Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 11 juin 2026, n° 23/00245

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 10 janvier 2023, M. [B] [Y] et Mme [A] [P] épouse [Y] ont fait assigner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. et Mme [Y] demandent au Tribunal de :
- débouter la SAS BOUYGUES IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre principal, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, l'obligation de délivrance conforme, au visa des articles 1603, 1604 et suivants, 1217 du code civil :
- voir condamner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer et porter à M. [B] [Y] et à Mme [A] [P] épouse [Y] la somme de 50 000,00 euros à titre de légitimes dommages et intérêts, au titre de la responsabilité contractuelle de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER, pour manquement à son obligation de délivrance conforme ;
A titre subsidiaire, sur le fondement de l'action en garantie des défauts de conformité apparents, au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil :
- voir condamner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer et porter à M. [B] [Y] et à Mme [A] [P] épouse [Y] la somme de 50 000,00 euros à titre de légitimes dommages et intérêts, au titre de l'action en garantie des défauts de conformité apparents ;
En toute hypothèse :
-voir condamner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à porter et payer à M. [B] [Y] et à Mme [A] [P] épouse [Y] la somme de 5 000,00 euros sur la base de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, en ce compris le coût du constat dressé par Maître [U] [R], commissaire de justice, en date du 11 octobre 2022.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER demande au Tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1194, 1642-1, 1648, 1351 et 1351-1 du code civil, 31, 122, 514 et 700 du code de procédure civile, L.261-11, L.261-14 et R.261-30 du code de la construction et de l’habitation, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :
A titre liminaire :
- déclarer irrecevables les demandes formées par les époux [Y] à l’encontre de la société BOUYGUES IMMOBILIER en raison du défaut de qualité à agir ;
- déclarer irrecevables les demandes formées par les époux [Y] à l’encontre de la société BOUYGUES IMMOBILIER en raison de la forclusion de leurs demandes ;
A titre principal :
-juger que la loggia de l’immeuble des époux [Y] est conforme aux prévisions contractuelles ;
- juger que la société BOUYGUES IMMOBILIER n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme ;
- juger les époux [F] comme étant mal fondés en leurs demandes ; 
en conséquence, débouter les époux [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;
- condamner les époux [Y] à verser la somme de 5.000 euros à la société BOUYGUES IMMOBILIER, au titre de l’article 700 du Code procédure civile ;
- condamner les époux [Y] aux entiers dépens de l’instance ;
- écarter l’exécution provisoire.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 20 novembre 2025 par ordonnance du 11 décembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'irrecevabilité soulevée par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

En l'espèce, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. et Mme [Y] et une fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action.

Toutefois, en vertu de l'article 789 précité, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir. Dès lors, elles ne peuvent être soulevées devant le juge du fond.

Les fins de non-recevoir soulevées par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER seront en conséquence déclarées irrecevables. 

Sur l'obligation de délivrance conforme

Aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.
L'article 1604 ajoute que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.

En l'espèce, M. et Mme [Y] exposent avoir acquis un bien immobilier auprès de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER par acte du 16 mars 2020, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement. Les demandeurs indiquent que cette vente porte sur un appartement mais également sur un droit à la jouissance exclusive et particulière d'une loggia d'une superficie de 8,41 m².

Sur le fondement des articles précités, M. et Mme [Y] reprochent à la SAS BOUYGUES IMMOBILIER de ne pas avoir délivré un bien avec une loggia comme indiqué au contrat de vente, mais avec un balcon ouvert.

Un procès-verbal de livraison a néanmoins été signé par les parties le 23 juin 2022 sans que les demandeurs ne formulent de réserve relative à la loggia. Or, l'acceptation sans réserve par l'acquéreur l'empêche de se prévaloir ensuite du défaut de conformité, M. et Mme [Y] n'ayant formulé aucune réserve s'agissant de la loggia alors que l'absence de couverture était incontestablement apparente.

Dès lors, les demandes formulées sur le fondement des articles 1603 et suivants du code civil seront rejetées.

Sur la garantie des défauts de conformité apparents

Aux termes de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.

En l'espèce, M. et Mme [Y] se fondent à titre subsidiaire sur la garantie des défauts de conformité apparents.

L'acte authentique de vente signé entre les parties le 16 mars 2020 décrit le bien immobilier comme étant « Un appartement de 2 pièces comprenant dégagement avec placard, séjour/cuisine, chambre, salle de douche avec wc d'une superficie de 39,9m² avec droit à la jouissance exclusive et particulière d'une loggia d'une superficie de 8,41m² ».

Les demandeurs relèvent que la « loggia » décrite dans l'acte de vente est en réalité un balcon, fermé sur les côtés mais sans aucune couverture. En réponse, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER estime que le bien livré correspond à la description, dans la mesure où une loggia n'est pas nécessairement fermée.

L'acte de vente prévoit l'existence d'une loggia. Le plan de l'appartement mentionne également l'existence d'une loggia. Le procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 11 octobre 2022 établit toutefois que l'espace litigieux correspond à un espace extérieur non couvert. 

Or, l'utilisation du terme « loggia » renvoie à un espace extérieur couvert, permettant ainsi d'être à l'abri des intempéries. La SAS BOUYGUES IMMOBILIER estime qu'une loggia n'est pas nécessairement couverte. La plupart des définitions du terme « loggia » retiennent néanmoins ce critère et en vertu de l'article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige, tout pacte obscur ou ambigu s'interprétant contre le vendeur. 

Les parties ne produisent pas d'images (vues réalistes) du bâtiment litigieux permettant de visualiser l'appartement de M. et Mme [Y]. Il n'est à ce titre pas contesté qu'aucun visuel spécifique à ce bâtiment n'a été annexé à l'acte de vente. La SAS BOUYGUES IMMOBILIER argue que huit bâtiments présentent une architecture identique et que les visuels des autres bâtiments permettent de déterminer que la loggia du cinquième étage – étage où se trouve l'appartement des demandeurs – n'est pas couverte. Toutefois, aucune vue réaliste du bâtiment litigieux n'a été fournie aux demandeurs afin de leur permettre d'identifier clairement que l'extérieur ne serait pas couvert à cet étage.

En outre, l'acte de vente mentionne bien une « loggia », c'est-à-dire un espace couvert permettant de profiter de l'extérieur en étant à l'abri des intempéries. En l'absence de visuel spécifique à l'appartement des acquéreurs produit dans le cadre de la vente, ces derniers pouvaient légitimement penser que la loggia décrite dans l'acte de vente comporterait une couverture, sens communément admis du terme « loggia ».

En conséquence, il s'agit d'un défaut de conformité apparent, ouvrant droit à indemnisation.

En revanche, la demande chiffrée par M. et Mme [Y] apparaît excessive. Il convient de rappeler que la loggia est une partie commune sur laquelle ils bénéficient uniquement d'un droit de jouissance exclusive et particulière, elle ne constitue pas une partie privative leur appartenant. Dès lors, les demandeurs relèvent à tort que l'absence de couverture les empêche de créer une pièce supplémentaire, la loggia, partie commune avec droit de jouissance, n'ayant pas vocation à être intégrée comme pièce supplémentaire de leur partie privative. En outre, l'appartement a bien été livré avec un extérieur fermé sur les côtés, seule la partie couverture faisant défaut.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER sera condamnée à verser à M. et Mme [Y] la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l'espèce, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens. M. et Mme [Y] sollicitent en outre que le coût du procès-verbal de constat d'huissier de justice soit compris dans les dépens. Toutefois, les frais de constat exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER sera condamnée à verser à M. et Mme [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 €.

La demande formulée par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à ce titre sera rejetée.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En outre, l'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables devant le juge du fond les fins de non-recevoir soulevées par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER ;

REJETTE les demandes formulées à titre principal par M. [B] [Y] et Mme [A] [P] épouse [Y] sur le fondement des articles 1603 et suivants du code civil ;

CONDAMNE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer à M. [B] [Y] et Mme [A] [P] épouse [Y] la somme de 8 000 € de dommages et intérêts au titre de la garantie des défauts de conformité apparents ;

CONDAMNE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à verser à M. [B] [Y] et Mme [A] [P] épouse [Y] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier qui relève de l'article 700 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [Y], [A] [P] épouse [Y] c/ S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER 

MINUTE N° 2026/336
Du 11 Juin 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 23/00245 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OVDD 
 









Grosse délivrée à 

Me DUTERTRE - 103
MeTEBOUL - 082


expédition délivrée à 



le 


mentions diverses


Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du onze Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Sandra POLET
Greffier : Madame Taanlimi BENALI

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 11 Décembre 2025 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 
Le délibéré a été prorogé aux 12 et 29 mai et rendue le 11 juin 2026.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Juin 2026 après prorogation, signé par Madame POLET Présidente, assistée de Madame ISETTA,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond 


DEMANDEURS

Monsieur [B] [Y]
[Adresse 1]
représenté par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [A] [P] épouse [Y]
[Adresse 1]
représentée par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DÉFENDERESSE

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER 
[Adresse 2]
représentée par Maître Philippe DUTERTRE de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Maître Jérôme MARTIN, de la SELARL MARTIN & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant





























EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 10 janvier 2023, M. [B] [Y] et Mme [A] [P] épouse [Y] ont fait assigner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. et Mme [Y] demandent au Tribunal de :
- débouter la SAS BOUYGUES IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre principal, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, l'obligation de délivrance conforme, au visa des articles 1603, 1604 et suivants, 1217 du code civil :
- voir condamner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer et porter à M. [B] [Y] et à Mme [A] [P] épouse [Y] la somme de 50 000,00 euros à titre de légitimes dommages et intérêts, au titre de la responsabilité contractuelle de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER, pour manquement à son obligation de délivrance conforme ;
A titre subsidiaire, sur le fondement de l'action en garantie des défauts de conformité apparents, au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil :
- voir condamner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer et porter à M. [B] [Y] et à Mme [A] [P] épouse [Y] la somme de 50 000,00 euros à titre de légitimes dommages et intérêts, au titre de l'action en garantie des défauts de conformité apparents ;
En toute hypothèse :
-voir condamner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à porter et payer à M. [B] [Y] et à Mme [A] [P] épouse [Y] la somme de 5 000,00 euros sur la base de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, en ce compris le coût du constat dressé par Maître [U] [R], commissaire de justice, en date du 11 octobre 2022.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER demande au Tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1194, 1642-1, 1648, 1351 et 1351-1 du code civil, 31, 122, 514 et 700 du code de procédure civile, L.261-11, L.261-14 et R.261-30 du code de la construction et de l’habitation, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :
A titre liminaire :
- déclarer irrecevables les demandes formées par les époux [Y] à l’encontre de la société BOUYGUES IMMOBILIER en raison du défaut de qualité à agir ;
- déclarer irrecevables les demandes formées par les époux [Y] à l’encontre de la société BOUYGUES IMMOBILIER en raison de la forclusion de leurs demandes ;
A titre principal :
-juger que la loggia de l’immeuble des époux [Y] est conforme aux prévisions contractuelles ;
- juger que la société BOUYGUES IMMOBILIER n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme ;
- juger les époux [F] comme étant mal fondés en leurs demandes ; 
en conséquence, débouter les époux [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;
- condamner les époux [Y] à verser la somme de 5.000 euros à la société BOUYGUES IMMOBILIER, au titre de l’article 700 du Code procédure civile ;
- condamner les époux [Y] aux entiers dépens de l’instance ;
- écarter l’exécution provisoire.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 20 novembre 2025 par ordonnance du 11 décembre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'irrecevabilité soulevée par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

En l'espèce, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. et Mme [Y] et une fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action.

Toutefois, en vertu de l'article 789 précité, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir. Dès lors, elles ne peuvent être soulevées devant le juge du fond.

Les fins de non-recevoir soulevées par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER seront en conséquence déclarées irrecevables. 

Sur l'obligation de délivrance conforme

Aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.
L'article 1604 ajoute que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.

En l'espèce, M. et Mme [Y] exposent avoir acquis un bien immobilier auprès de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER par acte du 16 mars 2020, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement. Les demandeurs indiquent que cette vente porte sur un appartement mais également sur un droit à la jouissance exclusive et particulière d'une loggia d'une superficie de 8,41 m².

Sur le fondement des articles précités, M. et Mme [Y] reprochent à la SAS BOUYGUES IMMOBILIER de ne pas avoir délivré un bien avec une loggia comme indiqué au contrat de vente, mais avec un balcon ouvert.

Un procès-verbal de livraison a néanmoins été signé par les parties le 23 juin 2022 sans que les demandeurs ne formulent de réserve relative à la loggia. Or, l'acceptation sans réserve par l'acquéreur l'empêche de se prévaloir ensuite du défaut de conformité, M. et Mme [Y] n'ayant formulé aucune réserve s'agissant de la loggia alors que l'absence de couverture était incontestablement apparente.

Dès lors, les demandes formulées sur le fondement des articles 1603 et suivants du code civil seront rejetées.

Sur la garantie des défauts de conformité apparents

Aux termes de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.

En l'espèce, M. et Mme [Y] se fondent à titre subsidiaire sur la garantie des défauts de conformité apparents.

L'acte authentique de vente signé entre les parties le 16 mars 2020 décrit le bien immobilier comme étant « Un appartement de 2 pièces comprenant dégagement avec placard, séjour/cuisine, chambre, salle de douche avec wc d'une superficie de 39,9m² avec droit à la jouissance exclusive et particulière d'une loggia d'une superficie de 8,41m² ».

Les demandeurs relèvent que la « loggia » décrite dans l'acte de vente est en réalité un balcon, fermé sur les côtés mais sans aucune couverture. En réponse, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER estime que le bien livré correspond à la description, dans la mesure où une loggia n'est pas nécessairement fermée.

L'acte de vente prévoit l'existence d'une loggia. Le plan de l'appartement mentionne également l'existence d'une loggia. Le procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 11 octobre 2022 établit toutefois que l'espace litigieux correspond à un espace extérieur non couvert. 

Or, l'utilisation du terme « loggia » renvoie à un espace extérieur couvert, permettant ainsi d'être à l'abri des intempéries. La SAS BOUYGUES IMMOBILIER estime qu'une loggia n'est pas nécessairement couverte. La plupart des définitions du terme « loggia » retiennent néanmoins ce critère et en vertu de l'article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige, tout pacte obscur ou ambigu s'interprétant contre le vendeur. 

Les parties ne produisent pas d'images (vues réalistes) du bâtiment litigieux permettant de visualiser l'appartement de M. et Mme [Y]. Il n'est à ce titre pas contesté qu'aucun visuel spécifique à ce bâtiment n'a été annexé à l'acte de vente. La SAS BOUYGUES IMMOBILIER argue que huit bâtiments présentent une architecture identique et que les visuels des autres bâtiments permettent de déterminer que la loggia du cinquième étage – étage où se trouve l'appartement des demandeurs – n'est pas couverte. Toutefois, aucune vue réaliste du bâtiment litigieux n'a été fournie aux demandeurs afin de leur permettre d'identifier clairement que l'extérieur ne serait pas couvert à cet étage.

En outre, l'acte de vente mentionne bien une « loggia », c'est-à-dire un espace couvert permettant de profiter de l'extérieur en étant à l'abri des intempéries. En l'absence de visuel spécifique à l'appartement des acquéreurs produit dans le cadre de la vente, ces derniers pouvaient légitimement penser que la loggia décrite dans l'acte de vente comporterait une couverture, sens communément admis du terme « loggia ».

En conséquence, il s'agit d'un défaut de conformité apparent, ouvrant droit à indemnisation.

En revanche, la demande chiffrée par M. et Mme [Y] apparaît excessive. Il convient de rappeler que la loggia est une partie commune sur laquelle ils bénéficient uniquement d'un droit de jouissance exclusive et particulière, elle ne constitue pas une partie privative leur appartenant. Dès lors, les demandeurs relèvent à tort que l'absence de couverture les empêche de créer une pièce supplémentaire, la loggia, partie commune avec droit de jouissance, n'ayant pas vocation à être intégrée comme pièce supplémentaire de leur partie privative. En outre, l'appartement a bien été livré avec un extérieur fermé sur les côtés, seule la partie couverture faisant défaut.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER sera condamnée à verser à M. et Mme [Y] la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l'espèce, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens. M. et Mme [Y] sollicitent en outre que le coût du procès-verbal de constat d'huissier de justice soit compris dans les dépens. Toutefois, les frais de constat exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER sera condamnée à verser à M. et Mme [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 €.

La demande formulée par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à ce titre sera rejetée.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En outre, l'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables devant le juge du fond les fins de non-recevoir soulevées par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER ;

REJETTE les demandes formulées à titre principal par M. [B] [Y] et Mme [A] [P] épouse [Y] sur le fondement des articles 1603 et suivants du code civil ;

CONDAMNE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer à M. [B] [Y] et Mme [A] [P] épouse [Y] la somme de 8 000 € de dommages et intérêts au titre de la garantie des défauts de conformité apparents ;

CONDAMNE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à verser à M. [B] [Y] et Mme [A] [P] épouse [Y] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier qui relève de l'article 700 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1194, code civil 1602, code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L261-14, code civil 1603, code de la construction et de l'habitation L261-11, code de procedure civile 816, code civil 1351-1, code civil 1648, code de la construction et de l'habitation R261-30). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 12 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/07618

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• 13 juin 2024 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 21/06320

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• 19 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/02124

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• 11 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/09748

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Mise à jour de la source le 2026-06-12T11:38:44.164Z.