Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-3, 11 juin 2026, n° 23/00264

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES



Code nac : 50G



Chambre civile 1-3





ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 11 JUIN 2026



N° RG 23/00264 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VT5N





AFFAIRE :



[L] [R]

 ...



C/



[A] [U] [V] [F]

 ...





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Novembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° Section : 

N° RG : 20/03166



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 







Me Pascale REGRETTIER- GERMAIN 



Me Michèle DE KERCKHOVE 



Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA 



Me Michel RONZEAU 

 

Me Virginie DESPORT-AUVRAY





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [L] [R]

né le 20 Septembre 1978 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [E] [Z] [C] épouse [R]

née le 22 Janvier 1982 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 



APPELANTS



****************





Monsieur [A] [U] [V] [F]

né le 02 Août 1976 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Madame [M] [U] [J] [N] [W] épouse [F]

née le 09 Janvier 1978 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentant : Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 

Représentant : Me Jérôme SCHOTT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





S.C.P. MORIN [F] RAVON

N° SIRET : 797 817 574

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 

Représentant : Me Valérie DE HAUTECLOCQUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D848





INTIMES



S.A.S. LEXFAIR NOTAIRES

N° SIRET : 384 943 049

[Adresse 4]

[Localité 8] 



Représentant : Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 9 

Représentant : Me Elodie CAZENAVE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] pris en son syndic bénévole en exercice, Monsieur [Q] [P]

[Adresse 5]

[Localité 5]



Représentant : Me Virginie DESPORT-AUVRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 361





INTIMES



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 avril2026, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère, chargée du rapport et Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme FOULON



 *********



FAITS ET PROCEDURE



Par acte authentique reçu le 10 décembre 2019 par Maitre [G] [X], notaire de la société Lexfair Notaires, avec la participation de Maitre [F], M. [L] [R] et Mme [E] [Z]-[C], épouse [R] (M. et Mme [R]) ont consenti à M. [A] [F] et Mme [M] [N] [W], épouse [F] (M. et Mme [F]) une promesse unilatérale de vente d'un appartement et d'une cave, correspondant aux lots n° 6 et 9 d'un ensemble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 5] (78), moyennant le prix de 1 015 000 euros.



La promesse était consentie pour une durée expirant le 10 juillet 2020 à 12 heures, assortie de la condition suspensive d'obtention d'un prêt principal d'un montant de 700 000 euros et d'un prêt relais de 315 000 euros.



Les parties ont convenu de fixer l'indemnité d'immobilisation à la somme de 101 500 euros, dont la moitié, soit la somme de 50 750 euros, était consignée par les bénéficiaires entre les mains de l'étude Lexfair Notaires, constituée séquestre.



Le 2 janvier 2020, M. et Mme [R] ont convoqué une assemblée générale des copropriétaires à la date du 27 janvier 2020 afin de nommer un syndic de copropriété, assemblée à laquelle la participation de M. et Mme [F] a été refusée. Parallèlement, les autres copropriétaires ont convoqué une assemblée générale à la date du 12 février 2020, ayant pour ordre du jour notamment la remise en cause des travaux effectués par M. et Mme [R]. Cette assemblée générale n'a finalement pas eu lieu et M. [P], récemment propriétaire, a été désigné syndic bénévole le 9 mars 2020. Des assemblées générales ultérieures ont eu lieu et ont remis en question lesdits travaux. Des procédures judiciaires sont en cours entre la copropriété et M. et Mme [R], et ceux-ci et M. [S], copropriétaire du rez-de-chaussée. Un premier jugement a été rendu le 28 mai 2025 par le tribunal judiciaire de Versailles qui a annulé les résolutions 18 et 19 de l'assemblée générale du 21 juillet 2020, la première ayant autorisé le syndic à agir en justice contre les époux [R], et la seconde sur le budget voté pour cette action en justice pour la remise en cause des travaux. 



M. et Mme [F] soutiennent avoir appris peu après la signature de la promesse de vente que la copropriété était en déshérence de représentation par un syndic de copropriété, que Mme [R] n'avait plus la qualité de trésorière du syndicat des copropriétaires dont elle s'était prévalue auprès d'eux, que les promettants avaient fait réaliser d'importants travaux dans leurs lots en contradiction avec leurs déclarations dans la promesse de vente, et que des litiges existaient au sein de la copropriété au sujet de ces travaux.



M. et Mme [F] ont informé M. et Mme [R], par message téléphonique du 1er mars 2020 (constat d'huissier de justice en ce sens) et courrier de leur notaire du 2 mars 2020, de leur volonté de résilier la promesse de vente.



Par courrier du 6 mars 2020, le conseil de M. et Mme [R] les a mis en demeure de procéder au règlement de l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation.



Par acte du 26 juin 2020, M. et Mme [F] ont assigné M. et Mme [R] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] (le SDC) devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins de voir prononcer à titre principal la nullité de la promesse de vente.



Par actes des 9 et 12 octobre 2020, M. et Mme [R] ont assigné en intervention forcée les études notariales Lexfair Notaires et Morin & [F]. 



M. et Mme [R] ont également assigné le SDC devant une autre chambre du tribunal de grande instance de Versailles, aux fins de voir annuler plusieurs assemblées générales et remettre en cause des travaux effectués par d'autres copropriétaires.



Par jugement du 10 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- écarté la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [R],

- prononcé la nullité de la promesse de vente conclue le 10 décembre 2019 entre M. et Mme [R] d'une part, et M. et Mme [F] d'autre part,

- condamné solidairement M. et Mme [R] à payer à M. et Mme [F] la somme 50 750 euros, versée à titre d'indemnité d'immobilisation entre les mains de l'office notarial Lexfair, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2020,

- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions indiquées de l'article 1343-2 du code civil,

- rappelé que l'office notarial Lexfair Notaires pourra se décharger du versement des sommes consignées entre ses mains au profit de M. et Mme [F],

- condamné in solidum M. et Mme [R] à verser à M. et Mme [F] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral,

- débouté M. et Mme [F] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

- débouté M. et Mme [R] de toutes leurs demandes présentées contre M. et Mme [F], l'étude de notaires Lexfair Notaires et la société Morin & [F],

- condamné in solidum M. et Mme [R] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société BVK avocats associés de Maître Thomas Ronzeau, de Maître Alain Clavier et Maître Virginie Desport-Auvray,

- condamné in solidum M. et Mme [R] à verser à M. et Mme [F] la somme de 3 000 euros et celle de 1 500 euros, à l'étude notariale Lexfair Notaires, à la société Morin & [F] et au syndicat des copropriétaires, chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,

- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.



Par acte du 12 janvier 2023, M. et Mme [R] ont relevé appel du jugement et demandent à la cour, par dernières écritures du 3 février 2026, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [F] de leurs demandes indemnitaires autres que pour préjudice moral,

- infirmer le jugement déféré pour le surplus, 

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

- débouter M. et Mme [F] de leurs demandes,

- condamner M. et Mme [F] à leur verser une somme de 101 500 euros à titre d'indemnité d'immobilisation,

- condamner M. et Mme [F] à leur verser une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral

A titre subsidiaire, sur l'exercice du droit de rétractation,

- débouter M. et Mme [F] de leurs demandes,

Plus subsidiairement, 

- condamner in solidum la société Lexfair Notaires et Maître [F] à leur verser une somme de 101 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- en tout état de cause, débouter les intimés de l'intégralité de leurs demandes,

- condamner tout succombant à leur verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Pascal Regrettier, membre de la société Hadengue & Associés, avocat au Barreau de Versailles.



Par dernières conclusions du 10 mars 2026, M. et Mme [F] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

*écarté la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [R],

*prononcé la nullité de la promesse de vente conclue le 10 décembre 2019 entre eux et M. et Mme [R],

*condamné M. et Mme [R] à leur payer la somme de 50 750 euros versée à titre d'immobilisation entre les mains de l'office notarial Lexfair, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2020,

*ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

*rappelé que l'office notarial pourra se décharger du versement des sommes consignées entre ses mains à leur profit,

*condamné in solidum M. et Mme [R] à les indemniser de leur préjudice moral,

*débouté M. et Mme [R] de toutes leurs demandes présentées à leur encontre et celle des sociétés Lexfair Notaires et Morin & [F],

*condamné in solidum M. et Mme [R] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société BVK Avocats Associes, de Me Thomas Ronzeau, de Me Alain Clavier et de Me Virginie Desport-Auvray,

*condamné in solidum M. et Mme [R] à leur verser la somme de 3 000 euros et celle de 1 500 euros à l'étude notariale Lexfair Notaires, à la société Morin & [F] et au syndicat des copropriétaires, chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement en ce qu'il :

*a fixé à la somme de 3 000 euros les dommages et intérêts auxquels M. et Mme [R] ont été condamnés aux fins de réparation de leur préjudice moral,

*les a déboutés de leurs demandes de voir condamner M. et Mme [R] solidairement et à tout le moins in solidum, à leur verser les sommes, à parfaire au jour du jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts, suivantes de : 

°2 300 euros par mois à compter du 14 juillet 2020, et ce jusqu'à 27 juin 2022, soit la somme totale de 52 900 euros (2 300 x 23),

°50 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du surcoût d'achat d'un bien équivalent à date,

°10 000 euros à titre de préjudices financiers,

°15 000 euros à titre de préjudice moral,

Et statuant de nouveau,

- condamner M. et Mme [R], solidairement et à tout le moins in solidum, à leur verser les sommes, à parfaire au jour du jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts, suivantes de: 

*2 300 euros par mois à compter du 14 juillet 2020, et ce jusqu'à 27 juin 2022, soit la somme totale de 52 900 euros (2 300 x 23),

*50 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du surcoût d'achat d'un bien équivalent à date,

*10 000 euros à titre de préjudices financiers,

*15 000 euros à titre de préjudice moral,

En tout état de cause, quel que soit le fondement retenu par la cour d'appel, 

- condamner solidairement M. et Mme [R] à leur payer la somme de 50 750 euros versée à titre d'immobilisation entre les mains de l'office notarial Lexfair, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2020,

- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

- rappeler que l'office notarial pourra se décharger du versement des sommes consignées entre ses mains à leur profit,

- condamner M. et Mme [R], solidairement et à tout le moins in solidum, à leur verser les sommes, à parfaire au jour du jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts, suivantes de:

*2 300 euros par mois à compter du 14 juillet 2020, et ce jusqu'à 27 juin 2022, soit la somme totale de 52 900 euros (2 300 x 23),

*50 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du surcoût d'achat d'un bien équivalent à date,

*10 000 euros à titre de préjudices financiers,

*15 000 euros à titre de préjudice moral,

- condamner solidairement et à tout le moins in solidum M. et Mme [R] à leur verser la somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens exposés à hauteur d'appel, qui seront directement recouvrés par la société BVK Avocats Associés, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions du 18 février 2026, la société Lexfair Notaires demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement, et notamment en ce qu'il a jugé qu'elle n'a commis aucune faute dans le cadre de ses fonctions de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle à l'égard de M. et Mme [R], lesquels ne justifient pas d'un préjudice certain, réel et actuel ayant un lien de causalité avec une hypothétique faute du notaire,

- débouter M. et Mme [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

- y ajoutant, condamner M. et Mme [R], ou tout succombant, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [R], ou tout succombant, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Thomas Ronzeau qui pourra les recouvrer directement en application de l'article 698 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions du 7 juillet 2023, la société Morin & [F] demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a écarté toute responsabilité de Maître [F] et lui a alloué une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- juger que M. et Mme [R] ne justifient pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager la responsabilité du notaire,

- débouter M. et Mme [R] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- y ajoutant, les condamner au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions du 11 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires (le SDC) demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en toutes ces dispositions,

- débouter M. et Mme [R] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 

- condamner solidairement M. et Mme [R] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Virginie Desport-Auvray selon l'article 699 du code de procédure civile.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2026.



MOTIFS



Sur la nullité de la promesse de vente



Le tribunal a annulé la vente pour dol. Il a retenu que Mme [R] est mentionnée dans la promesse de vente comme étant trésorière du syndicat de copropriétaires (et) qu'elle le représente et a signé l'état pré-daté demandé par le notaire à la copropriété, ce alors qu'un conflit existait entre les copropriétaires sur le fonctionnement même du syndic. Néanmoins, il a considéré qu'il n'était pas démontré que ces éléments aient été déterminants du consentement des époux [F] puisqu'il était bien mentionné qu'un syndic professionnel serait désigné par la suite. En revanche, s'agissant de l'état de l'appartement, si certains travaux sont bien mentionnés dans la promesse de vente et ont été autorisés par l'assemblée générale, d'autres, à savoir l'installation d'une VMC en 2015 ne sont pas mentionnés alors qu'un litige existait avec la copropriété les concernant, même si la remise en cause formelle de ces travaux n'a eu lieu qu'après la promesse de vente. Il a considéré que l'état d'un bien immobilier et la régularité des travaux qui y ont été réalisés constitue toujours un élément essentiel à prendre en compte lors d'un achat. 



Sur les restitutions réciproques ensuite, il a ordonné la restitution aux époux [F] de l'indemnité d'immobilisation de 50 750 euros.



M. et Mme [R] contestent toute intention dolosive. Ils soutiennent que les travaux n'ont jamais été remis en cause par la copropriété avant la signature de la promesse de vente. Ils rappellent que M. [F] est avocat et son frère, intervenu à la vente, notaire. 



Concernant la VMC passant dans les combles, M. et Mme [R] ont demandé l'autorisation lors de l'assemblée générale du 28 mars 2012 et aucune opposition n'a été faite à ce sujet et le 7 mars 2015, elle a même donné son accord à l'unanimité pour la mise en place d'un traitement de la condensation dans leur logement, qui ne peut correspondre qu'à la VMC en question. Ils avaient même informé par mail les deux autres copropriétaires du début des travaux en ce sens, sans que personne ne les conteste, il est fait mention de ces travaux dans le carnet d'entretien de l'immeuble, et ces travaux ne contreviennent pas aux règles sanitaires dès lors que l'air est rejeté non pas dans les combles, mais par un chapeau en toiture. Et l'absence de déclaration de ces travaux dans la promesse n'avait pas pour objet de tromper les acquéreurs, ce d'autant qu'ils avaient été autorisés de sorte que cela ne peut avoir vicié le consentement des époux [F]. Quoiqu'il en soit, si même les travaux n'avaient pas été autorisés, cette information n'aurait pas été essentielle puisqu'il aurait suffi de désinstaller la VMC. 



Concernant les tensions avec entre copropriétaires résultant de sinistres, il y a lieu de distinguer un premier sinistre portant sur une infiltration en toiture, mentionné dans la promesse et réglé pacifiquement au sein de la copropriété par une autorisation par l'assemblée générale (AG) du 10 avril 2019 de faire réparer la toiture, ce dont les époux [F] ont d'ailleurs été informés un mois avant la signature de la promesse, d'un second sinistre ayant eu lieu le 7 mars 2019 qui ne concernait que M. [S] et Mme [I] (appartement acheté par M. et Mme [P] à cette période). Et il était également mentionné dans le procès-verbal d'AG du 10 avril 2019 et M. et Mme [F] en avaient également été informés, le problème ayant d'ailleurs été résolu. Si seul le premier sinistre est mentionné, c'est parce que c'est le seul ayant affecté le bien objet de la vente. 

Au jour de la signature de la promesse de vente, il n'existait donc aucun sinistre donnant lieu à litige en cours. Et les rapports étaient restés très cordiaux entre copropriétaires après ces sinistres. Et contrairement à ce qui est affirmé en face, la copropriété n'a pas fait face à "de nombreux sinistres" puisqu'il n'y en a eu qu'un entre 2015 et 2020, pris en charge par l'assurance de la copropriété, en 2016, dont les époux [F] avaient connaissance. 



Par ailleurs, si une convocation à une AG qui n'a jamais eu lieu, de février 2020, mentionne une éventuelle non-conformité des travaux et que celle-ci a été votée à une assemblée ultérieure de juillet 2020, d'abord, il n'est pas démontré qu'il en ait été question avant cette date et donc avant la promesse, et ensuite, ladite assemblée a été annulée à la demande des époux [R] par le tribunal judiciaire de Versailles le 28 mai 2025. 



Sur l'absence de syndic, M. et Mme [F] avaient connaissance de cet état et il n'est pas démontré en quoi cela aurait été déterminant de leur consentement. Sur l'article L. 721-2 et le défaut de certains documents, ils soutiennent que M. et Mme [F] étaient assistés de leur propre notaire et qu'ils entendaient donc faire leur affaire personnelle de ce manque de documents. Quant au défaut de qualité de trésorière de Mme [R], le notaire était au courant et cela n'a quoiqu'il en soit eu aucune conséquence, l'état daté communiqué étant exact. 



Les travaux réalisés ont tous été portés à la connaissance des époux [F], à savoir en 2011, le déplacement de la cuisine dans le salon pour y créer une chambre, travaux exclusivement sur des parties privatives, la'création d'un salle de douche dans l'ancien réservoir d'eau dont ils ont fait 

l'acquisition le'22'janvier'2014, travaux ratifiés en 2016, la pose d'un sanobroyeur, ratifiée en 2016 également, et mentionnée dans la promesse, l'installation d'un'groupe'd'extraction de'la'VMC'dans'les'combles, autorisée par AG du 7 mars 2015 et remplacement d'une tabatière en toiture par une vitre fermée, il s'agissait de travaux privatifs. Par ailleurs, ces travaux n'ont été à l'origine d'aucun sinistre. 

Pour les mêmes raisons, ils contestent un quelconque manquement à une obligation d'information, qui doit être essentielle, ni à l'obligation de délivrance conforme, le bien étant tout à fait en l'état d'être habité. 



M. et Mme [F] indiquent avoir appris après la signature de la promesse que Mme [R] n'était plus trésorière du syndic, que la copropriété était en déshérence de syndic et non pas seulement dépourvue de syndic professionnel, qu'ils avaient réalisé de nombreux travaux nécessitant des autorisations et assurance dommage-ouvrage, et que des litiges avec la copropriété préexistaient à la signature de la promesse quant à la conformité des travaux réalisés. 



Sur l'absence de syndic, ils se prévalent de la convocation par les époux [R] en janvier 2020 à une AG pour nommer un syndic, professionnel ou non. Ils soutiennent que la Cour de cassation a récemment posé le principe selon lequel « la tranquillité et la sécurité d'un logement » sont par principe des « éléments déterminants pour tout achat immobilier » (3e Civ.,18 avril 2019, n° 17-24.330). Ils ajoutent qu'ils n'entendaient pas, en achetant le logement familial, faire face à des années de procédure entre le SDC et eux ou entre copropriétaires. Les époux [R], qui avaient eux-mêmes remis en cause le syndic avant la vente, ne pouvaient ignorer qu'un mensonge sur la situation administrative de la copropriété et les litiges entre copropriétaires au moins depuis le mois de juin 2019, était fondamentale pour le consentement des acquéreurs. Et contrairement à ce qui est soutenu, il n'existait aucun consensus au sein de la copropriété pour une représentation de fait par Mme [R], au contraire. Sans ces mensonges, la promesse n'aurait pu être signée puisqu'auraient manqué certains des documents obligatoires imposés par l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation. 



Sur les travaux, ils se prévalent de la convocation à une AG de février 2020 dans laquelle tous les travaux effectués par les époux [R] sont remis en question, et auquel ils ont répondu par la non-conformité et les désagréments subis du fait de travaux d'autres copropriétaires sans autorisation. L'AG du 20 juillet suivant a d'ailleurs autorisé le syndic à agir en justice contre M. et Mme [R] pour remettre en cause ces travaux. Ils font état de plusieurs procédures pendantes engagées par les époux [R] contre le SDC et un autre copropriétaire.



Par ailleurs, plusieurs sinistres et pas seulement un problème de condensation et de peinture écaillée, ont eu lieu en 2016, 2017, 2018 et 2019 puis même 2020, sur la colonne d'eaux usées, peu important leur origine. 



Il leur a d'ailleurs été refusé d'assister aux assemblées. Ils ajoutent que le tribunal de Versailles, s'il a annulé certaines résolutions, a bien indiqué que les travaux de la VMC et sur la tabatière ont été réalisés sans autorisation alors qu'ils auraient dû en faire l'objet. 



Sur le droit de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH), ils indiquent que le délai de rétractation n'a pu courir sur la foi d'un pré-état daté signé, sans qualité, par Mme [R], à défaut de carnet d'entretien, alors même qu'il en existe bien un, et à défaut de fiche synthétique. Ils indiquent donc qu'au besoin, par leur assignation, ils ont manifesté leur souhait de se prévaloir de leur droit de rétractation. 



Ils fondent leur action, à titre principal, sur le dol ou l'erreur portant sur les qualités essentielles, subsidiaire, sur l'exercice par eux de leur droit de rétractation, et plus subsidiaire sur des manquements des époux [R] à leur obligation d'information et de délivrance conforme. Très subsidiairement, ils soulèvent un manquement aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété et l'article L. 242-1 du code des assurances. 



Le syndicat des copropriétaires constate qu'aucune demande n'est formée contre lui. Il entend toutefois informer la cour sur les difficultés de la copropriété antérieures à la vente et indique d'abord que les difficultés de fonctionnement du syndic ont démarré a minima en juin 2019 par la remise en cause par M. et Mme [R] des pouvoirs de Mme [S], présidente de ce syndic et la démission de Mme [R] en qualité de trésorière, ce suite à des infiltrations en mars 2019 dans l'appartement de M. et Mme [S]. Il affirme que, contrairement à ce qui est soutenu par M. et Mme [R], les travaux n'ont pas fait l'objet d'autorisations du syndicat, étant précisé qu'une simple information ne vaut pas autorisation, et que le branchement à une canalisation de la copropriété nécessite une autorisation de celle-ci. Ils mentionnent les procédures en cours contre la copropriété et un autre copropriétaire, à l'initiative des époux [R]. Et ils indiquent qu'entre 2012 et 2020, les salles d'eau des époux [R] ont provoqué 6 dégâts des eaux, 4 d'origine privative et 2 sur des évacuations collectives. 



Sur ce, 



Selon l'article 1137 du code civil, "Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation."

 

Par ailleurs, l'article 1112-1 du code civil, dans sa version issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, "Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants."



Dans le cas présent, il résulte de la lecture de l'ensemble des pièces produites par les parties dont les procès-verbaux d'assemblée générale produits, les nombreux échanges de mails entre copropriétaires mais aussi entre les futurs acquéreurs et les vendeurs, que la copropriété au sein de laquelle se situe le bien objet de la promesse de vente litigieuse, est composée de trois appartements divisés en plusieurs lots, avec donc trois copropriétaires, ce type de copropriété impliquant nécessairement la bonne entente entre eux. 



Celle-ci semblait de mise à une certaine époque où les procès-verbaux d'assemblée générale étaient succints et les accords donnés par simple information. 



Il apparaît que les relations entre copropriétaires ont pu se tendre à certains moments du fait de dégâts des eaux entre appartements en 2016, 2019 et 2020, d'inégale importance, mais suffisamment récurrents. 



Elles apparaissent déjà tendues en juin 2019, date à laquelle Mme [R] a donné sa démission en qualité de trésorière du syndic bénévole qui fonctionnait ainsi depuis quelques années, apparemment du fait de la naissance d'un enfant, selon son courrier, mais semble-t-il aussi pour des raisons de mésentente avec la présidente d'alors du conseil syndical. 



En effet, M. [R] a d'abord envoyé un mail le 5 juin, en réponse à d'autres, qui ne sont pas produits (p5 SDC), indiquant que, renseignements pris auprès de l'ARC (association des responsables de copropriété), l'organisation actuelle du syndic "n'est pas conforme à la loi et son fonctionnement est donc illégal". Il indique que lui et son épouse ne prendront donc plus aucune responsabilité dans ce syndic et qu'ils ne se chargeraient que de l'appel de fonds du troisième trimestre puis arrêteraient. 





M. [S], copropriétaire du rez-de-chaussée, répond qu'il ne comprend pas la difficulté et que "en ce qui concerne la comptabilité, je n'accepte pas d'ultimatum. Enfin, ton attitude et celle de [E], que je ne comprends pas, ont créé des tensions regrettables dans la copropriété".



Mme [R] a envoyé un mail aux autres copropriétaires le 6 juin 2019 indiquant : 

"Nous vous envoyons dans ce mail nos réflexions sur l'organisation future de notre copropriété qui doit trouver d'urgence (souligné par elle) son cadre légal tel que défini par la loi du 10 juillet 1965". Elle y expose les trois types de syndics possibles, bénévole, coopératif et professionnel et indique que leur choix se porte sur un syndic professionnel. Elle ajoute, en gras surligné que "les risques sont nombreux à continuer à gérer la copropriété de manière illégale" et elle liste un risque auprès des assurances, une absence de couverture responsabilité civile auprès de l'ARC, des risques juridiques lié à la tenue des assemblées générales, l'illégalité du compte bancaire ouvert au nom de la copropriété, et l'absence d'immatriculation de la copropriété. Elle termine en indiquant que "compte tenu des risques que la copropriété prend à travers la structure de gestion actuelle qui ne s'exerce pas de manière légale, il est important que nous ayons une AG extraordinaire très rapidement pour décider la forme du syndicat de gestion". 



Il a été répondu le jour même par Mme [P], nouvellement propriétaire (26 mars 2019), mais n'ayant pas encore emménagé : "nous comprenons que l'organisation n'est pas conforme à la loi mais vous et votre conjoint ont participé de fait à la gestion de ce syndic depuis 2012. Nul ne peut se prévaloir de ses propres turpitudes. Les problèmes relationnels ne doivent pas être une raison pour décider unilatéralement que le syndic n'a pas été mis en place".



Un autre échange s'en est suivi le lendemain au cours duquel Mme [R] indiquait renoncer à ses fonctions de trésorière du fait de l'illégalité dénoncée, et de l'absence de mandat en bonne et due forme de Mme [R] en qualité de syndic. Mme [P] y répond que "ce n'est pas parce que vous êtes en mauvais terme avec Mme [S], le syndic de notre copropriété, qu'il faut essayer par tous les moyens d'empêcher notre copropriété de fonctionner, en nous polluant avec des débats juridiques. Vous essayez de nous donner des leçons alors que vous ne maîtrisez pas totalement le droit des copropriétés". 



Elle envoyait par ailleurs par courrier papier sa démission en tant que trésorière à Mme [S], en sa qualité de "présidente du syndicat Noémi". Et même si, par mail du 11 novembre suivant, M. [R] indiquait aux autres copropriétaires que la vente de leur appartement allait prendre forme et qu'en conséquence il faudrait établir un pré-état daté et que "dans ce contexte, je vous propose, si cela vous convient, de tenir la comptabilité de la copropriété jusqu'à ce qu'il soit décidé du successeur de cette fonction", il n'est pas produit de réponse à ce mail de sorte qu'il ne peut être considéré qu'il continuait à effectuer la comptabilité du SDC et quoiqu'il en soit, il s'agit de M. [R] et non de Mme [R]. 



Par ailleurs, si la situation semble s'être légèrement apaisée, selon mail du 29 novembre 2019 de M. [R] à M. [P] lui indiquant avoir échangé avec M. [S] qui est finalement d'accord pour étudier la piste d'un syndic professionnel et proposant donc de faire établir des devis, aucun mail n'émane de M. [S] et M. [P] répond simplement qu'il n'a pas le temps de s'en occuper et qu'il le laisse "chercher les devis", les difficultés n'apparaissant donc pas encore réglées alors qu'elle préexistaient bien à la promesse sur ce point. 



Si, enfin, il y a des échanges entre les vendeurs et les acquéreurs après la signature de la promesse de vente sur l'assemblée générale à venir et sur le remplacement du syndic actuel (mails du 12 janvier envoyant la convocation pour le 27 janvier ; du 23 janvier 2020 relatif à l'AG du 27 janvier convoquée par M. [R] en vue de la mise en place d'un nouveau syndic, et leur demandant leurs intentions de vote ; du 19 février rassurant sur le fait que les choses avancent positivement puisqu'une nouvelle convocation pour le 9 mars a été envoyée, concernant le vote d'un nouveau syndic, et proposant de voter soit pour un syndic bénévole, M. [P], soit pour un syndic professionnel), ces échanges sont tous postérieurs à la promesse et ne font pas état de difficultés passées. 



Or, dans la promesse de vente, Mme [R] est mentionnée à plusieurs reprises comme étant la trésorière de l'association et la représentant. Ainsi il est indiqué que "Mme [R], en sa qualité de trésorière de la copropriété, déclare qu'à sa connaissance, il n'existe pas de carnet d'entretien de la copropriété", de même que c'est en cette même qualité de trésorière qu'elle déclare qu'il n'y a aucune fiche synthétique qui a été établie pour la copropriété. Enfin, il est indiqué que "le promettant informe le bénéficiaire que le syndicat des copropriétaires est représenté par Mme [H] [S], en sa qualité de présidente, et Mme [E] [R], en sa qualité de trésorière". 



Et, s'il est indiqué que "le promettant déclare que, lors de la prochaine assemblée générale, il pourra être voté la désignation d'un syndic professionnel", cela ne reflète pas les difficultés mentionnées ci-dessus et soulevées par les époux [R] eux-mêmes auprès des autres copropriétaires. 



Ainsi, dans la promesse et au moment de la signature, il n'est pas démontré que les futurs acquéreurs avaient connaissance des difficultés touchant à l'éventuelle "illégalité", relevée par les époux [R] eux-mêmes, de la représentation de la copropriété. 



La mention, erronée de ce que Mme [R] serait encore trésorière, alors qu'elle avait démissionné de ce poste, qu'elle représentait le syndic, alors qu'elle avait indiqué ne plus vouloir avoir aucune fonction dans celle-ci étant donné son "illégalité", et qu'il n'y avait pas de carnet d'entretien alors qu'il en a été produit un dans la procédure (p28), sont bien des mentions qui vont au-delà d'une simple erreur et qui ont eu pour objet de rassurer les futurs acquéreurs sur le fonctionnement de la copropriété, dont les époux [R] eux-mêmes considéraient qu'il comportait des risques importants. 



Dès lors, ils ne peuvent soutenir que ces mentions seraient sans effet sur la volonté des acquéreurs d'acheter puisqu'eux-mêmes avaient manifesté de vives inquiétudes face à cet état de fait au regard du bon fonctionnement de la copropriété. 



Ce d'autant que ces tensions et irrégularités soulevées, même si, à l'occasion de la naissance de l'une de leurs filles en septembre 2019, il y a quelques échanges cordiaux par mail à ce sujet et visites de courtoisie, ont donné lieu très peu de temps après la vente à de très nombreux litiges entre copropriétaires sur les travaux des uns et des autres, litiges qui étaient en germe dès le milieu de l'année 2019. 



En effet, si la convocation à l'assemblée générale du 12 février 2020 remettant en cause l'intégralité des travaux effectués par les époux [R] est postérieure à la vente, elle n'est que la résultante de litiges antérieurs et de l'arrivée de nouveaux copropriétaires (M. et Mme [P]) en mars 2019 dans la résidence qui n'entendaient plus voir la copropriété fonctionner comme par le passé.



Ensuite de cela, les époux [R] ont eux-même assigné M. [S] pour les travaux qu'il avait effectués chez lui plusieurs années auparavant, et d'autres AG ont eu lieu en 2020 et 2021, totalement à charge contre les époux [R], allant jusqu'à proposer de couper l'arrivée d'eau dans leur douche, les obligeant à agir contre le SDC. Le tribunal judiciaire de Versailles par jugement du 28 mai 2025 a d'ailleurs annulé les résolutions prises en juillet 2020 sur tout ce qui concernait les travaux prétendument illégaux effectués par les époux [R]. Il annule ainsi la résolution 17 qui est une "information travaux réalisés sans autorisation préalable par l'AG et/ou en violation du règlement sanitaire de la ville par M. et Mme [R]", car elle est "rédigée de telle façon qu'elle laisse penser qu'il est constant que les travaux effectués par les époux [R] l'ont tous été sans autorisation de l'AG ou en contradiction avec le règlement sanitaire". Or, il retient que, s'agissant de la douche installée dans l'ancien cagibi, ces travaux ont été ratifiés par l'AG du 3 mars 2016, que concernant la cuisine, il n'est pas démontré en quoi cette installation aurait dû faire l'objet d'une autorisation de l'AG puisque le "principe de libre disposition et jouissance de leur lot" permettait aux époux [R] "de déplacer leur cuisine" et que la convocation est fait sans "aucune précaution de langage ni nuance" (ex "cette douche installée au-dessus de la colonne d'électricité de l'immeuble a été clandestinement branchée à une évacuation collective de l'immeuble" ce que le tribunal juge "contestable"), d'autant que "des raccordements aux canalisations existantes ne constituent pas des travaux portant atteinte aux parties communes" de sorte que les copropriétaires ont reçu une information erronée. 



Par ailleurs, si, en effet, il y a eu peu de déclarations de sinistres à l'assureur de la copropriété entre 2015 et 2020 (cf attestation des MMA, assureur de la copropriété mentionnant 3 sinistres en 2015, 2016 et 2019 et concernant M. et Mme [S]), il résulte de la lecture des échanges de mails que plusieurs points posaient difficulté au niveau des infiltrations, dont une marquise, mais aussi, une descente d'eaux usées, et était aussi concernée la partie entre le 2e étage (appartement [R]) et le 1er étage (appartement [P]) (cf Mail M. [S] du 24 juillet 2019 faisant état d'une réunion de copropriété sur ce sujet).



Dès lors, et les acquéreurs étant en droit d'acquérir un bien dans lequel leur jouissance des lieux ne sera pas troublée par les autres copropriétaires ou des litiges en cours, le fait de ne les avoir pas informés sur l'état de la copropriété et les litiges naissants sur les dégâts des eaux et leur origine, était bien de nature à tromper le consentement des époux [F]. 



Le fait que, comme l'a retenu le tribunal judiciaire de Versailles, tant dans l'arrêt déféré à la cour que dans celui de mai 2025, il n'est pas démontré que la VMC ni la fermeture de la tabatière aient été autorisés par la copropriété, sont en revanche sans emport et il n'est pas démontré qu'il s'agisse là de manoeuvres dolosives de ne pas avoir mentionné ces travaux. 



En effet, pour la VMC, il est produit un procès-verbal d'AG du 29 mars 2012, à une époque où les procès-verbaux étaient plus succints et les copropriétaires en bonne entente, et à laquelle tous les copropriétaires étaient présents, dans lequel il est mentionné, dans les "informations diverses (ne nécessitant pas de vote donnant lieu à une décision applicable", que "M. et Mme [R] demandent l'autorisation aux copropriétaires d'installer une VMC qui passera dans les combles à leurs frais - Aucune opposition n'est faite sur le projet". Ils pouvaient donc légitimement penser être en possession d'une autorisation à cette fin. Le fait que celle-ci ait été correctement installée et se déverse dans les combles ou à l'extérieur fait l'objet de débats entre les parties qu'il n'appartient pas à la cour de trancher à ce stade, puisque deux mails d'entreprises produits par le syndic retiennent que la VMC s'évacue dans les combles et un constat d'huissier de justice indique qu'elle est branchée à une sortie dans la toiture. 



Pour la tabatière, le règlement de copropriété indiquant que sont des parties communes "la toiture à l'exception des parties vitrées de toiture des tabatières propres à chaque local desservi", et le mail du 21 décembre 2011 de la société Giep envoyant un devis à M. et Mme [R], avec en copie Mme [T] (syndic d'alors) indiquant que "ces travaux étant d'ordre privatif, l'accord est à donner directement", ils ont là-encore pu légitimement penser ne pas avoir besoin de l'autorisation de la copropriété de sorte que le silence sur ce point dans la promesse n'est pas non plus un élément que la cour retiendra comme constitutive d'un dol.



Dès lors, la cour confirme le jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un dol déterminant du consentement des époux [F]. 



Il est donc confirmé en ce qu'il a annulé la promesse de vente. 

 

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation



M. et Mme [R] demandent le paiement de l'indemnité d'immobilisation dès lors que le retrait de M. et Mme [F] de la vente n'était nullement justifié. Par ailleurs, dans la notification de leur retrait de la vente, ils n'ont aucunement indiqué qu'ils exerçaient leur droit de rétractation, qui, quoiqu'il en soit, avait bien couru puisqu'il y avait un état daté, que le carnet d'entretien ne fait pas partie des documents mentionnés aux articles L. 271-1 et L. 721-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, et qu'il était bien mentionné qu'aucune fiche synthétique n'avait été établie. 

Ils demandent une somme correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle. 



Sur ce,



Dès lors que la promesse de vente est annulée sur le fondement du dol, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution de l'indemnité d'immobilisation aux époux [F] et a rejeté la demande de versement de ladite indemnité aux époux [R]. 



Sur les demandes de dommages-intérêts de M. et Mme [F]



Le tribunal a rejeté la demande d'indemnisation des époux [F] en ce qu'elle portait sur le coût de leur loyer puisqu'ils avaient fait le choix de vendre leur appartement avant la conclusion de l'acte définitif de vente de leur nouvel appartement. Il a également rejeté la demande portant sur un surcoût lié à l'augmentation du marché immobilier dès lors qu'il n'est pas démontré en quoi la non-restitution du dépôt de garantie était à l'origine de l'arrêt de leur projet immobilier. De même, il a considéré que le préjudice professionnel n'était étayé par aucune pièce. En revanche, il a considéré que les tracas causés par la procédure nécessitait leur indemnisation pour le préjudice moral subi à hauteur de 3 000 euros. 



M. Et Mme [F] demandent l'indemnisation de préjudices qu'ils soutiennent avoir subis. Ils indiquent d'abord que, pour respecter leurs obligations aux termes de la promesse, ils ont pris un prêt relais et un crédit et mis en vente leur appartement pour pouvoir faire face aux frais de la vente à venir. Ils soutiennent d'abord que, faute de restitution de l'indemnité et alors qu'ils avaient vendu leur appartement en mai 2020, ils ont dû louer un appartement, faute de pouvoir acheter de sorte qu'ils ont subi un préjudice de 52 900 euros correspondant aux loyers versés. Le marché immobilier ayant évolué, ils ont dû acquérir un bien plus cher de sorte qu'ils demandent 50 000 euros au titre de ce surcoût. La gestion du litige a entraîné pour M. [F] un préjudice professionnel de 10 000 euros. Ils demandent en outre 15 000 euros au titre du préjudice moral subi du fait de devoir gérer dans leur propre ville un conflit avec d'autres habitants de cette même ville, et avec l'anxiété et la désorganisation familiales liées. 



M. et Mme [R] s'opposent aux demandes indemnitaires de M. et Mme [F]. Ils demandent la confirmation du jugement sur les préjudices rejetés pour les mêmes motifs et contestent l'existence d'un quelconque préjudice moral. 



Sur ce, 



Pour les motifs que la cour adopte, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages-intérêts de M. et Mme [F] au titre de la location d'un appartement, dès lors que la causalité avec l'annulation de la promesse n'est pas établie, qu'il n'est pas démontré du fait qu'ils ont dû acquérir plus cher un bien immobilier ni du préjudice professionnel de M. [F]. 



Il sera également confirmé en ce qu'il leur a alloué la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral. 



Sur la demande de dommages-intérêts de M. et Mme [R]



M. et Mme [R], qui soutiennent que leur bonne foi a été indûment remise en question, et qui projetaient d'acheter un nouvel appartement avec le fruit de la vente, demandent une indemnisation de 15 000 euros au titre de leur préjudice moral. 



Sur ce, 



Eu égard à la solution ci-dessus retenue, la demande de dommages-intérêts des époux [R] sera rejetée.



Sur la responsabilité des notaires



Le tribunal a rejeté les demandes des époux [R] à leur encontre. Il a indiqué qu'il ne pouvait être retenu que le défaut d'impartialité de Me [F] ait eu une incidence sur le préjudice subi par les époux [R]. Par ailleurs, il ne retient pas de faute des notaires en ce qu'ils n'auraient pas communiqué des informations sur les travaux, faute d'être en possession de ces informations et alors que rien ne pouvait les faire suspecter que des travaux auraient eu lieu sans autorisation. Il ajoute que les notaires ont suffisamment alerté dans l'acte des irrégularités concernant le syndic. Par ailleurs, M. [R], présent lors de la signature de l'acte, n'a pas fait rectifier les déclarations relatives à la qualité de trésorière de son épouse. 



M. et Mme [R], à titre subsidiaire de leurs demandes principales, soulèvent la faute des notaires, tenus d'un devoir de conseil, et qui, s'il était retenu que les informations mentionnées dans la promesse étaient parcellaires ou mensongères, ont établi un acte qui ne reflétait pas la réalité de la copropriété alors qu'ils étaient en possession de toutes les informations nécessaires. Le notaire pouvait par ailleurs lui-même immatriculer le syndic et obtenir une fiche synthétique (art. R. 711-1 CCH). Et dès lors que Mme [R] a indiqué qu'il n'y avait pas de fiche synthétique, il aurait alors dû les alerter sur les risques liés à son absence (report du point de départ du délai de rétractation). 

Ils demandent alors contre les notaires la somme de 101 500 euros, correspondant, selon eux, à la perte de chance de pouvoir vendre leur bien au prix escompté. 



La société Lexfair rappelle que le contenu de la promesse a été directement négocié entre les parties. Elle ajoute que le délai de rétractation a été purgé, par courrier du 16 décembre 2019, par l'envoi du règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que son modificatif du 22 janvier 2014, les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années, et le pré-état daté remis par Mme [R]. 

Elle demande la confirmation du jugement. Elle conteste toute faute de la part des notaires dans la mesure où le notaire n'a pas à effectuer des recherches particulières lorsqu'il n'y a aucune raison de suspecter que les déclarations de parties ne sont pas conformes à la réalité. Et il n'est pas démontré que les époux [R], qui ont retenu des informations à l'égard des vendeurs, les ont dévoilées au notaire. Et sur la qualité de trésorière, quoiqu'il en soit, cela n'a eu aucune incidence sur le préjudice évoqué, comme l'a retenu le tribunal. La situation actuelle n'est due qu'à la réticence dolosive des époux [R] à l'exclusion de toute autre cause. Sur le fait que le notaire aurait dû immatriculer la copropriété, ces dispositions ne s'appliquaient pas puisque la vente n'a pas eu lieu, et par ailleurs, rien ne lui permettait de suspecter que la situation déclarée n'était pas la bonne. 

Ils contestent ensuite l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité quelconque avec celui allégué. 



La société Morin-[F] répond que rien n'interdit à un notaire membre de la famille des parties au contrat de vente, d'intervenir, dès lors qu'il ne reçoit pas lui-même l'acte. Elle ajoute qu'elle a effectivement informé ses clients du fait que des informations ne leur avaient pas été transmises et elle s'est contentée ensuite de répercuter leur refus de réitérer la vente. Elle ajoute qu'elle a bien délivré l'information et le conseil à ses clients, qui étaient les époux [F] pour lesquels elle intervenait à l'acte et elle n'était tenue d'aucune obligation de conseil envers les vendeurs. C'est par ailleurs à juste titre que Me [F] a indiqué que le délai de rétractation n'était pas expiré puisque selon les articles L. 721-2, II, et L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation, il ne court pas si un carnet d'entretien et une fiche immeuble ne lui ont pas été remis. Elle ajoute que la situation est due aux seuls mensonges de Mme [R] et non à une faute d'un notaire. Aucun lien de causalité ni préjudice ne sont ensuite, selon elle, démontrés. 



Sur ce, 



Selon l'article 1240 du code civil, "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer."



En application de cet article, le notaire est tenu d'assurer l'effectivité de l'acte qu'il instrumente, mais il n'est pas tenu de vérifier les déclarations des parties, sauf s'il disposait d'éléments pour douter de leur véracité (ex. 1e Civ., 16 octobre 2013, pourvoi n° 12-24.267; 2 juillet 2014, n° 13-20.576 ; 29 juin 2016, n° 15-17.591 ; 6 décembre 2017, n ° 16-13.341). 



Or, dans le cas présent, la société Lexfair, qui avait demandé à Mme [Y], épouse [S], en sa qualité de présidente du syndic, ainsi désignée par les époux [R], les documents de la copropriété nécessaires à la vente, avait été informée par celle-ci, par retour de mail du 25 novembre 2019 que "1. M. et Mme [R] ont remis en cause ma légitimité par écrit à plusieurs reprises affirmant que je n'avais pas été correctement mandatée par le syndicat des copropriétaires, et qu'à ce titre, je ne pouvais plus effectuer de démarches. 

2. Le syndic n'a plus de trésorier depuis le 11 septembre 2019 depuis la démission de Mme [R] transmise par courrier recommandé du 11 juin 2019 (cf courrier RAR de Mme [R] du 11 juin 2019). 

3. Par mail du 5 juin 2019, adressé à l'ensemble des copropriétaires, M. et Mme [R] ont demandé la dissolution de l'association du syndic Noémi. Le fonctionnement actuel du syndic n'est donc pas conforme à la loi."



La société Lexfair ne peut donc pas soutenir n'avoir eu aucun élément permettant de douter de la véracité de ce que Mme [R] représenterait la copropriété en sa qualité de trésorière ni que Mme [S] serait encore présidente du syndic. 



Il a donc bien commis une faute. 



Néanmoins, il ne peut être retenu aucune causalité avec l'éventuel préjudice subi par les époux [R] puisque cette information erronée a été donnée par eux. 





Par ailleurs, si les époux [R] demandent la condamnation de Me [F], ils ne formulent néanmoins pas de grief particulier à son encontre ni ne développent de moyen au soutien de cette demande. Il sera donc simplement relevé qu'il n'était pas le rédacteur de l'acte et n'était donc pas tenu des obligations de celui-ci, et qu'il assistait les époux [F]. Il n'est pas non plus démontré qu'il avait quant à lui connaissance des éléments indiqués par Mme [S] avant la promesse. Et il lui était possible d'assister un membre de sa famille dès lors qu'il n'était justement pas rédacteur de l'acte. 



Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande des époux [R] contre les notaires. 



Sur les autres demandes



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. 



M. et Mme [R] seront condamnés aux dépens et à payer à chacune des sociétés de notaires la somme de 2 000 euros et à M. et Mme [F] la somme globale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Leur demande à ce titre sera par ailleurs rejetée



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



Confirme le jugement, 



Condamne M. et Mme [R] aux dépens, 



Les condamne à payer à M. et Mme [F] la somme globale de 3 000 euros, et à la société Lexfair et à la SCP [F]-Morin, chacune, la somme de 2 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Rejette leur demande à ce titre. 







- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 La Greffière, La Présidente,