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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, PPP Contentieux général, 20 mars 2026, n° 24/02964

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Jugement contradictoire rendu en premier ressort.




EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2019 à effet du 14 octobre 2019, la SCI NISIMA3 a consenti à M. [H] [Z] un bail d'habitation portant sur une maison triplex située [Adresse 2] à BORDEAUX (33000), moyennant un loyer mensuel de 1.800 euros révisable. 

Alléguant de multiples désordres survenus depuis l'entrée dans les lieux entraînant des troubles de jouissance, une superficie réelle inférieure à celle mentionnée dans le bail et contestant l'indexation de loyer en l'absence de diagnostic de performance énergétique, par acte délivré le 17 septembre 2024, M. [H] [Z] a fait assigner la SCI NISIMA3 à l'audience du 26 novembre 2024 du juge des contentieux de la protection, pour :
-obtenir une indemnisation de son préjudice de jouissance, 
-la fixation du montant du loyer à 1.525,50 euros à compter du 14 octobre 2019, 
-la condamnation de la SCI NISIMA3 à exécuter des travaux de réparation à sa charge, 
-le remboursement de trop-versés en raison de la surface erronée et de l'augmentation de loyer non fondée, 
-le remboursement des frais de mesurage et une indemnité au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Après plusieurs reports pour échange des pièces et conclusions entre les parties, l'affaire a été examinée à l'audience du 16 janvier 2026. 

M. [H] [Z], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection, au visa des articles 3-1, 6 et 17-1, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,1231-1 du Code civil, R1331-44 et R1331-47 alinéa 1er du Code de la Santé publique, de :
-Condamner la SCI NISIMA 3 à lui verser la somme de 24.593,00 euros, ou subsidiairement la somme de 18.988,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance 
-Condamner la SCI NISIMA 3 à procéder à la réparation du rail voilé et des roulettes de la baie coulissante sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir -Fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 1.525,50 euros à compter du 14 octobre 2019, date d'effet du bail 
-Condamner la SCI NISIMA 3 à lui verser la somme de 20.313 euros en restitution de la partie de loyer versée par référence à une superficie erronée avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024 
-Condamner la SCI NISIMA 3 à lui verser la somme de 124,10 euros correspondant au coût du paillasson d'entrée et du nettoyage 
-Condamner la SCI NISIMA 3 à lui verser la somme de 129 euros correspondant au coût du diagnostic de mesurage ;
 
-Condamner la SCI NISIMA 3 à lui verser à la somme de 1.712,07 euros en remboursement de l'indexation de loyer non fondée d'octobre 2023 à décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024; 
-Débouter la SCI NISIMA3 de sa demande d'indexation des loyers pour les années 2023,2024 et 2025 ; 
-Débouter la SCI NISIMA3 de toutes autres demandes, fins ou conclusions ;
-Condamner la SCI NISIMA3 à lui verser la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Il soutient, s'agissant de l'indemnisation de son préjudice que depuis juin 2020 le logement loué est régulièrement l'objet d'infiltrations, de dégâts des eaux, de dysfonctionnements des évacuations des eaux usées et des fenêtres et huisseries, qui résultent d'un mauvais entretien du bailleur, et du mauvais état des installations sanitaires, le bailleur montrant sa carence en ne procédant pas aux réparations ou en les effectuant tardivement, alors qu'il a été régulièrement informé et qu'il est un professionnel. 

Il estime que les nuisances réduisent de 20% la jouissance des lieux à compter de juin 2020 et qu'elle perdure à ce jour. Il observe ne pas avoir la charge de l'entretien des toitures, chéneaux et gouttières, mais seulement le dégorgement des conduits de descente des eaux pluviales, et que ce sont la mousse, résultant d'un défaut d'entretien de la toiture, et les gravats qui ont obstrué les évacuations d'eau, ce qui exclut toute responsabilité de sa part. 

Concernant les travaux à exécuter, il conteste être à l'origine du voilage de la baie vitrée et soutient que l'ouverture difficile de la baie nécessite l'exécution par le bailleur des travaux de réparations qui lui incombent.

En ce qui concerne la réduction du loyer, il indique que le bail mentionne une superficie de 150 m² alors que le rapport de mesurage, dont le coût doit lui être remboursé, mentionne 127,13 m², ce qui justifie une réduction de loyer de 15,25% à compter de la conclusion du bail, et par suite la restitution de la somme versée en trop depuis l'entrée dans les lieux. Il fait valoir que le bailleur n'est pas de bonne foi, s'est enrichi à ses dépens en augmentant de façon fallacieuse la surface du logement et que la diminution doit prendre effet au jour de la conclusion du contrat.

Concernant le remboursement de l'augmentation de loyer, il fait valoir que le diagnostic de performance énergétique n'est plus valable depuis le 1er janvier 2023, et qu'en l'absence d'un diagnostic valable, ce qui ne permet pas de savoir si le diagnostic désigne une performance F ou G, aucune augmentation n'est autorisée. 
Quant à la demande reconventionnelle en résiliation du bail, il soutient que l'article 7d) ne met à sa charge que l'entretien courant et les menues réparations et que les réparations invoquées ne sont pas imputables au locataire. 

S'agissant de la climatisation, il observe que celle-ci dysfonctionnait de longue date, en raison de sa vétusté et non d'un défaut d'entretien et qu'en juin 2025 elle ne faisait plus de froid ce qui l'a conduit à entreprendre des démarches en vue de son remplacement, le bailleur, informé depuis 2022 des difficultés, ayant considéré que cela relevait de l'entretien.

La SCI NISIMA3, représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection, au visa des articles 3-1, 6, 7 a), 7 d) et 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l'annexe 2 du décret n°87-712 du 26 août 1987, des articles 1347 et 1348 du Code civil, et 700 du Code de procédure civile, de :
- JUGER prescrite toute demande indemnitaire relative à un préjudice antérieur au 16 septembre 2021;
- DEBOUTER Monsieur [H] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- ORDONNER la réduction du loyer à compter de la première demande de Monsieur [Z] le 22 mai 2024;
- FIXER le loyer mensuel hors charges à la somme de 1.527,30 €;
- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du 10 septembre 2019 aux torts exclusifs de Monsieur [H] [Z];
- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [H] [Z] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin avec le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la [Localité 4] Publique, dans les conditions prévues par les articles L411-1, L412-1 à L412-8 et R411-3 et R412-1 à R412-4 du Code des Procédures d'Exécution
- CONDAMNER Monsieur [H] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à vidange effective des lieux;
- CONDAMNER Monsieur [H] [Z], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d'une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l'expulsion et ce jusqu'à vidange effective des lieux;
- CONDAMNER Monsieur [Z] au paiement de la somme de 1.176,09 € au titre de son arriéré locatif à la date du 11 septembre 2025;
- ORDONNER la compensation des créances connexes entre les parties;
- CONDAMNER Monsieur [H] [Z] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 



S'agissant de la demande formée au titre du préjudice de jouissance, elle objecte les dispositions de l'article 7-1 de le loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et que l'assignation ayant été délivrée le 17 septembre 2024, toute demande relative à un préjudice antérieur au 16 septembre 2021 est prescrite.

Elle indique être intervenue à chaque demande du locataire, que les délais d'intervention et de réparation des hommes de l'art ne lui sont pas imputables et qu'elle a ainsi rempli ses obligations légales et contractuelles ; elle observe que M. [H] [Z] a lui-même manqué à ses obligations en ne procédant pas aux travaux d'entretien des conduits d'eaux pluviales et de démoussage de la toiture qui constituent de menus travaux à la charge du locataire et que ce défaut d'entretien génère les dégâts des eaux subis dans le logement. 

De même elle soutient qu'il incombe au locataire d'entretenir les canalisations et que M. [H] [Z] a manqué à cette obligation. 

Elle indique s'agissant de la baie avoir satisfait à son obligation d'assurer le clos du logement, qu'elle n'est pas tenue de procéder à des travaux de confort et que les travaux de réparation du rail, qui n'était pas tordu à l'entrée dans les lieux incombe au locataire. 

Elle souligne que l'attitude de M. [H] [Z] créée des difficultés dans les relations contractuelles.

Elle fait valoir s'agissant de la demande de travaux qu'elle a procédé à des travaux et que s'agissant de la baie, la gêne alléguée ne peut justifier son remplacement. 

Concernant la réduction de loyer elle indique que la diminution du loyer ne peut prendre effet qu'à compter du jour de la demande, soit le 22 mai 2024 et fait valoir qu'elle n'a pas à prendre en charge le diagnostic de mesurage en l'absence de base légale à cette demande.

S'agissant de l'indexation du loyer, elle objecte que le diagnostic de performance énergétique était toujours valable lors du renouvellement du bail le 10 septembre 2022 et qu'il doit continuer à s'appliquer durant toute la période de renouvellement du bail.

Quant à sa demande reconventionnelle, elle fait valoir que M. [H] [Z] réclame l'exécution de travaux qui résultent de ses propres manquements à son obligation d'entretien, qu'il se fait justice à lui-même en retenant des sommes et est ainsi redevable d'un arriéré de loyers et que ses manquements justifient la résiliation du bail.

Motifs

SUR QUOI 

Sur la demande en réparation au titre des préjudices de jouissance et matériel

En application de l'article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail ; 
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Selon l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'article 1721 du code civil prévoit quant à lui qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

L'article 1231-1 du Code civil énonce par ailleurs que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ; l'article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l'article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

Le manquement du bailleur à ses obligations l'expose à devoir procéder aux réparations qui lui incombent, mais aussi à devoir indemniser le préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

En outre selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. 
Le point de départ de l'action lorsque les désordres et dommages consécutifs sont évolutifs est la date à laquelle le titulaire du droit est en mesure de chiffrer son préjudice, soit la date à partir de laquelle il est mis fin aux désordres.

En l'espèce, la SCI NISIMA 3 fait valoir que M. [H] [Z] est prescrit en son action concernant toute demande indemnitaire relative à un préjudice antérieur au 16 septembre 2021.

Au vu de la synthèse des problèmes rencontrés établis en pièces 36 et 43 par le demandeur et des pièces produites, M. [H] [Z] a subi des sinistres successifs à compter du mois de juin 2020. Jusqu'au mois de juin 2021, les pièces sont insuffisantes pour établir que les désordres n'étaient pas ponctuels et qu'ils n'ont pas été réglés par les travaux alors réalisés à la diligence du bailleur. 

À l'inverse les désordres subis le 20 juin 2021, soit des infiltrations dans la chambre de la fille de M. [H] [Z] et des entrées d'eau dans le garage par le balcon de la chambre de M. [H] [Z], n'ont pas donné lieu à des travaux réparatoires mettant fin de façon définitive aux désordres avant le 17 septembre 2021. Les désordres allégués sont ensuite postérieurs au 17 septembre 2021.

En conséquence M. [H] [Z] est recevable à demander l'indemnisation de ses préjudices à compter du 20 juin 2021, l'action en indemnisation pour les dommages antérieurs étant prescrite.

M. [H] [Z] établit la récurrence de dégâts des eaux en provenance de la toiture, des vélux, par le balcon de sa chambre, les défauts de la douche du 1er étage entraînant des fuites d'eau et ayant nécessité son remplacement, le débordement de la canalisation principale entraînant le déversement d'eaux usées dans une partie de la maison, le dysfonctionnement de volets roulants dont la réparation pour l'un d'eux a été longue. 

Si le bailleur n'a pas laissé sans suite les demandes de réparation formulées par M. [H] [Z] puisque son représentant ou ses salariés se sont déplacés et que des entreprises ont été mandatées pour exécuter des travaux, pour autant, il ne peut être contesté que la jouissance des lieux a été troublé par la multiplication des désordres et dommages consécutifs, alors que le bailleur était tenu d'en assurer la jouissance paisible et doit répondre des conséquences des nuisances subies par le locataire. 



Le bailleur soutient toutefois que le locataire serait à l'origine de partie des désordres d'abord pour avoir omis d'entretenir la toiture et les canalisations.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 n'impose pas au locataire de procéder au débouchage des canalisations, puisqu'il ne mentionne au titre du dégorgement des canalisations que le remplacement notamment de joints et de colliers et met en outre à la charge du locataire seulement le débouchage des évacuations sous évier et l'entretien et le débouchage des siphons. Dès lors le bailleur ne peut imputer au locataire l'obstruction de canalisations qu'en démontrant qu'elle est intervenue par le fait du locataire. Or en l'espèce, la facture du 11 décembre 2023 relative aux travaux d'hydrocurage de la canalisation principale de la maison mentionne la présence de gravats et béton. La nature des matériaux trouvés ne permet pas d'en imputer la présence à M. [H] [Z], en l'absence de travaux dans le logement pouvant en être à l'origine.

De plus selon le décret n°87-712 du 26 août 1987 constituent des réparations locatives le dégorgement des descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières, et l'enlèvement de la mousse et des autres végétaux sur les seuls auvents, terrasses et marquises.

Ainsi l'enlèvement des mousses sur les toitures ne relève pas des réparations locatives mais incombe au bailleur. 

Par suite, la responsabilité des désordres qui ont pour origine la présence de mousses en toiture incombe au bailleur et non au locataire.

En outre, il découle des pièces produites que l'installation du bac à douche situé au dessus du garage et sa canalisation présentaient des malfaçons à l'origine de plusieurs dégâts des eaux qui ne sont pas imputables au locataire mais ressortent de la responsabilité du bailleur. 

Dans ce contexte de multiplication de sinistres troublant la jouissance des lieux, le défaut de fonctionnement successivement de deux volets roulants nécessitant le remplacement de la motorisation et un délai de 4,5 mois pour la réparation de l'un d'entre eux a nécessairement eu un impact plus important sur la jouissance des lieux par le locataire. 

M. [H] [Z] ne rapporte aucun nouveau désordre de type infiltrations ou dégât des eaux depuis le sinistre du 16 octobre 2024 dont la réparation est intervenue fin octobre 2024.

M. [H] [Z] se plaint par ailleurs de désordres qui affectent l'une des baies coulissantes, le rapport D'HELP [Localité 5] en date du 29 août 2022 mentionnant que la baie coulissant droite coulissant G Ext est "encore dur car le rail sur dormant est voilé et plat sur roulette du chariot". 

Cette situation persiste car la SCI NISIMA 3 estime qu'elle est imputable à M. [H] [Z], et ne veut pas prendre en charge le remplacement de la baie. 

Compte tenu de l'avis du technicien précité qui n'a pas constaté de dégradation pouvant expliquer que le rail soit voilé, il est exclu que la responsabilité de M. [H] [Z] soit engagée au titre de ce dysfonctionnement. Pour autant, la baie continue à assurer son office et en l'état la gêne est manifestement légère et ne saurait ouvrir droit à réparation.

Enfin M. [H] [Z] fait état des désordres qui ont affecté la climatisation.

S'il s'est plaint de dysfonctionnement en octobre 2022 avec rappel le 5 janvier 2023, aucune pièce n'est produite au soutien permettant d'établir la réalité des dysfonctionnements et de l'inconfort consécutif allégué. 
La panne est par contre établie en juin 2025 où l'entreprise TEMPERA a constaté la défectuosité de la carte de régulation du split Delonghi, la nécessité de la remplacer et l'absence de pièces de rechange pour ce modèle datant de 2008. 
La climatisation a été remplacée le 20 août 2025.
La SCI NISIMA 3 reproche à M. [H] [Z] un défaut d'entretien de la climatisation.
Néanmoins il ressort des débats que le dysfonctionnement de celle-ci résulte de sa vétusté et de l'impossibilité de remplacer un élément en raison de son ancienneté et non d'un défaut d'entretien.

Au regard de l'ensemble des éléments précités, il convient de retenir un préjudice de jouissance de fin juin 2021 à fin octobre 2024, soit durant 41 mois qui justifie une indemnisation à hauteur de 80 euros par mois, soit 3.280 euros, outre une indemnité de 220 euros au titre du dysfonctionnement de la climatisation. Il sera donc alloué la somme de 3.500 euros au titre du préjudice de jouissance.

Par ailleurs le bouchage de la canalisation a entraîné dans la nuit du 10 au 11 décembre 2023 une remontée des eaux pluviales et l'inondation d'une grande partie du rez-de-chaussée.
Il s'ensuit un trouble de jouissance mais aussi un préjudice matériel résultant de la dégradation d'un paillasson et du temps consacré à nettoyer les lieux. Dès lors il y a lieu de faire droit à la demande d'indemnisation à hauteur de 124,10 euros. 
Il n'y a pas lieu néanmoins de condamner la SCI NISIMA 3 au paiement de ce chef puisque M. [H] [Z] a retenu cette somme sur le loyer.

Sur la demande au titre de l'indexation du loyer

L'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Il convient d'en déduire que lors de la reconduction tacite du contrat, le locataire est fondé à réclamer un diagnostic de performance énergétique en cours de validité.

Selon l'article 17-1 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

L'article D.126-19 du code de la construction et l'habitation prévoit quant à lui que la durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 est fixée à dix ans mais que lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

En l'espèce, le bailleur en cours de bail a fourni un diagnostic de performance énergétique en date du 8 juillet 2015 qui classe le logement loué en catégorie D. Ce diagnostic en application des dispositions précitées était donc valable jusqu'au 31 décembre 2022.
Le bail a été tacitement reconduit une première fois à effet du 14 octobre 2022, puis une seconde fois le 14 octobre 2025.

Au 14 octobre 2022 le diagnostic de performance énergétique était encore en cours, et le logement était classé en catégorie D, de sorte que s'agissant des révisions annuelles jusqu'à la tacite reconduction suivante, le bailleur n'étant pas tenu de fournir un nouveau diagnostic de performance énergétique. 
Étant relevé au vu des pièces produites qu'il est procédé à la révision annuelle au 1er novembre de chaque année, la SCI NISIMA 3 pouvait réclamer la révision annuelle des loyers au 1er novembre 2023 et au 1er novembre 2024, mais par contre ne peut plus la réclamer à compter du 1er novembre 2025, dès lors que le bailleur n'a pas fait procéder à un nouveau diagnostic permettant de vérifier la classe énergétique du logement.
Il découle des pièces produites que M. [H] [Z] a cessé d'acquitter la part correspondant au montant de la révision annuelle depuis le 1er novembre 2024. Dès lors, il n'est pas fondé à réclamer la restitution d'une somme de ce chef.

Sur la demande au titre de la réduction proportionnelle du loyer

L'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de bail mentionne la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation et l'article 3-1 de la même loi édicte que "Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande".

En l'espèce, le bail a été conclu le 10 septembre 2019 et M. [H] [Z] a formé pour la première fois la demande en réduction proportionnelle du loyer le 22 mai 2024. 

Par ailleurs il est constant que le bail mentionne une surface habitable de 150 m² alors que le diagnostic de performance énergétique réalisé en 2015 mentionne une surface de 125m² et que le certificat de mesurage produit par M. [H] [Z] établit la surface à 127,13 m².

Les parties s'accordent sur une réduction proportionnelle de 15,25%.

Il s'ensuit que la prise d'effet de la réduction proportionnelle s'appliquera à compter du 1er juin 2024, date à laquelle le loyer indexé s'élevait à 1.875,20 euros.

Dès lors le montant du loyer doit être fixé à 1.589,23 euros par mois du 1er juin 2024 jusqu'au mois d'octobre 2024. Á compter du 1er novembre 2024, le loyer indexé selon le tableau figurant en pièce 30 étant de 1.936,29 euros, après réduction proportionnelle, le loyer révisé doit être fixé à 1.641,01 euros.


M. [H] [Z], selon le tableau figurant en pièce 30 produit par le demandeur qu'il ne conteste pas, a réglé 1.875,20 euros par mois, durant cette période. 


En conséquence la SCI NISIMA 3 doit lui restituer 4.474,32 euros pour la période de juin 2024 à novembre 2025 inclus (5X285,97 + 13X234,19). Elle sera dès lors condamnée à payer au demandeur la somme de 4.474,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et à parfaire des sommes versées en trop par référence à un loyer de 1.641,01 euros de décembre 2025 jusqu'à la date du présent jugement, dès lors qu'aucune indexation n'est applicable postérieurement au 14 octobre 2025 en l'état du dossier.

Sur la demande en remboursement des frais de mesurage

M. [H] [Z] a fait procéder à un mesurage de la surface habitable et demande le remboursement des frais exposés.

Il ressort du dossier de diagnostic technique transmis au locataire par courrier du 30 juin 2022 que le diagnostic de performance énergétique mentionnait une surface habitable de 125 m².

Dans ces conditions M. [H] [Z] était fondé à titre probatoire à faire vérifier la surface réelle du logement avant de demander la réduction proportionnelle du loyer puisque le bail mentionnait une surface habitable de 150 m². Pour ce faire il justifie d'une dépense de 129 euros dont il est fondé, à titre indemnitaire, à demander le remboursement dès lors que le bail comportait une indication erronée, peu important que celle-ci ait été commise par le mandataire du bailleur, le mandant étant tenu de répondre des fautes commises par son mandataire.

Sur la demande en exécution de travaux

M. [H] [Z] demande la condamnation de la SCI NISIMA 3 à procéder à la réparation du rail voilé et des roulettes de baie coulissante.

Cependant en l'état il apparaît que cette baie assure sa fonction, et peut être ouverte alors que la réparation imposerait son remplacement, ce qui serait à ce stade disproportionné.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail

Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. 

L'inexécution doit être caractérisée et suffisamment grave pour justifier la résolution ou résiliation du contrat.

S'il incombe au locataire de procéder aux travaux d'entretien qui lui incombent, d'une part il a été vu ci-dessus que le démoussage des toitures n'incombait pas à M. [H] [Z], de sorte que c'est à tort que le bailleur lui impute d'être à l'origine d'infiltrations en toiture, d'autre part s'agissant de la climatisation, il ressort des éléments du dossier que le dysfonctionnement de celle-ci résulte de sa vétusté et de l'impossibilité de remplacer un élément en raison de son ancienneté et non d'un défaut d'entretien.

De plus au regard de la multiplicité des dommages subis, M. [H] [Z] était fondé à s'en plaindre et à poser des exigences, sans que puisse lui être imputé d'être à l'origine d'une dégradation de la relation, étant observé que les réclamations ont toujours été formulées en respectant des règles de courtoisie.

Enfin s'agissant du retard de paiement, il ressort de ce qui précède que la somme dont le bailleur est redevable envers le locataire excède celle que celui-ci a cessé de régler au titre de l'indexation des loyers même si cette date est considérée comme prématurée par la juridiction.

Dès lors aucun manquement grave et/ou réitéré ne justifie de prononcer la résiliation du contrat.

Cette demande et celles qui en découlent seront donc rejetées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement 

La SCI NISIMA 3 demande la condamnation de M. [H] [Z] à lui payer la somme de 1.176,09 euros au titre de l'arriéré locatif, actualisée à 1.318,41 euros jusqu'au mois de novembre 2025 inclus selon le décompte produit en pièce 30.
Cette somme comporte la somme de 124,10 euros, retenue par M. [H] [Z] au titre de son préjudice matériel qu'il n'y a pas lieu d'allouer à la SCI NISIMA 3 au regard de ce qui a été jugé au titre du préjudice matériel ci-dessus, la somme de 380 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères due pour l'année 2025 que M. [H] [Z] justifie avoir réglée par virement du 23 novembre 2025 et pour le surplus est constituée de l'indexation non réglée par M. [H] [Z] à compter du 1er novembre 2024.

Si M. [H] [Z] n'était pas fondé à ne pas appliquer la révision des loyers dès le 1er novembre 2024, il a été vu ci-dessus qu'il était fondé en sa demande en réduction proportionnelle des loyer dès le 1er juin 2024, de sorte qu'il ne subsiste aucun arriéré et qu'à l'inverse le bailleur est redevable envers lui.

En conséquence la SCI NISIMA 3 sera déboutée en sa demande en paiement au titre d'un arriéré de loyer ou charge.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. 

Les dépens de l'instance seront supportés par la SCI NISIMA 3, partie perdante.

En outre, une indemnité de 1.400 euros sera allouée à M. [H] [Z] en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, la demande de la SCI NISIMA 3 de ce chef étant en conséquence rejetée.

En application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, en premier ressort,

DÉCLARE l'action en indemnisation formée par M. [H] [Z] prescrite au titre des dommages antérieurs au 20 juin 2021;

LE DÉCLARE recevable pour les dommages subis à compter du 20 juin 2021 ; 

CONDAMNE la SCI NISIMA 3 à payer à M. [H] [Z] la somme de 3.500 euros à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance ;

FIXE l'indemnisation au titre du préjudice matériel à la somme de 124,10 euros et CONSTATE que M. [H] [Z] a d'ores et déjà retenu cette somme sur un loyer ;

FIXE le montant du loyer à 1.589,23 euros par mois du 1er juin 2024 au 31 octobre 2024, puis à 1.641,01 euros par mois à compter du 1er novembre 2024 ;

CONDAMNE la SCI NISIMA 3 à rembourser à M. [H] [Z] la somme de 4.474,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de la réduction proportionnelle des loyers, à parfaire des sommes versées en trop par référence à un loyer mensuel de 1.641,01 euros de décembre 2025 jusqu'à la date du présent jugement ;

DIT que la SCI NISIMA 3 ne peut procéder à la révision annuelle du loyer à compter du 1er novembre 2025 en l'absence d'établissement d'un nouveau diagnostic de performance énergétique permettant de connaître la classe énergétique du logement ;
 
DÉBOUTE M. [H] [Z] en sa demande en remboursement au titre de la révision des loyers ;

CONDAMNE la SCI NISIMA 3 à payer à M. [H] [Z] la somme de 129 euros à titre indemnitaire pour les frais de mesurage de la surface habitable ;
 
REJETTE la demande en réparation du rail voilé et des roulettes de baie coulissante ;

DÉBOUTE la SCI NISIMA 3 en ses demandes en résiliation du bail et subséquentes ;

DÉBOUTE la SCI NISIMA 3 en sa demande en paiement au titre d'un arriéré locatif ;

DÉBOUTE les parties en leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI NISIMA 3 aux dépens ainsi qu'à payer à M. [H] [Z] la somme de 1.400 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE
Texte intégral
Du 20 mars 2026


5AG


SCI/DL


PPP Contentieux général

N° RG 24/02964 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZP5



[H] [Z]

C/

SCI NISIMA 3







- Expéditions délivrées à Avocats


- FE délivrée à Me T. LAMPE


Le 20/03/2026






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 20 mars 2026



JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,



DEMANDEUR :

Monsieur [H] [Z]
né le 06 Octobre 1970 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Me Thierry LAMPE (Avocat au barreau de Bordeaux)





DEFENDERESSE :

SCI NISIMA 3
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par Me FIRINO-MARTELL (Avocat au barreau de Bordeaux)



DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Jugement contradictoire rendu en premier ressort.




EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2019 à effet du 14 octobre 2019, la SCI NISIMA3 a consenti à M. [H] [Z] un bail d'habitation portant sur une maison triplex située [Adresse 2] à BORDEAUX (33000), moyennant un loyer mensuel de 1.800 euros révisable. 

Alléguant de multiples désordres survenus depuis l'entrée dans les lieux entraînant des troubles de jouissance, une superficie réelle inférieure à celle mentionnée dans le bail et contestant l'indexation de loyer en l'absence de diagnostic de performance énergétique, par acte délivré le 17 septembre 2024, M. [H] [Z] a fait assigner la SCI NISIMA3 à l'audience du 26 novembre 2024 du juge des contentieux de la protection, pour :
-obtenir une indemnisation de son préjudice de jouissance, 
-la fixation du montant du loyer à 1.525,50 euros à compter du 14 octobre 2019, 
-la condamnation de la SCI NISIMA3 à exécuter des travaux de réparation à sa charge, 
-le remboursement de trop-versés en raison de la surface erronée et de l'augmentation de loyer non fondée, 
-le remboursement des frais de mesurage et une indemnité au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Après plusieurs reports pour échange des pièces et conclusions entre les parties, l'affaire a été examinée à l'audience du 16 janvier 2026. 

M. [H] [Z], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection, au visa des articles 3-1, 6 et 17-1, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,1231-1 du Code civil, R1331-44 et R1331-47 alinéa 1er du Code de la Santé publique, de :
-Condamner la SCI NISIMA 3 à lui verser la somme de 24.593,00 euros, ou subsidiairement la somme de 18.988,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance 
-Condamner la SCI NISIMA 3 à procéder à la réparation du rail voilé et des roulettes de la baie coulissante sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir -Fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 1.525,50 euros à compter du 14 octobre 2019, date d'effet du bail 
-Condamner la SCI NISIMA 3 à lui verser la somme de 20.313 euros en restitution de la partie de loyer versée par référence à une superficie erronée avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024 
-Condamner la SCI NISIMA 3 à lui verser la somme de 124,10 euros correspondant au coût du paillasson d'entrée et du nettoyage 
-Condamner la SCI NISIMA 3 à lui verser la somme de 129 euros correspondant au coût du diagnostic de mesurage ;
 
-Condamner la SCI NISIMA 3 à lui verser à la somme de 1.712,07 euros en remboursement de l'indexation de loyer non fondée d'octobre 2023 à décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024; 
-Débouter la SCI NISIMA3 de sa demande d'indexation des loyers pour les années 2023,2024 et 2025 ; 
-Débouter la SCI NISIMA3 de toutes autres demandes, fins ou conclusions ;
-Condamner la SCI NISIMA3 à lui verser la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Il soutient, s'agissant de l'indemnisation de son préjudice que depuis juin 2020 le logement loué est régulièrement l'objet d'infiltrations, de dégâts des eaux, de dysfonctionnements des évacuations des eaux usées et des fenêtres et huisseries, qui résultent d'un mauvais entretien du bailleur, et du mauvais état des installations sanitaires, le bailleur montrant sa carence en ne procédant pas aux réparations ou en les effectuant tardivement, alors qu'il a été régulièrement informé et qu'il est un professionnel. 

Il estime que les nuisances réduisent de 20% la jouissance des lieux à compter de juin 2020 et qu'elle perdure à ce jour. Il observe ne pas avoir la charge de l'entretien des toitures, chéneaux et gouttières, mais seulement le dégorgement des conduits de descente des eaux pluviales, et que ce sont la mousse, résultant d'un défaut d'entretien de la toiture, et les gravats qui ont obstrué les évacuations d'eau, ce qui exclut toute responsabilité de sa part. 

Concernant les travaux à exécuter, il conteste être à l'origine du voilage de la baie vitrée et soutient que l'ouverture difficile de la baie nécessite l'exécution par le bailleur des travaux de réparations qui lui incombent.

En ce qui concerne la réduction du loyer, il indique que le bail mentionne une superficie de 150 m² alors que le rapport de mesurage, dont le coût doit lui être remboursé, mentionne 127,13 m², ce qui justifie une réduction de loyer de 15,25% à compter de la conclusion du bail, et par suite la restitution de la somme versée en trop depuis l'entrée dans les lieux. Il fait valoir que le bailleur n'est pas de bonne foi, s'est enrichi à ses dépens en augmentant de façon fallacieuse la surface du logement et que la diminution doit prendre effet au jour de la conclusion du contrat.

Concernant le remboursement de l'augmentation de loyer, il fait valoir que le diagnostic de performance énergétique n'est plus valable depuis le 1er janvier 2023, et qu'en l'absence d'un diagnostic valable, ce qui ne permet pas de savoir si le diagnostic désigne une performance F ou G, aucune augmentation n'est autorisée. 
Quant à la demande reconventionnelle en résiliation du bail, il soutient que l'article 7d) ne met à sa charge que l'entretien courant et les menues réparations et que les réparations invoquées ne sont pas imputables au locataire. 

S'agissant de la climatisation, il observe que celle-ci dysfonctionnait de longue date, en raison de sa vétusté et non d'un défaut d'entretien et qu'en juin 2025 elle ne faisait plus de froid ce qui l'a conduit à entreprendre des démarches en vue de son remplacement, le bailleur, informé depuis 2022 des difficultés, ayant considéré que cela relevait de l'entretien.

La SCI NISIMA3, représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection, au visa des articles 3-1, 6, 7 a), 7 d) et 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l'annexe 2 du décret n°87-712 du 26 août 1987, des articles 1347 et 1348 du Code civil, et 700 du Code de procédure civile, de :
- JUGER prescrite toute demande indemnitaire relative à un préjudice antérieur au 16 septembre 2021;
- DEBOUTER Monsieur [H] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- ORDONNER la réduction du loyer à compter de la première demande de Monsieur [Z] le 22 mai 2024;
- FIXER le loyer mensuel hors charges à la somme de 1.527,30 €;
- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du 10 septembre 2019 aux torts exclusifs de Monsieur [H] [Z];
- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [H] [Z] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin avec le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la [Localité 4] Publique, dans les conditions prévues par les articles L411-1, L412-1 à L412-8 et R411-3 et R412-1 à R412-4 du Code des Procédures d'Exécution
- CONDAMNER Monsieur [H] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à vidange effective des lieux;
- CONDAMNER Monsieur [H] [Z], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d'une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l'expulsion et ce jusqu'à vidange effective des lieux;
- CONDAMNER Monsieur [Z] au paiement de la somme de 1.176,09 € au titre de son arriéré locatif à la date du 11 septembre 2025;
- ORDONNER la compensation des créances connexes entre les parties;
- CONDAMNER Monsieur [H] [Z] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 



S'agissant de la demande formée au titre du préjudice de jouissance, elle objecte les dispositions de l'article 7-1 de le loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et que l'assignation ayant été délivrée le 17 septembre 2024, toute demande relative à un préjudice antérieur au 16 septembre 2021 est prescrite.

Elle indique être intervenue à chaque demande du locataire, que les délais d'intervention et de réparation des hommes de l'art ne lui sont pas imputables et qu'elle a ainsi rempli ses obligations légales et contractuelles ; elle observe que M. [H] [Z] a lui-même manqué à ses obligations en ne procédant pas aux travaux d'entretien des conduits d'eaux pluviales et de démoussage de la toiture qui constituent de menus travaux à la charge du locataire et que ce défaut d'entretien génère les dégâts des eaux subis dans le logement. 

De même elle soutient qu'il incombe au locataire d'entretenir les canalisations et que M. [H] [Z] a manqué à cette obligation. 

Elle indique s'agissant de la baie avoir satisfait à son obligation d'assurer le clos du logement, qu'elle n'est pas tenue de procéder à des travaux de confort et que les travaux de réparation du rail, qui n'était pas tordu à l'entrée dans les lieux incombe au locataire. 

Elle souligne que l'attitude de M. [H] [Z] créée des difficultés dans les relations contractuelles.

Elle fait valoir s'agissant de la demande de travaux qu'elle a procédé à des travaux et que s'agissant de la baie, la gêne alléguée ne peut justifier son remplacement. 

Concernant la réduction de loyer elle indique que la diminution du loyer ne peut prendre effet qu'à compter du jour de la demande, soit le 22 mai 2024 et fait valoir qu'elle n'a pas à prendre en charge le diagnostic de mesurage en l'absence de base légale à cette demande.

S'agissant de l'indexation du loyer, elle objecte que le diagnostic de performance énergétique était toujours valable lors du renouvellement du bail le 10 septembre 2022 et qu'il doit continuer à s'appliquer durant toute la période de renouvellement du bail.

Quant à sa demande reconventionnelle, elle fait valoir que M. [H] [Z] réclame l'exécution de travaux qui résultent de ses propres manquements à son obligation d'entretien, qu'il se fait justice à lui-même en retenant des sommes et est ainsi redevable d'un arriéré de loyers et que ses manquements justifient la résiliation du bail.



SUR QUOI 

Sur la demande en réparation au titre des préjudices de jouissance et matériel

En application de l'article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail ; 
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Selon l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'article 1721 du code civil prévoit quant à lui qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

L'article 1231-1 du Code civil énonce par ailleurs que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ; l'article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l'article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

Le manquement du bailleur à ses obligations l'expose à devoir procéder aux réparations qui lui incombent, mais aussi à devoir indemniser le préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

En outre selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. 
Le point de départ de l'action lorsque les désordres et dommages consécutifs sont évolutifs est la date à laquelle le titulaire du droit est en mesure de chiffrer son préjudice, soit la date à partir de laquelle il est mis fin aux désordres.

En l'espèce, la SCI NISIMA 3 fait valoir que M. [H] [Z] est prescrit en son action concernant toute demande indemnitaire relative à un préjudice antérieur au 16 septembre 2021.

Au vu de la synthèse des problèmes rencontrés établis en pièces 36 et 43 par le demandeur et des pièces produites, M. [H] [Z] a subi des sinistres successifs à compter du mois de juin 2020. Jusqu'au mois de juin 2021, les pièces sont insuffisantes pour établir que les désordres n'étaient pas ponctuels et qu'ils n'ont pas été réglés par les travaux alors réalisés à la diligence du bailleur. 

À l'inverse les désordres subis le 20 juin 2021, soit des infiltrations dans la chambre de la fille de M. [H] [Z] et des entrées d'eau dans le garage par le balcon de la chambre de M. [H] [Z], n'ont pas donné lieu à des travaux réparatoires mettant fin de façon définitive aux désordres avant le 17 septembre 2021. Les désordres allégués sont ensuite postérieurs au 17 septembre 2021.

En conséquence M. [H] [Z] est recevable à demander l'indemnisation de ses préjudices à compter du 20 juin 2021, l'action en indemnisation pour les dommages antérieurs étant prescrite.

M. [H] [Z] établit la récurrence de dégâts des eaux en provenance de la toiture, des vélux, par le balcon de sa chambre, les défauts de la douche du 1er étage entraînant des fuites d'eau et ayant nécessité son remplacement, le débordement de la canalisation principale entraînant le déversement d'eaux usées dans une partie de la maison, le dysfonctionnement de volets roulants dont la réparation pour l'un d'eux a été longue. 

Si le bailleur n'a pas laissé sans suite les demandes de réparation formulées par M. [H] [Z] puisque son représentant ou ses salariés se sont déplacés et que des entreprises ont été mandatées pour exécuter des travaux, pour autant, il ne peut être contesté que la jouissance des lieux a été troublé par la multiplication des désordres et dommages consécutifs, alors que le bailleur était tenu d'en assurer la jouissance paisible et doit répondre des conséquences des nuisances subies par le locataire. 



Le bailleur soutient toutefois que le locataire serait à l'origine de partie des désordres d'abord pour avoir omis d'entretenir la toiture et les canalisations.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 n'impose pas au locataire de procéder au débouchage des canalisations, puisqu'il ne mentionne au titre du dégorgement des canalisations que le remplacement notamment de joints et de colliers et met en outre à la charge du locataire seulement le débouchage des évacuations sous évier et l'entretien et le débouchage des siphons. Dès lors le bailleur ne peut imputer au locataire l'obstruction de canalisations qu'en démontrant qu'elle est intervenue par le fait du locataire. Or en l'espèce, la facture du 11 décembre 2023 relative aux travaux d'hydrocurage de la canalisation principale de la maison mentionne la présence de gravats et béton. La nature des matériaux trouvés ne permet pas d'en imputer la présence à M. [H] [Z], en l'absence de travaux dans le logement pouvant en être à l'origine.

De plus selon le décret n°87-712 du 26 août 1987 constituent des réparations locatives le dégorgement des descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières, et l'enlèvement de la mousse et des autres végétaux sur les seuls auvents, terrasses et marquises.

Ainsi l'enlèvement des mousses sur les toitures ne relève pas des réparations locatives mais incombe au bailleur. 

Par suite, la responsabilité des désordres qui ont pour origine la présence de mousses en toiture incombe au bailleur et non au locataire.

En outre, il découle des pièces produites que l'installation du bac à douche situé au dessus du garage et sa canalisation présentaient des malfaçons à l'origine de plusieurs dégâts des eaux qui ne sont pas imputables au locataire mais ressortent de la responsabilité du bailleur. 

Dans ce contexte de multiplication de sinistres troublant la jouissance des lieux, le défaut de fonctionnement successivement de deux volets roulants nécessitant le remplacement de la motorisation et un délai de 4,5 mois pour la réparation de l'un d'entre eux a nécessairement eu un impact plus important sur la jouissance des lieux par le locataire. 

M. [H] [Z] ne rapporte aucun nouveau désordre de type infiltrations ou dégât des eaux depuis le sinistre du 16 octobre 2024 dont la réparation est intervenue fin octobre 2024.

M. [H] [Z] se plaint par ailleurs de désordres qui affectent l'une des baies coulissantes, le rapport D'HELP [Localité 5] en date du 29 août 2022 mentionnant que la baie coulissant droite coulissant G Ext est "encore dur car le rail sur dormant est voilé et plat sur roulette du chariot". 

Cette situation persiste car la SCI NISIMA 3 estime qu'elle est imputable à M. [H] [Z], et ne veut pas prendre en charge le remplacement de la baie. 

Compte tenu de l'avis du technicien précité qui n'a pas constaté de dégradation pouvant expliquer que le rail soit voilé, il est exclu que la responsabilité de M. [H] [Z] soit engagée au titre de ce dysfonctionnement. Pour autant, la baie continue à assurer son office et en l'état la gêne est manifestement légère et ne saurait ouvrir droit à réparation.

Enfin M. [H] [Z] fait état des désordres qui ont affecté la climatisation.

S'il s'est plaint de dysfonctionnement en octobre 2022 avec rappel le 5 janvier 2023, aucune pièce n'est produite au soutien permettant d'établir la réalité des dysfonctionnements et de l'inconfort consécutif allégué. 
La panne est par contre établie en juin 2025 où l'entreprise TEMPERA a constaté la défectuosité de la carte de régulation du split Delonghi, la nécessité de la remplacer et l'absence de pièces de rechange pour ce modèle datant de 2008. 
La climatisation a été remplacée le 20 août 2025.
La SCI NISIMA 3 reproche à M. [H] [Z] un défaut d'entretien de la climatisation.
Néanmoins il ressort des débats que le dysfonctionnement de celle-ci résulte de sa vétusté et de l'impossibilité de remplacer un élément en raison de son ancienneté et non d'un défaut d'entretien.

Au regard de l'ensemble des éléments précités, il convient de retenir un préjudice de jouissance de fin juin 2021 à fin octobre 2024, soit durant 41 mois qui justifie une indemnisation à hauteur de 80 euros par mois, soit 3.280 euros, outre une indemnité de 220 euros au titre du dysfonctionnement de la climatisation. Il sera donc alloué la somme de 3.500 euros au titre du préjudice de jouissance.

Par ailleurs le bouchage de la canalisation a entraîné dans la nuit du 10 au 11 décembre 2023 une remontée des eaux pluviales et l'inondation d'une grande partie du rez-de-chaussée.
Il s'ensuit un trouble de jouissance mais aussi un préjudice matériel résultant de la dégradation d'un paillasson et du temps consacré à nettoyer les lieux. Dès lors il y a lieu de faire droit à la demande d'indemnisation à hauteur de 124,10 euros. 
Il n'y a pas lieu néanmoins de condamner la SCI NISIMA 3 au paiement de ce chef puisque M. [H] [Z] a retenu cette somme sur le loyer.

Sur la demande au titre de l'indexation du loyer

L'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Il convient d'en déduire que lors de la reconduction tacite du contrat, le locataire est fondé à réclamer un diagnostic de performance énergétique en cours de validité.

Selon l'article 17-1 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

L'article D.126-19 du code de la construction et l'habitation prévoit quant à lui que la durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 est fixée à dix ans mais que lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

En l'espèce, le bailleur en cours de bail a fourni un diagnostic de performance énergétique en date du 8 juillet 2015 qui classe le logement loué en catégorie D. Ce diagnostic en application des dispositions précitées était donc valable jusqu'au 31 décembre 2022.
Le bail a été tacitement reconduit une première fois à effet du 14 octobre 2022, puis une seconde fois le 14 octobre 2025.

Au 14 octobre 2022 le diagnostic de performance énergétique était encore en cours, et le logement était classé en catégorie D, de sorte que s'agissant des révisions annuelles jusqu'à la tacite reconduction suivante, le bailleur n'étant pas tenu de fournir un nouveau diagnostic de performance énergétique. 
Étant relevé au vu des pièces produites qu'il est procédé à la révision annuelle au 1er novembre de chaque année, la SCI NISIMA 3 pouvait réclamer la révision annuelle des loyers au 1er novembre 2023 et au 1er novembre 2024, mais par contre ne peut plus la réclamer à compter du 1er novembre 2025, dès lors que le bailleur n'a pas fait procéder à un nouveau diagnostic permettant de vérifier la classe énergétique du logement.
Il découle des pièces produites que M. [H] [Z] a cessé d'acquitter la part correspondant au montant de la révision annuelle depuis le 1er novembre 2024. Dès lors, il n'est pas fondé à réclamer la restitution d'une somme de ce chef.

Sur la demande au titre de la réduction proportionnelle du loyer

L'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de bail mentionne la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation et l'article 3-1 de la même loi édicte que "Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande".

En l'espèce, le bail a été conclu le 10 septembre 2019 et M. [H] [Z] a formé pour la première fois la demande en réduction proportionnelle du loyer le 22 mai 2024. 

Par ailleurs il est constant que le bail mentionne une surface habitable de 150 m² alors que le diagnostic de performance énergétique réalisé en 2015 mentionne une surface de 125m² et que le certificat de mesurage produit par M. [H] [Z] établit la surface à 127,13 m².

Les parties s'accordent sur une réduction proportionnelle de 15,25%.

Il s'ensuit que la prise d'effet de la réduction proportionnelle s'appliquera à compter du 1er juin 2024, date à laquelle le loyer indexé s'élevait à 1.875,20 euros.

Dès lors le montant du loyer doit être fixé à 1.589,23 euros par mois du 1er juin 2024 jusqu'au mois d'octobre 2024. Á compter du 1er novembre 2024, le loyer indexé selon le tableau figurant en pièce 30 étant de 1.936,29 euros, après réduction proportionnelle, le loyer révisé doit être fixé à 1.641,01 euros.


M. [H] [Z], selon le tableau figurant en pièce 30 produit par le demandeur qu'il ne conteste pas, a réglé 1.875,20 euros par mois, durant cette période. 


En conséquence la SCI NISIMA 3 doit lui restituer 4.474,32 euros pour la période de juin 2024 à novembre 2025 inclus (5X285,97 + 13X234,19). Elle sera dès lors condamnée à payer au demandeur la somme de 4.474,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et à parfaire des sommes versées en trop par référence à un loyer de 1.641,01 euros de décembre 2025 jusqu'à la date du présent jugement, dès lors qu'aucune indexation n'est applicable postérieurement au 14 octobre 2025 en l'état du dossier.

Sur la demande en remboursement des frais de mesurage

M. [H] [Z] a fait procéder à un mesurage de la surface habitable et demande le remboursement des frais exposés.

Il ressort du dossier de diagnostic technique transmis au locataire par courrier du 30 juin 2022 que le diagnostic de performance énergétique mentionnait une surface habitable de 125 m².

Dans ces conditions M. [H] [Z] était fondé à titre probatoire à faire vérifier la surface réelle du logement avant de demander la réduction proportionnelle du loyer puisque le bail mentionnait une surface habitable de 150 m². Pour ce faire il justifie d'une dépense de 129 euros dont il est fondé, à titre indemnitaire, à demander le remboursement dès lors que le bail comportait une indication erronée, peu important que celle-ci ait été commise par le mandataire du bailleur, le mandant étant tenu de répondre des fautes commises par son mandataire.

Sur la demande en exécution de travaux

M. [H] [Z] demande la condamnation de la SCI NISIMA 3 à procéder à la réparation du rail voilé et des roulettes de baie coulissante.

Cependant en l'état il apparaît que cette baie assure sa fonction, et peut être ouverte alors que la réparation imposerait son remplacement, ce qui serait à ce stade disproportionné.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail

Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. 

L'inexécution doit être caractérisée et suffisamment grave pour justifier la résolution ou résiliation du contrat.

S'il incombe au locataire de procéder aux travaux d'entretien qui lui incombent, d'une part il a été vu ci-dessus que le démoussage des toitures n'incombait pas à M. [H] [Z], de sorte que c'est à tort que le bailleur lui impute d'être à l'origine d'infiltrations en toiture, d'autre part s'agissant de la climatisation, il ressort des éléments du dossier que le dysfonctionnement de celle-ci résulte de sa vétusté et de l'impossibilité de remplacer un élément en raison de son ancienneté et non d'un défaut d'entretien.

De plus au regard de la multiplicité des dommages subis, M. [H] [Z] était fondé à s'en plaindre et à poser des exigences, sans que puisse lui être imputé d'être à l'origine d'une dégradation de la relation, étant observé que les réclamations ont toujours été formulées en respectant des règles de courtoisie.

Enfin s'agissant du retard de paiement, il ressort de ce qui précède que la somme dont le bailleur est redevable envers le locataire excède celle que celui-ci a cessé de régler au titre de l'indexation des loyers même si cette date est considérée comme prématurée par la juridiction.

Dès lors aucun manquement grave et/ou réitéré ne justifie de prononcer la résiliation du contrat.

Cette demande et celles qui en découlent seront donc rejetées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement 

La SCI NISIMA 3 demande la condamnation de M. [H] [Z] à lui payer la somme de 1.176,09 euros au titre de l'arriéré locatif, actualisée à 1.318,41 euros jusqu'au mois de novembre 2025 inclus selon le décompte produit en pièce 30.
Cette somme comporte la somme de 124,10 euros, retenue par M. [H] [Z] au titre de son préjudice matériel qu'il n'y a pas lieu d'allouer à la SCI NISIMA 3 au regard de ce qui a été jugé au titre du préjudice matériel ci-dessus, la somme de 380 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères due pour l'année 2025 que M. [H] [Z] justifie avoir réglée par virement du 23 novembre 2025 et pour le surplus est constituée de l'indexation non réglée par M. [H] [Z] à compter du 1er novembre 2024.

Si M. [H] [Z] n'était pas fondé à ne pas appliquer la révision des loyers dès le 1er novembre 2024, il a été vu ci-dessus qu'il était fondé en sa demande en réduction proportionnelle des loyer dès le 1er juin 2024, de sorte qu'il ne subsiste aucun arriéré et qu'à l'inverse le bailleur est redevable envers lui.

En conséquence la SCI NISIMA 3 sera déboutée en sa demande en paiement au titre d'un arriéré de loyer ou charge.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. 

Les dépens de l'instance seront supportés par la SCI NISIMA 3, partie perdante.

En outre, une indemnité de 1.400 euros sera allouée à M. [H] [Z] en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, la demande de la SCI NISIMA 3 de ce chef étant en conséquence rejetée.

En application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision. 


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, en premier ressort,

DÉCLARE l'action en indemnisation formée par M. [H] [Z] prescrite au titre des dommages antérieurs au 20 juin 2021;

LE DÉCLARE recevable pour les dommages subis à compter du 20 juin 2021 ; 

CONDAMNE la SCI NISIMA 3 à payer à M. [H] [Z] la somme de 3.500 euros à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance ;

FIXE l'indemnisation au titre du préjudice matériel à la somme de 124,10 euros et CONSTATE que M. [H] [Z] a d'ores et déjà retenu cette somme sur un loyer ;

FIXE le montant du loyer à 1.589,23 euros par mois du 1er juin 2024 au 31 octobre 2024, puis à 1.641,01 euros par mois à compter du 1er novembre 2024 ;

CONDAMNE la SCI NISIMA 3 à rembourser à M. [H] [Z] la somme de 4.474,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de la réduction proportionnelle des loyers, à parfaire des sommes versées en trop par référence à un loyer mensuel de 1.641,01 euros de décembre 2025 jusqu'à la date du présent jugement ;

DIT que la SCI NISIMA 3 ne peut procéder à la révision annuelle du loyer à compter du 1er novembre 2025 en l'absence d'établissement d'un nouveau diagnostic de performance énergétique permettant de connaître la classe énergétique du logement ;
 
DÉBOUTE M. [H] [Z] en sa demande en remboursement au titre de la révision des loyers ;

CONDAMNE la SCI NISIMA 3 à payer à M. [H] [Z] la somme de 129 euros à titre indemnitaire pour les frais de mesurage de la surface habitable ;
 
REJETTE la demande en réparation du rail voilé et des roulettes de baie coulissante ;

DÉBOUTE la SCI NISIMA 3 en ses demandes en résiliation du bail et subséquentes ;

DÉBOUTE la SCI NISIMA 3 en sa demande en paiement au titre d'un arriéré locatif ;

DÉBOUTE les parties en leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI NISIMA 3 aux dépens ainsi qu'à payer à M. [H] [Z] la somme de 1.400 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation D126-19, code des procedures civiles d'execution R411-3, code civil 1720, code des procedures civiles d'execution L412-8, code civil 1348, code des procedures civiles d'execution R412-1, code civil 1741, code des procedures civiles d'execution R412-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T19:01:23.823Z.