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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, EXPROPRIATIONS, 28 mai 2026, n° 25/00014

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [S] [F], entrepeneur individuel exerçant sous l’enseigne EURO DISCOUNT, exploite un commerce de type bazar/commerce de détail au sein d’un local de 65 m² situé dans le lot n°121 du centre commercial [Localité 5] implanté sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 4] sur le territoire de la commune de [Localité 6], loué en vertu d’un bail commercial du 02 février 2022 (et d’un bail antérieur du 07 décembre 2012).

Par arrêté du 19 juin 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 3], l’opération de renouvellement urbain du quartier de [Localité 5] à [Localité 6].

[Localité 3] est devenue propriétaire de la parcelle cadastrée BM n°[Cadastre 1]-19 lot n°121 suivant ordonnance d’expropriation du 04 juin 2024. 

Par courrier du 30 avril 2025, [Localité 3] a notifié à Monsieur [S] [F] son offre d’indemnité à hauteur de 8 000 euros, toutes indemnités confondues.

Par courrier du 09 mai 2025, Monsieur [F] a refusé l’offre.

Monsieur [S] [F] a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde par un mémoire du 27 mai 2025 reçu au greffe le 28 mai 2025 aux fins de voir procéder à une évaluation conforme. (RG n°25/00014)

[Localité 3] a saisi la même juridiction par un mémoire de saisine du 05 septembre 2025 déposé au greffe et adressé par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [S] [F] le même jour, aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction commerciale revenant à Monsieur [S] [F], locataire du lot n°121, à la somme totale de 8 000 euros soit 5 170 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction, 258,50 euros au titre de l’indemnité de remploi, 1 071,50 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial et 1 500 euros au titre de l’indemnité pour frais administratifs. (RG n°25/00040)

Les deux instances ont été jointes sous le numéro RG 25/00014 par ordonnance du juge de l’expropriation du 08 septembre 2025.

Le transport sur les lieux, fixé par ordonnance du 15 juillet 2025, s’est déroulé le 29 septembre 2025 en présence des représentants de [Localité 3] et de son conseil, de Monsieur [S] [F] et de son conseil et du commissaire du gouvernement. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par un mémoire récapitulatif transmis au greffe du juge de l’expropriation le 18 décembre 2025, [Localité 3] maintient sa demande initiale et sollicite de voir débouter le défendeur de l’ensemble de ses demandes.

L’expropriant fait valoir que l’indemnité d’éviction de Monsieur [F], qui a vocation à réparer la perte de son fonds de commerce de bazar, doit être fixée à partir de la valeur de son fonds de commerce évaluée sur la base de la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires TTC connus par l’administration fiscale soit 2021, 2022 et 2023, avec application d’un coefficient de 30 % justifié par les caractéristiques du fonds de commerce, exploité dans un local commercial présentant une usure avancée et le chiffre d’affaires moyen dégagé par Monsieur [F], que l’indemnité de remploi doit être fixée selon le barème habituellement pratiqué (5% jusqu’à 23 000 euros et 10% au-delà), l’indemnité pour trouble commercial sur la base de 15 jours du chiffre d’affaires moyen HT des exercices 2021, 2022 et 2023 et l’indemnité pour frais administratifs selon un montant forfaitaire pour couvrir le changement de siège social, le suivi de courrier et le procès-verbal de modification des statuts et que les sommes réclamées par ne reposent sur aucun commencement de preuve tangible et sont infondées. 

Sur les demandes de Monsieur [F], [Localité 3] soutient que l’indemnité de remploi a vocation à compenser les recherches d’un nouveau local et que la perte du stock des denrées périssables n’est pas justifiée. 

Par conclusions déposées le 24 novembre 2025, Monsieur [S] [F] demande de voir fixer les indemnités à lui revenir à la somme totale de 64 400 euros soit 32 500 euros au titre de l’expropriation, 25 000 euros pour les recherches d’un local et 6 900 euros pour la perte du stock des denrées périssables et de voir condamner [Localité 3] à lui payer la somme de 4 500 euros à titre d’indemnité de procédure.

Il soutient que l’autorité expropriante a inséré le centre Dravemont dans un site de désolation économique et que les lieux ont été délibérément abandonnés par le bailleur, les transformant de fait en un urinoir public sans plus le moindre entretien de la toiture et par conséquent avec des entrées d’eau, les vigiles étant dans le même temps supprimés ouvrant la voie au développement d’une zone de narco-trafiquants créant une zone déjà devenue sale vers une zone dangereuse, ce qui a contribué aux pertes financières mécaniques qui en ont découlé et qu’il s’est trouvé intégré à une spirale de réunions prometteuses pour son installation dans le centre commercial voisin et a subi une escroquerie à la promesse de réinstallation alors qu’il n’y avait aucun intention de l’accueillir dans les nouveaux locaux ; que la somme de 4 900 euros est une tromperie légale, n’a aucun sens et ne correspond pas à la matérialité de l’activité effective ni ne lui permet de rechercher un local au moins équivalent, de gérer les travaux et d’aménager le nouveau local tout en survivant.

Par des conclusions déposées au greffe le 29 septembre 2025, le commissaire du gouvernement propose que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 4 700 euros, sur la base de la perte du fonds de commerce évalué à partir du chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices comptables en l’espèce 2021, 2022 et 2023, auquel doit être appliqué un ratio de 30% obtenu à partir des barèmes professionnels relatifs aux ratios habituellement retenus pour les commerces de détail d’articles spécialisés pour un minima de 10 à 20% du chiffre d’affaires TTC sans pouvoir excéder 75% et que l’indemnité de remploi soit fixée à la somme de 235 euros selon le barème forfaitaire (5% jusqu’à 23 000 euros et 10% pour le surplus).

Motifs

MOTIVATION

Sur la description du local commercial

Le bien est situé dans le centre commercial [Localité 5] sur le territoire de la commune de [Localité 6], dans une zone constituée de grands ensembles collectifs d’habitation.

Le quartier [Adresse 5], desservi par la ligne A du tramway et plusieurs lignes de bus, fait actuellement l’objet d’une opération de renouvellement urbain. 

Le centre commercial [Localité 5] est vétuste, sale, la plupart des commerces sont fermés.

Le local, d’une surface utile de 65 m², est composé d’un espace commercial à usage de bazar/commerce de détail, d’une réserve et d’un espace cuisine/sanitaire. Il dispose de deux accès, l’un côté parking donnant accès à la réserve, l’autre côté galerie constitué d’une grande et d’une petite vitrines avec rideaux métalliques motorisés donnant accès à l’espace commercial.

Le sol du local est carrelé, les murs sont peints en rouge et lambrissés dans l’espace commercial, carrelés dans la réserve et l’espace cuisine/sanitaire. Il est doté d’un compteur électrique et d’un ballon d’eau chaude.

Sur l’indemnité d’éviction

Le bail étant en vigueur à la date de l’acquisition de l’immeuble par [Localité 3] le 04 juin 2024, et résolu par l’effet de cette dernière en application de l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (ci-après, code de l’expropriation), Monsieur [S] [F] est fondé à solliciter une indemnisation consécutivement à son éviction.

En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, seul le préjudice direct, matériel et certain résultant de l’éviction forcée est indemnisable.

Sur l’indemnité principale

Les parties conviennent de la nécessité pour Monsieur [F] de cesser son activité en raison de son éviction forcée, eu égard au projet de renouvellement urbain du quartier Dravemont où est situé le centre commercial dans lequel il exploitait son fonds qui va être détruit et du rejet de sa candidature à sa réinstallation dans le nouveau centre commercial qui va être construit.

Par application des dispositions des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence est le 24 février 2017, date à laquelle le PLU approuvé le 16 décembre 2016, délimitant la zone UM12*3 dans laquelle les parcelles BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont situées, est devenu opposable. A cette date, les parcelles en cause supportaient un centre commercial et le lot n°121 était à usage commercial, dans lequel Monsieur [F] exploitait son commerce de type bazar/commerce de détail. 

L’indemnité principale doit être fixée à la valeur entière du fonds de commerce, estimée à la date de la présente décision par application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation.

S’agissant d’une éviction consécutive à une expropriation intervenue après déclaration d’utilité publique, la valeur du fonds de commerce sera déterminée sur la base du chiffre d’affaires, taxes comprises, réalisé par Monsieur [F], comme proposé par [Localité 3] et le commissaire du gouvernement, Monsieur [F] ne précisant pas sa méthode d’évaluation.

Monsieur [F] justifiant de son chiffre d’affaires réalisé en 2024, les chiffres d’affaires des trois dernières années soit de 2022 à 2024, seront retenus comme base d’évaluation, en y affectant un coefficient déterminé en fonction de l’activité du fonds.

Aucun motif ne justifie en revanche de pondérer les chiffres d’affaires réalisés, ceux retenus étant les derniers connus de l’administration fiscale et Monsieur [F] ne rapportant pas la preuve de ce qu’il sous-entend à savoir que l’expropriant aurait laissé le centre commercial se dégrader et péricliter économiquement pour diminuer la valeur du fonds et par suite l’indemnisation, étant au demeurant rappelé que [Localité 3] n’est devenu propriétaire du local et en conséquence son bailleur qu’en 2024.

S’agissant du coefficient à appliquer, il sera retenu, au vu des barèmes professionnels habituellement retenus pour les commerces de détail d’articles spécialisés allant de 10 à 50% et de 20 à 75% et de l’ancienneté de l’activité de Monsieur [F], à 60%.

En conséquence, eu égard à la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires connus qui s’élève à 17 923 euros, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 10 753,80 euros arrondie à 10 754 euros.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un fonds comparable, est habituellement fixée à 5 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 23 000 euros et à 10 % pour le surplus.

Elle sera donc fixée en l’espèce à la somme suivante :
10 754 x 5 % = 537,70 euros arrondie à 538 euros.

Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’interruption d’activité en cas d’arrêt d’exploitation étant distincte du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi, il y a lieu d’allouer à Monsieur [F] une indemnité pour trouble commercial.

Cette indemnité sera fixée à la somme proposée et non contredite de 1 071,50 euros.

Sur l’indemnité pour frais administratifs

La somme de 1 500 euros destinée à couvrir le changement de siège social, le suivi de courrier et le procès-verbal de modification des statuts, non contestée, sera allouée à Monsieur [F].

Sur l’indemnité pour frais de recherche

Monsieur [F] sollicite une indemnisation pour les frais liés aux démarches de recherche qu’il va devoir entreprendre pour réimplanter son activité et aux frais d’aménagement du nouveau local, sans justificatif.

Ces frais étant déjà indemnisés par l’indemnité d’éviction et notamment l’indemnité de remploi, il sera débouté de ce chef.

Sur l’indemnité pour perte des denrées périssables

Monsieur [F] ne justifie pas d’un stock de denrées périssables d’une valeur de 6 900 euros qu’il perdrait du fait de son éviction.

Il sera débouté de sa demande, non justifiée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 7] METROPOLE supportera les dépens. 

Monsieur [F] se verra allouer une indemnité qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE les indemnités revenant à Monsieur [S] [F] pour l’éviction du local commercial situé dans le lot n°121 du centre commercial [Localité 5] implanté sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Adresse 6] [Adresse 4] sur le territoire de la commune de [Localité 6], aux sommes suivantes :

. 10 754 euros au titre de l’indemnité principale,

. 538 euros au titre de l’indemnité de remploi,

. 1 071,50 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial,

. 1 500 euros au titre de l’indemnité pour frais administratifs ;

CONDAMNE [Localité 3] à payer à Monsieur [S] [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [S] [F]pour le surplus ;

CONDAMNE [Localité 3] aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Alice VERGNE Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.


Le Greffier Le Juge de l’Expropriation
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EVICTION.

le JEUDI VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX


N° RG 25/00014 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2RDV


Nous, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 01er juillet 2025, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier 

A l’audience publique tenue le 19 Février 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2026, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Monsieur [S] [F]
né le 02 Juillet 1969 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Jean-jacques DAHAN, avocat au barreau de BORDEAUX

ET

[Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX


En présence de Anne BAILLY, Commissaire du Gouvernement


-------------------------------------------
Grosse délivrée le: 28 Mai 2026
à : Avocats
Expédition le : 28 Mai 2026
à : Expropriant, exproprié, CG 

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [S] [F], entrepeneur individuel exerçant sous l’enseigne EURO DISCOUNT, exploite un commerce de type bazar/commerce de détail au sein d’un local de 65 m² situé dans le lot n°121 du centre commercial [Localité 5] implanté sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 4] sur le territoire de la commune de [Localité 6], loué en vertu d’un bail commercial du 02 février 2022 (et d’un bail antérieur du 07 décembre 2012).

Par arrêté du 19 juin 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 3], l’opération de renouvellement urbain du quartier de [Localité 5] à [Localité 6].

[Localité 3] est devenue propriétaire de la parcelle cadastrée BM n°[Cadastre 1]-19 lot n°121 suivant ordonnance d’expropriation du 04 juin 2024. 

Par courrier du 30 avril 2025, [Localité 3] a notifié à Monsieur [S] [F] son offre d’indemnité à hauteur de 8 000 euros, toutes indemnités confondues.

Par courrier du 09 mai 2025, Monsieur [F] a refusé l’offre.

Monsieur [S] [F] a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde par un mémoire du 27 mai 2025 reçu au greffe le 28 mai 2025 aux fins de voir procéder à une évaluation conforme. (RG n°25/00014)

[Localité 3] a saisi la même juridiction par un mémoire de saisine du 05 septembre 2025 déposé au greffe et adressé par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [S] [F] le même jour, aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction commerciale revenant à Monsieur [S] [F], locataire du lot n°121, à la somme totale de 8 000 euros soit 5 170 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction, 258,50 euros au titre de l’indemnité de remploi, 1 071,50 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial et 1 500 euros au titre de l’indemnité pour frais administratifs. (RG n°25/00040)

Les deux instances ont été jointes sous le numéro RG 25/00014 par ordonnance du juge de l’expropriation du 08 septembre 2025.

Le transport sur les lieux, fixé par ordonnance du 15 juillet 2025, s’est déroulé le 29 septembre 2025 en présence des représentants de [Localité 3] et de son conseil, de Monsieur [S] [F] et de son conseil et du commissaire du gouvernement. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par un mémoire récapitulatif transmis au greffe du juge de l’expropriation le 18 décembre 2025, [Localité 3] maintient sa demande initiale et sollicite de voir débouter le défendeur de l’ensemble de ses demandes.

L’expropriant fait valoir que l’indemnité d’éviction de Monsieur [F], qui a vocation à réparer la perte de son fonds de commerce de bazar, doit être fixée à partir de la valeur de son fonds de commerce évaluée sur la base de la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires TTC connus par l’administration fiscale soit 2021, 2022 et 2023, avec application d’un coefficient de 30 % justifié par les caractéristiques du fonds de commerce, exploité dans un local commercial présentant une usure avancée et le chiffre d’affaires moyen dégagé par Monsieur [F], que l’indemnité de remploi doit être fixée selon le barème habituellement pratiqué (5% jusqu’à 23 000 euros et 10% au-delà), l’indemnité pour trouble commercial sur la base de 15 jours du chiffre d’affaires moyen HT des exercices 2021, 2022 et 2023 et l’indemnité pour frais administratifs selon un montant forfaitaire pour couvrir le changement de siège social, le suivi de courrier et le procès-verbal de modification des statuts et que les sommes réclamées par ne reposent sur aucun commencement de preuve tangible et sont infondées. 

Sur les demandes de Monsieur [F], [Localité 3] soutient que l’indemnité de remploi a vocation à compenser les recherches d’un nouveau local et que la perte du stock des denrées périssables n’est pas justifiée. 

Par conclusions déposées le 24 novembre 2025, Monsieur [S] [F] demande de voir fixer les indemnités à lui revenir à la somme totale de 64 400 euros soit 32 500 euros au titre de l’expropriation, 25 000 euros pour les recherches d’un local et 6 900 euros pour la perte du stock des denrées périssables et de voir condamner [Localité 3] à lui payer la somme de 4 500 euros à titre d’indemnité de procédure.

Il soutient que l’autorité expropriante a inséré le centre Dravemont dans un site de désolation économique et que les lieux ont été délibérément abandonnés par le bailleur, les transformant de fait en un urinoir public sans plus le moindre entretien de la toiture et par conséquent avec des entrées d’eau, les vigiles étant dans le même temps supprimés ouvrant la voie au développement d’une zone de narco-trafiquants créant une zone déjà devenue sale vers une zone dangereuse, ce qui a contribué aux pertes financières mécaniques qui en ont découlé et qu’il s’est trouvé intégré à une spirale de réunions prometteuses pour son installation dans le centre commercial voisin et a subi une escroquerie à la promesse de réinstallation alors qu’il n’y avait aucun intention de l’accueillir dans les nouveaux locaux ; que la somme de 4 900 euros est une tromperie légale, n’a aucun sens et ne correspond pas à la matérialité de l’activité effective ni ne lui permet de rechercher un local au moins équivalent, de gérer les travaux et d’aménager le nouveau local tout en survivant.

Par des conclusions déposées au greffe le 29 septembre 2025, le commissaire du gouvernement propose que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 4 700 euros, sur la base de la perte du fonds de commerce évalué à partir du chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices comptables en l’espèce 2021, 2022 et 2023, auquel doit être appliqué un ratio de 30% obtenu à partir des barèmes professionnels relatifs aux ratios habituellement retenus pour les commerces de détail d’articles spécialisés pour un minima de 10 à 20% du chiffre d’affaires TTC sans pouvoir excéder 75% et que l’indemnité de remploi soit fixée à la somme de 235 euros selon le barème forfaitaire (5% jusqu’à 23 000 euros et 10% pour le surplus).

MOTIVATION

Sur la description du local commercial

Le bien est situé dans le centre commercial [Localité 5] sur le territoire de la commune de [Localité 6], dans une zone constituée de grands ensembles collectifs d’habitation.

Le quartier [Adresse 5], desservi par la ligne A du tramway et plusieurs lignes de bus, fait actuellement l’objet d’une opération de renouvellement urbain. 

Le centre commercial [Localité 5] est vétuste, sale, la plupart des commerces sont fermés.

Le local, d’une surface utile de 65 m², est composé d’un espace commercial à usage de bazar/commerce de détail, d’une réserve et d’un espace cuisine/sanitaire. Il dispose de deux accès, l’un côté parking donnant accès à la réserve, l’autre côté galerie constitué d’une grande et d’une petite vitrines avec rideaux métalliques motorisés donnant accès à l’espace commercial.

Le sol du local est carrelé, les murs sont peints en rouge et lambrissés dans l’espace commercial, carrelés dans la réserve et l’espace cuisine/sanitaire. Il est doté d’un compteur électrique et d’un ballon d’eau chaude.

Sur l’indemnité d’éviction

Le bail étant en vigueur à la date de l’acquisition de l’immeuble par [Localité 3] le 04 juin 2024, et résolu par l’effet de cette dernière en application de l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (ci-après, code de l’expropriation), Monsieur [S] [F] est fondé à solliciter une indemnisation consécutivement à son éviction.

En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, seul le préjudice direct, matériel et certain résultant de l’éviction forcée est indemnisable.

Sur l’indemnité principale

Les parties conviennent de la nécessité pour Monsieur [F] de cesser son activité en raison de son éviction forcée, eu égard au projet de renouvellement urbain du quartier Dravemont où est situé le centre commercial dans lequel il exploitait son fonds qui va être détruit et du rejet de sa candidature à sa réinstallation dans le nouveau centre commercial qui va être construit.

Par application des dispositions des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence est le 24 février 2017, date à laquelle le PLU approuvé le 16 décembre 2016, délimitant la zone UM12*3 dans laquelle les parcelles BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont situées, est devenu opposable. A cette date, les parcelles en cause supportaient un centre commercial et le lot n°121 était à usage commercial, dans lequel Monsieur [F] exploitait son commerce de type bazar/commerce de détail. 

L’indemnité principale doit être fixée à la valeur entière du fonds de commerce, estimée à la date de la présente décision par application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation.

S’agissant d’une éviction consécutive à une expropriation intervenue après déclaration d’utilité publique, la valeur du fonds de commerce sera déterminée sur la base du chiffre d’affaires, taxes comprises, réalisé par Monsieur [F], comme proposé par [Localité 3] et le commissaire du gouvernement, Monsieur [F] ne précisant pas sa méthode d’évaluation.

Monsieur [F] justifiant de son chiffre d’affaires réalisé en 2024, les chiffres d’affaires des trois dernières années soit de 2022 à 2024, seront retenus comme base d’évaluation, en y affectant un coefficient déterminé en fonction de l’activité du fonds.

Aucun motif ne justifie en revanche de pondérer les chiffres d’affaires réalisés, ceux retenus étant les derniers connus de l’administration fiscale et Monsieur [F] ne rapportant pas la preuve de ce qu’il sous-entend à savoir que l’expropriant aurait laissé le centre commercial se dégrader et péricliter économiquement pour diminuer la valeur du fonds et par suite l’indemnisation, étant au demeurant rappelé que [Localité 3] n’est devenu propriétaire du local et en conséquence son bailleur qu’en 2024.

S’agissant du coefficient à appliquer, il sera retenu, au vu des barèmes professionnels habituellement retenus pour les commerces de détail d’articles spécialisés allant de 10 à 50% et de 20 à 75% et de l’ancienneté de l’activité de Monsieur [F], à 60%.

En conséquence, eu égard à la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires connus qui s’élève à 17 923 euros, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 10 753,80 euros arrondie à 10 754 euros.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un fonds comparable, est habituellement fixée à 5 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 23 000 euros et à 10 % pour le surplus.

Elle sera donc fixée en l’espèce à la somme suivante :
10 754 x 5 % = 537,70 euros arrondie à 538 euros.

Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’interruption d’activité en cas d’arrêt d’exploitation étant distincte du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi, il y a lieu d’allouer à Monsieur [F] une indemnité pour trouble commercial.

Cette indemnité sera fixée à la somme proposée et non contredite de 1 071,50 euros.

Sur l’indemnité pour frais administratifs

La somme de 1 500 euros destinée à couvrir le changement de siège social, le suivi de courrier et le procès-verbal de modification des statuts, non contestée, sera allouée à Monsieur [F].

Sur l’indemnité pour frais de recherche

Monsieur [F] sollicite une indemnisation pour les frais liés aux démarches de recherche qu’il va devoir entreprendre pour réimplanter son activité et aux frais d’aménagement du nouveau local, sans justificatif.

Ces frais étant déjà indemnisés par l’indemnité d’éviction et notamment l’indemnité de remploi, il sera débouté de ce chef.

Sur l’indemnité pour perte des denrées périssables

Monsieur [F] ne justifie pas d’un stock de denrées périssables d’une valeur de 6 900 euros qu’il perdrait du fait de son éviction.

Il sera débouté de sa demande, non justifiée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 7] METROPOLE supportera les dépens. 

Monsieur [F] se verra allouer une indemnité qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE les indemnités revenant à Monsieur [S] [F] pour l’éviction du local commercial situé dans le lot n°121 du centre commercial [Localité 5] implanté sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Adresse 6] [Adresse 4] sur le territoire de la commune de [Localité 6], aux sommes suivantes :

. 10 754 euros au titre de l’indemnité principale,

. 538 euros au titre de l’indemnité de remploi,

. 1 071,50 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial,

. 1 500 euros au titre de l’indemnité pour frais administratifs ;

CONDAMNE [Localité 3] à payer à Monsieur [S] [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [S] [F]pour le surplus ;

CONDAMNE [Localité 3] aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Alice VERGNE Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.


Le Greffier Le Juge de l’Expropriation

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L211, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L222-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R211-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-05-29T18:16:23.399Z.