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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, Deuxième Chambre, 20 mars 2026, n° 21/03731

Renvoi à la mise en étatContratsVente
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Parties (entreprises)

AGENCE CENTRALE IMMOBILIEREcivile professionnelle titulaire d’un office notarial

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [U] a conclu le 27 juillet 2018 un mandat de recherche et de négociation avec la SARL AGENCE CENTRALE IMMOBILIERE enregistré sous le numéro 202618.

Aux termes d’un acte reçu le 30 octobre 2018 par Maître [J] [O], Notaire, membre de la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O], Madame [G] [U] a acquis un appartement situé à ROSNY SUR SEINE (YVELINES), [Adresse 6], appartenant à Monsieur [V] [I] [T] moyennant le prix de 119.000 euros.

Madame [G] [U] déclarant avoir découvert l’existence de lots utilisés en habitation au rez-de-chaussée alors qu'il avait été uniquement fait référence à un magasin et des locaux à usage de remises commerciales, elle a fait adresser par son conseil une mise en demeure, le 26 avril 2021, à l’ensemble des parties intervenantes, à savoir Monsieur [V] [I] [T], en qualité de vendeur du bien, l’agent immobilier et le notaire pour se plaindre de la dissimulation par eux cette information déterminante de son engagement.

Le conseil de Monsieur [V] [I] [T] a répondu par courriel officiel du 7 juin 2021 contestant toute responsabilité de son client.

C'est dans ce contexte que Madame [G] [U] a fait assigner Monsieur [V] [I] [T], la SARL AGENCE CENTRALE IMMOBILIERE et la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] devant le tribunal judiciaire de Versailles, par actes d'huissier de justice des 25 et 30 juin 2021 aux fins d’obtenir la nullité de l'acte de vente ainsi que des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par elle.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 20 novembre 2024, Monsieur [V] [I] [T] demande au juge de la mise en état :
Vu les articles 789 et suivants du Code de procédure civile, 
Vu les articles L 271-1 et L 721-2 du code de la construction et de l’habitation
Vu les pièces versées au débat. 
DECLARER Monsieur [T] recevable et bien fondé en ses demandes,
Y faisant droit,
DECLARER Madame [U] irrecevable à exercer près de 5 ans après l’acquisition de son bien un droit de rétractation, 
DECLARER irrecevable comme prescrite sa demande de rétractation notifiée le 30 mars 2023 pour un bien qu’elle occupe depuis le 30 octobre 2018, et l’ensemble de ses demandes subséquentes,
Y ajoutant,
CONDAMNER Madame [U] ou tout succombant à payer à Monsieur [T] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du C.P.C.
CONDAMNER Madame [U] ou tout succombant aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par RPVA le 22 janvier 2026, la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] demande au juge de la mise en état :
Vu l’article 789 et suivants du CPC,
Vu l’article 5 de la Loi du 31 décembre 1971,
Vu les articles 117, 119 et 121 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles L 271-1 et L 721-2 du code de la construction et de l’habitation
Vu l’article les pièces versées au débat.
PRONONCER la nullité de l’assignation,
DECLARER Madame [U] irrecevable à exercer près de 5 ans après l’acquisition de son bien un droit de rétractation, la débouter de son action à l’encontre du notaire dont elle sollicite la condamnation in solidum avec les autres défendeurs
DEBOUTER Madame [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions
CONDAMNER Madame [U] ou tout succombant à payer à la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du C.P.C.
CONDAMNER Madame [U] ou tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA, membre de la SCP COURTAIGNE Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par RPVA le 12 septembre 2024 et à nouveau le 13 octobre 2025, la SARL AGENCE CENTRALE IMMOBILIERE demande au juge de la mise en état :
→ Noter que la société AGENCE CENTRALE IMMOBILIERE s’en rapporte à justice s’agissant de la compétence du Juge de la mise en état à statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCP [Q] [L] [K] [A] [J] [O], notaire, et nécessitant qu’une question de fond soit tranchée,
En cas de compétence retenue du Juge de la mise en état :
→ Juger que le droit de rétractation a valablement été purgé par l’attestation manuscrite de Madame [U] du 9 août 2018, que Madame [U] est donc prescrite dans l’exercice de son droit de rétractation par courrier du 30 mars 2023, et, partant, la juger irrecevable en toutes ses demandes sur ce fondement,
→ Condamner Madame [U] à verser à la société AGENCE CENTRALE IMMOBILIERE la somme de 1 000 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile,
→ La condamner aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA le 9 octobre 2025, Madame [G] [U] demande au juge de la mise en état :
Vu les articles 1112-1, 1132 et suivants, 1231-1 et suivants, 1240, 1353 et 1992 du Code civil,
Vu les articles L.271-1, L.721-1 à L.721-3 et D.271-6 du Code de la construction et de l’habitation,
Vu les articles 30, 31, 122 et 789 du Code de procédure civile,
Vu la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées au débat dont la publication de l’assignation au service de la publicité foncière de [Localité 4], In Limine Litis,
- SE DECLARER INCOMPETENT et RENVOYER l’affaire devant la formation de jugement du Tribunal Judiciaire de Versailles. 
Et,
- JUGER que SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] n’a aucun intérêt à agir dans le cadre de l’appréciation de la validité de l’exercice du droit de rétractation par Mme [U] en sa qualité d’acquéreur à l’encontre de M. [W] [Y] en sa qualité de vendeur ;
- DEBOUTER la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] de sa demande pour défaut d’intérêt à agir ;
À titre principal,
 - DIRE Mme [U] recevable en sa demande, telles qu’exposée dans le dispositif des dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA au greffe du Tribunal Judiciaire de Versailles : 
« JUGER que Mme [U] s’est régulièrement rétractée par courrier recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2023 de la vente constatée par acte authentique du 30 octobre 2018 et portant sur le lot n°2 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7].
En conséquence :
CONDAMNER Monsieur [T] à restituer à Mme [U] la somme de 119.000 € sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du 15 ème jour suivant la signification du jugement à intervenir ;
ORDONNER à Mme [U] de remettre le bien immobilier objet de l’acte de vente notarié du 30 octobre 2018 entre les mains de Monsieur [T] par la remise des clefs dans un délai de 60 jours suivant la remise définitive des sommes auxquelles Monsieur [T] aura été condamné au titre du jugement à intervenir ;
CONDAMNER Monsieur [T] à payer à Mme [U] la somme de 13.611 € à titre de dommages et intérêts compte tenu des frais de notaire et d’agent immobilier que Mme [U] a dû régler consécutivement à la vente litigieuse.
ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière territorialement compétent aux frais de Monsieur [T] »
En tout état de cause,
 - CONDAMNER solidairement la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] et Monsieur [T] à payer à Madame [U] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER solidairement la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] et Monsieur [T] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’incident a été fixé pour plaider à l'audience du 10 mars 2025 successivement renvoyée au 16 juin 2025, 13 octobre 2025 et 26 janvier 2026 et mis en délibéré au 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l'assignation soulevée par l'étude notariale

La SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] invoque la nullité de l’assignation au motif que l’avocat initialement constitué par Madame [U] étant un avocat du barreau des Hauts de Seine et n’étant pas maitre de l’affaire ne pouvait pas valablement postuler devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’office notarial déclare qu’il appartiendra au juge de la mise en état d’apprécier la régularisation intervenue quatre ans après la délivrance de l’assignation.

Madame [G] [U] répond que Maitre QUETAND-FINET du barreau de Versailles s’est constitué et que l’irrégularité est ainsi couverte.


 *** 

L'article 752 du code de procédure civile dispose que lorsque la représentation par avocat est obligatoire, outre les mentions prescrites aux articles 54 et 56, l'assignation contient à peine de nullité:
1° La constitution de l'avocat du demandeur ;
Le défaut de constitution d’un avocat constitue une irrégularité de fond en application des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile.
Toutefois, l’article 121 du code de procédure civile dispose que dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, il est constant que la nullité encourue a été couverte avec la constitution, comme avocat postulant, de Maitre QUETAND-FINET, avocat au barreau de Versailles, peu important que cette régularisation ait été tardivement opérée du moment qu’elle l’ait été avant que le juge ne statue, ce qui est le cas.

Il convient donc de débouter la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] de son exception de nullité de l’assignation.


Sur la recevabilité de l'incident soulevé par le notaire

Madame [G] [U] fait valoir que sa demande en nullité de la vente vise directement le vendeur, Monsieur [T] et non la SCP [Q] [L],
[K] [A] ET [J] [O] et que l'incident que le notaire a introduit devant le juge de la mise en état vise à défendre non pas ses intérêts mais ceux du vendeur, ce qui revient tout simplement à plaider « par procureur ».
Elle en déduit que le notaire doit être débouté de son incident pour défaut d'intérêt à agir.

La SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] répond que Madame [U] sollicitant sa condamnation in solidum avec les autres défendeurs, elle est fondée à se prévaloir de la prescription de l’action de Madame [U] laquelle repose sur le fait que le droit de rétractation resterait ouvert.

 ***

Suivant l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O], dont il est sollicité la condamnation en paiement in solidum avec les autres défendeurs, justifie d'un intérêt personnel à faire constater la prescription de l'action de la demanderesse.

La SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] doit donc être déclarée recevable en son incident.

Sur la compétence du juge de la mise en état pour statuer sur l’exercice par Madame [U] du droit de rétractation

Madame [G] [U] expose qu'elle a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception où elle exerce son droit de rétractation. Elle soutient qu'il ne s’agit donc pas de statuer sur une demande de rétractation formée en justice mais d’apprécier si le courrier recommandé produit valablement les effets de la rétractation.

Elle considère qu'il s’agit donc d’une question de fond relevant du tribunal judiciaire dans la mesure où ce dernier doit statuer sur le bien-fondé et non la recevabilité de sa demande, la question étant de savoir si le délai légal de rétractation a commencé à courir ou non en fonction des pièces qui ont été remises à l’acquéreur et dans la négative, si elle était en droit d’exercer son droit de rétractation.
La SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] soutient que l’examen de la prescription est bien un problème de recevabilité et non une question de fond, puisqu’au-delà du courrier concernant le droit de rétraction, qui est versé aux débats, il convient de rappeler, que Madame [G] [U] a accepté la réitération de la vente, sans réserve.

Monsieur [V] [I] [T] demande au juge de la mise en état de se déclarer compétent pour trancher la question de la recevabilité de la demande de rétractation de Madame [U].

La SARL AGENCE CENTRALE IMMOBILIERE s'en rapporte à justice sur la compétence du juge de la mise en état pour se prononcer sur le caractère prescrit ou non de l’exercice du droit de rétractation.

Elle relève que l’appréciation du caractère prescrit ou non de l’exercice du droit de rétractation nécessite que soit tranchée une question de fond, celle de savoir si le droit de rétractation a valablement couru ou non à compter du 9 août 2018. Elle rappelle que l’article 789 6° du code de procédure civile réserve à la seule compétence du juge de la mise en état le pouvoir de statuer sur les fins de non-recevoir et lui laisse la possibilité, lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, d’ordonner s’il l’estime nécessaire le renvoi devant la formation de jugement.

 ***

Suivant l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées;
5°Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

L’article L721-3 du même code précise que Lorsque les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 721-2 exigibles en application des dispositions prévues au même article ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l'article L.271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.

Lorsque les documents et les informations mentionnés au 1° et au c du 2° du II de l'article L. 721 2 ne sont pas joints au projet d'acte authentique conformément aux dispositions du III de l'article L. 721-2, le délai de réflexion mentionné à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
La communication mentionnée aux premier et deuxième alinéas est réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse ou de l'acte authentique de vente prévues à l'article L. 271-1.

En l’espèce, Madame [G] [U], arguant que le délai légal de rétractation n’a jamais commencé de courir compte tenu de l’absence de remise complète, exacte et sincère des documents visés à l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation considère s’être régulièrement rétractée de la vente du 30 octobre 2018 par courrier recommandé du 30 mars 2023.
L’appréciation de la validité de l’exercice du droit de rétractation par Madame [G] [U] est une question de fond et non pas une question de prescription de l’action en justice exercée par elle. Il ne s’agit donc pas d’une fin de non-recevoir relevant du juge de la mise en état lequel ne peut que se déclarer incompétent pour en connaître.

Il convient de renvoyer les parties à la mise en état suivant les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
A ce stade de la procédure, les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] de son exception de nullité de l’assignation,

DECLARE la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] recevable en son incident,
SE DECLARE incompétent pour connaître de la validité et de l’effectivité du droit de rétractation que Madame [G] [U] entend exercer,

RENVOIE les parties à l’audience de mise en état du 22 juin 2026 pour dernières conclusions des parties et, à défaut, clôture et fixation,

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MARS 2026 par Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier.

Le GREFFIER Le JUGE de la MISE en ETAT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
 
Deuxième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 20 MARS 2026


N° RG 21/03731 - N° Portalis DB22-W-B7F-QCMS
 
JUGE DE LA MISE EN ETAT : Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame SOUMAHORO, Greffier,

DEMANDERESSE au principal et défenderesse à l’incident :

Madame [G] [U], née à [Localité 1] le 13 juin 1971, demeurant [Adresse 1], de nationalité française ;
représentée par Me Jérôme ARMET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Claire QUETAND-FINET, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant


DEFENDEURS au principal et demandeurs à l’incident :

Monsieur [V] [I] [W] [Y], né le 19 mars 1968 à [Localité 2] (PORTUGAL), de nationalité portugaise, chef de chantier, demeurant [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]
représenté par Me Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

La société AGENCE CENTRALE IMMOBILIERE, SARL, inscrite au RCS du tribunal de commerce de VERSAILLES sous le numéro 801 482 902, dont le siège social est [Adresse 4],
représentée par Me Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

SCP [Q] [L] [K] [A] [J] [O], Société civile professionnelle titulaire d’un office notarial, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 307 376 723 ayant son siège [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
représentée par Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant


DEBATS : A l'audience publique d’incident tenue le 26 Janvier 2026, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente, juge de la mise en état assistée de Madame SOUMAHORO, greffier, puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.


EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [U] a conclu le 27 juillet 2018 un mandat de recherche et de négociation avec la SARL AGENCE CENTRALE IMMOBILIERE enregistré sous le numéro 202618.

Aux termes d’un acte reçu le 30 octobre 2018 par Maître [J] [O], Notaire, membre de la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O], Madame [G] [U] a acquis un appartement situé à ROSNY SUR SEINE (YVELINES), [Adresse 6], appartenant à Monsieur [V] [I] [T] moyennant le prix de 119.000 euros.

Madame [G] [U] déclarant avoir découvert l’existence de lots utilisés en habitation au rez-de-chaussée alors qu'il avait été uniquement fait référence à un magasin et des locaux à usage de remises commerciales, elle a fait adresser par son conseil une mise en demeure, le 26 avril 2021, à l’ensemble des parties intervenantes, à savoir Monsieur [V] [I] [T], en qualité de vendeur du bien, l’agent immobilier et le notaire pour se plaindre de la dissimulation par eux cette information déterminante de son engagement.

Le conseil de Monsieur [V] [I] [T] a répondu par courriel officiel du 7 juin 2021 contestant toute responsabilité de son client.

C'est dans ce contexte que Madame [G] [U] a fait assigner Monsieur [V] [I] [T], la SARL AGENCE CENTRALE IMMOBILIERE et la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] devant le tribunal judiciaire de Versailles, par actes d'huissier de justice des 25 et 30 juin 2021 aux fins d’obtenir la nullité de l'acte de vente ainsi que des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par elle.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 20 novembre 2024, Monsieur [V] [I] [T] demande au juge de la mise en état :
Vu les articles 789 et suivants du Code de procédure civile, 
Vu les articles L 271-1 et L 721-2 du code de la construction et de l’habitation
Vu les pièces versées au débat. 
DECLARER Monsieur [T] recevable et bien fondé en ses demandes,
Y faisant droit,
DECLARER Madame [U] irrecevable à exercer près de 5 ans après l’acquisition de son bien un droit de rétractation, 
DECLARER irrecevable comme prescrite sa demande de rétractation notifiée le 30 mars 2023 pour un bien qu’elle occupe depuis le 30 octobre 2018, et l’ensemble de ses demandes subséquentes,
Y ajoutant,
CONDAMNER Madame [U] ou tout succombant à payer à Monsieur [T] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du C.P.C.
CONDAMNER Madame [U] ou tout succombant aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par RPVA le 22 janvier 2026, la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] demande au juge de la mise en état :
Vu l’article 789 et suivants du CPC,
Vu l’article 5 de la Loi du 31 décembre 1971,
Vu les articles 117, 119 et 121 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles L 271-1 et L 721-2 du code de la construction et de l’habitation
Vu l’article les pièces versées au débat.
PRONONCER la nullité de l’assignation,
DECLARER Madame [U] irrecevable à exercer près de 5 ans après l’acquisition de son bien un droit de rétractation, la débouter de son action à l’encontre du notaire dont elle sollicite la condamnation in solidum avec les autres défendeurs
DEBOUTER Madame [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions
CONDAMNER Madame [U] ou tout succombant à payer à la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du C.P.C.
CONDAMNER Madame [U] ou tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA, membre de la SCP COURTAIGNE Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par RPVA le 12 septembre 2024 et à nouveau le 13 octobre 2025, la SARL AGENCE CENTRALE IMMOBILIERE demande au juge de la mise en état :
→ Noter que la société AGENCE CENTRALE IMMOBILIERE s’en rapporte à justice s’agissant de la compétence du Juge de la mise en état à statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCP [Q] [L] [K] [A] [J] [O], notaire, et nécessitant qu’une question de fond soit tranchée,
En cas de compétence retenue du Juge de la mise en état :
→ Juger que le droit de rétractation a valablement été purgé par l’attestation manuscrite de Madame [U] du 9 août 2018, que Madame [U] est donc prescrite dans l’exercice de son droit de rétractation par courrier du 30 mars 2023, et, partant, la juger irrecevable en toutes ses demandes sur ce fondement,
→ Condamner Madame [U] à verser à la société AGENCE CENTRALE IMMOBILIERE la somme de 1 000 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile,
→ La condamner aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA le 9 octobre 2025, Madame [G] [U] demande au juge de la mise en état :
Vu les articles 1112-1, 1132 et suivants, 1231-1 et suivants, 1240, 1353 et 1992 du Code civil,
Vu les articles L.271-1, L.721-1 à L.721-3 et D.271-6 du Code de la construction et de l’habitation,
Vu les articles 30, 31, 122 et 789 du Code de procédure civile,
Vu la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées au débat dont la publication de l’assignation au service de la publicité foncière de [Localité 4], In Limine Litis,
- SE DECLARER INCOMPETENT et RENVOYER l’affaire devant la formation de jugement du Tribunal Judiciaire de Versailles. 
Et,
- JUGER que SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] n’a aucun intérêt à agir dans le cadre de l’appréciation de la validité de l’exercice du droit de rétractation par Mme [U] en sa qualité d’acquéreur à l’encontre de M. [W] [Y] en sa qualité de vendeur ;
- DEBOUTER la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] de sa demande pour défaut d’intérêt à agir ;
À titre principal,
 - DIRE Mme [U] recevable en sa demande, telles qu’exposée dans le dispositif des dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA au greffe du Tribunal Judiciaire de Versailles : 
« JUGER que Mme [U] s’est régulièrement rétractée par courrier recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2023 de la vente constatée par acte authentique du 30 octobre 2018 et portant sur le lot n°2 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7].
En conséquence :
CONDAMNER Monsieur [T] à restituer à Mme [U] la somme de 119.000 € sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du 15 ème jour suivant la signification du jugement à intervenir ;
ORDONNER à Mme [U] de remettre le bien immobilier objet de l’acte de vente notarié du 30 octobre 2018 entre les mains de Monsieur [T] par la remise des clefs dans un délai de 60 jours suivant la remise définitive des sommes auxquelles Monsieur [T] aura été condamné au titre du jugement à intervenir ;
CONDAMNER Monsieur [T] à payer à Mme [U] la somme de 13.611 € à titre de dommages et intérêts compte tenu des frais de notaire et d’agent immobilier que Mme [U] a dû régler consécutivement à la vente litigieuse.
ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière territorialement compétent aux frais de Monsieur [T] »
En tout état de cause,
 - CONDAMNER solidairement la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] et Monsieur [T] à payer à Madame [U] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER solidairement la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] et Monsieur [T] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’incident a été fixé pour plaider à l'audience du 10 mars 2025 successivement renvoyée au 16 juin 2025, 13 octobre 2025 et 26 janvier 2026 et mis en délibéré au 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l'assignation soulevée par l'étude notariale

La SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] invoque la nullité de l’assignation au motif que l’avocat initialement constitué par Madame [U] étant un avocat du barreau des Hauts de Seine et n’étant pas maitre de l’affaire ne pouvait pas valablement postuler devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’office notarial déclare qu’il appartiendra au juge de la mise en état d’apprécier la régularisation intervenue quatre ans après la délivrance de l’assignation.

Madame [G] [U] répond que Maitre QUETAND-FINET du barreau de Versailles s’est constitué et que l’irrégularité est ainsi couverte.


 *** 

L'article 752 du code de procédure civile dispose que lorsque la représentation par avocat est obligatoire, outre les mentions prescrites aux articles 54 et 56, l'assignation contient à peine de nullité:
1° La constitution de l'avocat du demandeur ;
Le défaut de constitution d’un avocat constitue une irrégularité de fond en application des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile.
Toutefois, l’article 121 du code de procédure civile dispose que dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, il est constant que la nullité encourue a été couverte avec la constitution, comme avocat postulant, de Maitre QUETAND-FINET, avocat au barreau de Versailles, peu important que cette régularisation ait été tardivement opérée du moment qu’elle l’ait été avant que le juge ne statue, ce qui est le cas.

Il convient donc de débouter la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] de son exception de nullité de l’assignation.


Sur la recevabilité de l'incident soulevé par le notaire

Madame [G] [U] fait valoir que sa demande en nullité de la vente vise directement le vendeur, Monsieur [T] et non la SCP [Q] [L],
[K] [A] ET [J] [O] et que l'incident que le notaire a introduit devant le juge de la mise en état vise à défendre non pas ses intérêts mais ceux du vendeur, ce qui revient tout simplement à plaider « par procureur ».
Elle en déduit que le notaire doit être débouté de son incident pour défaut d'intérêt à agir.

La SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] répond que Madame [U] sollicitant sa condamnation in solidum avec les autres défendeurs, elle est fondée à se prévaloir de la prescription de l’action de Madame [U] laquelle repose sur le fait que le droit de rétractation resterait ouvert.

 ***

Suivant l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O], dont il est sollicité la condamnation en paiement in solidum avec les autres défendeurs, justifie d'un intérêt personnel à faire constater la prescription de l'action de la demanderesse.

La SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] doit donc être déclarée recevable en son incident.

Sur la compétence du juge de la mise en état pour statuer sur l’exercice par Madame [U] du droit de rétractation

Madame [G] [U] expose qu'elle a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception où elle exerce son droit de rétractation. Elle soutient qu'il ne s’agit donc pas de statuer sur une demande de rétractation formée en justice mais d’apprécier si le courrier recommandé produit valablement les effets de la rétractation.

Elle considère qu'il s’agit donc d’une question de fond relevant du tribunal judiciaire dans la mesure où ce dernier doit statuer sur le bien-fondé et non la recevabilité de sa demande, la question étant de savoir si le délai légal de rétractation a commencé à courir ou non en fonction des pièces qui ont été remises à l’acquéreur et dans la négative, si elle était en droit d’exercer son droit de rétractation.
La SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] soutient que l’examen de la prescription est bien un problème de recevabilité et non une question de fond, puisqu’au-delà du courrier concernant le droit de rétraction, qui est versé aux débats, il convient de rappeler, que Madame [G] [U] a accepté la réitération de la vente, sans réserve.

Monsieur [V] [I] [T] demande au juge de la mise en état de se déclarer compétent pour trancher la question de la recevabilité de la demande de rétractation de Madame [U].

La SARL AGENCE CENTRALE IMMOBILIERE s'en rapporte à justice sur la compétence du juge de la mise en état pour se prononcer sur le caractère prescrit ou non de l’exercice du droit de rétractation.

Elle relève que l’appréciation du caractère prescrit ou non de l’exercice du droit de rétractation nécessite que soit tranchée une question de fond, celle de savoir si le droit de rétractation a valablement couru ou non à compter du 9 août 2018. Elle rappelle que l’article 789 6° du code de procédure civile réserve à la seule compétence du juge de la mise en état le pouvoir de statuer sur les fins de non-recevoir et lui laisse la possibilité, lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, d’ordonner s’il l’estime nécessaire le renvoi devant la formation de jugement.

 ***

Suivant l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées;
5°Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

L’article L721-3 du même code précise que Lorsque les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 721-2 exigibles en application des dispositions prévues au même article ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l'article L.271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.

Lorsque les documents et les informations mentionnés au 1° et au c du 2° du II de l'article L. 721 2 ne sont pas joints au projet d'acte authentique conformément aux dispositions du III de l'article L. 721-2, le délai de réflexion mentionné à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
La communication mentionnée aux premier et deuxième alinéas est réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse ou de l'acte authentique de vente prévues à l'article L. 271-1.

En l’espèce, Madame [G] [U], arguant que le délai légal de rétractation n’a jamais commencé de courir compte tenu de l’absence de remise complète, exacte et sincère des documents visés à l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation considère s’être régulièrement rétractée de la vente du 30 octobre 2018 par courrier recommandé du 30 mars 2023.
L’appréciation de la validité de l’exercice du droit de rétractation par Madame [G] [U] est une question de fond et non pas une question de prescription de l’action en justice exercée par elle. Il ne s’agit donc pas d’une fin de non-recevoir relevant du juge de la mise en état lequel ne peut que se déclarer incompétent pour en connaître.

Il convient de renvoyer les parties à la mise en état suivant les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
A ce stade de la procédure, les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.


PAR CES MOTIFS
Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] de son exception de nullité de l’assignation,

DECLARE la SCP [Q] [L], [K] [A] ET [J] [O] recevable en son incident,
SE DECLARE incompétent pour connaître de la validité et de l’effectivité du droit de rétractation que Madame [G] [U] entend exercer,

RENVOIE les parties à l’audience de mise en état du 22 juin 2026 pour dernières conclusions des parties et, à défaut, clôture et fixation,

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MARS 2026 par Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier.

Le GREFFIER Le JUGE de la MISE en ETAT

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Mise à jour de la source le 2026-06-24T18:57:15.769Z.