Tribunal judiciaire de Chambéry, C1-CIVIL SUP 10000, 1 juin 2026, n° 24/01090

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

M. [K] [D] et son épouse Mme [A] [I] (ci-après les époux [D]) sont propriétaires des biens immobiliers suivants :
- Un appartement sis dans le [Adresse 5] [Adresse 6], commune [Localité 5], cadastré section AE n°[Cadastre 1]
- Un appartement sis [Adresse 7], commune de [Localité 6], cadastré AD n°[Cadastre 2]
- Deux locaux commerciaux sis [Localité 6], l'un sis immeuble [Adresse 8] constitué des lots 31 et 16 et cadastré AD n° [Cadastre 3] et le second, sis [Adresse 9], constitué des lots 13 et 8 et cadastré AE n°[Cadastre 4]
- Une maison d'habitation sis [Localité 7] (06) cadastrée section A n°[Cadastre 5].
Ils disposent également de l’usufruit d’un chalet sis [Localité 8], commune [Localité 5], cadastré AD n° [Cadastre 6]


Considérant que la valeur nette du patrimoine des époux [D] dépassait le seuil de l'impôt de solidarité sur la fortune, l'administration fiscale leur a adressé :
- Une lettre de relance en date du 12 mars 2021 au titre de l'année 2017
- Une proposition de rectification n° 2120 préalable à la mise en œuvre de la taxation d'office en date du 14 mars 2022
- Une mise en demeure n°4959 en date du 3 juin 2022.

Ces courriers sont demeurés sans réponse.

Selon avis de mise en recouvrement en date du 29 juillet 2022 visant la proposition de rectification du 14 mars 2022, les consorts [W] étaient mis en demeure de payer, au titre de l'impôt sur la fortune immobilière des années 2018 à 2021, la somme totale de 218 694 euros, comprenant 68 323 euros de pénalités.

Le 20 octobre 2023, les consorts [W] ont procédé à une réclamation contentieuse de l'imposition susvisée.
Par courrier en réponse en date du 30 avril 2024, la direction des finances publiques de la Savoie a rejeté leur réclamation.
Contestant l'évaluation de leurs biens retenue par l'administration fiscale et l'imposition subséquente, par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, les époux [D] ont fait assigner la DRFIP devant le tribunal judiciaire de Chambéry aux fins, aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 24 juin 2025, de voir :
- Infirmer la décision de rejet datée du 30 avril 2024 notifiée le 13 mai 2024
- Prononcer la décharge intégrale des redressements mis à leur charge au titre du rappel d'impôt sur la fortune au titre des années 2018 à 2021 en droits, pénalités et intérêts de retard, soit la somme de 218 694 euros
- Condamner la DRFIP à leur payer la somme de 5000 euros au titre d'article 700 du code de procédure civile
- Condamner la DRFIP aux entiers dépens. 
A l'appui de leurs prétentions, ils soutiennent que les évaluations de leurs biens immobiliers effectuées par l'administration fiscale ne sont pas pertinentes en ce qu'elles ne reposent pas sur une comparaison avec des biens exclusivement de mêmes caractéristiques que les leurs, tant au niveau de leur superficie, de leur configuration et de leur situation.
Ils font également valoir que certains bien mentionnés dans le panel de comparaison de l'administration fiscale ne semblent pas figurer sur la base de données Patrim, en contrariété avec le principe du contradictoire.
Ils soutiennent à titre subsidiaire que la majoration de retard de 40 % appliquée forfaitairement par l'administration fiscale constitue une atteinte au principe de proportionnalité des peines, de sorte qu'elle doit être annulée.

***

En défense, aux termes de leurs écritures signifiées le 20 novembre 2024, la DGFIP entend voir :
- Confirmer sa décision de rejet du 30 avril 2024
- Confirmer le bien fondé des impositions mises à la charge de M. et Mme [D]
- Débouter les requérants de leur demande de décharge d'impôt sur la fortune et de majoration de 40%
- Dire qu'en toute hypothèse, les frais de constitution d'avocat resteront à la charge exclusive des requérants, sans qu'il puisse être procédé à la distraction des dépens.

Elle soutient au préalable que la procédure de taxation d'office qu'elle a appliquée en l'espèce est régulière compte tenu de l'absence de déclaration spontanée des requérants et de suite donnée par ces derniers à sa lettre de relance amiable et à ses propositions de rectification, excluant ainsi la possibilité d'un recours hiérarchique. 
Elle soutient par ailleurs que la valorisation des biens qu'elle a retenue est pertinente au regard du descriptif de chacun des biens dont s'agit et des éléments de comparaison choisis en conséquence.
Concernant l'application de la pénalité de 40 %, elle fait valoir que les demandeurs n'ont pas déposé la déclaration ISF de l'année 2017 dans le délai de 30 jours à compter de la mise en demeure du 3 juin 2022, ce qui leur aurait permis d'échapper à la pénalité et que compte tenu de l'ampleur de leur patrimoine, l'omission de déclaration ne saurait être assimilée à une simple erreur.

***

Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées pour un plus ample exposé des moyens des parties.

La clôture de la procédure est intervenue le 9 octobre 2025 et l'affaire, appelée à l'audience de plaidoirie du 19 mars 2026, a été mise en délibéré au 19 mai 2026, prorogé au 28 mai 2026 puis au 1er juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il sera relevé que les demandeurs ne contestent pas la régularité de la procédure de taxation d'office dont ils ont fait l'objet mais le bien-fondé des impositions qui en ont résulté.

Sur le bien-fondé des impositions

En l'espèce, les époux [D] soutiennent que les évaluations de leurs biens réalisées par l'administration fiscale ne sont pas pertinentes en ce qu'elle ne portent pas sur des biens exclusivement identiques aux leurs, tandis que la DRFIP fait valoir que la valeur vénale d'un bien s'apprécie par comparaison à des cessions de bien intrinsèquement similaires et en nombre suffisant, mais ne suppose pas que les biens pris en considération soient strictement identiques à ceux qui constituent l'objet du litige.

En vertu de l'article 964 du code général des impôts, applicable à compter du 1er janvier 2018, il est institué un impôt annuel sur les actifs immobiliers désigné sous le nom d'impôt sur la fortune immobilière.

Sont soumises à cet impôt, lorsque la valeur de leurs actifs mentionnés à l'article 965 est supérieure à 1 300 000 € :

1° Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs actifs mentionnés au même article 965 situés en France ou hors de France. Toutefois, les personnes physiques mentionnées au premier alinéa du présent 1° qui n'ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des cinq années civiles précédant celle au cours de laquelle elles ont leur domicile fiscal en France ne sont imposables qu'à raison des actifs mentionnés au 2°.

Cette disposition s'applique au titre de chaque année au cours de laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle le domicile fiscal a été établi en France ;

2° Les personnes physiques n'ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison des biens et droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 situés en France et des parts ou actions de sociétés ou organismes mentionnés au 2° du même article 965, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers.

Aux termes de l'article 965 du code général des impôts, l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année de l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci.

L'article 968 du code général des impôts précise que les actifs mentionnés à l'article 965 grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété.

En application de l'article 973 du code général des impôts, la valeur des actifs mentionnés à l'article 965 est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.

Par dérogation au deuxième alinéa de l'article 761, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d'imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l'abattement précité.

A cet égard, selon l'article 761 du même code, pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission.

La valeur vénale d'un bien correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de leur situation de fait et de droit à cette date (Cass. com., 3 juin 2014, n° 13-18.180 et 13-18.192).

La valeur vénale est une valeur objective, fonction des caractères spécifiques d'un bien et des données du marché local.

L'évaluation de la valeur vénale d'un immeuble par le recours à des termes de comparaison en vue d'établir une insuffisance de prix ou de valeur déclarée suppose que ces termes de comparaison soient tirés de la cession, contemporaine du fait générateur de l'impôt, de biens intrinsèquement similaires d'un point de vue physique, juridique et géographique mais non strictement identiques dans l'environnement et dans l'emplacement, à ceux qui constituent l'objet du litige.

Enfin, il convient de rappeler qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


Sur l'appartement sis [Adresse 10], commune [Localité 5], cadastré section AE n°[Cadastre 1]

Ce bien, qui constitue la résidence principale des époux [D], est constitué d'un seul niveau dans un immeuble de construction de 1982 de catégorie 5 et présente une superficie de 139 m2. Il ressort de la proposition de rectification en date du 14 mars 2022 que l'administration fiscale a retenu les valeurs suivantes :
- Pour l'année 2018 : 1 619 000- 30% d'abattement = 1 133 000 euros
- Pour l'année 2019 : 1 633 000 - 30 % = 1 143 000 euros
- Pour l'année 2020 : 1 494 000 - 30 % = 1 045 000 euros
- Pour l'année 2021 : 1 490 000 - 30 % = 1 043 000 euros.

Pour ce faire, elle a pris retenu pour chaque année d'imposition un panel de 7 biens cédés antérieurement à l'année d'imposition concernée, situés sur la commune de [Localité 9], dont les superficies oscillent entre 81 et 102 m2, construit entre les années 1966 à 1991.

Les époux [D] reprochent à l'administration fiscale d'avoir retenu, parmi ledit panel :
- certains biens d'une surface bien inférieure à celle du leur, alors que selon eux la valeur vénale d'un appartement est inversement inférieure à sa surface.
- certains biens en duplex ou sur deux niveaux alors ce type de bien présente une plus grande valeur.
- certains biens dotés de vues avec balcon, d'un ascenseur, ou encore construits en pierre, ce qui n'est pas le cas du leur.

Il sera tout d'abord relevé que les époux [D] ne démontrent pas leur allégation selon laquelle un appartement composé de deux niveaux aurait systématiquement une valeur vénale plus importante que celle d'un appartement sur un seul niveau.

Par ailleurs, ils proposent une valorisation moindre pour chacune des années concernées par l'imposition en se référant au prix de cession de 9 biens, tous sis sur la commune [Localité 5] et construits dans les années 80. Or, le tribunal constate que parmi ces 9 biens, 8 ont une surface oscillant entre 44 et 52 m2, soit plus deux fois moins que la moitié de la superficie du leur. Alors qu'ils reprochent à l'administration fiscale d'avoir retenu comme termes de comparaison des biens d'une surface inférieure, les termes de comparaison qu'ils proposent n'apparaissent ainsi pas plus pertinents. 

Dans ces conditions, ils échouent à démontrer le caractère erroné de l'évaluation réalisée par l'administration fiscale concernant l'appartement qu'ils occupent.

Sur l'appartement sis [Adresse 11] [Adresse 12], commune de [Localité 6], cadastré AD n°[Cadastre 2]

Ce bien, libre d'occupation, situé dans un immeuble construit en 1966, présente une superficie de 60m2.

L'administration fiscale l'a valorisé en retenant un panel de 11 biens cédés libres d'occupation, situés au centre de la station, d'une superficie oscillant entre 50 et 70 m2, dans des immeubles construits dans les années 60 et 70 et un sur les onze construit en 1991. Elle a retenu les valeurs suivantes :

- Pour l'année 2018 : 612 000 euros
- Pour l'année 2019 : 588 000 euros
- Pour l'année 2020 : 600 000 euros
- Pour l'année 2021 : 668 000 euros.

Les époux [D] font grief à l'administration fiscale d'avoir, sur le panel de 11 biens, pris en compte 6 biens construits entre 6 et 25 ans après le leur, 2 constitués d'un duplex alors que le leur dispose d'un seul niveau, certains dotés d'un balcon ou d'un ascenseur, ce qui n'est là encore pas le cas du leur.

De leur côté, pour établir une valorisation moindre, ils se référant à 16 cessions portant sur des biens construits en 1966 et 1977 et dont les superficies oscillent entre 27 et 77 m2, à savoir 13 biens d'une superficie inférieure à 37 m2 et 3 biens d'une superficie supérieure à 60 m2.

Le tribunal constate que les époux [D] prennent comme termes de comparaison des biens également construits de plus de 6 à 17 ans au leur et que la majorité d'entre eux sont d'une surface bien moins importante que le leur. Cette contradiction dans leur argumentaire n'est ainsi pas de nature à remettre en cause la pertinence de la valorisation retenue par l'administration fiscale.

Sur le chalet sis [Localité 8], commune [Localité 5], cadastré AD n° [Cadastre 6]

Ce bien, sur lequel les époux [D] disposent d'un usufruit, a été construit en 1965 et présente une superficie de 230 m2.

L'administration fiscale l'a valorisé en se basant sur un panel de 8 cessions de biens d'une surface oscillant entre 116 m2 et 262 m2.

Elle a retenu les valeurs suivantes :

- Pour l'année 2018 : 2 292 000 euros
- Pour l'année 2019 : 2 393 000 euros (après application d'un abattement de 10 % compte tenu de la superficie moindre des éléments de comparaison)
- Pour l'année 2020 : 2 264 000 euros 
- Pour l'année 2021 : 2 266 000 euros

Les époux [D] expliquent que le chalet en question est totalement à l'abandon et inhabitable et que son toit est en très mauvais état. Ils produisent à cet égard un constat dressé le 13 novembre 2023, par Me [Q] [O], huissier de justice.

Ils proposent par ailleurs les évaluations suivantes, en se basant sur la cession de 4 maisons de superficie allant de 130 à 150 m2 :

- Pour l'année 2018 :1 301 800 euros
- Pour l'année 2019 : 1 301 800 euros
- Pour l'année 2020 : 1 301 800 euros
- Pour l'année 2021 : 1 871 280 euros.

S'il ressort effectivement du constat d'huissier produit aux débats que l'intérieur du chalet est particulièrement encombré de divers meubles et objets de toute nature, notamment du linge , de la vaisselle, des cartons, et que son extérieur l'est également (accès, porche, porte d'entrée), cet état, imputable aux seuls demandeurs, n'est pas de nature à remettre en cause la valeur vénale du bien, dès lors qu'il n'est pas démontré que le bâti subi des désordres de nature à atteindre sa valeur intrinsèque, étant relevé que le mauvais état du toit allégué ne ressort pas du constat d'huissier.

Ceci étant dit, les biens vendus auxquels se réfèrent les époux [D] sont tous d'une surface moindre que le leur, de sorte que leur moyen de contestation n'est pas probant de la non pertinence alléguée des termes de comparaison retenus par l'administration fiscale. 

Sur les locaux commerciaux

Le premier local situé dans la galerie des Cimes représente une surface de 34m2 classé en bureau et de 19m2 en magasin, tandis que le second local situé dans l'immeuble [Adresse 13], classé en catégorie magasin est d'une surface de 69 m2.

L'administration fiscale a évalué lesdits locaux en référence à un panel de 9 cessions de locaux commerciaux, pour retenir les valorisations suivantes :
-s'agissant du premier local :

- pour l'année 2018 : 156 000 euros
-pour l'année 2019 : 154 000 euros
-pour l'année 2020 : 165 000 euros
-pour l'année 2021 : 160 000 euros.
-s'agissant du second local :
- pour l'année 2018 : 317 000 euros
-pour l'année 2019 : 313 000 euros
-pour l'année 2020 : 334 000 euros
-pour l'année 2021 :326 000 euros.

Pour contester ces valorisations, les époux [D] indiquent que les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale sont dotés d'équipements et d'annexes que ne présentent pas leurs locaux, que l'un d'eux est construit en pierre et que la plupart sont dépourvus de baux.

Toutefois, les époux [D] ne produisent aucune pièce objective à l'appui de leurs affirmations, ne proposent pas de termes de comparaison plus pertinents que ceux critiqués ni d'ailleurs une autre valorisation de leurs locaux.

Il sera par ailleurs constaté que les époux [D] n'émettent pas de contestation sur la valorisation de leur bien sis à [Localité 7].

Il résulte de ce qui précède que les époux [D] échouent à rapporter la preuve de ce que les valorisations retenues par la DGFIP ne sont pas idoines. Au surplus, il sera relevé que le total des valorisations qu'ils proposent dépassent le seuil d'un million trois cent mille euros, de sorte que le principe de leur assujettissement à l'impôt de solidarité sur la fortune n'est pas remis en cause.

Par ailleurs, compte tenu de la mauvaise foi patente des demandeurs, il n'y a pas lieu de supprimer ni de minorer la pénalité de retard de 40% légitimement appliquée par l'administration fiscale.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut que les débouter de leur demande tendant à voir infirmer la décision de rejet du 30 avril 2024 et de leur demande subséquente de dégrèvement total à hauteur de 218 694 euros.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les époux [D], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [K] [D] et Mme [A] [I] de leur demande tendant à voir infirmer la décision de rejet du 30 avril 2024 ;

DÉBOUTE en conséquence M. [K] [D] et Mme [A] [I] de leur demande tendant à voir prononcer la décharge intégrale des redressements mis à leur charge au titre du rappel d'impôt sur la fortune immobilière au titre des années 2018 à 2021 en droits, pénalités et intérêts de retard, soit la somme de 218 694 euros ;

CONDAMNE M. [K] [D] et son épouse Mme [A] [I] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 01 Juin 2026 par le Tribunal Judiciaire de Chambéry, la minute étant signée par :

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

DOSSIER : N° RG 24/01090 - N° Portalis DB2P-W-B7I-ESJ5

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
CHAMBRE CIVILE
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

J U G E M E N T 
rendu le 01 JUIN 2026

DEMANDEURS :

Madame [A] [I]
née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 2]
Monsieur [K] [D]
né le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 4], 
demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Anne CROSNIER-MARTEL de la SELAS JSA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY



DEFENDERESSE :

ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES qui élit son domicilie en ses bureaux de la DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES PACA ET BOUCHES DU RHONES, division des affaires juridiques, Pôle juridictionnel judiciaire sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
 





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Laure TALARICO statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.


Avec l’assistance de Monsieur Jean-Emmanuel KEITA Greffier, lors des débats et du prononcé. 

DEBATS :

A l’audience publique du 19 mars 2026, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 19 mai 2026, prorogé d’abord au 28 mai 2026 et puis au 01 juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [K] [D] et son épouse Mme [A] [I] (ci-après les époux [D]) sont propriétaires des biens immobiliers suivants :
- Un appartement sis dans le [Adresse 5] [Adresse 6], commune [Localité 5], cadastré section AE n°[Cadastre 1]
- Un appartement sis [Adresse 7], commune de [Localité 6], cadastré AD n°[Cadastre 2]
- Deux locaux commerciaux sis [Localité 6], l'un sis immeuble [Adresse 8] constitué des lots 31 et 16 et cadastré AD n° [Cadastre 3] et le second, sis [Adresse 9], constitué des lots 13 et 8 et cadastré AE n°[Cadastre 4]
- Une maison d'habitation sis [Localité 7] (06) cadastrée section A n°[Cadastre 5].
Ils disposent également de l’usufruit d’un chalet sis [Localité 8], commune [Localité 5], cadastré AD n° [Cadastre 6]


Considérant que la valeur nette du patrimoine des époux [D] dépassait le seuil de l'impôt de solidarité sur la fortune, l'administration fiscale leur a adressé :
- Une lettre de relance en date du 12 mars 2021 au titre de l'année 2017
- Une proposition de rectification n° 2120 préalable à la mise en œuvre de la taxation d'office en date du 14 mars 2022
- Une mise en demeure n°4959 en date du 3 juin 2022.

Ces courriers sont demeurés sans réponse.

Selon avis de mise en recouvrement en date du 29 juillet 2022 visant la proposition de rectification du 14 mars 2022, les consorts [W] étaient mis en demeure de payer, au titre de l'impôt sur la fortune immobilière des années 2018 à 2021, la somme totale de 218 694 euros, comprenant 68 323 euros de pénalités.

Le 20 octobre 2023, les consorts [W] ont procédé à une réclamation contentieuse de l'imposition susvisée.
Par courrier en réponse en date du 30 avril 2024, la direction des finances publiques de la Savoie a rejeté leur réclamation.
Contestant l'évaluation de leurs biens retenue par l'administration fiscale et l'imposition subséquente, par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, les époux [D] ont fait assigner la DRFIP devant le tribunal judiciaire de Chambéry aux fins, aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 24 juin 2025, de voir :
- Infirmer la décision de rejet datée du 30 avril 2024 notifiée le 13 mai 2024
- Prononcer la décharge intégrale des redressements mis à leur charge au titre du rappel d'impôt sur la fortune au titre des années 2018 à 2021 en droits, pénalités et intérêts de retard, soit la somme de 218 694 euros
- Condamner la DRFIP à leur payer la somme de 5000 euros au titre d'article 700 du code de procédure civile
- Condamner la DRFIP aux entiers dépens. 
A l'appui de leurs prétentions, ils soutiennent que les évaluations de leurs biens immobiliers effectuées par l'administration fiscale ne sont pas pertinentes en ce qu'elles ne reposent pas sur une comparaison avec des biens exclusivement de mêmes caractéristiques que les leurs, tant au niveau de leur superficie, de leur configuration et de leur situation.
Ils font également valoir que certains bien mentionnés dans le panel de comparaison de l'administration fiscale ne semblent pas figurer sur la base de données Patrim, en contrariété avec le principe du contradictoire.
Ils soutiennent à titre subsidiaire que la majoration de retard de 40 % appliquée forfaitairement par l'administration fiscale constitue une atteinte au principe de proportionnalité des peines, de sorte qu'elle doit être annulée.

***

En défense, aux termes de leurs écritures signifiées le 20 novembre 2024, la DGFIP entend voir :
- Confirmer sa décision de rejet du 30 avril 2024
- Confirmer le bien fondé des impositions mises à la charge de M. et Mme [D]
- Débouter les requérants de leur demande de décharge d'impôt sur la fortune et de majoration de 40%
- Dire qu'en toute hypothèse, les frais de constitution d'avocat resteront à la charge exclusive des requérants, sans qu'il puisse être procédé à la distraction des dépens.

Elle soutient au préalable que la procédure de taxation d'office qu'elle a appliquée en l'espèce est régulière compte tenu de l'absence de déclaration spontanée des requérants et de suite donnée par ces derniers à sa lettre de relance amiable et à ses propositions de rectification, excluant ainsi la possibilité d'un recours hiérarchique. 
Elle soutient par ailleurs que la valorisation des biens qu'elle a retenue est pertinente au regard du descriptif de chacun des biens dont s'agit et des éléments de comparaison choisis en conséquence.
Concernant l'application de la pénalité de 40 %, elle fait valoir que les demandeurs n'ont pas déposé la déclaration ISF de l'année 2017 dans le délai de 30 jours à compter de la mise en demeure du 3 juin 2022, ce qui leur aurait permis d'échapper à la pénalité et que compte tenu de l'ampleur de leur patrimoine, l'omission de déclaration ne saurait être assimilée à une simple erreur.

***

Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées pour un plus ample exposé des moyens des parties.

La clôture de la procédure est intervenue le 9 octobre 2025 et l'affaire, appelée à l'audience de plaidoirie du 19 mars 2026, a été mise en délibéré au 19 mai 2026, prorogé au 28 mai 2026 puis au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il sera relevé que les demandeurs ne contestent pas la régularité de la procédure de taxation d'office dont ils ont fait l'objet mais le bien-fondé des impositions qui en ont résulté.

Sur le bien-fondé des impositions

En l'espèce, les époux [D] soutiennent que les évaluations de leurs biens réalisées par l'administration fiscale ne sont pas pertinentes en ce qu'elle ne portent pas sur des biens exclusivement identiques aux leurs, tandis que la DRFIP fait valoir que la valeur vénale d'un bien s'apprécie par comparaison à des cessions de bien intrinsèquement similaires et en nombre suffisant, mais ne suppose pas que les biens pris en considération soient strictement identiques à ceux qui constituent l'objet du litige.

En vertu de l'article 964 du code général des impôts, applicable à compter du 1er janvier 2018, il est institué un impôt annuel sur les actifs immobiliers désigné sous le nom d'impôt sur la fortune immobilière.

Sont soumises à cet impôt, lorsque la valeur de leurs actifs mentionnés à l'article 965 est supérieure à 1 300 000 € :

1° Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs actifs mentionnés au même article 965 situés en France ou hors de France. Toutefois, les personnes physiques mentionnées au premier alinéa du présent 1° qui n'ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des cinq années civiles précédant celle au cours de laquelle elles ont leur domicile fiscal en France ne sont imposables qu'à raison des actifs mentionnés au 2°.

Cette disposition s'applique au titre de chaque année au cours de laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle le domicile fiscal a été établi en France ;

2° Les personnes physiques n'ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison des biens et droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 situés en France et des parts ou actions de sociétés ou organismes mentionnés au 2° du même article 965, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers.

Aux termes de l'article 965 du code général des impôts, l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année de l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci.

L'article 968 du code général des impôts précise que les actifs mentionnés à l'article 965 grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété.

En application de l'article 973 du code général des impôts, la valeur des actifs mentionnés à l'article 965 est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.

Par dérogation au deuxième alinéa de l'article 761, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d'imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l'abattement précité.

A cet égard, selon l'article 761 du même code, pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission.

La valeur vénale d'un bien correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de leur situation de fait et de droit à cette date (Cass. com., 3 juin 2014, n° 13-18.180 et 13-18.192).

La valeur vénale est une valeur objective, fonction des caractères spécifiques d'un bien et des données du marché local.

L'évaluation de la valeur vénale d'un immeuble par le recours à des termes de comparaison en vue d'établir une insuffisance de prix ou de valeur déclarée suppose que ces termes de comparaison soient tirés de la cession, contemporaine du fait générateur de l'impôt, de biens intrinsèquement similaires d'un point de vue physique, juridique et géographique mais non strictement identiques dans l'environnement et dans l'emplacement, à ceux qui constituent l'objet du litige.

Enfin, il convient de rappeler qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


Sur l'appartement sis [Adresse 10], commune [Localité 5], cadastré section AE n°[Cadastre 1]

Ce bien, qui constitue la résidence principale des époux [D], est constitué d'un seul niveau dans un immeuble de construction de 1982 de catégorie 5 et présente une superficie de 139 m2. Il ressort de la proposition de rectification en date du 14 mars 2022 que l'administration fiscale a retenu les valeurs suivantes :
- Pour l'année 2018 : 1 619 000- 30% d'abattement = 1 133 000 euros
- Pour l'année 2019 : 1 633 000 - 30 % = 1 143 000 euros
- Pour l'année 2020 : 1 494 000 - 30 % = 1 045 000 euros
- Pour l'année 2021 : 1 490 000 - 30 % = 1 043 000 euros.

Pour ce faire, elle a pris retenu pour chaque année d'imposition un panel de 7 biens cédés antérieurement à l'année d'imposition concernée, situés sur la commune de [Localité 9], dont les superficies oscillent entre 81 et 102 m2, construit entre les années 1966 à 1991.

Les époux [D] reprochent à l'administration fiscale d'avoir retenu, parmi ledit panel :
- certains biens d'une surface bien inférieure à celle du leur, alors que selon eux la valeur vénale d'un appartement est inversement inférieure à sa surface.
- certains biens en duplex ou sur deux niveaux alors ce type de bien présente une plus grande valeur.
- certains biens dotés de vues avec balcon, d'un ascenseur, ou encore construits en pierre, ce qui n'est pas le cas du leur.

Il sera tout d'abord relevé que les époux [D] ne démontrent pas leur allégation selon laquelle un appartement composé de deux niveaux aurait systématiquement une valeur vénale plus importante que celle d'un appartement sur un seul niveau.

Par ailleurs, ils proposent une valorisation moindre pour chacune des années concernées par l'imposition en se référant au prix de cession de 9 biens, tous sis sur la commune [Localité 5] et construits dans les années 80. Or, le tribunal constate que parmi ces 9 biens, 8 ont une surface oscillant entre 44 et 52 m2, soit plus deux fois moins que la moitié de la superficie du leur. Alors qu'ils reprochent à l'administration fiscale d'avoir retenu comme termes de comparaison des biens d'une surface inférieure, les termes de comparaison qu'ils proposent n'apparaissent ainsi pas plus pertinents. 

Dans ces conditions, ils échouent à démontrer le caractère erroné de l'évaluation réalisée par l'administration fiscale concernant l'appartement qu'ils occupent.

Sur l'appartement sis [Adresse 11] [Adresse 12], commune de [Localité 6], cadastré AD n°[Cadastre 2]

Ce bien, libre d'occupation, situé dans un immeuble construit en 1966, présente une superficie de 60m2.

L'administration fiscale l'a valorisé en retenant un panel de 11 biens cédés libres d'occupation, situés au centre de la station, d'une superficie oscillant entre 50 et 70 m2, dans des immeubles construits dans les années 60 et 70 et un sur les onze construit en 1991. Elle a retenu les valeurs suivantes :

- Pour l'année 2018 : 612 000 euros
- Pour l'année 2019 : 588 000 euros
- Pour l'année 2020 : 600 000 euros
- Pour l'année 2021 : 668 000 euros.

Les époux [D] font grief à l'administration fiscale d'avoir, sur le panel de 11 biens, pris en compte 6 biens construits entre 6 et 25 ans après le leur, 2 constitués d'un duplex alors que le leur dispose d'un seul niveau, certains dotés d'un balcon ou d'un ascenseur, ce qui n'est là encore pas le cas du leur.

De leur côté, pour établir une valorisation moindre, ils se référant à 16 cessions portant sur des biens construits en 1966 et 1977 et dont les superficies oscillent entre 27 et 77 m2, à savoir 13 biens d'une superficie inférieure à 37 m2 et 3 biens d'une superficie supérieure à 60 m2.

Le tribunal constate que les époux [D] prennent comme termes de comparaison des biens également construits de plus de 6 à 17 ans au leur et que la majorité d'entre eux sont d'une surface bien moins importante que le leur. Cette contradiction dans leur argumentaire n'est ainsi pas de nature à remettre en cause la pertinence de la valorisation retenue par l'administration fiscale.

Sur le chalet sis [Localité 8], commune [Localité 5], cadastré AD n° [Cadastre 6]

Ce bien, sur lequel les époux [D] disposent d'un usufruit, a été construit en 1965 et présente une superficie de 230 m2.

L'administration fiscale l'a valorisé en se basant sur un panel de 8 cessions de biens d'une surface oscillant entre 116 m2 et 262 m2.

Elle a retenu les valeurs suivantes :

- Pour l'année 2018 : 2 292 000 euros
- Pour l'année 2019 : 2 393 000 euros (après application d'un abattement de 10 % compte tenu de la superficie moindre des éléments de comparaison)
- Pour l'année 2020 : 2 264 000 euros 
- Pour l'année 2021 : 2 266 000 euros

Les époux [D] expliquent que le chalet en question est totalement à l'abandon et inhabitable et que son toit est en très mauvais état. Ils produisent à cet égard un constat dressé le 13 novembre 2023, par Me [Q] [O], huissier de justice.

Ils proposent par ailleurs les évaluations suivantes, en se basant sur la cession de 4 maisons de superficie allant de 130 à 150 m2 :

- Pour l'année 2018 :1 301 800 euros
- Pour l'année 2019 : 1 301 800 euros
- Pour l'année 2020 : 1 301 800 euros
- Pour l'année 2021 : 1 871 280 euros.

S'il ressort effectivement du constat d'huissier produit aux débats que l'intérieur du chalet est particulièrement encombré de divers meubles et objets de toute nature, notamment du linge , de la vaisselle, des cartons, et que son extérieur l'est également (accès, porche, porte d'entrée), cet état, imputable aux seuls demandeurs, n'est pas de nature à remettre en cause la valeur vénale du bien, dès lors qu'il n'est pas démontré que le bâti subi des désordres de nature à atteindre sa valeur intrinsèque, étant relevé que le mauvais état du toit allégué ne ressort pas du constat d'huissier.

Ceci étant dit, les biens vendus auxquels se réfèrent les époux [D] sont tous d'une surface moindre que le leur, de sorte que leur moyen de contestation n'est pas probant de la non pertinence alléguée des termes de comparaison retenus par l'administration fiscale. 

Sur les locaux commerciaux

Le premier local situé dans la galerie des Cimes représente une surface de 34m2 classé en bureau et de 19m2 en magasin, tandis que le second local situé dans l'immeuble [Adresse 13], classé en catégorie magasin est d'une surface de 69 m2.

L'administration fiscale a évalué lesdits locaux en référence à un panel de 9 cessions de locaux commerciaux, pour retenir les valorisations suivantes :
-s'agissant du premier local :

- pour l'année 2018 : 156 000 euros
-pour l'année 2019 : 154 000 euros
-pour l'année 2020 : 165 000 euros
-pour l'année 2021 : 160 000 euros.
-s'agissant du second local :
- pour l'année 2018 : 317 000 euros
-pour l'année 2019 : 313 000 euros
-pour l'année 2020 : 334 000 euros
-pour l'année 2021 :326 000 euros.

Pour contester ces valorisations, les époux [D] indiquent que les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale sont dotés d'équipements et d'annexes que ne présentent pas leurs locaux, que l'un d'eux est construit en pierre et que la plupart sont dépourvus de baux.

Toutefois, les époux [D] ne produisent aucune pièce objective à l'appui de leurs affirmations, ne proposent pas de termes de comparaison plus pertinents que ceux critiqués ni d'ailleurs une autre valorisation de leurs locaux.

Il sera par ailleurs constaté que les époux [D] n'émettent pas de contestation sur la valorisation de leur bien sis à [Localité 7].

Il résulte de ce qui précède que les époux [D] échouent à rapporter la preuve de ce que les valorisations retenues par la DGFIP ne sont pas idoines. Au surplus, il sera relevé que le total des valorisations qu'ils proposent dépassent le seuil d'un million trois cent mille euros, de sorte que le principe de leur assujettissement à l'impôt de solidarité sur la fortune n'est pas remis en cause.

Par ailleurs, compte tenu de la mauvaise foi patente des demandeurs, il n'y a pas lieu de supprimer ni de minorer la pénalité de retard de 40% légitimement appliquée par l'administration fiscale.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut que les débouter de leur demande tendant à voir infirmer la décision de rejet du 30 avril 2024 et de leur demande subséquente de dégrèvement total à hauteur de 218 694 euros.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les époux [D], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.



PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [K] [D] et Mme [A] [I] de leur demande tendant à voir infirmer la décision de rejet du 30 avril 2024 ;

DÉBOUTE en conséquence M. [K] [D] et Mme [A] [I] de leur demande tendant à voir prononcer la décharge intégrale des redressements mis à leur charge au titre du rappel d'impôt sur la fortune immobilière au titre des années 2018 à 2021 en droits, pénalités et intérêts de retard, soit la somme de 218 694 euros ;

CONDAMNE M. [K] [D] et son épouse Mme [A] [I] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 01 Juin 2026 par le Tribunal Judiciaire de Chambéry, la minute étant signée par :

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

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Mise à jour de la source le 2026-06-03T21:09:00.699Z.