notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR fond, 9 juin 2026, n° 26/02188

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 août 2005, la société CNP ASSURANCES a donné à bail à Monsieur [T] [D] et à Madame [M] [J] épouse [D] (ci-après dénommés les époux [D]) un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (4ème étage, lot n° 441) à [Localité 2] pour un loyer annuel révisable hors charges de 64 080 euros.
Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, la société LBP ACTIFS IMMO a délivré aux époux [D] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 15 891,94 au titre de l’arriéré locatif et de justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs en visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, les époux [D] ont assigné la société LBP ACTIFS IMMO devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la nullité du commandement de payer, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.
Par ordonnance de redistribution du 23 mai 2025, le tribunal judiciaire de Paris (8ème chambre, 3ème section) a renvoyé l’examen de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.À l’audience du 18 février 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, les époux [D], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles ils ont sollicité :
in limine litis :
- qu’il soit fait injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur et à défaut de tenter de concilier les parties lors d’une audience de règlement amiable,
- la condamnation de la société LBP ACTIFS IMMO sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à justifier de sa qualité de propriétaire et du mandat confié à la société ESSET concernant la gestion de leur appartement,
à titre principal :
- l’irrecevabilité des demandes de la société LBP ACTIFS IMMO,
subsidiairement :
- la nullité du commandement de payer,
- la suspension des effets de la clause résolutoire et le report du paiement de la dette locative à l’issue d’un délai de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,
très subsidiairement :
- l’octroi d’un délai de six mois pour quitter les lieux,
en tout état de cause :
- le débouté des demandes de la société LBP ACTIFS IMMO,
- sa condamnation au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- sa condamnation au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
La société LBP ACTIFS IMMO, représentée par son conseil, a déposé des écritures, signifiées par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025 et soutenues oralement à l’audience, aux termes de laquelle elle a sollicité :
- le débouté des demandes des époux [D],
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail depuis le 21 avril 2025,
- l’expulsion des époux [D] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec si besoin l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans un lieu de son choix, aux frais des demandeurs,
- la condamnation solidaire des époux [D] au paiement de la somme de 100 682,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2026, échéance de février 2026 incluse ainsi qu’à une indemnité d’occupation de 7 103,51 euros par mois, outre les charges, avec indexation contractuelle, jusqu’au complet déménagement et la restitution des clés,
- la condamnation in solidum des époux [D] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ainsi qu’aux frais du commandement de payer (223,46 euros).
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code des procédures civiles, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l’audience pour l’exposé de leurs moyens à l’appui de leurs prétentions.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 8 avril 2026 puis a été prorogée à ce jour.

Motifs

MOTIFS
Sur la demande de tentative de résolution amiable du litige
Aux termes de l’article 1531 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er septembre 2025 aux instances en cours à cette date, le juge peut tenter de concilier les parties au lieu et au moment qu’il estime favorables et selon les modalités qu’il fixe.
L’article 1532 précise que le juge saisi du litige ou chargé de l’instruction de l’affaire peut, à la demande de l’une des parties ou d’office après avoir recueilli leur avis, décider qu’elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement.
L’article 1533 ajoute que le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation, qui demeure alors subordonnée au recueil du consentement des parties.
En l’espèce, compte tenu de l’état d’avancement de la procédure (l’affaire est en délibéré), de l’ancienneté et de l’importance de la dette alléguée, comme du refus de la société LBP ACTIFS IMMO de tous délais de paiement, il n’apparaît pas opportun d’ordonner une tentative préalable de règlement du litige. 
Il convient en conséquence de rejeter la demande formée à ce titre par les époux [D].
Sur la demande de communication de pièces sous astreinte
Il résulte de l’article 11 du code de procédure civile, que si une partie détient un élément de preuve, le juge de la mise en état qui exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production de pièces, peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte.
Le juge dispose en matière de production forcée, d’une simple faculté dont l’exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire.
De plus, en vertu de l’article 132 du code de procédure civile, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance, et, à défaut, selon les articles 133 et 134 du code de procédure civile, le juge peut enjoindre cette communication, en fixant au besoin à peine d’astreinte, le délai et s’il y a lieu, les modalités de communication.
Enfin, au terme de l’article 142 du code de procédure civile, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et, leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139 du code de procédure civile, lequel prévoit que la demande est faite sans forme. Le juge s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin sous astreinte.
Décision du 09 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02188 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCHG3

En l’espèce, la société LBP ACTIFS IMMO justifie de sa qualité de propriétaire, ainsi qu’il sera vu plus avant, de sorte que la demande de communication de pièces formulée à cet titre est sans objet.
En outre, s’il est exact que le mandat d’administration de bien produit par la société LBP ACTIFS IMMO, conclu avec la société ESSET (pièce défenderesse n°10), ne mentionne pas le bien litigieux, les époux [D] ne précisent pas en vertu de quelles dispositions légales leur bailleresse devrait être tenue de justifier du mandat confié pour la gestion locative du bien, alors que cette pièce n’est d’aucune utilité pour la solution du litige, puisque les demandeurs reconnaissent avoir « rencontré des difficultés de paiement des loyers » et déclarent « s’efforc[er] de disposer de fonds pour apurer la dette locative ».
Dès lors, s’ils estiment que certaines sommes qui leur sont réclamées ne sont pas exigibles, parce que indues ou d’ores et déjà réglées, il leur appartient conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de l’obligation qui leur est demandée.
Les époux [D] seront par conséquent déboutés de leurs demandes de communication de pièces sous astreinte.
Sur la fin de non-recevoir opposée aux demandes de la société LBP ACTIFS IMMO pour défaut de qualité à agir
L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.
En l’espèce, les époux [D] ne sauraient raisonnablement ignorer que la société LBP ACTIFS IMMO est propriétaire du logement qui leur a été donné à bail par la société CNP ASSURANCES, ainsi que la défenderesse en justifie notamment par la production de son relevé de propriété et de son avis de taxe foncière 2024, et ce d’autant qu’une précédente procédure a déjà opposé les parties, ayant donné lieu à un jugement d’expulsion du 17 février 2023 que la société LBP ACTIFS IMMO a fait le choix de ne pas exécuter, instance dans le cadre de laquelle les époux [D] n’ont pas contesté la qualité à agir de la société LBP ACTIFS IMMO.
Par conséquent, la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir, dénuée de tout sérieux, soulevée par les époux [D] sera rejetée.
Sur la demande de nullité du commandement de payer
Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
La partie qui invoque la nullité de l’acte doit prouver que l’irrégularité de l’acte lui cause un grief même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
La loi du 27 juillet 2023 a réécrit cet article, en réduisant à six semaines le délai dont dispose le locataire pour payer sa dette et éviter ainsi l’acquisition de la clause résolutoire. 
Conformément à l’article 2 du code civil en vertu duquel la loi ne dispose que pour l’avenir, cette loi s’applique aux contrats conclus ou reconduits postérieurement à sa date d’entrée en vigueur, le 29 juillet 2023.
En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 21 février 2025, soit postérieurement à la dernière reconduction tacite du bail intervenue le 31 août 2023 (bail avec prise d’effet au 1er septembre 2005, d’une durée de six ans, reconductible par tacite reconduction pour une même durée), de sorte que le contrat se trouve désormais soumis aux nouvelles dispositions légales.
Cependant, la circonstance que la bailleresse, volontairement ou par erreur, ait fait mention dans le commandement de payer, d’un délai de deux mois, au lieu du délai de six semaines, ne saurait constituer une cause de nullité du commandement alors que le délai qui a de fait été accordé aux locataires leur est plus favorable.
En outre, il est constant que le contrat de bail prévoit à l’article 3.2 des conditions particulières et des conditions générales une clause de révision de plein droit du loyer, le 1er septembre de chaque année, en fonction de la variation de la moyenne sur les quatre derniers trimestres de l’indice INSEE du coût de la construction. 
Chaque année, à la date anniversaire du bail, les époux [D] ont été informés des modalités de calcul de l’indexation appliquée, ainsi que cela ressort notamment des mentions figurant sur l’avis d’échéance de septembre 2024 et ils n’ont depuis la date de souscription du bail émis aucune contestation sur les modalités de calcul de cette indexation.
Ils ne peuvent dès lors raisonnablement soutenir que le décompte annexé au commandement de payer serait erroné, motif pris de ce que « le montant du loyer principal est passé d’un montant de 6 863 euros mensuel à 7 103,51 euros à compter de septembre 2024 » puis à 7 232,52 euros en septembre 2025, sans que « le calcul de cette actualisation [ne soit] connu », et ce d’autant qu’ils se gardent bien de préciser quel serait selon eux le montant du loyer, correctement indexé, à la date de délivrance du commandement.
En conséquence, la demande de nullité du commandement de payer, également dénuée de tout sérieux, sera rejetée.
Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande de constat de la résiliation du bail
Conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.
L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.
Enfin, selon l’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989, les II (impossibilité pour le bailleur personne morale de délivrer une assignation en résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission d’expulsions locatives) et III (obligation pour tous les bailleurs de notifier l’assignation en résiliation du bail au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience) sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, la société LBP ACTIFS IMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 26 février 2025, soit deux mois au moins avant la signification le 11 juillet 2025 de ses conclusions portant demande reconventionnelle en résiliation de bail, conformément aux dispositions de l’article II et IV de la loi du 6 juillet 1989.
Elle justifie par ailleurs avoir notifié à la préfecture de [Localité 1] une copie de ses conclusions portant demande reconventionnelle en résiliation de bail par voie électronique le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article III et IV de la loi du 6 juillet 1989
En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par les époux [D] sera rejetée et l’action en résiliation de bail et en expulsion sera déclarée recevable.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1224 du code civil, anciennement l’article 1184 du même code à la date de la signature du bail la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. 
En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines.
En l’espèce, le bail conclu le 29 août 2005 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié au époux [D] le 21 février 2025 pour la somme en principal de 15 891,94 euros (étant observé que le commandement faisait également injonction aux époux [D] de justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs mais que la société LBP ACTIFS IMMO ne s’en prévaut pas pour solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire).
Il a été jugé précédemment que ce commandement est régulier en la forme et il correspond par ailleurs à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai mentionné dans ledit commandement (seule une somme de 2 220 euros a été payée dans le délai).
Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 avril 2025.
Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de report ou de délais de paiement
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.
En l’espèce, l’article 3.1 des conditions particulières du bail prévoit que le loyer est « payable par terme MENSUEL À ÉCHOIR » et il ressort du relevé de compte arrêté au 16 février 2026 que le loyer courant de février 2026 n’a pas été réglé. 
Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder aux époux [D] un report ou des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.
La demande formulée à ce titre sera par conséquent rejetée.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, par application combinée des articles 544 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par le locataire qui se maintient indûment dans les lieux loués après expiration du bail et qui commet de ce fait une faute quasi-délictuelle. Le montant de cette indemnité est fixé au regard, d’une part, de la valeur de jouissance du bien occupé et, d’autre part, du préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation sans droit ni titre.
Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
En l’espèce, la société LBP ACTIFS IMMO produit un décompte faisant apparaître que les époux [D] restent lui devoir la somme de 100 682,14 euros à la date du 16 février 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à février 2026 inclus.
Les demandeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette, étant rappelé que le montant du loyer a été indexé conformément aux stipulations contractuelles.
Les époux [D] seront donc condamnés au paiement de la somme de 100 682,14 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 15 891,94 euros à compter du commandement de payer et sur celle de 21 310,53 euros (37 202,47 euros - 15 891,94 euros) à compter de la signification des conclusions de la société LBP ACTIFS IMMO conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.
Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 11 des conditions générales) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.
Ils seront également condamnés solidairement à compter de l’échéance de mars 2026 en lieu et place des loyers et charges d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, étant précisé que le dernier loyer charges comprises s’élève à la somme de 7 972,52 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Il sera précisé que si l’occupation des lieux se prolongeait, l’indemnité d’occupation sera indexée conformément aux stipulations contractuelles.
Sur la demande de report ou de délais de paiement
Si l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet d’octroyer au locataire des délais de paiement sur une durée de 36 mois à la condition qu’il ait repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il soit en situation de régler sa dette, cette faculté est prévue dans l’hypothèse d’une suspension des effets de la clause résolutoire.
Cependant, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
En l’espèce, les époux [D] sollicitent le report du paiement de leur dette à l’issue d’un délai de 24 mois courant à compter de la signification du jugement.
Cependant, la dette est importante puisque représentant plus d’un an d’arriéré après l’engagement d’une première procédure en résiliation de bail ayant donné lieu à un jugement d’expulsion en février 2023, peu de règlements ont été effectués depuis la délivrance du commandement de payer et les perspectives de perception à brève échéance de fonds par Monsieur [T] [D], marchand de bien en procédure de redressement judiciaire depuis mai 2018, notamment par le biais des sociétés dont il est actionnaire (sociétés ULYSSE et PLESSIS DÉVELOPPEMENT notamment) apparaissent incertaines, étant observé que Madame [M] [J] épouse [D] est sans activité professionnelle et que le couple va devoir assumer le coût de son relogement.
Dès lors, leur demande de report de paiement de 24 mois sera rejetée.
En outre, les époux [D] n’établissent pas être en mesure d’apurer leur dette dans les délais de l’article précité, ces derniers ne justifiant pas de la perception de revenus stables.
Il n’est donc pas possible de leur octroyer des délais de paiement.
Sur les modalités de l’expulsion
Les époux [D] étant sans droit ni titre depuis le 23 avril 2025, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef. 
Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution
L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 du même code. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, les époux [D] étant locataires, ils n’ont pas pu par définition entrer dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Par ailleurs, aux termes de l’article 2274 du code civil, « la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ».
Or, en l’espèce, la société LBP ACTIFS IMMO ne démontre pas spécifiquement la mauvaise foi des époux [D], le seul défaut de paiement des loyers n’étant pas suffisant à établir leur mauvaise foi.
La société LBP ACTIFS IMMO sera par conséquent déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l’espèce, si les époux [D], qui vivent dans les lieux depuis plus de 20 ans, justifient de leurs difficultés financières et, s’agissant de Monsieur [T] [D], de problèmes de santé, faire droit à leur demande de délais conduirait nécessairement une aggravation de la dette, déjà conséquente, alors qu’ils ne sont même pas en mesure de régler les échéances courantes et qu’ils n’allèguent ni a fortiori ne justifient à aucun moment avoir engagé de démarches de relogement, seules de nature à leur permettre de réduire le montant de leurs charges.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais supplémentaires autres que les délais légaux.
Sur la demande d’astreinte
Les articles L.131-1 et L.131-2 du code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, laquelle est indépendante des dommages-intérêts. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.
En l’espèce, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les époux [D] à quitter les lieux.
La société LBP ACTIFS IMMO sera par conséquent déboutée de sa demande d’astreinte.


Sur les meubles
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté – laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique -, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral
En application des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
Afin d’obtenir des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, les époux [D] doivent prouver que la société LBP ACTIFS IMMO a commis une faute qui leur a causé un dommage ainsi que la réalité du dommage.
En l’espèce, les époux [D] ne justifient ni du « comportement abusif et vexatoire » qu’ils imputent à la société LBP ACTIFS IMMO, ni du préjudice qui en serait résulté.
Les époux [D] seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Sur les mesures accessoires 
Les époux [D], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de signification des conclusions de la société LBP ACTIFS IMMO, de la notification de la présente décision et des frais du commandement de payer (223,46 euros).
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LBP ACTIFS IMMO les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle les époux [D] seront condamnés in solidum.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur demande de tentative de résolution amiable du litige,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leurs demandes de communication de pièces sous astreinte,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur demande de nullité du commandement de payer délivré le 21 février 2025,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur fin de non-recevoir opposée à la demande de constat de la résiliation du bail et DÉCLARE l'action en résiliation de bail et en expulsion de la société LBP ACTIFS IMMO recevable,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2005 entre la société CNP ASSURANCES aux droits de laquelle vient la société LBP ACTIFS IMMO d’une part et Monsieur [T] [D] et à Madame [M] [J] épouse [D] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (4ème étage, lot n° 441) à [Localité 2] sont réunies à la date du 22 avril 2025,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur demande de report ou de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire,
DÉBOUTE la société LBP ACTIFS IMMO de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur demande de délais pour quitter les lieux,
DÉBOUTE la société LBP ACTIFS IMMO de sa demande d’astreinte,

ORDONNE à Monsieur [T] [D] et à Madame [M] [J] épouse [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,
DIT qu'à défaut pour Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LBP ACTIFS IMMO pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] à verser à la société LBP ACTIFS IMMO la somme de 100 682,14 euros (décompte arrêté au 16 février 2026 incluant la mensualité de février 2026) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 15 891,94 euros à compter du 21 février 2025 et sur la somme de 21 310,53 euros à compter du 11 juillet 2025,
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, 
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur demande de report de paiement et DIT n’y avoir lieu à leur accorder des délais de paiement,
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] à verser à la société LBP ACTIFS IMMO une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit actuellement la somme de 7 972,52 euros, à compter de l’échéance de mars 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
DIT que si l’occupation devait se prolonger, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée conformément aux stipulations contractuelles,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] à verser à la société LBP ACTIFS IMMO la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] aux dépens comme visé la motivation
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Jean-Marie HYEST


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Maria PINTO BONITO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 26/02188 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCHG3

N° MINUTE : 
1/2026






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE DU 08 AVRIL 2026 PROROGÉ EN DATE DU 09 JUIN 2026



DEMANDEURS
Monsieur [T] [D]
Madame [M] [J] épouse [D] demeurant ensemble [Adresse 1]

représentés par la SCP HYEST & ASSOCIES en la personne de Maître Jean-Marie HYEST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P311

DÉFENDERESSE
LBP ACTIFS IMMO
Société de Placement à Prépondérance Immobilière à capital variable sous la forme de SAS dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par AARPI LE CARRE en la personne de Maître Maria PINTO BONITO, avocat au barreau de PARIS,vestiaire L154

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 18 février 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 juin 2026 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier




Décision du 09 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02188 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCHG3


EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 août 2005, la société CNP ASSURANCES a donné à bail à Monsieur [T] [D] et à Madame [M] [J] épouse [D] (ci-après dénommés les époux [D]) un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (4ème étage, lot n° 441) à [Localité 2] pour un loyer annuel révisable hors charges de 64 080 euros.
Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, la société LBP ACTIFS IMMO a délivré aux époux [D] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 15 891,94 au titre de l’arriéré locatif et de justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs en visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, les époux [D] ont assigné la société LBP ACTIFS IMMO devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la nullité du commandement de payer, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.
Par ordonnance de redistribution du 23 mai 2025, le tribunal judiciaire de Paris (8ème chambre, 3ème section) a renvoyé l’examen de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.À l’audience du 18 février 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, les époux [D], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles ils ont sollicité :
in limine litis :
- qu’il soit fait injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur et à défaut de tenter de concilier les parties lors d’une audience de règlement amiable,
- la condamnation de la société LBP ACTIFS IMMO sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à justifier de sa qualité de propriétaire et du mandat confié à la société ESSET concernant la gestion de leur appartement,
à titre principal :
- l’irrecevabilité des demandes de la société LBP ACTIFS IMMO,
subsidiairement :
- la nullité du commandement de payer,
- la suspension des effets de la clause résolutoire et le report du paiement de la dette locative à l’issue d’un délai de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,
très subsidiairement :
- l’octroi d’un délai de six mois pour quitter les lieux,
en tout état de cause :
- le débouté des demandes de la société LBP ACTIFS IMMO,
- sa condamnation au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- sa condamnation au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
La société LBP ACTIFS IMMO, représentée par son conseil, a déposé des écritures, signifiées par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025 et soutenues oralement à l’audience, aux termes de laquelle elle a sollicité :
- le débouté des demandes des époux [D],
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail depuis le 21 avril 2025,
- l’expulsion des époux [D] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec si besoin l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans un lieu de son choix, aux frais des demandeurs,
- la condamnation solidaire des époux [D] au paiement de la somme de 100 682,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2026, échéance de février 2026 incluse ainsi qu’à une indemnité d’occupation de 7 103,51 euros par mois, outre les charges, avec indexation contractuelle, jusqu’au complet déménagement et la restitution des clés,
- la condamnation in solidum des époux [D] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ainsi qu’aux frais du commandement de payer (223,46 euros).
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code des procédures civiles, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l’audience pour l’exposé de leurs moyens à l’appui de leurs prétentions.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 8 avril 2026 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS
Sur la demande de tentative de résolution amiable du litige
Aux termes de l’article 1531 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er septembre 2025 aux instances en cours à cette date, le juge peut tenter de concilier les parties au lieu et au moment qu’il estime favorables et selon les modalités qu’il fixe.
L’article 1532 précise que le juge saisi du litige ou chargé de l’instruction de l’affaire peut, à la demande de l’une des parties ou d’office après avoir recueilli leur avis, décider qu’elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement.
L’article 1533 ajoute que le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation, qui demeure alors subordonnée au recueil du consentement des parties.
En l’espèce, compte tenu de l’état d’avancement de la procédure (l’affaire est en délibéré), de l’ancienneté et de l’importance de la dette alléguée, comme du refus de la société LBP ACTIFS IMMO de tous délais de paiement, il n’apparaît pas opportun d’ordonner une tentative préalable de règlement du litige. 
Il convient en conséquence de rejeter la demande formée à ce titre par les époux [D].
Sur la demande de communication de pièces sous astreinte
Il résulte de l’article 11 du code de procédure civile, que si une partie détient un élément de preuve, le juge de la mise en état qui exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production de pièces, peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte.
Le juge dispose en matière de production forcée, d’une simple faculté dont l’exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire.
De plus, en vertu de l’article 132 du code de procédure civile, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance, et, à défaut, selon les articles 133 et 134 du code de procédure civile, le juge peut enjoindre cette communication, en fixant au besoin à peine d’astreinte, le délai et s’il y a lieu, les modalités de communication.
Enfin, au terme de l’article 142 du code de procédure civile, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et, leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139 du code de procédure civile, lequel prévoit que la demande est faite sans forme. Le juge s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin sous astreinte.
Décision du 09 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02188 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCHG3

En l’espèce, la société LBP ACTIFS IMMO justifie de sa qualité de propriétaire, ainsi qu’il sera vu plus avant, de sorte que la demande de communication de pièces formulée à cet titre est sans objet.
En outre, s’il est exact que le mandat d’administration de bien produit par la société LBP ACTIFS IMMO, conclu avec la société ESSET (pièce défenderesse n°10), ne mentionne pas le bien litigieux, les époux [D] ne précisent pas en vertu de quelles dispositions légales leur bailleresse devrait être tenue de justifier du mandat confié pour la gestion locative du bien, alors que cette pièce n’est d’aucune utilité pour la solution du litige, puisque les demandeurs reconnaissent avoir « rencontré des difficultés de paiement des loyers » et déclarent « s’efforc[er] de disposer de fonds pour apurer la dette locative ».
Dès lors, s’ils estiment que certaines sommes qui leur sont réclamées ne sont pas exigibles, parce que indues ou d’ores et déjà réglées, il leur appartient conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de l’obligation qui leur est demandée.
Les époux [D] seront par conséquent déboutés de leurs demandes de communication de pièces sous astreinte.
Sur la fin de non-recevoir opposée aux demandes de la société LBP ACTIFS IMMO pour défaut de qualité à agir
L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.
En l’espèce, les époux [D] ne sauraient raisonnablement ignorer que la société LBP ACTIFS IMMO est propriétaire du logement qui leur a été donné à bail par la société CNP ASSURANCES, ainsi que la défenderesse en justifie notamment par la production de son relevé de propriété et de son avis de taxe foncière 2024, et ce d’autant qu’une précédente procédure a déjà opposé les parties, ayant donné lieu à un jugement d’expulsion du 17 février 2023 que la société LBP ACTIFS IMMO a fait le choix de ne pas exécuter, instance dans le cadre de laquelle les époux [D] n’ont pas contesté la qualité à agir de la société LBP ACTIFS IMMO.
Par conséquent, la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir, dénuée de tout sérieux, soulevée par les époux [D] sera rejetée.
Sur la demande de nullité du commandement de payer
Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
La partie qui invoque la nullité de l’acte doit prouver que l’irrégularité de l’acte lui cause un grief même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
La loi du 27 juillet 2023 a réécrit cet article, en réduisant à six semaines le délai dont dispose le locataire pour payer sa dette et éviter ainsi l’acquisition de la clause résolutoire. 
Conformément à l’article 2 du code civil en vertu duquel la loi ne dispose que pour l’avenir, cette loi s’applique aux contrats conclus ou reconduits postérieurement à sa date d’entrée en vigueur, le 29 juillet 2023.
En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 21 février 2025, soit postérieurement à la dernière reconduction tacite du bail intervenue le 31 août 2023 (bail avec prise d’effet au 1er septembre 2005, d’une durée de six ans, reconductible par tacite reconduction pour une même durée), de sorte que le contrat se trouve désormais soumis aux nouvelles dispositions légales.
Cependant, la circonstance que la bailleresse, volontairement ou par erreur, ait fait mention dans le commandement de payer, d’un délai de deux mois, au lieu du délai de six semaines, ne saurait constituer une cause de nullité du commandement alors que le délai qui a de fait été accordé aux locataires leur est plus favorable.
En outre, il est constant que le contrat de bail prévoit à l’article 3.2 des conditions particulières et des conditions générales une clause de révision de plein droit du loyer, le 1er septembre de chaque année, en fonction de la variation de la moyenne sur les quatre derniers trimestres de l’indice INSEE du coût de la construction. 
Chaque année, à la date anniversaire du bail, les époux [D] ont été informés des modalités de calcul de l’indexation appliquée, ainsi que cela ressort notamment des mentions figurant sur l’avis d’échéance de septembre 2024 et ils n’ont depuis la date de souscription du bail émis aucune contestation sur les modalités de calcul de cette indexation.
Ils ne peuvent dès lors raisonnablement soutenir que le décompte annexé au commandement de payer serait erroné, motif pris de ce que « le montant du loyer principal est passé d’un montant de 6 863 euros mensuel à 7 103,51 euros à compter de septembre 2024 » puis à 7 232,52 euros en septembre 2025, sans que « le calcul de cette actualisation [ne soit] connu », et ce d’autant qu’ils se gardent bien de préciser quel serait selon eux le montant du loyer, correctement indexé, à la date de délivrance du commandement.
En conséquence, la demande de nullité du commandement de payer, également dénuée de tout sérieux, sera rejetée.
Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande de constat de la résiliation du bail
Conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.
L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.
Enfin, selon l’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989, les II (impossibilité pour le bailleur personne morale de délivrer une assignation en résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission d’expulsions locatives) et III (obligation pour tous les bailleurs de notifier l’assignation en résiliation du bail au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience) sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, la société LBP ACTIFS IMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 26 février 2025, soit deux mois au moins avant la signification le 11 juillet 2025 de ses conclusions portant demande reconventionnelle en résiliation de bail, conformément aux dispositions de l’article II et IV de la loi du 6 juillet 1989.
Elle justifie par ailleurs avoir notifié à la préfecture de [Localité 1] une copie de ses conclusions portant demande reconventionnelle en résiliation de bail par voie électronique le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article III et IV de la loi du 6 juillet 1989
En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par les époux [D] sera rejetée et l’action en résiliation de bail et en expulsion sera déclarée recevable.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1224 du code civil, anciennement l’article 1184 du même code à la date de la signature du bail la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. 
En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines.
En l’espèce, le bail conclu le 29 août 2005 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié au époux [D] le 21 février 2025 pour la somme en principal de 15 891,94 euros (étant observé que le commandement faisait également injonction aux époux [D] de justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs mais que la société LBP ACTIFS IMMO ne s’en prévaut pas pour solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire).
Il a été jugé précédemment que ce commandement est régulier en la forme et il correspond par ailleurs à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai mentionné dans ledit commandement (seule une somme de 2 220 euros a été payée dans le délai).
Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 avril 2025.
Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de report ou de délais de paiement
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.
En l’espèce, l’article 3.1 des conditions particulières du bail prévoit que le loyer est « payable par terme MENSUEL À ÉCHOIR » et il ressort du relevé de compte arrêté au 16 février 2026 que le loyer courant de février 2026 n’a pas été réglé. 
Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder aux époux [D] un report ou des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.
La demande formulée à ce titre sera par conséquent rejetée.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, par application combinée des articles 544 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par le locataire qui se maintient indûment dans les lieux loués après expiration du bail et qui commet de ce fait une faute quasi-délictuelle. Le montant de cette indemnité est fixé au regard, d’une part, de la valeur de jouissance du bien occupé et, d’autre part, du préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation sans droit ni titre.
Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
En l’espèce, la société LBP ACTIFS IMMO produit un décompte faisant apparaître que les époux [D] restent lui devoir la somme de 100 682,14 euros à la date du 16 février 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à février 2026 inclus.
Les demandeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette, étant rappelé que le montant du loyer a été indexé conformément aux stipulations contractuelles.
Les époux [D] seront donc condamnés au paiement de la somme de 100 682,14 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 15 891,94 euros à compter du commandement de payer et sur celle de 21 310,53 euros (37 202,47 euros - 15 891,94 euros) à compter de la signification des conclusions de la société LBP ACTIFS IMMO conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.
Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 11 des conditions générales) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.
Ils seront également condamnés solidairement à compter de l’échéance de mars 2026 en lieu et place des loyers et charges d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, étant précisé que le dernier loyer charges comprises s’élève à la somme de 7 972,52 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Il sera précisé que si l’occupation des lieux se prolongeait, l’indemnité d’occupation sera indexée conformément aux stipulations contractuelles.
Sur la demande de report ou de délais de paiement
Si l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet d’octroyer au locataire des délais de paiement sur une durée de 36 mois à la condition qu’il ait repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il soit en situation de régler sa dette, cette faculté est prévue dans l’hypothèse d’une suspension des effets de la clause résolutoire.
Cependant, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
En l’espèce, les époux [D] sollicitent le report du paiement de leur dette à l’issue d’un délai de 24 mois courant à compter de la signification du jugement.
Cependant, la dette est importante puisque représentant plus d’un an d’arriéré après l’engagement d’une première procédure en résiliation de bail ayant donné lieu à un jugement d’expulsion en février 2023, peu de règlements ont été effectués depuis la délivrance du commandement de payer et les perspectives de perception à brève échéance de fonds par Monsieur [T] [D], marchand de bien en procédure de redressement judiciaire depuis mai 2018, notamment par le biais des sociétés dont il est actionnaire (sociétés ULYSSE et PLESSIS DÉVELOPPEMENT notamment) apparaissent incertaines, étant observé que Madame [M] [J] épouse [D] est sans activité professionnelle et que le couple va devoir assumer le coût de son relogement.
Dès lors, leur demande de report de paiement de 24 mois sera rejetée.
En outre, les époux [D] n’établissent pas être en mesure d’apurer leur dette dans les délais de l’article précité, ces derniers ne justifiant pas de la perception de revenus stables.
Il n’est donc pas possible de leur octroyer des délais de paiement.
Sur les modalités de l’expulsion
Les époux [D] étant sans droit ni titre depuis le 23 avril 2025, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef. 
Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution
L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 du même code. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, les époux [D] étant locataires, ils n’ont pas pu par définition entrer dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Par ailleurs, aux termes de l’article 2274 du code civil, « la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ».
Or, en l’espèce, la société LBP ACTIFS IMMO ne démontre pas spécifiquement la mauvaise foi des époux [D], le seul défaut de paiement des loyers n’étant pas suffisant à établir leur mauvaise foi.
La société LBP ACTIFS IMMO sera par conséquent déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l’espèce, si les époux [D], qui vivent dans les lieux depuis plus de 20 ans, justifient de leurs difficultés financières et, s’agissant de Monsieur [T] [D], de problèmes de santé, faire droit à leur demande de délais conduirait nécessairement une aggravation de la dette, déjà conséquente, alors qu’ils ne sont même pas en mesure de régler les échéances courantes et qu’ils n’allèguent ni a fortiori ne justifient à aucun moment avoir engagé de démarches de relogement, seules de nature à leur permettre de réduire le montant de leurs charges.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais supplémentaires autres que les délais légaux.
Sur la demande d’astreinte
Les articles L.131-1 et L.131-2 du code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, laquelle est indépendante des dommages-intérêts. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.
En l’espèce, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les époux [D] à quitter les lieux.
La société LBP ACTIFS IMMO sera par conséquent déboutée de sa demande d’astreinte.


Sur les meubles
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté – laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique -, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral
En application des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
Afin d’obtenir des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, les époux [D] doivent prouver que la société LBP ACTIFS IMMO a commis une faute qui leur a causé un dommage ainsi que la réalité du dommage.
En l’espèce, les époux [D] ne justifient ni du « comportement abusif et vexatoire » qu’ils imputent à la société LBP ACTIFS IMMO, ni du préjudice qui en serait résulté.
Les époux [D] seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Sur les mesures accessoires 
Les époux [D], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de signification des conclusions de la société LBP ACTIFS IMMO, de la notification de la présente décision et des frais du commandement de payer (223,46 euros).
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LBP ACTIFS IMMO les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle les époux [D] seront condamnés in solidum.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.


PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur demande de tentative de résolution amiable du litige,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leurs demandes de communication de pièces sous astreinte,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur demande de nullité du commandement de payer délivré le 21 février 2025,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur fin de non-recevoir opposée à la demande de constat de la résiliation du bail et DÉCLARE l'action en résiliation de bail et en expulsion de la société LBP ACTIFS IMMO recevable,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2005 entre la société CNP ASSURANCES aux droits de laquelle vient la société LBP ACTIFS IMMO d’une part et Monsieur [T] [D] et à Madame [M] [J] épouse [D] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (4ème étage, lot n° 441) à [Localité 2] sont réunies à la date du 22 avril 2025,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur demande de report ou de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire,
DÉBOUTE la société LBP ACTIFS IMMO de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur demande de délais pour quitter les lieux,
DÉBOUTE la société LBP ACTIFS IMMO de sa demande d’astreinte,

ORDONNE à Monsieur [T] [D] et à Madame [M] [J] épouse [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,
DIT qu'à défaut pour Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LBP ACTIFS IMMO pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] à verser à la société LBP ACTIFS IMMO la somme de 100 682,14 euros (décompte arrêté au 16 février 2026 incluant la mensualité de février 2026) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 15 891,94 euros à compter du 21 février 2025 et sur la somme de 21 310,53 euros à compter du 11 juillet 2025,
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, 
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur demande de report de paiement et DIT n’y avoir lieu à leur accorder des délais de paiement,
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] à verser à la société LBP ACTIFS IMMO une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit actuellement la somme de 7 972,52 euros, à compter de l’échéance de mars 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
DIT que si l’occupation devait se prolonger, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée conformément aux stipulations contractuelles,
DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] à verser à la société LBP ACTIFS IMMO la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [D] et Madame [M] [J] épouse [D] aux dépens comme visé la motivation
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 11, code de procedure civile 138, code de procedure civile 142, code civil 220, code de procedure civile 134, code des procedures civiles d'execution L412-8, code des procedures civiles d'execution 455, code de procedure civile 139, code des procedures civiles d'execution L131-2, code de procedure civile 133, code de la construction et de l'habitation L613-1, code civil 2274, code de procedure civile 1531, code des procedures civiles d'execution L412-7, code de procedure civile 132, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-10T18:39:18.596Z.