Tribunal judiciaire de Montpellier, Contentieux général Proxi, 28 mai 2026, n° 24/02437

N° RG 24/02437 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PK57
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]
JUGEMENT DU 28 Mai 2026
DEMANDEUR:
S.C.I. -CAROLI, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Maud LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER
DEFENDEURS:
Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne assisté de Me Xavier GROSCLAUDE, avocat au barreau de 
[Localité 1]
Madame [C] [W], demeurant [Adresse 4]
ayant pour avocat Maître Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUES de la SCP BEDEL DE 
BUZAREINGUES, avocats au barreau de MONTPELLIER
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de 
Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE 
DEBATS:
Audience publique du : 19 Mars 2026
Affaire mise en déliberé au 19 Mai 2026, prorogé au 28 Mai 2026
JUGEMENT :
Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 28 Mai 2026 par
Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier
Copie exécutoire délivrée à : Maître Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUES de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES, 
Me Xavier GROSCLAUDE, Me Maud LAMBERT
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI CAROLI est propriétaire d'un terrain situé [Adresse 5] ([Adresse 6]) à
[Localité 2] sur lequel est édifié un immeuble à vocation commerciale loué à une société et d'habitation
loué 
Madame [C] [W] est locataire depuis le 1er février 2015 d'une maison située [Adresse 4]
[Adresse 6] à [Localité 2] loué par Monsieur [J] [M] et qui jouxte la propriété de la SCI
CAROLI. 
Estimant que Madame [C] [W] commettait des nuisances constitutives d'un trouble anormal
du voisinage, la SCI CAROLI a, selon exploit de commissaire de justice en date des 5 et 18 avril
2023, fait assigner Monsieur [J] [M] et Madame [C] [W] devant le juge des
référés du tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir ordonner une expertise et par décision en
date du 10 août 2023, une expertise a été ordonnée afin notamment de déterminer l'existence des
nuisances trouble invoqué par les demandeurs.
L'expert a rendu son rapport le 11 février 2025.
Selon exploit de commissaire de justice en date du 18 avril 2023, la SCI CAROLI a fait assigner
Monsieur [J] [M] et Madame [C] [W] devant le juge des contentieux la
protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir prononcer la résiliation du bail conclu
entre Madame [C] [W] et Monsieur [J] [M] et ordonner l'expulsion de cette
dernière, outre leur condamnation in solidum à la somme de 5000 € titre de dommages et intérêts en
réparation de son préjudice moral et à la somme de 599,10 € par mois à compter du 1er mai 2023 et
jusqu'au départ effectif de Madame [C] [W] en indemnisation de son préjudice financier
outre 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Après réalisation de calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, un
jugement de caducité a été rendu à l'audience du 21 novembre 2024 puis, sur demande de la
demanderesse, une décision de rétablissement a été rendue le 10 janvier 2025.
Après réalisation d'un calendrier de procédure et de nouveaux renvois à la demande des parties,
l'affaire a été retenue à l'audience du 19 mars 2026.
À cette audience, la SCI CAROLI, représentée par son avocat, conclut comme suit :
Vu l’article 1341-1 du Code civil ;
Vu les articles 1728 et suivants du Code civil,
Vu l'article 1241 du Code civil,
Vu la théorie du trouble anormal de voisinage
VU le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
VU l'article R 1331 – 30 du code de la santé publique
DIRE ET JUGER Madame [C] [W] a cause une faute et des troubles de voisinage et que la
la SCI CAROLI est victime des agissements de cette locataire
DIRE, Monsieur [J] [M] n’a rien entrepris pour faire cesser ces troubles
PRONONCER la résiliation du bail conclu entre Madame [C] [W] et Monsieur [J]
[M]
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ORDONNER purement et simplement expulsion de Madame [C] [W] du bien situe [Adresse 4]
[Adresse 4], ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de
la force publique et celle d'un serrurier.
CONDAMNER Monsieur [J] [M] à faire réaliser les travaux d’assainissement de sa
propriété et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la
décision à intervenir, 
CONDAMNERin solidum Madame [C] [W] et Monsieur [J] [M] à verser à la SCI
CAROLI la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice
moral,
CONDAMNER in solidum Madame [C] [W] et Monsieur [J] [M] à verser à 1a
SCI CAROLI la somme de 599,10 euros par mois à compter du 1er Mai 2023 et ce jusqu’au départ
effectif des lieux de Madame [C] [L] en indemnisation de son préjudice financier.
CONDAMNERin solidum Madame [C] [W] et Monsieur [J] [M] à verser à la SCI
CAROLI la somme de 12.581,10 euros à parfaire jusqu’à la cessation du trouble.
CONDAMNERin solidum Madame [C] [W] et Monsieur [J] [M] à régler à la SCI
CAROLI la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre aux
entiers dépens d’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
En défense, Monsieur [J] [M], également représenté par son avocat, demande :
Vu les dispositions de la loi n°89-422 du 6 juillet 1989,
Vu les dispositions de l'article 122 du Code de procédure civile,
Vu les dispositions de l'article 32-1 du Code de procédure civile,
Vu les pièces du dossier, plaise au Tribunal de :
DEBOUTER Ia SCI CAROLI de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. [J] [M];
CONDAMNERreconventionnellement la SCI CAROLI à payer à M. [J] [M] la somme de
5.000 euros en compensation du préjudice découlant du caractère abusif de l'action entreprise par
la SCI CAROLI à son encontre ;
CONDAMNER la SCI CAROLI à payer à M. [J] [M] la somme de 1.500 euros sur le
fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la SCI CAROLI aux entiers dépens.
Madame [C] [W], qui était représentée par son avocat au cours de plusieurs audiences,
n’était pas présent et n’a formulé aucune observation.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions
des parties pour un plus ample exposé des moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 prorogé au 28 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que
sur les prétentions énoncées au dispositif.
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et
juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit
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tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le
dispositif du présent jugement. 
➢ Sur la recevabilité de l’action oblique de la demanderesse
En application de l'article 1341-1 du Code civil lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses
droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les
exercer pour le compte de son débiteur ; à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa
personne. 
Il est de jurisprudence constante, en cas de troubles émanant d'un locataire et de la carence du
bailleur, l'action en résiliation du bail peut être exercée par voie oblique par un autre locataire à
charge pour lui d'avoir mis en demeure préalablement le bailleur d'exercer son droit à obtenir la
résiliation du bail en raison des agissements fautifs de son locataire. 
En l'espèce, la SCI CAROLI justifie à trois reprises de s’être plainte auprès de la bailleresse des
troubles qu'elle dit subir du fait de Madame [C] [W] et justifie d'une attestation de non
conciliation dans le litige l'opposant à Madame [B] [M] du 04 octobre 2021.
Sa demande apparaît dès lors recevable, ce qui n’est pas contesté.
➢ Sur la demande condamnation sous astreinte du bail à faire cesser les troubles et
d’expulsion
En application de l'article 1224 du Code civil la résolution résulte soit de l'application d'une clause
résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier aux
débiteurs ou d'une décision de justice.
Lorsque la résiliation est demandée en justice, l'article 1228 du même code prévoit que le juge peut,
selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en
accordant éventuellement un délai aux débiteurs, ou allouer seulement des dommages-intérêts.
L'article 1728 du Code civil pose le principe que le locataire est tenu à deux obligations principales,
à savoir premièrement d'utiliser le bien loué en bon père de famille suivant la destination qui lui a
été donnée par le bail ou suivant celle présumée par les circonstances, et deuxièmement de payer le
prix du bail aux termes convenus.
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués
suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. 
En l'espèce, la SCI CAROLI, qui sollicite l'expulsion de Madame [C] [W] de son logement,
verse aux débats, pour établir l'existence des troubles, des mises en demeure effectuées par elle en
2021 ainsi que les années suivantes mais également par Monsieur [M] du fait de la présence
de nombreux animaux dans le jardin de la maison. Elle se plaignait à la fois des nuisances sonores
mais aussi olfactives. Un premier procès-verbal de constat d’huissier de justice a été établi le 4
novembre 2021. L’huissier mentionne que le jardin de la maison est occupé par plusieurs chiens,
n'est pas entretenu et présente de nombreuses déjections et des odeurs très fortes. Elle verse aux
débats également trois attestations. La première datée du 2 novembre 2021 par Madame [R]
[O], qui indique être locataire du logement attenant à celui de Madame [C] [W], faisant
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état d’aboiement des chiens jour et nuit au passage des promeneurs, des déjections et odeurs dans la
cour et du fait qu'un chien derrière la maison monte sur le grillage et grogne quand elle descend à sa
boîte aux lettres. Les deux autres attestations sont datées du 25 octobre 2022. La première a été
réalisée par une salariée de la chambre funéraire travaillant dans le local loué par la SCI CAROLI
qui mentionne être régulièrement dérangée par les aboiements des chiens à l'arrière de la chambre
funéraire qui occasionne des gènes pour les familles lors de leur receuillement. La seconde a établi
par Monsieur [T], gendarme, louant le local d'habitation qui fait état d’aboiement des
chiens lorsqu'il monte dans sa voiture, lorsqu'il ferme ses fenêtres ou encore lorsqu'une voiture ou
un piéton passent dans la rue. Il souligne l'existence d'odeurs nauséabondes et précise que les chiens
sont agressifs et nombreux.
Par la suite, le 14 mars 2023, la gendarmerie nationale qui était locataire du logement loué par la
SCI CAROLI a indiqué que « suite à un mouvement de personnel et à un problème récurrent de
voisinage, la gendarmerie nationale n’aura plus l'utilité de ce logement » et qui donc met un terme
au contrat de bail.
Le 10 août 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire a ordonné mesure d'expertise dans le
cadre du litige opposant la SCI CAROLI à Monsieur [J] [M] et Madame [C] [W].
Un rapport d'expertise a été établi le 11 février 2025. L'expert mentionne avoir effectué quatre
visites sur les lieux le 16 novembre 2023, le 1er février 2024, 28 août 2024 puis le 9 décembre
2024. L'expert mentionne avoir pu constater, lors du premier accédit, l’absence de réseau
d'assainissement sur la rue mais précise qu’il ne perçoit aucune odeur nauséabonde. Il relève que
lorsqu'il passe devant le portail les chiens n'aboient pas. Lors de sa deuxième visite, il précise que
les chiens sont enfermés qu'il n'y a pas d'aboiement. Lors de la troisième visite, le 28 août 2024, il
note que la température extérieure est de 32,5° et relève la présence de chiens de jardin qui n'aboient
pas mais que lorsqu'il « avance tout près de la clôture un des deux chiens aboie » mais « sans
agressivité ». Enfin, lors de sa dernière visite le 9 décembre 2024, il indique que seuls deux chiens
sont présents dans le jardin qui n'aboient pas et il mentionne l'absence d'odeurs. Il précise en
conclusion que, lors des quatre visites sur place, il n’a pas constaté « de nuisances olfactives
significatives ». Concernant les déjections de chiens, il en mentionne sans pour autant indiquer
l'existence d’odeurs et précise que « concernant l'évacuation des eaux usées, il est impératif de
créer un dispositif d'assainissement autonome. » Il en conclut « nous n'avons pas constaté de
nuisances excédants des inconvénients normaux lorsque nous nous sommes rendus sur place » et
précise « la partie demanderesse nous a produit une vidéo sur laquelle on constate les nuisances
sonores engendrées par les chiens. Ces vidéos n’ont pas de caractère contradictoire. »
Toutefois, par la suite un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été établi le 19 mars
2024 par un autre commissaire de justice qui mentionne être passé le 16 février, 26 février, 8 mars et
19 mars 1024 et avoir constaté la présence d'aboiements de chiens et d'une forte odeur provenant de
la cour extérieure à chaque passage.
Ainsi, il ressort de ces éléments que les attestations versées aux débats sont bien trop anciennes pour
justifier de l'expulsion de Madame [C] [W]. l'expertise judiciaire ne fait état d'aucune odeur
mais seulement de la présence de deux chiens dont un seul aboie lorsqu'il s'approche du mur de
clôture tout en précisant que ce chien ne présente pas d'agressivité. Si effectivement le procès-verbal
de constat de huissier daté du 19 mars 2024 mentionne l'existence d'aboiements et d'une forte odeur
provenant de la cour extérieure de l'habitation, ces constatations sont contredites par les quatre
visites réalisées par l'expert judiciaire sur une période de temps similaires. 
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Dès lors, en l'absence d'autres éléments récents accréditant la réalité du trouble de jouissance subie
par la SCI CAROLI, sa demande tendant à faire cesser le trouble de voisinage en procédant à
l'expulsion sous astreinte sera rejetée, faute de preuve de l’existence de troubles actuels excédant
des inconvénients normaux du voisinage.
➢ Sur la demande de réalisation de travaux d'assainissement sous astreinte
Il ressort des articles 1240 et 1241 du Code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à
autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable
du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son
imprudence. 
Il est constant que la responsabilité délictuelle d’une personne physique ne peut être engagée qu’à
condition pour celui qui s’en prévaut d’apporter la preuve d’une faute ayant causé un préjudice. Ce
préjudice doit résulter de la faute, il convient donc d’établir un lien de causalité entre les deux. 
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la
prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a
produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la SCI CAROLI sollicite la condamnation sous astreinte de Monsieur [J] [M]
a fait réaliser des travaux d'assainissement sur sa propriété. Toutefois, l'expert judiciaire, venu sur
place, a certes préconisé la réalisation de ces travaux mais a également mentionné ne pas avoir
constaté d'odeurs. 
Dès lors, la SCI CAROLI ne démontre pas l'existence d'un préjudice du fait de cette absence de
travaux d'assainissement, sa demande sera rejetée.
➢ Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et en
indemnisation de son préjudice financier
Il ressort des articles 1240 et 1241 du Code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à
autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable
du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son
imprudence. 
Il est constant que la responsabilité délictuelle d’une personne physique ne peut être engagée qu’à
condition pour celui qui s’en prévaut d’apporter la preuve d’une faute ayant causé un préjudice. Ce
préjudice doit résulter de la faute, il convient donc d’établir un lien de causalité entre les deux. 
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la
prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a
produit l'extinction de son obligation.
Pour solliciter des dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral mais également son
préjudice financier la SCI CAROLI fait valoir le temps passé, ainsi que les plaintes incessantes des
locataires et souligne n'avoir pas retrouvé de locataire depuis la rupture du contrat de location du
logement à usage d'habitation avec la gendarmerie nationale.
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Néanmoins, le document établi le 14 mars 2023 par les services de gendarmerie nationale qui met
fin au contrat de bail l’unissant à la SCI CAROLI mentionne certes des problèmes récurrents du
voisinage mais précise également, comme motif de fin de bail, un mouvement de personnel. Par
ailleurs, la SCI CAROLI ne produit aucun justificatif de recherche de locataire.
S’agissant du préjudice moral, en l’absence de faute et de justificatif d’un trouble anormal du
voisinage, la demande sera également rejetée.
➢ Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause
à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. 
L’exercice d’une action en justice ou encore la résistance à une action constitue en principe un droit
qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le
cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol. 
En l’espèce, l’action en justice de la SCI MONTI ne saurait être qualifiée d’abusive ou de dilatoire
comme l’expose le défendeur au regard de la réalité de la présence de chien chez la locataire de
Monsieur [M] qui peuvent générer des inconvénients même si ces derniers ne peuvent être
qualifiés d’anormaux.
➢ Sur les demandes et accessoires 
• Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux
dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge
d'une autre partie. 
La SCI CAROLI, partie perdante, sera condamnée aux dépens.
• Sur l’article 700 du Code de procédure civile 
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge
condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la
somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient
compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office,
pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 
En l'espèce, au regard de la réalité de la présence de chiens parfois nombreux, l’équité commande
de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles.
• Sur l’exécution provisoire 
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de
droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit. 
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PAR CES MOTIFS
La Juge des contentieux, statuant publiquement, par jugement réputée contradictoire,
rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DECLARE RECEVABLE l'action de la SCI CAROLI formée à l’égard de Monsieur [J]
[M] et Madame [C] [W] ; 
DEBOUTE la SCI CAROLI de l'intégralité de ses demandes ; 
LAISSE à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles ; 
DEBOUTE Monsieur [J] [M] de ses autres demandes ;
CONDAMNE la SCI CAROLI aux entiers dépens ; 
En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Juge et la Greffière.
La Greffière 
la Juge