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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 2 juillet 2026, n° 25/10693

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mai 2012, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 2].

Suspectant un défaut d’occupation des lieux à titre de résidence principale et une sous-location illicite, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH a mandaté un commissaire de justice qui s’est rendu sur place le 19 août 2024 et a constaté la présence d’une personne distincte du locataire en titre.

Par ordonnance du 30 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a désigné un commissaire de justice afin qu’il se rende sur les lieux et constate les conditions d’occupation du logement.

Par actes de commissaire de justice du 23 octobre 2025 puis du 22 janvier 2026, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Monsieur [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire pour cession, sous-location et suroccupation des lieux, ordonner son expulsion des lieux loués et celle de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir, réserver la liquidation de l’astreinte, supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1 134,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,une indemnité d’occupation d’un montant égale au montant du loyer applicable si le bail s’était poursuivi, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables à compter du prononcé du jugement à intervenir, 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat. 
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 avril 2026 lors de laquelle l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en demande visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles il maintient l’intégralité de ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1 695,18 euros arrêtée au 15 octobre 2025 et, y ajoutant, demande de débouter Monsieur [S] [F] de l’ensemble de ses demandes. 

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir, sur le fondement des articles L.441-1 à L. 441-2-6 et R.441-1 à R.441-5 du code de la construction et de l’habitation, que le locataire a, d’une part, organisé une sous-location du logement avec plusieurs personnes générant une suroccupation du logement et d’autre part, qu’il n’occupe pas personnellement les lieux et a cédé le bail à des tiers. Il fait valoir, en réponse aux moyens soulevés par le défendeur, que ce dernier a perçu des sommes en espèces de la part des occupants avec lesquels il ne justifie d’aucun lien de parenté. Il prétend en outre que le défendeur ne rapporte pas la preuve de l’occupation du logement à titre de résidence principale pendant au moins 8 mois par an au cours des cinq dernières années. 

Monsieur [S] [F] représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en défense visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles il demande à titre principal, de débouter le bailleur de sa demande de résiliation du bail, à titre subsidiaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant et des charges, de le débouter de sa demande d’astreinte, de le débouter de sa demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux, d’écarter l’exécution provisoire, et en tout état de cause, de lui accorder des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative et de débouter le demandeur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Il expose avoir été victime de plusieurs accidents vasculaires cérébraux le plaçant actuellement dans une situation de particulière vulnérabilité ; que dans ce contexte de troubles cognitifs avancés, il a fait la rencontre d’un individu d’origine égyptienne lui proposant de l’aider et à qui il a confié les clés de son appartement. Il prétend que cette personne a fait entrer dans le logement d’autres individus et qu’il a lui-même été relégué à coucher dans la cuisine sur un matelas sommaire. Il indique avoir sollicité l’intervention des services de police à plusieurs reprises et soutient que la gestionnaire locative du bailleur était informée de la situation. Il précise que son état de santé s’est encore dégradé et qu’une mesure de protection est en cours d’instruction devant le juge des tutelles. Il conteste avoir cédé son logement qu’il prétend n’avoir jamais quitté et pour lequel il règle personnellement le loyer. Il soutient n’avoir aucun autre lieu de vie. Il conteste en outre avoir sous-loué le logement indiquant n’avoir perçu aucunes sommes à ce titre, les deux mandats cash allégués par le demandeur constituant des versements isolés au titre d’une aide financière ponctuelle. Il estime que la situation de suroccupation dont se prévaut le bailleur n’est pas caractérisée et que la présence de tiers dans le logement ne lui est pas imputable, l’occupation étant subie. Il considère en tout état de cause que les manquements allégués ne présentent pas un degré de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail. Il fait valoir enfin qu’il n’y a pas lieu à majoration de l’indemnité d’occupation, le préjudice du bailleur n’étant pas démontré, ni à ordonner une astreinte, sa résistance à quitter les lieux n’étant pas établie. Il s’oppose à la demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux en l’absence de preuve de sa mauvaise foi. Il sollicite de voir écarter l’exécution provisoire soutenant qu’une expulsion entraînerait des conséquences irrémédiables compte tenu de son âge et de son état de santé, lequel nécessite un traitement par immunothérapie incompatible avec une changement brutal de cadre de vie. Il demande enfin des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative, qu’il ne conteste pas, faisant valoir une reprise du loyer courant et des revenus réguliers issus de sa retraite. 
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures auxquelles elles ont déclaré se référer à l’audience du 17 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire. 

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 2 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du bail de rapporter la preuve d’un manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. 
En outre, en vertu des articles L. 442-3-5 et L. 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, le locataire d’un logement HLM doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne la sous-location totale et partielle des lieux donnés à bail. 
Il est constant que l’attribution d’un logement HLM est fonction de la situation de famille et des ressources du preneur, ce dont il résulte que celui-ci doit occuper les lieux de façon strictement personnelle. A cet égard, il a été jugé que l’usage prolongé du logement par d’autres personnes que le preneur, même à titre gratuit, est constitutif d’une sous-location prohibée, l’occupation principale s’entendant d’une occupation réelle, normale, effective et suffisamment continue. Elle ne saurait résulter de domiciliations administratives. 
Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être occupés au moins huit mois par an. 
Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur est de payer les loyers et charges aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 
En l’espèce, il ressort du courrier adressé par le bailleur le 4 août 2023 au locataire qu’il a été alerté par des voisins et le gardien de l’immeuble de la présence d’occupants dans le logement donné à bail qui seraient à l’origine de nuisance sonores et de dégradations de la porte du hall de l’immeuble et rappelant le locataire à ses obligations s’agissant des personnes qu’il invite sous son toit. Par courrier du 7 août 2023, le bailleur a informé son locataire que des éléments de gestion laissaient supposer un défaut d’occupation personnelle des lieux et l’occupation de ceux-ci par des tiers, et sollicitait un rendez-vous avec le locataire pour faire le point sur sa situation locative et sur le respect de ses obligations contractuelles. Le bailleur réitérait sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 juin 2024. 

Ces courriers n’ont appelé aucune réponse ni aucune réaction de Monsieur [S] [F].

Il prétend dans ses écritures que l’occupation des lieux par des tiers est subie, qu’elle n’est pas de son fait et que les occupants ont profité de sa situation de vulnérabilité pour s’installer chez lui. 

Il ressort dans le même temps de ces mêmes écritures que le défendeur reconnaît avoir lui-même remis les clés à un individu qu’il présente comme une personne « bienveillante et aidante », au point que celle-ci lui aurait envoyé de l’argent pour lui rendre service alors qu’il se trouvait en Egypte. 

Il ressort en outre du procès-verbal de constat du 19 août 2024 que le commissaire de justice s’est rendu dans le logement le 13 juin 2024 et a rencontré une personne qui lui a déclaré verser un loyer en espèces à Monsieur [S] [F] et lui a remis un avis de virement daté du 18 mars 2023 destiné à ce dernier, résidant en Egypte, pour justifier ses déclarations. Il ne ressort aucunement des déclarations de l’occupant que cet argent, adressé par mandat cash à une adresse située en Egypte, était destiné à aider le locataire en difficulté financière ponctuelle contrairement à ce qu’il allègue. Le commissaire de justice a encore constaté que si le nom « [V] [F] » est bien mentionné sur une étiquette sur la boîte aux lettres, « sous cette étiquette, il y a les restes d’une étiquette, d’un format différent, qui a été décollée ». Une voisine de palier rencontrée le même jour a par ailleurs déclaré que « Monsieur [V] [F] est parti et n’habite pas dans son logement, dans lequel il y a plusieurs personnes ». 

Il résulte ensuite du procès-verbal de constat des 9, 12 et 24 septembre 2025 qu’une occupante de l’immeuble a déclaré au commissaire de justice que l’appartement donné à bail à Monsieur [S] [F] est occupé « par 7 à 9 jeunes hommes, certains probablement mineurs ». Le locataire, présent dans les lieux lors de la visite du commissaire de justice, a déclaré héberger à titre gratuit plusieurs hommes mais a été incapable de préciser le nombre et a indiqué ne pas connaître leurs noms et prénoms, précisant uniquement que ceux-ci travaillent en journée sur les marchés à [Localité 3]. Il a par ailleurs déclaré souhaiter leur départ. Le commissaire de justice a constaté dans le logement la présence de deux lits dans le séjour/cuisine et de trois lits dans la chambre ainsi que de nombreux effets masculins et du matériel et équipements de chantier. Il n’a été retrouvé sur place aucun effet personnel, papiers d’identité, cartes bancaires ou correspondances ni au nom des occupants ni au nom du locataire. 

Si le locataire soutient avoir toujours été domicilié à l’adresse du bien et se prévaut de documents administratifs et médicaux libellés à cette adresse, il sera rappelé que l’occupation du bien ne saurait résulter de domiciliations administratives. Il ressort en revanche des mandats cash produits, à deux dates différentes, le 22 septembre 2020 et le 18 mars 2023, émis par deux personnes distinctes au bénéfice de Monsieur [S] [F] que celui-ci était domicilié au [Localité 4] en Egypte. 

Monsieur [S] [F] produit des compte rendus médicaux de plusieurs hôpitaux parisiens datés du 30 novembre 2020, du 23 juillet 2024, du 9 février 2026 et du 4 mars 2026 et du 10 avril 2026 qui, s’ils attestent de son état de santé et de sa dégradation à compter du mois de février 2026, sont toutefois insuffisants, compte tenu de leur caractère ponctuel entre le mois de novembre 2020 et le mois de février 2026, à établir une résidence permanente et effective en [Etablissement 1]. 

Le défendeur produit un avis d’imposition pour l’année 2025 à l’adresse du bien loué. Toutefois, comme il a été rappelé supra, une pièce administrative n’est pas de nature à démontrer une domiciliation effective. 

Le défendeur soutient encore qu’il subit l’occupation de tiers dans son logement et prétend avoir fait appel à plusieurs reprises aux services de police qui se seraient déplacés sur place, que sa fille se serait également déplacée dans une démarche amiable pour solliciter le départ des occupants et que cette intervention aurait dégénéré en altercation. Il allègue encore qu’il se serait rendu en compagnie du gardien au commissariat pour signaler les faits et que sa fille aurait pris attache avec la gestionnaire locative du bailleur pour lui signaler les faits. 

Or force est de constater qu’il n’est produit aucun élément au soutien de ces allégations de nature à remettre en cause les éléments produits par le bailleur, étant relevé que la seule attestation produite émane de sa fille dont les déclarations ne sont pas corroborées par d’autres éléments objectifs du dossier. Il sera rappelé, en tout état de cause, que le locataire est responsable des personnes qu’il a fait entrer dans les lieux et il ressort de ses propres déclarations qu’il a volontairement remis les clés du logement à un occupant. 

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH rapporte la preuve qui lui incombe d’un défaut d’occupation réelle, normale, effective et suffisamment continue des lieux par Monsieur [S] [F] et qu’il sous-loue son logement à d’autres personnes que lui, peu important à cet égard qu’il ait ou non perçu une contrepartie financière en contrepartie de l’occupation des tiers. 

Ces manquements sont suffisamment graves et répétés pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [S] [F] à la date de la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2026 conformément aux dispositions de l’article 1229 du code civil, et son expulsion.


Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution. 

Sur la demande d’astreinte
Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [S] [F] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH sera donc débouté de cette demande.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi n 2023 668 du 27 juillet 2023, applicable au présent litige, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Le juge peut cependant, dans certains cas et par décision spécialement motivée, réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi des personnes expulsées ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte. 
S’agissant de la mauvaise foi de la personne expulsée, la preuve doit être rapportée par celui qui l’invoque, la bonne foi étant toujours présumée.
En l'espèce, Monsieur [S] [F] était locataire en titre du logement, il n’est donc pas entré dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte. Par ailleurs, il ne ressort pas des éléments versés aux débats une mauvaise foi caractérisée de ce dernier justifier de supprimer le délai de deux mois prévu par le texte précité. Il convient donc de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et hors trêve hivernale.
L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH sera débouté de cette demande.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [S] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil, soit jusqu’au 22 janvier 2026. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 avril 2026, Monsieur [S] [F] restait lui devoir la somme de 1 695,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de mars 2026 inclus. 

Monsieur [S] [F], représenté, ne conteste pas ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2026 sur la somme de 1 134,72 euros et à compter du présent jugement pour le surplus. 

Monsieur [S] [F] sera par ailleurs condamné à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû comme si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué, payable et révisable dans les mêmes conditions, outre les charges, à compter du prononcé du présent jugement conformément à la demande du bailleur, et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH sera débouté de sa demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation. 

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [S] [F] sollicite des délais de paiement sur 36 mois pour s’acquitter de sa dette, en sus des indemnités d’occupation courantes. Le bailleur ne s’est pas positionné sur cette demande. Il sera relevé qu’en vertu de l’article 1343-5 précité, seul applicable en l’espèce, les délais de paiement susceptibles d’être octroyés ne peuvent excéder 24 mois. 

Monsieur [S] [F], représenté par son conseil à l’audience, justifie de ressources à hauteur de 1041,70 euros lui permettant de régler son loyer d’un montant actuel de 540,46 euros et d’y ajouter un surplus pour apurer sa dette locative. 

Compte tenu du montant de la dette locative, de la situation du défendeur et de l’absence d’opposition manifestée par le bailleur, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au présent dispositif.

Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 22 janvier 2026.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. 

Il convient de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [S] [F] demande à voir écarter l’exécution provisoire du présent jugement faisant valoir un état de santé fortement dégradé et un traitement lourd en cours.

Il ressort des pièces médicales produites en défense, que Monsieur [S] [F] est âgé de 70 ans, qu’il souffre de diabète, qu’il a subi de multiples AVC générant des troubles cognitifs (désorientation, anxiété, apathie, comportement moteur aberrant) et qu’il est atteint d’une maladie grave traitée par immunothérapie afin d’en ralentir la progression. Il ressort des échanges de courriels entre sa fille et la conseillère du bureau d’intervention sociale et de prévention des expulsions les 19 février 2026 et 8 mars 2026, que des démarches sont en cours aux fins d’ouverture d’une mesure de protection et une forte aggravation de son état de santé, rendant ses déplacements difficiles et une perte d’autonomie importante. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments et au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. 

Il convient donc d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 23 mai 2012 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, d’une part, et Monsieur [S] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 2] aux torts de ce dernier, à compter du 22 janvier 2026 ;

ORDONNE à Monsieur [S] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement dans le délai de quinze jours suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 1 695,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 15 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2026 sur la somme de 1 134,72 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [S] [F] à s’acquitter de la dette en procédant à 24 versements de 70 euros, le 24ème versement soldant la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que le défaut d’un seul paiement rendra l’ensemble de la somme due immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû comme si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, outre les charges, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter du 22 janvier  ;
DEBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation ; 

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


Fait à [Localité 1], le 02 juillet 2026.

Le Greffier La Juge
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître ANANNE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
 
N° RG 25/10693 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMBL

N° MINUTE : 
6 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 02 juillet 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0096


DÉFENDEUR
Monsieur [S] [F], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître ANANNE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G532
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-008633 du 01/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier



Décision du 02 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10693 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMBL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mai 2012, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 2].

Suspectant un défaut d’occupation des lieux à titre de résidence principale et une sous-location illicite, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH a mandaté un commissaire de justice qui s’est rendu sur place le 19 août 2024 et a constaté la présence d’une personne distincte du locataire en titre.

Par ordonnance du 30 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a désigné un commissaire de justice afin qu’il se rende sur les lieux et constate les conditions d’occupation du logement.

Par actes de commissaire de justice du 23 octobre 2025 puis du 22 janvier 2026, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Monsieur [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire pour cession, sous-location et suroccupation des lieux, ordonner son expulsion des lieux loués et celle de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir, réserver la liquidation de l’astreinte, supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1 134,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,une indemnité d’occupation d’un montant égale au montant du loyer applicable si le bail s’était poursuivi, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables à compter du prononcé du jugement à intervenir, 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat. 
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 avril 2026 lors de laquelle l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en demande visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles il maintient l’intégralité de ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1 695,18 euros arrêtée au 15 octobre 2025 et, y ajoutant, demande de débouter Monsieur [S] [F] de l’ensemble de ses demandes. 

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir, sur le fondement des articles L.441-1 à L. 441-2-6 et R.441-1 à R.441-5 du code de la construction et de l’habitation, que le locataire a, d’une part, organisé une sous-location du logement avec plusieurs personnes générant une suroccupation du logement et d’autre part, qu’il n’occupe pas personnellement les lieux et a cédé le bail à des tiers. Il fait valoir, en réponse aux moyens soulevés par le défendeur, que ce dernier a perçu des sommes en espèces de la part des occupants avec lesquels il ne justifie d’aucun lien de parenté. Il prétend en outre que le défendeur ne rapporte pas la preuve de l’occupation du logement à titre de résidence principale pendant au moins 8 mois par an au cours des cinq dernières années. 

Monsieur [S] [F] représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en défense visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles il demande à titre principal, de débouter le bailleur de sa demande de résiliation du bail, à titre subsidiaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant et des charges, de le débouter de sa demande d’astreinte, de le débouter de sa demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux, d’écarter l’exécution provisoire, et en tout état de cause, de lui accorder des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative et de débouter le demandeur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Il expose avoir été victime de plusieurs accidents vasculaires cérébraux le plaçant actuellement dans une situation de particulière vulnérabilité ; que dans ce contexte de troubles cognitifs avancés, il a fait la rencontre d’un individu d’origine égyptienne lui proposant de l’aider et à qui il a confié les clés de son appartement. Il prétend que cette personne a fait entrer dans le logement d’autres individus et qu’il a lui-même été relégué à coucher dans la cuisine sur un matelas sommaire. Il indique avoir sollicité l’intervention des services de police à plusieurs reprises et soutient que la gestionnaire locative du bailleur était informée de la situation. Il précise que son état de santé s’est encore dégradé et qu’une mesure de protection est en cours d’instruction devant le juge des tutelles. Il conteste avoir cédé son logement qu’il prétend n’avoir jamais quitté et pour lequel il règle personnellement le loyer. Il soutient n’avoir aucun autre lieu de vie. Il conteste en outre avoir sous-loué le logement indiquant n’avoir perçu aucunes sommes à ce titre, les deux mandats cash allégués par le demandeur constituant des versements isolés au titre d’une aide financière ponctuelle. Il estime que la situation de suroccupation dont se prévaut le bailleur n’est pas caractérisée et que la présence de tiers dans le logement ne lui est pas imputable, l’occupation étant subie. Il considère en tout état de cause que les manquements allégués ne présentent pas un degré de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail. Il fait valoir enfin qu’il n’y a pas lieu à majoration de l’indemnité d’occupation, le préjudice du bailleur n’étant pas démontré, ni à ordonner une astreinte, sa résistance à quitter les lieux n’étant pas établie. Il s’oppose à la demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux en l’absence de preuve de sa mauvaise foi. Il sollicite de voir écarter l’exécution provisoire soutenant qu’une expulsion entraînerait des conséquences irrémédiables compte tenu de son âge et de son état de santé, lequel nécessite un traitement par immunothérapie incompatible avec une changement brutal de cadre de vie. Il demande enfin des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative, qu’il ne conteste pas, faisant valoir une reprise du loyer courant et des revenus réguliers issus de sa retraite. 
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures auxquelles elles ont déclaré se référer à l’audience du 17 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire. 

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 2 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du bail de rapporter la preuve d’un manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. 
En outre, en vertu des articles L. 442-3-5 et L. 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, le locataire d’un logement HLM doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne la sous-location totale et partielle des lieux donnés à bail. 
Il est constant que l’attribution d’un logement HLM est fonction de la situation de famille et des ressources du preneur, ce dont il résulte que celui-ci doit occuper les lieux de façon strictement personnelle. A cet égard, il a été jugé que l’usage prolongé du logement par d’autres personnes que le preneur, même à titre gratuit, est constitutif d’une sous-location prohibée, l’occupation principale s’entendant d’une occupation réelle, normale, effective et suffisamment continue. Elle ne saurait résulter de domiciliations administratives. 
Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être occupés au moins huit mois par an. 
Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur est de payer les loyers et charges aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 
En l’espèce, il ressort du courrier adressé par le bailleur le 4 août 2023 au locataire qu’il a été alerté par des voisins et le gardien de l’immeuble de la présence d’occupants dans le logement donné à bail qui seraient à l’origine de nuisance sonores et de dégradations de la porte du hall de l’immeuble et rappelant le locataire à ses obligations s’agissant des personnes qu’il invite sous son toit. Par courrier du 7 août 2023, le bailleur a informé son locataire que des éléments de gestion laissaient supposer un défaut d’occupation personnelle des lieux et l’occupation de ceux-ci par des tiers, et sollicitait un rendez-vous avec le locataire pour faire le point sur sa situation locative et sur le respect de ses obligations contractuelles. Le bailleur réitérait sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 juin 2024. 

Ces courriers n’ont appelé aucune réponse ni aucune réaction de Monsieur [S] [F].

Il prétend dans ses écritures que l’occupation des lieux par des tiers est subie, qu’elle n’est pas de son fait et que les occupants ont profité de sa situation de vulnérabilité pour s’installer chez lui. 

Il ressort dans le même temps de ces mêmes écritures que le défendeur reconnaît avoir lui-même remis les clés à un individu qu’il présente comme une personne « bienveillante et aidante », au point que celle-ci lui aurait envoyé de l’argent pour lui rendre service alors qu’il se trouvait en Egypte. 

Il ressort en outre du procès-verbal de constat du 19 août 2024 que le commissaire de justice s’est rendu dans le logement le 13 juin 2024 et a rencontré une personne qui lui a déclaré verser un loyer en espèces à Monsieur [S] [F] et lui a remis un avis de virement daté du 18 mars 2023 destiné à ce dernier, résidant en Egypte, pour justifier ses déclarations. Il ne ressort aucunement des déclarations de l’occupant que cet argent, adressé par mandat cash à une adresse située en Egypte, était destiné à aider le locataire en difficulté financière ponctuelle contrairement à ce qu’il allègue. Le commissaire de justice a encore constaté que si le nom « [V] [F] » est bien mentionné sur une étiquette sur la boîte aux lettres, « sous cette étiquette, il y a les restes d’une étiquette, d’un format différent, qui a été décollée ». Une voisine de palier rencontrée le même jour a par ailleurs déclaré que « Monsieur [V] [F] est parti et n’habite pas dans son logement, dans lequel il y a plusieurs personnes ». 

Il résulte ensuite du procès-verbal de constat des 9, 12 et 24 septembre 2025 qu’une occupante de l’immeuble a déclaré au commissaire de justice que l’appartement donné à bail à Monsieur [S] [F] est occupé « par 7 à 9 jeunes hommes, certains probablement mineurs ». Le locataire, présent dans les lieux lors de la visite du commissaire de justice, a déclaré héberger à titre gratuit plusieurs hommes mais a été incapable de préciser le nombre et a indiqué ne pas connaître leurs noms et prénoms, précisant uniquement que ceux-ci travaillent en journée sur les marchés à [Localité 3]. Il a par ailleurs déclaré souhaiter leur départ. Le commissaire de justice a constaté dans le logement la présence de deux lits dans le séjour/cuisine et de trois lits dans la chambre ainsi que de nombreux effets masculins et du matériel et équipements de chantier. Il n’a été retrouvé sur place aucun effet personnel, papiers d’identité, cartes bancaires ou correspondances ni au nom des occupants ni au nom du locataire. 

Si le locataire soutient avoir toujours été domicilié à l’adresse du bien et se prévaut de documents administratifs et médicaux libellés à cette adresse, il sera rappelé que l’occupation du bien ne saurait résulter de domiciliations administratives. Il ressort en revanche des mandats cash produits, à deux dates différentes, le 22 septembre 2020 et le 18 mars 2023, émis par deux personnes distinctes au bénéfice de Monsieur [S] [F] que celui-ci était domicilié au [Localité 4] en Egypte. 

Monsieur [S] [F] produit des compte rendus médicaux de plusieurs hôpitaux parisiens datés du 30 novembre 2020, du 23 juillet 2024, du 9 février 2026 et du 4 mars 2026 et du 10 avril 2026 qui, s’ils attestent de son état de santé et de sa dégradation à compter du mois de février 2026, sont toutefois insuffisants, compte tenu de leur caractère ponctuel entre le mois de novembre 2020 et le mois de février 2026, à établir une résidence permanente et effective en [Etablissement 1]. 

Le défendeur produit un avis d’imposition pour l’année 2025 à l’adresse du bien loué. Toutefois, comme il a été rappelé supra, une pièce administrative n’est pas de nature à démontrer une domiciliation effective. 

Le défendeur soutient encore qu’il subit l’occupation de tiers dans son logement et prétend avoir fait appel à plusieurs reprises aux services de police qui se seraient déplacés sur place, que sa fille se serait également déplacée dans une démarche amiable pour solliciter le départ des occupants et que cette intervention aurait dégénéré en altercation. Il allègue encore qu’il se serait rendu en compagnie du gardien au commissariat pour signaler les faits et que sa fille aurait pris attache avec la gestionnaire locative du bailleur pour lui signaler les faits. 

Or force est de constater qu’il n’est produit aucun élément au soutien de ces allégations de nature à remettre en cause les éléments produits par le bailleur, étant relevé que la seule attestation produite émane de sa fille dont les déclarations ne sont pas corroborées par d’autres éléments objectifs du dossier. Il sera rappelé, en tout état de cause, que le locataire est responsable des personnes qu’il a fait entrer dans les lieux et il ressort de ses propres déclarations qu’il a volontairement remis les clés du logement à un occupant. 

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH rapporte la preuve qui lui incombe d’un défaut d’occupation réelle, normale, effective et suffisamment continue des lieux par Monsieur [S] [F] et qu’il sous-loue son logement à d’autres personnes que lui, peu important à cet égard qu’il ait ou non perçu une contrepartie financière en contrepartie de l’occupation des tiers. 

Ces manquements sont suffisamment graves et répétés pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [S] [F] à la date de la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2026 conformément aux dispositions de l’article 1229 du code civil, et son expulsion.


Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution. 

Sur la demande d’astreinte
Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [S] [F] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH sera donc débouté de cette demande.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi n 2023 668 du 27 juillet 2023, applicable au présent litige, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Le juge peut cependant, dans certains cas et par décision spécialement motivée, réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi des personnes expulsées ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte. 
S’agissant de la mauvaise foi de la personne expulsée, la preuve doit être rapportée par celui qui l’invoque, la bonne foi étant toujours présumée.
En l'espèce, Monsieur [S] [F] était locataire en titre du logement, il n’est donc pas entré dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte. Par ailleurs, il ne ressort pas des éléments versés aux débats une mauvaise foi caractérisée de ce dernier justifier de supprimer le délai de deux mois prévu par le texte précité. Il convient donc de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et hors trêve hivernale.
L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH sera débouté de cette demande.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [S] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil, soit jusqu’au 22 janvier 2026. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 avril 2026, Monsieur [S] [F] restait lui devoir la somme de 1 695,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de mars 2026 inclus. 

Monsieur [S] [F], représenté, ne conteste pas ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2026 sur la somme de 1 134,72 euros et à compter du présent jugement pour le surplus. 

Monsieur [S] [F] sera par ailleurs condamné à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû comme si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué, payable et révisable dans les mêmes conditions, outre les charges, à compter du prononcé du présent jugement conformément à la demande du bailleur, et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH sera débouté de sa demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation. 

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [S] [F] sollicite des délais de paiement sur 36 mois pour s’acquitter de sa dette, en sus des indemnités d’occupation courantes. Le bailleur ne s’est pas positionné sur cette demande. Il sera relevé qu’en vertu de l’article 1343-5 précité, seul applicable en l’espèce, les délais de paiement susceptibles d’être octroyés ne peuvent excéder 24 mois. 

Monsieur [S] [F], représenté par son conseil à l’audience, justifie de ressources à hauteur de 1041,70 euros lui permettant de régler son loyer d’un montant actuel de 540,46 euros et d’y ajouter un surplus pour apurer sa dette locative. 

Compte tenu du montant de la dette locative, de la situation du défendeur et de l’absence d’opposition manifestée par le bailleur, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au présent dispositif.

Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 22 janvier 2026.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. 

Il convient de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [S] [F] demande à voir écarter l’exécution provisoire du présent jugement faisant valoir un état de santé fortement dégradé et un traitement lourd en cours.

Il ressort des pièces médicales produites en défense, que Monsieur [S] [F] est âgé de 70 ans, qu’il souffre de diabète, qu’il a subi de multiples AVC générant des troubles cognitifs (désorientation, anxiété, apathie, comportement moteur aberrant) et qu’il est atteint d’une maladie grave traitée par immunothérapie afin d’en ralentir la progression. Il ressort des échanges de courriels entre sa fille et la conseillère du bureau d’intervention sociale et de prévention des expulsions les 19 février 2026 et 8 mars 2026, que des démarches sont en cours aux fins d’ouverture d’une mesure de protection et une forte aggravation de son état de santé, rendant ses déplacements difficiles et une perte d’autonomie importante. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments et au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. 

Il convient donc d’écarter l’exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 23 mai 2012 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, d’une part, et Monsieur [S] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 2] aux torts de ce dernier, à compter du 22 janvier 2026 ;

ORDONNE à Monsieur [S] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement dans le délai de quinze jours suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 1 695,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 15 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2026 sur la somme de 1 134,72 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [S] [F] à s’acquitter de la dette en procédant à 24 versements de 70 euros, le 24ème versement soldant la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que le défaut d’un seul paiement rendra l’ensemble de la somme due immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû comme si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, outre les charges, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter du 22 janvier  ;
DEBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation ; 

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


Fait à [Localité 1], le 02 juillet 2026.

Le Greffier La Juge

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Mise à jour de la source le 2026-07-07T18:30:48.749Z.