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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, TPX MONTMORENCY, 26 mai 2026, n° 25/00474

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 avril 1976, à effet au 1er mai 1976, la société d’HLM LA RÉSIDENCE [Etablissement 1] a donné à bail à Monsieur [I] [S] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 453,24 [Localité 4].

Par acte notarié du 9 janvier 2009 valant vente et cession des droits au bail, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F est devenue la société bailleresse.

En suite du divorce de Monsieur [I] [S] [N], son ex-épouse Madame [H] [U] épouse [S] [N] est devenue seule titulaire du bail. [H] [U] est décédée. Ses fils Messieurs [C] [S] [N] et [R] [S] [E] ont sollicité le transfert du bail.

Par avenant au contrat de bail en date du 27 mai 2014, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F a conclu avec Messieurs [C] [S] [N] et [R] [S] [N] qu’ils devenaient titulaires du bail d’habitation, à compter du 1er juin 2014.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 23 avril 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 266,19 € en principal, selon décompte arrêté au 18 avril 2024, terme de mars inclus.

Par exploit délivré à étude le 14 novembre 2025, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F a fait assigner les consorts [S] [N] à l’audience du 5 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 2 856,36 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 3 octobre 2025, terme de septembre inclus, outre intérêts au taux légal ;
- à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail d’habitation ;
- l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- la séquestration des biens aux frais, risques et périls des expulsés ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 360 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, y compris le coût du commandement et de l’assignation.

À l'audience utile du 23 mars 2026, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 1 762,32 €, arrêtée au 20 mars 2026, terme de février inclus. Elle indique ne pas s’opposer à la demande de délais.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

En défense, et Monsieur [R] [S] [N], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 200 € par mois en sus du loyer, charges comprises. Il fait valoir qu’il s’agit de l’application d’un plan amiable d’apurement déjà en cours.

Monsieur [C] [S] [N], non comparant ni représenté à l’audience de plaidoiries au fond, a comparu à la première audience, de sorte que la présente décision est contradictoire conformément à l’article 469 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur la loi applicable au contrat :

Le contrat de bail initial ayant été conclu le 30 mars 1976, il était alors soumis aux dispositions de droit commun des articles 1713 à 1778 du code civil en matière de louage.

L’article 20 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 prévoyait que jusqu’à leur terme, les contrats de location en cours à sa date de publication demeuraient soumis aux dispositions qui leur étaient applicables ; qu’en revanche à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, ces contrats étaient régis par les dispositions des chapitres Ier à IV du titre Ier de la loi du 23 décembre 1986.

Dans le cas d’espèce, le contrat de bail du 30 mars 1976, à effet au 1er avril 1976, comporte un article 2 prévoyant qu’il était conclu pour une période de 3 mois, renouvelable par tacite reconduction. Dans ces conditions, il a été renouvelé tacitement tous les 3 mois, de sorte qu’à compter du 1er janvier 1987, il a été soumis aux dispositions de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

La loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 a été abrogée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, laquelle a prévu en son article 25, II, dans sa version initiale, : « jusqu’à leur terme, les contrats de location en cours à la date de la publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois, les dispositions des deux derniers alinéas de l’article 10, des articles 15, 17, 18, 19 et 24 s’appliquent à ces contrats dès la publication de la présente loi ».

Ledit article 25, II a été modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, qui ne comprend cependant aucune autre disposition transitoire.

Dans ces conditions, le présent contrat de bail conclu le 30 mars 1976 est soumis aux dispositions des chapitres Ier à IV du titre Ier de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, sauf l’application des deux derniers alinéas de l’article 10, ainsi que des articles 15, 17, 18, 19 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 18 novembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant la première audience du 5 janvier 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 1353 du code civil et 7 a) de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, aux termes duquel le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé et l’avenant au bail prévoyant transfert aux consorts [S] [N], le commandement de payer visant la clause résolutoire, et un décompte actualisé au 20 mars 2026, terme de février inclus.

Les consorts [S] [N] ne contestent pas la dette.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, et Monsieur [C] [S] [N] et Monsieur [R] [S] [N] seront condamnés au paiement de la somme de 1 762,32 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 20 mars 2026, terme de février inclus.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent litige dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Vu tout ce qui précède que l’application de la loi nouvelle au contrat ancien, il convient d’écarter cette clause et d’appliquer aux parties le délai de deux mois.

Par exploit du 23 avril 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 266,19 € dans un délai de deux mois, le bailleur appliquant d’office la loi du 6 juillet 1989.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 24 juin 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Les consorts [S] [N] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 24 juin 2024, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il sera rappelé qu’en cas d’expulsion forcée, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n’appartient pas au juge qui ordonne l’expulsion de statuer sur leur séquestration.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner les locataires à payer à la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 24 juin 2024 au 20 mars 2026, terme de février inclus.

Sur la solidarité des condamnations :

La solidarité des preneurs du bail n’étant pas prévue par le contrat initial ni par son avenant, l’ensemble des condamnations en paiement au présent jugement seront conjointes et non solidaires entre les consorts [S] [N].

Sur les délais de paiement :

L'article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé au 20 mars 2026, terme de février inclus, que le paiement intégral des loyers courants, charges comprises, a été repris à la date de l’audience, et qu’un supplément est réglé chaque mois pour apurer la dette, celle-ci ayant déjà diminué.

Aux termes du diagnostic social et financier, Monsieur [R] [S] [N] perçoit des indemnités journalières de la sécurité sociale à hauteur de 1 483 € par mois, suite à un accident du travail. Monsieur [C] [S] [N] perçoit les allocations d’aide au retour à l’emploi à raison de 1 100 € par mois. Le foyer ne comprend pas d’autre personne.

Dans ces conditions et en l’absence d’opposition du bailleur, il sera octroyé aux défendeurs un délai pour apurer leur dette, sur la base de versements mensuels de 200 € en sus du loyer courant, charges comprises.

Si tel échéancier est respecté, la clause résolutoire sera réputée non avenue et le bail se poursuivra dans ses termes initiaux. Si tel échéancier n’est pas respecté ou qu’une nouvelle mensualité de loyer n’est pas réglée, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que les consorts [S] [N] y seront condamnés in solidum.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure, de sorte que la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DIT que le présent litige est soumis aux dispositions de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, sauf l’application des deux derniers alinéas de l’article 10, ainsi que des articles 15, 17, 18, 19 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] [N] et Monsieur [R] [S] [N] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, en deniers ou quittances, la somme de 1 762,32 €, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 20 mars 2026, terme de février inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 24 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] [N] et Monsieur [R] [S] [N] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 24 juin 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 24 juin 2024 au 20 mars 2026, terme de février inclus ;

ORDONNE le sursis à l'exécution des poursuites ;

AUTORISE Monsieur [C] [S] [N] et Monsieur [R] [S] [N] à se libérer de leur dette en 8 mensualités de 200 € chacune, et une 9ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les mensualités doivent être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

- 1 La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

- 2 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

- 3 À défaut par Monsieur [C] [S] [N] et Monsieur [R] [S] [N] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est ;

- 4 Monsieur [C] [S] [N] et Monsieur [R] [S] [N] seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

RAPPELLE qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F de sa demande de solidarité des condamnations en paiement prononcées au présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [S] [N] et Monsieur [R] [S] [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande de la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] par mise à disposition au greffe, le 26 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 25/00474 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O64B

MINUTE N° : 26/00591




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur 








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

--------------------

JUGEMENT
DU 26 MAI 2026
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société IMMOBILIERE 3 F
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [S] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparant en personne
Monsieur [R] [S] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Mars 2026


DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier, 





EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 avril 1976, à effet au 1er mai 1976, la société d’HLM LA RÉSIDENCE [Etablissement 1] a donné à bail à Monsieur [I] [S] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 453,24 [Localité 4].

Par acte notarié du 9 janvier 2009 valant vente et cession des droits au bail, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F est devenue la société bailleresse.

En suite du divorce de Monsieur [I] [S] [N], son ex-épouse Madame [H] [U] épouse [S] [N] est devenue seule titulaire du bail. [H] [U] est décédée. Ses fils Messieurs [C] [S] [N] et [R] [S] [E] ont sollicité le transfert du bail.

Par avenant au contrat de bail en date du 27 mai 2014, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F a conclu avec Messieurs [C] [S] [N] et [R] [S] [N] qu’ils devenaient titulaires du bail d’habitation, à compter du 1er juin 2014.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 23 avril 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 266,19 € en principal, selon décompte arrêté au 18 avril 2024, terme de mars inclus.

Par exploit délivré à étude le 14 novembre 2025, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F a fait assigner les consorts [S] [N] à l’audience du 5 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 2 856,36 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 3 octobre 2025, terme de septembre inclus, outre intérêts au taux légal ;
- à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail d’habitation ;
- l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- la séquestration des biens aux frais, risques et périls des expulsés ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 360 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, y compris le coût du commandement et de l’assignation.

À l'audience utile du 23 mars 2026, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 1 762,32 €, arrêtée au 20 mars 2026, terme de février inclus. Elle indique ne pas s’opposer à la demande de délais.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

En défense, et Monsieur [R] [S] [N], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 200 € par mois en sus du loyer, charges comprises. Il fait valoir qu’il s’agit de l’application d’un plan amiable d’apurement déjà en cours.

Monsieur [C] [S] [N], non comparant ni représenté à l’audience de plaidoiries au fond, a comparu à la première audience, de sorte que la présente décision est contradictoire conformément à l’article 469 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS

Sur la loi applicable au contrat :

Le contrat de bail initial ayant été conclu le 30 mars 1976, il était alors soumis aux dispositions de droit commun des articles 1713 à 1778 du code civil en matière de louage.

L’article 20 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 prévoyait que jusqu’à leur terme, les contrats de location en cours à sa date de publication demeuraient soumis aux dispositions qui leur étaient applicables ; qu’en revanche à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, ces contrats étaient régis par les dispositions des chapitres Ier à IV du titre Ier de la loi du 23 décembre 1986.

Dans le cas d’espèce, le contrat de bail du 30 mars 1976, à effet au 1er avril 1976, comporte un article 2 prévoyant qu’il était conclu pour une période de 3 mois, renouvelable par tacite reconduction. Dans ces conditions, il a été renouvelé tacitement tous les 3 mois, de sorte qu’à compter du 1er janvier 1987, il a été soumis aux dispositions de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

La loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 a été abrogée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, laquelle a prévu en son article 25, II, dans sa version initiale, : « jusqu’à leur terme, les contrats de location en cours à la date de la publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois, les dispositions des deux derniers alinéas de l’article 10, des articles 15, 17, 18, 19 et 24 s’appliquent à ces contrats dès la publication de la présente loi ».

Ledit article 25, II a été modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, qui ne comprend cependant aucune autre disposition transitoire.

Dans ces conditions, le présent contrat de bail conclu le 30 mars 1976 est soumis aux dispositions des chapitres Ier à IV du titre Ier de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, sauf l’application des deux derniers alinéas de l’article 10, ainsi que des articles 15, 17, 18, 19 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 18 novembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant la première audience du 5 janvier 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 1353 du code civil et 7 a) de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, aux termes duquel le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé et l’avenant au bail prévoyant transfert aux consorts [S] [N], le commandement de payer visant la clause résolutoire, et un décompte actualisé au 20 mars 2026, terme de février inclus.

Les consorts [S] [N] ne contestent pas la dette.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, et Monsieur [C] [S] [N] et Monsieur [R] [S] [N] seront condamnés au paiement de la somme de 1 762,32 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 20 mars 2026, terme de février inclus.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent litige dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Vu tout ce qui précède que l’application de la loi nouvelle au contrat ancien, il convient d’écarter cette clause et d’appliquer aux parties le délai de deux mois.

Par exploit du 23 avril 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 266,19 € dans un délai de deux mois, le bailleur appliquant d’office la loi du 6 juillet 1989.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 24 juin 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Les consorts [S] [N] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 24 juin 2024, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il sera rappelé qu’en cas d’expulsion forcée, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n’appartient pas au juge qui ordonne l’expulsion de statuer sur leur séquestration.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner les locataires à payer à la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 24 juin 2024 au 20 mars 2026, terme de février inclus.

Sur la solidarité des condamnations :

La solidarité des preneurs du bail n’étant pas prévue par le contrat initial ni par son avenant, l’ensemble des condamnations en paiement au présent jugement seront conjointes et non solidaires entre les consorts [S] [N].

Sur les délais de paiement :

L'article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé au 20 mars 2026, terme de février inclus, que le paiement intégral des loyers courants, charges comprises, a été repris à la date de l’audience, et qu’un supplément est réglé chaque mois pour apurer la dette, celle-ci ayant déjà diminué.

Aux termes du diagnostic social et financier, Monsieur [R] [S] [N] perçoit des indemnités journalières de la sécurité sociale à hauteur de 1 483 € par mois, suite à un accident du travail. Monsieur [C] [S] [N] perçoit les allocations d’aide au retour à l’emploi à raison de 1 100 € par mois. Le foyer ne comprend pas d’autre personne.

Dans ces conditions et en l’absence d’opposition du bailleur, il sera octroyé aux défendeurs un délai pour apurer leur dette, sur la base de versements mensuels de 200 € en sus du loyer courant, charges comprises.

Si tel échéancier est respecté, la clause résolutoire sera réputée non avenue et le bail se poursuivra dans ses termes initiaux. Si tel échéancier n’est pas respecté ou qu’une nouvelle mensualité de loyer n’est pas réglée, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que les consorts [S] [N] y seront condamnés in solidum.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure, de sorte que la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DIT que le présent litige est soumis aux dispositions de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, sauf l’application des deux derniers alinéas de l’article 10, ainsi que des articles 15, 17, 18, 19 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] [N] et Monsieur [R] [S] [N] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, en deniers ou quittances, la somme de 1 762,32 €, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 20 mars 2026, terme de février inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 24 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] [N] et Monsieur [R] [S] [N] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 24 juin 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 24 juin 2024 au 20 mars 2026, terme de février inclus ;

ORDONNE le sursis à l'exécution des poursuites ;

AUTORISE Monsieur [C] [S] [N] et Monsieur [R] [S] [N] à se libérer de leur dette en 8 mensualités de 200 € chacune, et une 9ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les mensualités doivent être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

- 1 La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

- 2 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

- 3 À défaut par Monsieur [C] [S] [N] et Monsieur [R] [S] [N] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est ;

- 4 Monsieur [C] [S] [N] et Monsieur [R] [S] [N] seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

RAPPELLE qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F de sa demande de solidarité des condamnations en paiement prononcées au présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [S] [N] et Monsieur [R] [S] [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande de la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] par mise à disposition au greffe, le 26 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-07-15T07:43:42.159Z.