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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Angers, PPP BAUX JCP, 27 avril 2026, n° 25/00203

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [T] [Q] a été locataire d’un appartement situé [Adresse 3] au [Adresse 4] à [Localité 1] dont La SAS LEGROS IMMOBILIER était gestionnaire jusqu’au 30 JUIN 2023.

La SAS LEGROS IMMOBILIER a procédé à la régularisation des charges versées par Mme [T] [Q] pour les années 2019, 2020, et 2021 en mai et novembre 2022 et à ce titre a reversé la somme de 1.618,50 euros à Mme [T] [Q] .

Estimant avoir commis une erreur dans le calcul des charges l’ayant conduit à rembourser à Mme [T] [Q] cette somme alors que la locataire aurait du acquitter la somme en plus de 748.99 euros au titre de la régularisation des charges, La SAS LEGROS IMMOBILIER a mis la locataire en demeure d’acquitter ces sommes par courrier du 27 juin 2024, après avoir vainement tenté une conciliation , constat d’échec étant signé le 19 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025 La SAS LEGROS IMMOBILIER a fait convoquer Mme [T] [Q] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, afin d’obtenir la condamnation de Mme [T] [Q] au paiement de la régularisation des charges et à la répétition des sommes indument perçues  outre les frais irrépétibles et les dépens.

L’affaire a été retenue après échanges entre les parties à l’audience du 19 janvier 2026

Aux termes de ses conclusions numéro 2 en date du 12 septembre 2025 La SAS LEGROS IMMOBILIER sollicite la condamnation de Mme [T] [Q] , au visa des articles 1302-1, 2224 du Code Civil et 7, 7-1 de la Loi du 6 juillet 1989 à lui payer avec execution provisoire :

- 1.618,50 Euros au titre de la restitution de l’indu 
- 748,99 euros au titre de la régularisation des charges 
- 1.500,00 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
 
La SAS LEGROS IMMOBILIER a exposé au soutien de sa demande que l’erreur commise par la requérante provenait d’une inversion des colonnes déductibles et locatif dans le tableau des charges de copropriété ce qui l’avait conduit à restituer des sommes à la locataire alors que celle-ci était redevable d’un solde de charges locatives chaque année.

La SAS LEGROS IMMOBILIER indique qu’elle est subrogée dans les droits des propriétaires auxquels elle a versé la somme de 1.618,50 euros et que Mme [T] [Q] est tenue à son égard sur le fondement de la répétition de l’indû.

La SAS LEGROS IMMOBILIER précise que la locataire ne justifie pas avoir subi un préjudice en raison de la régularisation tardive des charges compte tenu de leur montant.

La SAS LEGROS IMMOBILIER indique que son action n’est pas prescrite dès lors qu’elle a avisé le 18 mai puis le 25 novembre 2022 la locataire des régularisations des charges pour les années 2019,2020 et 2021 soit dans les limites du délai triennal de prescription puis a agi en recouvrement dans le délai de trois ans à compter du 18 mai et du 25 novembre 2022.
Enfin La SAS LEGROS IMMOBILIER estime que Mme [T] [Q] ne justifie pas par les pièces produites, d’une situation financière précaire de nature fonder sa demande de délais de paiement. 
 
Par conclusions récapitulatives numéro 2 en date du 16 juin 2025, Mme [T] [Q] a sollicité 
que La SAS LEGROS IMMOBILIER soit déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir en recouvrement des sommes réclamées au titre de la régularisation des charges.

- que La SAS LEGROS IMMOBILIER soit déclarée irrecevable en raison de la prescription triennale à l’exception de la demande de régularisation des charges échues en 2021 pour la somme de 375.15 euros .

- que La SAS LEGROS IMMOBILIER avait commis une faute tant dans le calcul des sommes que dans la mise en oeuvre d’une régularisation brutale , engageant sa responsabilité et la condamner à payer à Mme [T] [Q] à ce titre la somme de 1.618,50 euros en ordonnant la compensation judiciaire des créances réciproques.

reconventionnellement à titre subsidiaire Mme [T] [Q] a sollicité un délai de paiement pour une durée de TROIS ANS et en tout état de cause a sollicité la condamnation de La SAS LEGROS IMMOBILIER au paiement de la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens , avec execution provisoire. 

 Mme [T] [Q] a fait valoir en réponse qu’elle n’était contractuellement engagée qu’à l’égard des bailleurs et que La SAS LEGROS IMMOBILIER n’était plus titulaire de son mandat à la date d’engagement de la procédure ; que la requérante ne justifiait pas d’un intérêt légitime à agir sur le fondement de la subrogation légale prévue par l’article 1346 du Code Civil s’agissant de la régularisation des charges.

Subsidiairement Mme [T] [Q] soulève la prescription d’une partie de la créance sur le fondement des dispositions de l’article 7-1 de la Loi du 6 juillet 1989 puisqu’en application même du contrat de bail les charges de l’année 2019 auraient du faire l’objet d’une régularisation en 2020, celles de 2020 en 2021 et celle de 2021 en 2022; qu’au regard des pièces produites l’action en paiement des charges de l’année 2019 et de l’année 2020 est prescrite.

En application des dispositions de l’article 1302-3 et de l’article 1240 du Code Civil, Mme [T] [Q] estime que les demandes présentées par La SAS LEGROS IMMOBILIER résultant d’une faute de calcul et de gestion de sa part lui ayant causé un préjudice en raison du montant des sommes brutalement réclamées, la responsabilité de la requérante était engagée et justifiait sa condamnation à dommages et intérêts à la hauteur des sommes réclamées.

A titre infiniment subsidiaire elle sollicite au regard de sa situation financière un délai de 3 ans pour payer sa dette sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil et de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ;


 A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe les parties présentes étant informées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Sur la qualité à agir de La SAS LEGROS IMMOBILIER :

Conformément aux dispositions de l’article 122 du Code de Procédure Civile le défaut de qualité à agir constitue une fin de non recevoir.

La recevabilité d’une demande s’apprécie à la date à laquelle elle est formée.

La SAS LEGROS IMMOBILIER reconnait ne plus être titulaire du mandat de gestion depuis le 30 juin 2023 soit antérieurement à l’engagement de la présente procédure et justifie seulement avoir remboursé aux bailleurs ( pièce 5 de la requérante) la somme de 1.618,50 euros .

La SAS LEGROS IMMOBILIER ne peut valablement évoqué les termes du mandat de gestion désormais révoqué, qui ne lui donnait qualité à agir que pendant la durée du mandat en lieu et place des bailleurs.

La SAS LEGROS IMMOBILIER ne justifie dès lors pas d’une qualité à agir pour le recouvrement d’une régularisation des charges pour les années 2019, 2020 et 2021, lesquelles ont nécessairement été supportées par les bailleurs et non par le mandataire qui ne produit aucune pièce en ce sens.

La SAS LEGROS IMMOBILIER ne dispose donc d’aucune qualité à agir en recouvrement du solde des charges locatives.

La SAS LEGROS IMMOBILIER justifie avoir personnellement procédé au paiement de la somme de 1.618,50 euros aux bailleurs le 5 avril 2023, soit antérieurement à l’engagement de la présente procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 1346 du Code Civil la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En l’espèce La SAS LEGROS IMMOBILIER reconnait dans ses écritures avoir commis une erreur de calcul et de gestion ayant privé les bailleurs de la somme de 1. 618,50 euros correspondant à des charges qu’ils ont supportées à la place de leur locataire.

La SAS LEGROS IMMOBILIER justifie donc d’un intérêt légitime en sa qualité de mandataire fautif à acquitter cette somme auprès des mandants.

La SAS LEGROS IMMOBILIER sera en conséquence déclarée recevable à agir en répétition de l’indû à l’égard de la locataire.


Sur la demande principale en répétition de l’indu :
 
En vertu de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation .

Conformément aux dispositions de l’article 1302-1 du Code Civil celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indument reçu.

La SAS LEGROS IMMOBILIER justifie par les pièces produites avoir réalisé par erreur le calcul des charges devant être supportées par la locataire sur la base de la colonne “ charges déductibles” au lieu de la colonne”dont locatif” du tableau des charges de co propriété adressées par le cabinet [K].

En conséquence La SAS LEGROS IMMOBILIER a déduit par erreur les sommes suivantes des sommes dûes par la locataire au titre de son bail : 576.05 euros au titre de l’année 2019, 545,63 euros au titre de l’année 2020 et 496,82 euros au titre de l’année 2021.

L’absence de faute de celui qui a payé ne constitue pas une condition de mise en oeuvre de l’action en répétition de l’indû. Dès lors la faute commise par La SAS LEGROS IMMOBILIER à l’origine de l’erreur de versement ne constitue pas juridiquement un obstacle à cette action. 

La SAS LEGROS IMMOBILIER apparait ainsi bien fondée à obtenir le remboursement de la somme totale de 1.618.50 euros restituée par erreur à Mme [T] [Q] .

Mme [T] [Q] sera en conséquence condamnée à payer à La SAS LEGROS IMMOBILIER la somme de 1.618,50 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

 
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :

En application de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage , oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
 
En l’espèce il résulte des pièces produites que la présente action résulte exclusivement d’une accumulation de négligences et d’erreurs de la part de La SAS LEGROS IMMOBILIER dans le cadre de sa mission, d’une part en ne procédant pas en temps opportun à la régularisation des charges alors qu’elle disposait en temps utiles des pièces nécessaires de la part du syndic de copropriété ( soit dès le 18 mai 2020 pour les charges 2019, dès le 20 avril 2021 pour les charges de l’année 2020 et dès le 5 mai 2022 pour les comptes de l’année 2021), d’autre part en commettant une erreur de lecture des tableaux confondante pour un professionnel de l’immobilier, en réduisant le montant de la provision à percevoir sur la locataire en raison de son erreur, enfin en réclamant à la locataire des mois après la fin de son mandat et de la location, le paiement d’une somme importante sans être en mesure par ailleurs de mettre à sa disposition les pièces justificatives de la réalité du montant des charges figurant dans les tableaux produits et la privant ainsi des droits dont elle dispose en application des dispositions de l’article 23 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 .

Il est manifeste que si les régularisations avaient eu lieu annuellement comme la loi de 1989 et le contrat de bail l’exigent, et non tardivement en une seule fois, le mandataire n’aurait pas commis trois années de suite la même erreur. 

L’accumulation de ces erreurs et négligences a généré cette dette et causé à Mme [T] [Q] un préjudice moral incontestable compte tenu des pressions et procédure subies depuis 2023 pour obtenir le remboursement de cette somme.

Il apparait en conséquence justifié de lui allouer à titre de dommages et intérêts la somme de 1.200,00 euros .

Sur la demande de compensation des sommes réciproquement dues:

Conformément aux dispositions des articles 1347 nouveau et suivants la compensation s’opére, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence à la date où ses conditions se trouvent réunies et n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Le consentement du créancier nécessaire pour la mise en oeuvre de la compensation au titre de l’article 1347-2 du Code Civil n’est pas exigé au titre des dispositions de l’article 1348 du Code Civil applicable en l’espèce . 
 
En l’espèce la compensation a été demandée et il convient de la constate .

Sur la demande de délais de paiement:

Les dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce la suspension des effets de la clause résolutoire n’étant pas en jeu.

 Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
 
En l'espèce, Mme [T] [Q] justifie de son impossibilité de régler immédiatement les sommes dues en raison de sa situation financière .
 
Dès lors, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d 'autoriser Mme [T] [Q] à se libérer de la dette selon les modalités précisées au dispositif.


Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 579 du Code de Procédure Civile et de l’article L 111-11 du Code des Procédures Civiles d’Execution, le pourvoi en Cassation, voie extraordinaire de recours, et le délai ouvert pour l’exercer ne sont pas suspensifs d’execution si la loi n’en dispose pas autrement. 

En application des dispositions de l’article 539 du Code de Procédure Civile le délai d’opposition ainsi que le recours exercé dans le délai est suspensif. 
 
En l’espèce le jugement étant contradictoire et en dernier ressort il n’y a pas lieu d’ordonner l’execution provisoire de la présente décision. 

Sur la demande en paiement formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile:

Par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

Il parait équitable en l'espèce d'allouer à Mme [T] [Q] une somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens compte tenu des erreurs commises par La SAS LEGROS IMMOBILIER dans l’exercice de son mandat ayant conduit à l’engagement de la présente action.
 
En application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de La SAS LEGROS IMMOBILIER pour les mêmes raisons.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant en dernier ressort, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement :

DIT La SAS LEGROS IMMOBILIER irrecevable à agir en paiement de la somme de 748.99 euros pour défaut de qualité à agir.

CONDAMNE Mme [T] [Q] à payer à La SAS LEGROS IMMOBILIER la somme de 1.618,50 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

DEBOUTE La SAS LEGROS IMMOBILIER du surplus de ses demandes .

CONDAMNE La SAS LEGROS IMMOBILIER à payer à Mme [T] [Q] la somme de 1.200,00 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

CONSTATE la compensation partielle des créances réciproques.

AUTORISE Mme [T] [Q] à acquitter sa dette par 12 mensualités de 35.00 €, étant rappelé que la 13ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d'une mensualité la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;


CONDAMNE La SAS LEGROS IMMOBILIER au paiement des entiers dépens .

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire la présente décision en dernier ressort étant exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 1]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/00203 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H2CH


JUGEMENT du
27 Avril 2026


Minute n° 26/00437




Société LEGROS IMMOBILIER

C/

[T] [Q]








Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
Me LAUGERY

Copie conforme
Me BAZIN


Copie dossier








JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 27 Avril 2026

après débats à l'audience du 19 Janvier 2026, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

SAS LEGROS IMMOBILIER
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n°390 578 698
siégeant : [Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par la SELARL LEXCAP, Maître Pierre LAUGERY, substitué par Maître Nathalie VALADE, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [T] [Q]
née le 04 juillet 1966 à [Localité 3]
demeurant : [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Ludovic BAZIN, avocat au barreau d’ANGERS
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [T] [Q] a été locataire d’un appartement situé [Adresse 3] au [Adresse 4] à [Localité 1] dont La SAS LEGROS IMMOBILIER était gestionnaire jusqu’au 30 JUIN 2023.

La SAS LEGROS IMMOBILIER a procédé à la régularisation des charges versées par Mme [T] [Q] pour les années 2019, 2020, et 2021 en mai et novembre 2022 et à ce titre a reversé la somme de 1.618,50 euros à Mme [T] [Q] .

Estimant avoir commis une erreur dans le calcul des charges l’ayant conduit à rembourser à Mme [T] [Q] cette somme alors que la locataire aurait du acquitter la somme en plus de 748.99 euros au titre de la régularisation des charges, La SAS LEGROS IMMOBILIER a mis la locataire en demeure d’acquitter ces sommes par courrier du 27 juin 2024, après avoir vainement tenté une conciliation , constat d’échec étant signé le 19 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025 La SAS LEGROS IMMOBILIER a fait convoquer Mme [T] [Q] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, afin d’obtenir la condamnation de Mme [T] [Q] au paiement de la régularisation des charges et à la répétition des sommes indument perçues  outre les frais irrépétibles et les dépens.

L’affaire a été retenue après échanges entre les parties à l’audience du 19 janvier 2026

Aux termes de ses conclusions numéro 2 en date du 12 septembre 2025 La SAS LEGROS IMMOBILIER sollicite la condamnation de Mme [T] [Q] , au visa des articles 1302-1, 2224 du Code Civil et 7, 7-1 de la Loi du 6 juillet 1989 à lui payer avec execution provisoire :

- 1.618,50 Euros au titre de la restitution de l’indu 
- 748,99 euros au titre de la régularisation des charges 
- 1.500,00 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
 
La SAS LEGROS IMMOBILIER a exposé au soutien de sa demande que l’erreur commise par la requérante provenait d’une inversion des colonnes déductibles et locatif dans le tableau des charges de copropriété ce qui l’avait conduit à restituer des sommes à la locataire alors que celle-ci était redevable d’un solde de charges locatives chaque année.

La SAS LEGROS IMMOBILIER indique qu’elle est subrogée dans les droits des propriétaires auxquels elle a versé la somme de 1.618,50 euros et que Mme [T] [Q] est tenue à son égard sur le fondement de la répétition de l’indû.

La SAS LEGROS IMMOBILIER précise que la locataire ne justifie pas avoir subi un préjudice en raison de la régularisation tardive des charges compte tenu de leur montant.

La SAS LEGROS IMMOBILIER indique que son action n’est pas prescrite dès lors qu’elle a avisé le 18 mai puis le 25 novembre 2022 la locataire des régularisations des charges pour les années 2019,2020 et 2021 soit dans les limites du délai triennal de prescription puis a agi en recouvrement dans le délai de trois ans à compter du 18 mai et du 25 novembre 2022.
Enfin La SAS LEGROS IMMOBILIER estime que Mme [T] [Q] ne justifie pas par les pièces produites, d’une situation financière précaire de nature fonder sa demande de délais de paiement. 
 
Par conclusions récapitulatives numéro 2 en date du 16 juin 2025, Mme [T] [Q] a sollicité 
que La SAS LEGROS IMMOBILIER soit déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir en recouvrement des sommes réclamées au titre de la régularisation des charges.

- que La SAS LEGROS IMMOBILIER soit déclarée irrecevable en raison de la prescription triennale à l’exception de la demande de régularisation des charges échues en 2021 pour la somme de 375.15 euros .

- que La SAS LEGROS IMMOBILIER avait commis une faute tant dans le calcul des sommes que dans la mise en oeuvre d’une régularisation brutale , engageant sa responsabilité et la condamner à payer à Mme [T] [Q] à ce titre la somme de 1.618,50 euros en ordonnant la compensation judiciaire des créances réciproques.

reconventionnellement à titre subsidiaire Mme [T] [Q] a sollicité un délai de paiement pour une durée de TROIS ANS et en tout état de cause a sollicité la condamnation de La SAS LEGROS IMMOBILIER au paiement de la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens , avec execution provisoire. 

 Mme [T] [Q] a fait valoir en réponse qu’elle n’était contractuellement engagée qu’à l’égard des bailleurs et que La SAS LEGROS IMMOBILIER n’était plus titulaire de son mandat à la date d’engagement de la procédure ; que la requérante ne justifiait pas d’un intérêt légitime à agir sur le fondement de la subrogation légale prévue par l’article 1346 du Code Civil s’agissant de la régularisation des charges.

Subsidiairement Mme [T] [Q] soulève la prescription d’une partie de la créance sur le fondement des dispositions de l’article 7-1 de la Loi du 6 juillet 1989 puisqu’en application même du contrat de bail les charges de l’année 2019 auraient du faire l’objet d’une régularisation en 2020, celles de 2020 en 2021 et celle de 2021 en 2022; qu’au regard des pièces produites l’action en paiement des charges de l’année 2019 et de l’année 2020 est prescrite.

En application des dispositions de l’article 1302-3 et de l’article 1240 du Code Civil, Mme [T] [Q] estime que les demandes présentées par La SAS LEGROS IMMOBILIER résultant d’une faute de calcul et de gestion de sa part lui ayant causé un préjudice en raison du montant des sommes brutalement réclamées, la responsabilité de la requérante était engagée et justifiait sa condamnation à dommages et intérêts à la hauteur des sommes réclamées.

A titre infiniment subsidiaire elle sollicite au regard de sa situation financière un délai de 3 ans pour payer sa dette sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil et de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ;


 A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe les parties présentes étant informées.


MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Sur la qualité à agir de La SAS LEGROS IMMOBILIER :

Conformément aux dispositions de l’article 122 du Code de Procédure Civile le défaut de qualité à agir constitue une fin de non recevoir.

La recevabilité d’une demande s’apprécie à la date à laquelle elle est formée.

La SAS LEGROS IMMOBILIER reconnait ne plus être titulaire du mandat de gestion depuis le 30 juin 2023 soit antérieurement à l’engagement de la présente procédure et justifie seulement avoir remboursé aux bailleurs ( pièce 5 de la requérante) la somme de 1.618,50 euros .

La SAS LEGROS IMMOBILIER ne peut valablement évoqué les termes du mandat de gestion désormais révoqué, qui ne lui donnait qualité à agir que pendant la durée du mandat en lieu et place des bailleurs.

La SAS LEGROS IMMOBILIER ne justifie dès lors pas d’une qualité à agir pour le recouvrement d’une régularisation des charges pour les années 2019, 2020 et 2021, lesquelles ont nécessairement été supportées par les bailleurs et non par le mandataire qui ne produit aucune pièce en ce sens.

La SAS LEGROS IMMOBILIER ne dispose donc d’aucune qualité à agir en recouvrement du solde des charges locatives.

La SAS LEGROS IMMOBILIER justifie avoir personnellement procédé au paiement de la somme de 1.618,50 euros aux bailleurs le 5 avril 2023, soit antérieurement à l’engagement de la présente procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 1346 du Code Civil la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En l’espèce La SAS LEGROS IMMOBILIER reconnait dans ses écritures avoir commis une erreur de calcul et de gestion ayant privé les bailleurs de la somme de 1. 618,50 euros correspondant à des charges qu’ils ont supportées à la place de leur locataire.

La SAS LEGROS IMMOBILIER justifie donc d’un intérêt légitime en sa qualité de mandataire fautif à acquitter cette somme auprès des mandants.

La SAS LEGROS IMMOBILIER sera en conséquence déclarée recevable à agir en répétition de l’indû à l’égard de la locataire.


Sur la demande principale en répétition de l’indu :
 
En vertu de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation .

Conformément aux dispositions de l’article 1302-1 du Code Civil celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indument reçu.

La SAS LEGROS IMMOBILIER justifie par les pièces produites avoir réalisé par erreur le calcul des charges devant être supportées par la locataire sur la base de la colonne “ charges déductibles” au lieu de la colonne”dont locatif” du tableau des charges de co propriété adressées par le cabinet [K].

En conséquence La SAS LEGROS IMMOBILIER a déduit par erreur les sommes suivantes des sommes dûes par la locataire au titre de son bail : 576.05 euros au titre de l’année 2019, 545,63 euros au titre de l’année 2020 et 496,82 euros au titre de l’année 2021.

L’absence de faute de celui qui a payé ne constitue pas une condition de mise en oeuvre de l’action en répétition de l’indû. Dès lors la faute commise par La SAS LEGROS IMMOBILIER à l’origine de l’erreur de versement ne constitue pas juridiquement un obstacle à cette action. 

La SAS LEGROS IMMOBILIER apparait ainsi bien fondée à obtenir le remboursement de la somme totale de 1.618.50 euros restituée par erreur à Mme [T] [Q] .

Mme [T] [Q] sera en conséquence condamnée à payer à La SAS LEGROS IMMOBILIER la somme de 1.618,50 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

 
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :

En application de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage , oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
 
En l’espèce il résulte des pièces produites que la présente action résulte exclusivement d’une accumulation de négligences et d’erreurs de la part de La SAS LEGROS IMMOBILIER dans le cadre de sa mission, d’une part en ne procédant pas en temps opportun à la régularisation des charges alors qu’elle disposait en temps utiles des pièces nécessaires de la part du syndic de copropriété ( soit dès le 18 mai 2020 pour les charges 2019, dès le 20 avril 2021 pour les charges de l’année 2020 et dès le 5 mai 2022 pour les comptes de l’année 2021), d’autre part en commettant une erreur de lecture des tableaux confondante pour un professionnel de l’immobilier, en réduisant le montant de la provision à percevoir sur la locataire en raison de son erreur, enfin en réclamant à la locataire des mois après la fin de son mandat et de la location, le paiement d’une somme importante sans être en mesure par ailleurs de mettre à sa disposition les pièces justificatives de la réalité du montant des charges figurant dans les tableaux produits et la privant ainsi des droits dont elle dispose en application des dispositions de l’article 23 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 .

Il est manifeste que si les régularisations avaient eu lieu annuellement comme la loi de 1989 et le contrat de bail l’exigent, et non tardivement en une seule fois, le mandataire n’aurait pas commis trois années de suite la même erreur. 

L’accumulation de ces erreurs et négligences a généré cette dette et causé à Mme [T] [Q] un préjudice moral incontestable compte tenu des pressions et procédure subies depuis 2023 pour obtenir le remboursement de cette somme.

Il apparait en conséquence justifié de lui allouer à titre de dommages et intérêts la somme de 1.200,00 euros .

Sur la demande de compensation des sommes réciproquement dues:

Conformément aux dispositions des articles 1347 nouveau et suivants la compensation s’opére, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence à la date où ses conditions se trouvent réunies et n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Le consentement du créancier nécessaire pour la mise en oeuvre de la compensation au titre de l’article 1347-2 du Code Civil n’est pas exigé au titre des dispositions de l’article 1348 du Code Civil applicable en l’espèce . 
 
En l’espèce la compensation a été demandée et il convient de la constate .

Sur la demande de délais de paiement:

Les dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce la suspension des effets de la clause résolutoire n’étant pas en jeu.

 Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
 
En l'espèce, Mme [T] [Q] justifie de son impossibilité de régler immédiatement les sommes dues en raison de sa situation financière .
 
Dès lors, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d 'autoriser Mme [T] [Q] à se libérer de la dette selon les modalités précisées au dispositif.


Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 579 du Code de Procédure Civile et de l’article L 111-11 du Code des Procédures Civiles d’Execution, le pourvoi en Cassation, voie extraordinaire de recours, et le délai ouvert pour l’exercer ne sont pas suspensifs d’execution si la loi n’en dispose pas autrement. 

En application des dispositions de l’article 539 du Code de Procédure Civile le délai d’opposition ainsi que le recours exercé dans le délai est suspensif. 
 
En l’espèce le jugement étant contradictoire et en dernier ressort il n’y a pas lieu d’ordonner l’execution provisoire de la présente décision. 

Sur la demande en paiement formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile:

Par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

Il parait équitable en l'espèce d'allouer à Mme [T] [Q] une somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens compte tenu des erreurs commises par La SAS LEGROS IMMOBILIER dans l’exercice de son mandat ayant conduit à l’engagement de la présente action.
 
En application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de La SAS LEGROS IMMOBILIER pour les mêmes raisons.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant en dernier ressort, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement :

DIT La SAS LEGROS IMMOBILIER irrecevable à agir en paiement de la somme de 748.99 euros pour défaut de qualité à agir.

CONDAMNE Mme [T] [Q] à payer à La SAS LEGROS IMMOBILIER la somme de 1.618,50 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

DEBOUTE La SAS LEGROS IMMOBILIER du surplus de ses demandes .

CONDAMNE La SAS LEGROS IMMOBILIER à payer à Mme [T] [Q] la somme de 1.200,00 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

CONSTATE la compensation partielle des créances réciproques.

AUTORISE Mme [T] [Q] à acquitter sa dette par 12 mensualités de 35.00 €, étant rappelé que la 13ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d'une mensualité la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;


CONDAMNE La SAS LEGROS IMMOBILIER au paiement des entiers dépens .

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire la présente décision en dernier ressort étant exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 579, code des procedures civiles d'execution L111-11, code de procedure civile 539, code civil 1348, code civil 1347-2, code civil 1302-1, code civil 1346). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-05-29T20:12:49.984Z.