Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 10 juin 2026, n° 25/03220

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 novembre 2018, à effet du 1er décembre 2018, M et Mme [I] ont donné à bail à M [H] [J] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 900 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Mme [Q] [J] s'est portée caution solidaire de M. [H] [J] par acte du 23 novembre 2018.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, M et Mme [I] ont fait délivrer au locataire un congé pour vendre à effet au 30 novembre 2024, comportant offre de vente au prix de 300 000 euros.

M. [J] n'a pas donné suite à l'offre de vente ni libéré les lieux.

Par actes de commissaire de justice en date des 7 et 11 mars 2025, M et Mme [I] ont fait assigner M [H] [J] et Mme [Q] [O] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

o valider le congé pour vente notifié le 2 mai 2024 à effet au 30 novembre 2024,
o juger que M [J] est depuis cette date occupant sans droit ni titre des lieux loués,
o ordonner l'expulsion de M [H] [J] et de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
o dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
o fixer à compter du 1er janvier 2025, l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 1027 euros,
o condamner solidairement M. [J] et Mme [J] à payer cette indemnité, révisable selon les modalités d'indexation prévues au bail, jusqu'à la complète libération des lieux,
o condamner solidairement M [H] [J] et Mme [J] à leur payer, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, les sommes suivantes :
o - 352 euros au titre de l'indexation des loyers due de janvier 2024 à février 2025
o - 579, 02 euros au titre de la régularisation de charges 2022 à 2023
o - 505 euros au titre des taxes d'ordures ménagères de 2022 à 2024
o condamner les défendeurs à leur payer la somme de 2 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l'audience du 05 juin 2025, l'affaire a été renvoyée au 7 novembre 2025 pour conclusions en défense.

A l'audience du 7 novembre 2025, M [I] représenté par son conseil et Mme [I], assistée de son conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance et le débouté des demandes reconventionnelles.

Les époux [I] rappellent que le prix de vente de l'appartement a été fixé sur la base de la fourchette haute d'une évaluation réalisée en 2024. Ils rappellent que l'intégralité des peintures a été refaite en 2018 et qu'il revenait au locataire d'entretenir le logement. Ils allèguent que les neuf dégâts des eaux dont se plaint le locataire n'ont jamais été signalés aux bailleurs, sauf un, pour lequel le locataire a reçu 900 euros sans réaliser les travaux. Ils estiment que si la valeur actuelle de l'appartement est inférieure au prix de vente, c'est en raison des dégradations commises par le locataire. En outre, ils signalent que depuis l'assignation, M. [J] a cessé de payer son loyer et que sa dette s'élève à ce jour, échéance de novembre 2025 incluse à 6472 euros. Ils s'opposent à tout délai de paiement, au soutien duquel aucun justificatif n'est versé.

M [H] [J], assisté de son conseil et Mme [Q] [J], représentée par son conseil ont sollicité le bénéfice de leurs écritures par lesquels ils demandent :

- de débouter les demandeurs de leur demande ;
- désigner un conciliateur de justice pour tenter de trouver un accord amiable ;

Subsidiairement :

- constater l'annulation du congé pour vente délivré pour mention d'un prix dissuasif compte-tenu de l'état de délabrement de l'appartement ;
- constater l'état de délabrement de l'appartement depuis plusieurs mois, notamment au vu du constat d'huissier du 4 novembre 2025 et faire droit à la demande de M. [J] de réduire à hauteur de 60 % le montant du loyer demandé, soit à un montant de 400 euros par mois, sur une durée de 36 mois ;
- en tout état de cause, accorder les plus larges délais de paiement à M. [J].

M et Mme [J] exposent que le prix proposé pour la vente de l'appartement dans le congé était dissuasif et sans rapport avec la valeur réelle de l'appartement, compte-tenu de son état très dégradé, lequel résulte du constat du commissaire de justice du 4 novembre 2025. Ils expliquent que le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic refuse d'intervenir sur les fuites subies car les propriétaires, M et Mme [I] ne paient pas leurs charges de copropriété. Ils expliquent que seul un sinistre a fait l'objet d'une indemnisation par l'assurance qui désormais refuse d'indemniser car l'origine des sinistres n'a fait l'objet d'aucune intervention pour la réparer. Compte-tenu du préjudice subi par le locataire qui ajoute qu'à ce jour il n'a plus d'eau chaude, ils demandent une baisse de 60 % du loyer.

Par jugement avant dire droit en date du 9 janvier 2026, la réouverture des débats a été ordonnée pour permettre aux parties d'apporter des clarifications et pièces relatives aux dégradations de l'appartement loué à M. [U] et leurs conséquences juridiques.

A l'audience du 1er avril 2026, M. et Mme [I], représentés par leur conseil, ont soutenu leurs conclusions par lesquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :


- juger M et Mme [I] recevables et bien fondés en leurs demandes,
- débouter M. et Mme [U] de leurs demandes, fins et conclusions,
- valider le congé pour vente notifié le 2 mai 2024 à effet au 30 novembre 2024,
- juger que M [J] est occupant sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er décembre 2024,
- ordonner l'expulsion de M [H] [J] et de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
- dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- fixer à compter du 1er janvier 2025, l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme mensuelle de 977 euros outre les charges, soit la somme de de 1027 euros,
- condamner solidairement M. [J] et Mme [J] à payer cette indemnité, révisable selon les modalités d'indexation prévues au bail, jusqu'à la complète libération des lieux,
- condamner solidairement M [H] [J] et Mme [J] à leur payer, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, les sommes suivantes :
- 5973 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à mars 2026 inclus ;
- 684, 50 euros au titre des taxes d'ordures ménagères de 2022 à 2025
- 905,72 euros au titre de la régularisation de charges 2022 à 2024
- condamner les défendeurs à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils allèguent que le congé a été délivré dans les formes et conformément à une estimation immobilière, le caractère frauduleux ne pouvant se déduire du fait qu'ils auraient retenu la valeur haute de cette estimation. Ils ajoutent que de toute évidence, M. [J] n'avait pas les moyens d'acquérir le bien immobilier. S'agissant des demandes reconventionnelles de M. [J], ils soulignent qu'il ne rapporte pas la preuve que les désordres dans le logement leur seraient imputables. Ils contestent la valeur probante des photographies versées aux débats qui ne sont pas datées. Ils affirment avoir changé le ballon d'eau chaude et pris en charge les dégradations suite au sinistre de novembre 2025 et reprochent à M. [J] de n'avoir pas entretenu le logement. Concernant l'indexation du loyer, ils font valoir qu'un diagnostic de performance énergétique a été établi au moment du congé.

M [H] [J], assisté de son conseil et Mme [Q] [J], représentée par son conseil ont sollicité le bénéfice de leurs écritures par lesquels ils demandent :

- de débouter les demandeurs de leur demande ;
- désigner un conciliateur de justice pour tenter de trouver un accord amiable ;

Subsidiairement :

- constater l'annulation du congé pour vente délivré pour mention d'un prix dissuasif compte-tenu de l'état de délabrement de l'appartement ;
- constater l'état de délabrement de l'appartement depuis plusieurs mois, notamment au vu du constat d'huissier du 4 novembre 2025 et faire droit à la demande de M. [J] de réduire à hauteur de 60 % le montant du loyer demandé, soit à un montant de 400 euros par mois, sur une durée de 36 mois ;
- en tout état de cause, accorder les plus larges délais de paiement à M. [J].

M [J] souligne que sa mère a réglé une partie de la dette. Il maintient le caractère dissuasif du prix énoncé dans le congé. Il conteste l'indexation des loyers, faute de diagnostic de performance énergétique et sollicite un abattement du montant du loyer en raison de l'état très dégradé de l'appartement, qui ressort du constat du commissaire de justice du 4 novembre 2025 ainsi que des pièces qui démontrent l'existence de nombreux dégâts des eaux. M. [J] conteste par ailleurs avoir reçu une indemnisation quelconque pour les travaux de rénovation indispensables.

Il sera référé aux écritures soutenues à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de " juger " " donner acte ", " constater " ou de " dire et juger " ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de validation du congé

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bail consenti à M [H] [J] a commencé à courir le 1er décembre 2018 pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit le 1er décembre 2021 par période de 3 ans suivant les prévisions des parties, pour expirer le 30 novembre 2024 à minuit.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, M et Mme [I] ont fait délivrer au locataire un congé pour vendre à effet au 30 novembre 2024, soit plus de six mois avant l'échéance précitée.

Il ressort de l'examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de leurs auteurs de vendre le bien, qu'il mentionne expressément le prix de vente de 300000 euros net vendeur ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu'il reproduit les dispositions exigées par l'article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur a donc été régulièrement délivré conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il n'est pas contesté que le demandeur n'a pas exercé son droit de préemption pendant les deux premiers mois du délai de préavis, et qu'il continue néanmoins d'occuper les lieux précédemment pris à bail.

Il appartient à M [H] [J] qui invoque le caractère frauduleux du congé d'en apporter la preuve.

En l'espèce, M. [U] soutient que le prix proposé dans le congé était volontairement dissuasif, vu l'état de délabrement de l'appartement.

Il produit en ce sens plusieurs estimations de valeur de l'appartement :
- une attestation d'ORPI du 12 mai 2025 qui évalue l'appartement entre 218 500 euros et 276 900 euros ;
- une pré-estimation du bien par [Localité 3] du 12 mai 2025 qui évalue le bien entre 214 000 euros et 236 000 euros ;
- une estimation du bien par SELOGER du 12 mai 2025 qui évalue le bien entre 179 270 euros et 204 606 euros.

De leur côté, M et Mme [I] produisent une estimation par ERA IMMOBILIER du 31 janvier 2024 de la valeur de leur bien à une somme comprise entre 270 000 euros et 300 000 euros.

Ils ajoutent avoir reçu une offre d'achat pour un autre bien identique à celui loué à M. [U] pour 287 000 euros.

Il existe donc une certaine disparité entre ces évaluations.

S'agissant des dégâts des eaux subis par M. [J], qui auraient néanmoins affecté la valeur du bien immobilier, les époux [I] affirment qu'ils n'ont eu connaissance que de deux d'entre eux :
- celui de novembre 2023, traité par la compagnie d'assurance qui aurait indemnisé M. [J],
- celui de novembre 2025, pour lequel une intervention a été immédiatement réalisée selon facture du 3 décembre 2025.

De son côté, M. [J] expose avoir subi de multiples sinistres dans son appartement. (fuite du ballon d'eau chaude, fuite sous évier de la cuisine, nuisances en lien avec la démolition de l'appartement du dessous, chute du ballon d'eau chaude, fuites diverses, etc.).

Il démontre avoir déclaré à son assureur, selon relevé de sinistralité de son assureur, au moins cinq dégâts des eaux qui seraient survenus les 09 janvier 2021, 27 juin 2023, 1er et 4 novembre 2023, et 13 octobre 2025.

Quant aux époux [I], ils démontrent, selon leur propre relevé de sinistralité, avoir déclaré à leur assureur deux dégâts des eaux concernent le bien loué à M. [J], celui du 4 novembre 2023 (aussi déclaré par M. [J]) et du 23 novembre 2025. Ils affirment avoir changé le ballon d'eau chaude en 2020, ce que ne conteste pas M. [J] et assumé les travaux liés au sinistre de 2025, précisant que M. [J] devait assumer le coût des travaux liés au sinistre de 2023. Ils produisent une facture de 1177 euros TTC du 17 décembre 2025 correspondant à un dégât des eaux.

Concernant les autres sinistres, les sinistres des 09 janvier 2021 et 13 octobre 2025 sont indiqués comme toujours en cours sur le site Matmut mais seul celui du 09 janvier 2021 (déclaré à la Matmut le 26 janvier 2024) est antérieur au congé délivré par les époux [I].

Au vu de la multiplicité des sinistres et de l'absence de clarté apportée par la réouverture des débats par les parties sur l'ensemble de ces sinistres, leurs causes, leur ampleur et leur traitement, il n'est pas possible de déterminer si au moment de la délivrance du congé le 2 mai 2024, l'état de l'appartement était affecté par des dégradations qui auraient dû conduire les époux [I] à réduire le prix proposé à la vente.

Ainsi, les éléments apportés par les parties ne permettent pas de porter une appréciation sur le prix proposé à la vente du bien des époux [I].

En tout état de cause, un propriétaire peut vouloir obtenir le meilleur prix pour la vente de son bien et ce seul élément ne peut suffire à estimer qu'un congé est frauduleux.

Il convient ainsi d'examiner les autres éléments de la procédure.

Dans le jugement avant dire droit, il était souligné que les époux [I] ne produisaient aucune pièce démontrant qu'ils avaient effectivement tenté de mettre en vente le bien immobilier au prix indiqué sur le congé.

Or, les époux [I] ne communiquent aucun mandat de vente, aucune annonce qu'ils auraient passée, étant observé qu'ils résultent de leurs propres déclarations que l'offre d'achat du 2 mars 2026 ne concerne pas l'appartement loué à M. [I]. D'une manière générale, aucune demande n'a été faite auprès du locataire pour avoir accès aux lieux et le faire visiter.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, l'intention réelle et sérieuse de vendre n'est pas caractérisée.

Le motif frauduleux du congé a nécessairement fait grief à M. [J], locataire de l'appartement. Cela doit conduire à annuler le congé pour vente délivré le 2 mai 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur verse un décompte selon lequel à la date de mars 2026, le locataire serait redevable d'une somme de 7563, 22 euros et précise à l'audience avoir reçu un chèque de 2916 euros, qu'il n'a pas pu comptabiliser.

Sur les loyers dus

Sur l'indexation du loyer

L'article 17-1, III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dispose que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

L'article D126-19 du code de la construction et de l'habitation prévoit que "la durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 est fixée à dix ans.
Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024."

Le décompte locatif transmis par le bailleur tient compte du loyer indexé. Il reconnaît, en réponse au locataire qui lui oppose l'impossibilité d'indexation du loyer, faute de diagnostic de performance énergique, qu'aucun diagnostic n'avait certes été établi au moment de la conclusion du bail mais rappelle qu'un diagnostic a bien été établi au moment du congé, et entend s'en prévaloir.

En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail consenti par M et Mme [I] n'était pas accompagné d'un diagnostic de performance énergétique.

Les époux [I] ont fait établir le 23 janvier 2024 un diagnostic de performance énergique. Toutefois, ce diagnostic indique que le logement est classé F.

Aucune indexation ne pouvait donc être appliquée et les sommes au titre de l’indexation devant en conséquence être soustraites du montant dû par M. [J].

Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistances et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et que les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place de bouches de ventilation et la réparation et mise aux normes du système électrique ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987, seul le ramonage des conduits de ventilation et le remplacement des interrupteurs et prises de courant en faisant partie.

Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux entrant du 1er décembre 2018 que l'appartement était en " bon état général " avec la " peinture refaite à neuf dans tout l'appartement " selon les observations en conclusion du document. Il était néanmoins mentionné :

- dans l'entrée :
* deux carreaux du carrelage cassés
* un mauvais état des " portes, fenêtres, volets, persiennes "
* " pas de chauffage à l'entrée "
* " sonnette, interphone, juda, alarme " : " ne fonctionne pas "

- dans la cuisine :
* un carrelage " moyen "
* " pas de chauffage "
* une robinetterie qualifiée de " moyen "

- dans la salle de douche :
* une douche qualifiée de " moyen "

- dans le séjour :
* un parquet qualifié de " moyen "

- dans la chambre :
*un parquet qualifié de " moyen "

Il résulte du procès-verbal du commissaire de justice en date du 4 novembre 2025 qu'à cette date, le logement était dans un état de dégradation avancé puisqu'il constatait que :

- dans le salon - chambre à coucher : " le plafond est complètement abîmé. La peinture sur les murs et le plafond est complètement écaillée. La peinture est également écaillée, et le bois fissuré dans l'encadrement de la porte. "
- dans la salle de douche : " les joints de la faïence murale sont abîmés et certains carreaux de la faïence murale sont décollés. Au plafond, (le commissaire de justice) note " de la moisissure importante tout autour de la VMC "
- dans l'entrée : " une dalle de carrelage est manquante " ; " d'autres dalles sont fissurées à de nombreux endroits. "
- dans la chambre d'enfants : " le plafonds présente des traces d'écaillements de peinture à de nombreux endroits. La peinture sur les murs est cloquée. "
- dans la cuisine : " en entrant à droite il existe une tuyauterie. A la base de la tuyauterie, des retours d'humidité sont visibles. La peinture est complètement abîmée de ce côté. Au niveau du mur situé derrière le ballon d'eau chaude, ...) la peinture est cloquée et écaillée. La face extérieure de la porte de la cuisine est recouverte de moisissure.
- Dans le couloir : " à gauche de la porte, le mur présente des traces d'écoulements et des auréoles importantes. La peinture est écaillée. La porte en bois a joué avec l'humidité. Elle est particulièrement difficile à ouvrir et fermer. Le requérant est privé d'eau chaude pour lui-même et ses enfants. En effet, lorsqu'il allume le ballon d'eau chaude, immédiatement après de l'eau ressort de la tuyauterie située au sol."

Bien qu'ils soulignent le caractère non contradictoire du constat d'huissier, les époux [I] n'en contestent pas les conclusions.

Ils entendent toutefois faire porter l'entière responsabilité de cet état très dégradé de l'appartement sur le seul locataire, en indiquant qu'il " relève incontestablement d'un défaut d'entretien de M. [J], entièrement responsable des dégradations actuelles. "

Ils allèguent ainsi que M. [J] n'a jamais fait aucune réclamation auprès de ses bailleurs et qu'ils n'ont été informés que de deux dégâts des eaux en novembre 2023 et novembre 2025, ces déclarations étant évolutives puisqu'ils n'en évoquaient qu’un seul lors de la précédente audience, avant réouverture des débats.

La correspondance entre les parties démontre que M. [J] et ses bailleurs ont pu évoquer divers sinistres ou nuisances dans l'appartement et notamment :
- en décembre 2020 : M. [J] évoquait " le passage de l'architecte (…). Ils veulent faire des sondages du sol dans plusieurs pièces de mon appartement. (…) Ils pensent que l'immeuble a bougé mais ils ne s'avancent pas trop (...) "
- en septembre 2021 : Mme [I] évoque " la désinfection des appartements pour les cafards "
- en juin 2023 : M. [J] évoque " une fuite dans la salle de bain qui coule du plafond "
- en novembre 2023 : M. [J] indique : " Je viens vous prévenir d'un dégât des eaux que je viens d'avoir cette semaine. " Il précise aussi qu'il " y a eu un problème électrique ". Mme [I] a répondu à ce message en indiquant qu'elle viendrait avec le plombier.
- En décembre 2023 : Mme [I] demande à M. [J] s'il a pu voir avec " [P] " (vraisemblablement un professionnel mandaté par elle), pour " le problème de (sa) douche ". Ce à quoi, M. [J] répond qu'il attend le passage de l'expert et que " selon (son assureur) (…) il n'a " pas à prendre en charge les gros travaux de réhabilitation des divers dégâts encourus dans l'appartement. " (…) Il évoque les nécessaires " réhabilitations des dégâts " qui ne doivent pas peser sur lui, le fait qu'il n'a pas eu de " rénovations ou entretiens " de la part de son bailleur et précise que " la société [B] préconise de changer la douche et refaire cette pièce. " M. [J] évoque plus précisément des travaux dont il a discuté avec " [P] ", à savoir notamment l'étanchéité des joints de ciment plus le silicone. " Le 19 décembre, il indique à Mme [I] : " L'expert m'a quand même signalé que (…) les travaux de la douche et la refaire entièrement est bien à votre charge et pas à la mienne. "
- en janvier 2024 : Mme [I] demande à M. [J] s'il a " des nouvelles pour la fuite douche ". Elle évoque également le 17 janvier 2024 divers sinistres et échanges avec son assurance. Le 26 janvier 2024 elle écrivait : " J'ai donné vos coordonnées à une entreprise pour faire un devis pour les peintures que l'expert a estimé. "

Les échanges entre M. [J] et Mme [I] montrent également qu'il y a beaucoup d'échanges vocaux entre eux entre 3 avril 2020 et le 28 mars 2025.

Les époux [I] sont ainsi mal fondés à alléguer que M. [J] n'aurait pas communiqué avec eux, ne les aurait pas informés des sinistres qu'il subissait et à imputer les désordres liés à l'humidité du logement à M. [J].

Si le commissaire de justice ne se prononce pas sur la cause des désordres qui apparaît multiple, il est constant que M. [J] subit un préjudice de jouissance très important du fait de l'ampleur de ces désordres.

Selon un rapport de recherche de fuite du 08 novembre 2025 effectué par la SARL TFK, produit par M. [J] (et non contesté par les époux [I]), il a été constaté :

" - une fuite probable provenant d'un fourreau dans la cuisine
- le silicone de la douche est à refaire entièrement ainsi que l'ensemble de tous les joints.
- une fuite importante et continue au niveau du ballon d'eau chaude dès que le client prend une douche, l'eau s'écoule abondamment. "
-une recherche technique approfondie est indispensable afin de localiser précisément l'origine des infiltrations.
- l'état actuel des installations ne permet pas au locataire de rester dans des conditions normales d'utilisation. "

Or, M et Mme [I] allèguent, sans le démontrer, que M. [J] aurait ainsi perçu des fonds de son assurance en réparationde ces sinistres et n'aurait pas fait faire les travaux qui lui incombaient.

S’il n’est pas contesté qu’ils ont changé le ballon d’eau chaude au moins une fois au cours du bail, il est également démontré par les pièces versées par M. [J] (constat du comissaire de justice et rapport de recherche de fuite) qu’il existait encore en novembre 2025 une important fuite d’eau sur ballon d’eau chaude, ne permettant pas l’usage normal de la salle de bains notamment.

Il est également rappelé que deux dégâts des eaux sont notés comme des sinistres toujours en cours par la Matmut : celui du 09 janvier 2021 et celui du 13 octobre 2025.

En outre, s'ils estiment avoir de leur côté pris en charge les réparations qui leur incombaient, force est de constater que l'intervention en décembre 2025 de la société RENOV-ENERGIE selon facture du 17 décembre 2025 a été nécessairement notoirement insuffisante pour résoudre les désordres du logement que le commissaire de justice venait de constater puisque cette intervention s'est bornée à une " recherche de fuite " et la " suppression du circuit d'eau chaude SDB et le remplacement par un tube multicouche extérieur. "

Un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur sera en conséquent retenu.

M. [J] est ainsi bien fondé en son principe à solliciter une indemnisation de son préjudice subi en raison du manquement de son bailleur à son obligation de délivrance.

Il sera relevé toutefois qu'en l'absence d'élément de preuve plus précis de l'étendue des conséquences de l'humidité excessive alléguée permettant de comprendre son ampleur dans le temps (les dégâts des eaux s'étant succédé), et faute d'autres éléments que le constat du commissaire de justice du 4 novembre 2025, il n'est pas rapporté la preuve que les manquements du bailleur caractérisent un préjudice de jouissance sur l'ensemble de la période totale sollicitée (36 mois) à hauteur de 60 %.

Faute de mise en demeure de son bailleur permettant de dater précisément l'ampleur des dégâts qu'il subit, il convient d'indemniser M. [J] pour le préjudice de jouissance qu'il subit à hauteur de 60 % entre octobre 2025 (date du dernier sinistre déclaré) et mars 2026, soit une période de 6 mois, soit une somme de 3240 euros.

Sur les comptes entre les parties

Le montant du loyer initial était de 900 euros, hors charges. Les époux [I] ont appliqué à M. [J] une indexation indue à compter de septembre 2022.
Décision du 10 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03220 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7PTW

En outre, ils doivent indemniser M. [J] à hauteur de 3240 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Ainsi, sous réserve des paiements qui n'ont pas été comptabilisés, et en comparant les décomptes établis par le locataire et le propriétaire, la dette de M. [J] s'établit à la date du 31 mars 2026 ainsi :

Concernant les loyers :

5973 euros (loyers et charges dus à mars 2026 selon décompte de M et Mme [I], sans déduction de la somme de 2916 euros, reçue le jour de l'audience et non comptabilisée)
- 2155 euros (indexation indue, appliquée de septembre 2022 à mars 2026)
- 3240 euros (préjudice de jouissance)
= 578 euros.

Concernant les provisions sur charge :

M et Mme [I] ne peuvent pas comptabiliser deux fois dans leur décompte les provisions sur charge de 2022 à 2024. Ils seront déboutés de cette demande.

Concernant les taxes d'ordure ménagère, elles ne sont pas contestées par M. [J], de sorte que la somme de 684, 50 euros est due.

Ainsi, Monsieur [J] sera condamné à payer solidairement avec Mme [Q] [J], qui s'est portée caution, à M et Mme [I] au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 mars 2026 (mois de mars inclus) la somme de 1262, 50 euros, en deniers ou quittances, et après compensation avec le préjudice de jouissance de M. [J], avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil prévoit que "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues".

Il apparaît que M. [J] et Mme [J] qui font des versements réguliers et viennent de faire un règlement important sont en capacité de régler leur dette.

Ils seront autorisés à régler le montant de celle-ci en 10 mensualités selon les modalités prévues au dispositif.

Il est rappelé qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance, le solde deviendra immédiatement exigible.

Sur les mesures accessoires

M et Mme [I] sont déboutés de la plupart de leurs demandes. M. [J] et Mme [O] épouse [J] succombent très partiellement, en étant condamnés à verser une somme aux époux [I], mais en deniers ou quittance, M et Mme [I] précisant à l'audience avoir reçu un chèque de 2916 euros le matin de l'audience, qui n'a pas été comptabilisé, de sorte que le décompte locatif de M. [J] pourrait en réalité être créditeur, après encaissement de ce chèque.

Chaque partie supportera donc la charge de ses dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité ne commande pas de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du congé pour vendre délivré le 2 mai 2024 à M. [H] [J] par M. et Mme [I] concernant les locaux d'habitation situés au [Adresse 4] à [Localité 2] à effet au 30 novembre 2024 ;
 
DEBOUTE M. et Mme [I] de leur demande en validation du congé ;
 
CONSTATE que le contrat de bail de bail d'habitation conclu le 23 novembre 2018, à effet du 1er décembre 2018 entre M. et Mme [I] d'une part et M. [H] [J] d'autre part sur un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 2] a été reconduit à compter du 1er décembre 2024 pour une nouvelle durée de trois ans ;

DEBOUTE M. et Mme [I] de leurs demandes d'expulsion, de condamnation de M. [J] au paiement d'une indemnité d'occupation et de séquestration des meubles ;
 
CONDAMNE solidairement M. [H] [J] et Mme [Q] [J] au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 mars 2026 (mois de mars inclus) la somme de 1262, 50 euros, en deniers ou quittances, et après compensation avec les sommes dues à M. [J] par les époux [I] (au titre du trop perçu relatif à l'indexation indue et du préjudice de jouissance), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [H] [J] et Mme [Q] [J] à régler leur dette en 10 mensualités de 125 euros, la dernière étant majorée du solde ;

DIT que chaque mensualité sera payable au plus tard le 10 du mois et pour la première le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE qu'en cas de non paiement d'une seule échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE M. et Mme [I] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie supportera la charge de ses dépens,

RAPPELLE l'exécution provisoire de la décision.




La greffière, La juge des contentieux de la protection

Texte intégral

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Jean-max DELAISSER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jacqueline BENICHOU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/03220 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7PTW

N° MINUTE :
1

JUGEMENT
rendu le mercredi 10 juin 2026

DEMANDEURS
Monsieur [X] [R] [I], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Jacqueline BENICHOU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #NA224

Madame [S] [Y] épouse [I], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Jacqueline BENICHOU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #NA224

DÉFENDEURS
Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Jean-max DELAISSER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0430

Madame [Q] [O] épouse [J], domiciliée : chez Madame [J] [M], [Adresse 3]
représentée par Me Jean-max DELAISSER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0430

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 avril 2026

Décision du 10 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03220 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7PTW

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 10 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03220 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7PTW

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 novembre 2018, à effet du 1er décembre 2018, M et Mme [I] ont donné à bail à M [H] [J] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 900 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Mme [Q] [J] s'est portée caution solidaire de M. [H] [J] par acte du 23 novembre 2018.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, M et Mme [I] ont fait délivrer au locataire un congé pour vendre à effet au 30 novembre 2024, comportant offre de vente au prix de 300 000 euros.

M. [J] n'a pas donné suite à l'offre de vente ni libéré les lieux.

Par actes de commissaire de justice en date des 7 et 11 mars 2025, M et Mme [I] ont fait assigner M [H] [J] et Mme [Q] [O] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

o valider le congé pour vente notifié le 2 mai 2024 à effet au 30 novembre 2024,
o juger que M [J] est depuis cette date occupant sans droit ni titre des lieux loués,
o ordonner l'expulsion de M [H] [J] et de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
o dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
o fixer à compter du 1er janvier 2025, l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 1027 euros,
o condamner solidairement M. [J] et Mme [J] à payer cette indemnité, révisable selon les modalités d'indexation prévues au bail, jusqu'à la complète libération des lieux,
o condamner solidairement M [H] [J] et Mme [J] à leur payer, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, les sommes suivantes :
o - 352 euros au titre de l'indexation des loyers due de janvier 2024 à février 2025
o - 579, 02 euros au titre de la régularisation de charges 2022 à 2023
o - 505 euros au titre des taxes d'ordures ménagères de 2022 à 2024
o condamner les défendeurs à leur payer la somme de 2 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l'audience du 05 juin 2025, l'affaire a été renvoyée au 7 novembre 2025 pour conclusions en défense.

A l'audience du 7 novembre 2025, M [I] représenté par son conseil et Mme [I], assistée de son conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance et le débouté des demandes reconventionnelles.

Les époux [I] rappellent que le prix de vente de l'appartement a été fixé sur la base de la fourchette haute d'une évaluation réalisée en 2024. Ils rappellent que l'intégralité des peintures a été refaite en 2018 et qu'il revenait au locataire d'entretenir le logement. Ils allèguent que les neuf dégâts des eaux dont se plaint le locataire n'ont jamais été signalés aux bailleurs, sauf un, pour lequel le locataire a reçu 900 euros sans réaliser les travaux. Ils estiment que si la valeur actuelle de l'appartement est inférieure au prix de vente, c'est en raison des dégradations commises par le locataire. En outre, ils signalent que depuis l'assignation, M. [J] a cessé de payer son loyer et que sa dette s'élève à ce jour, échéance de novembre 2025 incluse à 6472 euros. Ils s'opposent à tout délai de paiement, au soutien duquel aucun justificatif n'est versé.

M [H] [J], assisté de son conseil et Mme [Q] [J], représentée par son conseil ont sollicité le bénéfice de leurs écritures par lesquels ils demandent :

- de débouter les demandeurs de leur demande ;
- désigner un conciliateur de justice pour tenter de trouver un accord amiable ;

Subsidiairement :

- constater l'annulation du congé pour vente délivré pour mention d'un prix dissuasif compte-tenu de l'état de délabrement de l'appartement ;
- constater l'état de délabrement de l'appartement depuis plusieurs mois, notamment au vu du constat d'huissier du 4 novembre 2025 et faire droit à la demande de M. [J] de réduire à hauteur de 60 % le montant du loyer demandé, soit à un montant de 400 euros par mois, sur une durée de 36 mois ;
- en tout état de cause, accorder les plus larges délais de paiement à M. [J].

M et Mme [J] exposent que le prix proposé pour la vente de l'appartement dans le congé était dissuasif et sans rapport avec la valeur réelle de l'appartement, compte-tenu de son état très dégradé, lequel résulte du constat du commissaire de justice du 4 novembre 2025. Ils expliquent que le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic refuse d'intervenir sur les fuites subies car les propriétaires, M et Mme [I] ne paient pas leurs charges de copropriété. Ils expliquent que seul un sinistre a fait l'objet d'une indemnisation par l'assurance qui désormais refuse d'indemniser car l'origine des sinistres n'a fait l'objet d'aucune intervention pour la réparer. Compte-tenu du préjudice subi par le locataire qui ajoute qu'à ce jour il n'a plus d'eau chaude, ils demandent une baisse de 60 % du loyer.

Par jugement avant dire droit en date du 9 janvier 2026, la réouverture des débats a été ordonnée pour permettre aux parties d'apporter des clarifications et pièces relatives aux dégradations de l'appartement loué à M. [U] et leurs conséquences juridiques.

A l'audience du 1er avril 2026, M. et Mme [I], représentés par leur conseil, ont soutenu leurs conclusions par lesquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- juger M et Mme [I] recevables et bien fondés en leurs demandes,
- débouter M. et Mme [U] de leurs demandes, fins et conclusions,
- valider le congé pour vente notifié le 2 mai 2024 à effet au 30 novembre 2024,
- juger que M [J] est occupant sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er décembre 2024,
- ordonner l'expulsion de M [H] [J] et de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
- dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- fixer à compter du 1er janvier 2025, l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme mensuelle de 977 euros outre les charges, soit la somme de de 1027 euros,
- condamner solidairement M. [J] et Mme [J] à payer cette indemnité, révisable selon les modalités d'indexation prévues au bail, jusqu'à la complète libération des lieux,
- condamner solidairement M [H] [J] et Mme [J] à leur payer, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, les sommes suivantes :
- 5973 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à mars 2026 inclus ;
- 684, 50 euros au titre des taxes d'ordures ménagères de 2022 à 2025
- 905,72 euros au titre de la régularisation de charges 2022 à 2024
- condamner les défendeurs à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils allèguent que le congé a été délivré dans les formes et conformément à une estimation immobilière, le caractère frauduleux ne pouvant se déduire du fait qu'ils auraient retenu la valeur haute de cette estimation. Ils ajoutent que de toute évidence, M. [J] n'avait pas les moyens d'acquérir le bien immobilier. S'agissant des demandes reconventionnelles de M. [J], ils soulignent qu'il ne rapporte pas la preuve que les désordres dans le logement leur seraient imputables. Ils contestent la valeur probante des photographies versées aux débats qui ne sont pas datées. Ils affirment avoir changé le ballon d'eau chaude et pris en charge les dégradations suite au sinistre de novembre 2025 et reprochent à M. [J] de n'avoir pas entretenu le logement. Concernant l'indexation du loyer, ils font valoir qu'un diagnostic de performance énergétique a été établi au moment du congé.

M [H] [J], assisté de son conseil et Mme [Q] [J], représentée par son conseil ont sollicité le bénéfice de leurs écritures par lesquels ils demandent :

- de débouter les demandeurs de leur demande ;
- désigner un conciliateur de justice pour tenter de trouver un accord amiable ;

Subsidiairement :

M [J] souligne que sa mère a réglé une partie de la dette. Il maintient le caractère dissuasif du prix énoncé dans le congé. Il conteste l'indexation des loyers, faute de diagnostic de performance énergétique et sollicite un abattement du montant du loyer en raison de l'état très dégradé de l'appartement, qui ressort du constat du commissaire de justice du 4 novembre 2025 ainsi que des pièces qui démontrent l'existence de nombreux dégâts des eaux. M. [J] conteste par ailleurs avoir reçu une indemnisation quelconque pour les travaux de rénovation indispensables.

Il sera référé aux écritures soutenues à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.