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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 17 juillet 2026, n° 25/08342

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 17 octobre 2013, Monsieur [V] [S], aux droits duquel vient désormais [Localité 1] HABITAT-OPH, a donné à bail à Monsieur [O] [K] [Y] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6]) à [Localité 2].
Le 25 juin 2021, à la suite de l'attribution à Monsieur [O] [K] [Y] et à son épouse, Madame [G] épouse [K] [Y], d'un logement plus grand situé [Adresse 7] à [Localité 2], un nouveau contrat de location leur a été consenti par [Localité 1] HABITAT-OPH, sans qu'il soit mis fin au premier bail.
Soutenant que Monsieur [O] [K] [Y] et Madame [G] épouse [K] [Y] n'occupaient plus personnellement le logement situé [Adresse 8], désormais habité par des tiers, PARIS HABITAT-OPH les a fait assigner, ainsi que Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [L], par actes de commissaire de justice du 18 août 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation du bail aux torts des preneurs pour inoccupation personnelle et cession des lieux,
- l'expulsion de Monsieur [O] [K] [Y] et de Madame [G] épouse [K] [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, notamment de Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [L], avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir, et ce pendant un délai de trois mois, en se réservant la liquidation de l'astreinte,
- la suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- la condamnation solidaire et à défaut in solidum de Monsieur [O] [K] [Y], Madame [G] épouse [K] [Y], Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30 % et des charges récupérables jusqu'à la libération des lieux avec capitalisation des intérêts,
- la condamnation solidaire et à défaut in solidum de Monsieur [O] [K] [Y], Madame [G] épouse [K] [Y], Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [L] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat.
À l'audience du 13 mai 2026, [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation et a sollicité en outre la condamnation solidaire, ou à défaut in solidum, des défendeurs au paiement de la somme de 3 799,40 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au 12 mai 2026, échéance d'avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Au soutien de ses prétentions, [Localité 1] HABITAT-OPH fait valoir au visa des articles L.441 à L.441-2-6 et R.441-1 à R.441-5 du code de la construction et de l'habitation ainsi que des articles 2, 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 que le logement donné à bail ne constitue plus l'habitation principale de Monsieur [O] [K] [Y] et de Madame [G] épouse [K] [Y], qui l'ont cédé à des tiers, en méconnaissance de leurs obligations contractuelles, ce qui justifie la résiliation du bail, l'expulsion des occupants et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation majorée.
Monsieur [O] [K] [Y], Madame [G] épouse [K] [Y], Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [L], représentés par leur conseil, ont conclu au débouté des demandes et à la fixation de la dette locative à la somme de 90 euros, subsidiairement à l'octroi d'un délai de trois mois pour quitter les lieux, au rejet de la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi qu'à la suspension de l'exécution provisoire et, en tout état de cause, à la condamnation de [Localité 1] HABITAT-OPH à verser à chacun d'eux la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
À l’appui de leurs prétentions, les défendeurs font valoir, au visa de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation, que le bail de droit privé conclu avec Monsieur [V] [S] demeure applicable, faute d’avoir été informés du changement de bailleur et, dans l’hypothèse où le logement serait désormais conventionné, d’avoir pu exercer le droit d’option prévu par le dernier de ces textes.
Ils soutiennent ensuite, au visa des articles 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, que les occupants du logement sont hébergés à titre gratuit, de sorte qu’aucune cession du bail ni sous-location ne peut leur être reprochée. Ils ajoutent, au visa de l’article L.123-10 du code de commerce, que la domiciliation de la société MH RENOV à l’adresse du logement est sans incidence en l’absence d’activité professionnelle exercée dans les lieux.
Ils font ensuite observer que les locataires n’ont commis aucun manquement à leurs obligations et ont toujours agi de bonne foi, en soulignant que [Localité 1] HABITAT-OPH a continué à percevoir les loyers pendant plusieurs années alors qu’il avait connaissance de cette situation, sans émettre de réserve ni solliciter la restitution des lieux.
Ils contestent également le montant de la dette locative, estimant qu’il ne tient pas compte du règlement de 2 950 euros intervenu le 12 mai 2026, ni de la déduction du dépôt de garantie.
Subsidiairement, sur le fondement des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ils sollicitent l’octroi d’un délai pour quitter les lieux et s’opposent à la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, en invoquant la situation personnelle des occupants et leurs difficultés de relogement, ainsi que le caractère disproportionné de la majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions, à leurs dernières conclusions écrites, ainsi qu’aux observations formulées à l’audience et consignées dans la note d’audience.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juillet 2026.
Par notes en délibéré autorisées des 22 mai, 8 et 9 juin 2026, les défendeurs ont indiqué que Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [H] avaient pu se reloger et que Monsieur [O] [K] [Y] avait donné congé du bail, en produisant une attestation de remise des clés datée du 1er juin 2026.

Motifs

MOTIFS
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences
Il résulte de l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103, que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l'article 1184 du même code, devenu 1224, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.
En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire. Le bail stipule en outre que le preneur s'engage à occuper personnellement les lieux loués et à ne céder ni le contrat de location ni la jouissance du logement sans l'accord écrit du bailleur.
Il appartient à celui qui sollicite la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve d'un manquement suffisamment grave aux obligations du preneur.
S'il est de principe que le locataire peut librement héberger dans le logement des membres de sa famille ou des tiers, cette faculté suppose qu'il continue lui-même à l'occuper à titre de résidence principale. Lorsqu'il transfère durablement sa résidence principale dans un autre logement et laisse les lieux occupés par des tiers, l'hébergement cesse d'être l'accessoire de son occupation personnelle et devient une mise à disposition du logement incompatible avec les obligations résultant du bail.
Les défendeurs soutiennent que le contrat de location initial demeure applicable faute d'avoir été destinataires de la notification du changement de bailleur prévue par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et, dans l'hypothèse où le logement serait désormais conventionné, d'avoir pu exercer le droit d'option prévu par l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation, leur permettant de conserver le bénéfice du contrat de bail initial. Toutefois, ce moyen est sans incidence sur la solution du litige, les obligations dont la méconnaissance est invoquée par le bailleur s'imposant aux titulaires du bail, qu'il s'agisse d'un logement privé ou d'un logement HLM.
Or, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 4 juillet 2025 que Monsieur [Q] [K] [Y] et Monsieur [W] [K] [Y] occupent le logement litigieux, où ils ont déclaré résider respectivement depuis 2016 et 2024. Il ressort également de l'attestation d'hébergement versée aux débats que Monsieur [R] [H] y est hébergé. Monsieur [O] [K] [Y] a, pour sa part, déclaré occuper depuis 2021 le logement attribué par [Localité 1] HABITAT-OPH avec son épouse et leurs 4 enfants, précisant que « le logement du [Adresse 9] à [Localité 3] est occupé depuis [mon] départ par [mes] deux frères ».
Il ne peut être reproché à Monsieur [O] [K] [Y] d'avoir transféré sa résidence principale dans ce logement. En revanche, il lui appartenait, dès lors qu'il n'occupait plus personnellement l’appartement litigieux à titre de résidence principale, d'en restituer la jouissance au bailleur et non de le laisser occupé de manière durable par des tiers. Si [Localité 1] HABITAT-OPH a laissé perdurer cette situation pendant plusieurs années sans solliciter la restitution des lieux, cette circonstance ne dispensait pas le preneur de respecter ses obligations contractuelles et de restituer la jouissance du logement dès lors qu'il ne l'occupait plus à titre de résidence principale.
Il s'ensuit qu'en laissant le logement litigieux occupé de manière durable par des tiers après avoir transféré sa résidence principale dans un autre bien, le titulaire du bail a manqué aux obligations résultant du contrat de location. Ce manquement présente une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de Monsieur [O] [K] [Y].
Il ressort toutefois des éléments produits en cours de délibéré que Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [H] ont pu se reloger, conduisant le preneur à donner congé, les clés du logement ayant été restituées le 1er juin 2026.
Les demandes tendant à l'expulsion, à la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, au prononcé d'une astreinte, au sort des meubles garnissant les lieux, ainsi que la demande des défendeurs tendant à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux sont dès lors devenues sans objet.
Sur les demandes en paiement
Aux termes de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1240 du code civil, l'occupant qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre est tenu de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation, lequel ouvre droit au paiement d'une indemnité d'occupation.
En l'espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte établi le 12 mai 2026 au titre des loyers et charges arrêtés à avril 2026 inclus, pour la somme de 3 799,40 euros.
Les défendeurs produisent un justificatif de paiement par carte bancaire d'un montant de 2 950 euros intervenu le 12 mai 2026 au profit de [Localité 1] HABITAT-OPH. Toutefois, ce document, qui ne comporte aucune référence permettant de le rattacher avec certitude au compte locatif litigieux, n'établit pas son imputation effective sur celui-ci et ne remet donc pas en cause le décompte produit par le bailleur. Les paiements qui auraient été enregistrés postérieurement à l'établissement de ce décompte s'imputeront, le cas échéant, sur les sommes qui seront mises à la charge des défendeurs par la présente décision.
Les preneurs sollicitent également l'imputation du dépôt de garantie sur les sommes réclamées. Toutefois, le dépôt de garantie n'a vocation à être pris en compte que lors de l'établissement du solde définitif des comptes entre les parties. En l'absence de tout élément permettant, à ce stade, de procéder à cette liquidation, il n'y a pas lieu d'en ordonner l'imputation.
Le contrat de bail du 17 octobre 2013 a été conclu avec Monsieur [O] [K] [Y]. Si [Localité 1] HABITAT-OPH rappelle que les époux se sont mariés le 26 octobre 2013, il ne se prévaut ni des dispositions de l'article 1751 du code civil ni de celles de l'article 220 du même code et ne justifie d'aucun élément permettant de retenir que Madame [U] [Z] épouse [K] [Y] serait tenue au paiement de l'arriéré locatif. La demande dirigée contre cette dernière sera en conséquence rejetée.
Monsieur [O] [K] [Y] sera condamné à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 3 799,40 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2026, date à laquelle cette demande a été formulée, en application de l'article 1231-6 du code civil.
PARIS HABITAT-OPH sollicite également le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du prononcé du présent jugement jusqu'à la libération effective des lieux. Il résulte toutefois de ce qui précède que les lieux ont été restitués le 1er juin 2026, soit antérieurement au prononcé de la présente décision. Cette demande est dès lors devenue sans objet.
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire eux-mêmes intérêts lorsqu'ils sont dus pour au moins une année entière.
Les conditions d'application de ce texte étant réunies, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions qu'il prévoit.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [O] [K] [Y], Madame [U] [Z] épouse [K] [Y], Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [H], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat des 2 et 17 juin 2025.
L'équité commande de les condamner in solidum à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Leur demande formée sur le même fondement sera rejetée.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Les défendeurs sollicitent que soit écartée l'exécution provisoire de droit. Toutefois, ils n'invoquent aucune circonstance particulière de nature à justifier qu'il soit dérogé à cette règle.
Il sera en conséquence rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 17 octobre 2013 entre Monsieur [V] [S], aux droits duquel vient désormais [Localité 1] HABITAT-OPH, et Monsieur [O] [K] [Y], concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 6]) à [Localité 2], aux torts de Monsieur [O] [K] [Y], à compter du présent jugement,
DIT n'y avoir lieu de statuer sur les demandes tendant à l'expulsion des défendeurs, à la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, au prononcé d'une astreinte, au sort des meubles garnissant les lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que sur la demande des défendeurs tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux,
CONDAMNE Monsieur [O] [K] [Y] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 3 799,40 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2026,
DIT que les paiements qui auraient été effectués postérieurement au décompte produit par [Localité 1] HABITAT-OPH s'imputeront sur les sommes mises à charge de Monsieur [O] [K] [Y],
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [K] [Y], Madame [U] [Z] épouse [K] [Y], Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [H] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [K] [Y], Madame [U] [Z] épouse [K] [Y], Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [H] aux dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat des 2 et 17 juin 2025,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT ; Maître Ismahan BENAYAD 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/08342 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA25L

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 17 juillet 2026


DEMANDERESSE
ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 1] HABITAT - OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 1]), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS
Monsieur [O] [K] [Y], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Ismahan BENAYAD de la SELARL BDG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1320

Madame [U] [Z] épouse [K] [Y], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Ismahan BENAYAD de la SELARL BDG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1320

Monsieur [Q] [K] [Y], demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Ismahan BENAYAD de la SELARL BDG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1320

Monsieur [W] [K] [Y], demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Ismahan BENAYAD de la SELARL BDG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1320
Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08342 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA25L


Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Ismahan BENAYAD de la SELARL BDG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1320

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier


Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08342 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA25L

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 17 octobre 2013, Monsieur [V] [S], aux droits duquel vient désormais [Localité 1] HABITAT-OPH, a donné à bail à Monsieur [O] [K] [Y] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6]) à [Localité 2].
Le 25 juin 2021, à la suite de l'attribution à Monsieur [O] [K] [Y] et à son épouse, Madame [G] épouse [K] [Y], d'un logement plus grand situé [Adresse 7] à [Localité 2], un nouveau contrat de location leur a été consenti par [Localité 1] HABITAT-OPH, sans qu'il soit mis fin au premier bail.
Soutenant que Monsieur [O] [K] [Y] et Madame [G] épouse [K] [Y] n'occupaient plus personnellement le logement situé [Adresse 8], désormais habité par des tiers, PARIS HABITAT-OPH les a fait assigner, ainsi que Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [L], par actes de commissaire de justice du 18 août 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation du bail aux torts des preneurs pour inoccupation personnelle et cession des lieux,
- l'expulsion de Monsieur [O] [K] [Y] et de Madame [G] épouse [K] [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, notamment de Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [L], avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir, et ce pendant un délai de trois mois, en se réservant la liquidation de l'astreinte,
- la suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- la condamnation solidaire et à défaut in solidum de Monsieur [O] [K] [Y], Madame [G] épouse [K] [Y], Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30 % et des charges récupérables jusqu'à la libération des lieux avec capitalisation des intérêts,
- la condamnation solidaire et à défaut in solidum de Monsieur [O] [K] [Y], Madame [G] épouse [K] [Y], Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [L] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat.
À l'audience du 13 mai 2026, [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation et a sollicité en outre la condamnation solidaire, ou à défaut in solidum, des défendeurs au paiement de la somme de 3 799,40 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au 12 mai 2026, échéance d'avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Au soutien de ses prétentions, [Localité 1] HABITAT-OPH fait valoir au visa des articles L.441 à L.441-2-6 et R.441-1 à R.441-5 du code de la construction et de l'habitation ainsi que des articles 2, 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 que le logement donné à bail ne constitue plus l'habitation principale de Monsieur [O] [K] [Y] et de Madame [G] épouse [K] [Y], qui l'ont cédé à des tiers, en méconnaissance de leurs obligations contractuelles, ce qui justifie la résiliation du bail, l'expulsion des occupants et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation majorée.
Monsieur [O] [K] [Y], Madame [G] épouse [K] [Y], Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [L], représentés par leur conseil, ont conclu au débouté des demandes et à la fixation de la dette locative à la somme de 90 euros, subsidiairement à l'octroi d'un délai de trois mois pour quitter les lieux, au rejet de la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi qu'à la suspension de l'exécution provisoire et, en tout état de cause, à la condamnation de [Localité 1] HABITAT-OPH à verser à chacun d'eux la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
À l’appui de leurs prétentions, les défendeurs font valoir, au visa de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation, que le bail de droit privé conclu avec Monsieur [V] [S] demeure applicable, faute d’avoir été informés du changement de bailleur et, dans l’hypothèse où le logement serait désormais conventionné, d’avoir pu exercer le droit d’option prévu par le dernier de ces textes.
Ils soutiennent ensuite, au visa des articles 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, que les occupants du logement sont hébergés à titre gratuit, de sorte qu’aucune cession du bail ni sous-location ne peut leur être reprochée. Ils ajoutent, au visa de l’article L.123-10 du code de commerce, que la domiciliation de la société MH RENOV à l’adresse du logement est sans incidence en l’absence d’activité professionnelle exercée dans les lieux.
Ils font ensuite observer que les locataires n’ont commis aucun manquement à leurs obligations et ont toujours agi de bonne foi, en soulignant que [Localité 1] HABITAT-OPH a continué à percevoir les loyers pendant plusieurs années alors qu’il avait connaissance de cette situation, sans émettre de réserve ni solliciter la restitution des lieux.
Ils contestent également le montant de la dette locative, estimant qu’il ne tient pas compte du règlement de 2 950 euros intervenu le 12 mai 2026, ni de la déduction du dépôt de garantie.
Subsidiairement, sur le fondement des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ils sollicitent l’octroi d’un délai pour quitter les lieux et s’opposent à la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, en invoquant la situation personnelle des occupants et leurs difficultés de relogement, ainsi que le caractère disproportionné de la majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions, à leurs dernières conclusions écrites, ainsi qu’aux observations formulées à l’audience et consignées dans la note d’audience.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juillet 2026.
Par notes en délibéré autorisées des 22 mai, 8 et 9 juin 2026, les défendeurs ont indiqué que Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [H] avaient pu se reloger et que Monsieur [O] [K] [Y] avait donné congé du bail, en produisant une attestation de remise des clés datée du 1er juin 2026.
MOTIFS
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences
Il résulte de l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103, que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l'article 1184 du même code, devenu 1224, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.
En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire. Le bail stipule en outre que le preneur s'engage à occuper personnellement les lieux loués et à ne céder ni le contrat de location ni la jouissance du logement sans l'accord écrit du bailleur.
Il appartient à celui qui sollicite la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve d'un manquement suffisamment grave aux obligations du preneur.
S'il est de principe que le locataire peut librement héberger dans le logement des membres de sa famille ou des tiers, cette faculté suppose qu'il continue lui-même à l'occuper à titre de résidence principale. Lorsqu'il transfère durablement sa résidence principale dans un autre logement et laisse les lieux occupés par des tiers, l'hébergement cesse d'être l'accessoire de son occupation personnelle et devient une mise à disposition du logement incompatible avec les obligations résultant du bail.
Les défendeurs soutiennent que le contrat de location initial demeure applicable faute d'avoir été destinataires de la notification du changement de bailleur prévue par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et, dans l'hypothèse où le logement serait désormais conventionné, d'avoir pu exercer le droit d'option prévu par l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation, leur permettant de conserver le bénéfice du contrat de bail initial. Toutefois, ce moyen est sans incidence sur la solution du litige, les obligations dont la méconnaissance est invoquée par le bailleur s'imposant aux titulaires du bail, qu'il s'agisse d'un logement privé ou d'un logement HLM.
Or, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 4 juillet 2025 que Monsieur [Q] [K] [Y] et Monsieur [W] [K] [Y] occupent le logement litigieux, où ils ont déclaré résider respectivement depuis 2016 et 2024. Il ressort également de l'attestation d'hébergement versée aux débats que Monsieur [R] [H] y est hébergé. Monsieur [O] [K] [Y] a, pour sa part, déclaré occuper depuis 2021 le logement attribué par [Localité 1] HABITAT-OPH avec son épouse et leurs 4 enfants, précisant que « le logement du [Adresse 9] à [Localité 3] est occupé depuis [mon] départ par [mes] deux frères ».
Il ne peut être reproché à Monsieur [O] [K] [Y] d'avoir transféré sa résidence principale dans ce logement. En revanche, il lui appartenait, dès lors qu'il n'occupait plus personnellement l’appartement litigieux à titre de résidence principale, d'en restituer la jouissance au bailleur et non de le laisser occupé de manière durable par des tiers. Si [Localité 1] HABITAT-OPH a laissé perdurer cette situation pendant plusieurs années sans solliciter la restitution des lieux, cette circonstance ne dispensait pas le preneur de respecter ses obligations contractuelles et de restituer la jouissance du logement dès lors qu'il ne l'occupait plus à titre de résidence principale.
Il s'ensuit qu'en laissant le logement litigieux occupé de manière durable par des tiers après avoir transféré sa résidence principale dans un autre bien, le titulaire du bail a manqué aux obligations résultant du contrat de location. Ce manquement présente une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de Monsieur [O] [K] [Y].
Il ressort toutefois des éléments produits en cours de délibéré que Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [H] ont pu se reloger, conduisant le preneur à donner congé, les clés du logement ayant été restituées le 1er juin 2026.
Les demandes tendant à l'expulsion, à la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, au prononcé d'une astreinte, au sort des meubles garnissant les lieux, ainsi que la demande des défendeurs tendant à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux sont dès lors devenues sans objet.
Sur les demandes en paiement
Aux termes de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1240 du code civil, l'occupant qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre est tenu de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation, lequel ouvre droit au paiement d'une indemnité d'occupation.
En l'espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte établi le 12 mai 2026 au titre des loyers et charges arrêtés à avril 2026 inclus, pour la somme de 3 799,40 euros.
Les défendeurs produisent un justificatif de paiement par carte bancaire d'un montant de 2 950 euros intervenu le 12 mai 2026 au profit de [Localité 1] HABITAT-OPH. Toutefois, ce document, qui ne comporte aucune référence permettant de le rattacher avec certitude au compte locatif litigieux, n'établit pas son imputation effective sur celui-ci et ne remet donc pas en cause le décompte produit par le bailleur. Les paiements qui auraient été enregistrés postérieurement à l'établissement de ce décompte s'imputeront, le cas échéant, sur les sommes qui seront mises à la charge des défendeurs par la présente décision.
Les preneurs sollicitent également l'imputation du dépôt de garantie sur les sommes réclamées. Toutefois, le dépôt de garantie n'a vocation à être pris en compte que lors de l'établissement du solde définitif des comptes entre les parties. En l'absence de tout élément permettant, à ce stade, de procéder à cette liquidation, il n'y a pas lieu d'en ordonner l'imputation.
Le contrat de bail du 17 octobre 2013 a été conclu avec Monsieur [O] [K] [Y]. Si [Localité 1] HABITAT-OPH rappelle que les époux se sont mariés le 26 octobre 2013, il ne se prévaut ni des dispositions de l'article 1751 du code civil ni de celles de l'article 220 du même code et ne justifie d'aucun élément permettant de retenir que Madame [U] [Z] épouse [K] [Y] serait tenue au paiement de l'arriéré locatif. La demande dirigée contre cette dernière sera en conséquence rejetée.
Monsieur [O] [K] [Y] sera condamné à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 3 799,40 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2026, date à laquelle cette demande a été formulée, en application de l'article 1231-6 du code civil.
PARIS HABITAT-OPH sollicite également le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du prononcé du présent jugement jusqu'à la libération effective des lieux. Il résulte toutefois de ce qui précède que les lieux ont été restitués le 1er juin 2026, soit antérieurement au prononcé de la présente décision. Cette demande est dès lors devenue sans objet.
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire eux-mêmes intérêts lorsqu'ils sont dus pour au moins une année entière.
Les conditions d'application de ce texte étant réunies, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions qu'il prévoit.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [O] [K] [Y], Madame [U] [Z] épouse [K] [Y], Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [H], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat des 2 et 17 juin 2025.
L'équité commande de les condamner in solidum à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Leur demande formée sur le même fondement sera rejetée.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Les défendeurs sollicitent que soit écartée l'exécution provisoire de droit. Toutefois, ils n'invoquent aucune circonstance particulière de nature à justifier qu'il soit dérogé à cette règle.
Il sera en conséquence rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 17 octobre 2013 entre Monsieur [V] [S], aux droits duquel vient désormais [Localité 1] HABITAT-OPH, et Monsieur [O] [K] [Y], concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 6]) à [Localité 2], aux torts de Monsieur [O] [K] [Y], à compter du présent jugement,
DIT n'y avoir lieu de statuer sur les demandes tendant à l'expulsion des défendeurs, à la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, au prononcé d'une astreinte, au sort des meubles garnissant les lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que sur la demande des défendeurs tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux,
CONDAMNE Monsieur [O] [K] [Y] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 3 799,40 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2026,
DIT que les paiements qui auraient été effectués postérieurement au décompte produit par [Localité 1] HABITAT-OPH s'imputeront sur les sommes mises à charge de Monsieur [O] [K] [Y],
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [K] [Y], Madame [U] [Z] épouse [K] [Y], Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [H] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [K] [Y], Madame [U] [Z] épouse [K] [Y], Monsieur [Q] [K] [Y], Monsieur [W] [K] [Y] et Monsieur [R] [H] aux dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat des 2 et 17 juin 2025,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1751, code de la construction et de l'habitation L441-2-6, code civil 220, code de la construction et de l'habitation R441-5, code de la construction et de l'habitation R441-1, code civil 1741, code de la construction et de l'habitation L353-7, code de commerce L123-10, code de la construction et de l'habitation L441). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-30T20:51:36.009Z.