laquelle le notaire est tenu de prévenir les différends susceptibles de naître notamment en les empêchant dans toute la mesure du possible, elle soutient qu’elle est également fondée à obtenir la condamnation des notaires à lui régler une somme de 167.472,78 euros à titre de dommages et intérêts dans la mesure où ceux-ci ayant commis une faute en ne respectant pas les dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce, alors qu’ils devaient assurer la validité et l’efficacité de leur acte, outre qu’ils étaient tenus d’éclairer les parties sur les conséquences et risques encourus, sont à l’origine de la perte de chance évaluée à 90% de ne pas exposer les intérêts contractuels d’emprunt (73.018,46 euros), frais de dossier bancaire (3.000 euros), commissions acquittées aux agences (72.000 euros), émoluments notariés (12.501,82 euros), frais d’enregistrement à la publicité foncière (9.780 euros), compte prorata acquisition (12.004,25 euros) et cotisations d’assurance (443,01 euros). 

Maître [P] et Maître [J], notaires instrumentaires, réfutent avoir commis une quelconque faute, arguant avoir appliqué le droit positif en vigueur au moment de leur intervention, tel que rappelé dans la consultation qu’ils ont obtenue du CRIDON. En cas d’annulation de la vente, ils conviennent devoir leur garantie au titre des dommages et intérêts susceptibles d’être alloués à la société L.C.A. En revanche, ils s’opposent aux demandes de condamnations formées pour le surplus par les consorts [N] et la société SADSI, qui ne justifient selon eux d’aucun préjudice indemnisable. Ils exposent que l’annulation de la vente entraîne la remise en état antérieur des parties, de sorte que le bien vendu réintègrera le patrimoine des vendeurs et que la société SADSI a droit à la restitution du prix acquitté de 1.200.000 euros. Ils indiquent par ailleurs que la société SADSI pourra obtenir la restitution des droits d’enregistrement sur simple demande de sa part, en application de l’article 1960 du code général des impôts. 


Sur les restitutions respectives 

En l’espèce, ainsi qu’elles en conviennent, la nullité de la vente entraîne la remise des parties en l’état antérieur.

Par conséquent, les consorts [N] doivent restituer à la société SADSI la somme de 1.200.000 euros, correspondant au prix de vente perçu pour l’acquisition des lots n°1, 19 et 27 de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier situé à [Localité 1] au [Adresse 1], figurant ainsi au cadastre : Section BI N°[Cadastre 1], Lieudit [Adresse 1] d’une contenance de 00 ha 06 a 61 ca, dans la propriété desquels ils sont rétablis. En outre, la société SADSI devra restituer aux consorts [N] le montant des loyers perçus de la société L.C.A. depuis le 24 juin 2022, ce qu’elle ne conteste pas.

En outre, en application des articles 1289 et suivants du code civil, il convient de faire droit à la demande de compensation formée par les consorts [N], à due concurrence de la somme la plus faible.

Enfin, s’agissant des délais de paiement demandés par les consorts [N], le premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil permet certes au tribunal, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Toutefois, ils ne produisent aucune pièce à l’appui de leur prétention, de sorte que le tribunal n’est pas mis à même d'apprécier leur situation financière et qu'ils seraient en mesure de respecter les délais qui pourraient leur être accordés.

En conséquence, les consorts [N] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.


Sur les demandes indemnitaires formées à l’encontre de Maître [P] et de Maître [J]

Il est de principe que le notaire doit veiller à l'utilité et à l'efficacité de l'acte qu'il instrumente et qu'il est tenu à l'égard des parties à l'acte d’une obligation de conseil au titre de laquelle il lui revient d'expliquer les effets des actes ainsi que les exigences particulières qui lui sont applicables.

En application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’acte authentique de vente en date du 24 juin 2022 a été annulé en raison du non-respect du droit de préemption légal résultant de l’article L145-46-1 du code de commerce, qu’il incombait aux notaires de porter à la connaissance des parties à l’acte de vente qu’ils ont instrumenté et d’en assurer la mise en œuvre pour garantir l’efficacité de leur acte.

La faute des notaires est ainsi caractérisée, emportant obligation d’indemniser les parties des préjudices résultant de l’annulation de la vente.

A cet égard, les consorts [N] ne sont pas fondés à voir condamner les notaires à leur verser des dommages et intérêt du montant du prix de vente dont la restitution a été mise à leur charge déduction faite des loyers encaissés. En effet, ledit prix de vente doit être restitué par eux en contrepartie de la propriété recouvrée de leurs lots à due concurrence, de sorte qu’ils ne justifient d’aucun préjudice à ce titre.

Ils ne s’expliquent ni ne justifient par ailleurs pas des frais, honoraires et émoluments du notaire, ni du montant de la plus-value payée dont ils demandent la prise en charge par les notaires, excluant qu’il puisse être fait droit à ces chefs de demande.

Leurs demandes indemnitaires à l’encontre de Maître [P] et Maître [J] sera donc rejetée.

A l’inverse, la société SADSI justifie avoir exposé des frais pour l’acquisition de l’immeuble dont la vente a été annulée, en pure perte.

Elle est donc fondée à se prévaloir d’un dommage correspondant au coût des différentes sommes acquittées sans contrepartie du fait de l’annulation de la vente imputable aux notaires au titre duquel elle sollicite réparation sous la forme d’une perte de chance et ce à hauteur de 90%. 

Le montant total des paiements ainsi perdus, de 182 747,54 euros, n’est pas contesté par Maître [P] et Maître [J] qui opposent simplement que les droits d’enregistrement auprès de la publicité foncière seraient récupérables sur simple demande de la société SADSI. Ils ne produisent toutefois aucun élément pour en justifier.

Par conséquent, Maître [P] et Maître [J] seront condamnés in solidum à lui régler la somme de 167.472,78 euros à titre de dommages et intérêts.


V- Sur les mesures accessoires

Les consorts [N], Maître [P] et Maître [J], qui succombent principalement, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. 

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société L.C.A. la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Les consorts [N], Maître [P] et Maître [J] seront donc condamnés in solidum à lui payer une somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Leur demande fondée sur ce même texte sera rejetée.

Les circonstances d’équité justifient en outre de rejeter les demandes de la société SADSI fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, eu égard à la date d'introduction de la présente instance, l'exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Toutefois, compte tenu du sens du présent jugement, il convient de l’écarter, ainsi que le permet l’article 514-1 du même code.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, 

ANNULE la vente passée par acte authentique en date du 24 juin 2022 entre M. [W] [N], Mme [S] [O]-[N], M. [F] [N], Mme [Q] [N]-[X] et M. [U] [N] et la société SADSI portant sur les lots n°1, 19 et 27 de l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier situé à [Localité 1] au [Adresse 1], figurant ainsi au cadastre : Section BI N°[Cadastre 1], Lieudit [Adresse 1] d’une contenance de 00 ha 06 a 61 ca,

DEBOUTE la société L.C.A. de sa demande de substitution à la société SADSI en qualité d’acquéreur des lieux loués,

DEBOUTE la société L.C.A. de sa demande de remboursement des loyers et charges acquittés depuis le 24 juin 2022, 

DEBOUTE la société L.C.A. de sa demande de restitution du dépôt de garantie, 

DEBOUTE la société L.C.A. de sa demande de condamnation des consorts [N], de la société SADSI, de la SARL NORIAL et de la SCP [I] [P], notaires au paiement de la somme de 276.494 euros en indemnisation de son préjudice,

DIT que les lots n°1, 19 et 27 de l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier situé à [Localité 1] au [Adresse 1], figurant ainsi au cadastre : Section BI N°[Cadastre 1], Lieudit [Adresse 1] d’une contenance de 00 ha 06 a 61 ca sont la propriété de M. [W] [N], Mme [S] [O]-[N], M. [F] [N], Mme [Q] [N]-[X] et M. [U] [N],

CONDAMNE M. [W] [N], Mme [S] [O]-[N], M. [F] [N], Mme [Q] [N]-[X] et M. [U] [N] à rembourser à la société SADSI la somme de 1.200.000 (un million deux cents mille euros) au titre du prix de la vente annulée,

CONDAMNE la société SADSI à rembourser à M. [W] [N], Mme [S] [O]-[N], M. [F] [N], Mme [Q] [N]-[X] et M. [U] [N] les loyers encaissés de la société L.C.A. depuis le 24 juin 2022,

ORDONNE la compensation entre les créances respectives de M. [W] [N], Mme [S] [O]-[N], M. [F] [N], Mme [Q] [N]-[X] et M. [U] [N] et de la société SADSI à concurrence du montant des loyers encaissés de la société L.C.A. depuis le 24 juin 2022,

DEBOUTE M. [W] [N], Mme [S] [O]-[N], M. [F] [N], Mme [Q] [N]-[X] et M. [U] [N] de leur demande de délais de paiement,

DEBOUTE M. [W] [N], Mme [S] [O]-[N], M. [F] [N], Mme [Q] [N]-[X] et M. [U] [N] de leur demande de condamnation de Maître [P] et Maître [J], notaires, au paiement de la somme de 1.200.000 euros déduction faite des loyers perçus par la société SADSI,

DEBOUTE M. [W] [N], Mme [S] [O]-[N], M. [F] [N], Mme [Q] [N]-[X] et M. [U] [N] de leur demande de condamnation de Maître [P] et Maître [J], notaires, au paiement des frais, honoraires, émoluments du notaire et du montant de la plus-value payée,

CONDAMNE in solidum Maître [P] et Maître [J], notaires, à payer à la société SADSI la somme de 167.472,78 euros (cent soixante-sept mille quatre cent soixante-douze euros et soixante-dix-huit centimes) en indemnisation de son préjudice,

CONDAMNE in solidum M. [W] [N], Mme [S] [O]-[N], M. [F] [N], Mme [Q] [N]-[X] et M. [U] [N], d’une part, et Maître [P] et Maître [J], notaires, d’autre part, aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum M. [W] [N], Mme [S] [O]-[N], M. [F] [N], Mme [Q] [N]-[X] et M. [U] [N], Maître [P] et Maître [J], notaires, à payer à la société L.C.A. la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [W] [N], Mme [S] [O]-[N], M. [F] [N], Mme [Q] [N]-[X] et M. [U] [N] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société SADSI de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Maître [P] et Maître [J], notaires, de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.


Fait et jugé à Paris le 07 Mai 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA