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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, TPX MONTMORENCY, 31 juillet 2026, n° 25/00147

Sursis à statuerContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat sous seing privé du 26 février 1982, à effet au 1er mars 1982, la SA d’HLM [Adresse 5], devenue la SA d’HLM [Localité 1] par changement de dénomination sociale, a donné à bail à Monsieur [Q] [Y] et Madame [U] [A] épouse [Y] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (bât H, esc 8, 2ème étage, appartement H 8242) à [Localité 4].

Par contrat du 4 juillet 2016, les mêmes parties ont conclu un contrat de bail de stationnement pour un emplacement n°3067 sis [Adresse 6] à [Localité 4].

Par courrier du 6 janvier 2022 dont accusé de réception du 14 janvier 2022, les époux [Y] ont déclaré l’arrivée dans le logement de Madame [H] [Y] épouse [C] leur fille, Monsieur [V] [C] son époux et [B] [C], leur fils, en qualité d’occupants.

Dans le cadre de l’enquête sur le supplément de loyer de solidarité pour l’année 2023, Monsieur [Q] [Y] a fait connaître au bailleur le départ des lieux de Madame [U] [A] épouse [Y].

[Q] [Y] est décédé le 20 mars 2025 au [Localité 5] (93) selon acte de décès.

Par avenant au contrat signé le 9 septembre 2025, Madame [U] [A] veuve [Y] et la SA d’HLM [Localité 1] ont convenu du transfert de bail à Madame [U] [A] veuve [Y], devenant titulaire unique du contrat, avec effet rétroactif au 20 mars 2025.

Le 15 mai 2025, Monsieur [L] [P], employé du bailleur en qualité de gardien de l’immeuble, a porté plainte contre Monsieur [V] [C] pour des faits de violences commis le 13 mai 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 3 octobre 2025, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame [U] [Y] à l’audience du 3 novembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, d’ordonner son expulsion et d’obtenir réparation des préjudices allégués.

* * *

À l’audience utile du 30 mars 2026, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, a soutenu ses dernières conclusions, visées à la barre, aux termes desquelles elle sollicite du juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
À titre principal :
- rejeter la demande de sursis à statuer formée par les époux [E] ;
- débouter Madame [H] [C] de sa demande de transfert du bail ;
- débouter les époux [C] de toutes leurs demandes ;
- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [U] [Y] en raison du non-respect de son obligation principale d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage ;
À titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [U] [Y] pour défaut d’occupation personnelle du logement et pour cession prohibée ;
En conséquence :
- ordonner l’expulsion sans délai des lieux loués de Madame [U] [Y] et de tous occupants de son chef, notamment les époux [C], si besoin est avec le concours de la force publique ;
- supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, préalable à l’expulsion ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles, en garantie des sommes dues et aux frais, risques et périls des expulsés ;
- fixer et condamner in solidum Madame [U] [Y] et les époux [C] à lui payer en principal une indemnité d’occupation égale au montant du loyer comme si le bail s’était poursuivi, majoré de 30 %, en sus des charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner Madame [U] [Y] à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
En tout état de cause :
- débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes ;
- condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens d’instance ;
- condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Oralement, la demanderesse sollicite de rejeter l’intervention volontaire des époux [C].

La SA d’HLM [Localité 1] fait notamment valoir que la décision pénale afférente aux faits dénoncés par son employé est indifférente à la présente procédure qui ne porte que sur la résiliation du bail et ses conséquences civiles, de sorte qu’il n’y a pas lieu à sursoir à statuer.

S’agissant du transfert de bail, la SA d’HLM [Localité 1] soutient qu’il résulte de l’article 1751 du code civil qu’à la suite du décès d’[Q] [Y], Madame [U] [Y] dispose d’nu droit exclusif sur le bail ; que la séparation antérieure des époux [Y] est sans effet dès lors que le logement a servi effectivement l’habitation commune des époux, qui restent cotitulaires solidaires du bail jusqu’à la transcription de leur divorce sur les registres d’état civil, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’en l’absence de renonciation expresse de Madame [U] [Y] à son droit sur le bail, elle en demeure la titulaire exclusive ; qu’elle a d’ailleurs signé un avenant postérieur au décès d’[Q] [Y] mentionnant être la seule titulaire du bail.

Au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, la SA d’HLM [Localité 1] soutient que les époux [C] ne remplissent pas les conditions de transfert du bail en ce qu’ils ne se fondent que sur leur occupation ancienne des lieux sans démontrer la conformité de leur situation aux critères d’attribution ni l’adaptation du logement à la composition de leur ménage.

Sur la résiliation du bail, la SA d’HLM [Localité 1] soutient à titre principal qu’elle doit être prononcée pour non-respect de l’obligation de jouissance paisible des lieux, au visa des articles 1728 et 1729 du code civil ains que de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 ; qu’en vertu de l’article 1735 du code civil, Madame [U] [Y], titulaire du bail, est responsable des troubles générés par les occupants de son chef du logement ; que Monsieur [V] [X] est l’auteur de troubles du voisinage qui mettent en péril la tranquillité et la sécurité des autres résidents de l’immeuble ; que Monsieur [V] [C] a commis des violences et menaces contre les représentants du bailleur ; qu’il s’agit d’un manquement suffisamment grave à l’obligation de jouissance paisible pour justifier la résiliation du bail.

À titre subsidiaire, la SA d’HLM [Localité 1] sollicite la résiliation judiciaire du bail en application de l’article 1 du contrat de location, dès lors que Madame [U] [Y], titulaire du bail, n’occupe pas personnellement les lieux loués comme résidence principale ; et qu’en violation des articles 8 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation, elle a procédé à une sous-location illicite.

* * *

En défense, les époux [X], représentés par leur conseil, ont soutenu leurs conclusions, visées à la barre, aux termes desquelles ils sollicitent du juge des contentieux de la protection de :
- ordonner le sursis à statuer en attendant le résultat de la procédure pénale suivant la plainte de la SA d’HLM [Localité 1] du 15 mai 2025 au commissariat d’[Localité 6], n°00521/2025/003877 ;
- à titre subsidiaire, débouter la SA d’HLM [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes ;
- à titre reconventionnel, ordonner le transfert au nom des époux [C] ;
- en tout état de cause, condamner la SA d’HLM [Localité 1] à leur verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Oralement, ils sollicitent de déclarer leur intervention volontaire recevable et maintiennent leur opposition à toutes les demandes de la SA d’HLM [Localité 1], en particulier la demande de majoration de l’indemnité mensuelle d’occupation de 30 % et la demande en paiement de dommages et intérêts.

Les époux [C] soulèvent qu’en vertu des articles 6, et 328 à 330 du code de procédure civile, le critère de recevabilité de leur intervention volontaire repose sur la démonstration de leur intérêt et de leur droit à agir ; qu’en ce sens ils ont intérêt à agir en tant qu’occupants d’un logement dès lors que la présente décision peut affecter leurs droits ; qu’ils ont qualité à agir dès lors qu’ils ont demandé à plusieurs reprises le transfert du bail à leur nom et sollicitent aujourd’hui leur maintien dans les lieux ; qu’ils entendent revendiquer des prétentions propres qui ont un lien suffisant avec l’objet du litige.

Les époux [C] soutiennent qu’il résulte de l’article 4 du code de procédure pénale qu’il convient de surseoir à statuer dans l’attente de la décision pénale relative à la plainte du gardien de l’immeuble pour des violences commises par Monsieur [V] [C], en ce que les demandes de résiliation et d’indemnisation formées par la SA d’HLM [Localité 1] sont fondées sur ces faits.

À l’appui de leurs prétentions subsidiaires, les époux [C] font notamment valoir que la demande de résiliation du bail du fait de troubles de jouissance ne saurait être admise en ce qu’elle n’est pas fondée sur des preuves précises et récentes de nuisances causées par les occupants ; que la matérialité des troubles ne se résume qu’à de simples allégations qui ne permettraient en aucun cas d’apporter la preuve de la continuité et de la gravité des troubles.

S’agissant de leur demande reconventionnelle au titre du transfert du bail, ils relèvent, au visa des articles 1751 du code civil et 14 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [H] [Y] épouse [C] est la fille d’un cotitulaire du bail, décédé, et de l’autre cotitulaire du bail, survivant ; qu’elle occupait les lieux depuis plus d’un an avant le décès d’[Q] [Y] ; que Madame [U] [A] veuve [Y] n’habitait déjà plus dans le logement au moment du décès de son époux, la privant ainsi du droit de se prévaloir de la cotitularité du bail ; qu’au contraire les époux [C] répondent aux critères d’octroi du logement aux descendants, de sorte que le bail doit leur être transféré.

* * *

Madame [U] [A] épouse [Y], régulièrement citée à la procédure par exploit délivré à étude, a sollicité par écrit le renvoi de la première audience. À l’audience utile du 30 mars 2026, elle n’est ni comparante ni représentée, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 472 du code de procédure civile.

* * *
La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire des époux [C] :

Vu les articles 30 et 122 du code de procédure civile ;

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention par un contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Dans le cas d’espèce, les époux [C] sont occupants du logement depuis le 6 janvier 2022. Il est dès lors certain qu’ils sont directement concernés par l’issue du litige, en ce qu’un jugement prononçant la résiliation du bail avec expulsion de Madame [U] [Y] et de tous occupants de son chef aurait effectivement pour conséquence de leur faire perdre le droit de demeurer dans les lieux. Les époux [C] ont donc intérêt à agir en justice.

En outre, ils forment eux-mêmes des prétentions reconventionnelles tendant au transfert du bail à leur bénéfice, portant ainsi des prétentions propres et justifiant de leur intervention volontaire à titre principal. Leur qualité à agir pour ces demandes ne peut être contestée.

En conséquence, les époux [C] démontrent leur intérêt et leur qualité à agir ; leur intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la loi applicable au contrat de bail d’habitation :

Le contrat initial de bail d’habitation a été conclu le 26 février 1982, à effet au 1er mars 1982.

Il était alors par principe soumis aux dispositions de droit commun des articles 1713 à 1778 du code civil en matière de louage, sauf application expresse du régime dérogatoire prévu par la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

En ses clauses concernant le loyer, les modalités de paiement du loyer et les charges, le contrat de bail litigieux mentionne que le loyer applicable est calculé conformément aux dispositions des articles 28, 29, 32 et 36 de la loi du 1er septembre 1948.

Or, l’article 40, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur à ce jour précise que « Les dispositions des articles « 3, 3-1, 8, 8-1, 9 à 20, du premier alinéa de l’article 22 et de l’article 24 ne sont pas applicables aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 », soit en ses articles 26 à 44.

Les dispositions concernées visent expressément l’objet du présent litige, s’agissant tant des questions de transfert du bail que de la résolution judiciaire du bail pour défaut d’occupation personnelle et cession illicite (article 14 de la loi du 6 juillet 1989).

En outre, l’article 20 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 prévoyait que jusqu’à leur terme, les contrats de location en cours à sa date de publication demeuraient soumis aux dispositions qui leur étaient applicables ; qu’en revanche à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, ces contrats étaient régis par les dispositions des chapitres Ier à IV du titre Ier de la loi du 23 décembre 1986.

Ces dispositions ont été abrogées par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, laquelle a prévu en son article 25, II, dans sa version initiale : « jusqu’à leur terme, les contrats de location en cours à la date de la publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois, les dispositions des deux derniers alinéas de l’article 10, des articles 15, 17, 18, 19 et 24 s’appliquent à ces contrats dès la publication de la présente loi ».

Or, dans le cas d’espèce, le contrat de bail du 26 février 1982, à effet au 1er mars 1982, ne comporte aucune stipulation contractuelle mentionnant sa durée, de sorte qu’il n’est pas non plus prévu son renouvellement ou sa reconduction.

En conséquence, les stipulations du contrat ne peuvent pas avoir changé de loi applicable pour être finalement soumises à la loi du 23 décembre 1986 ou à celle du 6 juillet 1989.

En outre, le tribunal relève que toute décision prise sur la loi applicable au contrat de bail d’habitation influent les dispositions applicables au contrat de location d’emplacement de stationnement, conclu le 4 juillet 2016, dès lors que les dispositions de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont susceptibles d’en faire l’accessoire indissociable du contrat de bail d’habitation.

Dans ces conditions, et conformément à l’article 444 du code de procédure civile, il convient de rouvrir les débats aux fins d’observations et conclusions des parties sur la loi applicable au contrat de bail d’habitation et, partant, au litige.

Il sera sursis à statuer sur toutes les demandes des parties et les dépens seront réservés dans l’attente de la décision au fond.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire :

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [H] [Y] épouse [C] et de Monsieur [V] [C] à la présente instance ;

Et avant dire droit, par mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours :

SURSOIT À STATUER sur toutes les demandes des parties ;

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency du 14 décembre 2026 à 9h30 ;

INVITE les parties à présenter toutes leurs observations et conclusions sur la loi applicable au contrat de bail d’habitation et au contrat de bail d’emplacement de stationnement, en particulier en lien avec l’application du régime dérogatoire de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, du régime de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ou du régime de droit commun du code civil en matière de louage d’immeubles ;

RÉSERVE la décision sur les dépens de l’instance ;

DIT que la notification du présent jugement aux parties vaut convocation à l’audience de réouverture des débats ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 7], le 31 juillet 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 25/00147 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OZUG

MINUTE N° : 




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

aux parties 








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

--------------------

JUGEMENT DU 1er juin 2026 
PROROGE AU 29 JUIN 2026 
PROROGE AU 31 JUILLET 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître BALADINE, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [A] veuve [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée
Monsieur [C]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Maître EL MIDOULI
Madame [X]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Maître EL MIDOULI 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 14 Décembre 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier, 



EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat sous seing privé du 26 février 1982, à effet au 1er mars 1982, la SA d’HLM [Adresse 5], devenue la SA d’HLM [Localité 1] par changement de dénomination sociale, a donné à bail à Monsieur [Q] [Y] et Madame [U] [A] épouse [Y] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (bât H, esc 8, 2ème étage, appartement H 8242) à [Localité 4].

Par contrat du 4 juillet 2016, les mêmes parties ont conclu un contrat de bail de stationnement pour un emplacement n°3067 sis [Adresse 6] à [Localité 4].

Par courrier du 6 janvier 2022 dont accusé de réception du 14 janvier 2022, les époux [Y] ont déclaré l’arrivée dans le logement de Madame [H] [Y] épouse [C] leur fille, Monsieur [V] [C] son époux et [B] [C], leur fils, en qualité d’occupants.

Dans le cadre de l’enquête sur le supplément de loyer de solidarité pour l’année 2023, Monsieur [Q] [Y] a fait connaître au bailleur le départ des lieux de Madame [U] [A] épouse [Y].

[Q] [Y] est décédé le 20 mars 2025 au [Localité 5] (93) selon acte de décès.

Par avenant au contrat signé le 9 septembre 2025, Madame [U] [A] veuve [Y] et la SA d’HLM [Localité 1] ont convenu du transfert de bail à Madame [U] [A] veuve [Y], devenant titulaire unique du contrat, avec effet rétroactif au 20 mars 2025.

Le 15 mai 2025, Monsieur [L] [P], employé du bailleur en qualité de gardien de l’immeuble, a porté plainte contre Monsieur [V] [C] pour des faits de violences commis le 13 mai 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 3 octobre 2025, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame [U] [Y] à l’audience du 3 novembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, d’ordonner son expulsion et d’obtenir réparation des préjudices allégués.

* * *

À l’audience utile du 30 mars 2026, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, a soutenu ses dernières conclusions, visées à la barre, aux termes desquelles elle sollicite du juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
À titre principal :
- rejeter la demande de sursis à statuer formée par les époux [E] ;
- débouter Madame [H] [C] de sa demande de transfert du bail ;
- débouter les époux [C] de toutes leurs demandes ;
- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [U] [Y] en raison du non-respect de son obligation principale d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage ;
À titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [U] [Y] pour défaut d’occupation personnelle du logement et pour cession prohibée ;
En conséquence :
- ordonner l’expulsion sans délai des lieux loués de Madame [U] [Y] et de tous occupants de son chef, notamment les époux [C], si besoin est avec le concours de la force publique ;
- supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, préalable à l’expulsion ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles, en garantie des sommes dues et aux frais, risques et périls des expulsés ;
- fixer et condamner in solidum Madame [U] [Y] et les époux [C] à lui payer en principal une indemnité d’occupation égale au montant du loyer comme si le bail s’était poursuivi, majoré de 30 %, en sus des charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner Madame [U] [Y] à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
En tout état de cause :
- débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes ;
- condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens d’instance ;
- condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Oralement, la demanderesse sollicite de rejeter l’intervention volontaire des époux [C].

La SA d’HLM [Localité 1] fait notamment valoir que la décision pénale afférente aux faits dénoncés par son employé est indifférente à la présente procédure qui ne porte que sur la résiliation du bail et ses conséquences civiles, de sorte qu’il n’y a pas lieu à sursoir à statuer.

S’agissant du transfert de bail, la SA d’HLM [Localité 1] soutient qu’il résulte de l’article 1751 du code civil qu’à la suite du décès d’[Q] [Y], Madame [U] [Y] dispose d’nu droit exclusif sur le bail ; que la séparation antérieure des époux [Y] est sans effet dès lors que le logement a servi effectivement l’habitation commune des époux, qui restent cotitulaires solidaires du bail jusqu’à la transcription de leur divorce sur les registres d’état civil, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’en l’absence de renonciation expresse de Madame [U] [Y] à son droit sur le bail, elle en demeure la titulaire exclusive ; qu’elle a d’ailleurs signé un avenant postérieur au décès d’[Q] [Y] mentionnant être la seule titulaire du bail.

Au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, la SA d’HLM [Localité 1] soutient que les époux [C] ne remplissent pas les conditions de transfert du bail en ce qu’ils ne se fondent que sur leur occupation ancienne des lieux sans démontrer la conformité de leur situation aux critères d’attribution ni l’adaptation du logement à la composition de leur ménage.

Sur la résiliation du bail, la SA d’HLM [Localité 1] soutient à titre principal qu’elle doit être prononcée pour non-respect de l’obligation de jouissance paisible des lieux, au visa des articles 1728 et 1729 du code civil ains que de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 ; qu’en vertu de l’article 1735 du code civil, Madame [U] [Y], titulaire du bail, est responsable des troubles générés par les occupants de son chef du logement ; que Monsieur [V] [X] est l’auteur de troubles du voisinage qui mettent en péril la tranquillité et la sécurité des autres résidents de l’immeuble ; que Monsieur [V] [C] a commis des violences et menaces contre les représentants du bailleur ; qu’il s’agit d’un manquement suffisamment grave à l’obligation de jouissance paisible pour justifier la résiliation du bail.

À titre subsidiaire, la SA d’HLM [Localité 1] sollicite la résiliation judiciaire du bail en application de l’article 1 du contrat de location, dès lors que Madame [U] [Y], titulaire du bail, n’occupe pas personnellement les lieux loués comme résidence principale ; et qu’en violation des articles 8 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation, elle a procédé à une sous-location illicite.

* * *

En défense, les époux [X], représentés par leur conseil, ont soutenu leurs conclusions, visées à la barre, aux termes desquelles ils sollicitent du juge des contentieux de la protection de :
- ordonner le sursis à statuer en attendant le résultat de la procédure pénale suivant la plainte de la SA d’HLM [Localité 1] du 15 mai 2025 au commissariat d’[Localité 6], n°00521/2025/003877 ;
- à titre subsidiaire, débouter la SA d’HLM [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes ;
- à titre reconventionnel, ordonner le transfert au nom des époux [C] ;
- en tout état de cause, condamner la SA d’HLM [Localité 1] à leur verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Oralement, ils sollicitent de déclarer leur intervention volontaire recevable et maintiennent leur opposition à toutes les demandes de la SA d’HLM [Localité 1], en particulier la demande de majoration de l’indemnité mensuelle d’occupation de 30 % et la demande en paiement de dommages et intérêts.

Les époux [C] soulèvent qu’en vertu des articles 6, et 328 à 330 du code de procédure civile, le critère de recevabilité de leur intervention volontaire repose sur la démonstration de leur intérêt et de leur droit à agir ; qu’en ce sens ils ont intérêt à agir en tant qu’occupants d’un logement dès lors que la présente décision peut affecter leurs droits ; qu’ils ont qualité à agir dès lors qu’ils ont demandé à plusieurs reprises le transfert du bail à leur nom et sollicitent aujourd’hui leur maintien dans les lieux ; qu’ils entendent revendiquer des prétentions propres qui ont un lien suffisant avec l’objet du litige.

Les époux [C] soutiennent qu’il résulte de l’article 4 du code de procédure pénale qu’il convient de surseoir à statuer dans l’attente de la décision pénale relative à la plainte du gardien de l’immeuble pour des violences commises par Monsieur [V] [C], en ce que les demandes de résiliation et d’indemnisation formées par la SA d’HLM [Localité 1] sont fondées sur ces faits.

À l’appui de leurs prétentions subsidiaires, les époux [C] font notamment valoir que la demande de résiliation du bail du fait de troubles de jouissance ne saurait être admise en ce qu’elle n’est pas fondée sur des preuves précises et récentes de nuisances causées par les occupants ; que la matérialité des troubles ne se résume qu’à de simples allégations qui ne permettraient en aucun cas d’apporter la preuve de la continuité et de la gravité des troubles.

S’agissant de leur demande reconventionnelle au titre du transfert du bail, ils relèvent, au visa des articles 1751 du code civil et 14 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [H] [Y] épouse [C] est la fille d’un cotitulaire du bail, décédé, et de l’autre cotitulaire du bail, survivant ; qu’elle occupait les lieux depuis plus d’un an avant le décès d’[Q] [Y] ; que Madame [U] [A] veuve [Y] n’habitait déjà plus dans le logement au moment du décès de son époux, la privant ainsi du droit de se prévaloir de la cotitularité du bail ; qu’au contraire les époux [C] répondent aux critères d’octroi du logement aux descendants, de sorte que le bail doit leur être transféré.

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Madame [U] [A] épouse [Y], régulièrement citée à la procédure par exploit délivré à étude, a sollicité par écrit le renvoi de la première audience. À l’audience utile du 30 mars 2026, elle n’est ni comparante ni représentée, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 472 du code de procédure civile.

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La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire des époux [C] :

Vu les articles 30 et 122 du code de procédure civile ;

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention par un contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Dans le cas d’espèce, les époux [C] sont occupants du logement depuis le 6 janvier 2022. Il est dès lors certain qu’ils sont directement concernés par l’issue du litige, en ce qu’un jugement prononçant la résiliation du bail avec expulsion de Madame [U] [Y] et de tous occupants de son chef aurait effectivement pour conséquence de leur faire perdre le droit de demeurer dans les lieux. Les époux [C] ont donc intérêt à agir en justice.

En outre, ils forment eux-mêmes des prétentions reconventionnelles tendant au transfert du bail à leur bénéfice, portant ainsi des prétentions propres et justifiant de leur intervention volontaire à titre principal. Leur qualité à agir pour ces demandes ne peut être contestée.

En conséquence, les époux [C] démontrent leur intérêt et leur qualité à agir ; leur intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la loi applicable au contrat de bail d’habitation :

Le contrat initial de bail d’habitation a été conclu le 26 février 1982, à effet au 1er mars 1982.

Il était alors par principe soumis aux dispositions de droit commun des articles 1713 à 1778 du code civil en matière de louage, sauf application expresse du régime dérogatoire prévu par la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

En ses clauses concernant le loyer, les modalités de paiement du loyer et les charges, le contrat de bail litigieux mentionne que le loyer applicable est calculé conformément aux dispositions des articles 28, 29, 32 et 36 de la loi du 1er septembre 1948.

Or, l’article 40, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur à ce jour précise que « Les dispositions des articles « 3, 3-1, 8, 8-1, 9 à 20, du premier alinéa de l’article 22 et de l’article 24 ne sont pas applicables aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 », soit en ses articles 26 à 44.

Les dispositions concernées visent expressément l’objet du présent litige, s’agissant tant des questions de transfert du bail que de la résolution judiciaire du bail pour défaut d’occupation personnelle et cession illicite (article 14 de la loi du 6 juillet 1989).

En outre, l’article 20 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 prévoyait que jusqu’à leur terme, les contrats de location en cours à sa date de publication demeuraient soumis aux dispositions qui leur étaient applicables ; qu’en revanche à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, ces contrats étaient régis par les dispositions des chapitres Ier à IV du titre Ier de la loi du 23 décembre 1986.

Ces dispositions ont été abrogées par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, laquelle a prévu en son article 25, II, dans sa version initiale : « jusqu’à leur terme, les contrats de location en cours à la date de la publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois, les dispositions des deux derniers alinéas de l’article 10, des articles 15, 17, 18, 19 et 24 s’appliquent à ces contrats dès la publication de la présente loi ».

Or, dans le cas d’espèce, le contrat de bail du 26 février 1982, à effet au 1er mars 1982, ne comporte aucune stipulation contractuelle mentionnant sa durée, de sorte qu’il n’est pas non plus prévu son renouvellement ou sa reconduction.

En conséquence, les stipulations du contrat ne peuvent pas avoir changé de loi applicable pour être finalement soumises à la loi du 23 décembre 1986 ou à celle du 6 juillet 1989.

En outre, le tribunal relève que toute décision prise sur la loi applicable au contrat de bail d’habitation influent les dispositions applicables au contrat de location d’emplacement de stationnement, conclu le 4 juillet 2016, dès lors que les dispositions de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont susceptibles d’en faire l’accessoire indissociable du contrat de bail d’habitation.

Dans ces conditions, et conformément à l’article 444 du code de procédure civile, il convient de rouvrir les débats aux fins d’observations et conclusions des parties sur la loi applicable au contrat de bail d’habitation et, partant, au litige.

Il sera sursis à statuer sur toutes les demandes des parties et les dépens seront réservés dans l’attente de la décision au fond.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire :

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [H] [Y] épouse [C] et de Monsieur [V] [C] à la présente instance ;

Et avant dire droit, par mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours :

SURSOIT À STATUER sur toutes les demandes des parties ;

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency du 14 décembre 2026 à 9h30 ;

INVITE les parties à présenter toutes leurs observations et conclusions sur la loi applicable au contrat de bail d’habitation et au contrat de bail d’emplacement de stationnement, en particulier en lien avec l’application du régime dérogatoire de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, du régime de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ou du régime de droit commun du code civil en matière de louage d’immeubles ;

RÉSERVE la décision sur les dépens de l’instance ;

DIT que la notification du présent jugement aux parties vaut convocation à l’audience de réouverture des débats ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 7], le 31 juillet 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-08-11T12:42:32.385Z.