Tribunal judiciaire d'Évry, Chambre des référés, 14 février 2025, n° 24/01047

Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 7 octobre 2024, Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SASU ARICA FRANCE et la société ARICA UNIP LDA, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 1713 à 1778 du code civil, aux fins de voir :
- Ordonner l'expulsion de la SASU ARICA FRANCE ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] et ce avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique s'il y a lieu ;
- Ordonner le cas échéant le transport et la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SASU ARICA FRANCE ;
- Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clefs ;
- Condamner la SASU ARICA FRANCE (et la société ARICA LDA solidairement) au paiement de la somme au principal de 9.176,51 euros au titre des arriérés de loyers, auxquels il convient d'ajouter 191,18 euros de frais d'actes, sommes à parfaire au jour de l'audience des plaidoiries ;
- Dire que cette somme sera productive d'intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente assignation ;
- Condamner la SASU ARICA FRANCE au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 1.311 euros par mois depuis le 23 juillet 2024, jusqu'à complète libération des lieux loués ;
- Ordonner que le dépôt de garantie demeure acquis au profit des époux [C] ;
- Condamner la SASU ARICA FRANCE au versement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] exposent que, par acte du 1er octobre 2018, ils ont donné à bail civil de droit commun à la société ARICA LDA une maison de ville avec un grand garage, un jardin et une terrasse située à [Localité 3] à usage de logements de fonction pour les employés de la société ARICA. Ils précisent louer le bien moyennant un loyer mensuel hors charges de 1.300 euros payable le 4 de chaque mois pour le mois en cours. Ils expliquent que, malgré l'envoi de plusieurs relances par courriels et courriers recommandés, leur locataire a cessé de régler ses loyers et charges, et qu'ils ont donc été contraints de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer en principal la somme de 6.554,65 euros hors coût de l'acte, lequel est resté infructueux dans le délai imparti.

Appelée à l'audience du 29 octobre 2024, puis à celle du 26 novembre 2024, l'affaire a été utilement renvoyée à l'audience du 10 janvier 2025 au cours de laquelle Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs écritures s'opposant toutefois aux demandes formées par la partie défenderesse. Ils ont en outre porté le montant de la dette à la somme de 14.420,23 euros suivant décompte actualisé au 8 janvier 2025 produit à l'audience.

En défense, la SASU ARICA FRANCE et la société ARICA UNIP LDA, représentées par leur conseil, se sont référées à leurs conclusions aux termes desquelles elles sollicitent du juge des référés de voir :
- Débouter Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] de l'ensemble de leurs demandes ;
-Ce faisant, les débouter de leur demande de résiliation de bail faute de produire le justificatif de la réception de la mise en demeure en date du 29 mars 2024, s'agissant d'une contestation sérieuse ;
- Suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder 12 mois de délais pour apurer la dette de 5.061,44 euros une fois les fonds, objets de la saisie conservatoire, devenus disponibles ;
- Débouter Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] de leur demande relative au dépôt de garantie qui ne saurait leur demeurer acquis à ce stade ;
- Débouter Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit quant aux dépens.

Elles font valoir que, en l'absence de justificatif de la bonne réception du courrier valant mise en demeure, la demande de résiliation ne saurait être accueillie comme étant irrecevable. Elles précisent que leurs bailleurs ont fait pratiquer une saisie à titre conservatoire le 19 décembre 2024, et que la somme de 9.358,79 euros a été bloquée sur leurs comptes bancaires. Ne contestant pas le quantum de la dette, elles sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire soutenant qu'elles ont procédé au paiement de deux mois de loyer au cours du mois d'octobre 2024 et que leur activité redémarre et qu'elles devraient percevoir une somme importante dans les semaines à venir en raison de la signature de deux nouveaux marchés.

En réplique, les parties demanderesses soutiennent la mauvaise foi de leurs locataires, la dette s'accumulant sans aucune explication et ce alors même que le bilan comptable de la société ARICA UNIP LDA laisse apparaître la réception de fonds contrairement à la SASU ARICA FRANCE qui n'a pas été en mesure de déposer ses comptes au greffe.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] justifient, par la production du bail civil conclu le 1er octobre 2018, du commandement de payer délivré le 23 mai 2024 et du décompte actualisé au 8 janvier 2025 que leur locataire la société ARICA UNIP LDA, solidairement avec la SASU ARICA FRANCE, a cessé de régler ses loyers et charges.

Le contrat de bail liant les parties prévoit en sa dernière page un article intitulé clause résolutoire qui stipule : « A défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées et deux mois après commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit le bailleur pourra, dans les cas où le preneur ne quitterai pas les lieux, l'y contraindre par simple ordonnance de référé ».

Dès lors, les conditions légales étant remplies, le moyen avancé par les parties défenderesses selon lequel la résiliation du bail sur la base de la mise en demeure ne saurait être ordonnée ne peut prospérer.

Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] ont fait délivrer à la SASU ARICA FRANCE et la société ARICA UNIP LDA un commandement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions du code civil, le 23 mai 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 6.554,65 euros, hors coût de l'acte, au titre des loyers et charges impayés au mois de mai 2024 inclus.

Celui-ci étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 24 juillet 2024.

Il convient toutefois de préciser qu'il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la résiliation du bail mais seulement de constater l'acquisition de la clause résolutoire.

L'obligation de la société ARICA UNIP LDA de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la société ARICA UNIP LDA occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] étant alors autorisés à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

L'expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte.

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.






Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort de l'examen du décompte actualisé produit à l'audience, arrêté au 8 janvier 2025 que sont réclamés en paiement les loyers des mois de janvier 2024 à janvier 2025 inclus, déduction faite de la somme de 2.621,86 réglée au cours du mois d'octobre 2024.

Les parties défenderesses, qui sollicitent des délais de paiement, ne contestent ni le principe de la dette, ni son quantum.

S'agissant de la substitution de la société ARICA UNIP LDA au profit de la SASU ARICA FRANCE, il ressort du courrier du 1er octobre 2022 versé aux débats que les bailleurs ont émis un avis favorable à cette substitution à condition que les loyers soient payés et les clauses du bail respectés.

Or, il y a lieu de constater que cette condition n'est pas respectée et qu'en conséquence la société ARICA UNIP LDA reste solidaire des dettes et des engagements de la SASU ARICA France, comme indiqué par les bailleurs aux termes de leur courrier. Ainsi, il convient de prononcer une condamnation solidaire.

En conséquence, il convient de condamner solidairement, en derniers ou quittances et à titre de provision, la société UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE à payer à Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] la somme non sérieusement contestable de 14.420,23 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus au mois de janvier 2025 inclus.

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024, date de délivrance de l'assignation.

Il y a lieu de rappeler que les frais de commissaire de justice seront compris au titre des frais de procédure. Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de la société ARICA UNIP LDA et de la SASU ARICA FRANCE causant un préjudice à Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C], ces derniers sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'ils auraient perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 24 juillet 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE au paiement de ladite indemnité à compter du 1er février 2025, les sommes dues depuis le 24 juillet 2024 étant comprises au titre de la provision.

Sur la conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie s'analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

En l'espèce, le seul fait de produire deux marchés de travaux, au demeurant non signés, ne peut suffire à apprécier la capacité de remboursement des défenderesses en sus du loyer courant. Il y a également lieu de souligner qu'elles ont procédé au paiement de deux loyers en douze mois.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE, qui succombent à la présente instance, sont condamnées solidairement aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.

Elles sont également condamnées solidairement à payer à Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] à la date du 24 juillet 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de la société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE et/ou de tous occupants de leur chef, des locaux [Adresse 2] à [Localité 3] ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le prononcé d'une astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement la société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE à payer à Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C], en derniers ou quittances, la somme provisionnelle de 14.420,23 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires impayés arrêtés au mois de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 ;

FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] auraient perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 1er février 2025 ;

CONDAMNE solidairement la société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE à payer à Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C], à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er février 2025 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement la société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE solidairement la société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE à payer à Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 14 février2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 14 février 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01047 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOGL

PRONONCÉE PAR 

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 10 janvier 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [P], [I] [C]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marilyn GUEZ, avocate au barreau de l’ESSONNE

Madame [W] [C]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marilyn GUEZ, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEURS

D'UNE PART

ET :

S.A.S. ARICA FRANCE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître François-rené GAS de la SELARL GAS-MARAND, avocat au barreau de l’ESSONNE





Société ARICA UNI LDA
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSES
D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 7 octobre 2024, Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SASU ARICA FRANCE et la société ARICA UNIP LDA, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 1713 à 1778 du code civil, aux fins de voir :
- Ordonner l'expulsion de la SASU ARICA FRANCE ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] et ce avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique s'il y a lieu ;
- Ordonner le cas échéant le transport et la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SASU ARICA FRANCE ;
- Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clefs ;
- Condamner la SASU ARICA FRANCE (et la société ARICA LDA solidairement) au paiement de la somme au principal de 9.176,51 euros au titre des arriérés de loyers, auxquels il convient d'ajouter 191,18 euros de frais d'actes, sommes à parfaire au jour de l'audience des plaidoiries ;
- Dire que cette somme sera productive d'intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente assignation ;
- Condamner la SASU ARICA FRANCE au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 1.311 euros par mois depuis le 23 juillet 2024, jusqu'à complète libération des lieux loués ;
- Ordonner que le dépôt de garantie demeure acquis au profit des époux [C] ;
- Condamner la SASU ARICA FRANCE au versement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] exposent que, par acte du 1er octobre 2018, ils ont donné à bail civil de droit commun à la société ARICA LDA une maison de ville avec un grand garage, un jardin et une terrasse située à [Localité 3] à usage de logements de fonction pour les employés de la société ARICA. Ils précisent louer le bien moyennant un loyer mensuel hors charges de 1.300 euros payable le 4 de chaque mois pour le mois en cours. Ils expliquent que, malgré l'envoi de plusieurs relances par courriels et courriers recommandés, leur locataire a cessé de régler ses loyers et charges, et qu'ils ont donc été contraints de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer en principal la somme de 6.554,65 euros hors coût de l'acte, lequel est resté infructueux dans le délai imparti.

Appelée à l'audience du 29 octobre 2024, puis à celle du 26 novembre 2024, l'affaire a été utilement renvoyée à l'audience du 10 janvier 2025 au cours de laquelle Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs écritures s'opposant toutefois aux demandes formées par la partie défenderesse. Ils ont en outre porté le montant de la dette à la somme de 14.420,23 euros suivant décompte actualisé au 8 janvier 2025 produit à l'audience.

En défense, la SASU ARICA FRANCE et la société ARICA UNIP LDA, représentées par leur conseil, se sont référées à leurs conclusions aux termes desquelles elles sollicitent du juge des référés de voir :
- Débouter Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] de l'ensemble de leurs demandes ;
-Ce faisant, les débouter de leur demande de résiliation de bail faute de produire le justificatif de la réception de la mise en demeure en date du 29 mars 2024, s'agissant d'une contestation sérieuse ;
- Suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder 12 mois de délais pour apurer la dette de 5.061,44 euros une fois les fonds, objets de la saisie conservatoire, devenus disponibles ;
- Débouter Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] de leur demande relative au dépôt de garantie qui ne saurait leur demeurer acquis à ce stade ;
- Débouter Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit quant aux dépens.

Elles font valoir que, en l'absence de justificatif de la bonne réception du courrier valant mise en demeure, la demande de résiliation ne saurait être accueillie comme étant irrecevable. Elles précisent que leurs bailleurs ont fait pratiquer une saisie à titre conservatoire le 19 décembre 2024, et que la somme de 9.358,79 euros a été bloquée sur leurs comptes bancaires. Ne contestant pas le quantum de la dette, elles sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire soutenant qu'elles ont procédé au paiement de deux mois de loyer au cours du mois d'octobre 2024 et que leur activité redémarre et qu'elles devraient percevoir une somme importante dans les semaines à venir en raison de la signature de deux nouveaux marchés.

En réplique, les parties demanderesses soutiennent la mauvaise foi de leurs locataires, la dette s'accumulant sans aucune explication et ce alors même que le bilan comptable de la société ARICA UNIP LDA laisse apparaître la réception de fonds contrairement à la SASU ARICA FRANCE qui n'a pas été en mesure de déposer ses comptes au greffe.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] justifient, par la production du bail civil conclu le 1er octobre 2018, du commandement de payer délivré le 23 mai 2024 et du décompte actualisé au 8 janvier 2025 que leur locataire la société ARICA UNIP LDA, solidairement avec la SASU ARICA FRANCE, a cessé de régler ses loyers et charges.

Le contrat de bail liant les parties prévoit en sa dernière page un article intitulé clause résolutoire qui stipule : « A défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées et deux mois après commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit le bailleur pourra, dans les cas où le preneur ne quitterai pas les lieux, l'y contraindre par simple ordonnance de référé ».

Dès lors, les conditions légales étant remplies, le moyen avancé par les parties défenderesses selon lequel la résiliation du bail sur la base de la mise en demeure ne saurait être ordonnée ne peut prospérer.

Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] ont fait délivrer à la SASU ARICA FRANCE et la société ARICA UNIP LDA un commandement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions du code civil, le 23 mai 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 6.554,65 euros, hors coût de l'acte, au titre des loyers et charges impayés au mois de mai 2024 inclus.

Celui-ci étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 24 juillet 2024.

Il convient toutefois de préciser qu'il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la résiliation du bail mais seulement de constater l'acquisition de la clause résolutoire.

L'obligation de la société ARICA UNIP LDA de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la société ARICA UNIP LDA occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] étant alors autorisés à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

L'expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte.

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.






Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort de l'examen du décompte actualisé produit à l'audience, arrêté au 8 janvier 2025 que sont réclamés en paiement les loyers des mois de janvier 2024 à janvier 2025 inclus, déduction faite de la somme de 2.621,86 réglée au cours du mois d'octobre 2024.

Les parties défenderesses, qui sollicitent des délais de paiement, ne contestent ni le principe de la dette, ni son quantum.

S'agissant de la substitution de la société ARICA UNIP LDA au profit de la SASU ARICA FRANCE, il ressort du courrier du 1er octobre 2022 versé aux débats que les bailleurs ont émis un avis favorable à cette substitution à condition que les loyers soient payés et les clauses du bail respectés.

Or, il y a lieu de constater que cette condition n'est pas respectée et qu'en conséquence la société ARICA UNIP LDA reste solidaire des dettes et des engagements de la SASU ARICA France, comme indiqué par les bailleurs aux termes de leur courrier. Ainsi, il convient de prononcer une condamnation solidaire.

En conséquence, il convient de condamner solidairement, en derniers ou quittances et à titre de provision, la société UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE à payer à Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] la somme non sérieusement contestable de 14.420,23 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus au mois de janvier 2025 inclus.

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024, date de délivrance de l'assignation.

Il y a lieu de rappeler que les frais de commissaire de justice seront compris au titre des frais de procédure. Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de la société ARICA UNIP LDA et de la SASU ARICA FRANCE causant un préjudice à Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C], ces derniers sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'ils auraient perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 24 juillet 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE au paiement de ladite indemnité à compter du 1er février 2025, les sommes dues depuis le 24 juillet 2024 étant comprises au titre de la provision.

Sur la conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie s'analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

En l'espèce, le seul fait de produire deux marchés de travaux, au demeurant non signés, ne peut suffire à apprécier la capacité de remboursement des défenderesses en sus du loyer courant. Il y a également lieu de souligner qu'elles ont procédé au paiement de deux loyers en douze mois.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE, qui succombent à la présente instance, sont condamnées solidairement aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.

Elles sont également condamnées solidairement à payer à Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] à la date du 24 juillet 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de la société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE et/ou de tous occupants de leur chef, des locaux [Adresse 2] à [Localité 3] ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le prononcé d'une astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement la société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE à payer à Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C], en derniers ou quittances, la somme provisionnelle de 14.420,23 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires impayés arrêtés au mois de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 ;

FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] auraient perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 1er février 2025 ;

CONDAMNE solidairement la société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE à payer à Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C], à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er février 2025 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement la société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE solidairement la société ARICA UNIP LDA et la SASU ARICA FRANCE à payer à Monsieur [P] [I] [C] et Madame [W] [C] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 14 février2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,

Décisions proches

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• 22 mai 2025 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/03247

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• 16 décembre 2022 · Cour d'appel de Rennes · Autre · n° 21/07646

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Mise à jour de la source le 2025-02-14T20:15:02.014Z.