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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 6/Section 4, 11 mai 2026, n° 25/09260

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 23 septembre 2021, Monsieur [B] [N] [O] a acquis, par l’intermédiaire de la SAS ALEXAN IMMOBILIER, de Monsieur [T] [F] et de Madame [Q] [F] épouse [H] le lot n°16 correspondant à une chambre au quatrième étage, au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 3], édifié sur la parcelle cadastrées section AB n°[Cadastre 1] et moyennant le prix de 90.000 €. 

Cet acte authentique de vente mentionne une superficie de 16,10 m² loi Carrez selon un certificat de mesurage établi par la SARL VERDICT. 

Après son acquisition, Monsieur [O] a fait procéder à des travaux d’aménagement de son bien, à l’occasion desquels son architecte lui a indiqué que la superficie réelle du bien serait de 14,94 m². 

Par acte de commissaire de justice en date des 24 et 25 mai 2022, Monsieur [B] [N] [O] a fait assigner Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin aux fins d’obtenir leur condamnation à lui verser la somme de 8.550 € au titre de la réduction du prix de vente. 

Par acte de commissaire de justice en date 17 août 2022, les consorts [F] ont fait assigner en intervention forcée devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin la SAS ALEXAN IMMOBILIER ainsi que la SARL VERDICT aux fins d’obtenir leur condamnation à les garantir de toute condamnation susceptible d’intervenir à leur encontre au bénéfice de Monsieur [O]. 

Selon une ordonnance rendue le 13 décembre 2022, le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond. 

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2023, Monsieur [B] [O] a fait assigner Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 7.437,78 € au titre de la réduction du prix de vente ainsi que la somme de 20.734,60€ à titre de dommages et intérêts. 

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2023, Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] ont fait assigner en intervention forcée la SAS ALEXAN IMMOBILIER et la SARL VERDICT devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à les garantir de toute condamnation à intervenir à leur encontre. 

Selon ordonnance du 25 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [P] [U]. 

Le 16 janvier 2024, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé l’ouverture d’une liquidation judiciaire au profit de la SAS ALEXAN IMMOBILIER et désigné la SAELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [Y] [K] en qualité de liquidateur judiciaire. 

Selon actes de commissaire de justice en date des 12 et 16 septembre 2024, Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] ont fait assigner en intervention forcée la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SAS ALEXAN IMMOBILIER et la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [Y] [K] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS ALEXAN IMMOBILIER. 

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 18 février 2025. 

La clôture de l’instruction a été prononcée le 03 décembre 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 mars 2026. 

***
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2025, Monsieur [O] demande au tribunal de : 
« REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions des consorts [F] 

COMDAMNER in solidum les consorts Monsieur et Madame [F] à verser à Monsieur [O] la somme en principal de 6.204,96 € à titre de réduction de prix augmentée des intérêts au taux de 5% par an à compter du 23 septembre 2021 avec anatocisme 

ORDONNER la capitalisation des dits intérêts 

COMDAMNER les consorts [F] à verser à Monsieur [O] la somme en principal de 20.734,60 € à titre de dommages-intérêts. 

COMDAMNER les consorts [F] à payer chacun la somme de 5.000 € chacun au titre de l'article 700 du CPC. 

COMDAMNER Monsieur et Madame [F] aux entiers dépens et en particulier au remboursement des frais d’expertise avancés par Monsieur [O]. » 

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2025les consorts [F] demandent au tribunal de : 
«  DECLARER nul le rapport d’expertise déposé le 18 février 2025 par Monsieur [U] ; 

DEBOUTER Monsieur [O] de l’intégralité de ses prétentions ; 

Condamner ledit demandeur à payer à Madame [Q] [H] et Monsieur [T] [F] ensemble les sommes suivantes : 
Vingt mille (25.000) euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

Treize mille (14.000) euros pour les frais irrépétibles qu’ils ont du exposer. 

Subsidiairement, si le Tribunal validait l’expertise en la forme, DIRE qu’il n’est pas établi de différence de prix restituable à l’acheteur, 

Très subsidiairement, DIRE que cette différence de prix n’excède pas un demi-mètre carré à 496 euros le mètre carré avec intérêts à compter du jugement à intervenir ; 

En toute hypothèse, écarter le préjudice invoqué par Monsieur [O] et le débouter de ses demandes de ce chef ; 

S’il y était néanmoins fait droit, DIRE que les sociétés ALEXAN IMMO et VERDICT, professionnels tenus, l’un de son devoir de conseil et de vigilance, l’autre de l’exactitude de ses opérations techniques, en sont responsables, 

Soustraction faite de la différence de prix de vente restituable par les consorts [F], soit 2484 (deux mille quatre cent quatre vint quatre) euros ; 

DIRE que VERDICT et AXA devront garantir solidairement les consorts [F] de toute condamnation à intervenir contre ceux-ci en dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens. 

Condamner la société d’assurances AXA et la société VERDICT à payer en plus les sommes de 3.000 euros de dommages et intérêts et 3.500 euros pour frais irrépétibles de procédure. 

FIXER au passif de la société ALEXAN IMMO la créance des consorts [F] à la hauteur que le Tribunal déterminera dans son jugement au titre de la garantie due par cette société liquidée, outre de 3.000 euros de dommages et intérêts et 3.500 euros pour frais irrépétibles de procédure. 

En toute hypothèse,

Condamner Monsieur [O] aux entiers dépens de la cause, en ce compris les dépens du référé, les assignations en intervention forcée et la signification future de la décision à intervenir. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 novembre 2025, la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SAS ALEXAN IMMOBILIER demande au tribunal de : 
« débouter les consorts [F] et la Société VERDICT de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la Compagnie AXA FRANCE IARD ; 

condamner in solidum les consorts [F] et la Société VERDICT à payer à la Compagnie AXA FRANCE IARD une somme de 3.500 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

condamner in solidum les consorts [F] et la Société VERDICT aux entiers dépens de l’instance, dont distraction pour ceux le concernant au profit de Maître Karl Fredrik SKOG, Avocat au Barreau de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2025, la SARL VERDICT demande au tribunal de :
« Rejeter la pièce numérotée 5 invoquée par Monsieur [N] [O] qui n’a pas été régulière ment communiquée aux débats. 

Débouter Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [C] [F] épouse [H] de leurs demandes fins et conclusions à l’encontre de la société Verdict. 

Subsidiairement, condamner la société AXA France IARD assureur de la société Alexan Im mobilier à supporter la totalité de l’indemnisation sollicitée par les consorts [F]. »

***


Assigné par remise à personne habilitée, la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [Y] [K] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS ALEXAN IMMOBILIER n’a pas constitué avocat. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d'un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l'examen d'une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l'article 789 du code de procédure civile. L'analyse des arguments parties conditionne ainsi tant la qualification de leurs moyens au sens de l'article 12 du code de procédure civile que le stade de leur examen.
 
Sur la recevabilité des demandes de et à l’encontre de la SAS ALEXAN IMMOBILIER 

L'article 68 du code de procédure civile dispose que les demandes incidentes, au rang desquelles figurent les demandes additionnelles (celles par lesquelles une partie modifie ses prétentions antérieures) et les demandes reconventionnelles (celles par lesquelles par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire), sont faites à l'encontre des parties défaillantes dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance.

L’article 369 du même code prévoit par ailleurs que l’instance est interrompue par l’effet du jugement qui prononce la liquidation judiciaire, jusqu’à reprise de l’instance par l’intervention, volontaire ou forcée, du liquidateur judiciaire et, le cas échéant, déclaration de la créance dont le paiement est requis.

Il résulte enfin des articles L622-21 (sauvegarde judiciaire), L631-14 (redressement judiciaire) et L641-3 (liquidation judiciaire) du code de commerce, que le jugement d'ouverture d'une procédure collective interdit et interrompt toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent.

Les créanciers concernés doivent, en effet, déclarer leur créance au mandataire judiciaire dans les délais impartis, conformément aux dispositions des articles L622-24, L631-14 et L641-3 du même code.

Les articles L624-2, L631-18 et L641-3 et suivants du même code ajoutent que le juge-commissaire, au vu des propositions du mandataire, décide de l'admission ou du rejet des créances, ou constate soit qu'une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence ; ce n'est que dans cette dernière hypothèse que le créancier recouvre son droit d'agir à l'encontre du débiteur devant la juridiction compétente, en vue de faire constater sa créance et fixer son montant, en présence du débiteur et du mandataire judiciaire (sauvegarde et redressement judiciaires ; L622-23 et R624-5) ou du seul liquidateur ès-qualité (liquidation judiciaire ; L641-9).

En l’espèce, par jugement du 16 janvier 2024 publié au BODACC le 25 janvier 2024, le tribunal de commerce de Bobigny a placé en liquidation judiciaire la SAS ALEXAN IMMOBILIER et a désigné la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [Y] [K] en qualité de liquidateur judiciaire. 

Le liquidateur judiciaire de la SAS ALEXAN IMMOBILIER n’a pas constitué avocat, de sorte que : 

- le tribunal n’est plus saisi des prétentions et moyens présentés par la SAS ALEXAN IMMOBILIER et ses anciens représentants avant son placement en liquidation judiciaire, en ce que ces prétentions et moyens n’ont pas été repris par les nouveaux représentants de la SAS ALEXAN IMMOBILIER ; 

- les prétentions présentées contre la SAS ALEXAN IMMOBILIER par les consorts [F] sont irrecevables, faute pour eux de justifier d’une déclaration de créance valablement reçue par la liquidateur judiciaire et effectué dans les délais légaux ou après avoir bénéficié d’un relevé de forclusion ; en effet, la déclaration de créance qu’ils produisent a été effectuée postérieurement au délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture et aucun élément n’est versé aux débats permettant d’établir qu’elle a été reçue par le liquidateur judiciaire. 

En conséquence, les demandes des consorts [F] à l’encontre de la SAS ALEXAN IMMOBILIER représentée par la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [Y] [K] en qualité de liquidateur judiciaire seront déclarées irrecevables. 

Sur la nullité du rapport d’expertise de Monsieur [U] du 18 février 2025

Aux termes des dispositions de l’article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

En application des dispositions de l'article 114 du code de procédure civile, qui régit les nullités des actes de procédure, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

L'expert commis doit, en application des dispositions de l'article 237 du code de procédure civile, accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.

Le principe général du respect du contradictoire prévu par l'article 16 du code de procédure civile, qui s’impose à l’expert, implique que la mesure doit être diligentée en présence des parties ou de leurs représentants ou ceux-ci dûment appelés, qu'ils aient connaissance de tous les éléments sur la base desquels l'expert va établir son rapport et qu'ils disposent de la faculté de présenter leurs observations à l'expert sur lesdits éléments et d'en débattre avant le dépôt du rapport.

Enfin, aux termes de l’article 276 du code de procédure civile, l'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.
Il doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il leur aura donnée.

L'inobservation des formalités prescrites par ce texte ayant un caractère substantiel, n'entraîne la nullité de l'expertise qu'à charge pour la partie qui l'invoque, de prouver le grief que lui cause cette irrégularité, tel n'est pas le cas lorsque l'expert a implicitement répondu.

En l’espèce, les consorts [F] reprochent à l’expert judiciaire de ne pas avoir tenu compte et répondu à leurs trois dires. 

Or, il résulte du rapport qu’il a été répondu au dire n°1 du 29 mars 2024 aux termes de la première note de synthèse et au dire n°2 du 8 juillet 2024 par la seconde note de synthèse ; que le 5 décembre 2024, l’expert judiciaire a adressé aux parties son deuxième document de synthèse et a sollicité que les parties lui communiquent leurs dires récapitulatifs au plus tard le 15 janvier ; que le 8 décembre 2024 les consorts [F] ont adressé leur dire récapitulatif n°3 qui est annexé au rapport d’expertise et auquel l’expert répond de manière précise et détaillée de la page 34 à la page 37 de son rapport définitif. 

Il en résulte qu’aucun manquement de la part de l’expert judiciaire à ce titre n’est caractérisé. 

En réalité il s'agit d’une discussion sur le bien-fondé des conclusions expertales, et donc sur le fond du litige, qui sont à traiter avec l'appréciation du bien-fondé des demandes des parties, au vu de l'ensemble des pièces versées aux débats. 
En conséquence, les consorts [F] seront déboutés de leur demande en annulation du rapport d’expertise judiciaire du 18 février 2025 de Monsieur [U]. 

Sur le fait d’écarter des débats la pièce n°5 figurant au bordereau de communication de pièce de Monsieur [O] 

Selon l’article 135 du code de procédure civile, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile

En l’espèce, aux termes de ses dernières conclusions la SARL VERDICT fait valoir qu’elle n’a pas été destinataire de la pièce n°5 figurant au bordereau de communication de pièces de Monsieur [O] et par ailleurs, cette pièce n’a pas non plus été communiquée au tribunal, de sorte qu’elle sera de fait écartée des débats. 

Sur les demandes principales de Monsieur [O] 

Sur la demande de diminution du prix de vente 

En application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Aux termes de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 23 mai 1997, la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

En l'espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 18 février 2025 qu’en l’état actuel la superficie du lot n°16 est de 14,55 m² loi Carrez et qu’au jour de la vente la superficie de ce même lot était de 14,99 m² après ajout des surfaces diminuées en raison des travaux effectués par Monsieur [O] soit 0,86 m² et après déduction des surfaces créées par ces mêmes travaux. 
En réponse au dire récapitulatif de la SARL VERDICT, l’expert ajoute une marge d’erreur de 0.2 m², soit une superficie de 15,19 m². 

Les consorts [F] reprochent à l’expert une erreur de calcul consistant dans le fait d’avoir soustrait et non ajouté 0,42 m² et de ne pas avoir répondu à leur réclamations sur ce point particulier. 

Or, contrairement à ces affirmations, l’expert judiciaire s’est longuement expliqué sur le fait que les 0,42 m² correspondent à des aménagements (cloisons, coffrage, gaines et habillage) qui ont été déposés par Monsieur [O], mais qui existaient au jour de la vente et qui ne sont pas inclus dans le calcul de la superficie Carrez, de sorte qu’ils doivent être soustraits à la superficie actuelle du lot n°16 et non ajoutés. 

Les consorts [F] ne produisent aucun nouvel élément technique qui permettrait de remettre en cause les constats et analyses de l’expert judiciaire. 

Or, tant le compromis de vente, que l'acte authentique de vente conclu le 23 septembre 2021 entre Monsieur [O] d'une part et les consorts [F] d’autre part comporte la mention d'une surface du lot n°16 égale à 16,10 m2, soit une différence de surface de 5,65 %.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande en réduction du prix de vente est fondée.

sur l'évaluation de la moins-value

Dans le cas d'un prix de vente fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, le calcul de la moins-value est la suivante :
90.000 € (prix de vente mentionné dans l'acte authentique du 13 février 2019)/16,10 m² = 5.590,06 €

Par suite, la moins value relative à la vente est égale à 15,19 m² x (90.000 €/16,10m²) = 84.913,04 €, soit une diminution de prix de 5.086,96 € (90.000 € - 84.913,04 €).

Aucune des parties ne produit de nouvel élément technique de nature à remettre en cause ce calcul. 

En conséquence, les consorts [F] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [O] la somme de 5.086,96 € au titre de la diminution du prix de vente. 

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil. 

Enfin, la capitalisation est de droit quand elle est sollicitée comme c’est le cas en l’espèce, de sorte qu'elle sera ordonnée et s'appliquera dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil. 

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [O] 

Les acquéreurs ne peuvent obtenir de leurs vendeurs, en raison de l'erreur de superficie, une autre indemnité que celle résultant de la diminution du prix, sauf à démontrer une faute de la part consorts [F]. 

Or, il n’est pas contesté que les consorts [F] sont de simples particuliers, profanes en matière immobilière et qui ont eu recours à la SARL VERDICT pour établir un certificat de mesurage de leur bien. 

Aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir qu’ils étaient informés de la différence de superficie et qu’ils auraient sciemment dissimulé cette information. 


A cet égard, Monsieur [O] n’explique, ni ne justifie d’une faute personnelle des consorts [F] en lien de causalité directe avec le préjudice qu’il allègue. 

Il ne démontre d’ailleurs nullement subir une perte de loyer du fait de la différence de superficie. 

Enfin, au regard des circonstances de l’espèce, du déroulement de la procédure et des dernières conclusions des parties, Monsieur [O] ne démontre pas que la défense des consorts [F] à l’occasion de la présente instance soit constitutive d’une résistance abusive, destinée spécifiquement à lui nuire. 

En conséquence, Monsieur [O] sera débouté de sa demande indemnitaire. 

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [F] 

Sur les appels en garantie à l’encontre de la SARL VERDICT et de la SA AXA France IARD en sa qualité d’assureur de la SAS ALEXAN IMMOBILIER

Dès lors qu’il n’est pas fait droit à la demande indemnitaire de Monsieur [O], les appels en garantie à ce titre des consorts [F] à l’encontre de la SARL VERDICT et de la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SAS ALEXAN IMMOBILIER sont désormais sans objet. 

Il sera en outre rappelé que la restitution de la partie du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie (3ème civ. 8 novembre 2006 pourvoi n°05-16.948, Bull. 2006, III, n°222 ; 3ème civ. 28 janvier 2015 pourvoi n°13-27.397, Bull, 2015, III, n°9), de sorte que les appels en garantie des consorts [F] à ce titre seront rejetés. 

Sur la demande indemnitaire à l’encontre de Monsieur [O] au titre de la procédure abusive

En vertu des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, au regard de l’issue du litige les consorts [F] ne rapportent pas la preuve que Monsieur [O] a introduit la présente action dans l’objectif spécifique de leur nuire.

Par conséquent, la demande en dommages et intérêts formée par les consorts [F] à l'encontre de Monsieur [O] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, les consorts [F] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. 

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l'équité commande de condamner in solidum les consorts [F] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 
- la somme de 2.500 € à Monsieur [O] 
- la somme de 1.000 € à la SA AXA FRANCE IARD. 

Parties perdantes, les consorts [F] seront déboutés de leurs demandes à ce titre. 

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe

DECLARE irrecevables les demandes de Monsieur [T] [F] et de Madame [Q] [F] épouse [H] à l’encontre de la SAS ALEXAN IMMOBILIER représentée par la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [Y] [K] en qualité de liquidateur judiciaire ; 

DEBOUTE Monsieur [T] [F] et de Madame [Q] [F] épouse [H] de leur demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire du 18 février 2025 de Monsieur [P] [U] ; 

ÉCARTE des débats la pièce n°5 figurant au bordereau de communication de pièce de Monsieur [B] [O] ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] à payer à Monsieur [B] [O] la somme de 5.086,96 € (cinq mille quatre-vingt-six euros et quatre-vingt-seize centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de la diminution du prix de vente ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ; 

DÉBOUTE Monsieur [B] [O] de sa demande indemnitaire ; 

DÉBOUTE Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] de leurs appels en garantie relatifs à la restitution du prix de vente ; 

DÉBOUTE Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] de leur demande indemnitaire au titre de la procédure abusive ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; 

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] à payer à Monsieur [B] [N] [O] la somme de 2.500 € (deux mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] à payer à la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SAS ALEXAN IMMOBILIER la somme de 1.000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.


La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MAI 2026


Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 25/09260 - N° Portalis DB3S-W-B7J-32ON
N° de MINUTE : 26/00318

Monsieur [B] [N] [O]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Margaux DUTERNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0815

DEMANDEUR

C/

Madame [Q] [C] [F]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Christelle ONILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J030, plaidant et Me Diana CAPUANO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 100, postulant

Monsieur [T] [F]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Christelle ONILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J030, plaidant et Me Diana CAPUANO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 100, postulant

S.A.S. ALEXAN IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Nathalie MALAZDRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1082

S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

S.A.R.L. VERDICT
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Jacques FOUERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1192


S.E.L.A.R.L. ASTEREN PRISE EN LA PERSONNE de Me [Y] [K], liquidateur judiciaire de la société ALEXAN IMMO
[Adresse 7]
[Localité 6]
défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.
En présence de Monsieur [J] [I], auditeur de justice.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2026. 

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 23 septembre 2021, Monsieur [B] [N] [O] a acquis, par l’intermédiaire de la SAS ALEXAN IMMOBILIER, de Monsieur [T] [F] et de Madame [Q] [F] épouse [H] le lot n°16 correspondant à une chambre au quatrième étage, au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 3], édifié sur la parcelle cadastrées section AB n°[Cadastre 1] et moyennant le prix de 90.000 €. 

Cet acte authentique de vente mentionne une superficie de 16,10 m² loi Carrez selon un certificat de mesurage établi par la SARL VERDICT. 

Après son acquisition, Monsieur [O] a fait procéder à des travaux d’aménagement de son bien, à l’occasion desquels son architecte lui a indiqué que la superficie réelle du bien serait de 14,94 m². 

Par acte de commissaire de justice en date des 24 et 25 mai 2022, Monsieur [B] [N] [O] a fait assigner Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin aux fins d’obtenir leur condamnation à lui verser la somme de 8.550 € au titre de la réduction du prix de vente. 

Par acte de commissaire de justice en date 17 août 2022, les consorts [F] ont fait assigner en intervention forcée devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin la SAS ALEXAN IMMOBILIER ainsi que la SARL VERDICT aux fins d’obtenir leur condamnation à les garantir de toute condamnation susceptible d’intervenir à leur encontre au bénéfice de Monsieur [O]. 

Selon une ordonnance rendue le 13 décembre 2022, le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond. 

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2023, Monsieur [B] [O] a fait assigner Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 7.437,78 € au titre de la réduction du prix de vente ainsi que la somme de 20.734,60€ à titre de dommages et intérêts. 

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2023, Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] ont fait assigner en intervention forcée la SAS ALEXAN IMMOBILIER et la SARL VERDICT devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à les garantir de toute condamnation à intervenir à leur encontre. 

Selon ordonnance du 25 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [P] [U]. 

Le 16 janvier 2024, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé l’ouverture d’une liquidation judiciaire au profit de la SAS ALEXAN IMMOBILIER et désigné la SAELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [Y] [K] en qualité de liquidateur judiciaire. 

Selon actes de commissaire de justice en date des 12 et 16 septembre 2024, Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] ont fait assigner en intervention forcée la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SAS ALEXAN IMMOBILIER et la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [Y] [K] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS ALEXAN IMMOBILIER. 

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 18 février 2025. 

La clôture de l’instruction a été prononcée le 03 décembre 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 mars 2026. 

***
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2025, Monsieur [O] demande au tribunal de : 
« REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions des consorts [F] 

COMDAMNER in solidum les consorts Monsieur et Madame [F] à verser à Monsieur [O] la somme en principal de 6.204,96 € à titre de réduction de prix augmentée des intérêts au taux de 5% par an à compter du 23 septembre 2021 avec anatocisme 

ORDONNER la capitalisation des dits intérêts 

COMDAMNER les consorts [F] à verser à Monsieur [O] la somme en principal de 20.734,60 € à titre de dommages-intérêts. 

COMDAMNER les consorts [F] à payer chacun la somme de 5.000 € chacun au titre de l'article 700 du CPC. 

COMDAMNER Monsieur et Madame [F] aux entiers dépens et en particulier au remboursement des frais d’expertise avancés par Monsieur [O]. » 

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2025les consorts [F] demandent au tribunal de : 
«  DECLARER nul le rapport d’expertise déposé le 18 février 2025 par Monsieur [U] ; 

DEBOUTER Monsieur [O] de l’intégralité de ses prétentions ; 

Condamner ledit demandeur à payer à Madame [Q] [H] et Monsieur [T] [F] ensemble les sommes suivantes : 
Vingt mille (25.000) euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

Treize mille (14.000) euros pour les frais irrépétibles qu’ils ont du exposer. 

Subsidiairement, si le Tribunal validait l’expertise en la forme, DIRE qu’il n’est pas établi de différence de prix restituable à l’acheteur, 

Très subsidiairement, DIRE que cette différence de prix n’excède pas un demi-mètre carré à 496 euros le mètre carré avec intérêts à compter du jugement à intervenir ; 

En toute hypothèse, écarter le préjudice invoqué par Monsieur [O] et le débouter de ses demandes de ce chef ; 

S’il y était néanmoins fait droit, DIRE que les sociétés ALEXAN IMMO et VERDICT, professionnels tenus, l’un de son devoir de conseil et de vigilance, l’autre de l’exactitude de ses opérations techniques, en sont responsables, 

Soustraction faite de la différence de prix de vente restituable par les consorts [F], soit 2484 (deux mille quatre cent quatre vint quatre) euros ; 

DIRE que VERDICT et AXA devront garantir solidairement les consorts [F] de toute condamnation à intervenir contre ceux-ci en dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens. 

Condamner la société d’assurances AXA et la société VERDICT à payer en plus les sommes de 3.000 euros de dommages et intérêts et 3.500 euros pour frais irrépétibles de procédure. 

FIXER au passif de la société ALEXAN IMMO la créance des consorts [F] à la hauteur que le Tribunal déterminera dans son jugement au titre de la garantie due par cette société liquidée, outre de 3.000 euros de dommages et intérêts et 3.500 euros pour frais irrépétibles de procédure. 

En toute hypothèse,

Condamner Monsieur [O] aux entiers dépens de la cause, en ce compris les dépens du référé, les assignations en intervention forcée et la signification future de la décision à intervenir. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 novembre 2025, la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SAS ALEXAN IMMOBILIER demande au tribunal de : 
« débouter les consorts [F] et la Société VERDICT de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la Compagnie AXA FRANCE IARD ; 

condamner in solidum les consorts [F] et la Société VERDICT à payer à la Compagnie AXA FRANCE IARD une somme de 3.500 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

condamner in solidum les consorts [F] et la Société VERDICT aux entiers dépens de l’instance, dont distraction pour ceux le concernant au profit de Maître Karl Fredrik SKOG, Avocat au Barreau de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2025, la SARL VERDICT demande au tribunal de :
« Rejeter la pièce numérotée 5 invoquée par Monsieur [N] [O] qui n’a pas été régulière ment communiquée aux débats. 

Débouter Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [C] [F] épouse [H] de leurs demandes fins et conclusions à l’encontre de la société Verdict. 

Subsidiairement, condamner la société AXA France IARD assureur de la société Alexan Im mobilier à supporter la totalité de l’indemnisation sollicitée par les consorts [F]. »

***


Assigné par remise à personne habilitée, la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [Y] [K] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS ALEXAN IMMOBILIER n’a pas constitué avocat. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d'un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l'examen d'une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l'article 789 du code de procédure civile. L'analyse des arguments parties conditionne ainsi tant la qualification de leurs moyens au sens de l'article 12 du code de procédure civile que le stade de leur examen.
 
Sur la recevabilité des demandes de et à l’encontre de la SAS ALEXAN IMMOBILIER 

L'article 68 du code de procédure civile dispose que les demandes incidentes, au rang desquelles figurent les demandes additionnelles (celles par lesquelles une partie modifie ses prétentions antérieures) et les demandes reconventionnelles (celles par lesquelles par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire), sont faites à l'encontre des parties défaillantes dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance.

L’article 369 du même code prévoit par ailleurs que l’instance est interrompue par l’effet du jugement qui prononce la liquidation judiciaire, jusqu’à reprise de l’instance par l’intervention, volontaire ou forcée, du liquidateur judiciaire et, le cas échéant, déclaration de la créance dont le paiement est requis.

Il résulte enfin des articles L622-21 (sauvegarde judiciaire), L631-14 (redressement judiciaire) et L641-3 (liquidation judiciaire) du code de commerce, que le jugement d'ouverture d'une procédure collective interdit et interrompt toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent.

Les créanciers concernés doivent, en effet, déclarer leur créance au mandataire judiciaire dans les délais impartis, conformément aux dispositions des articles L622-24, L631-14 et L641-3 du même code.

Les articles L624-2, L631-18 et L641-3 et suivants du même code ajoutent que le juge-commissaire, au vu des propositions du mandataire, décide de l'admission ou du rejet des créances, ou constate soit qu'une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence ; ce n'est que dans cette dernière hypothèse que le créancier recouvre son droit d'agir à l'encontre du débiteur devant la juridiction compétente, en vue de faire constater sa créance et fixer son montant, en présence du débiteur et du mandataire judiciaire (sauvegarde et redressement judiciaires ; L622-23 et R624-5) ou du seul liquidateur ès-qualité (liquidation judiciaire ; L641-9).

En l’espèce, par jugement du 16 janvier 2024 publié au BODACC le 25 janvier 2024, le tribunal de commerce de Bobigny a placé en liquidation judiciaire la SAS ALEXAN IMMOBILIER et a désigné la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [Y] [K] en qualité de liquidateur judiciaire. 

Le liquidateur judiciaire de la SAS ALEXAN IMMOBILIER n’a pas constitué avocat, de sorte que : 

- le tribunal n’est plus saisi des prétentions et moyens présentés par la SAS ALEXAN IMMOBILIER et ses anciens représentants avant son placement en liquidation judiciaire, en ce que ces prétentions et moyens n’ont pas été repris par les nouveaux représentants de la SAS ALEXAN IMMOBILIER ; 

- les prétentions présentées contre la SAS ALEXAN IMMOBILIER par les consorts [F] sont irrecevables, faute pour eux de justifier d’une déclaration de créance valablement reçue par la liquidateur judiciaire et effectué dans les délais légaux ou après avoir bénéficié d’un relevé de forclusion ; en effet, la déclaration de créance qu’ils produisent a été effectuée postérieurement au délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture et aucun élément n’est versé aux débats permettant d’établir qu’elle a été reçue par le liquidateur judiciaire. 

En conséquence, les demandes des consorts [F] à l’encontre de la SAS ALEXAN IMMOBILIER représentée par la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [Y] [K] en qualité de liquidateur judiciaire seront déclarées irrecevables. 

Sur la nullité du rapport d’expertise de Monsieur [U] du 18 février 2025

Aux termes des dispositions de l’article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

En application des dispositions de l'article 114 du code de procédure civile, qui régit les nullités des actes de procédure, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

L'expert commis doit, en application des dispositions de l'article 237 du code de procédure civile, accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.

Le principe général du respect du contradictoire prévu par l'article 16 du code de procédure civile, qui s’impose à l’expert, implique que la mesure doit être diligentée en présence des parties ou de leurs représentants ou ceux-ci dûment appelés, qu'ils aient connaissance de tous les éléments sur la base desquels l'expert va établir son rapport et qu'ils disposent de la faculté de présenter leurs observations à l'expert sur lesdits éléments et d'en débattre avant le dépôt du rapport.

Enfin, aux termes de l’article 276 du code de procédure civile, l'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.
Il doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il leur aura donnée.

L'inobservation des formalités prescrites par ce texte ayant un caractère substantiel, n'entraîne la nullité de l'expertise qu'à charge pour la partie qui l'invoque, de prouver le grief que lui cause cette irrégularité, tel n'est pas le cas lorsque l'expert a implicitement répondu.

En l’espèce, les consorts [F] reprochent à l’expert judiciaire de ne pas avoir tenu compte et répondu à leurs trois dires. 

Or, il résulte du rapport qu’il a été répondu au dire n°1 du 29 mars 2024 aux termes de la première note de synthèse et au dire n°2 du 8 juillet 2024 par la seconde note de synthèse ; que le 5 décembre 2024, l’expert judiciaire a adressé aux parties son deuxième document de synthèse et a sollicité que les parties lui communiquent leurs dires récapitulatifs au plus tard le 15 janvier ; que le 8 décembre 2024 les consorts [F] ont adressé leur dire récapitulatif n°3 qui est annexé au rapport d’expertise et auquel l’expert répond de manière précise et détaillée de la page 34 à la page 37 de son rapport définitif. 

Il en résulte qu’aucun manquement de la part de l’expert judiciaire à ce titre n’est caractérisé. 

En réalité il s'agit d’une discussion sur le bien-fondé des conclusions expertales, et donc sur le fond du litige, qui sont à traiter avec l'appréciation du bien-fondé des demandes des parties, au vu de l'ensemble des pièces versées aux débats. 
En conséquence, les consorts [F] seront déboutés de leur demande en annulation du rapport d’expertise judiciaire du 18 février 2025 de Monsieur [U]. 

Sur le fait d’écarter des débats la pièce n°5 figurant au bordereau de communication de pièce de Monsieur [O] 

Selon l’article 135 du code de procédure civile, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile

En l’espèce, aux termes de ses dernières conclusions la SARL VERDICT fait valoir qu’elle n’a pas été destinataire de la pièce n°5 figurant au bordereau de communication de pièces de Monsieur [O] et par ailleurs, cette pièce n’a pas non plus été communiquée au tribunal, de sorte qu’elle sera de fait écartée des débats. 

Sur les demandes principales de Monsieur [O] 

Sur la demande de diminution du prix de vente 

En application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Aux termes de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 23 mai 1997, la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

En l'espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 18 février 2025 qu’en l’état actuel la superficie du lot n°16 est de 14,55 m² loi Carrez et qu’au jour de la vente la superficie de ce même lot était de 14,99 m² après ajout des surfaces diminuées en raison des travaux effectués par Monsieur [O] soit 0,86 m² et après déduction des surfaces créées par ces mêmes travaux. 
En réponse au dire récapitulatif de la SARL VERDICT, l’expert ajoute une marge d’erreur de 0.2 m², soit une superficie de 15,19 m². 

Les consorts [F] reprochent à l’expert une erreur de calcul consistant dans le fait d’avoir soustrait et non ajouté 0,42 m² et de ne pas avoir répondu à leur réclamations sur ce point particulier. 

Or, contrairement à ces affirmations, l’expert judiciaire s’est longuement expliqué sur le fait que les 0,42 m² correspondent à des aménagements (cloisons, coffrage, gaines et habillage) qui ont été déposés par Monsieur [O], mais qui existaient au jour de la vente et qui ne sont pas inclus dans le calcul de la superficie Carrez, de sorte qu’ils doivent être soustraits à la superficie actuelle du lot n°16 et non ajoutés. 

Les consorts [F] ne produisent aucun nouvel élément technique qui permettrait de remettre en cause les constats et analyses de l’expert judiciaire. 

Or, tant le compromis de vente, que l'acte authentique de vente conclu le 23 septembre 2021 entre Monsieur [O] d'une part et les consorts [F] d’autre part comporte la mention d'une surface du lot n°16 égale à 16,10 m2, soit une différence de surface de 5,65 %.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande en réduction du prix de vente est fondée.

sur l'évaluation de la moins-value

Dans le cas d'un prix de vente fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, le calcul de la moins-value est la suivante :
90.000 € (prix de vente mentionné dans l'acte authentique du 13 février 2019)/16,10 m² = 5.590,06 €

Par suite, la moins value relative à la vente est égale à 15,19 m² x (90.000 €/16,10m²) = 84.913,04 €, soit une diminution de prix de 5.086,96 € (90.000 € - 84.913,04 €).

Aucune des parties ne produit de nouvel élément technique de nature à remettre en cause ce calcul. 

En conséquence, les consorts [F] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [O] la somme de 5.086,96 € au titre de la diminution du prix de vente. 

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil. 

Enfin, la capitalisation est de droit quand elle est sollicitée comme c’est le cas en l’espèce, de sorte qu'elle sera ordonnée et s'appliquera dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil. 

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [O] 

Les acquéreurs ne peuvent obtenir de leurs vendeurs, en raison de l'erreur de superficie, une autre indemnité que celle résultant de la diminution du prix, sauf à démontrer une faute de la part consorts [F]. 

Or, il n’est pas contesté que les consorts [F] sont de simples particuliers, profanes en matière immobilière et qui ont eu recours à la SARL VERDICT pour établir un certificat de mesurage de leur bien. 

Aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir qu’ils étaient informés de la différence de superficie et qu’ils auraient sciemment dissimulé cette information. 


A cet égard, Monsieur [O] n’explique, ni ne justifie d’une faute personnelle des consorts [F] en lien de causalité directe avec le préjudice qu’il allègue. 

Il ne démontre d’ailleurs nullement subir une perte de loyer du fait de la différence de superficie. 

Enfin, au regard des circonstances de l’espèce, du déroulement de la procédure et des dernières conclusions des parties, Monsieur [O] ne démontre pas que la défense des consorts [F] à l’occasion de la présente instance soit constitutive d’une résistance abusive, destinée spécifiquement à lui nuire. 

En conséquence, Monsieur [O] sera débouté de sa demande indemnitaire. 

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [F] 

Sur les appels en garantie à l’encontre de la SARL VERDICT et de la SA AXA France IARD en sa qualité d’assureur de la SAS ALEXAN IMMOBILIER

Dès lors qu’il n’est pas fait droit à la demande indemnitaire de Monsieur [O], les appels en garantie à ce titre des consorts [F] à l’encontre de la SARL VERDICT et de la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SAS ALEXAN IMMOBILIER sont désormais sans objet. 

Il sera en outre rappelé que la restitution de la partie du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie (3ème civ. 8 novembre 2006 pourvoi n°05-16.948, Bull. 2006, III, n°222 ; 3ème civ. 28 janvier 2015 pourvoi n°13-27.397, Bull, 2015, III, n°9), de sorte que les appels en garantie des consorts [F] à ce titre seront rejetés. 

Sur la demande indemnitaire à l’encontre de Monsieur [O] au titre de la procédure abusive

En vertu des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, au regard de l’issue du litige les consorts [F] ne rapportent pas la preuve que Monsieur [O] a introduit la présente action dans l’objectif spécifique de leur nuire.

Par conséquent, la demande en dommages et intérêts formée par les consorts [F] à l'encontre de Monsieur [O] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, les consorts [F] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. 

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l'équité commande de condamner in solidum les consorts [F] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 
- la somme de 2.500 € à Monsieur [O] 
- la somme de 1.000 € à la SA AXA FRANCE IARD. 

Parties perdantes, les consorts [F] seront déboutés de leurs demandes à ce titre. 

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe

DECLARE irrecevables les demandes de Monsieur [T] [F] et de Madame [Q] [F] épouse [H] à l’encontre de la SAS ALEXAN IMMOBILIER représentée par la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [Y] [K] en qualité de liquidateur judiciaire ; 

DEBOUTE Monsieur [T] [F] et de Madame [Q] [F] épouse [H] de leur demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire du 18 février 2025 de Monsieur [P] [U] ; 

ÉCARTE des débats la pièce n°5 figurant au bordereau de communication de pièce de Monsieur [B] [O] ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] à payer à Monsieur [B] [O] la somme de 5.086,96 € (cinq mille quatre-vingt-six euros et quatre-vingt-seize centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de la diminution du prix de vente ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ; 

DÉBOUTE Monsieur [B] [O] de sa demande indemnitaire ; 

DÉBOUTE Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] de leurs appels en garantie relatifs à la restitution du prix de vente ; 

DÉBOUTE Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] de leur demande indemnitaire au titre de la procédure abusive ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; 

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] à payer à Monsieur [B] [N] [O] la somme de 2.500 € (deux mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] à payer à la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SAS ALEXAN IMMOBILIER la somme de 1.000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE Monsieur [T] [F] et Madame [Q] [F] épouse [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.


La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,

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Mise à jour de la source le 2026-05-11T18:03:15.926Z.