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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Caen, Chambre procédure écrite, 2 juin 2026, n° 25/03938

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

* Exposé des faits et de la procédure

Le 11 juin 2021, M. [A] [K] a conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la société VIRE CONSTRUCTION devenue la société SAS J.M.P. [E] 14, portant sur une maison d’habitation à implanter [Adresse 3] sur la commune de [Localité 2], moyennant le prix de 265 300 euros.

Le 9 juillet 2021, une demande de permis de construire a été déposée. Le permis de construire a été accordé par arrêté du 16 septembre 2021.

Six avenants ont été ultérieurement régularisés pour un montant total de 10 137 euros.

La déclaration d’ouverture de chantier, reçue à la mairie le 18 janvier 2022, date du 12 janvier 2022.

Un différend est né entre les parties en cours de chantier s’agissant de la mise en oeuvre de la couverture de l’immeuble, de son implantation, de l’installation de la géothermie et de l’absence d’intervention d’un architecte DPLG au regard de la surface plancher supérieure à 150 m².

Dans ce contexte, M. [A] [K] n’a pas réglé la dernière facture de situation du 15 mars 2023 d’un montant de 46 765,35 euros, ni donné suite aux appels de fonds suivants.

Par actes de commissaire de justice du 29 mars 2023, M. [K] a fait assigner les sociétés VIRE CONSTRUCTION et CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BÂTIMENT (ci-après “la société CGI”, assureur de la garantie de livraison de l’ouvrage, devant le Président du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé. 

Par ordonnance du 13 juillet 2023, le Président du tribunal judiciaire de Caen a fait droit à la demande d’expertise de M. [K] et a rejeté les demandes de médiation et de provision formées par la société VIRE CONSTRUCTION au titre de la facture impayée.

M. [C] a été désigné en qualité d’expert.

Par ordonnance du 3 juillet 2025, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la SMABTP, venue aux droits de la société CGI.

Les opérations d’expertise sont toujours en cours.

Ni la réception expresse de l’ouvrage ni la déclaration d’achèvement des travaux n’a été régularisée.

Par ordonnance du 14 octobre 2025, la société SAS J.M.P. [E] 14 a été autorisée à assigner M. [A] [K] dans le cadre d’une procédure à jour fixe, à l’audience du 1er décembre 2025 date à laquelle l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 2 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026, prorogé au 2 juin 2026.


* Prétentions et moyens des parties

Dans ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées, par voie électronique, le 30 janvier 2026, la SAS J.M.P. [E] 14 demande au tribunal, au visa des articles 840 et suivants du code de procédure civile, 1792-6 du code civil, R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation, 1104 et suivants et 1231-1 du code civil, de : 
- Débouter M. [K] de ses contestations, demandes, fins et conclusions, 
- Prononcer judiciairement la réception, sans réserve, de la maison d’habitation sise [Adresse 4] construite par la SAS J.M.P. [E] 14 pour le compte de M. [A] [K] à la date du 10 novembre 2023, en l’absence de réception amiable, et à défaut, à la date de la note aux parties N°3 de M. [C], soit le 20 décembre 2023, 
- Condamner M. [A] [K] à payer à la SAS J.M.P. [E] 14 la somme de 115 624,60 euros correspondant au montant restant dû sur la construction de ladite maison d’habitation, augmentée des intérêts au taux contractuel de 1% par mois sur la somme de 46 765,35 euros à compter du 7 avril 2023, date de la réclamation par voie de conclusions sur l’instance en référé et sur la somme de 68 859,25 euros à compter de la date de la réception judiciaire fixée par le Tribunal et à défaut, à partir de l’assignation valant mise en demeure,

A titre subsidiaire,
- Condamner M. [A] [K] à verser à la SAS J.M.P. [E] 14 une provision de 80 000 euros à valoir sur le montant dû au titre de la construction de ladite maison d’habitation et surseoir à statuer pour le surplus dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,
- Fixer à la somme maximale de 2 564,56 euros le montant des pénalités de retard à revenir à M. [K],
- Statuer ce que droit sur la réclamation de M. [K] au remboursement du coût des branchements et raccordements aux réseaux d’eau et d’électricité,
- Rejeter toutes autres demandes de M. [K] tant au titre de la consommation d’eau et des frais de son conseil technique, d’architecte et de géomètre,
- Ordonner en toute hypothèse la compensation entre les créances dont la SAS J.M.P. BÂTIMENT 14 et M. [K] seraient réciproquement titulaires l’un à l’égard de l’autre,
- Condamner M. [A] [K] à verser à la SAS J.M.P. [E] 14 une indemnité de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Maintenir l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en toutes ses dispositions, 
- Condamner M. [A] [K] aux entiers dépens de la présente instance.

En défense, dans ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées, par voie électronique, le 28 janvier 2026, M. [A] [K] demande au tribunal judiciaire de :
- Débouter la SAS J.M.P. [E] 14 de toutes ses demandes, fins et prétentions, 

Subsidiairement,
- Fixer la réception judiciaire des travaux à la date du 7 août 2025, avec les réserves suivantes : 
* Remise en conformité de la couverture suivants travaux prévus au devis de l’entreprise DELANNEY du 25 novembre 2024,
* Modification de l’emplacement des forages géothermique en conformité avec ce qui a été prévu contractuellement,
* Réalisation d’un mur de soutènement, 
* Réalisation d’un diagnostic de prise en compte de la RE 2020 et éventuels travaux qui pourraient découler de son non-respect, 
* Réalisation d’un drain ou mise en place de grilles d’évacuation des eaux pluviales pour éviter les rétentions d’eau en façade nord, 
* Réfection de l’enduit suite à coulures, apparitions de fissures et traitement de l’espace latéral entre extrémité entre la gouttière et le mur de façon à éviter toute coulure inesthétique sur l’enduit,
- Condamner la SAS J.M.P. [E] 14 à verser à M. [A] [K] une indemnité de 91,81 euros par jour, à compter du 13 mai 2023, jusqu’à la date à laquelle la réception des travaux sera prononcée,
- Condamner la SAS J.M.P. [E] 14 à verser à M. [A] [K] la somme de 3 071,28 euros en remboursement des frais par lui payés pour la réalisation du branchement en eau potable et le branchement individuel en électricité, 
- Condamner la SAS J.M.P. [E] 14 à verser à M. [A] [K] une indemnité de 8 319,84 euros au titre des interventions de M. [O], de la société EVE ARCHITECTE, de M. [U] et de la société GEOSAT, 
- Condamner la SAS J.M.P. [E] 14 à rembourser à M. [A] [K] la somme de 276,55 euros au titre des factures d’eau par lui payées et nécessaires à la construction de la maison, 
- Condamner la SAS JMP [E] 14 à verser à M. [A] [K] une indemnité d’un montant de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- La Condamner aux entiers dépens en ce compris les provisions sur frais et honoraires de l’expert judiciaire avancées par M. [K].

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans leurs écritures susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère.

Motifs

MOTIVATION

I - Sur la réception de l’ouvrage

L'article 1792-6 du code civil dispose que : « La réception est l'acte par lequel le maître déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

La réception peut prendre trois formes : la réception expresse, la réception tacite et la réception judiciaire.

En l’espèce, il est constant que la réception expresse, qui suppose la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de le recevoir, outre la rédaction d’un procès-verbal signé par le maître de l’ouvrage n’est pas intervenue.

Il y a également lieu de considérer, par la simple constatation de l’absence de paiement du solde restant dû au titre du contrat de construction, d’un montant de 115 624,60 euros, soit près de 42 % du prix total du contrat, outre de l’exception d’inexécution dont se prévaut M. [K], que la réception tacite, qui suppose également la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de le recevoir, ne saurait être constatée.

La SAS J.M.P. [E] 14 sollicite dans ce contexte que la réception judiciaire de l’immeuble objet du litige, soit prononcée sans réserve, à la date du 10 novembre 2023, date à laquelle elle estime que la maison était incontestablement habitable.

M. [K] s’oppose quant à lui à la réception dont il considère qu’elle ne peut être prononcée. Il fait valoir à titre principal que le permis de construire accordé n’a pas été déposé par un architecte DPLG alors que la surface de plancher dépasse le seuil de 150 m² qui impose le recours à l’architecte selon l’article L.431-3 et R. 435-2 du code de l’urbanisme. Il en conclut que l’immeuble est impropre à sa destination dans la mesure où, en l’absence de régularisation de la situation administrative de l’immeuble, il est exposé à un risque de démolition de l’ouvrage, à un risque de poursuites pénales pour avoir construit sans autorisation d’urbanisme outre à un risque de recours de la part d’un tiers qui subirait un préjudice ayant pour origine ladite construction.

* Sur le prononcé de la réception judiciaire

Il est constant que pour prononcer la réception judiciaire de l'ouvrage, il n'est pas besoin de constater que le maître de l'ouvrage a eu l'intention de recevoir l'ouvrage ou, inversement, qu'il aurait indûment refusé la réception. Il est jugé que, lorsqu'elle est demandée, la réception judiciaire doit être prononcée à la date à laquelle l'ouvrage est en état d'être reçu sans qu'importe la volonté du maître de l'ouvrage de la recevoir (3e Civ., 30 juin 1993, pourvoi n° 91-18.696).

S'il est constaté que l'ouvrage est en état d'être reçu, la réception judiciaire ne peut être refusée au motif que le maître de l'ouvrage avait légitimement refusé de réceptionner en l'absence d'achèvement des travaux (3e Civ., 24 novembre 2016, pourvoi n° 15-26.090).

Un ouvrage non achevé pourra être ainsi être reçu judiciairement mais les juges doivent vérifier si les travaux ont atteint un stade permettant à l'ouvrage de remplir sa fonction soit, s’agissant d’un immeuble d'habitation, être habitable .

Il appartient dès lors au tribunal d’examiner le caractère habitable de l’immeuble et le cas échéant à quelle date. Dans l’hypothèse du prononcé de la réception judiciaire, il s’agira de déterminer les éventuelles réserves correspondant aux désordres dont la matérialité est constatée à la date retenue pour le prononcé de la réception. Ces réserves ne doivent pas, en toute hypothèse, rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

En l’espèce, les désordres ont été examinés dans le cadre des opérations d’expertises à l’occasion du premier accedit du 4 octobre 2023, au terme duquel une note aux parties n°1 a été diffusée par l’expert judiciaire, le 26 octobre 2023 et dont les premiers éléments sont les suivants.

- Sur la surface de plancher

L’expert constate la conformité de la construction au dossier de permis de construire, au sens de l’article L. 421-6 du code d’urbanisme, s’agissant de la surface déclarée de 144,9 m². Se pose néanmoins la question de la régularisation de la situation administrative de l’immeuble au regard notamment de l’aménagement du bureau (+16,3 m²) qui porte la surface totale au delà de 150 m² à laquelle s’appliquent des règles d’urbanisme spécifiques.


L’expert conclut à la possibilité de régulariser la situation administrative, soit par le dépôt d’un permis de construire modificatif, ce qui impose le recours à un architecte, soit par le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux et dépôt d’une déclaration préalable, sans nécessité de recourir à un architecte.

- Sur la mise en oeuvre de la couverture

Après avoir rappelé que la tuile “modèle restauration de [Localité 3] de coloris Brumaire” a été approvisionnée par le maître de l’ouvrage, l’expert observe une hétérogénéité des pentes de couvertures en lien avec les tuiles utilisées et estime que les arêtiers doivent être refaits selon l’une des solutions visées par le DTU 40.23 : noquets zinc ou filet de mortier. Il met en outre en évidence une pose défectueuse des tuiles à rabat et la nécessité de refaire les rives. Est également constatée l’existence d’un espace latéral en extrémité entre la gouttière et le mur pouvant être à l’origine de coulures inesthétiques sur l’enduit du mur. Il préconise le traitement de cet espace (par son recouvrement ou la pose d’un joint).

- Sur l’emplacement des forages aux fins d’installer la géothermie

L’expert relève que si l’emplacement des forages était à définir, leur emplacement était prévu, dans le cadre du plan de masse communiqué avec le permis de construire, en façade sud. L’expert observe également que l’implantation des forages respecte les distances fixées par le BRGM (Bureau de recherches géologiques et minières). 

- Sur l’implantation de la maison

L’expert constate que la hauteur de remblais est plutôt supérieure à la hauteur de déblais tout en rappelant que les règles d’insertion au site préconisent de se rapprocher autant que possible du dénivelé naturel du terrain.

Au -delà de ces premières constatations, force est de constater que l’expert, à l’occasion de cette note aux parties n°1, du 26 octobre 2023, ne se prononce pas sur le caractère habitable de la maison d’habitation.

Dans ce contexte, par courrier du 10 novembre 2023, le conseil de la SAS J.M.P. [E] 14 a notamment sollicité de l’expert qu’il se prononce sur la “réceptionnabilité” de l’ouvrage.

En réponse, dans sa note aux parties n°3, du 20 décembre 2023, faisant suite à une réunion du 19 décembre 2023, l’expert judiciaire émet les observations suivantes. Il fait référence au cahier des clauses administratives générales marchés privés (NF P03-001) qui prévoit, s’agissant de la réception, qu’elle “ne saurait être retardée du seul fait de l’existence d’imperfections qui, pouvant faire l’objet de corrections, doivent donner lieu à réserves lors du prononcé de la réception”, pour considérer qu’il serait déraisonnable de faire attendre davantage la SAS J.M.P. [E] 14 pour procéder aux règlements prévus contractuellement. Il précise que la somme de 5% pouvant être retenue en cas de réserves compense largement le coût des reprises restant à effectuer.

Il s’évince de ses observations, non contredites par le maître de l’ouvrage, qu’à l’exception des quatre désordres dénoncés, le contrat de construction a reçu exécution.


M. [K] estime que l’absence de conformité de l’immeuble au permis de construire accordé, en ce que la surface du plancher est supérieure à 150 m², l’expose à un risque de démolition. Il en déduit que le caractère décennal du désordre peut être retenu et ainsi qu’une impropriété à destination est démontrée.

Il produit au soutien de cette allégation une consultation établie le 25 juin 2024 par Maître [F] [N]. Corroborant les déclarations de l’expert judiciaire, la consultation met en évidence la possibilité d’une régularisation de la situation administrative de l’immeuble par le dépôt d’un permis modificatif ou le dépôt d’une déclaration préalable de travaux. Des réserves sont néanmoins émises en présence d’obstacles juridiques et/ou techniques.

Il s’ensuit qu’en l’absence de toute démarche en ce sens par le maître de l’ouvrage (jusqu’au dépôt d’une demande de permis modificatif au cours de l’année 2025), le risque de démolition en lien avec l’impossibilité de régulariser la situation administrative, n’est pas démontré. Dans ces circonstances, alors que des alternatives à la démolition totale existent, ce que le juge du fond doit toujours rechercher, il apparaît que le risque allégué ne remet pas en cause le caractère habitable de l’immeuble, à tout le moins tant qu’il n’est pas avéré que la démolition constitue la seule solution de nature à régulariser la situation.

Par ailleurs, l’achèvement de l’ouvrage n’étant pas une condition de la réception de l’ouvrage, le moyen tiré du défaut de dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est inopérant.

M. [K] invoque de surcroît le caractère erroné de l’étude thermique, en ce sens que la surface déclarée est bien moindre que la surface réelle, ce qui laisse supposer un sous-dimensionnement du chauffage. Toutefois, en présence d’une installation de chauffage fonctionnelle, l’éventuel sous-dimensionnement qui pourrait être le cas échéant révélé, au regard du différentiel de surface en jeu, de l’ordre de 10 à 30% selon la surface retenue, ne fait pas obstacle à la jouissance des lieux.

De la même manière, l’absence de diagnostic de prise en compte de la RE 2020, dont les normes sont susceptibles d’être imposées par l’autorité administrative, ainsi que le litige portant sur l’implantation de l’immeuble, sont sans incidence sur le caractère habitable de la maison.

Il en résulte que le logement, qui assure le clos et le couvert et dispose de réseaux et branchements d'électricité des équipements de chauffage fonctionnels est habitable.

En conséquence, la réception judiciaire de la maison d’habitation située [Adresse 3] sur la commune de [Localité 2] doit être prononcée à la date du 20 décembre 2023.

Il est enfin acté, sans emporter de conséquence sur la date de réception judiciaire, que M. [K] s’est vu accorder un permis modificatif selon décision du maire en date du 26 mai 2025, lequel a été affiché le 7 juin 2025 et n’a fait l’objet d’aucun recours dans le délai de deux mois.

* Sur les réserves

Il est de principe que la réception judiciaire peut être assortie de réserves lesquelles correspondent aux désordres dont il est établi qu'ils étaient alors apparents pour le maître de l'ouvrage. (3è Civ., 30 janvier 2025, n°23-13.369).

S'agissant des réserves existantes à la date du 20 décembre 2023, la charge de la preuve du non-respect du contrat ou des règles de l'art justifiant d'effectuer des réserves incombe au maître de l’ouvrage (3e Civ., 16 mai 2019, pourvoi n° 18-12.913). Il est en effet rappelé que les réserves ont pour objet d'obliger l'entreprise de construction à reprendre ses travaux pour les rendre parfaitement conformes au contrat et aux règles de la construction.

M. [K] sollicite dans l’hypothèse du prononcé d’une réception judiciaire qu’elle soit assortie des réserves suivantes : 
- Remise en conformité de la couverture suivants travaux prévus au devis de l’entreprise DELANNEY du 25 novembre 2024,
- Modification de l’emplacement des forages géothermiques en conformité avec ce qui a été prévu contractuellement,
- Réalisation d’un mur de soutènement, 
- Réalisation d’un diagnostic de prise en compte de la RE 2020 et éventuels travaux qui pourraient découler de son non-respect, 
- Réalisation d’un drain ou mise en place de grilles d’évacuation des eaux pluviales pour éviter les rétentions d’eau en façade nord, 
- Réfection de l’enduit suite à coulures, apparitions de fissures et traitement de l’espace latéral entre extrémité entre la gouttière et le mur de façon à éviter toute coulure inesthétique sur l’enduit.

Avant tout examen des désordres apparents à la date du 20 décembre 2023, il y a lieu de rappeler qu’il ne s’agit pas pour le tribunal de déterminer les travaux à réaliser pour lever les réserves mais uniquement de décrire les défauts de conformité, malfaçons et non-façons apparents à la date de la réception et dont se prévaut le maître de l’ouvrage.

* Sur les demandes de réserve afférentes à la couverture

Il y a lieu de considérer qu’à la date du 20 décembre 2023, trois réserves peuvent être retenues :
- L’hétérogénéité des pentes de couvertures rendant nécessaire la reprise des arêtiers selon le DTU 40.23 ;
- La pose défectueuse des tuiles à rabat et la présence de malfaçons au titre de la réalisation des rives ;
- L’existence d’un espace latéral en extrémité entre la gouttière et le mur, pouvant être à l’origine de coulures inesthétiques sur l’enduit du mur, qu’il convient de traiter.

Il est précisé qu’à ce stade de la procédure, en l’absence de dépôt du rapport d’expertise judiciaire, il n’appartient pas au tribunal d’apprécier la réalité et la conformité des travaux de reprise, effectués par le constructeur postérieurement à la date de réception de l’ouvrage.

* Sur les demandes de réserve afférentes à l’emplacement des forages aux fins d’installer la géothermie

Le maître de l’ouvrage qui a signé la demande de permis de construire auquel le plan de masse, mentionnant les forages en façade Sud, était joint, ne peut reprocher au constructeur d’avoir décidé unilatéralement de leur emplacement, dans un contexte où les contraintes techniques justifient les choix opérés et alors que l’expert ne relève aucun manquement à la réglementation au titre de l’implantation effectuée. Le maître de l’ouvrage ne rapportant pas la preuve d’une non-conformité, d’une malfaçon ou encore d’une non-façon, il n’y a pas lieu à réserve sur ce point.

* Sur la demande de réserve afférente à l’implantation de la maison

Tandis que l’expert constate que la hauteur de remblais est plutôt supérieure à la hauteur de déblais, ce qui implique que le projet a été adapté au dénivelé naturel du terrain, M. [K] ne démontre pas d’erreur d’implantation de la maison ni le cas échéant de dommage de nature à nécessiter la réalisation d’un mur de soutènement ou encore de mettre en place des drains ou grilles d’évacuation des eaux pluviales.
Il n’y a pas lieu à réserve sur ce point.

* Sur la demande de réserve résultant de l’application de la RE 2020

En l’absence de démarches administratives effectuées par le maître de l’ouvrage aux fins de régulariser la situation de l’immeuble eu égard à sa surface, force est de constater qu’à la date de réception de l’ouvrage, il n’est pas démontré que la conformité à la réglementation RE 2020, applicable à compter du 1er janvier 2022, soit imposée à M. [K] par l’autorité administrative et a fortiori que des travaux seraient rendus nécessaires. 

A contrario, l’hypothèse la plus probable émise par l’expert consiste à voir appliquer au permis modificatif la réglementation applicable lors du dépôt de la demande de permis de construire initial. Cette position est conforme à la position ministérielle relative au changement de réglementation entre la RT 2005 et la RT 2012 (DDT68 Juillet-août 2022) mais n’a pas fait l’objet d’une nouvelle prise de position ni d’une décision jurisprudentielle. La non-conformité alléguée serait, à supposer que la conformité à la RE 2020 soit applicable, en tout état de cause révélée postérieurement à la date de réception et ne peut revêtir la qualification de réserve.

* * *

Il convient à la lumière de ces constatations de prononcer la réception judiciaire à la date du 20 décembre 2023 et de retenir les trois réserves suivantes, afférentes à la mise en oeuvre de la couverture :
1- L’hétérogénéité des pentes de couvertures rendant nécessaire la reprise des arêtiers selon le DTU 40.23 ;
2- La pose défectueuse des tuiles à rabat et la présence de malfaçons au titre de la réalisation des rives dont le scellement est non conforme au DTU 40.23 ;
3- L’existence d’un espace latéral en extrémité entre la gouttière et le mur, pouvant être à l’origine de coulures inesthétiques sur l’enduit du mur, qu’il convient de traiter.

II - sur la demande en paiement du solde des travaux

L'article R. 231-7 du code de la construction prévoit que :
I.-Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L. 242-2, de la manière suivante :
15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
25 % à l'achèvement des fondations ;
40 % à l'achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d'eau ;
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.

II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :
1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception ;
2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, la société SAS J.M.P. [E] 14 n'a pas été réglée de la somme de 115 624,60 euros correspondant au solde total du contrat, étant précisé que la somme de 46 765,35 euros a été appelée selon courrier du 15 mars 2023, puis le solde dans le cadre de l’acte introductif de la présente instance.

M. [A] [K] excipe d’une exception d'inexécution afin de s’opposer au paiement du solde.

L'article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est constant que dès lors que les conditions de fond d'opposabilité de l'exception d'inexécution sont réunies, la partie intéressée peut faire jouer cette exception qui constitue une riposte à une demande d'exécution, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure préalable.

L'exception d'inexécution est un moyen invoqué en défense et à titre temporaire par un débiteur qui se borne à suspendre l'exécution de sa prestation tant que son partenaire n'aura pas lui-même rempli ses engagements. Il s'agit d'une mesure comminatoire destinée à faire pression sur le partenaire pour qu'il exécute ses engagements. Elle suspend simplement l'exigibilité de la créance contre l'excipiens jusqu'au paiement par l'autre partie de ses propres dettes : elle est un moyen de geler, à titre provisoire un rapport synallagmatique, en attendant qu'un événement nouveau mette fin à ce blocage.

La suspension du contrat doit prendre fin lorsque le partenaire de l'excipiens a exécuté ses obligations. A défaut ce dernier peut demander la résolution du contrat.

M. [A] [K] a signé un contrat de construction de maison individuelle le 11 juin 2021, suivi de 6 avenants, pour un montant de 275 437 euros. L’expert chiffre les travaux réparatoires concernant la toiture à la somme de 34 314,50 euros TTC. Touefois, il indique par ailleurs, à l’issue de la réalisation de travaux réparatoires exécutés par le constructeur, que la somme de 5% pouvant être retenue en cas de réserves compense largement le coût des reprises à effectuer. 

Il s’ensuit que M. [K] ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser de payer, alors que la réception de l’ouvrage a été prononcée, fut-ce avec réserves, et qu'il est de surcroît évident que le maître d'ouvrage n'entend pas solliciter la résolution du contrat.

Aussi, sans préjuger du coût définitif des travaux réparatoires qui sera retenu ni des désordres qui seront in fine constatés et encore moins des régimes de responsabilité qui seront appliqués, il convient de faire application des dispositions de l'article R. 231-7 du code de la construction en condamnant M. [K] à régler à la société SAS J.M.P. BÂTIMENT 14 la somme de 101 852,75 euros [ 115 624,60 - 13 771,85 (5% de 275 437) ], correspondant à 95 % du prix convenu.

III - Sur la demande en paiement des pénalités de retard

Aux termes de l'article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation, en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l'article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l'ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard.

En l’espèce, le contrat de construction du 11 juin 2021 stipule :
- à l’article 2.6 qu’en cas de retard de livraison, le constructeur devra au maître de l’ouvrage une indemnité égale à 1/3 000 du prix TTC fixé au contrat par jour de retard ;
- à l’article 3.5 que les sommes non payées dans le délai de quinze jours produiront intérêt à compter de leur exigibilité au profit du constructeur au taux de 1% par mois sur le sommes non réglées.

* Sur les pénalités au bénéfice du constructeur

Le constructeur ne justifie pas, par la production d’un compte-rendu de chantier ou un autre élément de preuve, de ce que l’appel de fonds émis le 15 mars 2023 était dû au regard des travaux exécutés à cette date. Les intérêts en sa faveur, prévus contractuellement, seront en conséquence appliqués à compter de la date de réception de l’ouvrage.

* Sur les pénalités au bénéfice du maître de l’ouvrage

La déclaration d’ouverture de chantier, reçue à la mairie le 18 janvier 2022, date du 12 janvier 2022.

La réception judiciaire est prononcée à la date du 20 décembre 2023 soit dans un délai de 23 mois et deux jours.

La durée d’exécution des travaux a été fixée contractuellement à 16 mois à compter de l’ouverture du chantier.

Il en résulte un retard de 222 jours desquels il convient de déduire 15 jours en application de la prorogation fixée contractuellement, conséquemment à la signature de l’avenant n°6. 

Il n’y a en revanche pas lieu de soustraire le délai de rétractation de 10 jours ni les arrêts de chantier dus aux intempéries, lesquels n’ont pas fait l’objet de l’envoi de “lettres recommandées à accusé de réception” au maître de l’ouvrage, en méconnaissance des dispositions contractuelles.

Le retard est donc de 207 jours. La pénalité journalière s’élève à 91,81 euros (275 437/3 000).

Partant, la société SAS J.M.P. BÂTIMENT 14 sera condamnée à verser à M. [K] une somme de 19 004,67 euros de ce chef.

IV - Sur les demandes en paiement formées par M. [A] [K]

Il résulte de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l'ouvrage, et qui sont nécessaires à l'achèvement de la maison incombent au constructeur. 

Il est précisé que le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution doivent être décrits et chiffrés par le constructeur et faire l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge. 

* Sur les frais d’installation d’un compteur d’eau et de raccordement non prévus au CCMI

Il est constant qu'en l'absence de chiffrage des travaux de branchement nécessaires à l'utilisation de l'immeuble, ceux-ci sont réputés compris dans le prix forfaitaire convenu de sorte que le constructeur doit en supporter le coût. 

En l’espèce, la notice descriptive intégrée au contrat prévoit en page 13 au titre des branchements et raccordements que les raccordements en eau et électricité sont compris dans le prix. Aucun chiffrage n’est néanmoins opéré, et a fortiori accepté par le maître de l’ouvrage, concernant le coût des branchements.

M. [K] justifie du paiement des sommes de : 
- 1 740 euros au service eau et assainissement pour la réalisation du branchement en eau potable (facture du Syndicat des [Localité 4] n°2021-EA-0-8992 du 5 août 2021) ; 
- 1 331,28 euros à ENEDIS pour le branchement individuel en électricité (facture n°0322 du 20 juillet 2022).

Partant, la somme de 3 071,28 euros lui sera allouée de ce chef.

* Sur les factures d’eau nécessaires à la construction de la maison

Il est constant qu’à défaut de rédaction par le maître de l’ouvrage d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge, le coût des fluides consommés pour achever la maison incombe au constructeur.

En l’espèce, aucune clause manuscrite n’est versée aux débats.

M. [K] produit les factures d’eau (4 factures émises entre le 7 février 2022 et le 30 juin 2023) dont il estime qu’elles résultent de la construction de la maison, et ce pour un total de 276,55 euros.

Le constructeur s’oppose à leur prise en charge, faisant valoir par la production de quatre photographies non datées que M. [K] est également à l’origine de consommations d’eau aux fins d’aménager les espaces extérieurs.

Or, jusqu’à la livraison de l’ouvrage, le constructeur dispose de la garde du chantier et ne peut reprocher aux tiers un usage, qui reste à démontrer, des fluides disponibles sur ledit chantier.

Partant, la somme de 276,55 euros sera allouée à M. [K] au titre de ces factures d’eau.

* Sur les frais de conseils techniques et d’architecte

M. [K] justifie avoir réglé les sommes suivantes dont il demande la prise en charge par le constructeur : 
- la somme de 1800 euros pour l’intervention de M. [O] au titre de l’expertise amiable ;
- la somme de 4 800 euros pour l’établissement par la société EVE ARCHITECTES de la demande de permis de construire ;
- la somme de 219,84 euros pour l’intervention de M. [U] ;
- la somme de 1 500 euros pour l’intervention du géomètre expert.

Soit un total de 8 319,84 euros à titre de dommages.

Force est de constater que ces prétentions ne sont pas fondées en droit et ne reposent au sein des écritures déposées, sur aucun moyen. Or, alors que toute demande de dommages et intérêts doit être fondée sur une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage constatés, le tribunal ne dispose pas d’éléments pour accueillir ces demandes, qui seront en conséquence rejetées.

* * * 

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.

V - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [A] [K], succombant, sera condamné au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et conformément à l’article 695 du code de procédure civile qui les énumère limitativement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SAS J.M.P. [E] 14 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.
M. [A] [K] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort,


PRONONCE à la date du 20 décembre 2023 la réception judiciaire de l’immeuble édifié en exécution du contrat de construction de maison individuelle conclu le 11 juin 2021 entre M. [A] [K], maître de l’ouvrage et la société SAS J.M.P. [E] 14, avec les réserves suivantes, afférentes à la mise en oeuvre de la couverture :
1- L’hétérogénéité des pentes de couvertures rendant nécessaire la reprise des arêtiers selon le DTU 40.23 ;
2- La pose défectueuse des tuiles à rabat et la présence de malfaçons au titre de la réalisation des rives dont le scellement est non conforme au DTU 40.23 ;
3- L’existence d’un espace latéral en extrémité entre la gouttière et le mur, pouvant être à l’origine de coulures inesthétiques sur l’enduit du mur, qu’il convient de traiter ;

CONDAMNE M. [A] [K] à verser à la société SAS J.M.P. [E] 14 la somme de 101 852,75 euros, correspondant à 95 % du prix convenu au titre du contrat de construction de maison individuelle conclu entre eux le 11 juin 2021 et de ses avenants ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 20 décembre 2023 ;

CONDAMNE la société SAS J.M.P. [E] 14 à verser à M. [A] [K] la somme de 19 004,67 euros au titre des pénalités de retard ;

CONDAMNE la société SAS J.M.P. [E] 14 à verser à M. [A] [K]:
- la somme de 3 071,28 euros au titre des frais de branchement en eau et électricité ; 
- la somme de 276,55 euros au titre des factures d’eau ;

DÉBOUTE M. [A] [K] de ses demandes de dommages et intérêts au titre des frais de conseils techniques et d’architecte ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques de parties ;

CONDAMNE M. [A] [K] au paiement des dépens ;

CONDAMNE M. [A] [K] à payer à la société SAS J.M.P. [E] 14 la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [A] [K] de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;





RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé le deux Juin deux mil vingt six, la minute est signée du Président et du Greffier.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE


Emmanuelle MAMPOUYA Mélanie HUDDE
Texte intégral
N° du répertoire général : N° RG 25/03938 - N° Portalis DBW5-W-B7J-JPQL

54G Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 02 JUIN 2026

DEMANDEUR :

Société SAS JMP [E] 14 anciennement dénommée VIRE CONSTRUCTION
RCS de [Localité 1] n° 480 270 917
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Me Hervé ABOUL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 103


DEFENDEUR :

Monsieur [A] [K]
né le 06 mars 1978 
demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL THILL-MININCI-LEVIONNAIS1Associés intervenant par Me Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mélanie HUDDE, Juge
Assesseur : Caroline BESNARD, Juge
Assesseur : Chloé BONNOUVRIER, Juge
Greffier : Emmanuelle MAMPOUYA, Greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe


DÉBATS
 
A l’audience collégiale publique du 02 février 2026, tenue en formation double-rapporteur devant Mélanie HUDDE, Juge et Caroline BESNARD, Juge, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile,

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le deux Juin deux mil vingt six, après prorogation du délibéré fixé initialement au 05 mai 2026
Décision Contradictoire,
en premier ressort.

COPIE EXÉCUTOIRE à Me Hervé ABOUL - 103, Me Florian LEVIONNAIS - 93 

EXPOSÉ DU LITIGE

* Exposé des faits et de la procédure

Le 11 juin 2021, M. [A] [K] a conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la société VIRE CONSTRUCTION devenue la société SAS J.M.P. [E] 14, portant sur une maison d’habitation à implanter [Adresse 3] sur la commune de [Localité 2], moyennant le prix de 265 300 euros.

Le 9 juillet 2021, une demande de permis de construire a été déposée. Le permis de construire a été accordé par arrêté du 16 septembre 2021.

Six avenants ont été ultérieurement régularisés pour un montant total de 10 137 euros.

La déclaration d’ouverture de chantier, reçue à la mairie le 18 janvier 2022, date du 12 janvier 2022.

Un différend est né entre les parties en cours de chantier s’agissant de la mise en oeuvre de la couverture de l’immeuble, de son implantation, de l’installation de la géothermie et de l’absence d’intervention d’un architecte DPLG au regard de la surface plancher supérieure à 150 m².

Dans ce contexte, M. [A] [K] n’a pas réglé la dernière facture de situation du 15 mars 2023 d’un montant de 46 765,35 euros, ni donné suite aux appels de fonds suivants.

Par actes de commissaire de justice du 29 mars 2023, M. [K] a fait assigner les sociétés VIRE CONSTRUCTION et CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BÂTIMENT (ci-après “la société CGI”, assureur de la garantie de livraison de l’ouvrage, devant le Président du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé. 

Par ordonnance du 13 juillet 2023, le Président du tribunal judiciaire de Caen a fait droit à la demande d’expertise de M. [K] et a rejeté les demandes de médiation et de provision formées par la société VIRE CONSTRUCTION au titre de la facture impayée.

M. [C] a été désigné en qualité d’expert.

Par ordonnance du 3 juillet 2025, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la SMABTP, venue aux droits de la société CGI.

Les opérations d’expertise sont toujours en cours.

Ni la réception expresse de l’ouvrage ni la déclaration d’achèvement des travaux n’a été régularisée.

Par ordonnance du 14 octobre 2025, la société SAS J.M.P. [E] 14 a été autorisée à assigner M. [A] [K] dans le cadre d’une procédure à jour fixe, à l’audience du 1er décembre 2025 date à laquelle l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 2 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026, prorogé au 2 juin 2026.


* Prétentions et moyens des parties

Dans ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées, par voie électronique, le 30 janvier 2026, la SAS J.M.P. [E] 14 demande au tribunal, au visa des articles 840 et suivants du code de procédure civile, 1792-6 du code civil, R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation, 1104 et suivants et 1231-1 du code civil, de : 
- Débouter M. [K] de ses contestations, demandes, fins et conclusions, 
- Prononcer judiciairement la réception, sans réserve, de la maison d’habitation sise [Adresse 4] construite par la SAS J.M.P. [E] 14 pour le compte de M. [A] [K] à la date du 10 novembre 2023, en l’absence de réception amiable, et à défaut, à la date de la note aux parties N°3 de M. [C], soit le 20 décembre 2023, 
- Condamner M. [A] [K] à payer à la SAS J.M.P. [E] 14 la somme de 115 624,60 euros correspondant au montant restant dû sur la construction de ladite maison d’habitation, augmentée des intérêts au taux contractuel de 1% par mois sur la somme de 46 765,35 euros à compter du 7 avril 2023, date de la réclamation par voie de conclusions sur l’instance en référé et sur la somme de 68 859,25 euros à compter de la date de la réception judiciaire fixée par le Tribunal et à défaut, à partir de l’assignation valant mise en demeure,

A titre subsidiaire,
- Condamner M. [A] [K] à verser à la SAS J.M.P. [E] 14 une provision de 80 000 euros à valoir sur le montant dû au titre de la construction de ladite maison d’habitation et surseoir à statuer pour le surplus dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,
- Fixer à la somme maximale de 2 564,56 euros le montant des pénalités de retard à revenir à M. [K],
- Statuer ce que droit sur la réclamation de M. [K] au remboursement du coût des branchements et raccordements aux réseaux d’eau et d’électricité,
- Rejeter toutes autres demandes de M. [K] tant au titre de la consommation d’eau et des frais de son conseil technique, d’architecte et de géomètre,
- Ordonner en toute hypothèse la compensation entre les créances dont la SAS J.M.P. BÂTIMENT 14 et M. [K] seraient réciproquement titulaires l’un à l’égard de l’autre,
- Condamner M. [A] [K] à verser à la SAS J.M.P. [E] 14 une indemnité de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Maintenir l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en toutes ses dispositions, 
- Condamner M. [A] [K] aux entiers dépens de la présente instance.

En défense, dans ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées, par voie électronique, le 28 janvier 2026, M. [A] [K] demande au tribunal judiciaire de :
- Débouter la SAS J.M.P. [E] 14 de toutes ses demandes, fins et prétentions, 

Subsidiairement,
- Fixer la réception judiciaire des travaux à la date du 7 août 2025, avec les réserves suivantes : 
* Remise en conformité de la couverture suivants travaux prévus au devis de l’entreprise DELANNEY du 25 novembre 2024,
* Modification de l’emplacement des forages géothermique en conformité avec ce qui a été prévu contractuellement,
* Réalisation d’un mur de soutènement, 
* Réalisation d’un diagnostic de prise en compte de la RE 2020 et éventuels travaux qui pourraient découler de son non-respect, 
* Réalisation d’un drain ou mise en place de grilles d’évacuation des eaux pluviales pour éviter les rétentions d’eau en façade nord, 
* Réfection de l’enduit suite à coulures, apparitions de fissures et traitement de l’espace latéral entre extrémité entre la gouttière et le mur de façon à éviter toute coulure inesthétique sur l’enduit,
- Condamner la SAS J.M.P. [E] 14 à verser à M. [A] [K] une indemnité de 91,81 euros par jour, à compter du 13 mai 2023, jusqu’à la date à laquelle la réception des travaux sera prononcée,
- Condamner la SAS J.M.P. [E] 14 à verser à M. [A] [K] la somme de 3 071,28 euros en remboursement des frais par lui payés pour la réalisation du branchement en eau potable et le branchement individuel en électricité, 
- Condamner la SAS J.M.P. [E] 14 à verser à M. [A] [K] une indemnité de 8 319,84 euros au titre des interventions de M. [O], de la société EVE ARCHITECTE, de M. [U] et de la société GEOSAT, 
- Condamner la SAS J.M.P. [E] 14 à rembourser à M. [A] [K] la somme de 276,55 euros au titre des factures d’eau par lui payées et nécessaires à la construction de la maison, 
- Condamner la SAS JMP [E] 14 à verser à M. [A] [K] une indemnité d’un montant de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- La Condamner aux entiers dépens en ce compris les provisions sur frais et honoraires de l’expert judiciaire avancées par M. [K].

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans leurs écritures susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère.

MOTIVATION

I - Sur la réception de l’ouvrage

L'article 1792-6 du code civil dispose que : « La réception est l'acte par lequel le maître déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

La réception peut prendre trois formes : la réception expresse, la réception tacite et la réception judiciaire.

En l’espèce, il est constant que la réception expresse, qui suppose la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de le recevoir, outre la rédaction d’un procès-verbal signé par le maître de l’ouvrage n’est pas intervenue.

Il y a également lieu de considérer, par la simple constatation de l’absence de paiement du solde restant dû au titre du contrat de construction, d’un montant de 115 624,60 euros, soit près de 42 % du prix total du contrat, outre de l’exception d’inexécution dont se prévaut M. [K], que la réception tacite, qui suppose également la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de le recevoir, ne saurait être constatée.

La SAS J.M.P. [E] 14 sollicite dans ce contexte que la réception judiciaire de l’immeuble objet du litige, soit prononcée sans réserve, à la date du 10 novembre 2023, date à laquelle elle estime que la maison était incontestablement habitable.

M. [K] s’oppose quant à lui à la réception dont il considère qu’elle ne peut être prononcée. Il fait valoir à titre principal que le permis de construire accordé n’a pas été déposé par un architecte DPLG alors que la surface de plancher dépasse le seuil de 150 m² qui impose le recours à l’architecte selon l’article L.431-3 et R. 435-2 du code de l’urbanisme. Il en conclut que l’immeuble est impropre à sa destination dans la mesure où, en l’absence de régularisation de la situation administrative de l’immeuble, il est exposé à un risque de démolition de l’ouvrage, à un risque de poursuites pénales pour avoir construit sans autorisation d’urbanisme outre à un risque de recours de la part d’un tiers qui subirait un préjudice ayant pour origine ladite construction.

* Sur le prononcé de la réception judiciaire

Il est constant que pour prononcer la réception judiciaire de l'ouvrage, il n'est pas besoin de constater que le maître de l'ouvrage a eu l'intention de recevoir l'ouvrage ou, inversement, qu'il aurait indûment refusé la réception. Il est jugé que, lorsqu'elle est demandée, la réception judiciaire doit être prononcée à la date à laquelle l'ouvrage est en état d'être reçu sans qu'importe la volonté du maître de l'ouvrage de la recevoir (3e Civ., 30 juin 1993, pourvoi n° 91-18.696).

S'il est constaté que l'ouvrage est en état d'être reçu, la réception judiciaire ne peut être refusée au motif que le maître de l'ouvrage avait légitimement refusé de réceptionner en l'absence d'achèvement des travaux (3e Civ., 24 novembre 2016, pourvoi n° 15-26.090).

Un ouvrage non achevé pourra être ainsi être reçu judiciairement mais les juges doivent vérifier si les travaux ont atteint un stade permettant à l'ouvrage de remplir sa fonction soit, s’agissant d’un immeuble d'habitation, être habitable .

Il appartient dès lors au tribunal d’examiner le caractère habitable de l’immeuble et le cas échéant à quelle date. Dans l’hypothèse du prononcé de la réception judiciaire, il s’agira de déterminer les éventuelles réserves correspondant aux désordres dont la matérialité est constatée à la date retenue pour le prononcé de la réception. Ces réserves ne doivent pas, en toute hypothèse, rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

En l’espèce, les désordres ont été examinés dans le cadre des opérations d’expertises à l’occasion du premier accedit du 4 octobre 2023, au terme duquel une note aux parties n°1 a été diffusée par l’expert judiciaire, le 26 octobre 2023 et dont les premiers éléments sont les suivants.

- Sur la surface de plancher

L’expert constate la conformité de la construction au dossier de permis de construire, au sens de l’article L. 421-6 du code d’urbanisme, s’agissant de la surface déclarée de 144,9 m². Se pose néanmoins la question de la régularisation de la situation administrative de l’immeuble au regard notamment de l’aménagement du bureau (+16,3 m²) qui porte la surface totale au delà de 150 m² à laquelle s’appliquent des règles d’urbanisme spécifiques.


L’expert conclut à la possibilité de régulariser la situation administrative, soit par le dépôt d’un permis de construire modificatif, ce qui impose le recours à un architecte, soit par le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux et dépôt d’une déclaration préalable, sans nécessité de recourir à un architecte.

- Sur la mise en oeuvre de la couverture

Après avoir rappelé que la tuile “modèle restauration de [Localité 3] de coloris Brumaire” a été approvisionnée par le maître de l’ouvrage, l’expert observe une hétérogénéité des pentes de couvertures en lien avec les tuiles utilisées et estime que les arêtiers doivent être refaits selon l’une des solutions visées par le DTU 40.23 : noquets zinc ou filet de mortier. Il met en outre en évidence une pose défectueuse des tuiles à rabat et la nécessité de refaire les rives. Est également constatée l’existence d’un espace latéral en extrémité entre la gouttière et le mur pouvant être à l’origine de coulures inesthétiques sur l’enduit du mur. Il préconise le traitement de cet espace (par son recouvrement ou la pose d’un joint).

- Sur l’emplacement des forages aux fins d’installer la géothermie

L’expert relève que si l’emplacement des forages était à définir, leur emplacement était prévu, dans le cadre du plan de masse communiqué avec le permis de construire, en façade sud. L’expert observe également que l’implantation des forages respecte les distances fixées par le BRGM (Bureau de recherches géologiques et minières). 

- Sur l’implantation de la maison

L’expert constate que la hauteur de remblais est plutôt supérieure à la hauteur de déblais tout en rappelant que les règles d’insertion au site préconisent de se rapprocher autant que possible du dénivelé naturel du terrain.

Au -delà de ces premières constatations, force est de constater que l’expert, à l’occasion de cette note aux parties n°1, du 26 octobre 2023, ne se prononce pas sur le caractère habitable de la maison d’habitation.

Dans ce contexte, par courrier du 10 novembre 2023, le conseil de la SAS J.M.P. [E] 14 a notamment sollicité de l’expert qu’il se prononce sur la “réceptionnabilité” de l’ouvrage.

En réponse, dans sa note aux parties n°3, du 20 décembre 2023, faisant suite à une réunion du 19 décembre 2023, l’expert judiciaire émet les observations suivantes. Il fait référence au cahier des clauses administratives générales marchés privés (NF P03-001) qui prévoit, s’agissant de la réception, qu’elle “ne saurait être retardée du seul fait de l’existence d’imperfections qui, pouvant faire l’objet de corrections, doivent donner lieu à réserves lors du prononcé de la réception”, pour considérer qu’il serait déraisonnable de faire attendre davantage la SAS J.M.P. [E] 14 pour procéder aux règlements prévus contractuellement. Il précise que la somme de 5% pouvant être retenue en cas de réserves compense largement le coût des reprises restant à effectuer.

Il s’évince de ses observations, non contredites par le maître de l’ouvrage, qu’à l’exception des quatre désordres dénoncés, le contrat de construction a reçu exécution.


M. [K] estime que l’absence de conformité de l’immeuble au permis de construire accordé, en ce que la surface du plancher est supérieure à 150 m², l’expose à un risque de démolition. Il en déduit que le caractère décennal du désordre peut être retenu et ainsi qu’une impropriété à destination est démontrée.

Il produit au soutien de cette allégation une consultation établie le 25 juin 2024 par Maître [F] [N]. Corroborant les déclarations de l’expert judiciaire, la consultation met en évidence la possibilité d’une régularisation de la situation administrative de l’immeuble par le dépôt d’un permis modificatif ou le dépôt d’une déclaration préalable de travaux. Des réserves sont néanmoins émises en présence d’obstacles juridiques et/ou techniques.

Il s’ensuit qu’en l’absence de toute démarche en ce sens par le maître de l’ouvrage (jusqu’au dépôt d’une demande de permis modificatif au cours de l’année 2025), le risque de démolition en lien avec l’impossibilité de régulariser la situation administrative, n’est pas démontré. Dans ces circonstances, alors que des alternatives à la démolition totale existent, ce que le juge du fond doit toujours rechercher, il apparaît que le risque allégué ne remet pas en cause le caractère habitable de l’immeuble, à tout le moins tant qu’il n’est pas avéré que la démolition constitue la seule solution de nature à régulariser la situation.

Par ailleurs, l’achèvement de l’ouvrage n’étant pas une condition de la réception de l’ouvrage, le moyen tiré du défaut de dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est inopérant.

M. [K] invoque de surcroît le caractère erroné de l’étude thermique, en ce sens que la surface déclarée est bien moindre que la surface réelle, ce qui laisse supposer un sous-dimensionnement du chauffage. Toutefois, en présence d’une installation de chauffage fonctionnelle, l’éventuel sous-dimensionnement qui pourrait être le cas échéant révélé, au regard du différentiel de surface en jeu, de l’ordre de 10 à 30% selon la surface retenue, ne fait pas obstacle à la jouissance des lieux.

De la même manière, l’absence de diagnostic de prise en compte de la RE 2020, dont les normes sont susceptibles d’être imposées par l’autorité administrative, ainsi que le litige portant sur l’implantation de l’immeuble, sont sans incidence sur le caractère habitable de la maison.

Il en résulte que le logement, qui assure le clos et le couvert et dispose de réseaux et branchements d'électricité des équipements de chauffage fonctionnels est habitable.

En conséquence, la réception judiciaire de la maison d’habitation située [Adresse 3] sur la commune de [Localité 2] doit être prononcée à la date du 20 décembre 2023.

Il est enfin acté, sans emporter de conséquence sur la date de réception judiciaire, que M. [K] s’est vu accorder un permis modificatif selon décision du maire en date du 26 mai 2025, lequel a été affiché le 7 juin 2025 et n’a fait l’objet d’aucun recours dans le délai de deux mois.

* Sur les réserves

Il est de principe que la réception judiciaire peut être assortie de réserves lesquelles correspondent aux désordres dont il est établi qu'ils étaient alors apparents pour le maître de l'ouvrage. (3è Civ., 30 janvier 2025, n°23-13.369).

S'agissant des réserves existantes à la date du 20 décembre 2023, la charge de la preuve du non-respect du contrat ou des règles de l'art justifiant d'effectuer des réserves incombe au maître de l’ouvrage (3e Civ., 16 mai 2019, pourvoi n° 18-12.913). Il est en effet rappelé que les réserves ont pour objet d'obliger l'entreprise de construction à reprendre ses travaux pour les rendre parfaitement conformes au contrat et aux règles de la construction.

M. [K] sollicite dans l’hypothèse du prononcé d’une réception judiciaire qu’elle soit assortie des réserves suivantes : 
- Remise en conformité de la couverture suivants travaux prévus au devis de l’entreprise DELANNEY du 25 novembre 2024,
- Modification de l’emplacement des forages géothermiques en conformité avec ce qui a été prévu contractuellement,
- Réalisation d’un mur de soutènement, 
- Réalisation d’un diagnostic de prise en compte de la RE 2020 et éventuels travaux qui pourraient découler de son non-respect, 
- Réalisation d’un drain ou mise en place de grilles d’évacuation des eaux pluviales pour éviter les rétentions d’eau en façade nord, 
- Réfection de l’enduit suite à coulures, apparitions de fissures et traitement de l’espace latéral entre extrémité entre la gouttière et le mur de façon à éviter toute coulure inesthétique sur l’enduit.

Avant tout examen des désordres apparents à la date du 20 décembre 2023, il y a lieu de rappeler qu’il ne s’agit pas pour le tribunal de déterminer les travaux à réaliser pour lever les réserves mais uniquement de décrire les défauts de conformité, malfaçons et non-façons apparents à la date de la réception et dont se prévaut le maître de l’ouvrage.

* Sur les demandes de réserve afférentes à la couverture

Il y a lieu de considérer qu’à la date du 20 décembre 2023, trois réserves peuvent être retenues :
- L’hétérogénéité des pentes de couvertures rendant nécessaire la reprise des arêtiers selon le DTU 40.23 ;
- La pose défectueuse des tuiles à rabat et la présence de malfaçons au titre de la réalisation des rives ;
- L’existence d’un espace latéral en extrémité entre la gouttière et le mur, pouvant être à l’origine de coulures inesthétiques sur l’enduit du mur, qu’il convient de traiter.

Il est précisé qu’à ce stade de la procédure, en l’absence de dépôt du rapport d’expertise judiciaire, il n’appartient pas au tribunal d’apprécier la réalité et la conformité des travaux de reprise, effectués par le constructeur postérieurement à la date de réception de l’ouvrage.

* Sur les demandes de réserve afférentes à l’emplacement des forages aux fins d’installer la géothermie

Le maître de l’ouvrage qui a signé la demande de permis de construire auquel le plan de masse, mentionnant les forages en façade Sud, était joint, ne peut reprocher au constructeur d’avoir décidé unilatéralement de leur emplacement, dans un contexte où les contraintes techniques justifient les choix opérés et alors que l’expert ne relève aucun manquement à la réglementation au titre de l’implantation effectuée. Le maître de l’ouvrage ne rapportant pas la preuve d’une non-conformité, d’une malfaçon ou encore d’une non-façon, il n’y a pas lieu à réserve sur ce point.

* Sur la demande de réserve afférente à l’implantation de la maison

Tandis que l’expert constate que la hauteur de remblais est plutôt supérieure à la hauteur de déblais, ce qui implique que le projet a été adapté au dénivelé naturel du terrain, M. [K] ne démontre pas d’erreur d’implantation de la maison ni le cas échéant de dommage de nature à nécessiter la réalisation d’un mur de soutènement ou encore de mettre en place des drains ou grilles d’évacuation des eaux pluviales.
Il n’y a pas lieu à réserve sur ce point.

* Sur la demande de réserve résultant de l’application de la RE 2020

En l’absence de démarches administratives effectuées par le maître de l’ouvrage aux fins de régulariser la situation de l’immeuble eu égard à sa surface, force est de constater qu’à la date de réception de l’ouvrage, il n’est pas démontré que la conformité à la réglementation RE 2020, applicable à compter du 1er janvier 2022, soit imposée à M. [K] par l’autorité administrative et a fortiori que des travaux seraient rendus nécessaires. 

A contrario, l’hypothèse la plus probable émise par l’expert consiste à voir appliquer au permis modificatif la réglementation applicable lors du dépôt de la demande de permis de construire initial. Cette position est conforme à la position ministérielle relative au changement de réglementation entre la RT 2005 et la RT 2012 (DDT68 Juillet-août 2022) mais n’a pas fait l’objet d’une nouvelle prise de position ni d’une décision jurisprudentielle. La non-conformité alléguée serait, à supposer que la conformité à la RE 2020 soit applicable, en tout état de cause révélée postérieurement à la date de réception et ne peut revêtir la qualification de réserve.

* * *

Il convient à la lumière de ces constatations de prononcer la réception judiciaire à la date du 20 décembre 2023 et de retenir les trois réserves suivantes, afférentes à la mise en oeuvre de la couverture :
1- L’hétérogénéité des pentes de couvertures rendant nécessaire la reprise des arêtiers selon le DTU 40.23 ;
2- La pose défectueuse des tuiles à rabat et la présence de malfaçons au titre de la réalisation des rives dont le scellement est non conforme au DTU 40.23 ;
3- L’existence d’un espace latéral en extrémité entre la gouttière et le mur, pouvant être à l’origine de coulures inesthétiques sur l’enduit du mur, qu’il convient de traiter.

II - sur la demande en paiement du solde des travaux

L'article R. 231-7 du code de la construction prévoit que :
I.-Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L. 242-2, de la manière suivante :
15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
25 % à l'achèvement des fondations ;
40 % à l'achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d'eau ;
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.

II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :
1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception ;
2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, la société SAS J.M.P. [E] 14 n'a pas été réglée de la somme de 115 624,60 euros correspondant au solde total du contrat, étant précisé que la somme de 46 765,35 euros a été appelée selon courrier du 15 mars 2023, puis le solde dans le cadre de l’acte introductif de la présente instance.

M. [A] [K] excipe d’une exception d'inexécution afin de s’opposer au paiement du solde.

L'article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est constant que dès lors que les conditions de fond d'opposabilité de l'exception d'inexécution sont réunies, la partie intéressée peut faire jouer cette exception qui constitue une riposte à une demande d'exécution, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure préalable.

L'exception d'inexécution est un moyen invoqué en défense et à titre temporaire par un débiteur qui se borne à suspendre l'exécution de sa prestation tant que son partenaire n'aura pas lui-même rempli ses engagements. Il s'agit d'une mesure comminatoire destinée à faire pression sur le partenaire pour qu'il exécute ses engagements. Elle suspend simplement l'exigibilité de la créance contre l'excipiens jusqu'au paiement par l'autre partie de ses propres dettes : elle est un moyen de geler, à titre provisoire un rapport synallagmatique, en attendant qu'un événement nouveau mette fin à ce blocage.

La suspension du contrat doit prendre fin lorsque le partenaire de l'excipiens a exécuté ses obligations. A défaut ce dernier peut demander la résolution du contrat.

M. [A] [K] a signé un contrat de construction de maison individuelle le 11 juin 2021, suivi de 6 avenants, pour un montant de 275 437 euros. L’expert chiffre les travaux réparatoires concernant la toiture à la somme de 34 314,50 euros TTC. Touefois, il indique par ailleurs, à l’issue de la réalisation de travaux réparatoires exécutés par le constructeur, que la somme de 5% pouvant être retenue en cas de réserves compense largement le coût des reprises à effectuer. 

Il s’ensuit que M. [K] ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser de payer, alors que la réception de l’ouvrage a été prononcée, fut-ce avec réserves, et qu'il est de surcroît évident que le maître d'ouvrage n'entend pas solliciter la résolution du contrat.

Aussi, sans préjuger du coût définitif des travaux réparatoires qui sera retenu ni des désordres qui seront in fine constatés et encore moins des régimes de responsabilité qui seront appliqués, il convient de faire application des dispositions de l'article R. 231-7 du code de la construction en condamnant M. [K] à régler à la société SAS J.M.P. BÂTIMENT 14 la somme de 101 852,75 euros [ 115 624,60 - 13 771,85 (5% de 275 437) ], correspondant à 95 % du prix convenu.

III - Sur la demande en paiement des pénalités de retard

Aux termes de l'article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation, en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l'article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l'ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard.

En l’espèce, le contrat de construction du 11 juin 2021 stipule :
- à l’article 2.6 qu’en cas de retard de livraison, le constructeur devra au maître de l’ouvrage une indemnité égale à 1/3 000 du prix TTC fixé au contrat par jour de retard ;
- à l’article 3.5 que les sommes non payées dans le délai de quinze jours produiront intérêt à compter de leur exigibilité au profit du constructeur au taux de 1% par mois sur le sommes non réglées.

* Sur les pénalités au bénéfice du constructeur

Le constructeur ne justifie pas, par la production d’un compte-rendu de chantier ou un autre élément de preuve, de ce que l’appel de fonds émis le 15 mars 2023 était dû au regard des travaux exécutés à cette date. Les intérêts en sa faveur, prévus contractuellement, seront en conséquence appliqués à compter de la date de réception de l’ouvrage.

* Sur les pénalités au bénéfice du maître de l’ouvrage

La déclaration d’ouverture de chantier, reçue à la mairie le 18 janvier 2022, date du 12 janvier 2022.

La réception judiciaire est prononcée à la date du 20 décembre 2023 soit dans un délai de 23 mois et deux jours.

La durée d’exécution des travaux a été fixée contractuellement à 16 mois à compter de l’ouverture du chantier.

Il en résulte un retard de 222 jours desquels il convient de déduire 15 jours en application de la prorogation fixée contractuellement, conséquemment à la signature de l’avenant n°6. 

Il n’y a en revanche pas lieu de soustraire le délai de rétractation de 10 jours ni les arrêts de chantier dus aux intempéries, lesquels n’ont pas fait l’objet de l’envoi de “lettres recommandées à accusé de réception” au maître de l’ouvrage, en méconnaissance des dispositions contractuelles.

Le retard est donc de 207 jours. La pénalité journalière s’élève à 91,81 euros (275 437/3 000).

Partant, la société SAS J.M.P. BÂTIMENT 14 sera condamnée à verser à M. [K] une somme de 19 004,67 euros de ce chef.

IV - Sur les demandes en paiement formées par M. [A] [K]

Il résulte de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l'ouvrage, et qui sont nécessaires à l'achèvement de la maison incombent au constructeur. 

Il est précisé que le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution doivent être décrits et chiffrés par le constructeur et faire l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge. 

* Sur les frais d’installation d’un compteur d’eau et de raccordement non prévus au CCMI

Il est constant qu'en l'absence de chiffrage des travaux de branchement nécessaires à l'utilisation de l'immeuble, ceux-ci sont réputés compris dans le prix forfaitaire convenu de sorte que le constructeur doit en supporter le coût. 

En l’espèce, la notice descriptive intégrée au contrat prévoit en page 13 au titre des branchements et raccordements que les raccordements en eau et électricité sont compris dans le prix. Aucun chiffrage n’est néanmoins opéré, et a fortiori accepté par le maître de l’ouvrage, concernant le coût des branchements.

M. [K] justifie du paiement des sommes de : 
- 1 740 euros au service eau et assainissement pour la réalisation du branchement en eau potable (facture du Syndicat des [Localité 4] n°2021-EA-0-8992 du 5 août 2021) ; 
- 1 331,28 euros à ENEDIS pour le branchement individuel en électricité (facture n°0322 du 20 juillet 2022).

Partant, la somme de 3 071,28 euros lui sera allouée de ce chef.

* Sur les factures d’eau nécessaires à la construction de la maison

Il est constant qu’à défaut de rédaction par le maître de l’ouvrage d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge, le coût des fluides consommés pour achever la maison incombe au constructeur.

En l’espèce, aucune clause manuscrite n’est versée aux débats.

M. [K] produit les factures d’eau (4 factures émises entre le 7 février 2022 et le 30 juin 2023) dont il estime qu’elles résultent de la construction de la maison, et ce pour un total de 276,55 euros.

Le constructeur s’oppose à leur prise en charge, faisant valoir par la production de quatre photographies non datées que M. [K] est également à l’origine de consommations d’eau aux fins d’aménager les espaces extérieurs.

Or, jusqu’à la livraison de l’ouvrage, le constructeur dispose de la garde du chantier et ne peut reprocher aux tiers un usage, qui reste à démontrer, des fluides disponibles sur ledit chantier.

Partant, la somme de 276,55 euros sera allouée à M. [K] au titre de ces factures d’eau.

* Sur les frais de conseils techniques et d’architecte

M. [K] justifie avoir réglé les sommes suivantes dont il demande la prise en charge par le constructeur : 
- la somme de 1800 euros pour l’intervention de M. [O] au titre de l’expertise amiable ;
- la somme de 4 800 euros pour l’établissement par la société EVE ARCHITECTES de la demande de permis de construire ;
- la somme de 219,84 euros pour l’intervention de M. [U] ;
- la somme de 1 500 euros pour l’intervention du géomètre expert.

Soit un total de 8 319,84 euros à titre de dommages.

Force est de constater que ces prétentions ne sont pas fondées en droit et ne reposent au sein des écritures déposées, sur aucun moyen. Or, alors que toute demande de dommages et intérêts doit être fondée sur une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage constatés, le tribunal ne dispose pas d’éléments pour accueillir ces demandes, qui seront en conséquence rejetées.

* * * 

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.

V - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [A] [K], succombant, sera condamné au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et conformément à l’article 695 du code de procédure civile qui les énumère limitativement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SAS J.M.P. [E] 14 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.
M. [A] [K] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort,


PRONONCE à la date du 20 décembre 2023 la réception judiciaire de l’immeuble édifié en exécution du contrat de construction de maison individuelle conclu le 11 juin 2021 entre M. [A] [K], maître de l’ouvrage et la société SAS J.M.P. [E] 14, avec les réserves suivantes, afférentes à la mise en oeuvre de la couverture :
1- L’hétérogénéité des pentes de couvertures rendant nécessaire la reprise des arêtiers selon le DTU 40.23 ;
2- La pose défectueuse des tuiles à rabat et la présence de malfaçons au titre de la réalisation des rives dont le scellement est non conforme au DTU 40.23 ;
3- L’existence d’un espace latéral en extrémité entre la gouttière et le mur, pouvant être à l’origine de coulures inesthétiques sur l’enduit du mur, qu’il convient de traiter ;

CONDAMNE M. [A] [K] à verser à la société SAS J.M.P. [E] 14 la somme de 101 852,75 euros, correspondant à 95 % du prix convenu au titre du contrat de construction de maison individuelle conclu entre eux le 11 juin 2021 et de ses avenants ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 20 décembre 2023 ;

CONDAMNE la société SAS J.M.P. [E] 14 à verser à M. [A] [K] la somme de 19 004,67 euros au titre des pénalités de retard ;

CONDAMNE la société SAS J.M.P. [E] 14 à verser à M. [A] [K]:
- la somme de 3 071,28 euros au titre des frais de branchement en eau et électricité ; 
- la somme de 276,55 euros au titre des factures d’eau ;

DÉBOUTE M. [A] [K] de ses demandes de dommages et intérêts au titre des frais de conseils techniques et d’architecte ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques de parties ;

CONDAMNE M. [A] [K] au paiement des dépens ;

CONDAMNE M. [A] [K] à payer à la société SAS J.M.P. [E] 14 la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [A] [K] de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;





RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé le deux Juin deux mil vingt six, la minute est signée du Président et du Greffier.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE


Emmanuelle MAMPOUYA Mélanie HUDDE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R231-14, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de procedure civile 840, code de l'urbanisme L431-3, code de la construction et de l'habitation R231-7). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-04T20:22:45.419Z.