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Décision de justice

Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 3, 11 juin 2026, n° 25/16003

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Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2017, la société Sonacotra, devenu Adoma, a donné à bail à M. [G], une chambre n° 104 au sein de la résidence sociale située [Adresse 3] ([Adresse 4]).



Par courrier signifié par un commissaire de justice le 10 janvier 2024, la société Adoma a mis en demeure M. [G] de faire cesser l'hébergement de tierces personnes dans sa chambre dans un délai de 48 heures.



Elle a ensuite fait dresser un constat des conditions d'occupation du logement par commissaire de justice le 20 juillet 2024, ainsi qu'elle y avait été autorisée par ordonnance du juge des contentieux de la protection du 15 avril 2024.



Saisi par la société Adoma par acte de commissaire de justice délivré le 27 décembre 2025, par ordonnance contradictoire rendue le 28 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : 




déclaré être compétent pour connaître du litige ;

dit n'y avoir lieu à référé concernant les demandes formées par la société Adoma;

renvoyé, par conséquent, les parties à mieux se pourvoir au fond ;

condamné la société Adoma aux dépens ;

rejeté la demande formée par la société Adoma au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que la décision, prise en référé est exécutoire par provision.




Par déclaration reçue au greffe le 19 septembre 2025, la société Adoma a interjeté appel de cette ordonnance.



Dans ses dernières conclusions déposées le 9 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Adoma demande à la cour de : 




la juger bien fondée en son appel ;


y faisant droit,


infirmer l'ordonnance rendue le 28 août 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], dans toutes ses dispositions ;


en conséquence, statuant à nouveau,





constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de M. [G] suite à la résiliation de son contrat de résidence par l'appelante ;

en conséquence,


ordonner l'expulsion de M. [G] de la résidence sociale Adoma ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l'assistance de la force publique ;

condamner M. [G] à lui régler, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l'expiration de son contrat jusqu'à la libération des lieux ;

condamner M. [G] à lui payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [G] aux dépens d'appel et de première instance. 




Dans ses dernières conclusions déposées le 4 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [G] demande à la cour de :




le juger recevable en ses conclusions d'intimé ;

confirmer l'ordonnance rendue le 28 août 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond ;


si la cour devait infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau :


débouter la société Adoma de sa demande d'expulsion dirigée à son encontre ;




à titre infiniment subsidiaire :


lui accorder d'une part, le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et d'autre part, les plus larges délais pour quitter l'hébergement qu'il occupe, conformément aux dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du même code ;


en toute hypothèse :


débouter la société Adoma de sa demande de condamnation de l'intimé au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel et de première instance ;

débouter la société Adoma du surplus de ses demandes.




L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION



La société Adoma demande de constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de M. [G] suite à la résiliation de son contrat de résidence à la suite de l'hébergement irrégulier d'un tiers qui avait perduré malgré la.signification d'une mise en demeure le 10 janvier 2024 de faire cesser cette situation contraire au contrat de résidence, le prévenant qu'à défaut, son contrat serait automatiquement résilié un mois après cette mise en demeure restée sans effet (pièce 4), et comme l'indiquait le constat d'huissier dressé le 20 juillet 2024.



L'appelante reproche au juge des référés initialement d'avoir statué au visa de l'article 834 du code de procédure civile qui dispose que : 'dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend', retenant l'existence d'une contestation sérieuse.



M. [G] sollicite la confirmation de l'ordonnance attaquée qui a relevé une contradiction dans les dispositions contractuelles retenant une absence de pouvoir du juge des référés. Il souligne en outre que la mise en demeure n'a pas été régulièrement portée à sa connaissance, qu'il n'est pas établi qu'il procédait à un hébergement illicite d'un tiers à la date de la mise en demeure (janvier 2024) et qu'il n'est pas davantage établi que la durée d'hébergement ait dépassé la limite autorisée (3 mois), ni l'existence d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur.



Il plaide en outre le caractère disproportionné de l'expulsion et sollicite des délais pour quitter les lieux.





Sur ce,



Il est d'abord précisé qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.



Aux termes de son argumentation (§ 2 page 6 de ses conclusions) et du dispositif de ses conclusions, l'appelante qui demande de 'constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de M. [G] suite à la résiliation de son contrat de résidence', prétend donc voir sanctionner sur le fondement du trouble manifestement illicite, une occupation sans droit ni titre au motif d'une résiliation préalable du contrat d'hébergement de l'intimé.



Aux termes de son dispositif, l'appelante ne forme donc pas de demande de résiliation du contrat d'hébergement.



Si dans le corps de ses conclusions, elle indique que l'infraction commise, à savoir l'hébergement illicite, constitue un trouble manifestement illicite (§ 4 page 9), elle ne forme aucune prétention à ce titre, sachant au demeurant que le trouble manifestement illicite ne peut être sanctionné en référé par la résiliation qui a un caractère définitif.



La cour observe d'abord qu'en conséquence, les développements de l'appelante sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile qui dispose que : 'dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend', sont inopérants.



La cour ne statuera qu'au seul visa de l'article 835 du code de procédure civile qui dispose que : 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.



Le trouble manifestement illicite ici visé s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.



Effectivement, en vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. En application de ce texte, l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue bien un trouble manifestement illicite duquel il appartient au juge de mettre fin par l'autorisation de l'expulsion dudit occupant.



En l'espèce, il appartient donc à la cour de trancher la question de savoir si avec l'évidence requise, la résiliation est régulièrement intervenue rendant sans titre l'occupation litigieuse des lieux. Il lui revient en conséquence de déterminer qu'à supposer établi l'hébergement illicite d'un tiers, la rupture du contrat était acquise au jour de l'intervention de l'huissier de justice.



L'article 11 du contrat d'hébergement daté du 2 avril 2007 prévoit : 'Toutefois, le gestionnaire peut résilier de plein droit le titre d'occupation pour l'un des motifs suivants:

- En cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du présent titre d'occupation ou manquement grave ou répété au réglement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.' 



Selon l'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur.



Au terme de l'article R. 633-3 du même code applicable depuis le 25 novembre 2007 : '(...) le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat, dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2, sous réserve d'un délai de préavis d'un mois ; (...) la résiliation du contrat doit lui être alors signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception'.



Il est constant que par courrier signifié par un commissaire de justice le 10 janvier 2024, la société Adoma a mis en demeure M. [G] de faire cesser l'hébergement de tierces personnes dans sa chambre dans un délai de 48 heures, l'informant 'qu'en cas d'inexécution, le contrat ser(ait) résilié de plein droit, un mois après cette mise en demeure envoyée en recommandé avec accusé de réception, resté sans effet'. 



Cependant, après la mise en demeure et le constat, la société Adoma ne justifie pas avoir effectivement prononcé la résiliation du contrat, au motif que sa mise en demeure était restée vaine, et d'avoir signifié ou notifié cette résiliation à l'intéressé.



Or pour juger que M. [G] est sans droit ni titre d'occupation, il faut que la résiliation du contrat de résidence soit intervenue.





Dès lors la résiliation ne pouvant être constastée avec l'évidence requise, le trouble illicite qui résulterait de cette occupation, n'est pas manifestement caractérisé, de sorte que l'expulsion ne peut intervenir et que l'ordonnance attaquée qui a dit n'y avoir lieu à référé doit être confirmée. 



Partie perdante, la société Adoma conservera également les dépens d'appel. Elle ne peut prétendre à l'allocation de frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant,



Condamne la société Adoma aux dépens d'appel,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRÊT DU 11 JUIN 2026



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/16003 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMASH



Décision déférée à la cour : ordonnance du 28 août 2025 - JCP du TJ de [Localité 1] - RG n° 25/00214





APPELANTE

 

S.A. ADOMA, RCS de [Localité 1] n°788058030, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Sylvie Jouan de la SCP Jouan Watelet, avocat au barreau de Paris, toque : P0226





INTIMÉ



M. [F] [G]

chez Adoma [Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Caroline Ghéron, avocat au barreau de Paris, toque : D0396

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro du 11/12/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 05 mai 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Nicolette Guillaume, magistrate honoraire, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-présidente placée

Nicolette Guillaume, magistrate honoraire



Greffier lors des débats : Jeanne Pambo



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.





Par acte sous seing privé du 2 novembre 2017, la société Sonacotra, devenu Adoma, a donné à bail à M. [G], une chambre n° 104 au sein de la résidence sociale située [Adresse 3] ([Adresse 4]).



Par courrier signifié par un commissaire de justice le 10 janvier 2024, la société Adoma a mis en demeure M. [G] de faire cesser l'hébergement de tierces personnes dans sa chambre dans un délai de 48 heures.



Elle a ensuite fait dresser un constat des conditions d'occupation du logement par commissaire de justice le 20 juillet 2024, ainsi qu'elle y avait été autorisée par ordonnance du juge des contentieux de la protection du 15 avril 2024.



Saisi par la société Adoma par acte de commissaire de justice délivré le 27 décembre 2025, par ordonnance contradictoire rendue le 28 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : 




déclaré être compétent pour connaître du litige ;

dit n'y avoir lieu à référé concernant les demandes formées par la société Adoma;

renvoyé, par conséquent, les parties à mieux se pourvoir au fond ;

condamné la société Adoma aux dépens ;

rejeté la demande formée par la société Adoma au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que la décision, prise en référé est exécutoire par provision.




Par déclaration reçue au greffe le 19 septembre 2025, la société Adoma a interjeté appel de cette ordonnance.



Dans ses dernières conclusions déposées le 9 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Adoma demande à la cour de : 




la juger bien fondée en son appel ;


y faisant droit,


infirmer l'ordonnance rendue le 28 août 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], dans toutes ses dispositions ;


en conséquence, statuant à nouveau,





constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de M. [G] suite à la résiliation de son contrat de résidence par l'appelante ;

en conséquence,


ordonner l'expulsion de M. [G] de la résidence sociale Adoma ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l'assistance de la force publique ;

condamner M. [G] à lui régler, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l'expiration de son contrat jusqu'à la libération des lieux ;

condamner M. [G] à lui payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [G] aux dépens d'appel et de première instance. 




Dans ses dernières conclusions déposées le 4 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [G] demande à la cour de :




le juger recevable en ses conclusions d'intimé ;

confirmer l'ordonnance rendue le 28 août 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond ;


si la cour devait infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau :


débouter la société Adoma de sa demande d'expulsion dirigée à son encontre ;




à titre infiniment subsidiaire :


lui accorder d'une part, le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et d'autre part, les plus larges délais pour quitter l'hébergement qu'il occupe, conformément aux dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du même code ;


en toute hypothèse :


débouter la société Adoma de sa demande de condamnation de l'intimé au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel et de première instance ;

débouter la société Adoma du surplus de ses demandes.




L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La société Adoma demande de constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de M. [G] suite à la résiliation de son contrat de résidence à la suite de l'hébergement irrégulier d'un tiers qui avait perduré malgré la.signification d'une mise en demeure le 10 janvier 2024 de faire cesser cette situation contraire au contrat de résidence, le prévenant qu'à défaut, son contrat serait automatiquement résilié un mois après cette mise en demeure restée sans effet (pièce 4), et comme l'indiquait le constat d'huissier dressé le 20 juillet 2024.



L'appelante reproche au juge des référés initialement d'avoir statué au visa de l'article 834 du code de procédure civile qui dispose que : 'dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend', retenant l'existence d'une contestation sérieuse.



M. [G] sollicite la confirmation de l'ordonnance attaquée qui a relevé une contradiction dans les dispositions contractuelles retenant une absence de pouvoir du juge des référés. Il souligne en outre que la mise en demeure n'a pas été régulièrement portée à sa connaissance, qu'il n'est pas établi qu'il procédait à un hébergement illicite d'un tiers à la date de la mise en demeure (janvier 2024) et qu'il n'est pas davantage établi que la durée d'hébergement ait dépassé la limite autorisée (3 mois), ni l'existence d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur.



Il plaide en outre le caractère disproportionné de l'expulsion et sollicite des délais pour quitter les lieux.





Sur ce,



Il est d'abord précisé qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.



Aux termes de son argumentation (§ 2 page 6 de ses conclusions) et du dispositif de ses conclusions, l'appelante qui demande de 'constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de M. [G] suite à la résiliation de son contrat de résidence', prétend donc voir sanctionner sur le fondement du trouble manifestement illicite, une occupation sans droit ni titre au motif d'une résiliation préalable du contrat d'hébergement de l'intimé.



Aux termes de son dispositif, l'appelante ne forme donc pas de demande de résiliation du contrat d'hébergement.



Si dans le corps de ses conclusions, elle indique que l'infraction commise, à savoir l'hébergement illicite, constitue un trouble manifestement illicite (§ 4 page 9), elle ne forme aucune prétention à ce titre, sachant au demeurant que le trouble manifestement illicite ne peut être sanctionné en référé par la résiliation qui a un caractère définitif.



La cour observe d'abord qu'en conséquence, les développements de l'appelante sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile qui dispose que : 'dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend', sont inopérants.



La cour ne statuera qu'au seul visa de l'article 835 du code de procédure civile qui dispose que : 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.



Le trouble manifestement illicite ici visé s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.



Effectivement, en vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. En application de ce texte, l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue bien un trouble manifestement illicite duquel il appartient au juge de mettre fin par l'autorisation de l'expulsion dudit occupant.



En l'espèce, il appartient donc à la cour de trancher la question de savoir si avec l'évidence requise, la résiliation est régulièrement intervenue rendant sans titre l'occupation litigieuse des lieux. Il lui revient en conséquence de déterminer qu'à supposer établi l'hébergement illicite d'un tiers, la rupture du contrat était acquise au jour de l'intervention de l'huissier de justice.



L'article 11 du contrat d'hébergement daté du 2 avril 2007 prévoit : 'Toutefois, le gestionnaire peut résilier de plein droit le titre d'occupation pour l'un des motifs suivants:

- En cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du présent titre d'occupation ou manquement grave ou répété au réglement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.' 



Selon l'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur.



Au terme de l'article R. 633-3 du même code applicable depuis le 25 novembre 2007 : '(...) le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat, dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2, sous réserve d'un délai de préavis d'un mois ; (...) la résiliation du contrat doit lui être alors signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception'.



Il est constant que par courrier signifié par un commissaire de justice le 10 janvier 2024, la société Adoma a mis en demeure M. [G] de faire cesser l'hébergement de tierces personnes dans sa chambre dans un délai de 48 heures, l'informant 'qu'en cas d'inexécution, le contrat ser(ait) résilié de plein droit, un mois après cette mise en demeure envoyée en recommandé avec accusé de réception, resté sans effet'. 



Cependant, après la mise en demeure et le constat, la société Adoma ne justifie pas avoir effectivement prononcé la résiliation du contrat, au motif que sa mise en demeure était restée vaine, et d'avoir signifié ou notifié cette résiliation à l'intéressé.



Or pour juger que M. [G] est sans droit ni titre d'occupation, il faut que la résiliation du contrat de résidence soit intervenue.





Dès lors la résiliation ne pouvant être constastée avec l'évidence requise, le trouble illicite qui résulterait de cette occupation, n'est pas manifestement caractérisé, de sorte que l'expulsion ne peut intervenir et que l'ordonnance attaquée qui a dit n'y avoir lieu à référé doit être confirmée. 



Partie perdante, la société Adoma conservera également les dépens d'appel. Elle ne peut prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. 





PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant,



Condamne la société Adoma aux dépens d'appel,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-06-20T16:56:13.320Z.