Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 1ère section, 12 mai 2026, n° 19/05453

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me GARNAUD

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me LEMIALE et Me FRERING


■

8ème chambre 
1ère section

 
N° RG 19/05453 - 
N° Portalis 352J-W-B7D-CPZBG

N° MINUTE : 


Assignation du :
19 Avril 2019









JUGEMENT 
rendu le 12 Mai 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S. RINALDI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Véronique GARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1323



DÉFENDERESSES

S.C.I. BME, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3] 
[Localité 3]

représentée par Maître Léopold LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0653

AREAS DOMMAGES, société d’assurance mutuelle, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Xavier FRERING, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

Décision du 12 Mai 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 19/05453 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPZBG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière



DEBATS

A l’audience du 19 Février 2026 présidée par Madame VERMEILLE
tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026.



JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***


EXPOSE DU LITIGE

La SCI BME est propriétaire depuis le 1er juillet 2002 des lots n° 2 et 17 au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 5], et qui consistent en des locaux à usage commercial, à l'aplomb de caves au sous-sol. La SCI BME est assurée par la société Areas dommages.

Ces locaux ont été donnés à bail notamment à la SARL LA SOURCE, pour y exploiter un café. En 2009, la SARL LA SOURCE a confié à l'entreprise [S] [W] [Q], exerçant sous l'enseigne commercial EMP, l'aménagement des caves situées sous le local du rez-de-chaussée.

La société EMP, aujourd'hui en liquidation judiciaire, était assurée par la société Areas dommages. 

Par ordonnance de référé du 15 décembre 2016, une expertise judiciaire a été ordonnée, dont le rapport a été rendu le 23 juillet 2018.

Par exploit d'huissier signifié les 19 et 24 avril 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner la SCI BME, et son assureur, la société Areas dommages principalement pour être indemnisé des dommages causés pour les travaux effectués sur des parties communes.

Par ordonnance du 23 avril 2024, le juge de la mise en état s'est déclaré incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir et a débouté les parties de leurs plus amples demandes.


Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, au visa des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, et de l'article 2227 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« - recevoir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] en ses demandes ; 

Y faisant droit, 

- Juger que l'action des copropriétaires est une action réelle immobilière en restitution dans leur état d'origine des parties communes que s'est appropriées indument. 

- Juger que l'action du syndicat des copropriétaire n'est pas prescrite, 

- Débouter la SCI BME et AREAS DOMMAGES des leurs demande de prescription de l'action du syndicat des copropriétaires 

- Ordonner la restitution des parties communes que s'est approprié la SCI BME plancher bas et plancher haut des caves N° 15&16, de la même cave, agrandissement de baie, coulage de dalle béton déviation et enfouissement des réseaux d'évacuation passant dans ces caves, décaissement du sol 

FAISANT droit aux demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] 

- juger que la société BME est responsable des désordres subis par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] ayant pour cause les travaux effectués dans les parties communes de l'immeuble et en caves sans autorisation du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] ; 

- juger que les travaux effectués par l'entreprise [S]-[W] [Q] sont non conformes aux règles de l'art et qu'ils sont à l'origine des dommages subis par le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] ; 

En conséquence, 

 Vu les articles 1240, 1241, 1792 2227 et 544 du Code civil,
 
- juger que l'assureur de l'entreprise [S]-[W] [Q] Manuel, la société AREAS, devra garantir son assurée du montant des condamnations à intervenir au titre des réparations des désordres causés par son assurée aux parties communes de l'immeuble du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] ; 

En conséquence, 

- condamner in solidum la société BME et la société AREAS à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] la somme totale de 115675,12 € TTC au titre des réparations nécessaires pour assurer la mise en sécurité de l'immeuble ; 

- débouter la société AREAS DOMMAGES et la SCI BME de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions ; 

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- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution en garantie ; 

- condamner in solidum la société BME et la société AREAS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 25 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile; 

- condamner ces mêmes sociétés in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître GARNAUD, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 septembre 2020 par voie électronique, et au visa des articles 1792 et suivants ainsi que 1244-1 du code civil, de l'article L.124-3 du code des assurances, et de l'article 510 du code de procédure civile, la SCI BME demande au tribunal de :

« À titre principal, 

- DEBOUTER le SDC [Adresse 5], de ses entières demandes dirigées contre la SCI BME, 

- CONDAMNER le SDC [Adresse 5] à la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER le SDC [Adresse 5] aux entiers dépens, 

 À titre subsidiaire, 

- CONDAMNER la société AREAS à garantir et relever indemne la SCI de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle au profit du SDC [Adresse 6] dans le cadre de la présente instance, 

- CONDAMNER la société AREAS à verser à la SCI BME la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- CONDAMNER la société AREAS aux entiers dépens, 

À titre infiniment subsidiaire, 

- ACCORDER à la SCI BME les plus larges délais de paiement pour s'acquitter du montant des causes de la décision à intervenir. 

- RAMENER l'éventuelle condamnation de la SCI BME au titre de l'article 700 à de plus justes proportions que celles présentées par le syndicat des copropriétaires ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 aout 2021 par voie électronique, et au visa des articles 1792 et suivants ainsi que l'article 1244-1 du code civil, de l'article L.124-3 du code des assurances, et de l'article 510 du code de procédure civile, la société Areas dommages demande au tribunal de :

« A titre principal, juger que : 

o L'action fondée sur la responsabilité délictuelle de la société EMP est prescrite 
o Les demandes du Syndicat des copropriétaires et de la SCI BME à l'encontre d'AREAS DOMMAGES sont irrecevables 

A titre subsidiaire, 

o Juger que les garanties du contrat AREAS DOMMAGES ne s'appliquent pas en l'espèce 

o Rejeter toute demande dirigée contre AREAS DOMMAGES 

• En tout état de cause, 

o Juger que la garantie d'AREAS DOMMAGES est limitée à 45 294,66€ TTC et rejeter le surplus des demandes 

o Juger que la franchise de 2000 € est opposable aux tiers et qu'elle sera déduite de toute condamnation prononcée contre AREAS DOMMAGES, sur le fondement de la garantie responsabilité civile 

o Rejeter toute demande supplémentaire 

o Condamner le Syndicat des copropriétaires, et à défaut de tout succombant à 3.000 €, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR ».

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 19 mai 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 19 février 2026. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

1 - Sur la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires

En l'espèce, la SCI BME demande le débouté des demandes du syndicat des copropriétaires invoquant la prescription de l'action de ce dernier. Elle explique que son action est fondée sur l'article 2224 du code civil et donc prescrite par un délai de 5 ans ; que la situation de surcharge du plancher haut des caves était connue du syndicat des copropriétaires dès 2002, avant même les travaux qu'elle a elle-même entrepris, de sorte que la prescription de 5 ans applicable à l'espèce est atteinte.

La société Areas dommages soulève la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires à son encontre expliquant que l'action diligentée à l'encontre de la société EMP est fondée sur la responsabilité délictuelle et donc prescrite par un délai de 5 ans ; qu'elle-même ne s'est pas appropriée des parties communes, tout comme son assuré la société EMP de sorte qu'aucune demande de restitution ne peut lui être demandée ; que dès sa visite du 1er décembre 2009, le syndicat des copropriétaires était informé des travaux réalisés par la société EMP ; et que par courrier du 15 décembre 2009, le syndicat des copropriétaires interrogeait la SCI BME sur les travaux entrepris affectant la structure de l'immeuble, de sorte que le délai de prescription de 5 ans qui a démarré le 1er décembre 2009 ou à tout le moins le 15 décembre 2009 est atteint.
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Le syndicat des copropriétaires s'oppose à ces demandes indiquant que la prescription applicable à son action est trentenaire, s'agissant d'une action réelle ; que la société BME s'est appropriée des parties communes et que son action vise à une restitution de parties communes.

L'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à compter de la loi du 23 novembre 2018 prévoit que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

En application de l'article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin suivant, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L'article 2227 du code civil précise que « le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

L'action personnelle, soumise à la prescription quinquennale, tend à la reconnaissance ou à la sanction d'un droit personnel, alors que l'action réelle, relevant de la prescription trentenaire, vise à la reconnaissance ou à la protection du droit de propriété. Ainsi, l'action qui tend à titre principal à faire cesser une appropriation des parties communes par un copropriétaire et à en obtenir la restitution est une action réelle, tandis que celle qui vise à faire détruire des travaux irréguliers sur parties communes est une action personnelle.

Aux termes du règlement de copropriété, à l'article premier du chapitre premier, sont listées parmi les parties communes générales la totalité du sol, les cloisons séparant les caves de passages communs mais non les cloisons entre deux caves ; les canalisations d'eau, de gaz et électricité où elles sont communes à tous les copropriétaires. L'article second indique que constituent des parties communes spéciales notamment les fondations, le gros œuvre soutenant le parquet, et les canalisations d'eau, de gaz et électricité où elles sont communes au service des copropriétaires de chaque corps du bâtiment.

S'agissant de l'action diligentée à l'encontre de la SCI BME

Il résulte du rapport d'expertise judiciaire ainsi que de la facture de l'entreprise EMP en date du 27 février 2010 que parmi les travaux réalisés, il a été procédé à une ouverture permettant un accès entre les lots, la SCI BME expliquant qu'il s'agit davantage d'un agrandissement que de la création d'une ouverture bien que la facture mentionne «création d'une ouverture », outre des recherches dans l'épaisseur du sol de 60 cm, travaux qui portent sur des parties communes. Le syndicat des copropriétaires sollicite dans son assignation l'indemnisation des travaux de remise en état des parties communes, et dans ses derniers jeux d'écritures, il demande expressément la restitution des parties communes que s'est appropriée la SCI BME à l'occasion des travaux effectués. 


En faisant procéder à des travaux dans ses parties privatives touchant également aux parties communes, comme le percement d'une dalle, l'agrandissement d'un mur séparant deux lots ou encore le creusement du sol, il en ressort l'existence d'une volonté manifeste de s'approprier des parties communes pour les intégrer à les lots privatifs de la SCI BME de sorte que l'action diligentée à son encontre, visant à faire cesser cette appropriation, consiste en une action réelle immobilière soumise à la prescription de trente ans.

Le point de départ de cette action qu'il convient de retenir correspond à la date à laquelle le syndicat des copropriétaires a eu effectivement connaissance des travaux réalisés dans le lot de la SCI BME. Or, il ressort d'un courrier du syndic en date du 15 décembre 2009 que lors d'une visite de l'immeuble, le 1er décembre 2009, le syndic a constaté « des travaux de suppression de murs porteurs et de décaissement du sol […] ainsi que la destruction partielle du plancher séparatif entre le rez-de-chaussée et le sous-sol ». Aussi, le point de départ de la prescription trentenaire correspond à la date du 1er décembre 2009, et l'assignation datant du 24 avril 2019, le délai de prescription n'est pas atteint de sorte que la fin de non-recevoir relative à l'action diligentée à l'encontre de la SCI BME sera rejetée.

S'agissant de l'action diligentée à l'encontre de la société Areas dommages

Selon l'article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré. 

Aux termes de l'article 1792-4-1 du code civil, toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article.

L'application des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil exige la caractérisation d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, ce qui implique l'existence de travaux ayant fait l'objet d'une réception expresse, ou tacite à condition que celui qui l'invoque la démontre, ou encore d'une réception judiciaire qui doit être sollicitée par une partie.

Si le syndicat des copropriétaires invoque la responsabilité décennale prévue par l'article 1792-4-1 du code civil, force est de souligner que d'une part, ce dernier indique lui-même expressément dans ses propres écritures et sans équivoque qu' il n'existe aucune réception des travaux, ce que ne contestent pas les défendeurs. D'autre part, le syndicat des copropriétaires n'invoque ni ne démontre l'existence d'une réception tacite. Enfin, aucune réception judiciaire n'est sollicitée. En conséquence, il ne saurait être invoqué l'application de la prescription décennale prévue par l'article 1792-4-1 du code civil.

Dès lors, l'action engagée par le syndicat des copropriétaires contre la société Areas dommages est fondée sur la responsabilité civile de la SCI EMP pour les fautes commises par cette dernière dans le cadre des travaux entrepris et qui lui ont été confiés, et non au titre d'ouvrages au sens de l'article 1792 du code civil, et tel qu'il en résulte de l'expertise. Il s'agit donc d'une action personnelle délictuelle, soumise à la prescription quinquennale.

Comme développé ci-dessus, le point de départ de la prescription étant fixé au 1er décembre 2009, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a eu effectivement connaissance des travaux litigieux, et compte tenu de la date de l'assignation, il apparaît que le délai de prescription quinquennale est atteint depuis le 1er décembre 2014, de sorte que l'action du syndicat des copropriétaires contre la société Areas dommages est prescrite.


2- Sur la recevabilité de l'action de la SCI BME contre la société Areas dommages

En l'espèce, la société Areas dommages soulève l'irrecevabilité de l'action de la SCI BME pour les mêmes motifs que ceux développés s'agissant de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires, ce à quoi s'oppose la SCI BME, expliquant que son action est fondée sur la garantie décennale compte tenu de l'existence d'un ouvrage.

Si la SCI BME soutient que son action dirigée à l'encontre de la société Areas dommages est fondée sur la garantie décennale de l'assureur de la société EMP, il apparait, comme développé ci-dessus, que l'application des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil est écartée faute de caractérisation d'une réception des travaux, et en l'absence de demande de réception judiciaire.

Aussi, l'action engagée par la SCI BME à l'encontre de la société Areas dommages est fondée sur la responsabilité civile de la SCI EMP pour les fautes commises par cette dernière dans le cadre des travaux qu'elle a effectués, de sorte qu'il s'agit d'une action personnelle délictuelle, soumise à la prescription quinquennale.
S'agissant du point de départ de cette prescription, il n'est ni allégué ni développé d'éléments spécifiques. Or, comme développé ci-dessus, il est établi par le courrier en date du 1er décembre 2009 que le syndicat des copropriétaires a expressément informé la SCI BME que son locataire réalisait les travaux litigieux. Il apparait donc que le point de départ de la prescription est fixé au 1er décembre 2009, date à laquelle la SCI BME a eu effectivement connaissance des travaux en cause, et que le délai de prescription quinquennale est atteint depuis le 1er décembre 2014, de sorte que l'action de la BME contre la société Areas dommages est prescrite.


3- Sur les désordres

L'expertise relève l'existence de travaux d'aménagement en cours dans les locaux du rez-de-chaussée et du sous-sol pour l'ouverture prochaine d'un restaurant, et qui consistent plus précisément en :

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- des piètements des deux murs latéraux appareillés en pierre avec des traces visibles de décrottage sur les fonds révélant un décaissement sur une hauteur d'environ 60 cm de hauteur, permettant d'obtenir une hauteur sous plafond de 2,40 m ;
- une ossature métallique inachevée support de cloisonnement intérieur habillant les murs ;
- La présence au sol d'un dallage béton coulé ;
- La réalisation d'un passage entre les deux lots n° 14 et 16 avec agrandissement d'une baie libre de 2 m de large et la pose en sous-face du plancher haut du sous-sol d'un profilé métallique de 120 mm de hauteur en forme de U ;
- Le rabotage d'une tête de mur en pierre ;
- La présence au sol en semi-encastré le long en pied et localement sur le mur côté cave n° 14 d'une canalisation d'évacuation ;
- L'existence d'un palier autour duquel on relève sur les murs et plafond diverses interventions et remaniements dont la présence d'une trémie recouverte d'une plaque de bois type CTBH permettant un accès direct au local du rez-de-chaussée ;
- De multiples recherches dans l'épaisseur du plancher avoisinant les 
60 cm.

L'expert indique qu'en dehors de la trémie pré existante, ces désordres proviennent de prestations exécutées par la société EMT sans autorisation de l'assemblée générale, sur des parties communes de l'immeuble, pour le compte de la SARL LA SOURCE, locataire de la société BME, afin d'agrandir le restaurant aux locaux situés au sous-sol. Il ajoute que ces travaux affectent la solidité de l'immeuble.

L'architecte de l'immeuble a rendu un rapport en date du 14 mars 2019 relevant que le restaurant, malgré l'absence de travaux de reprise, est ouvert et accueille du public dans des conditions dangereuses, notamment compte tenu de l'installation d'une planche recouvrant l'ouverture pratiquée entre le local et le sous-sol.


4- Sur la responsabilité de la société BME

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demande que la SCI BME soit déclarée responsable des désordres qu'elle ou son locataire ont causés, qui touchent aux parties communes, sans aucune autorisation, allant jusqu'à porter atteinte à la solidité de l'immeuble et à exposer les clients du restaurant à des risques importants, dans la mesure où le restaurant est exploité sans travaux de reprise. 

La SCI BME s'oppose à cette demande expliquant que, s'agissant de la surcharge du plancher haut, cette situation était préexistante aux travaux; que les dégradations ne sont pas sérieusement établies ; qu'aucune manifestation physique n'est survenue confortant les conclusions de l'expert s'agissant de la solidité de l'immeuble.

Conformément à l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, et il lui appartient de donner leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, sauf si les parties ont expressément entendu lier le juge sur la qualification ou le fondement juridique choisi. Aussi, à la lecture des écritures du syndicat des copropriétaires, il apparait que ce dernier suggère que la responsabilité de la SCI BME soit engagée de plein droit, au titre des désordres réalisés par le propriétaire ou le locataire du lot, ce qui correspond sans équivoque à la responsabilité pour trouble anormal du voisinage.
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Le droit, pour un propriétaire, de jouir de son bien de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l'obligation de ne causer à la propriété d'autrui, généralement contiguë à la sienne, en tout cas très proche, aucun dommage dépassant les inconvénients anormaux du voisinage.

Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot.

La mise en oeuvre de cette responsabilité objective spécifique et autonome ne nécessite ni la preuve d'une faute ni la preuve d'une intention de nuire, mais uniquement la démonstration du caractère anormal du trouble invoqué dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Selon l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

Selon l'article 2 alinéa 4 du chapitre second du règlement de copropriété, « Toutes les dégradations faites aux choses communes par le fait d'un propriétaire ou de son locataire, son personnel ou les personnes se rendant chez lui seront réparées entièrement aux frais dudit copropriétaire ».

L'article 14 de la même loi prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Aux termes de l'article 15 de la même loi, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu'en défense, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

La facture en date du 27 février 2010 de la société EMP mentionne comme travaux diligentés par la SARL LA SOURCE les postes suivants : 

« - Décaissement ;
- Coulage béton armé ;
- Création d'une ouverture (N.B : il s'agissait d'un élargissement plutôt que d'une création d'ouverture contrairement à ce que dit la facture) ;
- Etaiement et protections diverses ;
- Pose de 3 HEB avec ancrages dans les murs ;
- Pose d'un isolant BA 13 + laine de verre + joints de finitions sur structure métallique ;
- Distribution de câbles » .

Aux termes du règlement de copropriété, à l'article premier du chapitre premier, sont listées parmi les parties communes générales la totalité du sol, les cloisons séparant les caves de passages communs mais non les cloisons entre deux caves ; les canalisations d'eau, de gaz et électricité où elles sont communes à tous les copropriétaires. L'article second indique que constituent des parties communes spéciales notamment les fondations, le gros œuvre soutenant le parquet, et les canalisations d'eau, de gaz et électricité où elles sont communes au service des copropriétaires de chaque corps du bâtiment.
Il résulte des éléments détaillés ci-dessus et du rapport d'expertise que les travaux entrepris par la société EMP, à l'initiative de la SARL LA SOURCE ont affecté les parties communes, sans aucune autorisation de l'assemblée générale pourtant requise. Le fait que les travaux litigieux ont été accomplis à la demande du locataire et non du copropriétaire lui-même, ou encore qu'ils compromettent la solidité de l'immeuble est sans incidence sur l'engagement de la responsabilité de la SCI BME au titre du trouble anormal du voisinage. 

Il est par ailleurs établi de manière suffisante que les travaux réalisés sur le lot dont la SCI BME est propriétaire sont lien direct avec les désordres constatés par l'expert.

En conséquence, la responsabilité de la SCI BME sera engagée.


5- Sur la restitution des parties communes

Au regard des éléments développés ci-dessus, il convient d'ordonner la restitution des parties communes qui ont fait l'objet d'une appropriation dans le cadre des travaux entrepris par la société EMP, et en conformité avec le rapport d'expertise.


6- Sur l'indemnisation des travaux réparatoires

Le syndicat des copropriétaires demande le versement de la somme de 115.675,12 euros au titre des travaux de remise en état en conformité avec les conclusions du rapport d'expertise, et en considération de nouveaux devis actualisant le coût des travaux initialement validés par l'expert, compte tenu de l'ancienneté de la procédure.

La SCI BME s'oppose à prendre en charge les coûts relatifs à la plomberie et à l'électricité sans lien direct avec les questions de solidité de l'immeuble ou encore les travaux réalisés par la société EMP.

S'agissant des travaux de plomberie, inclus dans les travaux réparatoires dont le syndicat des copropriétaires demande le remboursement, il résulte du rapport d'expertise que parmi les désordres constatés figure une canalisation d'évacuation en semi encastrée, résultant des travaux réalisés par la société EMP, l'expert retenant le montant des travaux de remise en état de la plomberie au regard des devis présentés. Dès lors, à défaut de tout élément technique établissant que ces travaux réparatoires de plomberie sont étrangers à l'intervention de la société EMP, ce poste de travaux sera retenu.

S'agissant des travaux d'électricité, figurant sur les devis pris en compte par l'expert, force est de relever que le poste relatif à l'électricité concerne l'installation provisoire de l'électricité sur le chantier consacré aux travaux réparatoires, et non des travaux de reprise réalisés par la société EMP sur l'installation électrique. Dès lors, ce poste étant indispensable pour la bonne exécution des travaux de reprise, cette somme sera retenue. 

S'agissant de l'ensemble des autres postes de travaux et frais sollicités par le syndicat des copropriétaires, incluant les honoraires de maîtrise d'œuvre, d'assurance dommage-ouvrage, de diagnostics plomb et amiante, qui ne sont pas contestés par la société BME, ils seront pris en compte.

En conséquence, il convient de retenir la somme totale de 
115.675,12 euros au titre de l'ensemble du préjudice matériel subi par le syndicat des copropriétaires.

Décision du 12 Mai 2026
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7- Sur les délais de paiement

En l'espèce, la société BME demande en cas de condamnation, que lui soient accordés de larges délais de paiement, s'agissant d'une société familiale aux revenus modestes ; que le locataire exploitant le restaurant ne payant pas ses loyers, elle a engagé une procédure pour résilier le bail commercial ce qui l'a obligée à engager des frais supplémentaires.

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Toutefois, il appartient au débiteur qui demande l'octroi de délais de paiement de justifier de sa situation. Or, il convient de relever que la société BME n'apporte aucun justificatif quant à sa situation financière permettant de démontrer tant l'existence de difficultés financières, que sa solvabilité, et sa capacité à respecter un échelonnement des sommes dues. 

Par conséquent, il y a lieu de rejeter cette demande.


8- Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SCI BME, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Garnaud et de la SELARL CAUSIDICOR.

- Sur les frais non compris dans les dépens 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Tenu aux dépens, la SCI BME sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Il n'apparait pas inéquitable de débouter la société Areas dommages de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l'exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur version applicable à l'espèce, et au regard de la nature des condamnations prononcées ainsi que de l'ancienneté du litige, il convient d'ordonner l'exécution provisoire. 
Décision du 12 Mai 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 19/05453 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPZBG

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE prescrite l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à l'encontre de la société Areas dommages ;

DÉCLARE prescrite l'action engagée par la SCI BME à l'encontre de la société Areas dommages ;

ORDONNE la restitution des parties communes illicitement appropriées au niveau du plancher haut et bas des caves, du sol, des canalisations, conformément au rapport d'expertise judiciaire en date du 23 juillet 2018, et ce à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI BME à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] la somme de 115.675,12 euros au titre du préjudice matériel subi ;

CONDAMNE la SCI BME au paiement des entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Garnaud et de la SELARL CAUSIDICOR ;

CONDAMNE la SCI BME à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] la somme de 
4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Mai 2026.


La Greffière La Présidente