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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rouen, Annexe Rue de Crosne, 5 juin 2026, n° 25/00908

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2017, la SA Le Foyer [I] a donné à bail à Madame [H] [U] née [V] un logement situé Tour Tourmalet, Parc Henri Wallon, Appartement 61, SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), moyennant un loyer mensuel initial de 344,28 euros, outre une provision sur charges de 154,70 euros. 

Par saisine du 27 décembre 2024 reçue le 31 décembre 2024, la SA Le Foyer [I] a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Madame [H] [U] née [V].

Un commandement de payer la somme en principal de 356,66 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges et de produire la quittance d’assurance en matière d’habitation a été signifié au locataire le 3 mars 2025. 

Par acte du 19 mai 2025, la SA Le Foyer [I] a fait assigner Madame [H] [U] née [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [H] [U] née [V] par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en raison du défaut de paiement des loyers et charges et du défaut de présentation de la quittance d’assurance d’habitation ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [H] [U] née [V] ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans les lieux ;
-Ordonner que faute pour Madame [H] [U] née [V] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Condamner Madame [H] [U] née [V] au paiement de la somme principale de 356,66 euros au titre des arrières de loyers et charges, avec intérêts de droit à compter du 3 mars 2025 sur la somme de 356,66 euros date de signification du commandement de payer ;
-Condamner Madame [H] [U] née [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Condamner Madame [H] [U] née [V] au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Madame [H] [U] née [V] au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil ;
-Condamner Madame [H] [U] née [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, le coût de l’assignation et les formalités de dénonciation à la préfecture ; 
-Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à venir qui est de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile. 

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 20 mai 2025.


Appelée à l’audience du 12 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 avril 2026, la locataire étant en train d’apurer la dette locative.

À l’audience du 9 avril 2026, la SA Le Foyer [I], dûment représentée, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise la dette d’un montant de 493,50 euros arrêté au 8 avril 2026. 

Elle indique que sur le décompte n’apparaît pas le virement effectué par la locataire en date du 8 avril 2026 d’un montant de 150 euros. 

Elle précise que la locataire n’a pas répondu à l’enquête sociale et que des frais SLS ont été appliqués. 

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [H] [U] née [V], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

Motifs

MOTIVATION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [H] [U] née [V], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail pour défaut d’assurance 

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, l'article 7 g) de cette même loi dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ». 

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, il ressort du décompte versé à la procédure que la SA Le Foyer [I] a souscrit une assurance pour compte du locataire. Le bailleur a donc renoncé à la mise en œuvre de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Par conséquent, la SA Le Foyer [I] sera débouté de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance. 

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges 

Sur la recevabilité de la demande

La SA Le Foyer [I] justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 20 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par le bailleur le 31 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [H] [U] née [V] le 3 mars 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. 

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 5 mai 2025.
Sur l’indemnité d’occupation 

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 mai 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA Le Foyer [I] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA Le Foyer [I] verse aux débats un décompte arrêté au 3 avril 2026 dont il ressort que la dette est de 290,86 euros, après déduction des frais de procédure, compris dans les dépens, d’un montant de 202,64 euros. 

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête d'occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 76,20 euros. 

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

L'enquête mentionnée à l'alinéa précédent vaut enquête au sens de l'article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l'espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire en respectant les dispositions légales susvisées.
Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Madame [H] [U] née [V] le 28 septembre 2023 et le 16 novembre 2023, pour lui demander de répondre à l’enquête OPS. 

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 17,60 euros. 

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. 
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté des bauxleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. 
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. 
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. 
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ». 

En l'espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet qu’un courrier simple qui aurait été adressé à Madame [H] [U] née [V] le 20 septembre 2024, 20 octobre 2014, 20 novembre 2024, pour lui demander d’adresser une attestation d’assurance en cours de validité. 

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

La dette actualisée s’élève donc à 197,06 euros. 

Il convient cependant de déduire de cette somme le montant de 150 euros effectué par la locataire la veille de l’audience. 

Madame [H] [U] née [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SA Le Foyer [I] la somme de 47,06 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté à la date du 9 avril 2026, mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur fait valoir que Madame [H] [U] née [V] a repris le paiement du loyer courant. 

Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. Madame [H] [U] née [V] effectue régulièrement des versements pour apurer sa dette, le montant de la dette a par ailleurs considérablement diminué. 

Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l'exigibilité immédiate du solde, l'expulsion de Madame [H] [U] née [V] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l'indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 5 mai 2025 jusqu'à complète libération des lieux.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [U] née [V], qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [H] [U] née [V] à payer à la SA Le Foyer [I] la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la SA Le Foyer [I] de sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance ; 

DÉCLARE la SA Le Foyer [I] recevable en sa demande en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ; 

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges figurant au bail du 11 avril 2017 2017 concernant le logement situé Tour Tourmalet, Parc Henri Wallon, Appartement 61, SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), donné en location à Madame [H] [U] née [V] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 5 mai 2025 ;

DIT que Madame [H] [U] née [V] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [H] [U] née [V] à payer à la SA Le Foyer [I] la somme de 47,06 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté à la date du 9 avril 2026, mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [H] [U] née [V] à s’acquitter de cette somme en 2 versements de 20 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 2e versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; 

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :
-que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
-que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,
-qu'à défaut pour Madame [H] [U] née [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA Le Foyer [I] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu'en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
-que Madame [H] [U] née [V] soit condamnée à verser à la SA Le Foyer [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 5 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ; 

CONDAMNE Madame [H] [U] née [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 mars 2025, de la signification de l’assignation du 19 mai 2025, de la dénonciation à la CAF et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [H] [U] née [V] à payer à la SA Le Foyer [I] la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE
Texte intégral
DOSSIER N° RG 25/00908 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NDVB


JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 05 JUIN 2026


_____________________________________________________________________________________________


DEMANDERESSE :

SA Le Foyer [I]
185 rue du Pré de la Roquette
BP 20
76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY
Représentée par Mme [L] [P], munie d’un pouvoir spécial


DEFENDERESSE :

Mme [H] [U] née [V]
Parc Henri Wallon
Tour Tourmalet - Appt 61
76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY
non comparante, non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l'audience publique du 09 Avril 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE


Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2017, la SA Le Foyer [I] a donné à bail à Madame [H] [U] née [V] un logement situé Tour Tourmalet, Parc Henri Wallon, Appartement 61, SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), moyennant un loyer mensuel initial de 344,28 euros, outre une provision sur charges de 154,70 euros. 

Par saisine du 27 décembre 2024 reçue le 31 décembre 2024, la SA Le Foyer [I] a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Madame [H] [U] née [V].

Un commandement de payer la somme en principal de 356,66 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges et de produire la quittance d’assurance en matière d’habitation a été signifié au locataire le 3 mars 2025. 

Par acte du 19 mai 2025, la SA Le Foyer [I] a fait assigner Madame [H] [U] née [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [H] [U] née [V] par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en raison du défaut de paiement des loyers et charges et du défaut de présentation de la quittance d’assurance d’habitation ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [H] [U] née [V] ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans les lieux ;
-Ordonner que faute pour Madame [H] [U] née [V] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Condamner Madame [H] [U] née [V] au paiement de la somme principale de 356,66 euros au titre des arrières de loyers et charges, avec intérêts de droit à compter du 3 mars 2025 sur la somme de 356,66 euros date de signification du commandement de payer ;
-Condamner Madame [H] [U] née [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Condamner Madame [H] [U] née [V] au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Madame [H] [U] née [V] au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil ;
-Condamner Madame [H] [U] née [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, le coût de l’assignation et les formalités de dénonciation à la préfecture ; 
-Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à venir qui est de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile. 

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 20 mai 2025.


Appelée à l’audience du 12 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 avril 2026, la locataire étant en train d’apurer la dette locative.

À l’audience du 9 avril 2026, la SA Le Foyer [I], dûment représentée, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise la dette d’un montant de 493,50 euros arrêté au 8 avril 2026. 

Elle indique que sur le décompte n’apparaît pas le virement effectué par la locataire en date du 8 avril 2026 d’un montant de 150 euros. 

Elle précise que la locataire n’a pas répondu à l’enquête sociale et que des frais SLS ont été appliqués. 

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [H] [U] née [V], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu. 


MOTIVATION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [H] [U] née [V], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail pour défaut d’assurance 

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, l'article 7 g) de cette même loi dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ». 

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, il ressort du décompte versé à la procédure que la SA Le Foyer [I] a souscrit une assurance pour compte du locataire. Le bailleur a donc renoncé à la mise en œuvre de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Par conséquent, la SA Le Foyer [I] sera débouté de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance. 

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges 

Sur la recevabilité de la demande

La SA Le Foyer [I] justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 20 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par le bailleur le 31 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [H] [U] née [V] le 3 mars 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. 

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 5 mai 2025.
Sur l’indemnité d’occupation 

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 mai 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA Le Foyer [I] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA Le Foyer [I] verse aux débats un décompte arrêté au 3 avril 2026 dont il ressort que la dette est de 290,86 euros, après déduction des frais de procédure, compris dans les dépens, d’un montant de 202,64 euros. 

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête d'occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 76,20 euros. 

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

L'enquête mentionnée à l'alinéa précédent vaut enquête au sens de l'article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l'espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire en respectant les dispositions légales susvisées.
Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Madame [H] [U] née [V] le 28 septembre 2023 et le 16 novembre 2023, pour lui demander de répondre à l’enquête OPS. 

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 17,60 euros. 

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. 
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté des bauxleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. 
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. 
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. 
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ». 

En l'espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet qu’un courrier simple qui aurait été adressé à Madame [H] [U] née [V] le 20 septembre 2024, 20 octobre 2014, 20 novembre 2024, pour lui demander d’adresser une attestation d’assurance en cours de validité. 

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

La dette actualisée s’élève donc à 197,06 euros. 

Il convient cependant de déduire de cette somme le montant de 150 euros effectué par la locataire la veille de l’audience. 

Madame [H] [U] née [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SA Le Foyer [I] la somme de 47,06 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté à la date du 9 avril 2026, mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur fait valoir que Madame [H] [U] née [V] a repris le paiement du loyer courant. 

Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. Madame [H] [U] née [V] effectue régulièrement des versements pour apurer sa dette, le montant de la dette a par ailleurs considérablement diminué. 

Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l'exigibilité immédiate du solde, l'expulsion de Madame [H] [U] née [V] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l'indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 5 mai 2025 jusqu'à complète libération des lieux.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [U] née [V], qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [H] [U] née [V] à payer à la SA Le Foyer [I] la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la SA Le Foyer [I] de sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance ; 

DÉCLARE la SA Le Foyer [I] recevable en sa demande en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ; 

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges figurant au bail du 11 avril 2017 2017 concernant le logement situé Tour Tourmalet, Parc Henri Wallon, Appartement 61, SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), donné en location à Madame [H] [U] née [V] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 5 mai 2025 ;

DIT que Madame [H] [U] née [V] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [H] [U] née [V] à payer à la SA Le Foyer [I] la somme de 47,06 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté à la date du 9 avril 2026, mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [H] [U] née [V] à s’acquitter de cette somme en 2 versements de 20 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 2e versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; 

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :
-que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
-que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,
-qu'à défaut pour Madame [H] [U] née [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA Le Foyer [I] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu'en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
-que Madame [H] [U] née [V] soit condamnée à verser à la SA Le Foyer [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 5 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ; 

CONDAMNE Madame [H] [U] née [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 mars 2025, de la signification de l’assignation du 19 mai 2025, de la dénonciation à la CAF et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [H] [U] née [V] à payer à la SA Le Foyer [I] la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE

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Mise à jour de la source le 2026-06-08T19:26:57.147Z.