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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Reims, JCP, 27 juillet 2026, n° 26/00148

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 1959, Monsieur [E] a consenti à Monsieur [C] [V] un bail d'habitation sur un logement à usage d'habitation situé au troisième étage d'un immeuble situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 11.382 francs outre une provision pour charges.

Monsieur [C] [V] est décédé le 23 décembre 1975, date à laquelle son épouse, [P] [V] et leurs quatre enfants, Monsieur [H] [V] et Mesdames [P] [V], [F] [V] (ci-après dénommés « les consorts [V] ») et [Z] [V] occupaient l'appartement. 
Madame [P] [V] est décédée le 30 juin 2015 et les consorts [V] ont continué à occuper l'appartement depuis cette date.

Le 26 octobre 2018, la société par actions simplifiée URBAN HOUSE (ci-après « la société URBAN HOUSE ») a acquis l'appartement dans lequel résident les consorts [V].

Considérant qu'ils étaient occupants sans droit ni titre de l'appartement, la société URBAN HOUSE a, par lettre recommandée en date du 30 octobre 2025, mis en demeure les consorts [V] de quitter les lieux sans délais et de remettre l'appartement en état.

En l'absence de départ volontaire des consorts [V], la société URBAN HOUSE a, par voie de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, fait assigner les consorts [V] devant la juridiction de céans en sollicitant de :
A titre principal, constater l'occupation sans droit ni titre du logement susmentionné par les consorts [V] ;A titre subsidiaire, ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail ;En tout état de cause :Ordonner l'expulsion de les consorts [V], avec le concours de la force publique ;Condamner solidairement les consorts [V] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 850 euros par mois outre les charges ; Autoriser la société URBAN HOUSE à faire enlever la totalité des meubles laissés dans les locaux abandonnés par un tiers dont le coût sera pris en charge solidairement par les consorts [V] ;Condamner solidairement les consorts [V] au paiement de la somme de 1500 euros en application du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ses prétentions concernant l'occupation sans droit ni titre du logement par les consorts [V], la société URBAN HOUSE a fait valoir que le contrat de bail était soumis à la loi du 1er septembre 1948. 
Sur le fondement de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948, elle expose qu'à la suite du décès du locataire [C] [V], le contrat de bail a été résilié et que son épouse a acquis le droit de se maintenir dans les lieux. 
Elle allègue que l'épouse du locataire, Madame [P] [V] était en revanche seule titulaire du droit à se maintenir dans les lieux et qu'à la suite de son décès en 2015, les consorts [V], qui étaient tous majeurs, ne pouvaient prétendre au droit au maintien dans le logement, sur le fondement de la loi du 13 juillet 2006 modifiant l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 applicable en l'espèce.

A titre subsidiaire, au soutien de la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail, la société URBAN HOUSE, sur le fondement des articles 1728, 1729 et 1741 du Code civil, fait valoir que les consorts [V] n'ont pas respecté leur obligation d'user paisiblement des lieux, soulignant notamment un défaut d'entretien manifeste et une accumulation de déchets dans l'appartement. 

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 3 avril 2026 et a fait l'objet d'un renvoi.

A l'audience du 29 mai 2026, la société URBAN HOUSE, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et s'oppose aux demandes reconventionnelles des consorts [V]. 
Elle précise que le gestionnaire de l'appartement, la société Marne Agence, a pénétré dans les lieux en 2025 sur demande des consorts [V] pour effectuer des travaux sur la chaudière et que c'est à cette occasion qu'il a été constaté que l'appartement était extrêmement encombré, manifestant un risque d'effondrement et que la copropriété menace de l'assigner en justice s'il n'y est pas remédié.

Les consorts [V], représentés par leur conseil, s'en rapportent à leurs conclusions récapitulatives déposées à l'audience et sollicitent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à voir :
Débouter la société URBAN HOUSE de l'ensemble de ses demandes ;Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes reconventionnellesOrdonner à la société URBAN HOUSE de laisser aux consorts [V] un libre accès au grenier, conformément aux dispositions du bail du 15 avril 1959, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la date de la signification de la décision à intervenir ;Condamner la société URBAN HOUSE à leur verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral ;Condamner la société URBAN HOUSE au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de leur demande tendant à voir débouter la société URBAN HOUSE de ses prétentions, les consorts [V] exposent, sur le fondement de la loi du 1er septembre 1948, qu'au jour du décès de Monsieur [C] [V], seul titulaire du bail, la loi en vigueur permettait la transmission du droit au bail aux descendants de l'occupant, peu importe leur âge. Partant, ils font valoir qu'ils ont acquis un droit au bail en 1975, que la loi du 13 juillet 2006 ne s'applique pas au cas d'espèce et n'a aucun effet rétroactif sur leurs droits acquis, d'autant qu'ils indiquent occuper le logement sans discontinuer depuis lors. Ils ajoutent qu'ils ont toujours réglé leur loyer et que leur droit n'a jamais été remis en question avant 2025 alors même que la société URBAN HOUSE a acquis le logement en 2018.

S'agissant de la jouissance paisible, les consorts [V] soutiennent que le bailleur n'avait aucun droit de pénétrer dans leur logement, qu'en conséquence, le constat du commissaire de justice dont se prévaut la société URBAN HOUSE n'est pas valable et que l'état du logement est dû au fait que le grenier dont ils sont locataires a été repris par le bailleur, sans leur accord, les empêchant de stocker leurs effets personnels.

Au soutien de leurs demandes reconventionnelles, ils indiquent que le grenier fait partie intégrante du bail et qu'ils s'en sont vus priver indûment, sans aucune compensation de la part des bailleurs.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2025, par jugement mis à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

- Sur l’occupation des lieux par les consorts [V]

Il est admis par les parties que le bail litigieux est soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Aux termes de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 dans sa version en vigueur le 23 décembre 1975, date du décès du père des défendeurs «le bénéfice du maintien dans les lieux, pour les locaux visés à l'article 1er, appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès de l'occupant au conjoint, ascendants, descendants, ou personnes à charge qui vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an. »

En outre, avant l’intervention de la loi du 13 juillet 2006, et en application combinée des dispositions des articles 1742 et 1751 du Code Civil, dans leur rédaction antérieure à la loi du 3 décembre 2001, le locataire transmettait à son décès son droit au bail à ses héritiers qui devenaient alors co-titulaires du bail avec le conjoint survivant : ainsi le contrat de bail continuait-il à produire tous ses effets entre le conjoint survivant et les héritiers du défunt sans que cette transmission de plein droit soit subordonnée à la moindre condition.

Les lois successives du 23 décembre 1986 et du 13 juillet 2006 ont modifié la loi du 1er septembre 1948 et exclu du bénéfice de l’article 5 les descendants majeurs du locataire ou de l’occupant en précisant que le maintien dans les lieux restait acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication des présentes lois. 

Il s’ensuit que pour les situations nées avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006, le droit au bail de l’époux décédé s'est transmis de plein droit à ses héritiers qui sont devenus co-titulaires du bail avec le conjoint survivant.

En l'espèce, [C] [V] est décédé le 23 décembre 1975. Dès lors, [P] [V] son épouse et les consorts [V], ses enfants, ont acquis, non seulement le bénéfice du maintien dans les lieux mais également le droit au bail à la date de son décès.

Dès lors, les consorts [V] sont titulaires du bail portant sur un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], troisième étage, à [Localité 2]. Ils occupent donc valablement le logement et la société URBAN HOUSE sera déboutée de sa demande d'expulsion des consorts [V] sur ce fondement.

- Sur la résiliation judiciaire du bail d'habitation

L'article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »

L'article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En l'espèce, la société URBAN HOUSE verse aux débats :
Un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025 au terme duquel il est indiqué que le plafond de la cuisine est « recouvert de salissures », que l'entrée, le couloir, les trois chambres et le salon sont « en état usagé » et que la salle de bain est en état « très vétuste et largement encombrée de linge pendant et de divers objets au sol ». Il est également souligné la présence d'un « amoncellement de divers objets recouverts de sacs plastiques » dans les diverses pièces de l'appartement avec la mention qu'il est impossible de circuler dans le salon et dans la « chambre 3 ». Les photographies jointes font effectivement état de plusieurs amoncellements et tas d'objets, de vêtements et de denrées alimentaires dans toutes les pièces, recouverts de sacs plastique, encombrant fortement l'appartement. L'ensemble de l'appartement apparaît dans un état d'usage avancé.
Une lettre du 25 mars 2026 du Syndic Horizon, administrateur de l'ensemble de la copropriété dans laquelle se situe l'appartement litigieux, adressée à la société Marne Agence en sa qualité de gestionnaire de l'appartement qui, suite au constat du commissaire de justice dressé à l'initiative de la société Marne Agence, indique que l'état de l'appartement « représente un danger manifeste pour l'ensemble de l'immeuble, notamment en raison du poids des déchets accumulés sur le plancher » et ajoute que la « sécurité des occupants de l'immeuble s'en trouve compromise ».
Toutefois, si la société URBAN HOUSE ne justifie pas du comportement des occupants de nature à créer un véritable trouble du voisinage ayant déjà « par le passé fait l'objet d'un pré-contentieux entre les défendeurs et les autre occupants de l'immeuble », il apparaît que les consorts [V] négligent l’entretien de leur appartement, y entreposant des affaires et meubles de toutes sortes. Pour autant, rien ne permet d'établir la présence de graves négligences sanitaires, puisqu'il n'est pas fait état d'odeurs ou d'un manque d'hygiène dans le constat du commissaire de justice. Il n'est pas non plus relevé que l'encombrement cause des troubles du voisinage ou génèrerait des problèmes de salubrité au niveau de l'immeuble. Ainsi, il s’agit essentiellement d'un encombrement des lieux loués, relevant de la vie privée du locataire et non d’un usage abusif de son logement préjudiciable à l’intéressé, au voisinage et à son bailleur.

Dès lors, s'il ne peut être dénié le caractère particulièrement encombré de l'appartement des consorts [V] et la nécessité pour eux de respecter une bonne tenue du logement, la résiliation judiciaire du bail qui est demandée apparaît aujourd’hui disproportionnée en l'état eu égard à l'absence de troubles de voisinage démontrés et dès lors qu'iln'est pas établi que cet encombrement mettrait en péril la solidité de l'immeuble.
La demande en résiliation de bail de la société URBAN HOUSE sera rejetée et la société URBAN HOUSE déboutée de sa demande d’expulsion.

En conséquence, les demandes relatives à l'indemnité d'occupation et à l'enlèvement des meubles sont sans cause.


Sur la demande reconventionnelle portant sur l'accès au grenier

L'article 1217 du code civil dispose que «  la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation (…), demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

En l'espèce, le contrat de bail fait état d'un ensemble ainsi composé : « entrée, salon, salle à manger, deux chambres à coucher, cuisine, salle de bains installée avec lavabo, baignoire, chauffe-eau, parties de cave et de grenier (...) ».

Les consorts [V] allèguent ne plus avoir accès au grenier, leur propriétaire leur ayant demandé de le vider pour effectuer des travaux, sans jamais le leur restituer, le grenier étant désormais transformé en logement et étant occupé par d'autres locataires. Pour autant, ils ne justifient pas de leurs allégations et rien ne permet d'établir que le grenier serait désormais hors de leur usage.

Dès lors, la demande reconventionnelle sera rejetée.


Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.


En l'espèce, les consorts [V] font valoir que la présente instance leur a causé un préjudice moral, craignant de se retrouver à la [Adresse 4] au lendemain alors même que le logement était l'appartement de leur enfance dans lequel ils ont grandi avec leurs parents et qu'ils se sont toujours acquittés de leur loyer. 
Ils versent au débat une fiche de paie de Madame [F] [V], indiquant qu'elle est agent de la ville de [Localité 3] ainsi que les avis d'imposition de Monsieur [H] [V] et de Madame [P] [V] indiquant, pour le premier, qu'il n'a aucun revenu et pour la seconde qu'elle a perçu un revenu total de 6855 euros pour l'année 2024. Il est également versé au débat un certificat médical du Docteur [Y], en date du 4 décembre 2025, médecin traitant de Monsieur [H] [V] qui précise que ce dernier bénéficie d'un suivi en rapport direct avec une affection de longue durée en raison de troubles psychiques, qu'il vient très régulièrement en consultation, qu'il nécessite des soins et d'être maintenu dans le «lieu où il vit depuis plus de 60 ans, garant de son sentiment d'identité ».

Pour autant, les consorts [V] ne démontrent pas de lien entre le préjudice allégué et l’instance en cours, Monsieur [H] [V] étant déjà suivi par un médecin bien avant la présente instance.

Leur demande de ce chef sera en conséquence rejetée.


Sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

La société URBAN HOUSE, partie succombante, sera condamnée aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, la société URBAN HOUSE, tenue aux dépens, sera également condamnée à verser aux consorts [V] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que Monsieur [H] [V], Madame [P] [V] et Madame [F] [V] sont co-titulaires du bail d'habitation portant sur le logement situé au troisième étage de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] ;

REJETTE la demande d'expulsion de la société URBAN HOUSE de Monsieur [H] [V], de Madame [P] [V] et de Madame [F] [V] dudit logement ;

REJETTE en conséquence la demande de la société URBAN HOUSE tendant à voir condamner Monsieur [H] [V], Madame [P] [V] et Madame [F] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation et à l'enlèvement des meubles dudit logement ; 

REJETTE la demande de Monsieur [H] [V], de Madame [P] [V] et de Madame [F] [V] concernant le libre accès au grenier de leur logement ;

REJETTE la demande de Monsieur [H] [V], de Madame [P] [V] et de Madame [F] [V] au titre des dommages et intérêts ;











CONDAMNE la société URBAN HOUSE à payer à Monsieur [H] [V], Madame [P] [V] et Madame [F] [V] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société par actions simplifiée URBAN HOUSE au titre des dispositions du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée URBAN HOUSE aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 27 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Maryline BRAIBANT, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.


La greffière La vice-présidente
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS 

JUGEMENT DU 27 JUILLET 2026

_____________________________________________________________________________ 

N° RG 26/00148 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FJG3



Minute 26-




Jugement du :
27 juillet 2026




















La présente décision est prononcée le 27 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ; 


Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT, vice-présidente chargée des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie WILD, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ; 


Date des débats : 29 mai 2026


DEMANDERESSE :

LA S.A.S. URBAN HOUSE agissant en la personne de son représentant légal 
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par la SELAS LOREM AVOCATS avocat au barreau de REIMS 


ET 



DÉFENDEURS : 

Monsieur [H] [V]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Madame [P] [V]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Madame [F] [V]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentés par Me Jonathan PROTTE avocat au barreau de REIMS 






EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 1959, Monsieur [E] a consenti à Monsieur [C] [V] un bail d'habitation sur un logement à usage d'habitation situé au troisième étage d'un immeuble situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 11.382 francs outre une provision pour charges.

Monsieur [C] [V] est décédé le 23 décembre 1975, date à laquelle son épouse, [P] [V] et leurs quatre enfants, Monsieur [H] [V] et Mesdames [P] [V], [F] [V] (ci-après dénommés « les consorts [V] ») et [Z] [V] occupaient l'appartement. 
Madame [P] [V] est décédée le 30 juin 2015 et les consorts [V] ont continué à occuper l'appartement depuis cette date.

Le 26 octobre 2018, la société par actions simplifiée URBAN HOUSE (ci-après « la société URBAN HOUSE ») a acquis l'appartement dans lequel résident les consorts [V].

Considérant qu'ils étaient occupants sans droit ni titre de l'appartement, la société URBAN HOUSE a, par lettre recommandée en date du 30 octobre 2025, mis en demeure les consorts [V] de quitter les lieux sans délais et de remettre l'appartement en état.

En l'absence de départ volontaire des consorts [V], la société URBAN HOUSE a, par voie de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, fait assigner les consorts [V] devant la juridiction de céans en sollicitant de :
A titre principal, constater l'occupation sans droit ni titre du logement susmentionné par les consorts [V] ;A titre subsidiaire, ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail ;En tout état de cause :Ordonner l'expulsion de les consorts [V], avec le concours de la force publique ;Condamner solidairement les consorts [V] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 850 euros par mois outre les charges ; Autoriser la société URBAN HOUSE à faire enlever la totalité des meubles laissés dans les locaux abandonnés par un tiers dont le coût sera pris en charge solidairement par les consorts [V] ;Condamner solidairement les consorts [V] au paiement de la somme de 1500 euros en application du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ses prétentions concernant l'occupation sans droit ni titre du logement par les consorts [V], la société URBAN HOUSE a fait valoir que le contrat de bail était soumis à la loi du 1er septembre 1948. 
Sur le fondement de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948, elle expose qu'à la suite du décès du locataire [C] [V], le contrat de bail a été résilié et que son épouse a acquis le droit de se maintenir dans les lieux. 
Elle allègue que l'épouse du locataire, Madame [P] [V] était en revanche seule titulaire du droit à se maintenir dans les lieux et qu'à la suite de son décès en 2015, les consorts [V], qui étaient tous majeurs, ne pouvaient prétendre au droit au maintien dans le logement, sur le fondement de la loi du 13 juillet 2006 modifiant l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 applicable en l'espèce.

A titre subsidiaire, au soutien de la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail, la société URBAN HOUSE, sur le fondement des articles 1728, 1729 et 1741 du Code civil, fait valoir que les consorts [V] n'ont pas respecté leur obligation d'user paisiblement des lieux, soulignant notamment un défaut d'entretien manifeste et une accumulation de déchets dans l'appartement. 

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 3 avril 2026 et a fait l'objet d'un renvoi.

A l'audience du 29 mai 2026, la société URBAN HOUSE, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et s'oppose aux demandes reconventionnelles des consorts [V]. 
Elle précise que le gestionnaire de l'appartement, la société Marne Agence, a pénétré dans les lieux en 2025 sur demande des consorts [V] pour effectuer des travaux sur la chaudière et que c'est à cette occasion qu'il a été constaté que l'appartement était extrêmement encombré, manifestant un risque d'effondrement et que la copropriété menace de l'assigner en justice s'il n'y est pas remédié.

Les consorts [V], représentés par leur conseil, s'en rapportent à leurs conclusions récapitulatives déposées à l'audience et sollicitent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à voir :
Débouter la société URBAN HOUSE de l'ensemble de ses demandes ;Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes reconventionnellesOrdonner à la société URBAN HOUSE de laisser aux consorts [V] un libre accès au grenier, conformément aux dispositions du bail du 15 avril 1959, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la date de la signification de la décision à intervenir ;Condamner la société URBAN HOUSE à leur verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral ;Condamner la société URBAN HOUSE au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de leur demande tendant à voir débouter la société URBAN HOUSE de ses prétentions, les consorts [V] exposent, sur le fondement de la loi du 1er septembre 1948, qu'au jour du décès de Monsieur [C] [V], seul titulaire du bail, la loi en vigueur permettait la transmission du droit au bail aux descendants de l'occupant, peu importe leur âge. Partant, ils font valoir qu'ils ont acquis un droit au bail en 1975, que la loi du 13 juillet 2006 ne s'applique pas au cas d'espèce et n'a aucun effet rétroactif sur leurs droits acquis, d'autant qu'ils indiquent occuper le logement sans discontinuer depuis lors. Ils ajoutent qu'ils ont toujours réglé leur loyer et que leur droit n'a jamais été remis en question avant 2025 alors même que la société URBAN HOUSE a acquis le logement en 2018.

S'agissant de la jouissance paisible, les consorts [V] soutiennent que le bailleur n'avait aucun droit de pénétrer dans leur logement, qu'en conséquence, le constat du commissaire de justice dont se prévaut la société URBAN HOUSE n'est pas valable et que l'état du logement est dû au fait que le grenier dont ils sont locataires a été repris par le bailleur, sans leur accord, les empêchant de stocker leurs effets personnels.

Au soutien de leurs demandes reconventionnelles, ils indiquent que le grenier fait partie intégrante du bail et qu'ils s'en sont vus priver indûment, sans aucune compensation de la part des bailleurs.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2025, par jugement mis à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

- Sur l’occupation des lieux par les consorts [V]

Il est admis par les parties que le bail litigieux est soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Aux termes de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 dans sa version en vigueur le 23 décembre 1975, date du décès du père des défendeurs «le bénéfice du maintien dans les lieux, pour les locaux visés à l'article 1er, appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès de l'occupant au conjoint, ascendants, descendants, ou personnes à charge qui vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an. »

En outre, avant l’intervention de la loi du 13 juillet 2006, et en application combinée des dispositions des articles 1742 et 1751 du Code Civil, dans leur rédaction antérieure à la loi du 3 décembre 2001, le locataire transmettait à son décès son droit au bail à ses héritiers qui devenaient alors co-titulaires du bail avec le conjoint survivant : ainsi le contrat de bail continuait-il à produire tous ses effets entre le conjoint survivant et les héritiers du défunt sans que cette transmission de plein droit soit subordonnée à la moindre condition.

Les lois successives du 23 décembre 1986 et du 13 juillet 2006 ont modifié la loi du 1er septembre 1948 et exclu du bénéfice de l’article 5 les descendants majeurs du locataire ou de l’occupant en précisant que le maintien dans les lieux restait acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication des présentes lois. 

Il s’ensuit que pour les situations nées avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006, le droit au bail de l’époux décédé s'est transmis de plein droit à ses héritiers qui sont devenus co-titulaires du bail avec le conjoint survivant.

En l'espèce, [C] [V] est décédé le 23 décembre 1975. Dès lors, [P] [V] son épouse et les consorts [V], ses enfants, ont acquis, non seulement le bénéfice du maintien dans les lieux mais également le droit au bail à la date de son décès.

Dès lors, les consorts [V] sont titulaires du bail portant sur un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], troisième étage, à [Localité 2]. Ils occupent donc valablement le logement et la société URBAN HOUSE sera déboutée de sa demande d'expulsion des consorts [V] sur ce fondement.

- Sur la résiliation judiciaire du bail d'habitation

L'article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »

L'article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En l'espèce, la société URBAN HOUSE verse aux débats :
Un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025 au terme duquel il est indiqué que le plafond de la cuisine est « recouvert de salissures », que l'entrée, le couloir, les trois chambres et le salon sont « en état usagé » et que la salle de bain est en état « très vétuste et largement encombrée de linge pendant et de divers objets au sol ». Il est également souligné la présence d'un « amoncellement de divers objets recouverts de sacs plastiques » dans les diverses pièces de l'appartement avec la mention qu'il est impossible de circuler dans le salon et dans la « chambre 3 ». Les photographies jointes font effectivement état de plusieurs amoncellements et tas d'objets, de vêtements et de denrées alimentaires dans toutes les pièces, recouverts de sacs plastique, encombrant fortement l'appartement. L'ensemble de l'appartement apparaît dans un état d'usage avancé.
Une lettre du 25 mars 2026 du Syndic Horizon, administrateur de l'ensemble de la copropriété dans laquelle se situe l'appartement litigieux, adressée à la société Marne Agence en sa qualité de gestionnaire de l'appartement qui, suite au constat du commissaire de justice dressé à l'initiative de la société Marne Agence, indique que l'état de l'appartement « représente un danger manifeste pour l'ensemble de l'immeuble, notamment en raison du poids des déchets accumulés sur le plancher » et ajoute que la « sécurité des occupants de l'immeuble s'en trouve compromise ».
Toutefois, si la société URBAN HOUSE ne justifie pas du comportement des occupants de nature à créer un véritable trouble du voisinage ayant déjà « par le passé fait l'objet d'un pré-contentieux entre les défendeurs et les autre occupants de l'immeuble », il apparaît que les consorts [V] négligent l’entretien de leur appartement, y entreposant des affaires et meubles de toutes sortes. Pour autant, rien ne permet d'établir la présence de graves négligences sanitaires, puisqu'il n'est pas fait état d'odeurs ou d'un manque d'hygiène dans le constat du commissaire de justice. Il n'est pas non plus relevé que l'encombrement cause des troubles du voisinage ou génèrerait des problèmes de salubrité au niveau de l'immeuble. Ainsi, il s’agit essentiellement d'un encombrement des lieux loués, relevant de la vie privée du locataire et non d’un usage abusif de son logement préjudiciable à l’intéressé, au voisinage et à son bailleur.

Dès lors, s'il ne peut être dénié le caractère particulièrement encombré de l'appartement des consorts [V] et la nécessité pour eux de respecter une bonne tenue du logement, la résiliation judiciaire du bail qui est demandée apparaît aujourd’hui disproportionnée en l'état eu égard à l'absence de troubles de voisinage démontrés et dès lors qu'iln'est pas établi que cet encombrement mettrait en péril la solidité de l'immeuble.
La demande en résiliation de bail de la société URBAN HOUSE sera rejetée et la société URBAN HOUSE déboutée de sa demande d’expulsion.

En conséquence, les demandes relatives à l'indemnité d'occupation et à l'enlèvement des meubles sont sans cause.


Sur la demande reconventionnelle portant sur l'accès au grenier

L'article 1217 du code civil dispose que «  la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation (…), demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

En l'espèce, le contrat de bail fait état d'un ensemble ainsi composé : « entrée, salon, salle à manger, deux chambres à coucher, cuisine, salle de bains installée avec lavabo, baignoire, chauffe-eau, parties de cave et de grenier (...) ».

Les consorts [V] allèguent ne plus avoir accès au grenier, leur propriétaire leur ayant demandé de le vider pour effectuer des travaux, sans jamais le leur restituer, le grenier étant désormais transformé en logement et étant occupé par d'autres locataires. Pour autant, ils ne justifient pas de leurs allégations et rien ne permet d'établir que le grenier serait désormais hors de leur usage.

Dès lors, la demande reconventionnelle sera rejetée.


Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.


En l'espèce, les consorts [V] font valoir que la présente instance leur a causé un préjudice moral, craignant de se retrouver à la [Adresse 4] au lendemain alors même que le logement était l'appartement de leur enfance dans lequel ils ont grandi avec leurs parents et qu'ils se sont toujours acquittés de leur loyer. 
Ils versent au débat une fiche de paie de Madame [F] [V], indiquant qu'elle est agent de la ville de [Localité 3] ainsi que les avis d'imposition de Monsieur [H] [V] et de Madame [P] [V] indiquant, pour le premier, qu'il n'a aucun revenu et pour la seconde qu'elle a perçu un revenu total de 6855 euros pour l'année 2024. Il est également versé au débat un certificat médical du Docteur [Y], en date du 4 décembre 2025, médecin traitant de Monsieur [H] [V] qui précise que ce dernier bénéficie d'un suivi en rapport direct avec une affection de longue durée en raison de troubles psychiques, qu'il vient très régulièrement en consultation, qu'il nécessite des soins et d'être maintenu dans le «lieu où il vit depuis plus de 60 ans, garant de son sentiment d'identité ».

Pour autant, les consorts [V] ne démontrent pas de lien entre le préjudice allégué et l’instance en cours, Monsieur [H] [V] étant déjà suivi par un médecin bien avant la présente instance.

Leur demande de ce chef sera en conséquence rejetée.


Sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

La société URBAN HOUSE, partie succombante, sera condamnée aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, la société URBAN HOUSE, tenue aux dépens, sera également condamnée à verser aux consorts [V] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que Monsieur [H] [V], Madame [P] [V] et Madame [F] [V] sont co-titulaires du bail d'habitation portant sur le logement situé au troisième étage de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] ;

REJETTE la demande d'expulsion de la société URBAN HOUSE de Monsieur [H] [V], de Madame [P] [V] et de Madame [F] [V] dudit logement ;

REJETTE en conséquence la demande de la société URBAN HOUSE tendant à voir condamner Monsieur [H] [V], Madame [P] [V] et Madame [F] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation et à l'enlèvement des meubles dudit logement ; 

REJETTE la demande de Monsieur [H] [V], de Madame [P] [V] et de Madame [F] [V] concernant le libre accès au grenier de leur logement ;

REJETTE la demande de Monsieur [H] [V], de Madame [P] [V] et de Madame [F] [V] au titre des dommages et intérêts ;











CONDAMNE la société URBAN HOUSE à payer à Monsieur [H] [V], Madame [P] [V] et Madame [F] [V] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société par actions simplifiée URBAN HOUSE au titre des dispositions du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée URBAN HOUSE aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 27 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Maryline BRAIBANT, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.


La greffière La vice-présidente

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T22:59:20.360Z.