Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 11 juin 2026, n° 25/02936

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :
à Me BOUMAIZA (J0094)
 Me DE LANGLE (P0208)


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18° chambre 
2ème section


N° RG 25/02936 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6Q4I

N° MINUTE : 5

Assignation du :
12 décembre 2024













ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 11 juin 2026

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL
DEFENDERESSE A L’INCIDENT

SOCIETE CIVILE PARTICULIERE DU [Adresse 1] (RCS de [Localité 1] n°306 574 492)
chez [P] [W] SA
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Carole BOUMAIZA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0094


DEFENDERESSE AU PRINCIPAL
DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.A.S. SOMMIER (RCS de [Localité 1] n°808 453 237)
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0208



MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier


DEBATS

A l’audience du 04 mai 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 1er juin 2026, délibéré prorogé au 11 juin 2026.


ORDONNANCE

Rendue publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 décembre 2014, la SOCIETE CIVILE PARTICULIERE DU [Adresse 1] (ci-après SCP DU [Adresse 3]) a donné à bail commercial à la société SOMMIER, sous différentes conditions suspensives, pour une durée de douze années, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75008), afin qu’elle y exploite une activité « d’hôtel de tourisme 4 étoiles minimum, et autres activités connexes (bar, restaurant, spa et location de salles de réunions) », moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 1.241.000 euros en principal, payable trimestriellement et d’avance.

Suivant avenant sous seing privé du 22 décembre 2015, les parties ont notamment modifié les délais initialement prévus au titre des conditions suspensives.

Reprochant à la société SOMMIER de ne pas avoir réglé à l’échéance contractuelle les loyers et charges, non plus que le dépôt de garantie, la SCP DU [Adresse 3] lui a fait signifier le 15 juin 2020 un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail tendant au paiement de la somme de 679.849,62 euros dans le délai d’un mois. 

La société SOMMIER a consécutivement saisi le tribunal judiciaire de Paris par acte du 13 juillet 2020 en contestation dudit commandement.

Cette instance a été enrôlée sous le RG : 20/06561.

Par ordonnance du 23 août 2020, le président du tribunal de commerce de Paris, saisi parallèlement d’une demande d’ouverture d’une procédure de conciliation formée par la société SOMMIER le 13 août 2020 sur le fondement des articles L611-14 et suivants du code de commerce, a désigné la SELARL 2M & ASSOCIES, en la personne de Maître [Y] [Q], en qualité de conciliateur avec mission d’assister la requérante « dans la recherche de toute solution de nature à régler ses difficultés et notamment de participer et d’aider aux discussions avec la société bailleresse et, le cas échéant, avec ses actionnaires, ses cocontractants, les organismes sociaux et fiscaux, ses partenaires bancaires dans le but de trouver des accords ».

Suivant protocole d’accord de conciliation sous signature électronique en date du 15 juin 2021 passé en présence de la SELARL 2M & ASSOCIES, la société SOMMIER et la SCP DU [Adresse 3] ont notamment arrêté les comptes entre elles au 30 juin 2021, fixé les modalités de règlement de l’arriéré de loyers dû par la locataire à la bailleresse après abandon par celle-ci de certains loyers, convenu de la reprise des paiements contractuellement prévus à compter du 1er juillet 2021 et reporté au 1er mars 2023 la date de constitution du dépôt de garantie incombant à la locataire.

Consécutivement, les parties se sont désistées d’instance et d’action dans le cadre de l’instance en contestation du commandement délivré le 15 juin 2020, enrôlée sous le RG : 20/06561.

Un nouveau différend est né entre les parties concernant le paiement de la taxe sur les bureaux appelée par la bailleresse le 14 février 2024, à la suite de la réalisation d’un audit par la société RTAXES au mois de janvier 2023 sur la base des plans et relevés de surfaces des lieux loués après travaux. 

Par acte en date du 26 juin 2024, la SCP DU [Adresse 3] a fait délivré à la société SOMMIER un second commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail aux fins d’obtenir, dans le délai d’un mois, le règlement de la somme de 71.212,41 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2020, 2021, solde 2022, outre 10% correspondant à la clause pénale et le coût de l’acte. 

La SCP DU [Adresse 3] a ensuite fait assigner la société SOMMIER devant ce tribunal par acte du 12 décembre 2024 aux fins essentiellement de la voir condamner au paiement de la somme de 26.793,70 euros HT et 26.356,00 euros HT au titre de la taxe sur les bureaux 2020 et 2021 et de la somme de 512,25 euros HT au titre du solde de la taxe sur les bureaux 2022.

C’est dans ce contexte que le 10 octobre 2025, la défenderesse a élevé un incident devant le juge de la mise en état tendant à voir déclarer la bailleresse irrecevable en sa demande de paiement des sommes réclamées au titre de la taxe sur les bureaux 2020 et 2021. 


Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 30 novembre 2025, la société SOMMIER demande au juge de la mise en état, de :

DECLARER irrecevable la SOCIETE CIVILE PARTICULIERE DU [Adresse 3] au titre de ses demandes portant sur les taxes sur les bureaux 2020 et 2021,

CONDAMNER le SOCIETE CIVILE PARTICULIERE DU [Adresse 3] à la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 et aux dépens.


Selon dernières conclusions sur l’incident notifiées par voie électronique le 16 janvier 2026, la SCP DU [Adresse 3] demande au juge de la mise en état, de :

Au principal :
DIRE n’y avoir lieu pour le juge de la mise en état de statuer sur la fin de non-recevoir opposée,

RENVOYER l’examen de la fin de non-recevoir à l’issue de l’instruction par la formation de jugement avec le fond,

Subsidiairement, 
DEBOUTER la société SOMMIER de ses demandes,

CONDAMNER la société SOMMIER au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens.

Plaidé à l’audience du 04 mai 2026, l’incident a été mis en délibéré au 1er juin 2026, puis prorogé au 11 juin 2026.


MOTIFS


I- Sur l’irrecevabilité de la demande de paiement des taxes sur les bureaux 2020 et 2021

Au visa des article 789 6° et 122 du code de procédure civile, d’une part, des articles 1103 et 2052 du code civil, d’autre part, la société SOMMIER soutient que la bailleresse est irrecevable en sa demande de paiement des taxes sur les bureaux 2020 et 2021 en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au protocole de conciliation signé le 15 juin 2021. Elle fait valoir que ledit protocole précise qu’en contrepartie des concessions et du respect de leurs engagements réciproques, et sous réserve de la clause de retour à meilleure fortune stipulée à l’article 3.2, les parties se sont déclarées remplies de leurs droits et ont renoncé définitivement et irrévocablement à tous droits et actions en relation, directe ou indirecte, avec les sommes qui leur seraient dues en exécution du bail au titre des loyers échus et à échoir jusqu’au 30 juin 2021. Elle considère que cette renonciation couvre les taxes sur les bureaux 2020 et 2021 dans la mesure où la transaction signée porte sur toutes les sommes dues au titre des relations contractuelles et que la taxe sur les bureaux est exigible le 1er mars de chaque année. Elle ajoute que la soumission des lieux loués à ladite taxe, qui existe depuis 1990, était nécessairement connue de la bailleresse puisqu’elle l’a mentionnée dans le bail et que seuls les locaux commerciaux de moins de 2.500 m² en sont exonérés. 

La bailleresse résiste à la fin de non-recevoir qui lui est opposée en invitant principalement le juge de la mise en état à renvoyer son examen à la juridiction appelée à statuer sur le fond, comme l’y autorise l’article 789 6° in fine eu égard à la complexité du moyen soulevé ou compte tenu de l’état d’avancement de l’instruction. Elle relève que l’irrecevabilité arguée requiert l’analyse des engagements pris par chacune des parties dans le cadre du protocole d’accord, aboutissant à une analyse du bienfondé de sa demande de paiement sur le fond. Or, elle rappelle que ledit protocole ne liste que les charges connues des parties au 30 juin 2021, que la locataire était à jour du paiement de celles-ci et que les engagements de paiement qu’elle a pris et abandons de créance consentis à son bénéficie n’ont porté que sur les loyers impayés. Elle ajoute, qu’au jour de la signature du protocole de conciliation, la SCP DU [Adresse 3] ne pouvait savoir si les conditions d’assujettissement à la taxe sur les bureaux étaient remplies car la société SOMMIER n’a accepté de de lui communiquer la surface réelle des locaux après travaux qu’en octobre 2022. Elle affirme que ce n’est qu’après communication de ses plans et l’intervention du cabinet d’expertise qu’elle a alors mandaté qu’elle a su que ladite taxe était due compte tenu de la surface totale occupée, d’une part, et des spécificités du calcul de l'assujettissement à la taxe sur les bureaux liée à l’exploitation hôtelière qui exclut certaines surfaces (cuisine, buanderie/blanchisserie, locaux techniques …), d’autre part. 

Subsidiairement, si l’examen de la fin de non-recevoir n’était pas renvoyé au tribunal, elle se prévaut des articles 2044, 2048, 2049 et 2052 du code civil ainsi que de la jurisprudence pour réfuter avoir renoncé par avance, dans le protocole qui vise seulement des loyers hors les charges, à cette taxe dont elle ignorait alors qu’elle était due ainsi qu’il résulte des éléments du dossier. Elle insiste aussi sur le fait que la renonciation à un droit ne se présume pas, doit être expresse et résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. Elle demande donc au juge de la mise en état de la déclarer recevable en sa demande de paiement des taxes sur les bureaux 2020 et 2021.

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. 
S'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. Cette décision du juge de la mise en état constitue une mesure d'administration judiciaire.

Selon l’article 122 dudit code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 du même précise le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Par ailleurs, l’article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

L’article 2048 dudit code indique que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

L’article 2049 du même code ajoute que les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

L’article 2052 du même code précise que les transactions ont, entre les parties, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort. La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice afférente aux droits qui en sont les objets et aux instances introduites sur leur fondement, dans la mesure où il ne s'agit pas d'un droit nouvellement acquis.

Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, il convient préalablement de relever que les parties ne communiquent pas l’ordonnance qu’aurait rendue le président du tribunal de commerce de Paris conformément à l’article 19.2 du protocole d’accord signé le 15 juin 2021 pour lui donner force exécutoire « avec les conséquences y attachées ». En outre, l’annexe 2 du protocole d’accord intitulée « Décompte des sommes dues et imputation des abandons » n’est pas non plus produite.

Pour autant, il résulte de l’examen dudit protocole que :
- la société SOMMIER s’y est reconnue débitrice d’un arriéré de loyers, arrêté au 30 juin 2021, d’un montant de 1.775.601,76 euros TTC (1.479.886,14 euros HT) (article 1.2) ;
- les parties se sont accordées sur l’imputation de l’ensemble des règlements opérés par la locataire en 2020 et 2021 sur les charges ainsi « considérées comme intégralement réglées jusqu’au 30 juin 2021 » (article 1.3) ; 
- la bailleresse a accepté de consentir un abandon « portant sur le loyer dû au titre du mois de novembre 2020 d’un montant en principal de (…) 110.249,07 euros HT » à la locataire qui a justifié de son éligibilité au dispositif visé à l’article 20 de la loi n°2020-1721 du 29 décembre 2020 (article 2), outre un abandon de « créances d’un montant total de 571.012,88 euros HT » correspondant aux « loyers des mois d’avril, mai et juin 2020 ainsi (qu’aux) mois de mars et avril 2021 » sous réserve d’un retour à meilleure fortune dans les conditions qu’elles ont précisées (article 3) ;
- la locataire s’est engagée à acquitter la somme de 958.087,43 euros TTC (798.406,19 euros HT) au titre des loyers restant dus au 30 juin 2021 après déduction des abandons précités, sur le compte bancaire ouvert dans les livres de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS de Maître [Q] à la signature du protocole, à charge pour celle-ci de la verser à la bailleresse dans un délai de deux jours à compter de la réception de l’ordonnance constatant l’accord, devant être rendue par le président du tribunal de commerce de Paris (article 4).

Par ailleurs, l’article 5 : « Désistement d’instance et d’action » du protocole est ainsi rédigé :

“5.1. Les Parties ont conclu le présent protocole pour mettre fin, moyennant des concessions réciproques, à tout différend existant tant effectivement que potentiellement entre-elles en relation, directe ou indirecte, avec la situation locative résultant du bail signé le 19 décembre 2014.
5.2. En contrepartie des concessions et des engagements des Parties stipulés au présent protocole et sous réserve des clauses de retour à meilleure fortune stipulées à l’article 3.2, les Parties renoncent, définitivement et irrévocablement les unes envers les autres, et également envers les associés (directs ou indirects), mandataires sociaux et filiales (directes ou indirectes) des autres Parties, à tous droits, demandes, actions, instances, réclamations ou indemnités, de quelque nature que ce soit, tant devant les juridictions civiles, administratives, pénales et arbitrales, françaises ou autres, en relation, directe ou indirecte ; et se déclarent remplies de toutes les sommes qui leur seraient dues au titre des relations contractuelles entre elles au titre des loyers échus et à échoir jusqu’au 30 juin 2021.
5.3. En conséquence, la société SOMMIER SAS s’engage à se désister de l’instance introduite à l’encontre de la SCP DU [Adresse 3] devant le Tribunal judiciaire de Paris et enrôlée sous le numéro 20/06561.
5.4. La SCP DU [Adresse 3] renonce à se prévaloir du commandement de payer délivré le 15 juin 2020, celui-ci étant dépourvu de cause. »

Il ressort ainsi clairement de l’examen du protocole signé le 15 juin 2021 que les parties n'ont transigé que sur le litige afférent au paiement des loyers et charges connues à l’époque.

Si la société SOMMIER affirme que la taxe sur les bureaux 2020 et 2021 était comprise dans les charges arrêtées au 30 juin 2021, elle ne l’établit pas.

Les éléments du dossier démontrent au contraire que ce n’est qu’à la suite de la réalisation d’un audit par la société RTAXES au mois de janvier 2023, sur la base des plans et relevés de surfaces des lieux loués après travaux transmis par la locataire à l’automne 2022, que la soumission des locaux à cette taxe a été révélée, puis que la bailleresse en a réclamé le paiement à compter rétroactivement de l’année 2020.

Il en résulte que le protocole d’accord du 15 juin 2021 n’englobe pas la taxes sur les bureaux 2020 et 2021, contrairement à ce que soutient la locataire.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée attachée au protocole d’accord signé le 15 juin 2021 sera rejetée.


II- Sur les mesures accessoires

La société SOMMIER, qui succombe, supportera les dépens de l’incident. Sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCP DU [Adresse 3] la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre du présent incident. Une somme de 1.500 euros lui sera donc allouée que la société SOMMIER devra lui verser en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler la présente ordonnance est exécutoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile, 

REJETTE la fin de non-recevoir élevée par la société SOMMIER au titre de la taxe sur les bureaux 2020 et 2021,

DECLARE la SOCIETE CIVILE PARTICULIERE DU [Adresse 1] recevable en ses demandes de paiement de la taxe sur les bureaux 2020 et 2021,

DEBOUTE la société SOMMIER de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société SOMMIER à payer à la SOCIETE CIVILE PARTICULIERE DU [Adresse 1] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société SOMMIER aux dépens de l’incident,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

ORDONNE le renvoi de l'affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 05 octobre 2026 à 11h30 avec fixation du calendrier procédural suivant :
- conclusions récapitulatives tenant compte de la présente ordonnance de la SOCIETE CIVILE PARTICULIERE DU [Adresse 1] avant le 20 juillet 2026 à 17h00,
- conclusions récapitulatives tenant compte de la présente ordonnance de la société SOMMIER avant le 15 septembre 2026 à 17h00,
- clôture à la demande des parties.

Faite et rendue à [Localité 1] le 11 juin 2026

Le greffier Le juge de la mise en état
Paulin MAGIS Elisette ALVES