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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Mulhouse, PPEP Civil, 10 juin 2026, n° 23/01954

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 janvier 2021, à effet du même jour, la SCI LH-SABER a donné à bail à Mme [Y] [U], pour une durée de trois ans, un local à usage d'habitation situé [Adresse 6] à 68100 Mulhouse, moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 630 €, outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 20 €, soit un loyer total s’élevant à la somme de 650 € par mois, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 630 €.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023, la SCI LH-SABER a fait signifier à Mme [Y] [U] un commandement de payer les loyers et d'avoir à justifier d'une assuarnce visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 17550 € au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été saisie de la situation d'impayés de loyers de Mme [Y] [U] par voie électronique avec avis de réception du 23 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne en date du 21 juillet 2023, la SCI LH-SABER a fait assigner en référé Mme [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse en résiliation du contrat de bail, expulsion et paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnisation outre les frais, dépens et la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique avec avis de réception du 1er août 2023.

L’affaire a été renvoyée au fond à l’audience du 25 septembre 2025.

A l’audience du 26 mars 2026 à laquelle elle a été retenue, aucun représentant de la SCI LH-SABER n’a comparu personnellement mais la société a été représentée par son Conseil Me [A]. Elle a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures en date du 26 février 2026 reçues par le greffe du tribunal judiciaire le 03 mars 2026 aux fins de voir : 

- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 4 janvier 2021, faute pour Mme [Y] [U] de s'être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois et la condamner au paiement de la somme de 17550 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mars 2023 avec intérêt à taux légal à compter du jugement à intervenir ;

- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire et la condamner au paiement de la somme de 39650 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 28 février 2026 avec intérêt à taux légal à compter du jugement à intervenir ;

Et en conséquence,

- condamner Mme [Y] [U] à libéréer les lieux sans délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement et ou à défaut, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

- dire n’y avoir lieu de faire application du délai visé à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution compte tenu de la mauvaise foi de la locataire ;


- autoriser le cas échéant la requérante à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de Mme [Y] [U] ;


- condamner Mme [Y] [U] à lui payer les sommes suivantes :

une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à celui du loyer et charges fixée à 650 € à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, 

198,34 euros au titre des frais d’établissement et de signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ;

3000 euros en indemnisation de son préjudice financier ;

1500 euros en indemnisation de son préjudice moral ;

2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en eux compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et d’exécution forcée ;

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de sa demande en acquisition de la clause résolutoire, la SCI LH-SABER, invoquant les articles 1103, 1217, 1224, 1225 du code civil et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expose avoir fait signifier à Mme [Y] [U] un commandement de payer la somme de 17550 euros mais n’avoir reçu aucun paiement après expiration d’un délai de deux mois de sorte que la clause résolutoire insérée contrat de bail est acquise, que le bail est résilié, qu’il convient d’expulser Mme [Y] [U] des lieux et de la condamner au paiement des loyers et charges échus impayés ainsi qu’à une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux.

S’agissant de ses demandes en indemnisation, la SCI LH-SABER soutient qu’elle subit le comportement de sa locataire qui n’a pas payé une seule fois son loyer depuis son entrée dans les lieux, qu’elle doit quant à elle rembourser son emprunt à la banque en acquisition de ce logement de 170000 euros et que Mme [Y] [U], en ne déférant pas au commandement de payer, a fait preuve de mauvaise foi.

Concernant sa demande en écartement des dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la SCI LH-SABER fait valoir que Mme [Y] [U] est de mauvaise foi de sorte qu’elle est fondée à solliciter son évacuation immédiate des lieux sans respecter le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux.

En réponse aux arguments de Mme [Y] [U], la SCI LH-SABER réplique que les versements effectués ne représentent pas 73200 euros mais 59200 euros, qu’ils ont été réalisés par Monsieur [B] [C] et la société KM DOM FRANCE SARL au profit de la SCI FATIMA SABER IMMOBILIER, parties non concernées par le présent litige. Elle ajoute qu’aucun contrat avec option d’achat n’est intervenu entre elle et la société KM DOM, que la SCI LH-SABER a confié à la société KM DOM la réalisation de travaux qui n’ont pas été achevés de sorte qu’elle a procédé au remboursement des avances au titre de postes non réalisés ainsi qu’au paiement des pénalités de retard. Elle fait enfin remarquer quelle a loué à Monsieur [B] [C] a loué six logements sis [Adresse 7] à [Localité 2] pour les mettre à disposition de ses employés ainsi qu’un local à usage commercial, ce qui explique les versements reçus.


Au soutien de sa demande subsidiaire en prononcé judiciaire de la résiliation du contrat de bail, la SCI LH-SABER, se fondant sur les dispositions des articles 1227 du Code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, estime que Mme [Y] [U] a été défaillante dans son obligation de payer les loyers et charges, qu’elle ne justifie d’aucun paiement depuis la prise en possession des lieux, qu’elle ne prouve pas avoir souscrit une assurance habitation et qu’elle a domicilié sans autorisation préalable son entreprise individuelle à l’adresse du logement litigieux de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter le prononcé de la résiliation du bail.

***

Mme [Y] [U] n’a pas comparu personnellement à l’audience mais a été représentée par son Conseil, Me [V]. Elle sollicite le bénéfice de ses dernières écritures en date du 24 mars 2026 dans lesquelles elle conclut au débouté de la SCI LH-SABER de ses demandes et sa condamnation au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle soutient que la SCI LH-SABER a, dans le même immeuble que son appartement, loué un local à usage commercial à la société KM DOM, gérée par son époux Monsieur [B] [C] et cogérée par elle, que cette location devait précéder un achat de sorte qu’une part des loyers versés pour un montant de 73200 € constituaient une avance sur le prix de vente, mais que la vente n’a finalement jamais eu lieu en raison de la séparation du couple. Mme [Y] [U] ajoute que les locaux ne font l’objet d’aucune séparation physique de sorte que le bail concerne l’ensemble de l’immeuble et que les versements opérés par Monsieur [B] [C] pour un montant de 73200 euros ont également été affectés au paiement de son loyer.

Mme [Y] [U] ajoute que la SCI LH-SABER a abusé de son état de faiblesse puisqu’elle est sans ressource, qu’elle ne parle pas la langue française et qu’elle s’est retrouvée seule à la suite d’une séparation. 

S’agissant de l’assurance locative, elle indique que c’est son époux qui s’occupait de l’administratif et qu’elle n’a plus de contact avec lui de sorte qu’elle n’a pas d’information à ce sujet. Elle précise avoir souscrit une assurance le 05 octobre 2023. Elle expose enfin avoir quitté le logement en juillet 2025.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 10 juin 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée. 

En l’espèce, la SCI LH-SABER et Mme [Y] [U] ont comparu représentées par leurs Conseils respectifs. Il sera donc statué par jugement contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement soumis, dès lors, aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.


Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 21 juillet 2023, l'article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. 

Celui-ci prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (…) Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. (...) L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’espèce, la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été réalisée le 23 mars 2023, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 21 juillet 2023.

De même, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée, le 1er août 2023, soit au moins deux mois avant l'audience du 26 mars 2026.

Sur le bien-fondé de la demande 

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 1 impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 2 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.




Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, et d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de bail signé entre les parties le 4 janvier 2021 contient une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit par la SCI LH-SABER rédigée comme suit : « à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié de plein droit ».

Par ailleurs, la SCI LH-SABER a fait signifier à Mme [Y] [U] un commandement de payer la somme de 17550 euros au titre des loyers et charges impayés et a produit le décompte de créance circonstancié joint audit commandement reprenant et détaillant cette somme.

Ce commandement de payer, qui vise la clause précitée de résiliation de plein droit du contrat de bail, qui rappelle les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 et qui renseigne l'adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), a été signifié à Mme [Y] [U] le 22 mars 2023 de sorte que l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Mme [Y] [U] produit douze avis de virement en date des 02 décembre 2020, 10 décembre 2020, 12 mars 2021, 20 septembre 2021, 24 setpembre 2021, 13 octobre 2021, 21 décembre 2021, 22 décembre 2021, 23 décembre 2021, 07 janvier 2022, 24 février 2022 et 09 mars 2022 réalisés par Monsieur [B] [C] pour les six premiers et par la SCI FATIMA SABER IMMOBILIER pour les six suivants, au profit de la SCI FTIMA SABER IMMOBILIER.

Aucun virement n’est établi au nom de Mme [Y] [U] et aucun document vient prouver que Monsieur [B] [C] et la société KM DOM ont effectué ces virements en paiement de son loyer.


Au contraire, la SCI LH-SABER produit les contrats en vertus desquels ces virements ont été réalisés, qui n’ont aucun lien avec le logement de Mme [Y] [U].

Le fait que cette dernière soit cogérante de la société KM DOM avec Monsieur [B] [C] ne prouve pas davantage que les versements réalisés l’ont été en paiement de son loyer personnel.

Il ressort enfin des pièces versées aux débats que son contrat de bail concerne uniquement son appartement de 75m carré situé au deuxième étage de l’immeuble et qu’il n’inclut ni le rez-de-chaussée, ni d’autres parties de l’immeuble.

Ainsi, Mme [Y] [U] ne justifie pas s’être acquittée de sa dette au 23 mai 2023, soit à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer le 22 mars 2023.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire visée au contrat de bail apparaissent ainsi acquises au profit de la SCI LH-SABER à compter du 23 mai 2023.


Mme [Y] [U] dit avoir quitté les lieux. Elle ne prouve pas cette information qui n’a pas été confirmée par la SCI LH-SABER.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Mme [Y] [U] à restituer les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 3].

Ainsi, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en suppression du délai fixé par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Selon les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la SCI LH-SABER ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Mme [Y] [U], autre que le non-paiement par cette dernière de ses loyers et charges, déjà sanctionné par la résiliation du contrat de bail et son expulsion.

En conséquence, la SCI LH-SABER sera déboutée de sa demande à ce titre et, à défaut de départ volontaire de Mme [Y] [U] du logement, son expulsion pourra avoir lieu à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Conformément à l’article L131-2 du même code, l’astreinte est indépendante des dommages et intérêts et peut être provisoire ou définitive.

En application de l’article L421-2 du même code, par exception au premier alinéa de l'article L. 131-2, le montant de l'astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l'exécution de la décision. L'astreinte n'est pas maintenue lorsque l'occupant a établi l'existence d'une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l'exécution de la décision.

En l’espèce, la SCI LH-SABER sollicite la condamnation de Mme [Y] [U] à une astreinte de 100 par jour de retard à compter de la signification du jugement jusqu’au départ effectif des lieux.

Or, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [Y] [U] de quitter les lieux. 

D’une part en effet, il n’y a pas lieu de contraindre financièrement Mme [Y] [U] à quitter les lieux avant qu’elle ne trouve un nouveau logement ou, à défaut, avant qu’elle ne soit expulsée.

D’autre part, la condamnation de Mme [Y] [U] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI LH-SABER, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation 

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, une indemnité d’occupation lui est allouée. Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, Mme [Y] [U] occupe le bien de la SCI LH-SABER sans droit ni titre depuis le 23 mai 2023, date à laquelle le contrat de bail conclu le 4 janvier 2021 a été résilié.

Il y a donc lieu de condamner Mme [Y] [U] à payer à la SCI LH-SABER une indemnité d’occupation d’un montant de 650 euros par mois, qui se substitue au loyer à compter de la date de résiliation du bail, le 23 mai 2023.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI LH-SABER ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de la dette locative 

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI LH-SABER verse aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail conclu entre les parties le 4 janvier 2021 ;
- le commandement de payer en date du 22 mars 2023 réclamant la somme de 17550 euros;
- le décompte de la créance arrêtée au 31 mars 2023 pour un montant de 17550 euros.

Il résulte de ces éléments que Mme [Y] [U] est, au 31 mars 2023, redevable à l'égard de la SCI LH-SABER d'une somme de 17550 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus.

Mme [Y] [U] a produit uniquement son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 indiquant qu’elle n’a perçu aucun revenu. Elle n’a pas actualisé sa situation financière.

Par conséquent, Mme [Y] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 17550 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en indemnisation de la SCI LH-SABER

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il convient, s’agissant d’une action en responsabilité civile, de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

En l’espèce, la SCI LH-SABER fait valoir que Mme [Y] [U] ne verse aucun de ses loyers depuis son entrée dans les lieux depuis 2021, qu’elle s’est retrouvée en difficulté financière compte tenu du non-paiement par sa locataire de son loyer et que son bien n’a pas pu être reloué.

Toutefois, la SCI LH-SABER ne produit aucun document venant justifier l'existence d'un préjudice moral. Elle ne prouve pas non plus en quoi les difficultés financières qu’elle rencontre sont liées au non-paiement par sa locataire de ses loyers et ce d’autant qu’elle pouvait agir plus tôt à l'encontre de Mme [Y] [U].

Ainsi, faute de justifier de la mauvaise foi du débiteur et de rapporter la preuve de l’existence d'un préjudice subi, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation de pouvait agir plus tôt à l'encontre de Mme [Y] [U] au paiement de l’arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation, la demande en dommages et intérêts formée par la SCI LH-SABER est rejetée. 

Sur les autres demandes

Sur les dépens
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [Y] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en eux compris le coût du commandement de payer.






Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [Y] [U], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la SCI LH-SABER une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros. 

Consécutivement, la demande de Mme [Y] [U] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SCI LH-SABER sera rejetée. 

Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire du présent jugement à l'égard du défendeur est de droit au regard de l'assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l'action de la SCI LH-SABER recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 janvier 2021 relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 6] à 68100 Mulhouse, entre la SCI LH-SABER d'une part et Mme [Y] [U] d'autre part, sont réunies à la date du 23 mai 2023 ;

CONDAMNE Mme [Y] [U] à libérer les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 3], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut, 

ORDONNE l’expulsion de Mme [Y] [U] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DÉBOUTE la SCI LH-SABER de sa demande au titre de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Y] [U] à payer à la SCI LH-SABER la somme de 17550 € (dix-sept mille cinq cent cinquante euros) au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, mois de mars 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [Y] [U] à payer à la SCI LH-SABER une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 23 mai 2023 par mois et jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme de 650 € (six cent cinquante euros) par mois ;

DÉBOUTE la SCI LH-SABER de sa demande d'astreinte ;

DÉBOUTE la SCI LH-SABER de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

DÉBOUTE la SCI LH-SABER de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier ;

CONDAMNE Mme [Y] [U] au paiement de la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [Y] [U] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [U] aux entiers dépens, en eux compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DÉBOUTE la SCI LH-SABER et Mme [Y] [U] de leurs plus amples demandes ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 juin 2026, par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection et Natacha LANDAUER, Greffier .



Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
---------------------------------
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
----------------------------
Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 23/01954 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IMPX
Section 2
[Q]
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 10 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

S.C.I. LH-SABER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

 représentée par Me David DONAT, avocat au barreau de Mulhouse 


PARTIE DEFENDERESSE : 

Madame [Y] [U]
née le 01 Juillet 1980 à , demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Nora DHRISS, avocat au barreau de Mulhouse 


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Charlotte SALM : Président
Natacha LANDAUER : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 26 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juin 2026 et signé par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection, et Natacha LANDAUER, Greffier 




EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 janvier 2021, à effet du même jour, la SCI LH-SABER a donné à bail à Mme [Y] [U], pour une durée de trois ans, un local à usage d'habitation situé [Adresse 6] à 68100 Mulhouse, moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 630 €, outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 20 €, soit un loyer total s’élevant à la somme de 650 € par mois, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 630 €.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023, la SCI LH-SABER a fait signifier à Mme [Y] [U] un commandement de payer les loyers et d'avoir à justifier d'une assuarnce visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 17550 € au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été saisie de la situation d'impayés de loyers de Mme [Y] [U] par voie électronique avec avis de réception du 23 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne en date du 21 juillet 2023, la SCI LH-SABER a fait assigner en référé Mme [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse en résiliation du contrat de bail, expulsion et paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnisation outre les frais, dépens et la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique avec avis de réception du 1er août 2023.

L’affaire a été renvoyée au fond à l’audience du 25 septembre 2025.

A l’audience du 26 mars 2026 à laquelle elle a été retenue, aucun représentant de la SCI LH-SABER n’a comparu personnellement mais la société a été représentée par son Conseil Me [A]. Elle a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures en date du 26 février 2026 reçues par le greffe du tribunal judiciaire le 03 mars 2026 aux fins de voir : 

- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 4 janvier 2021, faute pour Mme [Y] [U] de s'être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois et la condamner au paiement de la somme de 17550 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mars 2023 avec intérêt à taux légal à compter du jugement à intervenir ;

- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire et la condamner au paiement de la somme de 39650 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 28 février 2026 avec intérêt à taux légal à compter du jugement à intervenir ;

Et en conséquence,

- condamner Mme [Y] [U] à libéréer les lieux sans délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement et ou à défaut, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

- dire n’y avoir lieu de faire application du délai visé à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution compte tenu de la mauvaise foi de la locataire ;


- autoriser le cas échéant la requérante à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de Mme [Y] [U] ;


- condamner Mme [Y] [U] à lui payer les sommes suivantes :

une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à celui du loyer et charges fixée à 650 € à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, 

198,34 euros au titre des frais d’établissement et de signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ;

3000 euros en indemnisation de son préjudice financier ;

1500 euros en indemnisation de son préjudice moral ;

2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en eux compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et d’exécution forcée ;

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de sa demande en acquisition de la clause résolutoire, la SCI LH-SABER, invoquant les articles 1103, 1217, 1224, 1225 du code civil et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expose avoir fait signifier à Mme [Y] [U] un commandement de payer la somme de 17550 euros mais n’avoir reçu aucun paiement après expiration d’un délai de deux mois de sorte que la clause résolutoire insérée contrat de bail est acquise, que le bail est résilié, qu’il convient d’expulser Mme [Y] [U] des lieux et de la condamner au paiement des loyers et charges échus impayés ainsi qu’à une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux.

S’agissant de ses demandes en indemnisation, la SCI LH-SABER soutient qu’elle subit le comportement de sa locataire qui n’a pas payé une seule fois son loyer depuis son entrée dans les lieux, qu’elle doit quant à elle rembourser son emprunt à la banque en acquisition de ce logement de 170000 euros et que Mme [Y] [U], en ne déférant pas au commandement de payer, a fait preuve de mauvaise foi.

Concernant sa demande en écartement des dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la SCI LH-SABER fait valoir que Mme [Y] [U] est de mauvaise foi de sorte qu’elle est fondée à solliciter son évacuation immédiate des lieux sans respecter le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux.

En réponse aux arguments de Mme [Y] [U], la SCI LH-SABER réplique que les versements effectués ne représentent pas 73200 euros mais 59200 euros, qu’ils ont été réalisés par Monsieur [B] [C] et la société KM DOM FRANCE SARL au profit de la SCI FATIMA SABER IMMOBILIER, parties non concernées par le présent litige. Elle ajoute qu’aucun contrat avec option d’achat n’est intervenu entre elle et la société KM DOM, que la SCI LH-SABER a confié à la société KM DOM la réalisation de travaux qui n’ont pas été achevés de sorte qu’elle a procédé au remboursement des avances au titre de postes non réalisés ainsi qu’au paiement des pénalités de retard. Elle fait enfin remarquer quelle a loué à Monsieur [B] [C] a loué six logements sis [Adresse 7] à [Localité 2] pour les mettre à disposition de ses employés ainsi qu’un local à usage commercial, ce qui explique les versements reçus.


Au soutien de sa demande subsidiaire en prononcé judiciaire de la résiliation du contrat de bail, la SCI LH-SABER, se fondant sur les dispositions des articles 1227 du Code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, estime que Mme [Y] [U] a été défaillante dans son obligation de payer les loyers et charges, qu’elle ne justifie d’aucun paiement depuis la prise en possession des lieux, qu’elle ne prouve pas avoir souscrit une assurance habitation et qu’elle a domicilié sans autorisation préalable son entreprise individuelle à l’adresse du logement litigieux de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter le prononcé de la résiliation du bail.

***

Mme [Y] [U] n’a pas comparu personnellement à l’audience mais a été représentée par son Conseil, Me [V]. Elle sollicite le bénéfice de ses dernières écritures en date du 24 mars 2026 dans lesquelles elle conclut au débouté de la SCI LH-SABER de ses demandes et sa condamnation au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle soutient que la SCI LH-SABER a, dans le même immeuble que son appartement, loué un local à usage commercial à la société KM DOM, gérée par son époux Monsieur [B] [C] et cogérée par elle, que cette location devait précéder un achat de sorte qu’une part des loyers versés pour un montant de 73200 € constituaient une avance sur le prix de vente, mais que la vente n’a finalement jamais eu lieu en raison de la séparation du couple. Mme [Y] [U] ajoute que les locaux ne font l’objet d’aucune séparation physique de sorte que le bail concerne l’ensemble de l’immeuble et que les versements opérés par Monsieur [B] [C] pour un montant de 73200 euros ont également été affectés au paiement de son loyer.

Mme [Y] [U] ajoute que la SCI LH-SABER a abusé de son état de faiblesse puisqu’elle est sans ressource, qu’elle ne parle pas la langue française et qu’elle s’est retrouvée seule à la suite d’une séparation. 

S’agissant de l’assurance locative, elle indique que c’est son époux qui s’occupait de l’administratif et qu’elle n’a plus de contact avec lui de sorte qu’elle n’a pas d’information à ce sujet. Elle précise avoir souscrit une assurance le 05 octobre 2023. Elle expose enfin avoir quitté le logement en juillet 2025.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 10 juin 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée. 

En l’espèce, la SCI LH-SABER et Mme [Y] [U] ont comparu représentées par leurs Conseils respectifs. Il sera donc statué par jugement contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement soumis, dès lors, aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.


Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 21 juillet 2023, l'article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. 

Celui-ci prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (…) Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. (...) L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’espèce, la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été réalisée le 23 mars 2023, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 21 juillet 2023.

De même, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée, le 1er août 2023, soit au moins deux mois avant l'audience du 26 mars 2026.

Sur le bien-fondé de la demande 

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 1 impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 2 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.




Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, et d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de bail signé entre les parties le 4 janvier 2021 contient une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit par la SCI LH-SABER rédigée comme suit : « à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié de plein droit ».

Par ailleurs, la SCI LH-SABER a fait signifier à Mme [Y] [U] un commandement de payer la somme de 17550 euros au titre des loyers et charges impayés et a produit le décompte de créance circonstancié joint audit commandement reprenant et détaillant cette somme.

Ce commandement de payer, qui vise la clause précitée de résiliation de plein droit du contrat de bail, qui rappelle les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 et qui renseigne l'adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), a été signifié à Mme [Y] [U] le 22 mars 2023 de sorte que l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Mme [Y] [U] produit douze avis de virement en date des 02 décembre 2020, 10 décembre 2020, 12 mars 2021, 20 septembre 2021, 24 setpembre 2021, 13 octobre 2021, 21 décembre 2021, 22 décembre 2021, 23 décembre 2021, 07 janvier 2022, 24 février 2022 et 09 mars 2022 réalisés par Monsieur [B] [C] pour les six premiers et par la SCI FATIMA SABER IMMOBILIER pour les six suivants, au profit de la SCI FTIMA SABER IMMOBILIER.

Aucun virement n’est établi au nom de Mme [Y] [U] et aucun document vient prouver que Monsieur [B] [C] et la société KM DOM ont effectué ces virements en paiement de son loyer.


Au contraire, la SCI LH-SABER produit les contrats en vertus desquels ces virements ont été réalisés, qui n’ont aucun lien avec le logement de Mme [Y] [U].

Le fait que cette dernière soit cogérante de la société KM DOM avec Monsieur [B] [C] ne prouve pas davantage que les versements réalisés l’ont été en paiement de son loyer personnel.

Il ressort enfin des pièces versées aux débats que son contrat de bail concerne uniquement son appartement de 75m carré situé au deuxième étage de l’immeuble et qu’il n’inclut ni le rez-de-chaussée, ni d’autres parties de l’immeuble.

Ainsi, Mme [Y] [U] ne justifie pas s’être acquittée de sa dette au 23 mai 2023, soit à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer le 22 mars 2023.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire visée au contrat de bail apparaissent ainsi acquises au profit de la SCI LH-SABER à compter du 23 mai 2023.


Mme [Y] [U] dit avoir quitté les lieux. Elle ne prouve pas cette information qui n’a pas été confirmée par la SCI LH-SABER.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Mme [Y] [U] à restituer les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 3].

Ainsi, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en suppression du délai fixé par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Selon les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la SCI LH-SABER ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Mme [Y] [U], autre que le non-paiement par cette dernière de ses loyers et charges, déjà sanctionné par la résiliation du contrat de bail et son expulsion.

En conséquence, la SCI LH-SABER sera déboutée de sa demande à ce titre et, à défaut de départ volontaire de Mme [Y] [U] du logement, son expulsion pourra avoir lieu à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Conformément à l’article L131-2 du même code, l’astreinte est indépendante des dommages et intérêts et peut être provisoire ou définitive.

En application de l’article L421-2 du même code, par exception au premier alinéa de l'article L. 131-2, le montant de l'astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l'exécution de la décision. L'astreinte n'est pas maintenue lorsque l'occupant a établi l'existence d'une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l'exécution de la décision.

En l’espèce, la SCI LH-SABER sollicite la condamnation de Mme [Y] [U] à une astreinte de 100 par jour de retard à compter de la signification du jugement jusqu’au départ effectif des lieux.

Or, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [Y] [U] de quitter les lieux. 

D’une part en effet, il n’y a pas lieu de contraindre financièrement Mme [Y] [U] à quitter les lieux avant qu’elle ne trouve un nouveau logement ou, à défaut, avant qu’elle ne soit expulsée.

D’autre part, la condamnation de Mme [Y] [U] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI LH-SABER, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation 

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, une indemnité d’occupation lui est allouée. Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, Mme [Y] [U] occupe le bien de la SCI LH-SABER sans droit ni titre depuis le 23 mai 2023, date à laquelle le contrat de bail conclu le 4 janvier 2021 a été résilié.

Il y a donc lieu de condamner Mme [Y] [U] à payer à la SCI LH-SABER une indemnité d’occupation d’un montant de 650 euros par mois, qui se substitue au loyer à compter de la date de résiliation du bail, le 23 mai 2023.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI LH-SABER ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de la dette locative 

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI LH-SABER verse aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail conclu entre les parties le 4 janvier 2021 ;
- le commandement de payer en date du 22 mars 2023 réclamant la somme de 17550 euros;
- le décompte de la créance arrêtée au 31 mars 2023 pour un montant de 17550 euros.

Il résulte de ces éléments que Mme [Y] [U] est, au 31 mars 2023, redevable à l'égard de la SCI LH-SABER d'une somme de 17550 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus.

Mme [Y] [U] a produit uniquement son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 indiquant qu’elle n’a perçu aucun revenu. Elle n’a pas actualisé sa situation financière.

Par conséquent, Mme [Y] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 17550 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en indemnisation de la SCI LH-SABER

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il convient, s’agissant d’une action en responsabilité civile, de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

En l’espèce, la SCI LH-SABER fait valoir que Mme [Y] [U] ne verse aucun de ses loyers depuis son entrée dans les lieux depuis 2021, qu’elle s’est retrouvée en difficulté financière compte tenu du non-paiement par sa locataire de son loyer et que son bien n’a pas pu être reloué.

Toutefois, la SCI LH-SABER ne produit aucun document venant justifier l'existence d'un préjudice moral. Elle ne prouve pas non plus en quoi les difficultés financières qu’elle rencontre sont liées au non-paiement par sa locataire de ses loyers et ce d’autant qu’elle pouvait agir plus tôt à l'encontre de Mme [Y] [U].

Ainsi, faute de justifier de la mauvaise foi du débiteur et de rapporter la preuve de l’existence d'un préjudice subi, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation de pouvait agir plus tôt à l'encontre de Mme [Y] [U] au paiement de l’arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation, la demande en dommages et intérêts formée par la SCI LH-SABER est rejetée. 

Sur les autres demandes

Sur les dépens
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [Y] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en eux compris le coût du commandement de payer.






Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [Y] [U], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la SCI LH-SABER une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros. 

Consécutivement, la demande de Mme [Y] [U] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SCI LH-SABER sera rejetée. 

Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire du présent jugement à l'égard du défendeur est de droit au regard de l'assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l'action de la SCI LH-SABER recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 janvier 2021 relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 6] à 68100 Mulhouse, entre la SCI LH-SABER d'une part et Mme [Y] [U] d'autre part, sont réunies à la date du 23 mai 2023 ;

CONDAMNE Mme [Y] [U] à libérer les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 3], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut, 

ORDONNE l’expulsion de Mme [Y] [U] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DÉBOUTE la SCI LH-SABER de sa demande au titre de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Y] [U] à payer à la SCI LH-SABER la somme de 17550 € (dix-sept mille cinq cent cinquante euros) au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, mois de mars 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [Y] [U] à payer à la SCI LH-SABER une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 23 mai 2023 par mois et jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme de 650 € (six cent cinquante euros) par mois ;

DÉBOUTE la SCI LH-SABER de sa demande d'astreinte ;

DÉBOUTE la SCI LH-SABER de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

DÉBOUTE la SCI LH-SABER de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier ;

CONDAMNE Mme [Y] [U] au paiement de la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [Y] [U] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [U] aux entiers dépens, en eux compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DÉBOUTE la SCI LH-SABER et Mme [Y] [U] de leurs plus amples demandes ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 juin 2026, par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection et Natacha LANDAUER, Greffier .



Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la securite sociale L542-2, code des procedures civiles d'execution L421-2, code de la construction et de l'habitation L442-4-1, code des procedures civiles d'execution L131-2, code de la securite sociale L831-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-16T00:30:19.558Z.