Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S4, 21 mai 2026, n° 26/01536

N° RG 26/01536 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OFUR


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S4

N° RG 26/01536 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OFUR

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me Emmanuelle TRAUZZOLA




Le 
 
Le Greffier 



Me Emmanuelle TRAUZZOLA


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 21 MAI 2026


DEMANDERESSE :

S.A.R.L. CENIHEJU
immatriculeé au RCS de [Localité 3] sous le n° 948 897 335
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis, [Adresse 3],
[Localité 4]
représentée par Me Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 20


DEFENDERESSE :

Madame [G] ([N]) [L]
demeurant [Adresse 4]
non comparante, non représentée 



OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection 
Fanny JEZEK, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/01536 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OFUR

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé signé le 1er octobre 2011, Monsieur [T] [X] et Madame [M] [X] ont donné à bail à Madame [N] [L] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 5] (étage 2).

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2026, la SARL CENIHEJU a fait assigner Madame [G] ([N]) [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la résiliation du bail d'habitation la liant à Madame [G] ([N]) [H], aux torts exclusifs de cette dernière, à compter du jugement ;
- l'expulsion de Madame [G] ([N]) [H] ainsi que de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 5] à [Localité 5] (lot 11, Bâtiment A, 2ème étage, porte droite), avec le concours de la force publique si besoin est et d'un serrurier ; 
- qu'il soit dit que les meubles et objets suivront le sort précu par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- la suppression du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et subsidiairement qu'il soit dit n'y avoir lieu à délai supplémentaires ;
- la condamnation de Madame [G] ([N]) [H] au paiement d'une indemnité d'occupation de 400 € par mois à compter du jugement et ce jusqu'à la libération effective des lieux et restitution des clés, outre intérêts au tau légal à chaque échéance ; 
- la condamnation de Madame [G] ([N]) [H] à leur payer la somme de 1.300€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation de Madame [G] ([N]) [H] aux dépens, outre les frais d'exécution à défaut de règlement.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

* elle s'est substituée aux bailleurs initiaux, les bailleurs personnes physiques étant ses gérants et le contrat s'étant poursuivi aux même conditions ;
* la résiliation judiciaire peut être prononcée en cas d'inexécution suffisamment grave du locataire, et ce, conformément aux dispositions des articles 1224, 1227 à 1229 du Code Civil ;
* Madame [G] ([N]) [H] a manqué à son obligation de jouissance paisible et raisonnable des locaux tel que prévu par les articles 1728 et 1729 du Code Civil ainsi que de l'article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'elle n'a jamais justifié être assurée contre les risques malgré de multiples relances écrites de sa part ; qu'elle est à l'origine de plusieurs dégâts des eaux et qu'elle a refusé de déclarer le sinistre à son assureur ; que le logement est par ailleurs maintenu dans un état de dégradation avancée et d'insalubrité manifeste ; qu'elle a fait obstacle à plusieurs reprises à l'accès au logement empêchant la réalisation de diagnostics obligatoires et ce malgré la sollicitation des services municipaux et la nécessité de réaliser les travaux; que les échanges écrits démontrent un comportement agressif et insultant, rendant toute relation contractuelle normale impossible ; que ces manquement révèlent une inexécution grave, répétée et persistante des obligations essentielles de la locataire.

A l'audience du 16 mars 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SARL CENIHEJU, représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de son assignation auxquels il est référé pour plus ample exposé des faits et des moyens.

Bien que régulièrement assignée le 23 février 2026 par dépôt à l'étude de Me [C] [Z], Commissaire de Justice à [Localité 1], Madame [G] ([N]) [H] ne s'est ni présentée ni fait représenter. 

L'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

La SARL CENIHEJU étant régulièrement représentée et Madame [G] ([N]) [H] étant absente, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION 

Conformément aux dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail 

Aux termes des articles 1124 et 1127 du Code Civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au débiteur ou d'une décision de justice, peut, en toute hypothèse être demandée en justice. 

Selon les articles 1228 et 1229 du même code, le juge peut prononcer la résolution du contrat laquelle prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. 

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. 

Il résulte des articles 1728 du Code Civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle qui consiste en un usage paisible des locaux.

Le locataire est également tenu de souscrire une assurance.

A titre liminiaire, il sera relevé que la SARL CENIHEJU justifie être la nouvelle propriétaire des locaux loués à Madame [G] ([N]) [H] et ainsi venir aux droits des deux bailleurs personnes phyiques, les époux [X].

Pour démontrer les manquements de Madame [G] ([N]) [H] , notamment l'absence de souscription d'assurance, les dégâts des eaux répétés, les comportements agressifs, les refus d'accès au logement et l'insalubrité du logement, la SARL CENIHEJU produit de nombreux courriels.

Cependant, ces courriels sont, pour la majorité, anciens et datent de 2020 ainsi que de 2021 et 2023.

S'ils font état de dégâts des eaux provenant du logement de Madame [G] ([N]) [H], celle-ci le nie.

Or, il n'y a aucun élément objectif, tel que la réclamation du locataire du dessous corroborées par des photographies, attestations d'entreprise, déclaration de sinistre qui permettent de démontrer l'existence de ces dégâts des eaux et leur imputation au logement de Madame [G] ([N]) [H].

La SARL CENIHEJU ne démontre également pas l'absence d'accès au logement par Madame [G] ([N]) [H] ; au contraire, il résulte de plusieurs courriels de 2020-2021 qu'elle a permis l'accès à son logement. Tel est également le cas en 2025, aucun élément ne démontrant qu'elle ait refusé l'accès à celui-ci.


En tout état de cause, la SARL CENIHEJU, ne démontre pas avoir mis Madame [G] ([N]) [H] en demeure, de manière officielle et récemment, de leur permettre l'accès au logement ou de cesser tout trouble.

Il en va de même en ce qui concerne l'absence de production d'attestation d'assurance, la SARL CENIHEJU ne démontrant pas l'avoir sommée par voie de commissaire de justice de le faire sous peine de résiliation du bail ou d'avoir fait délivrer un commandement de produire une assurance visant la clause résolutoire. 

Pour justifier de l'insalubrité du logement, la SARL CENIHEJU produit des photographies lesquelles ne permettent pas de savoir si elles correspondent au logement de Madame [G] ([N]) [H] puisqu'elles ne sont corroborées par aucune attestation, telle que celle du technicien en charge de réaliser les différents diagnostics ou par un commissaire de justice.

Enfin, la plainte déposée par le gérant de la SARL CENIHEJU à l'encontre de Madame [G] ([N]) [H] pour des dégradations date du 19 août 2022 et est purement déclarative.

Il résulte des courriels que Madame [G] ([N]) [H] est insultante envers les époux [X] mais il sera relevé que ceux-ci sont sa soeur et son beau-frère et qu'il apparaît que des différents les opposent, ce qui tend les relations.

Ainsi, au regard de l'ancienneté de la majorité des faits qui sont reprochés à Madame [G] ([N]) [H], à l'absence de production de mises en demeures officielles ou sommation et ce alors même qu'il résulte des courriels qu'il a été fait appel à un commissaire de justice, la SARL CENIHEJU ne parvient pas à démontrer les manquements reprochés à la locataire.

La production de courriels étant insuffisante pour ce faire.

Elle sera donc déboutée de sa demande de résiliation du bail ainsi que de toutes les demandes qui en découlent. 

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner la SARL CENIHEJU , qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu'il y soit dérogé. 

PAR CES MOTIFS
 
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la SARL CENIHEJU de l'intégralité de ses demandes :

CONDAMNE la SARL CENIHEJU aux dépens ; 

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, 

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS