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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, PPP Contentieux général, 26 juin 2026, n° 25/03451

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2019 a effet au 27 septembre 2019, Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C] ont donné à bail à Madame [M] [P], un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], [Adresse 7] à [Localité 6] et [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 572 euros et 80 euros de charges mensuelles. 

Suivant acte de commissaire de justice du 21 février 2025 visant à mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue au contrat de bail, Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C] ont fait délivrer à Madame [M] [P], un commandement de payer la somme de 2.720 euros au titre des loyers échus impayés. 

Par acte délivré le 21 août 2025, Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C] ont fait assigner Madame [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, afin de : 

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire en tant que de besoin PRONONCER la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement et, ce en application de la clause insérée dans le contrat de bail ; 
ORDONNER l’expulsion de Madame [M] [P] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoins le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la force publique dans les conditions prévues par les articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-8 et R. 411-3 et R. 412-1 à R. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ; 
CONDAMNER Madame [M] [P] au paiement de la somme de 2.571,84 euros arrêtée au 8 août 2025 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail ; 
CONDAMNER Madame [M] [P] à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux ;
CONDAMNER Madame [M] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, application faite de la clause d’indexation prévue au contrat, outre les charges à compter de la résiliation du bail et, jusqu’à vidange effective des lieux ;
CONDAMNER Madame [M] [P] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter de la délivrance du commandement du 21 février 2025 ; 
CONDAMNER Madame [M] [P] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 février 2025, celui de la présente assignation, la dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir ; 
ORDONNER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir aura lieu au seul vu de la minute. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 avril 2026, au cours de laquelle elle a été retenue après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces. 

A cette audience, Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C], représentés par leur conseil, actualisent le montant de la dette locative à la somme de 1.546,48 euros arrêtée au 21 avril 2026 et déclarent ne pas s’opposer aux délais de paiement proposés par Madame [M] [P] à hauteur de 60 euros sur une durée de 29 mois. 

Madame [M] [P] représentée par son conseil indique que le montant de la dette locative s’élève en réalité à la somme de 1.374,45 euros après déduction des frais de justice imputés à tort dans le décompte de la dette locative.
Se référant à ses conclusions écrites, elle demande, en outre, au juge saisi de :

Lui ALLOUER des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif selon l’échéancier ci-dessous conformément aux dispositions de l’article 24-V de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 :
Pendant 28 mois, 60 euros maximum en plus du loyer ; Le solde en un 29ème pacte ; 
JUGER que la clause résolutoire du bail sera réputée ne pas avoir joué et le bail se poursuivra normalement si cet échéancier est parfaitement respecté ; 
DEBOUTER les consorts [C] de leurs demandes plus amples ; 
JUGER que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et dépens qu’elle aura exposés. 
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes. 

Le greffe de la juridiction a été fait destinataire du diagnostic social et financier avant l’audience.

L’affaire entendue, les parties ont été avisées de sa mise en délibéré au 26 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1 / Sur la régularité de la procédure 

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 22 août 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience qui s’est tenue le 27 avril 2026.

La procédure est, donc, régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions. 


2 / Sur la résiliation du contrat de bail 

L’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable lors de la conclusion du contrat de bail, disposait que : « I - Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux ». 

Cet article a été modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant réduit à six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. Cependant, il est acquis que l’article 10 de ladite loi, qui fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Au cas présent, le bail signé par les parties a été renouvelé par périodes triennales depuis le 25 septembre 2019 ; de sorte qu’il était en cours au moment de l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions de l’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et demeure régi par les dispositions de l’ancien article 24, I, de la même loi. 

Le bail litigieux contient une clause résolutoire rédigée en ces termes : « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur : 
Deux mois après un commandement resté infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ; […] ». 
Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.720 euros au titre des loyers et des charges impayés suivant décompte arrêté au 6 février 2025. 

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; ce qui n’est, au demeurant, pas contesté par les parties. Il est, donc, régulier.

Le décompte locatif versé aux débats montre que Madame [M] [P] n’a pas désintéressé les causes du commandement dans le délai légal de 2 mois qui lui était imparti.

Dans ces conditions la résiliation du bail concernant l’appartement est acquise à la date du 6 avril 2025 et sera constatée. 



3 / Sur la suspension de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C] produisent le contrat de bail ainsi qu'un décompte de la dette locative actualisé à la date du 21 avril 2026 mentionnant que Madame [M] [P] reste devoir la somme de 1.546,48 euros. 

Si la défenderesse ne forme pas de contestation quant au principe de la dette locative, elle soutient que son montant s’élève à la somme de 1.374,45 euros, déduction faite des frais de poursuites du 28 février 2025 d’un montant 172,03 euros. 

Il est constant que les frais exposés par le bailleur pour les besoins de la procédure ne puisent pas leur origine dans l’exécution du contrat de bail mais dans l’instance et sont des créances soumises au régime propres des dépens et des frais irrépétibles. S’agissant des frais de commandement de payer visant la clause résolutoire, ils constituent des dépens récupérables au sens de l’article 695 du code de procédure civile pouvant être mis à la charge du locataire et ne peuvent, donc, être porté au décompte de la dette locative. 

Ainsi, Madame [M] [P] reste, à ce jour, redevable d’un arriéré locatif d’un montant de 1.374,45 euros (soit, 1.546,48 euros-172,03 euros) et, sera, en conséquence, condamnée au paiement de cette somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Par ailleurs, Madame [M] [P] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire contractuellement prévue et des délais de paiement. Elle propose de s’acquitter de sa dette à hauteur de 28 mensualités de 60 euros, la dernière et 29ème mensualité soldant de la dette. Les bailleurs ont déclaré à l’audience ne pas s’opposer à cette demande.

Il résulte des débats, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier parvenu au greffe de la juridiction dont il a été donné lecture à l’audience, que Madame [M] [P] a repris le paiement du loyer courant et qu’elle est en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant un échéancier de paiement. 

Dans ces conditions, le paiement échelonné de sa dette sera ordonné selon des modalités prévues au dispositif du présent jugement, soit 22 mensualités de 60 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens.

Les effets de la clause résolutoire seront, par conséquent, suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient, toutefois, de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets. Et l’expulsion de Madame [M] [P] pourra être poursuivie. Elle sera, en outre, tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qu'il convient de fixer au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu'à libération effective des lieux, étant précisé que le montant mensuel du loyer est de 646,80 euros et celui des charges locatives, de 80 euros au 1er avril 2026. 

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.


4 / Sur les frais du procès 

4.1. Sur les dépens 

L'article 696 du code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Madame [M] [P], partie succombante, supportera la charge des dépens, qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, les frais d’exécution à venir de la présente décision ne pouvant être inclus à ce stade de la procédure dans les dépens de l’instance tel que sollicité par les demandeurs.

4.2. Sur les frais irrépétibles 

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

La situation économique de la défenderesse et l'équité commandent de rejeter la demande formée par Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C] au titre des dispositions de l’article précité.

***

Enfin, il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et il n’y a, dès lors, pas lieu de l’ordonner.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

CONSTATE, à la date du 6 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2019 entre Monsieur [D] [C] et Madame [W] [R] épouse [C], d’une part, et Madame [M] [P] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 6] et [Localité 7] ;

CONDAMNE Madame [M] [P] à payer à Monsieur [D] [C] et Madame [W] [R] épouse [C], la somme de 1.374,45 euros due au 21 avril 2026, au titre de l'arriéré de loyers et de charges avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

AUTORISE Madame [M] [P] à s’acquitter de sa dette en 22 mensualités de 60 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DIT que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
Le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
A défaut pour Madame [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [D] [C] et Madame [W] [R] épouse [C] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Madame [M] [P] sera tenue de payer à Monsieur [D] [C] et Madame [W] [R] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (soit, 726,80 euros par mois à la date de l'audience) et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs à compter de la résiliation du bail, l’y CONDAMNE sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;
REJETTE les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [M] [P] aux dépens, qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 28 février 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande formée par Monsieur [D] [C] et Madame [W] [R] épouse [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LA JUGE
Chargée des contentieux de la protection
Texte intégral
Du 26 juin 2026


5AA


SCI/


PPP Contentieux général

N° RG 25/03451 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3CX2



[D] [C], [W] [C]

C/

[M] [P]






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 26 juin 2026


JUGE : Mme Isabelle MARTINEZ,
GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,


DEMANDEURS :

Monsieur [D] [C]
né le 27 Août 1960 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [W] [C]
née le 05 Novembre 1973 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DEFENDERESSE :

Madame [M] [P]
née le 30 Mars 1999 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 5]

Représentée par Me Eric FOREST (Avocat au barreau de BORDEAUX)



DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Avril 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2019 a effet au 27 septembre 2019, Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C] ont donné à bail à Madame [M] [P], un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], [Adresse 7] à [Localité 6] et [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 572 euros et 80 euros de charges mensuelles. 

Suivant acte de commissaire de justice du 21 février 2025 visant à mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue au contrat de bail, Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C] ont fait délivrer à Madame [M] [P], un commandement de payer la somme de 2.720 euros au titre des loyers échus impayés. 

Par acte délivré le 21 août 2025, Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C] ont fait assigner Madame [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, afin de : 

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire en tant que de besoin PRONONCER la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement et, ce en application de la clause insérée dans le contrat de bail ; 
ORDONNER l’expulsion de Madame [M] [P] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoins le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la force publique dans les conditions prévues par les articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-8 et R. 411-3 et R. 412-1 à R. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ; 
CONDAMNER Madame [M] [P] au paiement de la somme de 2.571,84 euros arrêtée au 8 août 2025 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail ; 
CONDAMNER Madame [M] [P] à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux ;
CONDAMNER Madame [M] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, application faite de la clause d’indexation prévue au contrat, outre les charges à compter de la résiliation du bail et, jusqu’à vidange effective des lieux ;
CONDAMNER Madame [M] [P] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter de la délivrance du commandement du 21 février 2025 ; 
CONDAMNER Madame [M] [P] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 février 2025, celui de la présente assignation, la dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir ; 
ORDONNER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir aura lieu au seul vu de la minute. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 avril 2026, au cours de laquelle elle a été retenue après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces. 

A cette audience, Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C], représentés par leur conseil, actualisent le montant de la dette locative à la somme de 1.546,48 euros arrêtée au 21 avril 2026 et déclarent ne pas s’opposer aux délais de paiement proposés par Madame [M] [P] à hauteur de 60 euros sur une durée de 29 mois. 

Madame [M] [P] représentée par son conseil indique que le montant de la dette locative s’élève en réalité à la somme de 1.374,45 euros après déduction des frais de justice imputés à tort dans le décompte de la dette locative.
Se référant à ses conclusions écrites, elle demande, en outre, au juge saisi de :

Lui ALLOUER des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif selon l’échéancier ci-dessous conformément aux dispositions de l’article 24-V de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 :
Pendant 28 mois, 60 euros maximum en plus du loyer ; Le solde en un 29ème pacte ; 
JUGER que la clause résolutoire du bail sera réputée ne pas avoir joué et le bail se poursuivra normalement si cet échéancier est parfaitement respecté ; 
DEBOUTER les consorts [C] de leurs demandes plus amples ; 
JUGER que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et dépens qu’elle aura exposés. 
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes. 

Le greffe de la juridiction a été fait destinataire du diagnostic social et financier avant l’audience.

L’affaire entendue, les parties ont été avisées de sa mise en délibéré au 26 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

1 / Sur la régularité de la procédure 

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 22 août 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience qui s’est tenue le 27 avril 2026.

La procédure est, donc, régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions. 


2 / Sur la résiliation du contrat de bail 

L’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable lors de la conclusion du contrat de bail, disposait que : « I - Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux ». 

Cet article a été modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant réduit à six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. Cependant, il est acquis que l’article 10 de ladite loi, qui fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Au cas présent, le bail signé par les parties a été renouvelé par périodes triennales depuis le 25 septembre 2019 ; de sorte qu’il était en cours au moment de l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions de l’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et demeure régi par les dispositions de l’ancien article 24, I, de la même loi. 

Le bail litigieux contient une clause résolutoire rédigée en ces termes : « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur : 
Deux mois après un commandement resté infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ; […] ». 
Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.720 euros au titre des loyers et des charges impayés suivant décompte arrêté au 6 février 2025. 

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; ce qui n’est, au demeurant, pas contesté par les parties. Il est, donc, régulier.

Le décompte locatif versé aux débats montre que Madame [M] [P] n’a pas désintéressé les causes du commandement dans le délai légal de 2 mois qui lui était imparti.

Dans ces conditions la résiliation du bail concernant l’appartement est acquise à la date du 6 avril 2025 et sera constatée. 



3 / Sur la suspension de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C] produisent le contrat de bail ainsi qu'un décompte de la dette locative actualisé à la date du 21 avril 2026 mentionnant que Madame [M] [P] reste devoir la somme de 1.546,48 euros. 

Si la défenderesse ne forme pas de contestation quant au principe de la dette locative, elle soutient que son montant s’élève à la somme de 1.374,45 euros, déduction faite des frais de poursuites du 28 février 2025 d’un montant 172,03 euros. 

Il est constant que les frais exposés par le bailleur pour les besoins de la procédure ne puisent pas leur origine dans l’exécution du contrat de bail mais dans l’instance et sont des créances soumises au régime propres des dépens et des frais irrépétibles. S’agissant des frais de commandement de payer visant la clause résolutoire, ils constituent des dépens récupérables au sens de l’article 695 du code de procédure civile pouvant être mis à la charge du locataire et ne peuvent, donc, être porté au décompte de la dette locative. 

Ainsi, Madame [M] [P] reste, à ce jour, redevable d’un arriéré locatif d’un montant de 1.374,45 euros (soit, 1.546,48 euros-172,03 euros) et, sera, en conséquence, condamnée au paiement de cette somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Par ailleurs, Madame [M] [P] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire contractuellement prévue et des délais de paiement. Elle propose de s’acquitter de sa dette à hauteur de 28 mensualités de 60 euros, la dernière et 29ème mensualité soldant de la dette. Les bailleurs ont déclaré à l’audience ne pas s’opposer à cette demande.

Il résulte des débats, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier parvenu au greffe de la juridiction dont il a été donné lecture à l’audience, que Madame [M] [P] a repris le paiement du loyer courant et qu’elle est en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant un échéancier de paiement. 

Dans ces conditions, le paiement échelonné de sa dette sera ordonné selon des modalités prévues au dispositif du présent jugement, soit 22 mensualités de 60 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens.

Les effets de la clause résolutoire seront, par conséquent, suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient, toutefois, de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets. Et l’expulsion de Madame [M] [P] pourra être poursuivie. Elle sera, en outre, tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qu'il convient de fixer au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu'à libération effective des lieux, étant précisé que le montant mensuel du loyer est de 646,80 euros et celui des charges locatives, de 80 euros au 1er avril 2026. 

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.


4 / Sur les frais du procès 

4.1. Sur les dépens 

L'article 696 du code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Madame [M] [P], partie succombante, supportera la charge des dépens, qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, les frais d’exécution à venir de la présente décision ne pouvant être inclus à ce stade de la procédure dans les dépens de l’instance tel que sollicité par les demandeurs.

4.2. Sur les frais irrépétibles 

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

La situation économique de la défenderesse et l'équité commandent de rejeter la demande formée par Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C] au titre des dispositions de l’article précité.

***

Enfin, il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et il n’y a, dès lors, pas lieu de l’ordonner.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

CONSTATE, à la date du 6 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2019 entre Monsieur [D] [C] et Madame [W] [R] épouse [C], d’une part, et Madame [M] [P] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 6] et [Localité 7] ;

CONDAMNE Madame [M] [P] à payer à Monsieur [D] [C] et Madame [W] [R] épouse [C], la somme de 1.374,45 euros due au 21 avril 2026, au titre de l'arriéré de loyers et de charges avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

AUTORISE Madame [M] [P] à s’acquitter de sa dette en 22 mensualités de 60 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DIT que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
Le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
A défaut pour Madame [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [D] [C] et Madame [W] [R] épouse [C] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Madame [M] [P] sera tenue de payer à Monsieur [D] [C] et Madame [W] [R] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (soit, 726,80 euros par mois à la date de l'audience) et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs à compter de la résiliation du bail, l’y CONDAMNE sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;
REJETTE les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [M] [P] aux dépens, qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 28 février 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande formée par Monsieur [D] [C] et Madame [W] [R] épouse [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LA JUGE
Chargée des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-06-30T18:15:23.453Z.