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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Mulhouse, PPEP Civil, 10 juin 2026, n° 25/02449

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant acte sous seing privé en date du 20 mai 2020, à effet du 1er juin 2020, M. [K] [H] et Mme [A] [H] ont donné à bail à M. [X] [T] et Mme [M] [V], pour une durée de trois ans, un local à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 390 €, outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 10 €, soit un loyer total s’élevant à la somme de 400 € par mois, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 390 €.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, M. [K] [H] et Mme [A] [H] a fait signifier à M. [X] [T] et Mme [M] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 1018,53 € au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été saisie de la situation d'impayés de loyers de M. [X] [T] et Mme [M] [V] par voie électronique avec avis de réception du 13 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 22 septembre 2025, M. [K] [H] et Mme [A] [H] ont fait assigner M. [X] [T] et Mme [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 20 mai 2020, faute pour M. [X] [T] et Mme [M] [V] de s'être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois ;
- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire ;
Et en conséquence,
- ordonner l’expulsion de M. [X] [T] et Mme [M] [V] et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
- condamner solidairement M. [X] [T] et Mme [M] [V] à lui payer les sommes suivantes :
- 1919,73 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 28 août 2025 avec intérêts à taux légal à compter de chaque échéance mensuelle, représentant les loyers et charges restant dus au 28 août 2025, cet arriéré ayant la qualification juridique de loyers jusqu’au 12 mai 2025 et indemnité d’occupation équivalente, passé ce délai ;
- une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à celui du loyer et des charges, fixé à 433,14 euros par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, sous réserve du décompte de charges définitif ;
- 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;
- Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique avec avis de réception du 22 septembre 2025.

A l’audience du 26 mars 2026, M. [K] [H] et Mme [A] [H] n’ont pas comparu personnellement mais se sont faits représenter par leur Conseil, Me [Q]. Ils ont sollicité le bénéfice de leur assignation.

M. [X] [T] et Mme [M] [V], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas faits représenter.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 10 juin 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. L’article 472 du code de procédure civile dispose qu' il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

En l’espèce, M. [K] [H] et Mme [A] [H] ont comparu à l’audience représentés par leur Conseil. M. [X] [T] et Mme [M] [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter bien que régulièrement cités à l’audience conformément aux dispositions du code de procédure civile, par assignation délivrée à étude. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement soumis, dès lors, aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.



Sur la demande en résiliation du bail


Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 22 septembre 2025, l'article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. 

Celui-ci prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. (…) L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

En l’espèce, la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été réalisée le 13 mars 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 22 septembre 2025.

De même, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée, le 22 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 26 mars 2026.

L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.





Sur le bien-fondé de la demande


L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, et d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de bail signé entre les parties le 20 mai 2020 contient une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit par M. [K] [H] et Mme [A] [H] qui stipule que « le présent contrat de location sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat (…). Une fois le bénéfice de la clause résolutoire acquise au bailleur, le locataire devra libérer immédiatement les lieux. Si le locataire refuse de quitter les lieux, il s’expose à ce qu’une ordonnance de référé soit prise pour l’y contraindre, au besoin avec l’assistance de la force publique ».

Par ailleurs, M. [K] [H] et Mme [A] [H] ont fait signifier à M. [X] [T] et Mme [M] [V] un commandement de payer la somme de 1018,53 euros au titre des loyers et charges impayés et a produit le décompte de créance circonstancié joint audit commandement reprenant et détaillant cette somme.

Ce commandement de payer, qui vise la clause précitée de résiliation de plein droit du contrat de bail, qui rappelle les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 et qui renseigne l'adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), a été signifié à M. [X] [T] et Mme [M] [V] le 12 mars 2025 de sorte que l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est constant qu’en présence d’une disposition contractuelle prévoyant la résiliation du bail de plein droit après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, alors que l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a réduit ce délai à six semaines, les dispositions nouvelles, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Dans ces conditions, la clause résolutoire sera en l’espèce acquise après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du commandement de payer. 

M. [X] [T] et Mme [M] [V] ne justifient pas s’être acquittés de cette dette au 13 mai 2025, soit à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer le 12 mars 2025.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire visée au contrat de bail apparaissent ainsi acquises au profit de M. [K] [H] et Mme [A] [H] à compter du 13 mai 2025.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner M. [X] [T] et Mme [M] [V] à restituer les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 3].

À défaut, il convient d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.



Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation


L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, une indemnité d’occupation lui est allouée. Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, M. [X] [T] et Mme [M] [V] occupent le bien de M. [K] [H] et Mme [A] [H] sans droit ni titre depuis le 13 mai 2025, date à laquelle le contrat de bail conclu le 20 mai 2020 a été résilié.

Il y a donc lieu de condamner M. [X] [T] et Mme [M] [V] à payer à M. [K] [H] et Mme [A] [H] une indemnité d’occupation d’un montant de 433,14 euros par mois, qui se substitue au loyer à compter de la date de résiliation du bail, le 13 mai 2025. Cette indemnité est incluse dans la dette locative jusqu’au 28 août 2025 inclus.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [K] [H] et Mme [A] [H] ou à son mandataire.

La solidarité prévue au contrat de cautionnement, qui ne se présume pas, se limite aux engagements du contrat, en sorte qu’elle ne s’étend pas aux indemnités d’occupation postérieures au bail résilié, et de nature indemnitaire.



Sur la demande en paiement de la dette locative


L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [K] [H] et Mme [A] [H] versent aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail conclu entre les parties le 20 mai 2020 ;
- le courrier de mise en demeure en date du 10 avril 2025 réclamant la somme de 1032,67 euros;
- le commandement de payer en date du 12 mars 2025 réclamant la somme de 1018,53 euros;
- le décompte de la créance arrêtée au 28 août 2025 pour un montant de 2024,28 euros.

Il résulte de ces éléments que M. [X] [T] et Mme [M] [V] sont, au 28 août 2025 et après déduction des frais de poursuite d’un montant de 306,22 euros, redevables à l'égard M. [K] [H] et Mme [A] [H] d'une somme de 1718,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus.

Aucun élément de nature à contester la dette, dans son principe et son montant, n’est apporté par M. [X] [T] et Mme [M] [V] qui n’ont pas comparu à l’audience pour s’en expliquer.

En outre, compte tenu de l’absence d’éléments de solvabilité, la mise en place des délais de paiement n’a pas pu être envisagée.

Par conséquent, M. [X] [T] et Mme [M] [V] seront condamnés au paiement de la somme de 1718,06 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La solidarité étant prévue au contrat de bail, M. [X] [T] et Mme [M] [V] solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme. 



Sur la demande d’astreinte


Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Conformément à l’article L131-2 du même code, l’astreinte est indépendante des dommages et intérêts et peut être provisoire ou définitive.

En application de l’article L421-2 du même code, par exception au premier alinéa de l'article L. 131-2, le montant de l'astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l'exécution de la décision. L'astreinte n'est pas maintenue lorsque l'occupant a établi l'existence d'une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l'exécution de la décision.

En l’espèce, M. [K] [H] et Mme [A] [H] sollicitent la condamnation de M. [X] [T] et Mme [M] [V] à une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement jusqu’au départ effectif des lieux.

Or, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [X] [T] et Mme [M] [V] de quitter les lieux. En effet, d’une part, il n’y a pas lieu de contraindre financièrement M. [X] [T] et Mme [M] [V] à quitter les lieux avant qu’ils ne trouve un nouveau logement ou, à défaut, avant qu’ils ne soient expulsés après un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, d’autre part, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par M. [K] [H] et Mme [A] [H], satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Cette demande sera donc rejetée.



Sur les autres demandes


Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [X] [T] et Mme [M] [V], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [X] [T] et Mme [M] [V], qui supportent les dépens, seront solidairement condamnés à payer à M. [K] [H] et Mme [A] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros. 


Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire du présent jugement à l'égard du défendeur est de droit au regard de l'assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l'action de M. [K] [H] et Mme [A] [H] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2020 relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3], entre M. [K] [H] et Mme [A] [H] d'une part et M. [X] [T] et Mme [M] [V] d'autre part, sont réunies à la date du 13 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [X] [T] et Mme [M] [V] à libérer les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 3], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut, 

ORDONNE l’expulsion de M. [X] [T] et Mme [M] [V] et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [T] et Mme [M] [V] à payer à M. [K] [H] et Mme [A] [H] la somme de 1718,06 € (mille sept cent dix-huit euros six centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, mois de 28 août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [X] [T] et Mme [M] [V] à payer à M. [K] [H] et Mme [A] [H] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 13 mai 2025 par mois et jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme de 433,14 € (quatre cent trente-trois euros quatorze centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation est incluse dans la dette locative jusqu’au 28 août 2025 inclus ;

DÉBOUTE M. [K] [H] et Mme [A] [H] de leur demande d'astreinte ;

CONDAMNE solidairement au paiement de la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [T] et Mme [M] [V] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des commandements de payer ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DÉBOUTE M. [K] [H] et Mme [A] [H] et M. [X] [T] et Mme [M] [V] de leurs plus amples demandes ;


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 juin 2026, par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection et Victor ANTONY, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
---------------------------------
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
----------------------------
Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 25/02449 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JPBK
Section 3
VA
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 10 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE : 

Monsieur [K] [H] - demeurant [Adresse 4]
Non comparant, représenté par Maître Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par Maître Wahiba SAHED, avocat au barreau de MULHOUSE

Madame [A] [H] - demeurant [Adresse 4]
Non comparante, représentée par Maître Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par Maître Wahiba SAHED, avocat au barreau de MULHOUSE


PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [X] [T] - demeurant [Adresse 5] [Localité 2]
Non comparant, ni représenté

Madame [M] [V] - demeurant [Adresse 5] [Localité 2]
Non comparante, ni représentée



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Charlotte SALM : Président
Victor ANTONY : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 26 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juin 2026 et signé par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection, et Victor ANTONY, Greffier 

EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant acte sous seing privé en date du 20 mai 2020, à effet du 1er juin 2020, M. [K] [H] et Mme [A] [H] ont donné à bail à M. [X] [T] et Mme [M] [V], pour une durée de trois ans, un local à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 390 €, outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 10 €, soit un loyer total s’élevant à la somme de 400 € par mois, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 390 €.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, M. [K] [H] et Mme [A] [H] a fait signifier à M. [X] [T] et Mme [M] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 1018,53 € au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été saisie de la situation d'impayés de loyers de M. [X] [T] et Mme [M] [V] par voie électronique avec avis de réception du 13 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 22 septembre 2025, M. [K] [H] et Mme [A] [H] ont fait assigner M. [X] [T] et Mme [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 20 mai 2020, faute pour M. [X] [T] et Mme [M] [V] de s'être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois ;
- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire ;
Et en conséquence,
- ordonner l’expulsion de M. [X] [T] et Mme [M] [V] et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
- condamner solidairement M. [X] [T] et Mme [M] [V] à lui payer les sommes suivantes :
- 1919,73 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 28 août 2025 avec intérêts à taux légal à compter de chaque échéance mensuelle, représentant les loyers et charges restant dus au 28 août 2025, cet arriéré ayant la qualification juridique de loyers jusqu’au 12 mai 2025 et indemnité d’occupation équivalente, passé ce délai ;
- une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à celui du loyer et des charges, fixé à 433,14 euros par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, sous réserve du décompte de charges définitif ;
- 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;
- Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique avec avis de réception du 22 septembre 2025.

A l’audience du 26 mars 2026, M. [K] [H] et Mme [A] [H] n’ont pas comparu personnellement mais se sont faits représenter par leur Conseil, Me [Q]. Ils ont sollicité le bénéfice de leur assignation.

M. [X] [T] et Mme [M] [V], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas faits représenter.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 10 juin 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire. 








MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. L’article 472 du code de procédure civile dispose qu' il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

En l’espèce, M. [K] [H] et Mme [A] [H] ont comparu à l’audience représentés par leur Conseil. M. [X] [T] et Mme [M] [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter bien que régulièrement cités à l’audience conformément aux dispositions du code de procédure civile, par assignation délivrée à étude. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement soumis, dès lors, aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.



Sur la demande en résiliation du bail


Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 22 septembre 2025, l'article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. 

Celui-ci prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. (…) L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

En l’espèce, la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été réalisée le 13 mars 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 22 septembre 2025.

De même, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée, le 22 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 26 mars 2026.

L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.





Sur le bien-fondé de la demande


L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, et d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de bail signé entre les parties le 20 mai 2020 contient une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit par M. [K] [H] et Mme [A] [H] qui stipule que « le présent contrat de location sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat (…). Une fois le bénéfice de la clause résolutoire acquise au bailleur, le locataire devra libérer immédiatement les lieux. Si le locataire refuse de quitter les lieux, il s’expose à ce qu’une ordonnance de référé soit prise pour l’y contraindre, au besoin avec l’assistance de la force publique ».

Par ailleurs, M. [K] [H] et Mme [A] [H] ont fait signifier à M. [X] [T] et Mme [M] [V] un commandement de payer la somme de 1018,53 euros au titre des loyers et charges impayés et a produit le décompte de créance circonstancié joint audit commandement reprenant et détaillant cette somme.

Ce commandement de payer, qui vise la clause précitée de résiliation de plein droit du contrat de bail, qui rappelle les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 et qui renseigne l'adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), a été signifié à M. [X] [T] et Mme [M] [V] le 12 mars 2025 de sorte que l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est constant qu’en présence d’une disposition contractuelle prévoyant la résiliation du bail de plein droit après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, alors que l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a réduit ce délai à six semaines, les dispositions nouvelles, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Dans ces conditions, la clause résolutoire sera en l’espèce acquise après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du commandement de payer. 

M. [X] [T] et Mme [M] [V] ne justifient pas s’être acquittés de cette dette au 13 mai 2025, soit à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer le 12 mars 2025.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire visée au contrat de bail apparaissent ainsi acquises au profit de M. [K] [H] et Mme [A] [H] à compter du 13 mai 2025.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner M. [X] [T] et Mme [M] [V] à restituer les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 3].

À défaut, il convient d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.



Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation


L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, une indemnité d’occupation lui est allouée. Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, M. [X] [T] et Mme [M] [V] occupent le bien de M. [K] [H] et Mme [A] [H] sans droit ni titre depuis le 13 mai 2025, date à laquelle le contrat de bail conclu le 20 mai 2020 a été résilié.

Il y a donc lieu de condamner M. [X] [T] et Mme [M] [V] à payer à M. [K] [H] et Mme [A] [H] une indemnité d’occupation d’un montant de 433,14 euros par mois, qui se substitue au loyer à compter de la date de résiliation du bail, le 13 mai 2025. Cette indemnité est incluse dans la dette locative jusqu’au 28 août 2025 inclus.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [K] [H] et Mme [A] [H] ou à son mandataire.

La solidarité prévue au contrat de cautionnement, qui ne se présume pas, se limite aux engagements du contrat, en sorte qu’elle ne s’étend pas aux indemnités d’occupation postérieures au bail résilié, et de nature indemnitaire.



Sur la demande en paiement de la dette locative


L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [K] [H] et Mme [A] [H] versent aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail conclu entre les parties le 20 mai 2020 ;
- le courrier de mise en demeure en date du 10 avril 2025 réclamant la somme de 1032,67 euros;
- le commandement de payer en date du 12 mars 2025 réclamant la somme de 1018,53 euros;
- le décompte de la créance arrêtée au 28 août 2025 pour un montant de 2024,28 euros.

Il résulte de ces éléments que M. [X] [T] et Mme [M] [V] sont, au 28 août 2025 et après déduction des frais de poursuite d’un montant de 306,22 euros, redevables à l'égard M. [K] [H] et Mme [A] [H] d'une somme de 1718,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus.

Aucun élément de nature à contester la dette, dans son principe et son montant, n’est apporté par M. [X] [T] et Mme [M] [V] qui n’ont pas comparu à l’audience pour s’en expliquer.

En outre, compte tenu de l’absence d’éléments de solvabilité, la mise en place des délais de paiement n’a pas pu être envisagée.

Par conséquent, M. [X] [T] et Mme [M] [V] seront condamnés au paiement de la somme de 1718,06 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La solidarité étant prévue au contrat de bail, M. [X] [T] et Mme [M] [V] solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme. 



Sur la demande d’astreinte


Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Conformément à l’article L131-2 du même code, l’astreinte est indépendante des dommages et intérêts et peut être provisoire ou définitive.

En application de l’article L421-2 du même code, par exception au premier alinéa de l'article L. 131-2, le montant de l'astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l'exécution de la décision. L'astreinte n'est pas maintenue lorsque l'occupant a établi l'existence d'une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l'exécution de la décision.

En l’espèce, M. [K] [H] et Mme [A] [H] sollicitent la condamnation de M. [X] [T] et Mme [M] [V] à une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement jusqu’au départ effectif des lieux.

Or, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [X] [T] et Mme [M] [V] de quitter les lieux. En effet, d’une part, il n’y a pas lieu de contraindre financièrement M. [X] [T] et Mme [M] [V] à quitter les lieux avant qu’ils ne trouve un nouveau logement ou, à défaut, avant qu’ils ne soient expulsés après un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, d’autre part, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par M. [K] [H] et Mme [A] [H], satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Cette demande sera donc rejetée.



Sur les autres demandes


Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [X] [T] et Mme [M] [V], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [X] [T] et Mme [M] [V], qui supportent les dépens, seront solidairement condamnés à payer à M. [K] [H] et Mme [A] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros. 


Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire du présent jugement à l'égard du défendeur est de droit au regard de l'assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l'action de M. [K] [H] et Mme [A] [H] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2020 relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3], entre M. [K] [H] et Mme [A] [H] d'une part et M. [X] [T] et Mme [M] [V] d'autre part, sont réunies à la date du 13 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [X] [T] et Mme [M] [V] à libérer les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 3], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut, 

ORDONNE l’expulsion de M. [X] [T] et Mme [M] [V] et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [T] et Mme [M] [V] à payer à M. [K] [H] et Mme [A] [H] la somme de 1718,06 € (mille sept cent dix-huit euros six centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, mois de 28 août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [X] [T] et Mme [M] [V] à payer à M. [K] [H] et Mme [A] [H] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 13 mai 2025 par mois et jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme de 433,14 € (quatre cent trente-trois euros quatorze centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation est incluse dans la dette locative jusqu’au 28 août 2025 inclus ;

DÉBOUTE M. [K] [H] et Mme [A] [H] de leur demande d'astreinte ;

CONDAMNE solidairement au paiement de la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [T] et Mme [M] [V] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des commandements de payer ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DÉBOUTE M. [K] [H] et Mme [A] [H] et M. [X] [T] et Mme [M] [V] de leurs plus amples demandes ;


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 juin 2026, par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection et Victor ANTONY, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la securite sociale L542-2, code des procedures civiles d'execution L421-2, code des procedures civiles d'execution L131-2, code de la securite sociale L831-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-12T12:33:35.056Z.