Tribunal judiciaire de La Rochelle, CG, 9 juin 2026, n° 23/01596

Minute N° 26/00153
Jugement du 09 juin 2026

Dossier : N° RG 23/01596 - N° Portalis DBXC-W-B7H-E2WI 
 Affaire : S.A.S. CV DEVELOPPEMENT, S.A.S. LE CORSAIRE DE RICHELIEU C/ S.A. [Etablissement 1], [L] [M] 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE
CONTENTIEUX GENERAL CIVIL


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX
Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile
GREFFIER : Sophie BERTHONNEAU


DEMANDERESSES

- S.A.S. CV DEVELOPPEMENT
immatriculée au R.C.S. de LA ROCHELLE sous le numéro 483 516 779
prise en la personne de son Président en exercice
siège social : [Adresse 1]
représentée par Maître Marine KERVINGANT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, Maître Stéphane CLERGEAU, membre de la S.E.L.A.S. FIDAL, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

- S.A.S. LE CORSAIRE DE RICHELIEU
immatriculée au R.C.S. de LA ROCHELLE sous le numéro 887 836 351
prise en la personne de son Président en exercice
siège social : [Adresse 1]
représentée par Maître Marine KERVINGANT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, Maître Stéphane CLERGEAU, membre de la S.C.P. FIDAL, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

DEFENDERESSES

- S.A. [Etablissement 1]
immatriculée au R.C.S. de LA ROCHELLE sous le numéro 318 456 993
prise en les personnes de ses représentants légaux
siège social : anciennement [Adresse 2] et désormais [Adresse 3] 
représentée par Maître Fabien-Jean GARRIGUES, membre de la S.C.P. GARRIGUES ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

- [L] [M]
né le 22 juillet 1981 à [Localité 1] (33)
de nationalité française
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Virginie ANDURAND, membre de la S.E.L.A.R.L. SCHMITT ROUX-NOEL ANDURAND-GLAUDET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT avocat postulant, Maître Gilbert SAUVAGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Clôture prononcée le 23 octobre 2025
Débats tenus à l'audience du 03 février 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 03 février 2026 prorogée au 05mai 2026 puis au 09 juin 2026
Jugement prononcé le 09 juin 2026 par mise à disposition au greffe



EXPOSE DU LITIGE 

Suivant compromis en date du 17 avril 2020, la SA [Etablissement 1] a vendu à Madame [L] [M] un lot de copropriété lui appartenant, dans un ensemble immobilier situé commune de [Localité 2], [Adresse 2], cadastré section AD n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], à savoir :
- Le lot numéro 12, comprenant :
* Une suite hôtelière dite suite C11, dans le bâtiment C au 1er étage, accessible par l'escalier commun, et comportant :
Une entrée avec placard, un séjour cuisine, un WC et deux chambres avec placard et une salle d'eau chacune, le tout d'une surface de 62,46 m2 ;
Une loggia de 12,19 m2 ;* Et les deux cent deux/ dix millièmes (202/10 000èmes) des parties communes générales;
* Et les cent quatre-vingt-huit millièmes (188/1000èmes) à des parties communes spéciales au bâtiment C.
- Un droit de jouissance d'un emplacement de stationnement pour véhicules automobiles suivant différentes modalités prévues à l'acte.
La SA [Etablissement 1] a également consenti deux autres promesses de vente à la SCI DES VIGNES portant sur les lots n°7, 8, 9 et 11 du même ensemble immobilier.
Le 29 juillet 2020 un Protocole d'accord a été conclu entre d'une part Monsieur [W] [X], ses parents, Monsieur et Madame [X], propriétaires d'une partie des immeubles de l'ensemble hôtelier, et la SA [Etablissement 1] et d'autre part la société LE CORSAIRE DE RICHELIEU, ayant pour objet une opération d'ensemble portant sur la cession des immeubles appartenant à la SA [Etablissement 1], des immeubles appartenant aux consorts [X], des parts de la SCI THALASSA [Localité 2] et de la SCI DE L'ARNAIRAUD, ainsi que la cession du fonds de commerce appartenant à la société [Etablissement 1].

Soutenant avoir appris postérieurement que l'ensemble du complexe hôtelier, dont le lot objet du compromis, avait déjà été vendu par la SA [Etablissement 1], et une location-gérance consentie concomitamment, Madame [L] [M] a, par acte du 29 septembre 2020, fait assigner la SA [Etablissement 1] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins, notamment, de voir condamner cette dernière à réitérer la vente.

Le 15 juillet 2021, un compromis de vente a été signé entre la société [Etablissement 1] et la SCI THALASSA [Localité 2], représentée par Monsieur [T] [Q], agissant en qualité de Président de la société CV DEVELOPPEMENT gérante et seule associée de la SCI THALASSA[Localité 2], portant sur la cession de l'ensemble immobilier de l'hôtel [Etablissement 1].
Le même jour, la société [Etablissement 1] a également conclu avec la société LE CORSAIRE DE RICHELIEU un bail commercial portant sur cet ensemble immobilier.
Par jugement du 20 septembre 2022, le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a notamment :
- Rejeté la demande d'annulation du compromis de vente présentée par la SA [Etablissement 1] tant sur le fondement du dol que sur celui de la fraude ;
- Déclaré valable le compromis de vendre du 17 avril 2020 portant sur le lot 12 de l'immeuble situé à [Adresse 2] ;
- Ordonné à la SA [Etablissement 1] de réitérer l'acte définitif de vente portant sur ces trois lots devant Maître [P] [E], notaire à [Localité 3], [Adresse 5], dans les quinze jours de la signification de la décision, avec paiement du prix concomitant ;
- Dit que passé ce délai et faute de signature de l'acte authentique, et sous réserve du paiement du prix, le présent jugement vaudra acte de vente ;
- Condamné la SA [Etablissement 1] à verser à Madame [L] [M], au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, la somme de 9 700€.
Par deux autres jugements rendus le même jour, le tribunal judiciaire a également jugé que la vente des lots n°7, 8, 9 et 11, qui avaient fait l'objet de promesses synallagmatiques de vente au profit de la SCI DES VIGNES, était parfaite.
Par ordonnance du 13 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE, saisi par Madame [L] [M] et la SCI DES VIGNES d'une demande d'expulsion de la société LE CORSAIRE DE RICHELIEU des lots n°7, 8, 9, 11 et 12, a rejeté la demande. Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la cour de POITIERS du 19 mars 2024.

Par actes de commissaires de justice, respectivement signifiés le 25 mai 2023 et le 31 mai 2023, la SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU on fait assigner Madame [L] [M] et la SA [Etablissement 1] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en tierce opposition au jugement rendu le 20 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE.

Madame [M] a déposé des conclusions d'incident le 16 octobre 2023 sollicitant de voir déclarer irrecevable cette tierce opposition.
L'incident a été fixé à l'audience du 11 avril 2024 pour y être plaidé.
Par décision du 23 mai 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Madame [L] [M] et déclaré recevable l'action en tierce-opposition formée par la SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU. 


Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, la SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU demandent au tribunal de :

Vu les articles 582 et suivants du code de procédure civile, 
- Juger recevables et fondées la société CV DEVELOPPEMENT et la société LE CORSAIRE DE RICHELIEU en leur tierce opposition formée à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en date du 20 septembre 2022 (n°RG 20/02385 – Minute n°22/00258), en ce qu'il a jugé comme suit : 
* Rejette la demande d'annulation du compromis de vente présentée par la SA [Etablissement 1] tant sur le fondement du dol que sur celui de la fraude ; 
* Déboute la SA [Etablissement 1] de ses demandes de dommages et intérêts fondées sur le dol ou la fraude ;
* Déclare valable le compromis de vente du 17 avril 2020 portant sur le lot 12 de I'immeuble situé à [Adresse 2] ;
* Ordonne à la SA [Etablissement 1] de réitérer l'acte définitif de vente portant sur ces trois lots devant Maître [H]-[P] [E], Notaire à [Localité 3] [Adresse 5], dans les quinze jours de la signification de la présente décision, avec paiement du prix concomitant ;
* Dit que passé ce délai et faute de signature de l'acte authentique, et sous réserve du paiement du prix, le présent jugement vaudra acte de vente avec pour les besoins de la publicité foncière, les indications suivantes : 
Acquéreur Madame [L] [M], musicienne, demeurant à [Adresse 4], née à [Localité 1] le 22 juillet 1981, Célibataire, 
Ayant conclu avec Monsieur [C] [K], un pacte civil de solidarité sous le régime de la séparation des Biens, suivant contrat reçu par Maître [H]-[P] [E], Notaire à [Localité 3] (63) le 10 avril 2015, contrat non modifié depuis lors, de nationalité française, résidente au sens de la réglementation fiscale ; 
Vendeur La société dénommée [Etablissement 1], SA au capital de 2 390 520€, dont 1e siège est à [Localité 2], [Adresse 2], inscrite au RCS de LA ROCHELLE sous le n°318 456 993, représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège ; 
Identification du bien DESIGNATION 
Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 2] (CHARENTE-MARITIME) [Localité 2], [Adresse 2], f igurant ainsi au cadastre : 
Section AD 11 n°[Cadastre 1], [Adresse 2], pour 08 ares 39 centiares, 
Section AD 11 n° [Cadastre 2], [Adresse 2], pour 09 ares 79 centiares, 
Section AD 11 n° [Cadastre 3], [Adresse 2], pour 15 ares 31 centiares, 
Section AD 11 n° [Cadastre 4], [Adresse 6], pour 15 ares 13 centiares 
Total surface : 48 ares 62 centiares, 
Le lot de copropriété suivant Lot numéro DOUZE (12) 
Une suite hôtelière dite suite C 11, dans le bâtiment C au 1er étage, accessible par l'escalier commun et comportant : 
- Une entrée avec placard, un séjour cuisine, un WC, deux chambres avec une salle d'eau chacune, le tout d'une surface de 62,46 m2, 
- Une loggia de 12,19 m2, 
Et les deux cent deux /dix millièmes (202/l0 000 èmes) des parties communes générales, 
Et les cent quatre-vingt-huit millièmes (188/1 000 èmes) des parties communes spéciales au bâtiment B. 
2 - DROIT DE JOUISSANCE 
D'un emplacement de stationnement pour véhicules automobiles suivant différentes modalités prévues à l'acte :
- Au titre de I' ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION- REGLEMENT DE COPROPRIETE 
L'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [S] [F],·notaire à [Localité 4] (Charente Maritime), le 4 avril 2017, publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 le 4 mai 2017, volume 2 017P, numéro 4 112 ; 
- Au titre de la PROPRIETE JOUISSANCE 
Que l'acquéreur aurait la propriété des biens et droits immobiliers vendus à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique et la jouissance par la prise de possession réelle et effective à compter du même jour, le bien étant vendu libre de toute location, habitation occupation et encombrements quelconques, sauf dans ce dernier cas le mobilier vendu ; 
- Et au titre de I'EFFET RELATIF
Apport en société suivant acte sous seing privé de contrat d'apport en date du 5 mai 1996, déposé au rang des minutes de Maître [Y] [D], notaire à [Localité 5] (Charente Maritime), le 24 mai 1996, publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1, le 18juin 1996, volume 1 996P, numéro 3 858. 
Une attestation rectificative a été établie par ledit notaire, le 12 août 1996 et publiée audit service de la publicité foncière, le 14 août 1996, volume 1 996P, numéro 5 357. 
Et mise en copropriété aux termes d'un état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble établi par Maître [S] [F], notaire à [Localité 4] (Charente Maritime), suivant acte en date du 4 avril 2017, publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1, le 4 mai 2017, volume 2 017P, numéro 4 112.
* Condamne la SA [Etablissement 1] à verser à Madame [L] [M], au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, la somme de NEUF MILLE SEPT CENTS EUROS (9700€) ;
* Déboute Madame [L] [M] de sa demande de dommages et intérêts complémentaires ;
* Condamne la SA [Etablissement 1] à verser à Madame [L] [M] la somme de SIX MILLE EUROS (6000€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (…) ; 
* Ecarte l'exécution provisoire de la présente décision. 

Vu l'article 1198 du code civil alinéa 2, 
Vu l'article 1583 du code civil, 
- Juger l'existence d'un accord sur la chose et sur le prix intervenu entre la société CV DEVELOPPEMENT et la société [Etablissement 1] tendant à la vente du lot n°12 avant toute conclusion d'un compromis de vente par Madame [M] portant sur le même lot ; 
- Juger la connaissance, par Madame [M], de l'offre d'achat émise par la société CV DEVELOPPEMENT le 27 février 2020 intégrant tant l'exploitation du fonds commercial d'hôtellerie que la vente de la totalité des lots immobiliers, en ce compris le lot n°12 ; 
- Juger la mauvaise foi et le fraude de la SCI DES VIGNES lors de la signature du compromis en date du 17 avril 2020, notamment concernant les mentions afférentes au caractère disponible et non utilisé du lot n°12.
 
Vu les articles L 213-1 et L 213-2 du code de l'urbanisme, 
- Juger l'existence d'une Déclaration d'aliéner irrégulière régularisée au titre de la cession du lot n°12 auprès de la Mairie de [Localité 2], notamment concernant la destination du bien ; 
- Juger la vente immobilière nulle compte tenu de cette irrégularité de nature à avoir vicié le consentement de la Mairie de [Localité 2]. 

Vu les articles 544 et suivants du code civil, 
- Juger qu'en cédant un droit de mise à disposition des places de stationnement à usage exclusif de Madame [M] alors qu'un tel droit d'usage était réservé aux clients de l'hôtel, la société SA [Etablissement 1] a cédé plus de droits dont elle n'était titulaire et prive la vente de son objet. 
En conséquence, 
- Réformer le jugement rendu par le Tribunal de commerce de LA ROCHELLE en date du 20 septembre 2022 (n°RG 20/02385 – Minute n°22/00258), de l'ensemble des chefs précités, et, statuant à nouveau, 
- Débouter nuls et de nul effet le compromis de vente en date du 17 avril 2020. 
- Débouter Madame [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 

Concernant les demandes reconventionnelle formulées par Madame [M], 
Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 
- Juger l'existence du contrat de location gérance conclu le 29 juillet 2020 puis d'un bail commercial en date du 15 juillet 2021 parfaitement valides ; 
- Juger l'entrée en vigueur du bail commercial en date du 15 juillet 2021 entre la société [Etablissement 1] et la société LE CORSAIRE DE RICHELIEU avec, notamment, paiement d'un loyer correspondant à la valeur locative du lot n°12 pris à bail ; 
- Débouter Madame [M] de sa demande d'expulsion et de sa demande de versement d'une indemnité au titre de l'occupation des lots immobiliers ; 
En tout état de cause, 
- Condamner Madame [M] au paiement, au profit de la société CV DEVELOPPEMENT et de la société LE CORSAIRE DE RICHELIEU, unies d'intérêts, d'une somme de 15 000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.




Elles exposent que fin 2019, la SA [Etablissement 1] aurait mis en vente le complexe hôtelier haut de gamme qu'elle exploitait, que, dès le 11 mars 2020 et après différents échanges entre les parties, la SAS CV DEVELOPPEMENT aurait adressé une offre au prix de 10 000 000€ net vendeur qui aurait été acceptée dès le lendemain par le gérant de la SA [Etablissement 1] et que seule la survenue de l'épidémie de COVID aurait empêché la signature de l'acte de 
Elles soutiennent que la vente du lot 12 serait nulle en raison de la mauvaise foi de Madame [M], laquelle aurait connu l'intention de la SA [Etablissement 1] d'accepter l'offre de la SAS CV DEVELOPPEMENT et ce avant même de signer son propre compromis tandis que la société CV DEVELOPPEMENT aurait ignoré le projet d'acquisition de la défenderesse.
Elles précisent à ce titre que les échanges de SMS entre Monsieur [I] représentant Madame [M] et la SA [Etablissement 1] démontreraient parfaitement cette connaissance préalable par la défenderesse de la proposition de la société CV DEVELOPPEMENT.
Elles affirment que le compromis signé par Madame [M] serait postérieur à l'accord sur la chose et sur le prix intervenu entre la SA [Etablissement 1] et la SAS CV DEVELOPEMENT du 11 mars 2020, cet accord n'étant pas une simple offre d'entrée en négociations dès lors que l'offre aurait comporté tous les éléments essentiels du contrat, son objet, son prix et les modalités de la vente, et aurait été contresignée par le vendeur.
Elles indiquent que le compromis signé par Madame [M] comporterait des termes mensongers concernant la destination et l'état des lots présentés faussement comme à usage d'habitation et non utilisés qu'en outre la SA [Etablissement 1] aurait, en ce qui concerne les emplacements de parking, cédé plus de droits qu'elle n'en aurait eus et enfin que la purge des droits de préemption aurait été entachée d'irrégularités, le changement de destination mentionné comme condition suspensive étant impossible.
Elles contestent leur défaut d'intérêt à invoquer l'irrégularité de la DIA alors que la jurisprudence admettrait l'existence d'un intérêt de l'acquéreur ou encore du locataire de l'immeuble concerné et qu'en l'espèce cette DIA aurait nécessairement conduit la commune à exercer son droit de préemption pour préserver l'activité commerciale de l'hôtel.
Elles ajoutent que les biens n'auraient pas été libres de toute occupation alors que les doits d'occupation auraient été mis à disposition de la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU par un contrat de location gérance publié avant l'instance engagée par Madame [M] puis par contrats de baux commerciaux.
Elles précisent que les emplacements de parking n'auraient pas appartenu à la SA [Etablissement 1] qui en aurait été simplement locataire avec possibilité d'en consentir la jouissance uniquement aux clients de l'hôtel.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [M], elles invoquent l'absence de paiement du prix par la défenderesse la privant de la qualité de propriétaire et donc de sa qualité à agir et en outre le fait que Madame [M], informée du paiement du loyer par la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU, ne serait jamais intervenue pour invoquer sa subrogation dans les droits de la SA [Etablissement 1] et réclamer le paiement des loyers à son profit.
Elles estiment exorbitants les montants réclamés par Madame [M].


Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, la SA [Etablissement 1] indique s'en rapporter à l'appréciation du tribunal quant aux demandes formulées par la SAS CV DEVELOPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU à l'encontre de Madame [M] et demande au tribunal, dans l'hypothèse où il rejetterait les demandes formées par la SAS CV DEVELOPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU de :
A titre principal,
- Juger l'absence de paiement du prix par Madame [M] pour le lot 12 ; 
- Juger par conséquent la vente imparfaite ; 


- Condamner Madame [M], sous astreinte de 1 000€ par jour de retard suivant la signification de la décision à intervenir, de procéder à une publicité modificative auprès des services de publicité foncière de [Localité 5] en faisant apparaître la SA [Etablissement 1] comme seule propriétaire du lot 12 ; 
A titre subsidiaire,
- Juger l'absence de paiement du prix par Madame [M] pour le lot 12 ; 
- Prononcer par conséquent la résolution de la vente ; 
- Condamner Madame [M], sous astreinte de 1 000€ par jour de retard suivant la signification de la décision à intervenir, de procéder à une publicité modificative auprès des services de publicité foncière de [Localité 5] en faisant apparaître la SA [Etablissement 1] comme seule propriétaire du lot 12 ; 
En tout état de cause,
- Débouter Madame [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
- Condamner Madame [M] au paiement au profit de la SA [Etablissement 1] de la somme de 5000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner Madame [M] aux entiers dépens.

La SA [Etablissement 1] fait valoir que le tribunal dans son jugement du 20 septembre 2022 aurait ordonné la réitération de la vente avec paiement concomitant du prix et soumis le fait que le jugement vaille vente au paiement du prix mais que Madame [M] n'aurait jamais effectué ce paiement, le versement éventuel des fonds sur un compte séquestre sans accord du vendeur et au delà du délai de quinze jours prévu par le jugement ne pouvant pas valoir paiement.
Elle ajoute que Madame [M] n'aurait jamais réclamé le paiement des loyers alors qu'elle aurait eu connaissance du bail commercial.
Elle estime en conséquence que Madame [M] n'aurait pas pu effectuer une publicité en revendiquant la propriété du lot 12 et qu'en tout état de cause, la résolution de la vente serait encourue pour défaut de paiement du prix, Madame [M] n'étant pas fondée à demander la suspension de son obligation au paiement du prix.
Elle invoque à ce titre que la défenderesse aurait su dès le départ que le bien n'était pas libre d'occupation et qu'il allait être mis en location-gérance.


Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique pour l'audience de mise en état du 27 mars 2025, Madame [L] [M] demande au tribunal de :
- Dire et juger que :
* les sociétés LE CORSAIRE DE RICHELIEU et CV DEVELOPPEMENT ne présentent aucun moyen qui leur est propre ; 
* les sociétés LE CORSAIRE DE RICHELIEU et CV DEVELOPPEMENT ne sauraient pour ce motif, faute d'intérêt à agir, critiquer la décision judiciaire et sa publication au service de la publicité foncière ; 
* Madame [L] [M] n'est pas de mauvaise foi ; 
* les sociétés LE CORSAIRE DE RICHELIEU et CV DEVELOPPEMENT ne peuvent pour quelque motif que ce soit, contester la validité du compromis de vente passé entre Madame [L] [M] et la SA [Etablissement 1] ; 
- Déclarer en conséquence mal fondées les demandes tendant à réformer la décision judiciaire attaquée ou à contester la validité du compromis passé entre Madame [L] [M] et la SA [Etablissement 1], 
- Faisant droit aux demandes reconventionnelles présentées :
*Ordonner l'expulsion des sociétés LE CORSAIRE DE RICHELIEU et CV DEVELOPPEMENT du lot n°12 emportant remise des clés, cartes, codes et autres éléments permettant à la propriétaire d'user du lot correspondant à la suite C12 dans le bâtiment C au rez-de-chaussée, qu'elles occupent indûment dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 2], ainsi que tous occupants de son chef ; 
*Dire et surtout Juger qu'en cas de résistance le commissaire de justice pourra se faire assister de la force publique ;
* Fixer à la somme quotidienne de 100€ l'indemnité d'occupation que doivent les sociétés LE CORSAIRE DE RICHELIEU et CV DEVELOPPEMENT depuis le 12 avril 2023 jusqu'à la libération complète des lieux et remise des clés, cartes, codes et autres éléments permettant à la propriétaire d'user du lot n°12 ;
* En tant que de besoin Condamner in solidum les sociétés LE CORSAIRE DE RICHELIEU et CV DEVELOPPEMENT au paiement de cette somme ; 
* Condamner in solidum les sociétés LE CORSAIRE DE RICHELIEU et CV DEVELOPPEMENT au paiement d'une somme de 1 060€ représentative de deux années de taxe foncière ;
* Dire et surtout Juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité ; 
*Dire et surtout Juger que ces intérêts porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; 
* Dire et Juger que l'expulsion et la fixation de l'indemnité d'occupation sont compatibles avec l'exécution provisoire ; 
* Condamner les sociétés LE CORSAIRE DE RICHELIEU et CV DEVELOPPEMENT au paiement d'une somme de 10 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
* Condamner les sociétés LE CORSAIRE DE RICHELIEU et CV DEVELOPPEMENT en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Virginie ANDURAND membre de la SELARL SCHMITT ROUX-NOEL ANDURAND GLAUDET, Avocat au Barreau de LA ROCHELLE. 

Madame [L] [M] soutient que les demanderesses, informées des procédures en cours, seraient volontairement restées taisantes et qu'elles procéderaient à la comparaison inadéquate entre un lot de copropriété et un ensemble composé d'éléments disparates.
Elle conteste sa mauvaise foi alors que seul le GROUPE [Q] se serait fait le complice des agissements de Monsieur [X] en mettant comme condition dans certains contrats un engagement des parties au secret.
Elle affirme que les sociétés CV DEVELOPPEMENT et LE CORSAIRE DE RICHELIEU essaieraient de refaire le procès ayant déjà eu lieu devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE et qu'en tout état de cause, la lettre du 11 mars 2020 acceptée le 12 mars n'aurait été qu'un engagement à entrer en négociation et non pas un acte de vente en l'absence d'engagement précis sur le prix et sur l'objet ni même sur son véritable bénéficiaire.
Elle énonce que l'action en nullité pour défaut de DIA n'appartiendrait qu'à l'autorité administrative et que les sociétés demanderesses ne justifieraient d'aucun intérêt à la nullité pour absence de DIA.
Elle souligne que la vente de droits non disponibles serait un argument déjà soutenu et ne pouvant donc pas être invoqué dans le cadre d'une tierce-opposition, qu'en outre cet argument n'appartiendrait qu'au co-contractant et qu'en l'état la concluante n'ayant jamais pu user de son bien il serait prématuré de lui reprocher un usage contraire à la destination de l'immeuble.
Elle indique que la SA [Etablissement 1] n'aurait pas contesté la décision du 20 septembre 2022 ayant validé la vente et qu'on ne pourrait reprocher à la concluante de ne pas avoir réclamé le paiement des loyers alors qu'elle n'aurait pas été informée du bail correspondant à un accord secret et alors qu'elle réclamerait l'indemnisation de la privation de jouissance de son lot, cette demande étant incompatible avec la réclamation d'un loyer.
Elle invoque l'occupation sans droit ni titre du lot 12 par les demanderesses et une indemnité d'occupation estimée à 100€ par jour.


L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 23 octobre 2025. 

MOTIFS 

Il sera rappelé que la présente action est une action en tierce-opposition au jugement rendu le 20 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE dans l'instance opposant la SA [Etablissement 1] à Madame [L] [M]. 
A cette occasion des demandes reconventionnelles ont été formées par la SA [Etablissement 1] et par Madame [M].

1) Sur la réformation du jugement du 20 septembre 2022

L'article 582 du code de procédure civile définit cette action de la façon suivante : "La tierce-opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l'attaque. Elle remet en question relativement à son auteur les points jugés qu'elle critique, pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit.".

Selon l'article 583 du code de procédure civile, "Est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu'elle n'ait été ni partie ni représentée au jugement qu'elle attaque. 
Les créanciers et autres ayants cause d'une partie peuvent toutefois former tierce opposition au jugement rendu en fraude de leurs droits ou s'ils invoquent des moyens qui leur sont propres.".

En l'espèce la tierce-opposition formée par les sociétés CV DEVELOPPEMENT et LE CORSAIRE DE RICHELIEU a été déclarée recevable.
Elle vise à faire réformer le dispositif du jugement du 20 septembre 2022 à leur profit et à déclarer nul le compromis du 17 avril 2020.

A. Sur l'antériorité de la vente au profit de CV DEVELOPPEMENT

La SAS CV DEVELOPPEMENT invoque un accord sur la chose et sur le prix valant vente et antérieur au compromis signé par Madame [M] le 17 avril 2020.
A ce titre elle produit un document par elle établi daté du 11 mars 2020 et sur lequel le représentant légal de la SA [Etablissement 1] a apposé la mention "Bon pour accord 17/03/2020" et sa signature.
Ce document identifie relativement le bien concerné en visant "l'ensemble hôtelier [Etablissement 1]" ainsi que le prix de 10 millions d'euros.
Néanmoins la SA CV DEVELOPPEMENT y a écrit "Vous conviendrez qu'il sera nécessaire de bien définir les termes du contrat de location-gérance et de la cession qui seront liés.".
Il résulte clairement de cette mention que le candidat acquéreur estimait que les contours de la location-gérance et ceux de la vente elle-même devaient faire l'objet de précisions préalables.
Ainsi ce document ne pouvait pas valoir vente mais simplement engagement de l'offrant à entrer en négociations et la SA [Etablissement 1] n'a rien fait de plus qu'accepter cette entrée en négociations.

Dès lors la SAS CV DEVELOPPEMENT ne justifie pas d'une cession antérieure au compromis consenti au profit de Madame [M].

Le protocole d'accord signé le 29 juillet 2020 entre les époux [X], Monsieur [W] [X] et la SA [Etablissement 1] d'une part et la SA LE CORSAIRE DE RICHELIEU d'autre part fait état expressément des promesses synallagmatiques de vente signées antérieurement par la SA [Etablissement 1] et notamment celle régularisée avec Madame [L] [M] et portant sur le lot n°12.
Ces contrats sont d'ailleurs joints à ce protocole, lequel, même si il fait mention d'un litige en cours relativement à ces promesses, en prend néanmoins acte.
Bien plus, le compromis de vente régularisé suite à ce protocole le 15 juillet 2021 mentionne l'annulation des promesses synallagmatiques de vente dont celle convenue avec Madame [M] comme une des conditions de la réalisation de la vente entre la SA [Etablissement 1] et la SCI THALASSA.

Il est ainsi démontré que le compromis régularisé avec Madame [M] est antérieur aux actes signés entre la SA [Etablissement 1] et la SAS CV DEVELOPPEMENT.

B. Sur la nullité de la vente du lot n°12

Selon l'article 1198 du code civil "Lorsque deux acquéreurs successifs d'un même meuble ...
Lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d'une même personne, celui qui a, le premier publié son titre passé en la forme authentique au fichier immobilier, est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu'il soit de bonne foi.".

La SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU soutiennent que la vente consentie à Madame [M] serait nulle en raison de la mauvaise foi de cette dernière.
Les demanderesses invoquent à ce titre le contenu du procès-verbal de constat du 18 mai 2021.
Or ce constat comporte les photographies d'échanges de SMS entre [W] [X] et [U] [I]. Cependant ces photographies ne sont pas suffisamment lisibles pour dater ces échanges et le commissaire de justice se garde bien de préciser ces dates dans son constat.
Les demanderesses affirment que ces échanges dateraient de février 2020, ce qui semble contradictoire avec les contenus des premiers messages faisant état de rendez-vous le 16 ou le 24 octobre, sans précision de l'année mais trop à distance de février pour permettre d'affirmer que les messages suivants seraient bien de février 2020.

Dès lors, ces messages, même à supposer que dès cette période Monsieur [I], aurait été son mandataire, ne permettent pas d'affirmer que Madame [M], lorsqu'elle a signé son compromis de vente avec la SA [Etablissement 1] aurait eu connaissance du projet du vendeur de céder l'ensemble de l'immeuble à la SAS CV DEVELOPPEMENT et encore moins de l'avancée de ce projet.

De même rien ne permet d'affirmer que Madame [M] aurait eu connaissance du courrier adressé par Monsieur [W] [X] à son notaire, Maître [G], et daté du 26 février 2020, ce courrier n'ayant été adressé par mail qu'à Monsieur [I].

Surtout ce courrier comportait un certain nombre de conditions à l'acceptation de l'offre de Monsieur [Q] et notamment la signature avant le 04 mars du contrat de location gérance. Or il est établi que ce contrat n'était pas signé au 04 mars 2020 puisqu'il n'a été signé que le 29 juillet 2020.

Dès lors la mauvaise foi de Madame [L] [M] n'est pas démontrée.
La vente du lot 12 à Madame [M] ne sera pas annulée de ce chef.

Les sociétés demanderesses invoquent également la nullité de la vente consentie à Madame [M] pour une déclaration d'intention d'aliéner irrégulière.
Selon l'article L213-2 du code de l'urbanisme "Toute aliénation visée à l'article L213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée...".
Ce texte n'exige aucune mention spécifique quant à la destination du bien.

En l'espèce, il résulte de l'attestation de la mairie de [Localité 2] qu'une déclaration d'intention d'aliéner a bien été déposée pour le lot n°12 et ce le 04 juin 2020.
L'obligation légale a bien été remplie et la mairie, dans son attestation, ne formule aucune observation quant à une irrégularité quelconque de cette DIA.

Bien plus, si la nullité est encourue pour défaut de respect de déclaration préalable, cette nullité ne peut être invoquée que par la partie en faveur de laquelle cette obligation a été créée à savoir la commune ou la personne publique qui bénéficie d'un droit de préemption sur le bien concerné.
Cette nullité ne peut donc pas être invoquée par les sociétés demanderesses et leur demande à ce titre sera rejetée.

C. Sur la situation locative du bien 

Le jugement du 20 septembre 2022 mentionne au titre de la "propriété-jouissance" que le bien était vendu libre de toute location, habitation ou occupation et encombrements quelconques sauf le mobilier vendu.
La SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU soutiennent que cette mention serait erronée en raison d'une location gérance consentie par la SA [Etablissement 1] sur l'ensemble du bien immobilier puis de la signature de baux commerciaux.
Cependant il sera relevé que le contrat de location gérance comme la cession du fonds de commerce par la SA [Etablissement 1] à la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU ont été régularisés postérieurement à la signature du compromis de vente conclu entre la SA [Etablissement 1] et Madame [M].
En tout état de cause, à supposer erronée la mention sur l'absence d'occupation du bien vendu, cette indication mensongère ne peut ouvrir la porte à une tierce-opposition mais simplement à une action entre l'acquéreur et son vendeur qui aurait cédé plus de droits qu'il n'en aurait eus ou qui aurait caché une information à Madame [M].

D. Sur les emplacements de stationnement 

Le compromis de vente comportait la mention de la jouissance d'un emplacement de stationnement automobile.
La mention de cette jouissance d'un emplacement de stationnement n'a pas été reprise dans le dispositif du jugement.

Dès lors les arguments des demanderesses sur une cession par le vendeur de droits dont il n'aurait pas eu la libre disposition n'ont pas vocation à s'appliquer dans cette instance.

En tout état de cause, comme jugé ci-dessus pour la situation de la suite vendue, la mention de la jouissance d'un parking dont la SA [Etablissement 1] n'avait pas la libre disposition ne pourrait donner lieu qu'à une action entre le vendeur et son acquéreur, étant précisé en outre que, dans le compromis, cette situation aurait été non seulement évoquée mais également résolue par anticipation par l'attribution d'une indemnité.

Dès lors la vente consentie par la SA [Etablissement 1] à Madame [L] [M] ne sera pas annulée de ce chef. 

La demande de réformation du jugement du 20 septembre 2022 (n°RG 20/02385 n° de minute 22/259) sera rejetée et la demande subséquente des sociétés CV DEVELOPPEMENT et LE CORSAIRE DE RICHELIEU en nullité du compromis de vente consenti par la SA [Etablissement 1] à Madame [L] [M] sera également rejetée.


2) Sur les demandes de la SA [Etablissement 1]

Dans sa décision du 20 septembre 2022, le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a ordonné à la SA [Etablissement 1] de réitérer l'acte définitif de vente portant sur le lot 12 dans les quinze jours de la signification de la décision et dit que, passé ce délai et faute de signature de l'acte authentique et sous réserve du paiement du prix, le jugement vaudrait acte de vente pour les besoins de la publicité foncière.

Il résulte des termes mêmes de ce jugement que celui-ci valait acte de vente mais sous réserve du paiement du prix par l'acquéreur.
La SA [Etablissement 1] soutient Madame [L] [M] n'aurait toujours pas réglé le prix convenu.

Or il résulte du relevé de compte de l'étude notariale NOT'AUVERGNE établi le 23 mai 2025 que le prix a été payé par Madame [L] [M] entre les mains du notaire le 18 mars 2023 et que ce prix a été reversé à la SA [Etablissement 1] le 21 juin 2023.
Ainsi la vente est parfaite et le jugement du 20 septembre 2022 vaut acte de vente.

La demande principale de la SA [Etablissement 1] tendant à voir déclarer la vente imparfaite comme sa demande subsidiaire en résolution de la vente seront rejetées.
De même elle sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner à Madame [M] de procéder à une publicité modificative auprès des services de la publicité foncière de [Localité 5].


3) Sur les demandes reconventionnelles de Madame [L] [M]

Comme rappelé ci-dessus, le contrat de location-gérance a été conclu postérieurement au compromis de vente signé entre la SA [Etablissement 1] et Madame [L] [M], compromis dans lequel le vendeur déclarait que le lot était libre de toute occupation.

Dès lors, la SA [Etablissement 1] ne pouvait pas donner en location gérance ou consentir un bail commercial portant sur le lot 12 vendu libre à Madame [M].
Le contrat de location-gérance signé le 29 juillet 2020 ne pouvait donc pas englober la suite C11 composant le lot 12.
Les sociétés demanderesses sont donc occupantes sans droit ni titre de cette suite C11.

Il est établi par le constat du 12 avril 2023 que nonobstant, Madame [M] ne pouvait pas accéder à son lot alors même qu'à cette date, l'acquéreur avait réglé le prix de vente entre les mains du notaire.
Il n'est pas contesté qu'elle ne peut toujours pas disposer de la jouissance de ce bien. 

En conséquence, la défenderesse est fondée à réclamer l'expulsion de la SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU de son lot et ce le cas échéant avec l'assistance de la force publique ainsi que la remise des clés, cartes, codes et autres éléments permettant l'accès à ce lot 12 situé au 1er étage du bâtiment C de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 2].
Elle est également fondée à réclamer une indemnité d'occupation à compter du jour où le paiement du prix est devenu effectif par reversement à la SA [Etablissement 1] soit à compter du 21 juin 2023.
Le calcul de celle-ci doit prendre en compte le montant auquel une suite est proposée (soit 1 000€ par nuit) mais également d'une part les différents frais auxquels doit faire face le prestataire et d'autre part l'absence de location sur 365 jours d'une telle suite.
Les évaluations effectuées par l'agence ORPI font état pour la location d'un appartement équivalent à la suite acquise d'un revenu de 24 200€ par an tandis que le bail commercial signé mentionne un loyer annuel de 20 000€ pour les cinq lots vendus à la SCI LES VIGNES et à Madame [M].

Au regard de ces différents éléments, la SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU seront condamnées à verser à Madame [L] [M] une indemnité d'occupation de 1 000€ par mois depuis le 21 juin 2023 et jusqu'à la libération effective des locaux, et ce nonobstant le fait qu'elle ont réglé parallèlement un loyer à la SA [Etablissement 1], laquelle n'avait pas de titre pour le percevoir.
Cette indemnité portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et les intérêts échus sur une année entière se capitaliseront conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Par contre le paiement de la taxe foncière est la contrepartie de la propriété du bien. C'est donc uniquement en sa qualité de propriétaire du lot 12 que Madame [M] a réglé les taxes foncières peu important à ce titre qu'elle ait pu ou non occuper le bien. Cette taxe liée à la qualité de propriétaire ne peut pas faire l'objet d'un remboursement quelconque.
Madame [M] sera déboutée de sa demande à ce titre.


4) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.".

La SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU qui succombent seront condamnées in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL SCHMITT-ANDURAND-GLAUDET, Avocat aux offres de droit.


Pour le même motif, elles seront déboutées de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.


De même la SA [Etablissement 1] qui succombe dans ses demandes à l'encontre de Madame [M] sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [L] [M], contrainte de se défendre en justice, l'intégralité de ses frais irrépétibles. La SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU seront condamnées in solidum à lui verser à ce titre la somme de 7 000€.








PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

 - DEBOUTE la SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU de leur demande en réformation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE le 20 septembre 2022 dans l'instance opposant Madame [L] [M] à la SA [Etablissement 1] (n°RG 20/02385 n° de minute 22/259),

 - DEBOUTE la SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU de leur demande en nullité du compromis de vente consenti par la SA [Etablissement 1] à Madame [L] [M], 

 - DEBOUTE la SA [Etablissement 1] de sa demande tendant à voir déclarer la vente imparfaite comme de sa demande subsidiaire en résolution de la vente, 

 - DEBOUTE la SA [Etablissement 1] de sa demande tendant à voir ordonner à Madame [M] de procéder à une publicité modificative auprès des services de la publicité foncière de [Localité 5], 

 - ORDONNE l'expulsion de la SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU du lot n°12 correspondant à la suite C11, situé au 1er étage du bâtiment C de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 2], et ce le cas échéant avec l'assistance de la force publique, et avec remise des clés, cartes, codes et autres éléments permettant l'accès à ce lot 12, 

 - CONDAMNE in solidum la SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU à verser à Madame [L] [M] une indemnité d'occupation de MILLE EUROS (1 000€) par mois depuis le 21 juin 2023 et jusqu'à la libération effective des locaux,
 
 - DIT que cette indemnité d'occupation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et les intérêts échus sur une année entière se capitaliseront conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, 

 - DEBOUTE Madame [L] [M] de sa demande de remboursement des taxes foncières,
 
 - CONDAMNE in solidum la SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU à verser à Madame [L] [M] la somme de SEPT MILLE EUROS (7 000€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

 - DEBOUTE la SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

 - DEBOUTE la SA [Etablissement 1] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 







 - CONDAMNE in solidum la SAS CV DEVELOPPEMENT et la SAS LE CORSAIRE DE RICHELIEU aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL SCHMITT-ANDURAND-GLAUDET, Avocat aux offres de droit.


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT











































Copies délivrées le
à
Maître Fabien-Jean GARRIGUES de la SCP GARRIGUES ASSOCIES (1 ccc + 1 ce)
Maître Marine KERVINGANT (1 ccc)
Maître Virginie ANDURAND de la SELARL SCHMITT ANDURAND GLAUDET (1 ccc + 1 ce)