Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, TPX POI JCP FOND, 9 juin 2026, n° 25/00634

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La société LES RESIDENCES, venant aux droits de l’OPIEVOY, a donné à bail à M. [E] [C] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat du 8 juin 2006.

M. [E] [C] [J] est décédé le [Date décès 1] 2023, ce dont la société LES RESIDENCES a été informée par M. [S] [X], lequel résidait dans l’appartement avec le locataire en titre.

Considérant que M. [S] [X] ne remplissait les conditions légales requises pour un transfert de bail à son profit, la société LES RESIDENCES, par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY, aux fins suivantes :
La recevoir dans son acte introductif d’instance ;Constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à M. [E] [C] [J] le [Date décès 1] 2023, date de son décès ;Dire et juger que les conditions légales requises pour un transfert de bail au profit de M. [S] [X] ne sont pas réunies et qu’il est occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le décès du locataire en titre ;Ordonner l’expulsion de M. [S] [X] ainsi que de tout occupant de son chef du logement ;Condamner M. [S] [X] à lui payer la somme de 9607,20€ correspondant aux indemnités d’occupation dues au 28 février 2025 inclu ;Condamner M. [S] [X] à lui payer à compter du 1er février 2025 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, majorée de 30%, si le bail s’était poursuivi, en ce compris jusqu’à la remise des clés ; Subsidiairement, dire que cette indemnité ne pourra être inférieure au montant du loyer et des charges ;Condamner M. [S] [X] à lui payer la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Après un renvoi à la demande de M. [S] [X], l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2026.

La société LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, actualisant sa demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 17141,97€, échéance de février 2026 incluse et précisant qu’elle limite sa demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges (sans majoration). Elle expose que suite au décès de M. [C] [J], locataire en titre, le [Date décès 1] 2023, elle s’est rapprochée de M. [S] [X] qui vivait avec lui afin de savoir s’il répondait aux conditions légales permettant un transfert de bail au sens des dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989. Le défendeur n’ayant jamais précisé les éléments lui permettant d’envisager un tel transfert, malgré plusieurs courriels et convocations qui lui avaient été délivrés par la bailleresse, cette dernière l’a mis en demeure de restituer le logement, toutefois M. [S] [X] a refusé de partir. 

En réponse aux moyens adverses, la société LES RESIDENCES fait valoir, s’agissant de l’irrecevabilité soulevée, que le contrat de location souscrit avec M. [C] [J] était soumis aux dispositions spécifiques de la loi du 6 juillet 1989 (et non à celles, plus générales, du Code civil), de sorte que ce sont les articles 14 et 40 de ladite loi qui s’appliquent en l’espèce. Elle considère donc que son assignation est recevable. Concernant la requalification en bail verbal sollicitée en défense, elle demande à ce que M. [S] [X] soit débouté de cette demande, contestant la situation de « tolérance » par la société LES RESIDENCES, dont il se prévaut. Elle estime qu’il est de mauvaise foi, ayant toujours répondu aux courriels qui lui étaient envoyés sur le ton de la provocation, et qu’en aucun cas il ne ressort desdits échanges d’elle aurait implicitement reconnu l’existence d’une relation contractuelle la liant à lui. Elle s’oppose enfin à sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux, considérant qu’il a déjà bénéficié de délais suffisamment longs pour se reloger.

M. [S] [X] comparait assisté de son conseil. Il demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,
Déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail, faute de mise en cause des héritiers de M. [C] [J] ;Dire et juger qu’il n’a pas qualité pour défendre à la résiliation d’un bail auquel il n’est pas partie ;Constater la contradiction dans le comportement de la société LES RESIDENCES,
En conséquence,
Dire et juger qu’il existe une relation locative entre la société LES RESIDENCES et lui-même ;Requalifier la relation locative entre la société LES RESIDENCES et lui en bail verbal ;
A titre subsidiaire,
Lui accorder un délai de 24 mois pour quitter les lieux ;Lui accorder un délai de 24 mois pour payer les éventuelles indemnités d’occupation ;
En tout état de cause,
Rejeter les demandes adverses ;Condamner le bailleur aux dépens.
M. [S] [X] soulève l’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail sur le fondement des articles 31 et 122 du code de procédure civile, et 1742 du code civil, considérant que toute demande de résiliation du bail doit être érigée contre les héritiers de M. [C] [J] ou sa succession, de sorte que lui-même ne peut être attrait en justice pour voir constater la résiliation d’un bail auquel il n’est pas partie.

Par ailleurs, il soutient avoir toujours été de bonne fois vis-à-vis de la société LES RESIDENCES, si bien que son occupation des lieux ne doit pas s’analyser comme une occupation frauduleuse mais comme une situation de fait qui a été tolérée pendant plusieurs mois par la société. En effet, il indique avoir à plusieurs reprises sollicité la régularisation de sa situation, notamment par la conclusion d’un contrat de bail, et avoir manifesté sa volonté de payer une indemnité d’occupation ou un loyer. La société LES RESIDENCES a refusé toute régularisation, tout en laissant perdurer la situation de fait, de sorte qu’il a de toute bonne foi pensé qu’il pouvait se maintenir dans les lieux. C’est à ce titre qu’il sollicite la requalification de la relation qu’il entretient avec la société LES RESIDENCES en bail verbal, estimant que celle-ci a implicitement reconnu l’existence d’une relation locative en tolérant qu’il occupe le bien durant plusieurs années, acceptant d’échanger avec lui durant plusieurs mois, lui accordant des rendez-vous et n’engageant pas immédiatement une procédure d’expulsion à son encontre.

A titre subsidiaire, il sollicite un délai de 24 mois pour quitter les lieux, expliquant avoir déposé dès 2023 une demande de logement social, renouvelée depuis lors. En outre, il rappelle qu’il pensait pouvoir se maintenir légitimement dans le logement litigieux puisque la société LES RESIDENCES entretenait le flou à ce sujet. Il conteste le montant des indemnités d’occupation, non justifiées selon lui, et demande à titre subsidiaire à disposer d’un délai de 24 mois pour régler l’arriéré eu égard à sa situation de précarité financière.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Ainsi, les demandes de « dire et juger », « constater », ne sauraient s’analyser comme des prétentions, ces demandes ne conférant aucun droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, il ne sera pas statué sur de telles demandes, simple rappel des moyens invoqués.

Sur la recevabilité des demandes

Conformément à l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, M. [S] [X] soutient que les demandes de la société LES RESIDENCES dirigées contre lui ne sont pas recevables, car il ne peut être attrait en justice pour voir constater la résiliation d’un bail auquel il n’est pas partie. En n’attrayant pas à ses côtés les héritiers de M. [C] [J], alors que le bail ne prend pas fin au décès du locataire en vertu de l’article 1742 mais se transmet à ses ayants-droits à sa succession, la société LES RESIDENCES a dirigé son action contre une personne dépourvue de qualité pour défendre à la résiliation du bail.

Or, en l’espèce, la société LES RESIDENCES avait à la fois le droit, la qualité et l’intérêt à agir contre M. [X], puisqu’elle agit en sa qualité de propriétaire du bien litigieux en expulsion à son encontre, considérant qu’il ne remplit pas les conditions légales posées aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, applicables en l’espèce eu égard à la nature du contrat qui liait la société LES RESIDENCES au locataire décédé, et règlementant le transfert du bail à son profit. La qualité de tiers au contrat de location initial de M. [X] n’a aucune incidence sur la recevabilité des demandes de la société LES RESIDENCES, qui agit précisément aux fins de faire constater la résiliation de plein droit du bail suite au décès du locataire en titre, ainsi que l’occupation sans droit ni titre du logement litigieux par le défendeur, lesquels seront examinés au fond et non au stade de la recevabilité.

Partant, il y a lieu de déclarer recevable la demande de résiliation de bail formée par la société LES RESIDENCES.

Sur la résiliation du contrat de location consenti à M. [E] [C] [J]

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Selon l’article 40 III de cette même loi, l'article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, applicables en l’espèce en ce que le contrat de location consenti par la société LES RESIDENCES à M. [E] [C] [J] portait sur un appartement à usage d’habitation principale, imposent en particulier que le demandeur au transfert de bail ait vécu avec le locataire décédé depuis au moins un an à la date de son décès, qu’il fasse partie de la liste limitative des personnes pouvant y prétendre (conjoint survivant, descendants, partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, ascendants, concubin notoire ou personnes à charge) et que le logement soit adapté au ménage.

En l’espèce, aucune pièce versée aux débats par M. [S] [X] ne permet de considérer qu’il répond aux conditions fixées par les dispositions précitées, lui permettant de prétendre à un transfert de bail à son profit, ce que d’ailleurs il ne conteste pas, ne tentant pas d’en justifier.

Partant, force est de constater, en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, que le bail conclu entre la société LES RESIDENCES et M. [E] [C] [J] le 8 juin 2006 a été de plein droit résilié au décès de ce dernier, soit au [Date décès 1] 2023.

Sur l’existence d’un bail verbal entre la société LES RESIDENCES et M. [X]

M. [S] [X] soutient que l’existence d’un bail verbal entre la société LES RESIDENCES et lui-même peut être caractérisée, en ce que celle-ci a toléré sa présence dans le logement pendant plusieurs mois, a accepté d’échanger avec lui, lui a accordé des délais et rendez-vous, et n’a pas engagé immédiatement la procédure d’expulsion à son encontre.

La société LES RESIDENCES conteste l’existence d’un tel bail verbal, réfutant toute reconnaissance implicite d’une relation contractuelle.

Il ressort des pièces versées aux débats, en particulier des échanges de courriels entre la société LES RESIDENCES et M. [X], que si c’est effectivement lui qui a alerté la bailleresse sur le décès de M. [E] [C] [J], s’enquérant des démarches à suivre, que la société LES RESIDENCES lui a proposé trois rendez-vous au sein de ses locaux afin de « trouver une solution à sa situation », et qu’elle n’a engagé la présente procédure en expulsion que le 13 mai 2025, néanmoins il ne saurait aucunement en être conclu que la société LES RESIDENCES a implicitement reconnu l’existence d’une relation contractuelle avec M. [X]. En effet, d’une part, il ressort du ton de ces courriels que les échanges entre les parties étaient pour le moins tendus, voire conflictuels. D’autre part, aucun courriel provenant des RESIDENCES ne mentionne une tolérance de fait ou encore sa volonté de donner à bail le logement litigieux à M. [X], mais simplement la possibilité, dans un premier temps, de chercher avec lui une solution à sa situation, en l’occurrence évaluer s’il est éligible à un transfert de bail. M. [S] [X] n’ayant transmis aucun document justificatif en ce sens à la société LES RESIDENCES, ce qu’il ne conteste d’ailleurs pas, aucun transfert de bail n’a pu être acté entre les parties. Par la suite, il ressort des pièces produites en demande que la société LES RESIDENCES a envoyé un courrier recommandé avec accusé de réception à M. [X], daté du 13 mars 2024 et adressé à « Mr [X] chez succession [C] [J] » (de sorte qu’il ne pouvait ignorer qu’il lui était adressé et ne saurait se prévaloir de l’absence de son nom sur la boîte aux lettres), l’invitant à restituer le logement. M. [X] lui-même produit des courriels en provenance de la société LES RESIDENCES, en date des 19 juin et 4 septembre 2024, lui rappelant son obligation de quitter les lieux. Ainsi, l’engagement de la présente procédure 18 mois après le décès du locataire en titre et le maintien dans les lieux de M. [S] [X] ne traduisent nullement une situation de tolérance de fait ou encore une volonté de transiger, mais uniquement le respect par la société bailleresse de ses obligations légales tendant à vérifier que la personne présente dans les lieux au jour du décès du locataire en titre n’est pas éligible à un transfert de bail.

En conséquence, il n’y pas lieu de considérer qu’un bail verbal a été conclu entre les parties ; M. [S] [X] sera donc débouté de sa demande en ce sens. Dès lors, eu égard à la résiliation de plein droit du contrat de bail initial, conclu entre la société LES RESIDENCES et M. [C] [J], constatée ci-avant, il doit être considéré que M. [S] [X] est occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis cette date, soit depuis le [Date décès 1] 2023. Partant, son expulsion sera prononcée à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux.

Il y a enfin lieu de rappeler que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est acquis, en application de l’article 1240 du code civil, que le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux, aucun élément ne justifiant de la fixer à un montant supérieur.
En l’espèce, la société LES RESIDENCES sollicite la condamnation de M. [S] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du décès de M. [C] [J] et jusqu’à la restitution effective des lieux, correspondant au montant du loyer et des charges, qu’elle actualise au 24 mars 2026 à la somme de 17.141,97€, échéance de février 2026 incluse.
Elle produit un décompte actualisé au 24 mars 2026 démontrant qu’aucun règlement ne lui est parvenu depuis le décès de M. [C] [J] au titre de l’occupation du local d’habitation litigieux. Il ressort de ce décompte que la somme facturée chaque mois par la société bailleresse correspondant peu ou prou au montant du loyer facturé du vivant de M. [C] [J] et que son montant est détaillé pour chaque mensualité (loyer et postes de charges). Les sommes facturées mensuellement n’apparaissent nullement excessives au regard du loyer appliqué depuis juin 2022, date la plus ancienne à laquelle remonte le décompte. Il est en outre établi et non contesté que M. [X] réside dans les lieux depuis le décès de M. [C] [J] et s’y maintient au jour de l’audience.
M. [S] [X] conteste non le principe mais le montant de cette somme, considérant qu’elle n’est pas justifiée. Néanmoins, il ne produit aucun élément de nature à remettre en cause ladite somme.
Par conséquent, il sera condamné à verser à la société LES RESIDENCES la somme de 17.022,99€ correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupations dû au 27 mars 2026, frais de procédure déduits, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes de délais formées par M. [S] [X]
Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

En application des articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, M. [S] [X] sollicite un délai supplémentaire de 24 mois pour quitter les lieux, ce à quoi la société LES RESIDENCES s’oppose.

Il ressort du dossier et des échanges de courriels entre les parties que malgré l’absence de bail verbal tacitement conclu entre elles, la société LES RESIDENCES a tardé à mettre en œuvre la procédure d’expulsion diligentée contre M. [X] et que ce dernier a souhaité, à certains moments, régulariser la situation, en particulier lors du décès de M. [C] [J], ainsi que courant septembre 2024, de sorte que sa mauvaise foi ne saurait être caractérisée au vu des seuls éléments produits. Il a pu, par la durée de traitement de sa situation par la société LES RESIDENCES, penser qu’il pouvait se maintenir dans les lieux sans effectuer de recherches actives de relogement. Il démontre par ailleurs avoir déposé une demande de logement social dès février 2023, qu’il a renouvelée depuis lors. Enfin, il justifie d’une situation financière précaire, étant actuellement au RSA, ce qui ne lui permet pas de trouver aisément une solution de relogement en l’absence d’acceptation de sa demande de logement social par la Préfecture.

Eu égard à ces éléments, mais également au délai dont M. [S] [X] a déjà bénéficié pour se reloger depuis le décès du locataire en titre (soit deux ans et demi), il y a lieu de lui accorder un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément à l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'occurrence, M. [S] [X] justifie percevoir le RSA et le montant de sa dette à l’égard de la SA LES RESIDENCES est très important. Il ne formule aucune proposition de règlement à l’audience, or l’octroi de délais de paiement sur 24 mois supposerait qu’il effectue des versements mensuels de 700€ au profit de la créancière, ce qui apparait manifestement trop élevé compte tenu de ses ressources mensuelles telles que déclarées à l’audience.

Par conséquent, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [S] [X], partie perdante au principal, supportera les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Eu égard à l’équité et la situation économique des parties, il y a lieu de débouter la société LES RESIDENCES de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE la demande de résiliation de bail formée par la SA d’HLM LES RESIDENCES ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 8 juin 2006 entre M. [E] [C] [J] et la SA d’HLM [Adresse 5] à la date du [Date décès 1] 2023 par le décès du locataire en titre ;

DEBOUTE M. [S] [X] de sa demande de requalification en bail verbal ;

CONSTATE que M. [S] [X] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] depuis le [Date décès 1] 2023 ;

ORDONNE à M. [S] [X] et à tous occupants de son chef de quitter le logement situé [Adresse 4] ;

OCTROIE à M. [S] [X] un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux ;

DIT qu’à l’issue de ce délai, faute de départ volontaire du logement situé [Adresse 4], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [S] [X] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [S] [X] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES une somme de 17.022,99€ à titre d’indemnités d’occupations dues au 27 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [S] [X] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, l’indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges actualisés ;

DEBOUTE la SA d’HLM LES RESIDENCES de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [S] [X] à payer les dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.




La Greffière La juge

Texte intégral

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY
TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 09 Juin 2026

N° RG 25/00634 - N° Portalis DB22-W-B7J-TF7Z

DEMANDEUR :

S.A. LES RESIDENCES
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me MENARD WEILLER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [S] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
assisté de Me Saran BAYO, avocat au barreau de VERSAILLES au titre d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-78646-2026-60 du 27/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Versailles

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Madame Hélène COSTE

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2026 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Hélène COSTE, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : Me MENARD WEILLER
Copie certifiée conforme à l’original à :Me [L]
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La société LES RESIDENCES, venant aux droits de l’OPIEVOY, a donné à bail à M. [E] [C] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat du 8 juin 2006.

M. [E] [C] [J] est décédé le [Date décès 1] 2023, ce dont la société LES RESIDENCES a été informée par M. [S] [X], lequel résidait dans l’appartement avec le locataire en titre.

Considérant que M. [S] [X] ne remplissait les conditions légales requises pour un transfert de bail à son profit, la société LES RESIDENCES, par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY, aux fins suivantes :
La recevoir dans son acte introductif d’instance ;Constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à M. [E] [C] [J] le [Date décès 1] 2023, date de son décès ;Dire et juger que les conditions légales requises pour un transfert de bail au profit de M. [S] [X] ne sont pas réunies et qu’il est occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le décès du locataire en titre ;Ordonner l’expulsion de M. [S] [X] ainsi que de tout occupant de son chef du logement ;Condamner M. [S] [X] à lui payer la somme de 9607,20€ correspondant aux indemnités d’occupation dues au 28 février 2025 inclu ;Condamner M. [S] [X] à lui payer à compter du 1er février 2025 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, majorée de 30%, si le bail s’était poursuivi, en ce compris jusqu’à la remise des clés ; Subsidiairement, dire que cette indemnité ne pourra être inférieure au montant du loyer et des charges ;Condamner M. [S] [X] à lui payer la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Après un renvoi à la demande de M. [S] [X], l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2026.

La société LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, actualisant sa demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 17141,97€, échéance de février 2026 incluse et précisant qu’elle limite sa demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges (sans majoration). Elle expose que suite au décès de M. [C] [J], locataire en titre, le [Date décès 1] 2023, elle s’est rapprochée de M. [S] [X] qui vivait avec lui afin de savoir s’il répondait aux conditions légales permettant un transfert de bail au sens des dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989. Le défendeur n’ayant jamais précisé les éléments lui permettant d’envisager un tel transfert, malgré plusieurs courriels et convocations qui lui avaient été délivrés par la bailleresse, cette dernière l’a mis en demeure de restituer le logement, toutefois M. [S] [X] a refusé de partir.

En réponse aux moyens adverses, la société LES RESIDENCES fait valoir, s’agissant de l’irrecevabilité soulevée, que le contrat de location souscrit avec M. [C] [J] était soumis aux dispositions spécifiques de la loi du 6 juillet 1989 (et non à celles, plus générales, du Code civil), de sorte que ce sont les articles 14 et 40 de ladite loi qui s’appliquent en l’espèce. Elle considère donc que son assignation est recevable. Concernant la requalification en bail verbal sollicitée en défense, elle demande à ce que M. [S] [X] soit débouté de cette demande, contestant la situation de « tolérance » par la société LES RESIDENCES, dont il se prévaut. Elle estime qu’il est de mauvaise foi, ayant toujours répondu aux courriels qui lui étaient envoyés sur le ton de la provocation, et qu’en aucun cas il ne ressort desdits échanges d’elle aurait implicitement reconnu l’existence d’une relation contractuelle la liant à lui. Elle s’oppose enfin à sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux, considérant qu’il a déjà bénéficié de délais suffisamment longs pour se reloger.

M. [S] [X] comparait assisté de son conseil. Il demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,
Déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail, faute de mise en cause des héritiers de M. [C] [J] ;Dire et juger qu’il n’a pas qualité pour défendre à la résiliation d’un bail auquel il n’est pas partie ;Constater la contradiction dans le comportement de la société LES RESIDENCES,
En conséquence,
Dire et juger qu’il existe une relation locative entre la société LES RESIDENCES et lui-même ;Requalifier la relation locative entre la société LES RESIDENCES et lui en bail verbal ;
A titre subsidiaire,
Lui accorder un délai de 24 mois pour quitter les lieux ;Lui accorder un délai de 24 mois pour payer les éventuelles indemnités d’occupation ;
En tout état de cause,
Rejeter les demandes adverses ;Condamner le bailleur aux dépens.
M. [S] [X] soulève l’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail sur le fondement des articles 31 et 122 du code de procédure civile, et 1742 du code civil, considérant que toute demande de résiliation du bail doit être érigée contre les héritiers de M. [C] [J] ou sa succession, de sorte que lui-même ne peut être attrait en justice pour voir constater la résiliation d’un bail auquel il n’est pas partie.

Par ailleurs, il soutient avoir toujours été de bonne fois vis-à-vis de la société LES RESIDENCES, si bien que son occupation des lieux ne doit pas s’analyser comme une occupation frauduleuse mais comme une situation de fait qui a été tolérée pendant plusieurs mois par la société. En effet, il indique avoir à plusieurs reprises sollicité la régularisation de sa situation, notamment par la conclusion d’un contrat de bail, et avoir manifesté sa volonté de payer une indemnité d’occupation ou un loyer. La société LES RESIDENCES a refusé toute régularisation, tout en laissant perdurer la situation de fait, de sorte qu’il a de toute bonne foi pensé qu’il pouvait se maintenir dans les lieux. C’est à ce titre qu’il sollicite la requalification de la relation qu’il entretient avec la société LES RESIDENCES en bail verbal, estimant que celle-ci a implicitement reconnu l’existence d’une relation locative en tolérant qu’il occupe le bien durant plusieurs années, acceptant d’échanger avec lui durant plusieurs mois, lui accordant des rendez-vous et n’engageant pas immédiatement une procédure d’expulsion à son encontre.

A titre subsidiaire, il sollicite un délai de 24 mois pour quitter les lieux, expliquant avoir déposé dès 2023 une demande de logement social, renouvelée depuis lors. En outre, il rappelle qu’il pensait pouvoir se maintenir légitimement dans le logement litigieux puisque la société LES RESIDENCES entretenait le flou à ce sujet. Il conteste le montant des indemnités d’occupation, non justifiées selon lui, et demande à titre subsidiaire à disposer d’un délai de 24 mois pour régler l’arriéré eu égard à sa situation de précarité financière.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En conséquence, il ne sera pas statué sur de telles demandes, simple rappel des moyens invoqués.

Sur la recevabilité des demandes

Partant, il y a lieu de déclarer recevable la demande de résiliation de bail formée par la société LES RESIDENCES.

Sur la résiliation du contrat de location consenti à M. [E] [C] [J]

Sur l’existence d’un bail verbal entre la société LES RESIDENCES et M. [X]

La société LES RESIDENCES conteste l’existence d’un tel bail verbal, réfutant toute reconnaissance implicite d’une relation contractuelle.

Sur l’indemnité d’occupation

Sur les demandes de délais formées par M. [S] [X]
Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

En l’espèce, M. [S] [X] sollicite un délai supplémentaire de 24 mois pour quitter les lieux, ce à quoi la société LES RESIDENCES s’oppose.

Sur la demande de délais de paiement

Par conséquent, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [S] [X], partie perdante au principal, supportera les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Eu égard à l’équité et la situation économique des parties, il y a lieu de débouter la société LES RESIDENCES de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE la demande de résiliation de bail formée par la SA d’HLM LES RESIDENCES ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 8 juin 2006 entre M. [E] [C] [J] et la SA d’HLM [Adresse 5] à la date du [Date décès 1] 2023 par le décès du locataire en titre ;

DEBOUTE M. [S] [X] de sa demande de requalification en bail verbal ;

CONSTATE que M. [S] [X] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] depuis le [Date décès 1] 2023 ;

ORDONNE à M. [S] [X] et à tous occupants de son chef de quitter le logement situé [Adresse 4] ;

OCTROIE à M. [S] [X] un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux ;

DIT qu’à l’issue de ce délai, faute de départ volontaire du logement situé [Adresse 4], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [S] [X] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [S] [X] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES une somme de 17.022,99€ à titre d’indemnités d’occupations dues au 27 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [S] [X] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, l’indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges actualisés ;

DEBOUTE la SA d’HLM LES RESIDENCES de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [S] [X] à payer les dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière La juge

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Mise à jour de la source le 2026-06-09T20:00:13.885Z.