Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 18 juin 2026, n° 25/03754

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 août 2003, la Société anonyme de gestion immobilière aux droits de laquelle vient la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] (ci-après « RIVP »), a donné à bail à Madame [P] [D] un appartement de type 3 à usage d'habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 2]. 

Considérant que Madame [P] [D] n’occupe plus personnellement le logement et faisant valoir une cession illicite du bail à ses deux fils, la RIVP a, par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, fait assigner Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 
- prononcer la résiliation judiciaire du bail du 28 août 2003 aux torts exclusifs de Madame [P] [D],
- dire et juger que Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] occupent sans droit ni titre le logement situé au185[Adresse 4] à [Localité 2] ; 
- ordonner l’expulsion de Madame [P] [D] et de tous occupants de son chef, dont Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], avec toutes conséquences de droit et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir ou, à défaut, à compter de sa signification ;
- dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;
- réserver la compétence du juge de céans pour liquider l’astreinte ;
- supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer majoré de 30% et charges à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux ;
- ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1154 du code civil ;
- condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation et du procès-verbal de constat.

Après deux renvois à la demande des parties lors des audiences des 30 septembre 2025 et 19 décembre 2025, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026, lors de laquelle la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en demandes visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles elle maintient l’intégralité de ses demandes initiales et, y ajoutant, sollicite la condamnation de Madame [P] [D] à lui payer la somme de 1114,89 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 16 mars 2026 et de débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes. 

Décision du 18 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03754 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7SPM

Madame [P] [D], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en réponse n°3 visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :
- rejeter l’ensemble des demandes de la RIVP ;
- condamner la RIVP à verser à Maître [Q] [K] une somme de 2 000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ; 
- à titre subsidiaire, constater que le contrat de location du 28 août 2003 continue au profit de Monsieur [H] [D], son fils ;
- rejeter l’ensemble des demandes de la RIVP à l’encontre de Monsieur [H] [D];
- en tout état de cause, rejeter la demande de la RIVP au titre de l’article 700 du code de procédure civile, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et dire que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale dont elle bénéfice. 

Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions en réponse n°2 visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles ils demandent :

In limine litis, 
- de prononcer la nullité de l’assignation pour absence de motivation en droit ;
- de débouter en conséquence la RIVP de l’ensemble de ses demandes ;

A titre principal,
- de débouter la RIVP de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, 
- de prononcer la continuation du contrat de location entre la RIVP et Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D];
- de débouter la RIVP de l’ensemble de ses demandes ;

A titre plus subsidiaire, 
- de débouter la RIVP de sa demande d’astreinte ;
- de débouter la RIVP de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;
- de débouter la RIVP de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

En tout état de cause, 
- de débouter la RIVP de l’ensemble de ses demandes ;
- de condamner la RIVP à leur payer la somme de 4 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il sera renvoyé aux conclusions des parties déposées et soutenues à l’audience du 26 mars 2026 auxquelles elles ont déclaré se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Décision du 18 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03754 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7SPM

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 18 juin 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de nullité 

Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] soulèvent la nullité de l’assignation faisant valoir que la RIVP sollicite la résiliation du bail sur le fondement des articles L.441 à L.441-2-6 et R.441-1 à R.441-5 du code de la construction et de l’habitation et des clauses du bail sans autre précision quant au fondement de l’action, tout en visant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en particulier l’article 14 aux termes du dispositif de l’assignation, ce qui ne permet pas aux défendeurs de connaître le fondement juridique de la demande de résiliation. 

La RIVP rétorque que l’ensemble des fondements juridiques applicables à la résiliation demandée sont visés à l’acte introductif d’instance, et notamment les articles L. 441 à L. 441-2-6, en particulier l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, les articles R.441-1 à R.441-5 du même code, les clauses du contrat, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la définition de la résidence principale, l’article 7 de cette même loi et l’article 1728 du code civil qui imposent au preneur d’user de la chose louée conformément à sa destination, les articles 1224 et 1228 du code civil relatifs à la résiliation du bail ainsi que la jurisprudence applicable à l’obligation du locataire d’un logement HLM d’occuper les lieux à titre de résidence principale, de façon permanente et effective. Elle considère en tout état de cause que les défendeurs ne démontrent aucun grief dans la mesure où ils ont repris dans leurs écritures chacun des textes visés et qu’ils ont répondu à chacun des moyens, de sorte qu’ils ont pu utilement organiser leur défense. 

L’article 114 du code de procédure civile prévoit que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 56 du même code dispose que l’assignation contient, notamment, à peine de nullité un exposé des moyens en fait et en droit. 

En l’espèce, il sera relevé que l’assignation du 28 février 2025 contient, au soutien de la demande de résiliation du bail, les fondements juridiques applicables à la résiliation d’un contrat de location soumis à la législation des habitations à loyers modérés, à savoir les articles L. 441 à L. 441-2-6 et R.441-1 à R.441-5 du code de la construction et de l’habitation, qu’elle vise également les clauses du contrat, la jurisprudence applicable, et qu’elle vise expressément dans son dispositif les articles 2, 7, 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la résiliation du contrat de location litigieux, ainsi que, notamment, les articles 1103, 1227, 1228, 1728, 1729 et 1741 du code civil relatifs à la force obligatoire des contrats et à la résiliation de ceux-ci. 

L’assignation contient en outre les moyens en fait sur lesquels la RIVP fonde sa demande de résiliation, tenant à l’inoccupation personnelle des lieux par la locataire en titre et à la cession illicite du bail à ses fils. 

Il sera observé, d’ailleurs, que les défendeurs répondent dans leurs écritures à chacun des moyens soulevés, au visa des fondements juridiques invoqués par la RIVP. 

L’assignation est donc régulière et, en tout état de cause, Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], qui ont utilement pu organiser leur défense aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience du 26 mars 2026, ne démontrent aucun grief. 

L’exception de nullité de l’assignation sera donc rejetée. 


Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Les articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil font notamment obligation au preneur d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. 

En application de ces textes, le preneur ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements sociaux, le locataire doit occuper personnellement les lieux, qui doivent constituer sa résidence principale, au moins huit mois par an, sauf exceptions.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il a déjà été jugé qu’un hébergement cédé à un tiers au bail, alors que le preneur n'occupe plus le logement, est assimilable à une cession prohibée justifiant la résiliation du bail.

Il est ainsi constant que le preneur d'un logement d'une habitation à loyer modéré s’oblige occuper personnellement et continuellement son logement, qui doit ainsi constituer son obligation principale.

Cette obligation est rappelée l’article 3 du contrat de location signé le 28 août 2003 par Madame [P] [D] qui énonce que « l’occupation des locaux loués étant strictement réservée au preneur qui doit y établir son habitation principale, le présent contrat est incessible et intransmissible. De même, le preneur ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement et même à titre gratuit. Le non-respect de cette clause et de celles relatives à la destination des lieux loués étant de rigueur, leur inobservation pourra au gré du bailleur entraîner une demande de résolution judiciaire du contrat. Néanmoins, le présent bail pourra être transmissible dans les conditions définies aux articles 14 de la loi du 6 juillet 1989 ou 27 de la loi du 23 décembre 1986 ». 

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

La RIVP soutient que Madame [P] [D] n’occupe plus son logement pendant au moins 8 mois par an et qu’elle l’a illicitement cédé à Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D].

Il est constant que l’attribution d’un logement H.L.M. est fonction de la situation de famille et des ressources du preneur, ce dont il résulte que le preneur doit occuper les lieux de façon strictement personnelle. D’ailleurs, l’occupation par un membre de la famille ne saurait suppléer l’occupation par le preneur qui ne maintient pas dans les lieux son habitation principale. L’occupation du preneur doit être réelle, normale, effective et suffisamment continue. Elle ne saurait résulter de domiciliations administratives. 

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [P] [D] n’a pas répondu aux enquêtes annuelles de ressources pour les années 2022, 2023 et 2024. Il résulte du rapport d’enquête de la société Détectnet, experte en investigations civiles, que :
- la locataire en titre réside désormais dans un appartement dont elle est propriétaire [Adresse 5] à [Localité 3],
- qu’il est également possible de lui envoyer des courriers « CHEZ [V] [D], [Adresse 6] à [Localité 4] », 
- que l’appartement situé au [Adresse 7] à [Localité 2] est occupé à titre gracieux par Monsieur [H] [D], son fils.

Contrairement à ce qu’allèguent Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] dans leurs écritures, le rapport de la société Détectnet est corroboré par un extrait pappers du registre national des entreprises dont il ressort que Madame [P] [W] exerce une activité de restauration sous le nom commercial « [V] [D] », domiciliée au [Adresse 8] à Toulon (83000) depuis le 18 mai 2020 ainsi que par un second extrait pappers et les statuts de la S.C.I. dont il résulte qu’elle est par ailleurs co-gérante avec son fils, Monsieur [H] [D], d’une S.C.I. dénommée « [Adresse 9] », domiciliée [Adresse 10] à Lorgues (83510). Ces éléments sont par ailleurs corroborés par son avis d’imposition pour l’année 2025 sur les revenus 2024 dont il ressort qu’elle a perçu 37 554 euros de revenus industriels et commerciaux sous le régime de la micro-entreprise. 

S’il est exact que ces éléments mentionnent plusieurs adresses dans le Var, en particulier à [Localité 5], il n’en reste pas moins d’une part qu’ils démontrent un flou entretenu par Madame [P] [D] sur sa domiciliation exacte à [Localité 5] et d’autre pas qu’ils établissent que cette dernière a manifestement ses centres d’intérêts dans le Var et non à [Localité 1]. 

Il sera en outre observé que l’assignation a été délivrée à personne, le 12 mars 2025, à Madame [P] [D] demeurant au [Adresse 5] à [Localité 3]. 

Aussi, il sera relevé que les factures de l’opérateur téléphonique Bouygues sont toutes établies au nom de Monsieur [H] [D] depuis a minima le 23 juillet 2023. 

Il résulte de plus, du procès-verbal de constat sur ordonnance établi les 1er août et 22 octobre 2024, que le 1er août 2024, le commissaire de justice s’est présenté sur les lieux et que personne ne lui a ouvert la porte bien qu’il ait entendu des pas à l’intérieur de l’appartement. Il a alors interrogé le gardien de l’immeuble qui lui a déclaré que Madame [P] [D] n’habite pas dans les lieux et que l’appartement est occupé par ses deux fils. Le 22 octobre 2024 à 19h30, le commissaire de justice s’est de nouveau présenté et après insistance, Monsieur [N] [D] lui a ouvert la porte mais a refusé de le laisser entrer. Il a déclaré occuper l’appartement avec sa mère et son frère, absents pour le moment, et a refusé l’accès au logement. Il a ensuite joint Madame [P] [D] par téléphone qui lui a déclaré habiter l’appartement avec ses enfants et se trouver dans le secteur de [Localité 6] avec une amie. Le commissaire de justice lui a alors indiqué qu’il patienterait jusqu’à ce qu’elle puisse se présenter, ce qu’elle n’a pas fait. Monsieur [H] [D] s’est présenté à 20h05 et a également refusé de laisser entrer le commissaire de justice dans l’appartement, réitérant sa demande de joindre leur mère afin qu’elle se présente. A 20h45, Madame [P] [D] ne s’étant pas manifestée et n’ayant pas pu rentrer dans l’appartement, le commissaire de justice a mis fin au constat. 

Madame [P] [D] prétend que ce constat ne fait pas état de l’abandon du logement et que le commissaire de justice n’est pas allé au bout de sa mission, de sorte que la condition d’abandon du logement prévu par l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, préalable à la résiliation du bail, n’est pas remplie. 


Or il sera relevé que la présente demande de résiliation judiciaire n’est pas fondée, comme le fait justement valoir la demanderesse, sur l’article 14-1 de la loi précitée, mais sur les dispositions expressément visées tant dans son acte introductif d’instance que dans ses conclusions déposées à l’audience, sur les articles du code de la construction et de l’habitation précédemment rappelés et sur les clauses du contrat de location, imposant au locataire d’un logement H.L.M. d’occuper personnellement et manière continue et effective les lieux loués pendant une durée d’au moins 8 mois par an. Contrairement à ce qu’allègue Madame [P] [D], la résiliation judiciaire d’un bail portant sur un logement social peut être sollicitée sur ces fondements. 

Par conséquent, ce moyen, inopérant, sera écarté. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demanderesse démontre que Madame [P] [D] a ses centres d’intérêts professionnels et personnels dans le Var où elle exerce une activité de restauration à [Localité 7] et où elle dispose de plusieurs adresses à [Localité 5], son lieu de vie. Il résulte de ce qui précède que Madame [P] [D] n’occupe manifestement pas les lieux de manière continue et pérenne pendant une durée de 8 mois par an. 

Madame [P] [D] prétend démontrer une occupation personnelle, effective et en tant que résidence principale des lieux litigieux en produisant, notamment :
- plusieurs attestations de personnes indiquant voir régulièrement Madame [P] [D] à [Localité 1], qui ne sont pas circonstanciée, qui ne précisent aucune période ni aucune fréquence de ces rencontres,
- une attestation de son médecin traitant indiquant que son état de santé nécessite un suivi médical régulier, sans aucune autre précision sur la nécessité de suivre des soins à [Localité 1] ni sur la réalité des soins effectivement suivis ou encore leur fréquence, 
- une attestation de son médecin ophtalmologiste indiquant suivre Madame [P] [D] depuis une quinzaine d’années, 
- des prescriptions médicales datées des mois d’octobre 2025, décembre 2025 et janvier 2026,
- une lettre d’information concernant un crédit renouvelable souscrit par Madame [P] [D] le 25 octobre 2022 auprès de la société SOFINCO,
- les actes de naissance de ses enfants,
- des attestations de l’assurance maladie et la caisse d’allocations familiales de [Localité 1] au nom de Monsieur [H] [D], 
- des factures Bouygues toutes établies au nom de son fils, Monsieur [H] [D], à compter du 23 juillet 2023 et jusqu’au 23 décembre 2024,
- des factures de la société Free établis au nom de Monsieur [H] [D] de janvier 2025 à juin 2025,
- un extrait de compte de la caisse d’Epargne Ile-de-France du 30 avril 2025 au nom de Monsieur [H] [D],
- un avis d’imposition sur les revenus 2022.

Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] produisent quant à eux, outre les pièces déjà produites par Madame [P] [D] :
- les avis d’imposition de Madame [P] [W] pour les années 2020 à 2025,
- une facture d’électricité au nom de celle-ci daté du 6 octobre 2025,
- un procès-verbal de constat de commissaire de justice daté du 14 octobre 2025 démontrant que l’appartement dont elle est propriétaire au [Adresse 11] à [Localité 3] est en rénovation et en l’état inhabitable compte tenu des travaux. 

Il sera observé que ces éléments ne sont pas de nature à établir une occupation personnelle, effective et continue des lieux pendant au moins 8 mois par an dès lors que :
- les témoins attestant ne résident pas dans l’immeuble mais dans d’autres [Localité 8], qu’ils ne donnent aucune précision sur la périodicité de leurs rencontres ni aucun élément de contexte de celles-ci et qu’ils ne sont dès lors pas en mesure d’attester de la présence de Madame [P] [D] dans son logement,
- les documents médicaux produits portent sur des consultations isolées qui n’impliquent pas de résider continuellement à [Localité 1],
- le procès-verbal de constat atteste que Madame [P] [D] est propriétaire d’un autre bien dans le Var qui n’est pas habitable momentanément en raison de travaux de rénovation réalisée par cette dernière, qui est loin de démontrer sa résidence effective et pérenne à [Localité 1] dans le logement social litigieux. 

Au regard de l’ensemble des éléments versés aux débats par chacune des parties, il convient de considérer que la RIVP rapporte davantage d’éléments établissant l’inoccupation personnelle, effective et continue des lieux par la locataire en titre, tandis que Madame [P] [D] ne rapporte pas suffisamment la preuve qu’elle occupe personnellement et effectivement les lieux à titre de résidence principale pendant au moins huit mois par an.

Or, les dispositions légales et contractuelles susvisées obligent le preneur à occuper personnellement et continuellement les lieux, à tout le moins au moins huit mois par an, et cette condition d’occupation personnelle doit être appliquée strictement en raison des particularités du logement dont s’agit. Le défaut d’occupation personnelle des lieux au moins huit mois par an constitue une violation suffisamment grave par la locataire de ses obligations qui justifie à elle seule la résiliation du contrat.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail du 28 août 2003 portant sur le logement situé au [Adresse 12] à [Localité 2] à compter du présent jugement, soit du 18 juin 2026. 

Sur la demande reconventionnelle de transfert du bail

En vertu de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
- au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;
- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;
- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.
Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- sans préjudice des sixième et septième alinéas de l'article 832 du code civil, au conjoint survivant ;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. »

Il est de jurisprudence constante que l’abandon du domicile s’entend du départ du locataire brusque, définitif et non concerté avec les personnes vivant avec lui.

Contrairement à ce qu’allèguent les défendeurs, le transfert d’un bail portant sur un logement social au profit des descendants n’est pas automatique et répond aux conditions strictes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, applicable aux logements sociaux en vertu de l’article 40-1 de cette même loi. 

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient donc aux défendeurs qui sollicitent le transfert du bail litigieux au bénéfice de Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], de rapporter la preuve que Madame [P] [D] a abandonné le logement, qu’ils ont vécu avec elle au moins un an avant la date de l’abandon, qu’ils ont la qualité de descendants, qu’ils répondent aux conditions d’attribution du logement social litigieux et que celui-ci est adapté à la taille de leur ménage.

En l’espèce, la RIVP soutient que les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’un abandon du logement par leur mère, lequel n’est pas caractérisé en cas de départ organisé avec les personnes qui demeurent dans les lieux. Elle prétend ensuite qu’ils ne rapportent pas la preuve de la cohabitation pendant un an au moins avant la date de l’abandon prétendu, qu’ils ne justifient pas de leurs revenus sur les années précédant cet abandon et qu’ils ne démontrent pas que le logement litigieux serait adapté à la taille de leur ménage, pris individuellement, à la date de celui-ci. 

Il est constant que Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] sont les enfants de Madame [P] [D] ainsi qu’il résulte des actes de naissance produits. 

Il ressort cependant des développements précédents que Madame [P] [D] n’a pas abandonné le logement mais qu’elle a en revanche réorganisé sa vie, ce depuis plusieurs années, dans le Var où elle exerce une activité de restauration à [Localité 7] et où elle est co-gérante d’une S.C.I. de gestion de biens immobiliers à [Localité 5].

Il sera rappelé que l’abandon du logement doit intervenir à l’insu des bénéficiaires du transfert, ce qui n’est, en l’espèce, pas le cas, dès lors que Monsieur [H] [D] ne peut ignorer les activités de sa mère dans le Var étant co-gérant de la S.C.I.

Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] ne démontrent pas que la locataire a quitté les lieux brusquement ou de manière imprévisible de sorte que les conditions de l’abandon du logement ne sont pas caractérisées.

Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] seront par conséquent déboutés de leurs demandes reconventionnelles de transfert du bail au bénéfice de Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D]. 

Il sera donc constaté que Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] sont occupants sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 12] à [Localité 2] à compter de la date de résiliation du bail, soit à compter du 18 juin 2026. 

Sur l’expulsion

Le bail consenti à Madame [P] [D] étant résilié et Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] ne bénéficiant pas du transfert du bail, il convient d'ordonner leur expulsion du logement situé au [Adresse 13], 2ème étage, [Adresse 14], à [Localité 2], dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs le versement d’une indemnité d’occupation. La RIVP sera donc déboutée de cette demande. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement et les emplacements de stationnement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution. 

La RIVP sollicite la suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Elle ne démontre pas cependant la mauvaise foi des défendeurs qui ont toujours résidé dans le logement loué par leur mère depuis leur enfance, la circonstance que le transfert du bail ne leur est pas accordé étant insuffisante à caractériser celle-ci. Il sera en outre précisé qu’ils ne sont pas entrés dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, de sorte que les conditions posées par l’article L. 412-1 précité ne sont pas réunies. 

Il n’y a donc pas lieu d’écarter les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. La RIVP sera donc déboutée de cette demande. 

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

La RIVP sollicite la condamnation de Madame [P] [D] à lui payer la somme de 1114,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 mars 2026.

Madame [P] [D] justifie par la production d’un justificatif de paiement, avoir réglé la totalité de la dette avant l’audience. 

La RIVP sera donc déboutée de cette demande en paiement. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] seront dès lors tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, soit à compter du 18 juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. La RIVP sera donc déboutée de sa demande de majoration de 30% du montant de l’indemnité d’occupation.

Sur la capitalisation des intérêts 

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l'espèce, la demanderesse sollicite la capitalisation des intérêts, qui est de droit lorsqu’elle est demandée. Il convient donc de faire droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance par application de l'article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle. Ils seront déboutés de leurs demandes respectives en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les frais irrépétibles qu'elle a dû engager au cours de la présente instance et Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] seront ainsi condamnés in solidum à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter compte tenu de la nature et de l’ancienneté du litige ; elle sera donc rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation soulevée par Monsieur [H] [W] et Monsieur [N] [W] ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 août 2003 entre, d’une part, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] et, d’autre part, Madame [P] [D] portant sur les locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 12] à [Localité 2], à compter du 18 juin 2026 ;

CONSTATE que Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] sont occupants sans droit ni titre des lieux situés au [Adresse 3], à [Localité 2], depuis le 18 juin 2026 ; 

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [D] et à tous les occupants de son chef, et notamment Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], de libérer les lieux (le logement et l’ensemble de ses accessoires) et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] de sa demande d’astreinte ; 

DEBOUTE la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [D] et tous les occupants de son chef, et notamment Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra faire procéder à leur expulsion, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, à compter du 18 juin 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;


DEBOUTE la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] de sa demande de majoration de 30% du montant de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] de sa demande en paiement de la dette locative ;

DEBOUTE Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] de leurs demandes reconventionnelles de transfert du bail au bénéfice de Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ; 

CONDAMNE in solidum Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Madame [P] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Pascal Trésor
Me Jonathan THISSIER LEVY


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/03754 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7SPM

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 18 juin 2026


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, Vestiaire B0096

DÉFENDEURS
Madame [P] [D], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pascal Trésor, avocat au barreau de Paris, Vestaire D0640
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2025-029604 du 16/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], 
demeurant ensemble [Adresse 2]
représentés par Me Jonathan THISSIER LEVY, avocat au barreau de Paris, vestiaire C1723

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffière
Décision du 18 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03754 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7SPM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 août 2003, la Société anonyme de gestion immobilière aux droits de laquelle vient la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] (ci-après « RIVP »), a donné à bail à Madame [P] [D] un appartement de type 3 à usage d'habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 2]. 

Considérant que Madame [P] [D] n’occupe plus personnellement le logement et faisant valoir une cession illicite du bail à ses deux fils, la RIVP a, par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, fait assigner Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 
- prononcer la résiliation judiciaire du bail du 28 août 2003 aux torts exclusifs de Madame [P] [D],
- dire et juger que Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] occupent sans droit ni titre le logement situé au185[Adresse 4] à [Localité 2] ; 
- ordonner l’expulsion de Madame [P] [D] et de tous occupants de son chef, dont Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], avec toutes conséquences de droit et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir ou, à défaut, à compter de sa signification ;
- dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;
- réserver la compétence du juge de céans pour liquider l’astreinte ;
- supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer majoré de 30% et charges à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux ;
- ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1154 du code civil ;
- condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation et du procès-verbal de constat.

Après deux renvois à la demande des parties lors des audiences des 30 septembre 2025 et 19 décembre 2025, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026, lors de laquelle la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en demandes visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles elle maintient l’intégralité de ses demandes initiales et, y ajoutant, sollicite la condamnation de Madame [P] [D] à lui payer la somme de 1114,89 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 16 mars 2026 et de débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes. 

Décision du 18 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03754 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7SPM

Madame [P] [D], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en réponse n°3 visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :
- rejeter l’ensemble des demandes de la RIVP ;
- condamner la RIVP à verser à Maître [Q] [K] une somme de 2 000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ; 
- à titre subsidiaire, constater que le contrat de location du 28 août 2003 continue au profit de Monsieur [H] [D], son fils ;
- rejeter l’ensemble des demandes de la RIVP à l’encontre de Monsieur [H] [D];
- en tout état de cause, rejeter la demande de la RIVP au titre de l’article 700 du code de procédure civile, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et dire que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale dont elle bénéfice. 

Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions en réponse n°2 visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles ils demandent :

In limine litis, 
- de prononcer la nullité de l’assignation pour absence de motivation en droit ;
- de débouter en conséquence la RIVP de l’ensemble de ses demandes ;

A titre principal,
- de débouter la RIVP de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, 
- de prononcer la continuation du contrat de location entre la RIVP et Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D];
- de débouter la RIVP de l’ensemble de ses demandes ;

A titre plus subsidiaire, 
- de débouter la RIVP de sa demande d’astreinte ;
- de débouter la RIVP de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;
- de débouter la RIVP de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

En tout état de cause, 
- de débouter la RIVP de l’ensemble de ses demandes ;
- de condamner la RIVP à leur payer la somme de 4 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il sera renvoyé aux conclusions des parties déposées et soutenues à l’audience du 26 mars 2026 auxquelles elles ont déclaré se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Décision du 18 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03754 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7SPM

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 18 juin 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de nullité 

Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] soulèvent la nullité de l’assignation faisant valoir que la RIVP sollicite la résiliation du bail sur le fondement des articles L.441 à L.441-2-6 et R.441-1 à R.441-5 du code de la construction et de l’habitation et des clauses du bail sans autre précision quant au fondement de l’action, tout en visant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en particulier l’article 14 aux termes du dispositif de l’assignation, ce qui ne permet pas aux défendeurs de connaître le fondement juridique de la demande de résiliation. 

La RIVP rétorque que l’ensemble des fondements juridiques applicables à la résiliation demandée sont visés à l’acte introductif d’instance, et notamment les articles L. 441 à L. 441-2-6, en particulier l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, les articles R.441-1 à R.441-5 du même code, les clauses du contrat, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la définition de la résidence principale, l’article 7 de cette même loi et l’article 1728 du code civil qui imposent au preneur d’user de la chose louée conformément à sa destination, les articles 1224 et 1228 du code civil relatifs à la résiliation du bail ainsi que la jurisprudence applicable à l’obligation du locataire d’un logement HLM d’occuper les lieux à titre de résidence principale, de façon permanente et effective. Elle considère en tout état de cause que les défendeurs ne démontrent aucun grief dans la mesure où ils ont repris dans leurs écritures chacun des textes visés et qu’ils ont répondu à chacun des moyens, de sorte qu’ils ont pu utilement organiser leur défense. 

L’article 114 du code de procédure civile prévoit que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 56 du même code dispose que l’assignation contient, notamment, à peine de nullité un exposé des moyens en fait et en droit. 

En l’espèce, il sera relevé que l’assignation du 28 février 2025 contient, au soutien de la demande de résiliation du bail, les fondements juridiques applicables à la résiliation d’un contrat de location soumis à la législation des habitations à loyers modérés, à savoir les articles L. 441 à L. 441-2-6 et R.441-1 à R.441-5 du code de la construction et de l’habitation, qu’elle vise également les clauses du contrat, la jurisprudence applicable, et qu’elle vise expressément dans son dispositif les articles 2, 7, 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la résiliation du contrat de location litigieux, ainsi que, notamment, les articles 1103, 1227, 1228, 1728, 1729 et 1741 du code civil relatifs à la force obligatoire des contrats et à la résiliation de ceux-ci. 

L’assignation contient en outre les moyens en fait sur lesquels la RIVP fonde sa demande de résiliation, tenant à l’inoccupation personnelle des lieux par la locataire en titre et à la cession illicite du bail à ses fils. 

Il sera observé, d’ailleurs, que les défendeurs répondent dans leurs écritures à chacun des moyens soulevés, au visa des fondements juridiques invoqués par la RIVP. 

L’assignation est donc régulière et, en tout état de cause, Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], qui ont utilement pu organiser leur défense aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience du 26 mars 2026, ne démontrent aucun grief. 

L’exception de nullité de l’assignation sera donc rejetée. 


Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Les articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil font notamment obligation au preneur d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. 

En application de ces textes, le preneur ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements sociaux, le locataire doit occuper personnellement les lieux, qui doivent constituer sa résidence principale, au moins huit mois par an, sauf exceptions.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il a déjà été jugé qu’un hébergement cédé à un tiers au bail, alors que le preneur n'occupe plus le logement, est assimilable à une cession prohibée justifiant la résiliation du bail.

Il est ainsi constant que le preneur d'un logement d'une habitation à loyer modéré s’oblige occuper personnellement et continuellement son logement, qui doit ainsi constituer son obligation principale.

Cette obligation est rappelée l’article 3 du contrat de location signé le 28 août 2003 par Madame [P] [D] qui énonce que « l’occupation des locaux loués étant strictement réservée au preneur qui doit y établir son habitation principale, le présent contrat est incessible et intransmissible. De même, le preneur ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement et même à titre gratuit. Le non-respect de cette clause et de celles relatives à la destination des lieux loués étant de rigueur, leur inobservation pourra au gré du bailleur entraîner une demande de résolution judiciaire du contrat. Néanmoins, le présent bail pourra être transmissible dans les conditions définies aux articles 14 de la loi du 6 juillet 1989 ou 27 de la loi du 23 décembre 1986 ». 

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

La RIVP soutient que Madame [P] [D] n’occupe plus son logement pendant au moins 8 mois par an et qu’elle l’a illicitement cédé à Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D].

Il est constant que l’attribution d’un logement H.L.M. est fonction de la situation de famille et des ressources du preneur, ce dont il résulte que le preneur doit occuper les lieux de façon strictement personnelle. D’ailleurs, l’occupation par un membre de la famille ne saurait suppléer l’occupation par le preneur qui ne maintient pas dans les lieux son habitation principale. L’occupation du preneur doit être réelle, normale, effective et suffisamment continue. Elle ne saurait résulter de domiciliations administratives. 

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [P] [D] n’a pas répondu aux enquêtes annuelles de ressources pour les années 2022, 2023 et 2024. Il résulte du rapport d’enquête de la société Détectnet, experte en investigations civiles, que :
- la locataire en titre réside désormais dans un appartement dont elle est propriétaire [Adresse 5] à [Localité 3],
- qu’il est également possible de lui envoyer des courriers « CHEZ [V] [D], [Adresse 6] à [Localité 4] », 
- que l’appartement situé au [Adresse 7] à [Localité 2] est occupé à titre gracieux par Monsieur [H] [D], son fils.

Contrairement à ce qu’allèguent Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] dans leurs écritures, le rapport de la société Détectnet est corroboré par un extrait pappers du registre national des entreprises dont il ressort que Madame [P] [W] exerce une activité de restauration sous le nom commercial « [V] [D] », domiciliée au [Adresse 8] à Toulon (83000) depuis le 18 mai 2020 ainsi que par un second extrait pappers et les statuts de la S.C.I. dont il résulte qu’elle est par ailleurs co-gérante avec son fils, Monsieur [H] [D], d’une S.C.I. dénommée « [Adresse 9] », domiciliée [Adresse 10] à Lorgues (83510). Ces éléments sont par ailleurs corroborés par son avis d’imposition pour l’année 2025 sur les revenus 2024 dont il ressort qu’elle a perçu 37 554 euros de revenus industriels et commerciaux sous le régime de la micro-entreprise. 

S’il est exact que ces éléments mentionnent plusieurs adresses dans le Var, en particulier à [Localité 5], il n’en reste pas moins d’une part qu’ils démontrent un flou entretenu par Madame [P] [D] sur sa domiciliation exacte à [Localité 5] et d’autre pas qu’ils établissent que cette dernière a manifestement ses centres d’intérêts dans le Var et non à [Localité 1]. 

Il sera en outre observé que l’assignation a été délivrée à personne, le 12 mars 2025, à Madame [P] [D] demeurant au [Adresse 5] à [Localité 3]. 

Aussi, il sera relevé que les factures de l’opérateur téléphonique Bouygues sont toutes établies au nom de Monsieur [H] [D] depuis a minima le 23 juillet 2023. 

Il résulte de plus, du procès-verbal de constat sur ordonnance établi les 1er août et 22 octobre 2024, que le 1er août 2024, le commissaire de justice s’est présenté sur les lieux et que personne ne lui a ouvert la porte bien qu’il ait entendu des pas à l’intérieur de l’appartement. Il a alors interrogé le gardien de l’immeuble qui lui a déclaré que Madame [P] [D] n’habite pas dans les lieux et que l’appartement est occupé par ses deux fils. Le 22 octobre 2024 à 19h30, le commissaire de justice s’est de nouveau présenté et après insistance, Monsieur [N] [D] lui a ouvert la porte mais a refusé de le laisser entrer. Il a déclaré occuper l’appartement avec sa mère et son frère, absents pour le moment, et a refusé l’accès au logement. Il a ensuite joint Madame [P] [D] par téléphone qui lui a déclaré habiter l’appartement avec ses enfants et se trouver dans le secteur de [Localité 6] avec une amie. Le commissaire de justice lui a alors indiqué qu’il patienterait jusqu’à ce qu’elle puisse se présenter, ce qu’elle n’a pas fait. Monsieur [H] [D] s’est présenté à 20h05 et a également refusé de laisser entrer le commissaire de justice dans l’appartement, réitérant sa demande de joindre leur mère afin qu’elle se présente. A 20h45, Madame [P] [D] ne s’étant pas manifestée et n’ayant pas pu rentrer dans l’appartement, le commissaire de justice a mis fin au constat. 

Madame [P] [D] prétend que ce constat ne fait pas état de l’abandon du logement et que le commissaire de justice n’est pas allé au bout de sa mission, de sorte que la condition d’abandon du logement prévu par l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, préalable à la résiliation du bail, n’est pas remplie. 


Or il sera relevé que la présente demande de résiliation judiciaire n’est pas fondée, comme le fait justement valoir la demanderesse, sur l’article 14-1 de la loi précitée, mais sur les dispositions expressément visées tant dans son acte introductif d’instance que dans ses conclusions déposées à l’audience, sur les articles du code de la construction et de l’habitation précédemment rappelés et sur les clauses du contrat de location, imposant au locataire d’un logement H.L.M. d’occuper personnellement et manière continue et effective les lieux loués pendant une durée d’au moins 8 mois par an. Contrairement à ce qu’allègue Madame [P] [D], la résiliation judiciaire d’un bail portant sur un logement social peut être sollicitée sur ces fondements. 

Par conséquent, ce moyen, inopérant, sera écarté. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demanderesse démontre que Madame [P] [D] a ses centres d’intérêts professionnels et personnels dans le Var où elle exerce une activité de restauration à [Localité 7] et où elle dispose de plusieurs adresses à [Localité 5], son lieu de vie. Il résulte de ce qui précède que Madame [P] [D] n’occupe manifestement pas les lieux de manière continue et pérenne pendant une durée de 8 mois par an. 

Madame [P] [D] prétend démontrer une occupation personnelle, effective et en tant que résidence principale des lieux litigieux en produisant, notamment :
- plusieurs attestations de personnes indiquant voir régulièrement Madame [P] [D] à [Localité 1], qui ne sont pas circonstanciée, qui ne précisent aucune période ni aucune fréquence de ces rencontres,
- une attestation de son médecin traitant indiquant que son état de santé nécessite un suivi médical régulier, sans aucune autre précision sur la nécessité de suivre des soins à [Localité 1] ni sur la réalité des soins effectivement suivis ou encore leur fréquence, 
- une attestation de son médecin ophtalmologiste indiquant suivre Madame [P] [D] depuis une quinzaine d’années, 
- des prescriptions médicales datées des mois d’octobre 2025, décembre 2025 et janvier 2026,
- une lettre d’information concernant un crédit renouvelable souscrit par Madame [P] [D] le 25 octobre 2022 auprès de la société SOFINCO,
- les actes de naissance de ses enfants,
- des attestations de l’assurance maladie et la caisse d’allocations familiales de [Localité 1] au nom de Monsieur [H] [D], 
- des factures Bouygues toutes établies au nom de son fils, Monsieur [H] [D], à compter du 23 juillet 2023 et jusqu’au 23 décembre 2024,
- des factures de la société Free établis au nom de Monsieur [H] [D] de janvier 2025 à juin 2025,
- un extrait de compte de la caisse d’Epargne Ile-de-France du 30 avril 2025 au nom de Monsieur [H] [D],
- un avis d’imposition sur les revenus 2022.

Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] produisent quant à eux, outre les pièces déjà produites par Madame [P] [D] :
- les avis d’imposition de Madame [P] [W] pour les années 2020 à 2025,
- une facture d’électricité au nom de celle-ci daté du 6 octobre 2025,
- un procès-verbal de constat de commissaire de justice daté du 14 octobre 2025 démontrant que l’appartement dont elle est propriétaire au [Adresse 11] à [Localité 3] est en rénovation et en l’état inhabitable compte tenu des travaux. 

Il sera observé que ces éléments ne sont pas de nature à établir une occupation personnelle, effective et continue des lieux pendant au moins 8 mois par an dès lors que :
- les témoins attestant ne résident pas dans l’immeuble mais dans d’autres [Localité 8], qu’ils ne donnent aucune précision sur la périodicité de leurs rencontres ni aucun élément de contexte de celles-ci et qu’ils ne sont dès lors pas en mesure d’attester de la présence de Madame [P] [D] dans son logement,
- les documents médicaux produits portent sur des consultations isolées qui n’impliquent pas de résider continuellement à [Localité 1],
- le procès-verbal de constat atteste que Madame [P] [D] est propriétaire d’un autre bien dans le Var qui n’est pas habitable momentanément en raison de travaux de rénovation réalisée par cette dernière, qui est loin de démontrer sa résidence effective et pérenne à [Localité 1] dans le logement social litigieux. 

Au regard de l’ensemble des éléments versés aux débats par chacune des parties, il convient de considérer que la RIVP rapporte davantage d’éléments établissant l’inoccupation personnelle, effective et continue des lieux par la locataire en titre, tandis que Madame [P] [D] ne rapporte pas suffisamment la preuve qu’elle occupe personnellement et effectivement les lieux à titre de résidence principale pendant au moins huit mois par an.

Or, les dispositions légales et contractuelles susvisées obligent le preneur à occuper personnellement et continuellement les lieux, à tout le moins au moins huit mois par an, et cette condition d’occupation personnelle doit être appliquée strictement en raison des particularités du logement dont s’agit. Le défaut d’occupation personnelle des lieux au moins huit mois par an constitue une violation suffisamment grave par la locataire de ses obligations qui justifie à elle seule la résiliation du contrat.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail du 28 août 2003 portant sur le logement situé au [Adresse 12] à [Localité 2] à compter du présent jugement, soit du 18 juin 2026. 

Sur la demande reconventionnelle de transfert du bail

En vertu de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
- au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;
- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;
- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.
Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- sans préjudice des sixième et septième alinéas de l'article 832 du code civil, au conjoint survivant ;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. »

Il est de jurisprudence constante que l’abandon du domicile s’entend du départ du locataire brusque, définitif et non concerté avec les personnes vivant avec lui.

Contrairement à ce qu’allèguent les défendeurs, le transfert d’un bail portant sur un logement social au profit des descendants n’est pas automatique et répond aux conditions strictes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, applicable aux logements sociaux en vertu de l’article 40-1 de cette même loi. 

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient donc aux défendeurs qui sollicitent le transfert du bail litigieux au bénéfice de Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], de rapporter la preuve que Madame [P] [D] a abandonné le logement, qu’ils ont vécu avec elle au moins un an avant la date de l’abandon, qu’ils ont la qualité de descendants, qu’ils répondent aux conditions d’attribution du logement social litigieux et que celui-ci est adapté à la taille de leur ménage.

En l’espèce, la RIVP soutient que les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’un abandon du logement par leur mère, lequel n’est pas caractérisé en cas de départ organisé avec les personnes qui demeurent dans les lieux. Elle prétend ensuite qu’ils ne rapportent pas la preuve de la cohabitation pendant un an au moins avant la date de l’abandon prétendu, qu’ils ne justifient pas de leurs revenus sur les années précédant cet abandon et qu’ils ne démontrent pas que le logement litigieux serait adapté à la taille de leur ménage, pris individuellement, à la date de celui-ci. 

Il est constant que Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] sont les enfants de Madame [P] [D] ainsi qu’il résulte des actes de naissance produits. 

Il ressort cependant des développements précédents que Madame [P] [D] n’a pas abandonné le logement mais qu’elle a en revanche réorganisé sa vie, ce depuis plusieurs années, dans le Var où elle exerce une activité de restauration à [Localité 7] et où elle est co-gérante d’une S.C.I. de gestion de biens immobiliers à [Localité 5].

Il sera rappelé que l’abandon du logement doit intervenir à l’insu des bénéficiaires du transfert, ce qui n’est, en l’espèce, pas le cas, dès lors que Monsieur [H] [D] ne peut ignorer les activités de sa mère dans le Var étant co-gérant de la S.C.I.

Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] ne démontrent pas que la locataire a quitté les lieux brusquement ou de manière imprévisible de sorte que les conditions de l’abandon du logement ne sont pas caractérisées.

Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] seront par conséquent déboutés de leurs demandes reconventionnelles de transfert du bail au bénéfice de Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D]. 

Il sera donc constaté que Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] sont occupants sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 12] à [Localité 2] à compter de la date de résiliation du bail, soit à compter du 18 juin 2026. 

Sur l’expulsion

Le bail consenti à Madame [P] [D] étant résilié et Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] ne bénéficiant pas du transfert du bail, il convient d'ordonner leur expulsion du logement situé au [Adresse 13], 2ème étage, [Adresse 14], à [Localité 2], dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs le versement d’une indemnité d’occupation. La RIVP sera donc déboutée de cette demande. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement et les emplacements de stationnement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution. 

La RIVP sollicite la suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Elle ne démontre pas cependant la mauvaise foi des défendeurs qui ont toujours résidé dans le logement loué par leur mère depuis leur enfance, la circonstance que le transfert du bail ne leur est pas accordé étant insuffisante à caractériser celle-ci. Il sera en outre précisé qu’ils ne sont pas entrés dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, de sorte que les conditions posées par l’article L. 412-1 précité ne sont pas réunies. 

Il n’y a donc pas lieu d’écarter les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. La RIVP sera donc déboutée de cette demande. 

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

La RIVP sollicite la condamnation de Madame [P] [D] à lui payer la somme de 1114,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 mars 2026.

Madame [P] [D] justifie par la production d’un justificatif de paiement, avoir réglé la totalité de la dette avant l’audience. 

La RIVP sera donc déboutée de cette demande en paiement. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] seront dès lors tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, soit à compter du 18 juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. La RIVP sera donc déboutée de sa demande de majoration de 30% du montant de l’indemnité d’occupation.

Sur la capitalisation des intérêts 

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l'espèce, la demanderesse sollicite la capitalisation des intérêts, qui est de droit lorsqu’elle est demandée. Il convient donc de faire droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance par application de l'article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle. Ils seront déboutés de leurs demandes respectives en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les frais irrépétibles qu'elle a dû engager au cours de la présente instance et Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] seront ainsi condamnés in solidum à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter compte tenu de la nature et de l’ancienneté du litige ; elle sera donc rappelée.




PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation soulevée par Monsieur [H] [W] et Monsieur [N] [W] ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 août 2003 entre, d’une part, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] et, d’autre part, Madame [P] [D] portant sur les locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 12] à [Localité 2], à compter du 18 juin 2026 ;

CONSTATE que Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] sont occupants sans droit ni titre des lieux situés au [Adresse 3], à [Localité 2], depuis le 18 juin 2026 ; 

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [D] et à tous les occupants de son chef, et notamment Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], de libérer les lieux (le logement et l’ensemble de ses accessoires) et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] de sa demande d’astreinte ; 

DEBOUTE la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [D] et tous les occupants de son chef, et notamment Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra faire procéder à leur expulsion, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, à compter du 18 juin 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;


DEBOUTE la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] de sa demande de majoration de 30% du montant de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] de sa demande en paiement de la dette locative ;

DEBOUTE Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] de leurs demandes reconventionnelles de transfert du bail au bénéfice de Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ; 

CONDAMNE in solidum Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Madame [P] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

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Mise à jour de la source le 2026-06-19T18:33:27.046Z.