Tribunal judiciaire d'Angers, 1ère Chambre, 2 juin 2026, n° 24/00351

02 Juin 2026

AFFAIRE :
S.C.I. BP
C/
S.A.S. DCF DISTRIBUTION CASINO FRANCE


N° RG 24/00351 - N° Portalis DBY2-W-B7I-HOPV

sur renvoi après incompétence suivant ord JME du  :05 Décembre 2023

Ordonnance de Clôture : 17 Février 2026





Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT



JUGEMENT DU DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

S.C.I. BP inscrite au RCS de [Localité 1] sous le N° 354 530 058
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Maître Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Renaud DUBOIS de KRAMER LEVIN NAFTALIS & FRANKEL LLP, avocat plaidant au barreau de PARIS 


DÉFENDERESSE :

S.A.S. DCF DISTRIBUTION CASINO FRANCE [Adresse 2] 
Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 3],
[Localité 3]
Représentant : Maître Patrick BARRET de la SELARL KAPIA AVOCATS, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocat plaidant au barreau de PARIS 


COMPOSITION DU TRIBUNAL
 Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président
Assesseur : Claire SOLER, Vice-Présidente
Assesseur : Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente
Greffier : Valérie PELLEREAU, Greffière

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 03 Mars 2026, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré. 

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 02 Juin 2026.

JUGEMENT du 02 Juin 2026
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.






EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2011, la SCI BP a donné à bail à la société Distribution Casino France des locaux situés [Adresse 4] à Les Ponts de Cé (49). Ce bail a pris effet à compter du 26 novembre 2013 et a été conclu pour une durée de neuf années consécutives. Il prévoyait une clause de solidarité du cédant en cas de cession.

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2017, la société Distribution Casino France a cédé son fonds de commerce à la société Nord Sud Alimentation, laquelle est devenue le nouveau preneur des locaux. 

Les paiements de loyers devenant irréguliers et aléatoires à compter du mois d’avril 2018, un avenant n°3 au bail a été signé le 27 juillet 2018 entre la SCI BP et la société Nord Sud Alimentation.

Constatant que les paiements demeuraient irréguliers, la SCI BP a fait délivrer à la société Nord Sud Alimentation deux mises en demeure, l’une en date du 29 novembre 2018 d’avoir à régler la somme de 3.877,24 euros TTC, l’autre, en date du 18 janvier 2019 d’avoir à payer la somme de 5.815,86 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2019, la SCI BP a fait délivrer à la société Nord Sud Alimentation un commandement de payer la somme de 10.573,52 euros TTC dans le délai d’un mois, en visant la clause résolutoire du bail. 

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2021, la SCI BP a assigné la société Nord Sud Alimentation et la société Distribution Casino France devant le juge des référés d’Angers aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et d’obtenir la condamnation in solidum de la société Distribution Casino France et la société Nord Sud Alimentation à lui payer la somme de 31.694,42 euros TTC au titre des loyers et charges impayés depuis octobre 2018 outre une indemnité d’occupation de 1.919,92 euros TTC jusqu’à libération des lieux. A l’audience du 3 février 2022, la SCI BP s’est désistée de ses demandes à l’encontre de la société Nord Sud Alimentation, du fait de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Angers du 1er septembre 2021.

Par jugement du 4 février 2022, le tribunal de commerce d’Angers a prononcé la liquidation judiciaire de la société Nord Sud Alimentation. 

Par ordonnance du 24 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Angers a débouté la SCI BP de ses demandes à l’encontre de la société Distribution Casino France, faisant valoir qu’il n’était pas compétent pour interpréter les clauses du contrat de bail et de l’acte de cession de bail. 

Se prévalant de l’application de la clause de solidarité du cédant envers le cessionnaire, la SCI BP a fait citer la société Distribution Casino France devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, pour obtenir notamment sa condamnation à lui payer la somme de 59.124,46 euros au titre des loyers et charges impayées à compter du mois d’octobre 2018 et jusqu’au 11 mai 2022.

Saisi par conclusion d’incident, le juge de la mise en état de Saint Etienne s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Angers par ordonnance du 5 décembre 2023. 

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Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 8 avril 2025, la SCI BP demande au tribunal de : 



Condamner la société Distribution Casino France à lui payer la somme de 59.124,46 euros TTC (56.309,01 euros correspondant à la créance de 42.143,43 euros déclarée le 3 novembre 2021 auprès du mandataire judiciaire et relative au montant des loyers et charges échus au 31 août 2021 + la créance de 14.165,58 euros déclarée le 18 juillet 2022 outre 5% de pénalités) au titre des loyers et charges impayés ; Dire que les loyers impayés produiront intérêts à compter du 1er avril 2018 au taux Euribor majoré de 3% ; Débouter la société Distribution Casino France de toutes ses demandes ; Condamner la société Distribution Casino France à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer des 16 mai et 11 juin 2019, dont distraction au profit de Me Ludovic Gauvin, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que l’article 8.4 du contrat de bail conclu entre les parties était clair quant à la clause de solidarité, prévoyant que, en cas de cession de bail, le cédant resterait garant solidaire non seulement des loyers et charges mais également des « obligations au titre du bail », qui comprend les éventuelles indemnités d’occupation, ce pendant la durée du bail restant à courir.

Elle soutient qu’il ne peut être considéré que le bail aurait pris fin le 16 juin 2019 par l’application du jeu de la clause résolutoire dès lors que celle-ci n’a pas été constaté par le juge des référés qui avait été saisi, la déboutant de ses demandes ; que le bail a en réalité pris fin le 11 mai 2022 comme indiqué par le liquidateur judiciaire.

Elle ajoute que, n’étant pas partie à l’acte de cession du 28 novembre 2017 entre la société Distribution Casino France et la société Nord Sud Alimentation, la clause de limitation de la garantie à trois ans ne lui est pas opposable ; qu’en outre, les dispositions de l’article L145-16-2 du code de commerce, issues de la loi 2016-626 du 18 juin 2014 ne sont pas applicables, le bail ayant été conclu le 22 décembre 2011 soit avant l’entrée en vigueur, au 20 juin 2014, de la loi du 18 juin 2014.

Enfin, elle estime que l’article L145-16-1 du code de commerce issu de la loi 2016-626 du 18 juin 2014, qui prévoit une information du cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois en cas de présence d’une clause de solidarité n’est également pas applicable et qu’en tout état de cause, il n’est pas assorti d’une quelconque sanction ; qu’elle n’a commis aucune faute en n’informant pas immédiatement la société Distribution Casino France des difficultés financières de la société Nord Sud Alimentation à qui elle avait consenti un avenant le 27 juillet 2018, au constat des paiements aléatoires réalisés, cet avenant n’ayant néanmoins pas permis d’apurer les difficultés ; qu’en tout état de cause, si la société Distribution Casino France souhaitait obtenir des dommages et intérêts, il lui appartiendrait de démontrer la réalité d’un préjudice en lien avec une perte de chance de réduire la dette ; qu’elle n’a toutefois réalisé aucune démarche auprès de la SCI BP ou la société Nord Sud Alimentation à la suite de la mise en demeure du 18 janvier 2019 pour réduire la dette du cessionnaire. Elle estime qu’elle a réalisé toutes les diligences utiles pour recouvrer les sommes dues.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 juillet 2025, la société Distribution Casino France demande au tribunal à titre principal de débouter la SCI BP de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, elle demande que l’éventuelle condamnation prononcée à son encontre soit limitée à la somme de 3.904,94 euros. 

A titre plus subsidiaire, elle demande que l’éventuelle condamnation prononcée à son encontre soit limitée à la somme de 22.216,04 euros. 


En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la SCI BP à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir que le bail a été résilié dès le 16 juin 2019 par l’application du jeu de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer resté infructueux du 16 mai 2019 et que la clause de garantie ne s’applique qu’aux sommes dues jusqu’à la résiliation du bail et non pas aux indemnités d’occupation courant postérieurement à la résiliation du bail ; qu’ainsi, ayant réglé entre juin 2019 et le 18 septembre 2020 la somme de 15.688,10 euros, elle n’est plus redevable d’aucune somme.

Elle ajoute que la SCI BP ne l’a pas informée dans le délai d’un mois, conformément aux dispositions de l’article L145-16 du code de commerce et que, si aucune sanction n’est prévue par le texte, la jurisprudence sanctionne ce non-respect par la privation de recours en garantie ou par sa limitation à deux mois à défaut de sanction expressément prévue par les textes. 

Elle précise à cet égard que la SCI BP a mis sept mois pour mettre en demeure la société Nord Sud Alimentation, sans l’informer de cette démarche, qu’elle ne justifie pas l’avoir informée de la mise en demeure adressée à la société Nord Sud Alimentation deux mois plus tard le 18 janvier 2019 et enfin, qu’elle a encore attendu cinq mois plus tard pour faire délivrer à la société Nord Sud Alimentation un commandement de payer visant la clause résolutoire, soit au total quatorze mois après la date du premier impayé, la procédure judiciaire ayant été engagée trois ans après le premier impayé. 

Elle estime que cette négligence fautive lui a porté préjudice et que son préjudice est d’autant plus caractérisé que, du fait de la procédure de liquidation judiciaire, elle n’est plus en mesure d’intenter une action récursoire à l’encontre de la société Nord Sud Alimentation.

A titre infiniment subsidiaire, elle soutient que l’avenant n°3 conclu le 27 juillet 2018 prévoit que l’obligation de garantie solidaire cesse au 28 novembre 2020 et qu’il est bien opposable à la SCI BP dès lors qu’elle a bien été informée préalablement de la cession à intervenir ; qu’il résulte de l’avenant du 27 juillet 2018 mais également de l’acte de cession du 28 novembre 2017 que toutes les parties ont contractuellement prévu de faire cesser la garantie au 28 novembre 2020.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 3 mars 2026 puis mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIVATION : 

Sur la demande de condamnation de la société Distribution Casino France : 
Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au présent litige s’agissant d’un contrat conclu avant le1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. 

Il résulte des pièces du dossier que la SCI BP et la société Distribution Casino France ont signé le 22 décembre 2011 un contrat de bail commercial qui prévoyait en son article 8.4.2 relatif à la cession/apport une clause de solidarité du cédant, dans l’hypothèse d’une cession à une société étrangère au groupe Casino, rédigée en ces termes (le surlignage était du fait du tribunal) : 





« le preneur ne pourra céder le présent bail, sans avoir obtenu l’autorisation préalable du bailleur. Cette autorisation sera sollicitée par lettre recommandée avec accusé de réception contenant notamment le projet d’acte de cession stipulant, sauf renonciation préalable et expresse du bailleur, la solidarité du cédant pour le paiement des loyers et des charges et de manière générale pour le respect de l’ensemble des obligations au titre du bail, pendant la durée du bail restant à courir ».

Dans l’acte de cession de fonds de commerce, signé entre la société Distribution Casino France et la société Nord Sud Alimentation le 28 novembre 2017, il est rappelé dans l’article 6.7 intitulé Solidarité du vendeur, cette clause de garantie, l’article précisant qu’elle cessera « à l’expiration du bail objet de la cession, même en cas de renouvellement, ou au bout de trois ans à compter de la signature de la cession si le bail n’est pas expiré ».

Un avenant au contrat de bail cédé à la société Nord Sud Alimentation a été ensuite régularisé avec la SCI BP le 27 juillet 2018 qui modifie les conditions d’exigibilité du loyer et qui rappelle l’existence de la clause de solidarité mais en la limitant à « trois ans à compter de la signature de la cession du bail survenue le 28 novembre 2017 soit le 28 novembre 2020 ».

Il convient dès lors de constater que toutes les parties ont contractuellement prévu la cessation de la clause de solidarité au 28 novembre 2020.

La SCI BP ayant fait le choix de délivrer à la société Nord Sud Alimentation le 16 mai 2019 un commandement de payer la somme de 10.573,52 euros TTC visant la clause résolutoire du contrat, il convient de déterminer la date à laquelle le bail a expiré, ce pour déterminer les limites temporelles de l’engagement de la clause de garantie de la société Distribution Casino France.

L’article 18 du contrat de bail du 22 décembre 2011 prévoit les dispositions suivantes relatives à la clause résolutoire : 

« Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de termes de loyer ou indemnité d’occupation et/ou accessoires à leur échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions et obligations du bail ou des dispositions résultant de la loi, d’une décision de justice, et un mois après un simple commandement de payer ou une simple sommation d’exécuter visant la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus. La compétence est attribuée au magistrat des référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause, et prescrire l’expulsion du preneur »

Les dispositions de l’article 18 du contrat sont reprises dans le commandement de payer du 16 mai 2019 qui vise la clause résolutoire. Or, aucun paiement n’est intervenu dans le mois ayant suivi la délivrance de ce commandement de payer. 

La saisine du juge des référés n’est nécessaire que si le bailleur souhaite obtenir l’expulsion du locataire, le juge ne faisant dans sa décision que « constater » l’acquisition de la clause résolutoire. La décision du juge des référé n’est donc pas une condition nécessaire à l’effectivité de la résiliation du bail. 

Dès lors, la résiliation du bail est bien intervenue de plein droit le 16 juin 2019. La clause de garantie a donc cessé de produire ses effets à compter de cette date et ne peut dès lors s’appliquer aux indemnités d’occupation éventuellement dues postérieurement à la résiliation du bail, étant observé qu’en l’espèce, lors de l’audience de référé du 3 février 2024, intervenue la veille de la décision du tribunal de commerce de prononcer la liquidation judiciaire de la société Nord Sud Alimentation et après prononcé de l’ouverture d’une mesure de redressement judiciaire, la SCI BP s’est désistée de ses demandes dirigées contre cette dernière, ne maintenant que ses demandes à l’encontre de la société Distribution Casino France.

Il résulte du commandement de payer du 16 mai 2019 que le montant des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2019 s’élevait à la somme de 10.070,02 euros. Le montant dû au jour de la résiliation du bail, soit au 16 juin 2019 n’est pas connu.

Il ressort du décompte produit par la SCI BP (pièce 9 demandeur) que les échéances de janvier 2018 à juin 2018 incluses correspondent à une somme totale de 33.347,38 euros après déduction des avoirs ; qu’entre le 12 avril 2018 et le 18 septembre 2020, la société Nord Sud Alimentation a fait des paiements pour un montant de 44.766,50 euros. 

Aux termes de l’article 1256 du code civil dans sa rédaction antérieure, l’imputation des paiements se fait, à égalité d’intérêt, sur la dette la plus ancienne. A défaut de précision de l’imputation de la dette par le locataire, il convient de retenir une imputation des paiements sur la dette la plus ancienne. 

Dès lors qu’il n’est pas établi ni allégué que les parties ont entendu déroger à la règle légale d’imputation des paiements, les paiements effectués par la société Nord Sud Alimentation se sont imputées sur les échéances dues et que, le montant des versements excédant le montant des loyers échus jusqu’en juin 2019, il ne subsiste aucune dette pouvant être imputée à la société cédante.
En conséquence, il conviendra de constater que les clauses du commandement de payer ont été apurées et qu’aucune somme ne peut plus être réclamée à la société Distribution Casino France au titre de la clause de solidarité du cédant.

La SCI BP sera dès lors déboutée de ses demandes en paiement.

Sur les autres demandes : 
Partie perdante, la SCI BP sera condamnée à payer à la société Distribution Casino France la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

DISPOSITIF : 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe : 

DEBOUTE la SCI BP de l’ensemble de ses demandes ; 

CONDAMNE la SCI BP à payer à la société Distribution Casino France la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT