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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, JCP REFERES, 24 juin 2026, n° 26/00837

Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [J] a donné à bail à Monsieur [U] [B] un appartement à usage d’habitation et un parking n°146 situés [Adresse 5] à [Localité 2], par contrat en date du 2 juillet 2021, moyennant un loyer initial mensuel de 570 euros et 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [J] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [U] [B] le 1er octobre 2025, pour un montant en principal de 2.973,62 euros.

Monsieur [D] [J] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :
- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [B] ainsi que de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-1 à L412-8, L431-1 et L431-1 à L433-3 et R411-1 à R411-3, R412-1 à R412-4, R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 et R442-1 à R442-4 du Code des procédures civiles d’exécution,
- ordonner que faute par Monsieur [U] [B] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L451-1 et R451-1 au cas d’abandon des lieux ;
Il a en outre demandé de condamner Monsieur [U] [B] au paiement :
* à titre provisionnel de la somme de 2.997,62 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
 *à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du “jugement” à intervenir et avec intérêts, 
* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
* de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
* de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile).

Après renvoi, à l’audience du 10 avril 2026, Monsieur [D] [J] a comparu en personne et a maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance, a actualisé la dette à la somme de 3.121,62 euros, mensualité d’avril 2026 incluse, et a précisé que le loyer courant était payé.

Monsieur [U] [B] a comparu en personne et n’a pas contesté la dette.

Il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux et a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il a indiqué que le loyer courant, soit celui d’avril 2026, avait été payé ; il a en outre sollicité des délais de paiement et proposé de solder la dette par mensualités de 150 euros en plus du loyer courant.

Il a enfin précisé attendre une somme importante en remboursement du Trésor Public avec laquelle il envisageait de solder la dette, être sous contrat à durée indéterminée en qualité de courtier en prêt auprès d’un organisme de crédit, percevoir un salaire de 1.800 euros environ et ne pas avoir de personne à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 22 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 1er octobre 2025.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été délivré à Monsieur [U] [B] le 1er octobre 2025 pour un montant en principal de 2.973,62 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il apparaît que le commandement de payer signifié le 1er octobre 2025 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 décembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [D] [J] produit un décompte arrêté à avril 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 3.121,62 euros.

Monsieur [U] [B] a reconnu la dette à l’audience.

Monsieur [U] [B] sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.121,62 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."


En l’espèce, il est justifié et non contesté que la somme de 682 euros a été réglée au titre du loyer courant, soit celui d’avril 2026, par Monsieur [U] [B] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [U] [B] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [U] [B] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion et celle afférent aux meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [U] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [J], Monsieur [U] [B] devra lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Dispositif

CONSTATONS que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail en date du 2 juillet 2021 conclu entre Monsieur [D] [J] d’une part et Monsieur [U] [B] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation et à un parking n°146 situés [Adresse 5] à [Localité 2], sont réunies à la date du 2 décembre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] à verser à Monsieur [D] [J] à titre provisionnel la somme de 3.121,62 euros, selon décompte arrêté à avril 2026, mensualité d’avril 2026 incluse ; 

AUTORISONS Monsieur [U] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 150 euros et une 21 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; 
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [U] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [D] [J] ;
* que Monsieur [U] [B] soit condamné à verser à Monsieur [D] [J] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] à verser à Monsieur [D] [J] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [J] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La Première Vice Présidente
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 26/00837 
N° Portalis DBX4-W-B7J-U5XC




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 

DU : 24 Juin 2026




[A] [J]
 
C/

[U] [B]


 
Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à
M.[J]

Le : 







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mercredi 24 juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;


ENTRE :

DEMANDEUR

M. [A] [J], 
demeurant [Adresse 4]

comparant en personne


ET


DÉFENDEUR

M. [U] [B], 
demeurant [Adresse 4]

comparant en personne




















EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [J] a donné à bail à Monsieur [U] [B] un appartement à usage d’habitation et un parking n°146 situés [Adresse 5] à [Localité 2], par contrat en date du 2 juillet 2021, moyennant un loyer initial mensuel de 570 euros et 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [J] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [U] [B] le 1er octobre 2025, pour un montant en principal de 2.973,62 euros.

Monsieur [D] [J] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :
- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [B] ainsi que de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-1 à L412-8, L431-1 et L431-1 à L433-3 et R411-1 à R411-3, R412-1 à R412-4, R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 et R442-1 à R442-4 du Code des procédures civiles d’exécution,
- ordonner que faute par Monsieur [U] [B] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L451-1 et R451-1 au cas d’abandon des lieux ;
Il a en outre demandé de condamner Monsieur [U] [B] au paiement :
* à titre provisionnel de la somme de 2.997,62 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
 *à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du “jugement” à intervenir et avec intérêts, 
* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
* de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
* de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile).

Après renvoi, à l’audience du 10 avril 2026, Monsieur [D] [J] a comparu en personne et a maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance, a actualisé la dette à la somme de 3.121,62 euros, mensualité d’avril 2026 incluse, et a précisé que le loyer courant était payé.

Monsieur [U] [B] a comparu en personne et n’a pas contesté la dette.

Il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux et a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il a indiqué que le loyer courant, soit celui d’avril 2026, avait été payé ; il a en outre sollicité des délais de paiement et proposé de solder la dette par mensualités de 150 euros en plus du loyer courant.

Il a enfin précisé attendre une somme importante en remboursement du Trésor Public avec laquelle il envisageait de solder la dette, être sous contrat à durée indéterminée en qualité de courtier en prêt auprès d’un organisme de crédit, percevoir un salaire de 1.800 euros environ et ne pas avoir de personne à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION 

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 22 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 1er octobre 2025.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été délivré à Monsieur [U] [B] le 1er octobre 2025 pour un montant en principal de 2.973,62 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il apparaît que le commandement de payer signifié le 1er octobre 2025 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 décembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [D] [J] produit un décompte arrêté à avril 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 3.121,62 euros.

Monsieur [U] [B] a reconnu la dette à l’audience.

Monsieur [U] [B] sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.121,62 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."


En l’espèce, il est justifié et non contesté que la somme de 682 euros a été réglée au titre du loyer courant, soit celui d’avril 2026, par Monsieur [U] [B] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [U] [B] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [U] [B] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion et celle afférent aux meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [U] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [J], Monsieur [U] [B] devra lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail en date du 2 juillet 2021 conclu entre Monsieur [D] [J] d’une part et Monsieur [U] [B] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation et à un parking n°146 situés [Adresse 5] à [Localité 2], sont réunies à la date du 2 décembre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] à verser à Monsieur [D] [J] à titre provisionnel la somme de 3.121,62 euros, selon décompte arrêté à avril 2026, mensualité d’avril 2026 incluse ; 

AUTORISONS Monsieur [U] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 150 euros et une 21 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; 
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [U] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [D] [J] ;
* que Monsieur [U] [B] soit condamné à verser à Monsieur [D] [J] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] à verser à Monsieur [D] [J] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [J] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La Première Vice Présidente

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Mise à jour de la source le 2026-07-16T21:36:36.478Z.