Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 1 Cabinet 6-10000, 30 avril 2026, n° 25/02086

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [R] [G] est propriétaire d’un appartement, n°821, au sein du bâtiment 8 de l’ensemble immobilier “Les Jardins de Richelieu”, sis rue Richelieu à Chamalières (63400).

Selon un contrat de mandat de gestion immobilière en date du 24 décembre 2015, il a confié la gestion de cet appartement à la REGIE SAINT LOUIS, devenue FONCIA SAINT LOUIS.

Par acte en date du 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété “Les Jardins de Richelieu” a assigné Monsieur [R] [G] pour solliciter le paiement des charges de copropriété impayées, avant de se désister de son instance le 10 décembre 2024.

Par courrier du 14 février 2025, Monsieur [G] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SAS FONCIA SAINT LOUIS de lui rembourser les frais exposés dans le cadre de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires.

Faisant valoir que la SAS FONCIA SAINT LOUIS a commis une faute de gestion, Monsieur [R] [G], l’a par acte en date du 13 mai 2025, assigné devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de solliciter le prononcé de la résiliation du mandat de gestion immobilière aux torts exclusifs de la SAS FONCIA SAINT LOUIS et l’indemnisation de ses préjudices.

L'affaire, initialement appelée à l’audience du 07 octobre 2025, a été renvoyée à la demande des parties et a été retenue pour être plaidée le 24 février 2026.

A l'audience, Monsieur [R] [G], représenté par son conseil, demande, au visa des articles 1103, 1104, 1991 et suivants, et 1217 et suivants du Code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- de juger que la résiliation du mandat de gestion immobilière en date du 24 décembre 2015 est intervenue aux torts exclusifs de la SAS FONCIA SAINT LOUIS,
- de condamner la SAS FONCIA SAINT LOUIS à lui payer les sommes de :
- 972 euros au titre de son préjudice financier,
- 4 000 euros au titre de son préjudice moral,
- 1 500 euros en répression de sa résistance abusive,
- de condamner la SAS FONCIA SAINT LOUIS aux dépens,
- de condamner la SAS FONCIA SAINT LOUIS à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- de débouter la SAS FONCIA SAINT LOUIS de l’ensemble de ses demandes. 

De son côté, la SAS FONCIA SAINT LOUIS, représentée par son conseil, demande, au visa des articles 1103 et 1231-4 du Code civil :
- de débouter Monsieur [R] [G] de l’ensemble de ses demandes,
- de condamner Monsieur [R] [G] à lui payer la somme de 333, 54 euros au titre de l’indemnité de résiliation anticipée,
- de condamner Monsieur [R] [G] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures oralement soutenues à l'audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de procédure civile. 

A l’issue de l’audience, l'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, date du présent jugement.

Motifs

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

Sur la responsabilité de la SAS FONCIA SAINT LOUIS et la résiliation du mandat

L’article 1991 du Code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même Code prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

Selon l’article 1993 du même Code, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.

En application de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Conformément à l’article 1228 du même Code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, il résulte d’un courrier du 04 juin 2025 que Monsieur [G] a procédé à la résiliation du contrat conclu avec la SAS FONCIA SAINT LOUIS “en raison de plusieurs dysfonctionnements et différends.”

Le contrat de mandat de gestion immobilière conclu entre les parties le 24 décembre 2015 prévoyait que la SAS FONCIA SAINT LOUIS avait notamment pour mission de “régler les charges de copropriété ; acquitter les sommes dues au titre des impositions et les recouvrer éventuellement auprès des locataires.” 

Sur ce point, il ressort d’un mail du 04 juillet 2023 de la société CEGADIM, syndic de l’immeuble, que les charges de copropriété de certains copropriétaires, dont Monsieur [G], n’ont pas été réglés depuis un an. 

La SAS FONCIA SAINT LOUIS a été destinataire d’un mail de rappel le 18 décembre 2023 et d’un courrier de mise en demeure le 20 juin 2024 afin de solliciter le règlement des charges de copropriété impayées.

Sans réponse de la SAS FONCIA SAINT LOUIS, Monsieur [G] a été directement mis en demeure par le conseil du syndicat des copropriétaires le 23 septembre 2024. Aux termes de ce courrier, il était indiqué que “malgré les relances adressées à FONCIA, il semble que le gérant n’ait pas réglé. C’est dans ces conditions qu’une première mise en demeure leur a été adressée le 20 juin 2024 (...).” 

La lecture du courrier de la SAS FONCIA SAINT LOUIS du 08 avril 2025 et des mails de Monsieur [G] permet de constater que c’est Monsieur [G] qui a avisé la défenderesse le 08 octobre 2025 de la réception d’un courrier de mise en demeure, à la suite de quoi, le 10 octobre 2024, la SAS FONCIA SAINT LOUIS lui indiquait qu’il restait une somme à régler. Par la suite, Monsieur [G] a écrit le 11 octobre 2024 à la SAS FONCIA SAINT LOUIS pour indiquer avoir besoin d’un peu de temps pour effectuer des vérifications sur ses relevés de comptes et transmettre des éléments à son assistance juridique.

D’une part, il est observé que les relevés du compte de Monsieur [G] adressés par la SAS FONCIA SAINT LOUIS sur la période susvisée ne faisaient état d’aucun solde débiteur.

D’autre part, il s’est écoulé plusieurs mois entre la demande en paiement faite par la société CEGADIM auprès de la SAS FONCIA SAINT LOUIS et l’information faite à Monsieur [G] de la nécessité de régler des charges de copropriété, étant observé que c’est lui qui a sollicité des informations auprès de la SAS FONCIA SAINT LOUIS après réception de la mise en demeure du 23 septembre 2024.

Ces éléments sont suffisants pour caractériser une faute de gestion de la part de la SAS FONCIA SAINT LOUIS.

Il ressort d’ailleurs d’un courrier de la SAS FONCIA SAINT LOUIS en date du 08 avril 2025 que celle-ci a pris en charge un certain nombre de frais inhérents à l’instance initiée par le syndicat des copropriétaires “Les Jardins de Richelieu” à hauteur de 315, 60 euros, évoquant une “erreur en comptabilité” dans son mail du 28 octobre 2024, ce qui permet de toute évidence de démontrer que celle-ci a reconnu l’existence d’un manquement, a minima pour la période antérieure au 10 octobre 2024.

Il ne saurait toutefois être reproché à Monsieur [G] d’avoir souhaité effectuer des vérifications avant de s’acquitter d’une somme de 1 329, 12 euros au titre des charges de copropriété, lequel n’avait, jusqu’à la date du 10 octobre 2024, pas été informé du solde débiteur de son compte.

Dans ces conditions, Monsieur [G] est bien fondé à voir constater la résiliation du contrat de mandat de gestion immobilière aux torts exclusifs de la SAS FONCIA SAINT LOUIS et à solliciter l’indemnisation de ses préjudices en lien avec la faute de gestion commise par cette dernière.

Sur les préjudices subis

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En l’espèce, Monsieur [G] sollicite le paiement de frais décomposés comme suit :
- frais de mise en demeure par LRAR : 32, 40 euros,
- constitution dossier avocat du syndicat des copropriétaires : 103, 20 euros,
- honoraires mise en demeure avocat du syndicat des copropriétaires : 180 euros,
- honoraires avocat du syndicat des copropriétaires : 300 euros,
- frais d’assignation procédure accélérée au fond : 58, 35 euros,
- honoraires assistance procédure accélérée au fond : 433 euros,
- démarches précontentieuses avec envoi LRAR du 14 février 2025 : 180 euros.

Il y a lieu de relever que les frais de mise en demeure par LRAR, les frais de constitution du dossier pour l’avocat du syndicat des copropriétaires et les honoraires de mise en demeure de l’avocat du syndicat des copropriétaires ont été pris en charge par la SAS FONCIA SAINT LOUIS, de sorte que la demande formée par Monsieur [G] pour ces frais est sans objet et doit être écartée.

Quant aux autres frais, si Monsieur [G] fournit des relevés de son compte de copropriétaire et des factures de son conseil, il ne démontre toutefois pas avoir effectivement réglé ces sommes, en l’absence de communication de ses relevés de compte bancaire. Ainsi, il sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 1 286, 85 euros.

Monsieur [G] demande l’allocation d’une somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Il est manifeste que le demandeur, attrait en justice du fait de la tardiveté des informations délivrées par la SAS FONCIA SAINT LOUIS quant aux charges impayées et qui indique désormais avoir une image de “mauvais payeur” auprès de la copropriété, a subi un préjudice moral en lien avec les fautes de la défenderesse qui sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros.

Enfin, Monsieur [G] demande la condamnation de la SAS FONCIA SAINT LOUIS à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La résistance abusive suppose la démonstration d’une faute caractérisée dans l’exercice du droit d’agir ou de se défendre en justice, laquelle ne peut résulter ni de la seule contestation d’une prétention, ni du seul exercice d’une voie de recours.

Il appartient à la partie qui l’allègue d’établir que son adversaire a, par une attitude manifestement dilatoire, de mauvaise foi ou dépourvue de tout fondement sérieux, excédé les limites légitimes de son droit de se défendre.

Au cas présent, Monsieur [G] n’apporte aucun élément permettant de caractériser à l’encontre de la SAS FONCIA SAINT LOUIS une telle faute dans le cadre de l’instance qui s’inscrit dans l’exercice normal de ses droits procéduraux et ne révèlent ni intention malveillante, ni manœuvre dilatoire, ni comportement vexatoire. Surtout, il invoque l’existence d’un préjudice causé par le comportement de la défenderesse, mais ne caractérise ni ce préjudice, ni n’explique en quoi il serait distinct du préjudice moral d’ores et déjà indemnisé.

Il s’ensuit que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive doit être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre de l’indemnité de résiliation

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de mandat de gestion immobilière conclu entre les parties prévoit que le mandant pourra résilier le contrat à tout moment sans préavis ni indemnité d’aucune sorte au profit du mandataire en cas de faute lourde de ce dernier dans l’exécution de sa mission.

Il est aussi mentionné qu’en cas de résiliation anticipée, le mandataire percevra une indemnité égale au montant des honoraires de gestion correspondant à la période restant à courir jusqu’à la date anniversaire du mandat à laquelle ce dernier aurait pu être résilié de plein droit.

En l’espèce, dès lors que la résiliation du contrat liant les parties est intervenue aux torts exclusifs de la SAS FONCIA SAINT LOUIS, celle-ci sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 333, 54 euros au titre de l’indemnité de résiliation anticipée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SAS FONCIA SAINT LOUIS, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La SAS FONCIA SAINT LOUIS, condamnée aux dépens, sera condamnée à verser à Monsieur [R] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros.

Echouant dans ses prétentions, la demande de la SAS FONCIA SAINT LOUIS formée de ce chef sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le juge peut toutefois écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Aucune circonstance du présent litige n’impose d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

CONSTATE que la résiliation du contrat de mandat de gestion immobilière en date du 24 décembre 2015 est intervenue aux torts exclusifs de la SAS FONCIA SAINT LOUIS ; 

CONDAMNE la SAS FONCIA SAINT LOUIS à payer à Monsieur [R] [G] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral ;

REJETTE les demandes de Monsieur [R] [G] en paiement de dommages et intérêts pour préjudice financier et pour résistance abusive ;

REJETTE la demande de la SAS FONCIA SAINT LOUIS en paiement de la somme de 333, 54 euros au titre de l’indemnité de résiliation anticipée ;

CONDAMNE la SAS FONCIA SAINT LOUIS aux dépens de l'instance ; 

CONDAMNE la SAS FONCIA SAINT LOUIS à payer à Monsieur [R] [G] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SAS FONCIA SAINT LOUIS au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00




N° RG 25/02086 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KDCB

NAC : 56C 0A


JUGEMENT


Du : 30 Avril 2026



Monsieur [R] [G], représenté par Me Nathalie PRUGNE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

S.A.S. FONCIA SAINT LOUIS, représentée par Me Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND






GROSSE DÉLIVRÉE 

LE :

A : Me Nathalie PRUGNE



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 

A : Me Christine BAUDON
Me Nathalie PRUGNE






AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Julie AMBROGGI, Juge, assistée de Cécile CHEBANCE, Greffier placé ;

Après débats à l'audience du 24 Février 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 30 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :


DEMANDEUR :


Monsieur [R] [G]
19 rue Vermenouze
Appartement 24
63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par Me Nathalie PRUGNE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND




ET :


DÉFENDEUR :


S.A.S. FONCIA SAINT LOUIS
prise en la personne de son représentant légal
264 rue Garibaldi
69488 LYON

représentée par Me Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND










EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [R] [G] est propriétaire d’un appartement, n°821, au sein du bâtiment 8 de l’ensemble immobilier “Les Jardins de Richelieu”, sis rue Richelieu à Chamalières (63400).

Selon un contrat de mandat de gestion immobilière en date du 24 décembre 2015, il a confié la gestion de cet appartement à la REGIE SAINT LOUIS, devenue FONCIA SAINT LOUIS.

Par acte en date du 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété “Les Jardins de Richelieu” a assigné Monsieur [R] [G] pour solliciter le paiement des charges de copropriété impayées, avant de se désister de son instance le 10 décembre 2024.

Par courrier du 14 février 2025, Monsieur [G] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SAS FONCIA SAINT LOUIS de lui rembourser les frais exposés dans le cadre de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires.

Faisant valoir que la SAS FONCIA SAINT LOUIS a commis une faute de gestion, Monsieur [R] [G], l’a par acte en date du 13 mai 2025, assigné devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de solliciter le prononcé de la résiliation du mandat de gestion immobilière aux torts exclusifs de la SAS FONCIA SAINT LOUIS et l’indemnisation de ses préjudices.

L'affaire, initialement appelée à l’audience du 07 octobre 2025, a été renvoyée à la demande des parties et a été retenue pour être plaidée le 24 février 2026.

A l'audience, Monsieur [R] [G], représenté par son conseil, demande, au visa des articles 1103, 1104, 1991 et suivants, et 1217 et suivants du Code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- de juger que la résiliation du mandat de gestion immobilière en date du 24 décembre 2015 est intervenue aux torts exclusifs de la SAS FONCIA SAINT LOUIS,
- de condamner la SAS FONCIA SAINT LOUIS à lui payer les sommes de :
- 972 euros au titre de son préjudice financier,
- 4 000 euros au titre de son préjudice moral,
- 1 500 euros en répression de sa résistance abusive,
- de condamner la SAS FONCIA SAINT LOUIS aux dépens,
- de condamner la SAS FONCIA SAINT LOUIS à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- de débouter la SAS FONCIA SAINT LOUIS de l’ensemble de ses demandes. 

De son côté, la SAS FONCIA SAINT LOUIS, représentée par son conseil, demande, au visa des articles 1103 et 1231-4 du Code civil :
- de débouter Monsieur [R] [G] de l’ensemble de ses demandes,
- de condamner Monsieur [R] [G] à lui payer la somme de 333, 54 euros au titre de l’indemnité de résiliation anticipée,
- de condamner Monsieur [R] [G] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures oralement soutenues à l'audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de procédure civile. 

A l’issue de l’audience, l'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, date du présent jugement.



MOTIFS

Sur les demandes en paiement

Sur la responsabilité de la SAS FONCIA SAINT LOUIS et la résiliation du mandat

L’article 1991 du Code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même Code prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

Selon l’article 1993 du même Code, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.

En application de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Conformément à l’article 1228 du même Code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, il résulte d’un courrier du 04 juin 2025 que Monsieur [G] a procédé à la résiliation du contrat conclu avec la SAS FONCIA SAINT LOUIS “en raison de plusieurs dysfonctionnements et différends.”

Le contrat de mandat de gestion immobilière conclu entre les parties le 24 décembre 2015 prévoyait que la SAS FONCIA SAINT LOUIS avait notamment pour mission de “régler les charges de copropriété ; acquitter les sommes dues au titre des impositions et les recouvrer éventuellement auprès des locataires.” 

Sur ce point, il ressort d’un mail du 04 juillet 2023 de la société CEGADIM, syndic de l’immeuble, que les charges de copropriété de certains copropriétaires, dont Monsieur [G], n’ont pas été réglés depuis un an. 

La SAS FONCIA SAINT LOUIS a été destinataire d’un mail de rappel le 18 décembre 2023 et d’un courrier de mise en demeure le 20 juin 2024 afin de solliciter le règlement des charges de copropriété impayées.

Sans réponse de la SAS FONCIA SAINT LOUIS, Monsieur [G] a été directement mis en demeure par le conseil du syndicat des copropriétaires le 23 septembre 2024. Aux termes de ce courrier, il était indiqué que “malgré les relances adressées à FONCIA, il semble que le gérant n’ait pas réglé. C’est dans ces conditions qu’une première mise en demeure leur a été adressée le 20 juin 2024 (...).” 

La lecture du courrier de la SAS FONCIA SAINT LOUIS du 08 avril 2025 et des mails de Monsieur [G] permet de constater que c’est Monsieur [G] qui a avisé la défenderesse le 08 octobre 2025 de la réception d’un courrier de mise en demeure, à la suite de quoi, le 10 octobre 2024, la SAS FONCIA SAINT LOUIS lui indiquait qu’il restait une somme à régler. Par la suite, Monsieur [G] a écrit le 11 octobre 2024 à la SAS FONCIA SAINT LOUIS pour indiquer avoir besoin d’un peu de temps pour effectuer des vérifications sur ses relevés de comptes et transmettre des éléments à son assistance juridique.

D’une part, il est observé que les relevés du compte de Monsieur [G] adressés par la SAS FONCIA SAINT LOUIS sur la période susvisée ne faisaient état d’aucun solde débiteur.

D’autre part, il s’est écoulé plusieurs mois entre la demande en paiement faite par la société CEGADIM auprès de la SAS FONCIA SAINT LOUIS et l’information faite à Monsieur [G] de la nécessité de régler des charges de copropriété, étant observé que c’est lui qui a sollicité des informations auprès de la SAS FONCIA SAINT LOUIS après réception de la mise en demeure du 23 septembre 2024.

Ces éléments sont suffisants pour caractériser une faute de gestion de la part de la SAS FONCIA SAINT LOUIS.

Il ressort d’ailleurs d’un courrier de la SAS FONCIA SAINT LOUIS en date du 08 avril 2025 que celle-ci a pris en charge un certain nombre de frais inhérents à l’instance initiée par le syndicat des copropriétaires “Les Jardins de Richelieu” à hauteur de 315, 60 euros, évoquant une “erreur en comptabilité” dans son mail du 28 octobre 2024, ce qui permet de toute évidence de démontrer que celle-ci a reconnu l’existence d’un manquement, a minima pour la période antérieure au 10 octobre 2024.

Il ne saurait toutefois être reproché à Monsieur [G] d’avoir souhaité effectuer des vérifications avant de s’acquitter d’une somme de 1 329, 12 euros au titre des charges de copropriété, lequel n’avait, jusqu’à la date du 10 octobre 2024, pas été informé du solde débiteur de son compte.

Dans ces conditions, Monsieur [G] est bien fondé à voir constater la résiliation du contrat de mandat de gestion immobilière aux torts exclusifs de la SAS FONCIA SAINT LOUIS et à solliciter l’indemnisation de ses préjudices en lien avec la faute de gestion commise par cette dernière.

Sur les préjudices subis

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En l’espèce, Monsieur [G] sollicite le paiement de frais décomposés comme suit :
- frais de mise en demeure par LRAR : 32, 40 euros,
- constitution dossier avocat du syndicat des copropriétaires : 103, 20 euros,
- honoraires mise en demeure avocat du syndicat des copropriétaires : 180 euros,
- honoraires avocat du syndicat des copropriétaires : 300 euros,
- frais d’assignation procédure accélérée au fond : 58, 35 euros,
- honoraires assistance procédure accélérée au fond : 433 euros,
- démarches précontentieuses avec envoi LRAR du 14 février 2025 : 180 euros.

Il y a lieu de relever que les frais de mise en demeure par LRAR, les frais de constitution du dossier pour l’avocat du syndicat des copropriétaires et les honoraires de mise en demeure de l’avocat du syndicat des copropriétaires ont été pris en charge par la SAS FONCIA SAINT LOUIS, de sorte que la demande formée par Monsieur [G] pour ces frais est sans objet et doit être écartée.

Quant aux autres frais, si Monsieur [G] fournit des relevés de son compte de copropriétaire et des factures de son conseil, il ne démontre toutefois pas avoir effectivement réglé ces sommes, en l’absence de communication de ses relevés de compte bancaire. Ainsi, il sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 1 286, 85 euros.

Monsieur [G] demande l’allocation d’une somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Il est manifeste que le demandeur, attrait en justice du fait de la tardiveté des informations délivrées par la SAS FONCIA SAINT LOUIS quant aux charges impayées et qui indique désormais avoir une image de “mauvais payeur” auprès de la copropriété, a subi un préjudice moral en lien avec les fautes de la défenderesse qui sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros.

Enfin, Monsieur [G] demande la condamnation de la SAS FONCIA SAINT LOUIS à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La résistance abusive suppose la démonstration d’une faute caractérisée dans l’exercice du droit d’agir ou de se défendre en justice, laquelle ne peut résulter ni de la seule contestation d’une prétention, ni du seul exercice d’une voie de recours.

Il appartient à la partie qui l’allègue d’établir que son adversaire a, par une attitude manifestement dilatoire, de mauvaise foi ou dépourvue de tout fondement sérieux, excédé les limites légitimes de son droit de se défendre.

Au cas présent, Monsieur [G] n’apporte aucun élément permettant de caractériser à l’encontre de la SAS FONCIA SAINT LOUIS une telle faute dans le cadre de l’instance qui s’inscrit dans l’exercice normal de ses droits procéduraux et ne révèlent ni intention malveillante, ni manœuvre dilatoire, ni comportement vexatoire. Surtout, il invoque l’existence d’un préjudice causé par le comportement de la défenderesse, mais ne caractérise ni ce préjudice, ni n’explique en quoi il serait distinct du préjudice moral d’ores et déjà indemnisé.

Il s’ensuit que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive doit être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre de l’indemnité de résiliation

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de mandat de gestion immobilière conclu entre les parties prévoit que le mandant pourra résilier le contrat à tout moment sans préavis ni indemnité d’aucune sorte au profit du mandataire en cas de faute lourde de ce dernier dans l’exécution de sa mission.

Il est aussi mentionné qu’en cas de résiliation anticipée, le mandataire percevra une indemnité égale au montant des honoraires de gestion correspondant à la période restant à courir jusqu’à la date anniversaire du mandat à laquelle ce dernier aurait pu être résilié de plein droit.

En l’espèce, dès lors que la résiliation du contrat liant les parties est intervenue aux torts exclusifs de la SAS FONCIA SAINT LOUIS, celle-ci sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 333, 54 euros au titre de l’indemnité de résiliation anticipée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SAS FONCIA SAINT LOUIS, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La SAS FONCIA SAINT LOUIS, condamnée aux dépens, sera condamnée à verser à Monsieur [R] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros.

Echouant dans ses prétentions, la demande de la SAS FONCIA SAINT LOUIS formée de ce chef sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le juge peut toutefois écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Aucune circonstance du présent litige n’impose d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

CONSTATE que la résiliation du contrat de mandat de gestion immobilière en date du 24 décembre 2015 est intervenue aux torts exclusifs de la SAS FONCIA SAINT LOUIS ; 

CONDAMNE la SAS FONCIA SAINT LOUIS à payer à Monsieur [R] [G] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral ;

REJETTE les demandes de Monsieur [R] [G] en paiement de dommages et intérêts pour préjudice financier et pour résistance abusive ;

REJETTE la demande de la SAS FONCIA SAINT LOUIS en paiement de la somme de 333, 54 euros au titre de l’indemnité de résiliation anticipée ;

CONDAMNE la SAS FONCIA SAINT LOUIS aux dépens de l'instance ; 

CONDAMNE la SAS FONCIA SAINT LOUIS à payer à Monsieur [R] [G] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SAS FONCIA SAINT LOUIS au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-05-27T20:28:45.569Z.