Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 3ème section, 4 juin 2026, n° 21/09843

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me POITOUT

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me EYCHENE


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 21/09843 
N° Portalis 352J-W-B7F-CU3IH

N° MINUTE : 


Assignation du :
22 juillet 2021








JUGEMENT 
rendu le 4 juin 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [U] [A]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [X] [R]
Madame [F] [R]
Monsieur [H] [D]
Madame [C] [T] épouse [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Mathieu EYCHENE de la SELEURL SELARLU MATHIEU EYCHENE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0019


DÉFENDERESSES

SOCIETE IMMOBILIERE ARC ACACIAS 
[Adresse 3]
[Localité 3]

S.A.S. Hôtel ARC ACACIAS 
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentées par Maître Isabelle POITOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0939


Décision du 4 juin 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/09843 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU3IH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière


DÉBATS

A l’audience du 30 janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 10 avril 2026, prorogé au 4 juin 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [A], M. [X] [R], Mme [F] [R], M. [H] [D] et Mme [C] [T] épouse [D] sont copropriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Selon permis obtenu le 6 juillet 2016, la SCI Arc Acacias a fait édifier sur la parcelle voisine, sise [Adresse 3] à Paris 17ème, plusieurs constructions à usage d’hôtel, exploitées par la société Hôtel Arc Acacias.

Le syndicat des copropriétaires a formé un recours gracieux contre l’arrêté du 6 juillet 2016 et contre l’arrêté du 19 mars 2018 emportant transfert du permis.

Le juge des référés a, par ordonnance du 15 janvier 2019, ordonné sous astreinte l’arrêt immédiat des travaux de la SCI Arc Acacias, au motif qu’ils créent des ouvertures sur le mur pignon du bâtiment A sur rue et des vues au droit du bâtiment à édifier au lieu et place d’une ancienne verrière.

Les parties se sont rapprochées et l’assemblée générale du 28 mai 2019 a approuvé un projet de protocole d’accord, lequel a été signé le 3 octobre 2019.

Le 1er avril 2021, le tribunal administratif a rejeté la demande d’annulation du permis de construire.
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C’est dans ces conditions que M. [A], les consorts [R] et [D] ont fait délivrer assignation, par exploits d’huissier de justice en date du 22 juillet 2021, à la SCI Arc Acacias et à l’Hôtel Arc Acacias, aux fins d’indemnisation de préjudices tirés d’un prétendu trouble anormal de voisinage.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 14 février 2022, M. [A], les consorts [R] et [D] ont ajouté à leurs demandes la suppression des fenêtres figurant sur la façade édifiée en lieu et place de la verrière préexistante conformément aux dispositions des articles 675 et suivants du code civil.

Par ordonnance du 9 juin 2023, le juge de la mise en état, saisi par conclusions d’incident du 21 février 2023 de la SCI Arc Acacias et de l’Hôtel Arc Acacias, a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des copropriétaires en suppression des vues sur leurs parties privatives. La cour d’appel de [Localité 1] a confirmé ladite ordonnance par un arrêt du 31 mai 2024.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, M. [A], les consorts [R] et [D] demandent au tribunal, au visa de l’article 544, des articles 675 et suivants, et 1341-1 du code civil, de :

« A tire principal :
Juger que les travaux réalisés par la société civile Immobilière Arc Acacias ont engendré une perte d’ensoleillement pour les copropriétaires d’appartements situés [Adresse 2] ; 
Juger que les travaux réalisés par la société civile Immobilière Arc Acacias ont engendré la création d’un vis-à-vis et d’ouvertures au préjudice des copropriétaires d’appartements situés [Adresse 5] 
[Adresse 6] ;
Juger que les travaux ainsi réalisés causent un trouble anormal du voisinage aux demandeurs ; 
Juger, en tout état de cause, que la société civile Immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias se sont engagés selon le protocole d’accord transactionnel à indemniser les copropriétaires ayant subi une perte d’ensoleillement ;
Juger que M. [A], les époux [R] et les époux [D] ont subi un préjudice du fait de la perte d’ensoleillement causée par la société Immobilière Arc Acacias qui peut être évalué à hauteur de la perte de la valeur de leurs biens respectifs ;
Juger que la construction édifiée et les ouvertures pratiquées méconnaissent les dispositions des articles 675 et suivants du code 
civil ;

En conséquence :
Condamner solidairement la société civile Immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias à payer aux époux [D] la somme de 
54 000 euros, ou toute autre somme déterminée par le Tribunal, au titre du préjudice subi, augmentée des intérêts légaux courant à compter de l’introduction de la présente instance ;
Condamner solidairement la société civile Immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias à payer à M. [A] la somme de 28 000 euros, ou toute autre somme déterminée par le Tribunal, au titre du préjudice subi, augmentée des intérêts légaux courant à compter de l’introduction de la présente instance ;
Condamner solidairement la société civile Immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias à payer aux époux [R] la somme de 76 000 euros, ou toute autre somme déterminée par le Tribunal, au titre du préjudice subi, augmentée des intérêts légaux courant à compter de l’introduction de la présente instance ;
Condamner solidairement la société civile Immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias à faire supprimer les fenêtres ouvertes dans le mur édifié ;

A titre subsidiaire :
Prononcer la résolution judiciaire du Protocole transactionnel du 3 octobre 2019 ;
Remettre, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le Protocole du 3 octobre 2019 et en conséquence :
- juger que le syndicat des copropriétaires pourra de nouveau agir devant le Tribunal administratif de Paris afin de solliciter l’annulation de l’ensemble des autorisations administratives ayant permis la réalisation des constructions litigieuses, dans les conditions applicables à la date de conclusion du protocole, soit au 3 octobre 2019 ;
- juger que le syndicat des copropriétaires pourra de nouveau agir devant la Cour d’appel et obtenir l’arrêt des travaux en ce qu’ils ont créé des ouvertures sur la parcelle du [Adresse 7] dans les conditions applicables à la date de conclusion du protocole, soit au 3 octobre 2019 ;
- ordonner à la société civile Immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias la fermeture des vues pratiquées sur le fonds de la Villa de la Grande Armée dans un délai d’un mois courant à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- ordonner à la société civile Immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias la fermeture de l’issue de secours de l’hôtel à laquelle avait consenti le Syndicat des copropriétaires dans un délai d’un mois courant à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

A titre infiniment subsidiaire : dans l’hypothèse où le tribunal estimerait ne pas disposer d’éléments suffisants pour apprécier la perte d’ensoleillement subie et/ou la distance entre les vues pratiquées et la limite de propriété :
Ordonner une expertise en donnant pour mission à l’expert (1) de déterminer la perte d’ensoleillement subie par chacun des demandeurs et plus généralement tous préjudices subis du fait de l’édification par les sociétés hôtelières des constructions litigieuses et/ou (2) de déterminer à quelles distances se situent les vues et ouvertures pratiquées dans les constructions litigieuses par rapport aux parties communes et privatives des demandeurs de la [Adresse 8] ;
Juger que l’avance des frais d’expertise devra être réalisée par la société civile Immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias compte-tenu de l’obligation d’indemnisation mise à leur charge ;

En tout état de cause :
Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; 
Condamner solidairement la société civile Immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias à verser à M. [A], aux époux [R], et aux époux [D] la somme de 5 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
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Condamner la société civile Immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias aux entiers dépens de l’instance. ».

*

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, l’Hôtel Arc Acacias et la SCI Arc Acacias demandent au tribunal, de :

« Débouter les consorts [A], [R] et [D] de leurs demandes de fermeture des ouvertures qu’ils prétendent créer des vues sur leur lot privatif ;

Déclarer les consorts [A], [R] et [D], non fondés dans leur action oblique et par voie de conséquence, les débouter de leur demande de résiliation du protocole signé avec la copropriété en 2019 ;

A défaut de demandes étayées, débouter les consorts [A], [R] et [D] de leur préjudice tiré de la perte d’ensoleillement et de tous troubles de voisinage ;

Condamner chacun des demandeurs à la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 30 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 prorogé à ce jour.


MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande principale en indemnisation

Les demandeurs soutiennent que les travaux entrepris par la SCI Arc Acacias ont causé une perte d’ensoleillement et la création d’un vis-à-vis de nature à causer un trouble anormal de voisinage justifiant le versement d’une indemnisation conformément au protocole d’accord transactionnel.

Les défenderesses s’opposent à ces demandes, estimant que la création d’une surélévation et la perte d’ensoleillement ne constituent pas un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage au sein d’une ville telle que [Localité 1] et que les demandeurs n’établissent pas le caractère significatif de la perte d’ensoleillement alléguée.

Sur ce,

L’article 544 du code civil dispose “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”. 
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La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

En l’espèce, s’agissant en premier lieu de la perte d’ensoleillement alléguée, le tribunal relève que l’affirmation des demandeurs selon laquelle le préjudice causé par la perte d’ensoleillement a été expressément reconnu par les défenderesses dans le protocole d’accord signé le 3 octobre 2019 doit être nuancée. En effet, si ce protocole mentionne en son article 3 que « certains copropriétaires du 8/10 pouvant souffrir d’une perte d’ensoleillement du fait du rehaussement des bâtiments B et C de la propriété du [Adresse 3], les soussignées de seconde part c’est-à-dire la SCI Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias acceptent de les indemniser […] », cette reconnaissance ne concerne que certains des copropriétaires non identifiés. Les demandeurs ne sauraient dès lors tirer argument de cette clause dès lors qu’elle ne les désigne pas nommément comme ayant subi une perte d’ensoleillement susceptible d’indemnisation et renvoie précisément à la signature d’un protocole propre à chacun, ce dont ils ne peuvent se prévaloir dès lors que l’objet de leur action est justement de solliciter cette indemnisation.

Par ailleurs, comme le font justement valoir les demandeurs, les seules circonstances que la surélévation ait lieu dans un milieu urbain dense et que nul ne peut prétendre à un droit acquis à l’ensoleillement sont insuffisants à exclure la caractérisation d’un trouble anormal de voisinage lié à la perte d’ensoleillement consécutive. En effet, l’appréciation du trouble et sa gravité s’effectue in concreto, en fonction des circonstances locales, de sorte qu’il convient d’examiner, pour chacun des demandeurs, si la perte d’ensoleillement alléguée et son caractère anormal sont établis.

Au soutien de leurs demandes, M. [A], les consorts [R] et [D] indiquent que leurs appartements respectifs étaient auparavant « baignés de lumière naturelle l’après-midi » et sont depuis intégralement privés des rayons du soleil.

Ils produisent à cet égard un procès-verbal de constat daté du 24 février 2021, soit postérieurement au rehaussement du bâtiment litigieux, dans lequel l’huissier mandaté indique s’être rendu sur les lieux de 12h25 à 13h15 et avoir constaté qu’alors que le soleil brillait ce jour-là et qu’aucun nuage ne venait le cacher, « l’ensemble de la façade Sud-Ouest de l’immeuble du [Adresse 2] donnant sur l’impasse « [Adresse 8] » n’est pas ensoleillé à l’exception de deux fenêtres (chien assis) sur les trois situées au 6ème étage ». L’huissier relève par ailleurs, dans l’appartement de M. [A], situé au 3ème étage, « que cet appartement ne bénéficie d’aucun ensoleillement ; le soleil ne pénètre pas à l’intérieur des pièces. Le soleil est caché par le bâtiment d’en face ». Ces constatations sont illustrées par plusieurs photographies.

Ce procès-verbal, s’il établit l’absence d’ensoleillement direct dans les appartements des demandeurs aux heures de présence de l’huissier, est toutefois insuffisant à objectiver la perte d’ensoleillement alléguée dans la mesure où il n’est pas établi que les appartements étaient préalablement « baignés de lumière » comme le soutiennent les demandeurs. Ainsi, les photographies produites par les demandeurs, censées illustrer l’ensoleillement qui existait auparavant dans leurs appartements, ne sont pas horodatées et ne peuvent dès lors établir la perte d’ensoleillement alléguée.

L’attestation de la gardienne de l’immeuble, insuffisamment circonstanciée, n’est pas davantage de nature à caractériser la perte d’ensoleillement alléguée.

Par ailleurs, le tribunal relève qu’à la supposer établie, la perte d’ensoleillement ne pourrait être jugée significative dans la mesure où elle ne concerne, pour les époux [R] et [D], qu’une partie de l’appartement, celui-ci étant en partie situé en angle de la [Adresse 9] et bénéficiant à ce titre d’une autre source d’ensoleillement. Concernant M. [A], dont l’appartement ne donne que sur l’[Adresse 10] [Adresse 8], il convient de constater que la construction litigieuse a été érigée devant un mur de fond de cour préexistant d’une hauteur équivalente à 5 étages et qu’elle est bordée d’autres constructions de hauteur équivalente ou supérieure, de sorte que la perte d’ensoleillement, à la considérée établie, ne pourrait être que partielle et de faible durée pendant la journée. Il n’est dès lors pas établi qu’une éventuelle perte d’ensoleillement excéderait le risque inhérent aux perspectives de construction dans le quartier. Enfin, les clichés illustrant le procès-verbal de constat d’huissier, prises sans lumière artificielle, n’établissent pas que les pièces en question soient privées d’un ensoleillement indirect satisfaisant. 

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les demandeurs ne justifient pas de la réalité et de l’ampleur de la perte d’ensoleillement alléguée, laquelle ne saurait en tout état de cause caractériser un trouble anormal au regard de l’environnement urbain préexistant dans lequel s’inscrit l’immeuble, dont la façade en cause donne dans une impasse étroite nécessairement réduite en luminosité. Le moyen relevé à cet égard au titre de la perte d’ensoleillement de la Villa Grande Armée, partie commune, outre qu’il n’est pas justifié, sera pour ce motif écarté.

S’agissant en second lieu du trouble occasionné par l’apparition d’un vis-à-vis et la création d’ouvertures donnant sur leurs appartements, il convient de relever que le rehaussement incriminé et les ouvertures pratiquées dans celui-ci sont distants de 5 mètres, les ouvertures étant en retrait de la base du bâtiment préexistant, soit à une distance qui ne peut justifier d’un effet « d’étouffement » ou « d’écrasement ». Si les clichés produits aux débats par les demandeurs confirment que la vue dont ils bénéficiaient a été partiellement obstruée, il n’est pas produit d’éléments suffisants par les demandeurs pour démontrer l’ampleur de cette obstruction, étant relevé que la construction litigieuse comporte deux baies vitrées sur deux étages dans la largeur et que le vis-à-vis créé n’est que partiel au regard de la surface des appartements des demandeurs.
Dès lors, la limitation partielle de la vue dont bénéficiaient les demandeurs, si elle constitue une gêne visuelle, est insuffisante à caractériser un trouble anormal de voisinage et constitue un désagrément courant de la vie urbaine dans un quartier à forte densité comme le [Localité 5] où les perspectives de densification des constructions sont inévitables.

Enfin, le prétendu préjudice de perte de valeur du bien immobilier des demandeurs ne saurait être retenu dès lors que ces derniers ne prétendent ni ne justifient avoir essayé, en vain, de vendre leurs biens ou d’avoir dû les vendre à un prix moindre que celui du marché. S’agissant d’un préjudice futur et hypothétique, il ne saurait, à le supposer établi, ouvrir droit à réparation.

Par conséquent, M. [A], les consorts [R] et [D] échouant à établir le caractère anormal du trouble de voisinage subséquent au rehaussement de l’immeuble du [Adresse 3] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.


2- Sur la demande principale de suppression des fenêtres

Les demandeurs sollicitent « la fermeture des fenêtres qui donnent sur les appartements des demandeurs » sur le fondement des articles 675 et suivants en faisant valoir que les ouvertures pratiquées dans le bâtiment réhaussé ont été irrégulièrement pratiquées.

Les défenderesses s’opposent à cette demande en faisant valoir que les servitudes constituées avec le syndicat des copropriétaires rendent inapplicables les dispositions invoquées des articles 675 et suivants du code civil. Elles contestent par ailleurs la qualification de vues arguée par les demandeurs et en déduisent que les dispositions des articles 675 et suivants ne sont dès lors pas applicables.

Sur ce,

L’article 678 du code civil dispose que : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. »

Néanmoins, en application des dispositions de l’article 686 du même code, des propriétaires de fonds voisins peuvent prescrire entre eux des servitudes de vues plus ou moins strictes que celles résultant du code civil, pour l’usage et l’utilité du fonds bénéficiaire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a consenti, par acte notarié reçu le 5 décembre 2019, au fonds sis [Adresse 3], une servitude ainsi rédigée :

« Le syndicat des copropriétaires consent à l’ouverture de fenêtres et de baies pour les façades donnant sur la voie nommée « Villa de la Grande Armée », au droit des deux murs pignons et au droit des bâtiments les reliant, édifiés en limite ou en retrait de ses fonds, à titre de servitude réelle et perpétuelle mais dans les conditions et limites ci-après :
- l’implantation des fenêtres et baies est conforme au permis de construire délivré.
- l’ouverture des fenêtres et baies est limitée à un entrebâillement d’une largeur maximale de 15 centimètres par oscillation du haut d’un seul vantail sans possibilité d’ouverture battante des vantaux par les usagers de l’hôtel.
La fiche technique de la ferrure oscillo-battant jumelée à une pognée à clé pour bloquer la position française transmise par le propriétaire du fonds dominant dès avant ce jour (Soleal FY55 Evolution).
Toutefois, l’exploitant de l’hôtel, ses préposés ou les entreprises à son service pourront ouvrir les vantaux des fenêtres et baies, occasionnellement, pour l’entretien et la réparation de celles-ci, des vitrages et des résilles. Ces opérations ne pourront avoir lieu qu’en journée, les jours ouvrables, en l’absence des clients de l’hôtel et de manière continue, les vantaux devant être renfermés et condamnés par clé comme il est dit ci-dessus, dès l’achèvement des interventions.
- toutes les surfaces vitrées le sont en verre cathédrale de sorte que toute vue directe sur le fonds servant est impossible, les ouvertures créées étant ainsi limitées à l’éclairage naturel et à l’aération des lieux et ne constituant pas et ne pouvant jamais constituer des vues directes ;
- des résilles décoratives ont été posées conformément au permis de construire.

Tout manquement à l’interdiction de vue directe comme il est dit ci-dessus ou toute modification altérant cette interdiction comme la non-conformité des fenêtres avec le permis de construire, remettront en cause la servitude consentie ».

Par ce même acte, une servitude de passage a également été consentie au fonds dominant sur la voie privée afin de permettre un passage à la [Adresse 9]. Cette servitude a été consentie moyennant une indemnité globale de 50 000 euros, réglée au syndicat des copropriétaires.

Ces servitudes conventionnelles ont été établies consécutivement à la signature d’un protocole d’accord transactionnel approuvé par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] du 28 mai 2019, devenue définitive.

Cet acte institue donc une servitude conventionnelle dont les termes, dénués d’ambiguïté, instaurent une servitude au bénéfice du fonds du [Adresse 3], autorisant l’ouverture de fenêtres et baies sous réserve de conditions précisément listées. Il n’y a dès lors pas lieu de qualifier les ouvertures litigieuses de vues ou de jours, les moyens invoqués par les demandeurs quant au respect des dispositions de l’article 678 du code civil étant inopérants dans la mesure où l’existence d’une servitude conventionnelle exclut leur application.

Les demandeurs ne démontrent pas que les ouvertures en question ne soient pas conformes aux conditions édictées par la servitude conventionnelle et ci-avant reproduites. Par ailleurs, le procès-verbal de constat du 19 juin 2024 produit par la société Hôtel Arc Acacias confirme que les conditions relatives à l’entrebâillement maximum, à l’utilisation de verre cathédrale et à la pose de résille conformément au permis de construire déposé sont en l’espèce respectées.
Décision du 4 juin 2026
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Les demandeurs n’établissant pas la réalité de manquements à l’interdiction de vue directe ou de non-conformité des fenêtres dont ils sollicitent la fermeture, celles-ci n’étant au demeurant pas précisément désignées dans le dispositif de leurs conclusions, ils seront déboutés de leur demande à ce titre, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour déterminer la perte d’ensoleillement subie ou les caractéristiques des ouvertures litigieuses, une telle mesure n’ayant pas vocation à suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.


3- Sur la demande subsidiaire en résolution judiciaire du protocole d’accord

Les demandeurs, sur le fondement de l’action oblique, sollicitent la résolution judiciaire du protocole d’accord conclu avec le syndicat des copropriétaires le 3 octobre 2019. Ils indiquent qu’alors que ledit protocole prévoyait l’indemnisation des copropriétaires souffrant d’une perte d’ensoleillement, les défenderesses refusent de l’exécuter, que le syndicat devrait en poursuivre l’exécution, ce qu’il s’est abstenu de faire.

La SCI Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias opposent qu’aucune carence du syndicat des copropriétaires n’est caractérisée, ce qui prive de fondement l’action oblique exercée par les demandeurs.

Sur ce,

L’article 1341-1 du code civil dispose que, « lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ».

L’action oblique suppose en effet de démontrer l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible détenue par le créancier contre son débiteur et d’une carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions contre son propre débiteur de nature à compromettre les intérêts du créancier.

Il appartient donc aux demandeurs de démontrer la carence du syndicat des copropriétaires dans l’exercice de ses droits et actions à l’encontre des défenderesses, que cette inaction soit de nature à compromettre leurs intérêts et qu’ils détiennent à l’encontre du syndicat une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le tribunal relève en premier lieu que les demandeurs ne justifient nullement détenir une créance à l’encontre du syndicat. Par ailleurs, le protocole d’accord querellé prévoit en son article 3 que :

« Certains copropriétaires du 8/10 pouvant souffrir d’une perte d’ensoleillement du fait du rehaussement des bâtiments B et C de la propriété du [Adresse 3], les soussignées de seconde part c’est-à-dire la SCI Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias acceptent de les indemniser de manière forfaitaire, transactionnelle et définitive.


Décision du 4 juin 2026
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Les indemnités de ce chef seront discutées directement avec les copropriétaires concernés et arrêtées dans le cadre d’un protocole propre à chacun. […] »

Comme déjà relevé ci-avant, ce protocole, s’il pose le principe d’une indemnisation des copropriétaires pouvant souffrir d’une perte d’ensoleillement, n’engage nullement les défenderesses à verser une indemnité aux demandeurs, le principe de l’indemnisation étant retenu pour ceux des copropriétaires souffrant d’une perte d’ensoleillement et ne les désignant pas nominativement. Ce protocole renvoie par ailleurs à des protocoles à conclure avec chacun des copropriétaires en question de sorte qu’aucune inaction fautive du syndicat ne peut être caractérisée à ce titre.

Les demandeurs sont donc mal fondés à exercer l’action oblique en résiliation judiciaire du protocole transactionnel et seront déboutés de leurs demandes à ce titre.


4- Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [U] [A], M. [X] [R], Mme [F] [R], M. [H] [D] et Mme [C] [T] épouse [D], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité et les circonstances du litige commandent de débouter les parties de leurs demandes respectives à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Décision du 4 juin 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/09843 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU3IH

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

DEBOUTE M. [U] [A], M. [X] [R], Mme [F] [R], M. [H] [D] et Mme [C] [T] épouse [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [A], M. [X] [R], Mme [F] [R], M. [H] [D] et Mme [C] [T] épouse [D] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Fait et jugé à [Localité 1] le 4 juin 2026.

La greffière La présidente