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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 3, 11 juin 2026, n° 25/00086

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Motifs

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 13 novembre 2025
Date des débats : 15 janvier 2026 ; 19 mars 2026
Date de la mise à disposition : 11 juin 2026

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI [Adresse 2] était propriétaire du lot n°2 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 2] à PANTIN (93500).

La société ayant fait l’objet d’une radiation d’office, Me [Q] a été désigné en qualité de mandataire adh hoc avec mission de représenter cette dernière dans le cadre de la procédure d’expropriation diligentée à l’encontre du lot n°2 dont elle est propriétaire.

Le lot n°2 est une vitrine commerciale représentant 12/10.055 tantièmes des parties communes générales, occupée par la société PRIYA TELESHOP.

Par une délibération en date du 25 septembre 2018, le conseil de territoire d’Est Ensemble a approuvé un traité de concession et son attribution à la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) portant sur les lots de la copropriété des bâtiments A, B, C, et D sis [Adresse 4] à [Localité 6], cadastrée section I n°[Cadastre 1].

Par un traité de concession d’aménagement du 5 octobre 2018, la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) a été missionnée par l’établissement public territorial Est Ensemble en vue de procéder au traitement de divers ilots et parcelles présentant des caractères d’habitat dégradé. La mission consiste notamment en l’acquisition foncière des biens immobiliers bâtis ou non bâtis y compris par voie d’expropriation.

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] a fait l’objet d’un arrêté municipal de péril non imminent du 12 juillet 2019 ordonnant notamment l’interdiction définitive d’habiter et d’utiliser de jour comme de nuit les lots des bâtiments A et C et la déconstruction du bâtiment sur rue (A), des passages communes (B et G) et du bâtiment sur cour (C).

Par arrêté en date du 3 mai 2024, le Préfet de la Seine-[Localité 1] a déclaré d’utilité publique l’acquisition par la SOREQA dudit immeuble, en ses bâtiments A, B, C, et D, en vue de la réalisation d’une opération de résorption de l’habitat insalubre, dans le cadre d’une expropriation de type loi Vivien. Aux termes du même arrêté, les biens litigieux ont été déclarés cessibles et retirés de la propriété initiale du syndicat de la copropriété.

Par courrier en date du 6 juin 2024 adressé à la SCI [Adresse 2], la SOREQA a proposé à cette dernière de percevoir une indemnité provisionnelle de 4.800 euros en valeur occupée, composée comme suit : 4.000 euros au titre de l’indemnité principale et 800 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2024, Maître [Q] a accepté ladite indemnité provisionnelle qui a été payée comptant.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, notamment du lot n°2, au profit de la SOREQA, a été rendue le 27 novembre 2024.

La SOREQA a notifié son mémoire valant offre à la SCI [Adresse 2], par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 mars 2025.

Par une requête datée du 27 mai 2025 et reçue le 3 juin 2025 par le greffe, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de la SCI [Adresse 2]. 

Par une ordonnance rendue le 11 septembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 13 novembre 2025. 

La SOREQA a notifié cette décision à la SCI [Adresse 2].

L’audience du 15 janvier 2026 a été fixée lors du transport judiciaire sur les lieux. A cette audience, l’affaire a été renvoyée au 19 mars 2026.

La SCI [Adresse 2] n’a pas constitué avocat.

Dans son mémoire valant offre soutenu à l’audience, la SOREQA, se fondant sur la méthode par comparaison, demande au juge de l’expropriation de :

- fixer le montant de l’indemnité de dépossession à revenir à la SCI [Adresse 2] à un montant total de 4.800 euros, décomposé comme suit ;
- indemnité principale en valeur occupée : 4.000 euros ;
- indemnité de remploi : 800 euros ;

Par des conclusions datées du 31 octobre 2025 et reçues le 20 novembre 2025 par le greffe de la juridiction, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession totale de 14.913 euros décomposée comme suit ;
- indemnité principale : 12.750 euros ;
- indemnité de remploi : 2.163 euros ; 

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

A l’audience du 19 mars 2026, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation 

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.



EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Conformément aux articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 

La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et à un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché.

La valeur vénale n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’il n’y a pas de bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé sur le marché immobilier local, susceptible d’être acquis par un particulier.

- Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

- Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation ; ...) ; 
 
* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article  L.322-2 du code de l’expropriation, toutefois, aux termes de l’article L.215-18 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain ;

* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie expropriée doivent être évalués selon :

- leur consistance au 27 novembre 2024, date de l’ordonnance d’expropriation ;

- les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

S’agissant de la date de référence, il n’est pas contesté que, conformément à l’article L.215-18 du code de l’urbanisme, les parcelles doivent être évaluées selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal d’Est Ensemble dont la dernière procédure a été approuvée le 24 juin 2025, plaçant la parcelle querellée en zone UC00Pb3. 

- Sur la consistance de l’ensemble immobilier

La consistance d’un bien correspond principalement :

- aux éléments qui le composent ; 
- et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

Le bien est situé à proximité de la station de métro ligne 7 “[Localité 7]-Quatre chemins” et de l’arrêt de bus [Adresse 5]”. [Adresse 6][Adresse 7] est desservie par la N2 et la D932.

Il n’est pas loin de commerces alimentaires et du lycée polyvalent [F] [T].

Il s’agit d’un immeuble divisé en plusieurs lots de copropriété, constitué de trois corps de bâtiments (A sur rue (R+4), C sur cour (R+2), E en fond de parcelle en R+4).

L’entrée est condamnée suite à un arrêté de péril non imminent en date du 12 juillet 2019 qui interdit définitivement l’utilisation de jour comme de nuit les lots des bâtiments A et C. L’accès est sécurisé. Pour des raisons évidentes de sécurité des personnes, il n’a pas été procédé à la visite des lots constitués d’appartements. Une visite de la cour extérieure et une vue de la terrasse ont pu être réalisées, ce qui a conforté l’état de dégradation du bien.

La façade présente des fissures et lézardes ; l’ensemble est dégradé. 

Au rez-de-chaussée, on trouve la vitrine d’un local commercial, qui est le lot n°2. 

La visite a été limitée aux simples parties communes en raison de l’état très dégradé de l’ensemble.

Le bien querellé est occupé.

- Sur la méthode d’évaluation

Aux termes de son mémoire, la SOREQA emploie la méthode par comparaison. Le bien querellé étant un local non destiné à l’habitation, la méthode par récupération foncière ne peut s’appliquer.

Le commissaire du gouvernement applique également cette méthode qu’il convient de retenir.

- Sur la surface

La SOREQA retient une superficie de 2,5 m², tout comme le commissaire du gouvernement.

- Sur la détermination des indemnités

L’article R.311-22 du code de l’expropriation dispose que :
 
Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Par arrêt rendu le 9 octobre 2025 (pourvoi n° 24-12.637), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation effectuant ainsi un revirement de sa jurisprudence, rappelle que le commissaire du Gouvernement est une partie au litige et en tire la conséquence qu’en l’absence de réponse de l’exproprié aux offres de l’expropriant et de demande formée par mémoire remis dans le délai qui lui est imparti, le juge saisi aux fins de fixation de l’indemnité statue en fonction des éléments dont il dispose, dont la proposition du commissaire du gouvernement, tant bien même celle-ci serait-elle supérieure à l’offre de l’expropriant. 

En l’espèce, en l’absence de mémoire produit par la SCI [Adresse 2], l’indemnité totale de dépossession sera encadrée par l’offre de la SOREQA et la proposition faite par le commissaire du Gouvernement

- Sur l’indemnité principale

En l’espèce, le juge fixera l’indemnité en occupée en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante et par le commissaire du Gouvernement.

- Sur les termes proposés par la SOREQA

La SOREQA propose 4 termes de comparaison sis à [Localité 6] relatifs à des commerces de petites superficies dans un rayon de 1.000 mètres autour du bien à évaluer :

Terme
Date de mutation
Adresse des biens vendus
[Localité 6]
Référence cadastrale
Prix de vente
€
Surface

m²
Prix unitaire
€/m²
DEM 1
16/09/22
[Adresse 8]
55//I/58//1 et 2
190 000 €
53,77 m²
3.534 €/m²
DEM 2
12/07/22
[Adresse 9]
55//0/49//116 et 115
295 000 €
62,83 m²
4.695 €/m²

DEM 3
28/02/22
[Adresse 10]
55//J/42//31 et 43
76.000 €
35 m²
2.171 €/m²
DEM 4
02/12/21
[Adresse 11]
55//I/81//1 et 38
250 000 €
54,4 m²
4.596 €/m²



La SOREQA retient une valeur unitaire du m² à hauteur de 3.749 euros. Elle précise que compte tenu de la petite superficie de la vitrine commerciale, un abattement de 50 % est appliquée sur la valeur moyenne des commerces. Elle applique également un abattement pour occupation commerciale limité à 15 % car le terme DEM4 est en valeur déjà occupée.

Le commissaire du Gouvernement souligne que les termes concernent des ventes relativement anciennes.

Il précise ne pas s’opposer à l’application d’un abattement pour occupation commerciale, qu’il retient à 15 %. Il s’oppose néanmoins à un abattement pour faible superficie.

- Sur les termes proposés par le commissaire du gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose 7 cessions de locaux commerciaux de faible superficie (moins de 20 m²) sur un périmètre de 5km depuis janvier 2023, 4 cessions de locaux commerciaux, dont 3 loués, dans la même rue sur les communes de [Localité 6] et d’[Localité 8] pour une moyenne en valeur occupée de 5.951 €/m² et enfin 5 cessions de locaux commerciaux dans un périmètre de 1km en valeur occupée pour une moyenne de 4.785 €/m². Ces termes sont numérotés et annexés à la présente décision.

Il ne propose de retenir que les 4 termes, récentes dans la même rue, et de retenir une moyenne arrondi de 6.000 €/m² à laquelle il applique un abattement de 15% pour occupation commerciale.

La SOREQA ne critique pas les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement..


En l’espèce, les termes DEM1, DEM2, DEM3 ne seront pas retenus dans la mesure où il s’agit de cession de locaux commerciaux en valeur libre, différent donc du bien litigieux. Seul le dernier terme (DEM4) sera retenu puisque concernant la cession d’un local commercial occupé, de petite superficie et à un rayon géographique proche de celui du bien querellé.

Concernant les termes du commissaire du gouvernement, sont retenus uniquement les termes CG8, CG9 et CG11 car concernant des cessions récentes dans la même rue, de locaux commerciaux de petite superficie et occupés.

Ainsi, les termes retenus sont les suivants :
- DEM4 : 4.596 €/m²
- CG8 : 4.635 €/m²
- CG9 : 7.885 €/m²
- CG11 : 5.333 €/m²

La moyenne de ces termes est de : 4.596 + 4.635 + 7.885 + 5.333 = 5.612,25, arrondi à 5.612 €/m².

En raison de la très petite superficie de la vitrine commerciale, il y a lieu d’appliquer à la valeur unitaire, un abattement raisonnablement fixé à 30 %. Un abattement pour occupation de 15 % sera également appliqué. 

Ainsi, la valeur unitaire est de : 
5.612 - (5.612 x 30%) = 3.929
3.929 - (3.929 x 15%) = 3.340 €/m²

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité principale à la somme de :
3.340 € x 2,5 m² = 8.350 €

- Sur l’indemnité de remploi 

Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition d’un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 8.350 €.

Ils sont liquidés comme suit :

20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000 €
15 % de 3.350 € = 502 €

soit un total de 1.502 euros

- Sur l’indemnité totale de depossession 

Elle est égale à 9.852 euros, soit :

- 8.350 euros, indemnité principale ;
- 1.502 euros, indemnité de remploi ;

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA, partie expropriante, supporte les dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement réputé contradictoire mis à disposition et en premier ressort ;

ANNEXE les termes du commissaire du Gouvernement numérotés CG1 à CG16 ;

FIXE à 9.852 € (neuf-mille huit-cent cinquante deux euros), en valeur occupée l’indemnité totale de dépossession due par la SOREQA à la SCI [Adresse 2], représentée par Me [Q] en qualité de mandataire ad’hoc, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé [Adresse 2] à PANTIN (93500), sur la parcelle cadastrée section I n° [Cadastre 1] ;

DIT que la somme de 9.852 € est ainsi composée :

- 8.350 euros, indemnité principale ;
- 1.502 euros, indemnité de remploi ;

CONDAMNE la SOREQA au paiement des dépens.


Maxime-Aurélien JOURDE





Greffier
Rémy BLONDEL





Juge de l’expropriation
Texte intégral
Décision du 11 Juin 2026
Minute n° 26/00084


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 11 Juin 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00086 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3KZF

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]


DEMANDEUR :


S.A. SOREQA
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
S.C.I. [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
défaillante
INTERVENANT : 
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Monsieur Thierry DANGLARD, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 


Monsieur Rémy BLONDEL,magistrat, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 5]

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, greffier des services judiciaires présent lors de la mise à disposition


PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 13 novembre 2025
Date des débats : 15 janvier 2026 ; 19 mars 2026
Date de la mise à disposition : 11 juin 2026

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI [Adresse 2] était propriétaire du lot n°2 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 2] à PANTIN (93500).

La société ayant fait l’objet d’une radiation d’office, Me [Q] a été désigné en qualité de mandataire adh hoc avec mission de représenter cette dernière dans le cadre de la procédure d’expropriation diligentée à l’encontre du lot n°2 dont elle est propriétaire.

Le lot n°2 est une vitrine commerciale représentant 12/10.055 tantièmes des parties communes générales, occupée par la société PRIYA TELESHOP.

Par une délibération en date du 25 septembre 2018, le conseil de territoire d’Est Ensemble a approuvé un traité de concession et son attribution à la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) portant sur les lots de la copropriété des bâtiments A, B, C, et D sis [Adresse 4] à [Localité 6], cadastrée section I n°[Cadastre 1].

Par un traité de concession d’aménagement du 5 octobre 2018, la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) a été missionnée par l’établissement public territorial Est Ensemble en vue de procéder au traitement de divers ilots et parcelles présentant des caractères d’habitat dégradé. La mission consiste notamment en l’acquisition foncière des biens immobiliers bâtis ou non bâtis y compris par voie d’expropriation.

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] a fait l’objet d’un arrêté municipal de péril non imminent du 12 juillet 2019 ordonnant notamment l’interdiction définitive d’habiter et d’utiliser de jour comme de nuit les lots des bâtiments A et C et la déconstruction du bâtiment sur rue (A), des passages communes (B et G) et du bâtiment sur cour (C).

Par arrêté en date du 3 mai 2024, le Préfet de la Seine-[Localité 1] a déclaré d’utilité publique l’acquisition par la SOREQA dudit immeuble, en ses bâtiments A, B, C, et D, en vue de la réalisation d’une opération de résorption de l’habitat insalubre, dans le cadre d’une expropriation de type loi Vivien. Aux termes du même arrêté, les biens litigieux ont été déclarés cessibles et retirés de la propriété initiale du syndicat de la copropriété.

Par courrier en date du 6 juin 2024 adressé à la SCI [Adresse 2], la SOREQA a proposé à cette dernière de percevoir une indemnité provisionnelle de 4.800 euros en valeur occupée, composée comme suit : 4.000 euros au titre de l’indemnité principale et 800 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2024, Maître [Q] a accepté ladite indemnité provisionnelle qui a été payée comptant.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, notamment du lot n°2, au profit de la SOREQA, a été rendue le 27 novembre 2024.

La SOREQA a notifié son mémoire valant offre à la SCI [Adresse 2], par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 mars 2025.

Par une requête datée du 27 mai 2025 et reçue le 3 juin 2025 par le greffe, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de la SCI [Adresse 2]. 

Par une ordonnance rendue le 11 septembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 13 novembre 2025. 

La SOREQA a notifié cette décision à la SCI [Adresse 2].

L’audience du 15 janvier 2026 a été fixée lors du transport judiciaire sur les lieux. A cette audience, l’affaire a été renvoyée au 19 mars 2026.

La SCI [Adresse 2] n’a pas constitué avocat.

Dans son mémoire valant offre soutenu à l’audience, la SOREQA, se fondant sur la méthode par comparaison, demande au juge de l’expropriation de :

- fixer le montant de l’indemnité de dépossession à revenir à la SCI [Adresse 2] à un montant total de 4.800 euros, décomposé comme suit ;
- indemnité principale en valeur occupée : 4.000 euros ;
- indemnité de remploi : 800 euros ;

Par des conclusions datées du 31 octobre 2025 et reçues le 20 novembre 2025 par le greffe de la juridiction, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession totale de 14.913 euros décomposée comme suit ;
- indemnité principale : 12.750 euros ;
- indemnité de remploi : 2.163 euros ; 

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

A l’audience du 19 mars 2026, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation 

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.



EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Conformément aux articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 

La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et à un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché.

La valeur vénale n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’il n’y a pas de bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé sur le marché immobilier local, susceptible d’être acquis par un particulier.

- Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

- Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation ; ...) ; 
 
* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article  L.322-2 du code de l’expropriation, toutefois, aux termes de l’article L.215-18 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain ;

* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie expropriée doivent être évalués selon :

- leur consistance au 27 novembre 2024, date de l’ordonnance d’expropriation ;

- les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

S’agissant de la date de référence, il n’est pas contesté que, conformément à l’article L.215-18 du code de l’urbanisme, les parcelles doivent être évaluées selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal d’Est Ensemble dont la dernière procédure a été approuvée le 24 juin 2025, plaçant la parcelle querellée en zone UC00Pb3. 

- Sur la consistance de l’ensemble immobilier

La consistance d’un bien correspond principalement :

- aux éléments qui le composent ; 
- et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

Le bien est situé à proximité de la station de métro ligne 7 “[Localité 7]-Quatre chemins” et de l’arrêt de bus [Adresse 5]”. [Adresse 6][Adresse 7] est desservie par la N2 et la D932.

Il n’est pas loin de commerces alimentaires et du lycée polyvalent [F] [T].

Il s’agit d’un immeuble divisé en plusieurs lots de copropriété, constitué de trois corps de bâtiments (A sur rue (R+4), C sur cour (R+2), E en fond de parcelle en R+4).

L’entrée est condamnée suite à un arrêté de péril non imminent en date du 12 juillet 2019 qui interdit définitivement l’utilisation de jour comme de nuit les lots des bâtiments A et C. L’accès est sécurisé. Pour des raisons évidentes de sécurité des personnes, il n’a pas été procédé à la visite des lots constitués d’appartements. Une visite de la cour extérieure et une vue de la terrasse ont pu être réalisées, ce qui a conforté l’état de dégradation du bien.

La façade présente des fissures et lézardes ; l’ensemble est dégradé. 

Au rez-de-chaussée, on trouve la vitrine d’un local commercial, qui est le lot n°2. 

La visite a été limitée aux simples parties communes en raison de l’état très dégradé de l’ensemble.

Le bien querellé est occupé.

- Sur la méthode d’évaluation

Aux termes de son mémoire, la SOREQA emploie la méthode par comparaison. Le bien querellé étant un local non destiné à l’habitation, la méthode par récupération foncière ne peut s’appliquer.

Le commissaire du gouvernement applique également cette méthode qu’il convient de retenir.

- Sur la surface

La SOREQA retient une superficie de 2,5 m², tout comme le commissaire du gouvernement.

- Sur la détermination des indemnités

L’article R.311-22 du code de l’expropriation dispose que :
 
Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Par arrêt rendu le 9 octobre 2025 (pourvoi n° 24-12.637), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation effectuant ainsi un revirement de sa jurisprudence, rappelle que le commissaire du Gouvernement est une partie au litige et en tire la conséquence qu’en l’absence de réponse de l’exproprié aux offres de l’expropriant et de demande formée par mémoire remis dans le délai qui lui est imparti, le juge saisi aux fins de fixation de l’indemnité statue en fonction des éléments dont il dispose, dont la proposition du commissaire du gouvernement, tant bien même celle-ci serait-elle supérieure à l’offre de l’expropriant. 

En l’espèce, en l’absence de mémoire produit par la SCI [Adresse 2], l’indemnité totale de dépossession sera encadrée par l’offre de la SOREQA et la proposition faite par le commissaire du Gouvernement

- Sur l’indemnité principale

En l’espèce, le juge fixera l’indemnité en occupée en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante et par le commissaire du Gouvernement.

- Sur les termes proposés par la SOREQA

La SOREQA propose 4 termes de comparaison sis à [Localité 6] relatifs à des commerces de petites superficies dans un rayon de 1.000 mètres autour du bien à évaluer :

Terme
Date de mutation
Adresse des biens vendus
[Localité 6]
Référence cadastrale
Prix de vente
€
Surface

m²
Prix unitaire
€/m²
DEM 1
16/09/22
[Adresse 8]
55//I/58//1 et 2
190 000 €
53,77 m²
3.534 €/m²
DEM 2
12/07/22
[Adresse 9]
55//0/49//116 et 115
295 000 €
62,83 m²
4.695 €/m²

DEM 3
28/02/22
[Adresse 10]
55//J/42//31 et 43
76.000 €
35 m²
2.171 €/m²
DEM 4
02/12/21
[Adresse 11]
55//I/81//1 et 38
250 000 €
54,4 m²
4.596 €/m²



La SOREQA retient une valeur unitaire du m² à hauteur de 3.749 euros. Elle précise que compte tenu de la petite superficie de la vitrine commerciale, un abattement de 50 % est appliquée sur la valeur moyenne des commerces. Elle applique également un abattement pour occupation commerciale limité à 15 % car le terme DEM4 est en valeur déjà occupée.

Le commissaire du Gouvernement souligne que les termes concernent des ventes relativement anciennes.

Il précise ne pas s’opposer à l’application d’un abattement pour occupation commerciale, qu’il retient à 15 %. Il s’oppose néanmoins à un abattement pour faible superficie.

- Sur les termes proposés par le commissaire du gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose 7 cessions de locaux commerciaux de faible superficie (moins de 20 m²) sur un périmètre de 5km depuis janvier 2023, 4 cessions de locaux commerciaux, dont 3 loués, dans la même rue sur les communes de [Localité 6] et d’[Localité 8] pour une moyenne en valeur occupée de 5.951 €/m² et enfin 5 cessions de locaux commerciaux dans un périmètre de 1km en valeur occupée pour une moyenne de 4.785 €/m². Ces termes sont numérotés et annexés à la présente décision.

Il ne propose de retenir que les 4 termes, récentes dans la même rue, et de retenir une moyenne arrondi de 6.000 €/m² à laquelle il applique un abattement de 15% pour occupation commerciale.

La SOREQA ne critique pas les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement..


En l’espèce, les termes DEM1, DEM2, DEM3 ne seront pas retenus dans la mesure où il s’agit de cession de locaux commerciaux en valeur libre, différent donc du bien litigieux. Seul le dernier terme (DEM4) sera retenu puisque concernant la cession d’un local commercial occupé, de petite superficie et à un rayon géographique proche de celui du bien querellé.

Concernant les termes du commissaire du gouvernement, sont retenus uniquement les termes CG8, CG9 et CG11 car concernant des cessions récentes dans la même rue, de locaux commerciaux de petite superficie et occupés.

Ainsi, les termes retenus sont les suivants :
- DEM4 : 4.596 €/m²
- CG8 : 4.635 €/m²
- CG9 : 7.885 €/m²
- CG11 : 5.333 €/m²

La moyenne de ces termes est de : 4.596 + 4.635 + 7.885 + 5.333 = 5.612,25, arrondi à 5.612 €/m².

En raison de la très petite superficie de la vitrine commerciale, il y a lieu d’appliquer à la valeur unitaire, un abattement raisonnablement fixé à 30 %. Un abattement pour occupation de 15 % sera également appliqué. 

Ainsi, la valeur unitaire est de : 
5.612 - (5.612 x 30%) = 3.929
3.929 - (3.929 x 15%) = 3.340 €/m²

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité principale à la somme de :
3.340 € x 2,5 m² = 8.350 €

- Sur l’indemnité de remploi 

Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition d’un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 8.350 €.

Ils sont liquidés comme suit :

20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000 €
15 % de 3.350 € = 502 €

soit un total de 1.502 euros

- Sur l’indemnité totale de depossession 

Elle est égale à 9.852 euros, soit :

- 8.350 euros, indemnité principale ;
- 1.502 euros, indemnité de remploi ;

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA, partie expropriante, supporte les dépens.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement réputé contradictoire mis à disposition et en premier ressort ;

ANNEXE les termes du commissaire du Gouvernement numérotés CG1 à CG16 ;

FIXE à 9.852 € (neuf-mille huit-cent cinquante deux euros), en valeur occupée l’indemnité totale de dépossession due par la SOREQA à la SCI [Adresse 2], représentée par Me [Q] en qualité de mandataire ad’hoc, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé [Adresse 2] à PANTIN (93500), sur la parcelle cadastrée section I n° [Cadastre 1] ;

DIT que la somme de 9.852 € est ainsi composée :

- 8.350 euros, indemnité principale ;
- 1.502 euros, indemnité de remploi ;

CONDAMNE la SOREQA au paiement des dépens.


Maxime-Aurélien JOURDE





Greffier
Rémy BLONDEL





Juge de l’expropriation

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Mise à jour de la source le 2026-06-12T08:13:00.783Z.