Tribunal judiciaire de Colmar, Première Chambre, 11 mai 2026, n° 22/02097

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 8 juillet 2021, le Pôle de contrôle des revenus et du patrimoine de [Localité 4] a notifié à Monsieur [W] [V] un rappel d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) de :

- 8 252 euros au titre de l'année 2018 ;
- 8 179 euros au titre de l'année 2019.

Par courrier du 4 août 2021, Monsieur [W] [V] a refusé la proposition de rectification transmise, estimant ne pas être redevable des sommes réclamées, au motif que la valeur de son patrimoine net était inférieure au seuil d'imposition de l'IFI aux 1er janvier 2018 et 1er janvier 2019.

Suite à un nouvel examen du dossier de Monsieur [W] [V], le Pôle de contrôle des revenus et du patrimoine de [Localité 4] a, par courrier du 1er octobre 2021, partiellement admis les arguments de ce dernier, ramenant la proposition de rectification, incluant des intérêts de retard et une majoration de 40 %, a :

- 7 078 euros au titre de l'année 2018 ;
- 7 024 euros au titre de l'année 2019.

Par courrier du 7 septembre 2022, Monsieur [W] [V] a adressé une réclamation avec demande de sursis de paiement qui a été rejetée par l'administration fiscale. Cette décision lui a été notifiée le 30 septembre 2022.

Par acte introductif d'instance du 23 novembre 2022, signifié le 14 décembre 2022 à la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de Paris, Monsieur [W] [V] a saisi le Tribunal judiciaire de Colmar d'un recours à l'encontre de la décision du 30 septembre 2022.

La clôture est intervenue le 9 décembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 16 février 2016, puis mise en délibéré au 11 mai 2026. 

Aux termes de ses dernières conclusions du 7 février 2025, signifiées le 20 février 2025, Monsieur [W] [V] demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- déclarer non fondée la décision de rejet de la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] du 30 septembre 2022 ;
- fixer la valeur vénale de l'immeuble situé à [Localité 5] à la somme de 1 111 111 euros pour les années 2018 et 2019 ;
- dire n'y avoir lieu à l'application d'une majoration pour manquement délibéré de 40 % ;
- condamner la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] aux dépens ;


- condamner la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] à lui régler la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de sa demande d'annulation de la décision du 30 septembre 2022 et de fixation de la valeur vénale de l'immeuble situé à [Localité 5], se fondant sur les articles 973 et 761 du code général des impôts, Monsieur [W] [V] affirme ne pas être redevable de l'impôt sur la fortune immobilière au titre des années 2018 et 2019 estimant que son patrimoine net imposable était inférieur au seuil d'imposition pour les années concernées par l'impôt. 

Il estime que l'administration fiscale a surévalué l'immeuble situé à [Localité 5] en retenant des termes de comparaison non pertinents avec des biens qui présentaient des caractéristiques différentes tant physiquement que juridiquement. 

Il précise à ce titre que les immeubles ciblés pour effectuer les cinq termes de comparaison sont situés dans des zones beaucoup plus prisées de la ville, et géographiquement mieux situés, comparativement à l'immeuble litigieux qui se trouve dans une zone désignée comme étant un " quartier prioritaire ". 

Il relève que les façades des immeubles de rapport retenus ne comportent pas les mêmes matériaux que le bien dont il est question, ni la même composition. 

Il fait valoir qu'il n'a pas non plus été tenu compte de la vétusté du bien pour lequel il a dû effectuer nombre de travaux entre janvier 2017 et juillet 2021, sans toutefois qu'il ne soit doté d'équipements modernes et de confort. 

Par ailleurs, il explique que les caractéristiques des biens comparés sont sensiblement différentes dans la mesure où les immeubles de rapport sont, pour la plupart, loués sous le régime des baux soumis à la loi de 1948 qui apparaît très protectrice des locataires et rend la vente très difficile, étant précisé que Monsieur [W] [V] est uniquement usufruitier du bien. 

Le demandeur reproche à la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France d'avoir retenu, à titre de comparaison, des biens ayant fait l'objet d'une vente avant 2016 de telle sorte qu'ils ne s'inscrivent pas dans l'évolution du marché immobilier actuel. 

Il estime également que la décote de 20 %, puis 30 %, appliquée par la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France pour tenir compte de la situation locative n'est pas suffisante et préconise l'application d'une décote de 60 %.

En outre, le demandeur indique que dans le cadre du calcul de l'IFI 2020 et 2021, la Commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine avait été saisie de la question pour les années antérieures, et qu'elle a estimé la valeur du bien à 1 120 000 euros aux 1er janvier 2020 et 1er janvier 2021, étant précisé que cette position a ensuite également été suivie par l'administration fiscale qui a prononcé le dégrèvement des impositions supplémentaires. 


Enfin, Monsieur [W] [V] conclut que, dans la mesure où aucun bien similaire ne peut être trouvé, il convient de déterminer la valeur vénale de l'immeuble en utilisant la méthode d'évaluation par le revenu et de fixer la valeur vénale de l'immeuble à 1 111 111 euros.

Dans ses dernières conclusions du 8 novembre 2024, signifiées le 22 novembre 2024, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de Paris, demande au tribunal de :

- confirmer la décision de rejet du 30 septembre 2022 ;
- débouter Monsieur [W] [V] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner Monsieur [W] [V] aux dépens ;
- débouter Monsieur [W] [V] de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Se fondant sur les articles 761, 964, 965 et 973 du code général des impôts et L.17 du Livre des procédures fiscales, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3], conclut au débouté de Monsieur [W] [V] en exposant que les éléments relevés par ce dernier sont sans emport sur l'évaluation qui a été faite du bien litigieux. 

En effet, s'agissant de la situation géographique, elle indique que deux des immeubles choisis à titre de comparaison se situent à proximité immédiate de l'immeuble de Monsieur [W] [V] qui bénéficie de commodités apportant une plus-value certaine (telles que l'arrêt de bus au pied de l'immeuble et la ligne de métro reliant [Localité 5] à [Localité 3] dont la limite communale se situe à 150 mètres).

Sur l'évaluation du bien, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France explique qu'elle s'est attachée à effectuer une comparaison avec des biens dépourvus de locaux commerciaux, ce qui ramène la valeur des deux locaux commerciaux se situant dans l'immeuble de Monsieur [W] [V] à zéro. 
Concernant les caractéristiques structurelles de l'immeuble, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] affirme que la vétusté de l'immeuble a été prise en compte par l'administration fiscale et indique, à ce titre, avoir appliqué une décote de 30 %. Elle ajoute que la comparaison avec des immeubles dont les baux ont été souscrits sous l'empire de la loi de 1948 a été faite en appliquant une décote globale de 50 % afin de tenir compte de cette situation juridique différente. 

En tout état de cause, la défenderesse rappelle que la jurisprudence n'impose pas à l'administration de comparer un immeuble avec des biens exactement similaires à ce dernier. 

Pour s'opposer à l'application d'une méthode d'évaluation de l'immeuble par le revenu, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] soutient qu'il s'agit d'une faculté et non une obligation.




N° RG 22/02097 - N° Portalis DB2F-W-B7G-EVUP


Enfin, se fondant sur l'article 1728 du code général des impôts, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] soutient que dans la mesure où Monsieur [W] [V] n'a pas déposé de déclarations IFI dans les trente jours suivant la réception de la mise en demeure, il se trouve redevable d'une majoration pour manquement délibéré de 40 %.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'évaluation de l'immeuble

Selon l'article L.17 du livre des procédures fiscales, en ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L.55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

La valeur vénale réelle d'un bien sur la base de laquelle l'administration des impôts est en droit, en application de ces dispositions, de rectifier le prix ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix paraît inférieur à cette valeur, correspond au prix que le jeu normal de l'offre et de la demande permettrait de retirer, à la date du fait taxable, de la vente du bien en cause. Cette valeur peut être déterminée par comparaison avec les prix constatés pour des cessions de biens qui, sans être parfaitement identiques au bien en cause, lui sont intrinsèquement similaires, cette similitude portant sur l'état de fait et l'état de droit des biens. 

L'article 965 du code général des impôts dispose que l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année, de l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci.

L'article 973 prévoit que la valeur des actifs mentionnés à l'article 965 est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.
Il doit être rappelé que l'administration fiscale a évalué l'immeuble de Monsieur [W] [V], situé dans le département des Hauts-de-Seine à la somme de 1 500 000 euros en utilisant la méthode dite " par comparaison ". Cette dernière consiste à estimer la valeur d'un bien immobilier en le comparant à d'autres biens similaires et récemment vendus sur le marché. 

S'agissant d'un immeuble de rapport, Monsieur [W] [V] critique la méthode par comparaison retenue par la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] conduisant selon lui à une surévaluation du bien, au détriment d'une évaluation par le revenu, qui apparaît, selon lui plus pertinente. 



En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'immeuble litigieux, sis [Adresse 4] à [Localité 6], est situé au nord-ouest de [Localité 3] et séparé de cette ville par le boulevard périphérique situé à une centaine de mètres. Il n'est pas contesté que la situation géographique est confortable puisque l'accès à la capitale se fait directement par le [Adresse 5] qui se prolonge de l'autre côté du boulevard périphérique par l'[Adresse 6]. De plus, une station de métro (uniquement ligne 13 à l'époque et ligne RER C) reliant [Localité 5] à [Localité 3] se trouve [Adresse 6]. La capitale est également accessible grâce à une ligne de bus (54) grâce à un arrêt situé au pied de l'immeuble de Monsieur [W] [V].

Il s'agit d'un immeuble à usage mixte construit en 1900 qui compte à ce jour :
- deux locaux commerciaux de 49 et 69 m² (soit 118 m²) ;
- 21 appartements, loués sous le régime des baux soumis à la législation de 1948 et dont les surfaces varient entre 17 et 62 m² (soit 682 m2) pour un total de 800 m².
- une cour de 57 m², attenante à l'immeuble. 

Pour procéder à l'évaluation du bien en appliquant la méthode dite " par comparaison ", la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] a :
- sélectionné des immeubles de rapport qui : 
* présentaient, à l'exception d'un immeuble situé [Adresse 7], un état d'entretien nettement inférieur au bien évalué à la date de mutation, dont deux ont été entièrement rasés et un troisième en partie démoli afin de tenir compte de la vétusté du bien immobilier de Monsieur [V];
* sont situés sur la même commune et construits au XIXème, début Xxème siècle ;
* comportent respectivement 15, 8, 13, 14 et 26 logements ; 

- appliqué une décote de 20 % en raison de la situation locative des biens, en partie soumis à la législation de 1948 ;

- déduit les locaux à usage professionnel de l'évaluation du bien, alors qu'il en ressort un prix au mètre carré de 3 627 euros, soit au total 427 986 euros qui n'ont pas été valorisés ;

- procédé à une évaluation par composantes séparées, c'est-à-dire en fonction de la surface respective des appartements, regroupés par tranches (15 à 25 m², 33 à 43 m², 50 à 59 m2 et 60 à 62 m2) et en tenant compte des prix indexés sur le marché immobilier applicables à la date du fait générateur de l'impôt ;

- appliqué un abattement de 30 %, préconisé en cas d'évaluation par composantes séparées.

Indépendamment du prix de vente de l'immeuble situé [Adresse 8] vendu le 04 juillet 2016, les ventes d'appartements situés dans un rayon de 100 mètres autour du bien de Monsieur [V] permettent de déterminer une valeur de son immeuble de 1 046 928 + 1 106 445 + 900 900 = 3 054 273 euros (après exclusion des locaux professionnels). Après application de la décote globale de 50%, la valeur de l'immeuble ressort encore à 1 527 136 euros, soit une valeur quasi-identique à celle retenue par l'administration fiscale.
S'il n'est pas contesté que d'importants travaux ont pu être nécessaires à l'amélioration et la réfection de l'immeuble entre 2017 et 2021, il sera relevé que l'administration fiscale a déjà imputé une décote globale de 50 % compte tenu de ces éléments et du fait que les logements ont été loués sous le régime des baux soumis à la législation de 1948. 

En outre, la proposition de projet établie par le Cabinet [J] le 12 juin 2020 mentionne un quartier en rénovation avec un marché immobilier en forte hausse impulsé par la transformation d'une ancienne zone " populaire " en zone " bourgeoise " très prisée.

De fait, ces éléments viennent contredire l'évaluation faite par Monsieur [W] [V] de son bien à 1 111 111 euros alors que par jugement du 2 février 2023, le Tribunal judiciaire de Strasbourg avait confirmé que sa valeur vénale était déjà de 1 500 000 euros pour les années 2016 et 2017, soit antérieurement aux travaux de bonification réalisés et du renouvellement urbain. Si Monsieur [W] [V] démontre avoir interjeté appel de cette décision, il ne rapporte pas la preuve que la Cour d'appel de Colmar ait infirmé ladite décision. 

Enfin, si dans son avis du 21 septembre 2023, la Commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine avait écarté les ventes retenues à titre comparatif en raison de leur caractère trop éloigné de la valorisation, il convient de relever, d'une part, que l'objet de la saisine de la Commission portait sur l'impôt 2020 et 2021, et d'autre part, qu'il ne s'agit que d'un avis qui ne lie pas le juge judiciaire. 
Si les ventes d'immeubles retenues à titre de comparaison par l'administration fiscale pour déterminer l'IFI 2018 et 2019 sont survenues entre le 19 avril 2013 et le 04 juillet 2016 et commencent ainsi à être éloignées du fait générateur de l'impôt, les ventes d'appartement retenues comme éléments de comparaison se sont étalées entre le 15 septembre 2015 et le 26 octobre 2017. Aussi, il apparaît que ces ventes sont suffisamment contemporaines du fait générateur de l'impôt, soit les 1er janvier 2018 et 2019. 

Partant, et compte tenu des éléments qui précèdent, il ne peut être reproché à la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] d'avoir réalisé une évaluation de l'immeuble appartenant à Monsieur [W] [V] en procédant par comparaison avec des immeubles dont les caractéristiques physiques et juridiques n'étaient pas identiques à celles du bien du contribuable, étant précisé qu'il a été tenu compte des différences notoires par l'application d'une décote globale de 50 % et que la jurisprudence n'impose pas à l'administration fiscale une identité stricte dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement du bien litigieux à évaluer avec le prix de cession d'autres biens, pourvu que les biens comparés soient similaires et qu'ils reflètent la réalité du marché immobilier local à une date donnée. 

Ces termes avaient d'ailleurs précédemment été rappelés par le Tribunal judiciaire de Strasbourg dans la décision du 2 février 2023.

En conséquence, la décision de rejet du 30 septembre 2022 apparait bien fondée et Monsieur [W] [V] sera débouté de sa demande de fixation de la valeur vénale du bien immobilier situé à [Localité 5] à 1 111 111 euros pour les années 2018 et 2019. 


Sur l'application d'une majoration de 40 % pour manquement délibéré

Aux termes de l'article 1728 du code général des impôts, dans sa version issue de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017, le défaut de production dans les délais prescrits d'une déclaration ou d'un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt entraîne l'application, sur le montant des droits mis à la charge du contribuable ou résultant de la déclaration ou de l'acte déposé tardivement, d'une majoration de :

a. 10 % en l'absence de mise en demeure ou en cas de dépôt de la déclaration ou de l'acte dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure, notifiée par pli recommandé, d'avoir à le produire dans ce délai ;

b. 40 % lorsque la déclaration ou l'acte n'a pas été déposé dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure, notifiée par pli recommandé, d'avoir à le produire dans ce délai ;

c. 80 % en cas de découverte d'une activité occulte.

En l'espèce, il est constant que suite à la non-réception de déclarations pour le calcul de l'IFI 2018 et 2019, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France a transmis à Monsieur [W] [V] deux mises en demeure les 10 février 2020 et 2 juin 2020 pour en solliciter le dépôt.

Il apparaît que ce dernier n'a pas réagi à la réception des ces deux mises en demeure et qu'il ne justifie pas s'être trouvé empêché de le faire par un cas de force majeure. 
Compte tenu du caractère déclaratif de l'impôt sur la fortune immobilière et du défaut de dépôt d'une déclaration par Monsieur [W] [V] dans les trente jours suivant la réception des mises en demeure, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] est bien fondée à lui réclamer une majoration de 40 % sur le fondement de l'article 1728 du code général des impôts. 
En conséquence, Monsieur [W] [V] sera débouté de sa demande d'annulation de cette majoration. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [W] [V] sera condamné aux dépens. 

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Monsieur [W] [V] sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, et applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'instance ayant été introduite le 23 novembre 2022, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DECLARE fondée la décision de rejet de la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] du 30 septembre 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [W] [V] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [V] aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur [W] [V] de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision. 

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier, 

Le GREFFIER, Le PRESIDENT, 





Jugement rédigé par [L] [E], stagiaire du concours professionnel, sous le contrôle et la responsabilité du Président

Dispositif

« En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis »

N° RG 22/02097 - N° Portalis DB2F-W-B7G-EVUP

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]



[Adresse 1]
[Localité 2]



Service Civil
Sous-Section 1



 N° RG 22/02097 - N° Portalis DB2F-W-B7G-EVUP

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 11 MAI 2026

* Copies délivrées à

Me SIMOENS




 le ..................

* Copie exécutoire délivrée à

DGFIP

le.............................

* Appel de ................................

En date du ..............

sous référence :

RG :

n°d’appel :
Dans la procédure introduite par 

– DEMANDEUR –

Monsieur [W] [V], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Nicolas SIMOENS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 23, Me Mathilde BERGERY, avocat au barreau de STRASBOURG, 

À l’encontre de : 

– DÉFENDERESSE –

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 3]



CONCERNE : Demande en décharge ou en réduction des taxes douanières fiscales, parafiscales et taxes annexes

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 16 février 2026
Charles JEAUGEY, au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées, 
Signé par Charles JEAUGEY, et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.



EXPOSÉ DU LITIGE

Le 8 juillet 2021, le Pôle de contrôle des revenus et du patrimoine de [Localité 4] a notifié à Monsieur [W] [V] un rappel d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) de :

- 8 252 euros au titre de l'année 2018 ;
- 8 179 euros au titre de l'année 2019.

Par courrier du 4 août 2021, Monsieur [W] [V] a refusé la proposition de rectification transmise, estimant ne pas être redevable des sommes réclamées, au motif que la valeur de son patrimoine net était inférieure au seuil d'imposition de l'IFI aux 1er janvier 2018 et 1er janvier 2019.

Suite à un nouvel examen du dossier de Monsieur [W] [V], le Pôle de contrôle des revenus et du patrimoine de [Localité 4] a, par courrier du 1er octobre 2021, partiellement admis les arguments de ce dernier, ramenant la proposition de rectification, incluant des intérêts de retard et une majoration de 40 %, a :

- 7 078 euros au titre de l'année 2018 ;
- 7 024 euros au titre de l'année 2019.

Par courrier du 7 septembre 2022, Monsieur [W] [V] a adressé une réclamation avec demande de sursis de paiement qui a été rejetée par l'administration fiscale. Cette décision lui a été notifiée le 30 septembre 2022.

Par acte introductif d'instance du 23 novembre 2022, signifié le 14 décembre 2022 à la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de Paris, Monsieur [W] [V] a saisi le Tribunal judiciaire de Colmar d'un recours à l'encontre de la décision du 30 septembre 2022.

La clôture est intervenue le 9 décembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 16 février 2016, puis mise en délibéré au 11 mai 2026. 

Aux termes de ses dernières conclusions du 7 février 2025, signifiées le 20 février 2025, Monsieur [W] [V] demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- déclarer non fondée la décision de rejet de la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] du 30 septembre 2022 ;
- fixer la valeur vénale de l'immeuble situé à [Localité 5] à la somme de 1 111 111 euros pour les années 2018 et 2019 ;
- dire n'y avoir lieu à l'application d'une majoration pour manquement délibéré de 40 % ;
- condamner la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] aux dépens ;


- condamner la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] à lui régler la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de sa demande d'annulation de la décision du 30 septembre 2022 et de fixation de la valeur vénale de l'immeuble situé à [Localité 5], se fondant sur les articles 973 et 761 du code général des impôts, Monsieur [W] [V] affirme ne pas être redevable de l'impôt sur la fortune immobilière au titre des années 2018 et 2019 estimant que son patrimoine net imposable était inférieur au seuil d'imposition pour les années concernées par l'impôt. 

Il estime que l'administration fiscale a surévalué l'immeuble situé à [Localité 5] en retenant des termes de comparaison non pertinents avec des biens qui présentaient des caractéristiques différentes tant physiquement que juridiquement. 

Il précise à ce titre que les immeubles ciblés pour effectuer les cinq termes de comparaison sont situés dans des zones beaucoup plus prisées de la ville, et géographiquement mieux situés, comparativement à l'immeuble litigieux qui se trouve dans une zone désignée comme étant un " quartier prioritaire ". 

Il relève que les façades des immeubles de rapport retenus ne comportent pas les mêmes matériaux que le bien dont il est question, ni la même composition. 

Il fait valoir qu'il n'a pas non plus été tenu compte de la vétusté du bien pour lequel il a dû effectuer nombre de travaux entre janvier 2017 et juillet 2021, sans toutefois qu'il ne soit doté d'équipements modernes et de confort. 

Par ailleurs, il explique que les caractéristiques des biens comparés sont sensiblement différentes dans la mesure où les immeubles de rapport sont, pour la plupart, loués sous le régime des baux soumis à la loi de 1948 qui apparaît très protectrice des locataires et rend la vente très difficile, étant précisé que Monsieur [W] [V] est uniquement usufruitier du bien. 

Le demandeur reproche à la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France d'avoir retenu, à titre de comparaison, des biens ayant fait l'objet d'une vente avant 2016 de telle sorte qu'ils ne s'inscrivent pas dans l'évolution du marché immobilier actuel. 

Il estime également que la décote de 20 %, puis 30 %, appliquée par la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France pour tenir compte de la situation locative n'est pas suffisante et préconise l'application d'une décote de 60 %.

En outre, le demandeur indique que dans le cadre du calcul de l'IFI 2020 et 2021, la Commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine avait été saisie de la question pour les années antérieures, et qu'elle a estimé la valeur du bien à 1 120 000 euros aux 1er janvier 2020 et 1er janvier 2021, étant précisé que cette position a ensuite également été suivie par l'administration fiscale qui a prononcé le dégrèvement des impositions supplémentaires. 


Enfin, Monsieur [W] [V] conclut que, dans la mesure où aucun bien similaire ne peut être trouvé, il convient de déterminer la valeur vénale de l'immeuble en utilisant la méthode d'évaluation par le revenu et de fixer la valeur vénale de l'immeuble à 1 111 111 euros.

Dans ses dernières conclusions du 8 novembre 2024, signifiées le 22 novembre 2024, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de Paris, demande au tribunal de :

- confirmer la décision de rejet du 30 septembre 2022 ;
- débouter Monsieur [W] [V] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner Monsieur [W] [V] aux dépens ;
- débouter Monsieur [W] [V] de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Se fondant sur les articles 761, 964, 965 et 973 du code général des impôts et L.17 du Livre des procédures fiscales, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3], conclut au débouté de Monsieur [W] [V] en exposant que les éléments relevés par ce dernier sont sans emport sur l'évaluation qui a été faite du bien litigieux. 

En effet, s'agissant de la situation géographique, elle indique que deux des immeubles choisis à titre de comparaison se situent à proximité immédiate de l'immeuble de Monsieur [W] [V] qui bénéficie de commodités apportant une plus-value certaine (telles que l'arrêt de bus au pied de l'immeuble et la ligne de métro reliant [Localité 5] à [Localité 3] dont la limite communale se situe à 150 mètres).

Sur l'évaluation du bien, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France explique qu'elle s'est attachée à effectuer une comparaison avec des biens dépourvus de locaux commerciaux, ce qui ramène la valeur des deux locaux commerciaux se situant dans l'immeuble de Monsieur [W] [V] à zéro. 
Concernant les caractéristiques structurelles de l'immeuble, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] affirme que la vétusté de l'immeuble a été prise en compte par l'administration fiscale et indique, à ce titre, avoir appliqué une décote de 30 %. Elle ajoute que la comparaison avec des immeubles dont les baux ont été souscrits sous l'empire de la loi de 1948 a été faite en appliquant une décote globale de 50 % afin de tenir compte de cette situation juridique différente. 

En tout état de cause, la défenderesse rappelle que la jurisprudence n'impose pas à l'administration de comparer un immeuble avec des biens exactement similaires à ce dernier. 

Pour s'opposer à l'application d'une méthode d'évaluation de l'immeuble par le revenu, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] soutient qu'il s'agit d'une faculté et non une obligation.




N° RG 22/02097 - N° Portalis DB2F-W-B7G-EVUP


Enfin, se fondant sur l'article 1728 du code général des impôts, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] soutient que dans la mesure où Monsieur [W] [V] n'a pas déposé de déclarations IFI dans les trente jours suivant la réception de la mise en demeure, il se trouve redevable d'une majoration pour manquement délibéré de 40 %.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'évaluation de l'immeuble

Selon l'article L.17 du livre des procédures fiscales, en ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L.55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

La valeur vénale réelle d'un bien sur la base de laquelle l'administration des impôts est en droit, en application de ces dispositions, de rectifier le prix ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix paraît inférieur à cette valeur, correspond au prix que le jeu normal de l'offre et de la demande permettrait de retirer, à la date du fait taxable, de la vente du bien en cause. Cette valeur peut être déterminée par comparaison avec les prix constatés pour des cessions de biens qui, sans être parfaitement identiques au bien en cause, lui sont intrinsèquement similaires, cette similitude portant sur l'état de fait et l'état de droit des biens. 

L'article 965 du code général des impôts dispose que l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année, de l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci.

L'article 973 prévoit que la valeur des actifs mentionnés à l'article 965 est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.
Il doit être rappelé que l'administration fiscale a évalué l'immeuble de Monsieur [W] [V], situé dans le département des Hauts-de-Seine à la somme de 1 500 000 euros en utilisant la méthode dite " par comparaison ". Cette dernière consiste à estimer la valeur d'un bien immobilier en le comparant à d'autres biens similaires et récemment vendus sur le marché. 

S'agissant d'un immeuble de rapport, Monsieur [W] [V] critique la méthode par comparaison retenue par la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] conduisant selon lui à une surévaluation du bien, au détriment d'une évaluation par le revenu, qui apparaît, selon lui plus pertinente. 



En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'immeuble litigieux, sis [Adresse 4] à [Localité 6], est situé au nord-ouest de [Localité 3] et séparé de cette ville par le boulevard périphérique situé à une centaine de mètres. Il n'est pas contesté que la situation géographique est confortable puisque l'accès à la capitale se fait directement par le [Adresse 5] qui se prolonge de l'autre côté du boulevard périphérique par l'[Adresse 6]. De plus, une station de métro (uniquement ligne 13 à l'époque et ligne RER C) reliant [Localité 5] à [Localité 3] se trouve [Adresse 6]. La capitale est également accessible grâce à une ligne de bus (54) grâce à un arrêt situé au pied de l'immeuble de Monsieur [W] [V].

Il s'agit d'un immeuble à usage mixte construit en 1900 qui compte à ce jour :
- deux locaux commerciaux de 49 et 69 m² (soit 118 m²) ;
- 21 appartements, loués sous le régime des baux soumis à la législation de 1948 et dont les surfaces varient entre 17 et 62 m² (soit 682 m2) pour un total de 800 m².
- une cour de 57 m², attenante à l'immeuble. 

Pour procéder à l'évaluation du bien en appliquant la méthode dite " par comparaison ", la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] a :
- sélectionné des immeubles de rapport qui : 
* présentaient, à l'exception d'un immeuble situé [Adresse 7], un état d'entretien nettement inférieur au bien évalué à la date de mutation, dont deux ont été entièrement rasés et un troisième en partie démoli afin de tenir compte de la vétusté du bien immobilier de Monsieur [V];
* sont situés sur la même commune et construits au XIXème, début Xxème siècle ;
* comportent respectivement 15, 8, 13, 14 et 26 logements ; 

- appliqué une décote de 20 % en raison de la situation locative des biens, en partie soumis à la législation de 1948 ;

- déduit les locaux à usage professionnel de l'évaluation du bien, alors qu'il en ressort un prix au mètre carré de 3 627 euros, soit au total 427 986 euros qui n'ont pas été valorisés ;

- procédé à une évaluation par composantes séparées, c'est-à-dire en fonction de la surface respective des appartements, regroupés par tranches (15 à 25 m², 33 à 43 m², 50 à 59 m2 et 60 à 62 m2) et en tenant compte des prix indexés sur le marché immobilier applicables à la date du fait générateur de l'impôt ;

- appliqué un abattement de 30 %, préconisé en cas d'évaluation par composantes séparées.

Indépendamment du prix de vente de l'immeuble situé [Adresse 8] vendu le 04 juillet 2016, les ventes d'appartements situés dans un rayon de 100 mètres autour du bien de Monsieur [V] permettent de déterminer une valeur de son immeuble de 1 046 928 + 1 106 445 + 900 900 = 3 054 273 euros (après exclusion des locaux professionnels). Après application de la décote globale de 50%, la valeur de l'immeuble ressort encore à 1 527 136 euros, soit une valeur quasi-identique à celle retenue par l'administration fiscale.
S'il n'est pas contesté que d'importants travaux ont pu être nécessaires à l'amélioration et la réfection de l'immeuble entre 2017 et 2021, il sera relevé que l'administration fiscale a déjà imputé une décote globale de 50 % compte tenu de ces éléments et du fait que les logements ont été loués sous le régime des baux soumis à la législation de 1948. 

En outre, la proposition de projet établie par le Cabinet [J] le 12 juin 2020 mentionne un quartier en rénovation avec un marché immobilier en forte hausse impulsé par la transformation d'une ancienne zone " populaire " en zone " bourgeoise " très prisée.

De fait, ces éléments viennent contredire l'évaluation faite par Monsieur [W] [V] de son bien à 1 111 111 euros alors que par jugement du 2 février 2023, le Tribunal judiciaire de Strasbourg avait confirmé que sa valeur vénale était déjà de 1 500 000 euros pour les années 2016 et 2017, soit antérieurement aux travaux de bonification réalisés et du renouvellement urbain. Si Monsieur [W] [V] démontre avoir interjeté appel de cette décision, il ne rapporte pas la preuve que la Cour d'appel de Colmar ait infirmé ladite décision. 

Enfin, si dans son avis du 21 septembre 2023, la Commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine avait écarté les ventes retenues à titre comparatif en raison de leur caractère trop éloigné de la valorisation, il convient de relever, d'une part, que l'objet de la saisine de la Commission portait sur l'impôt 2020 et 2021, et d'autre part, qu'il ne s'agit que d'un avis qui ne lie pas le juge judiciaire. 
Si les ventes d'immeubles retenues à titre de comparaison par l'administration fiscale pour déterminer l'IFI 2018 et 2019 sont survenues entre le 19 avril 2013 et le 04 juillet 2016 et commencent ainsi à être éloignées du fait générateur de l'impôt, les ventes d'appartement retenues comme éléments de comparaison se sont étalées entre le 15 septembre 2015 et le 26 octobre 2017. Aussi, il apparaît que ces ventes sont suffisamment contemporaines du fait générateur de l'impôt, soit les 1er janvier 2018 et 2019. 

Partant, et compte tenu des éléments qui précèdent, il ne peut être reproché à la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] d'avoir réalisé une évaluation de l'immeuble appartenant à Monsieur [W] [V] en procédant par comparaison avec des immeubles dont les caractéristiques physiques et juridiques n'étaient pas identiques à celles du bien du contribuable, étant précisé qu'il a été tenu compte des différences notoires par l'application d'une décote globale de 50 % et que la jurisprudence n'impose pas à l'administration fiscale une identité stricte dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement du bien litigieux à évaluer avec le prix de cession d'autres biens, pourvu que les biens comparés soient similaires et qu'ils reflètent la réalité du marché immobilier local à une date donnée. 

Ces termes avaient d'ailleurs précédemment été rappelés par le Tribunal judiciaire de Strasbourg dans la décision du 2 février 2023.

En conséquence, la décision de rejet du 30 septembre 2022 apparait bien fondée et Monsieur [W] [V] sera débouté de sa demande de fixation de la valeur vénale du bien immobilier situé à [Localité 5] à 1 111 111 euros pour les années 2018 et 2019. 


Sur l'application d'une majoration de 40 % pour manquement délibéré

Aux termes de l'article 1728 du code général des impôts, dans sa version issue de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017, le défaut de production dans les délais prescrits d'une déclaration ou d'un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt entraîne l'application, sur le montant des droits mis à la charge du contribuable ou résultant de la déclaration ou de l'acte déposé tardivement, d'une majoration de :

a. 10 % en l'absence de mise en demeure ou en cas de dépôt de la déclaration ou de l'acte dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure, notifiée par pli recommandé, d'avoir à le produire dans ce délai ;

b. 40 % lorsque la déclaration ou l'acte n'a pas été déposé dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure, notifiée par pli recommandé, d'avoir à le produire dans ce délai ;

c. 80 % en cas de découverte d'une activité occulte.

En l'espèce, il est constant que suite à la non-réception de déclarations pour le calcul de l'IFI 2018 et 2019, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France a transmis à Monsieur [W] [V] deux mises en demeure les 10 février 2020 et 2 juin 2020 pour en solliciter le dépôt.

Il apparaît que ce dernier n'a pas réagi à la réception des ces deux mises en demeure et qu'il ne justifie pas s'être trouvé empêché de le faire par un cas de force majeure. 
Compte tenu du caractère déclaratif de l'impôt sur la fortune immobilière et du défaut de dépôt d'une déclaration par Monsieur [W] [V] dans les trente jours suivant la réception des mises en demeure, la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] est bien fondée à lui réclamer une majoration de 40 % sur le fondement de l'article 1728 du code général des impôts. 
En conséquence, Monsieur [W] [V] sera débouté de sa demande d'annulation de cette majoration. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [W] [V] sera condamné aux dépens. 

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Monsieur [W] [V] sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, et applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'instance ayant été introduite le 23 novembre 2022, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DECLARE fondée la décision de rejet de la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et de [Localité 3] du 30 septembre 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [W] [V] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [V] aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur [W] [V] de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision. 

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier, 

Le GREFFIER, Le PRESIDENT, 





Jugement rédigé par [L] [E], stagiaire du concours professionnel, sous le contrôle et la responsabilité du Président


« En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis »

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Mise à jour de la source le 2026-07-22T20:11:52.287Z.