Tribunal judiciaire de Rennes, 2ème Chambre civile, 9 juin 2026, n° 24/05074

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]


09 Juin 2026


2ème Chambre civile 
52G 

N° RG 24/05074 - 
N° Portalis DBYC-W-B7I-LBZ4


AFFAIRE :

Monsieur [Q] [F]
Madame [O] [F]
[T] [C]
SCEA TOI JOLY,
SCI SIRIV,

C/

SAFER [U], 






copie exécutoire délivrée
le :
à : 




DEUXIEME CHAMBRE CIVILE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE


PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Julie BOUDIER, Vice-présidente


GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.


DEBATS

A l’audience publique du 07 Avril 2026


JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 09 Juin 2026,
date indiquée à l’issue des débats.
Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,
 
ENTRE : 


DEMANDEURS :

Monsieur [Q] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Guillaume BROUILLET de la SCP AVOCATS LIBERTÉ, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [O] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Guillaume BROUILLET de la SCP AVOCATS LIBERTÉ, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant


Monsieur [T] [C]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître Guillaume BROUILLET de la SCP AVOCATS LIBERTÉ, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

SCEA TOI JOLY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Guillaume BROUILLET de la SCP AVOCATS LIBERTÉ, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

SCI SIRIV, prise en la personne de son, représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Guillaume BROUILLET de la SCP AVOCATS LIBERTÉ, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant


ET :


DEFENDERESSE :

Société d’aménagement foncier et d’établissement rural de Bretagne - SAFER [U], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro B496 180 225, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 6]
[Localité 6]
représentée par Maître Valérie LEBLANC de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant




EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié unique en date du 7 décembre 2023, Monsieur [Q] [F], Madame [O] [F] épouse [A] et Monsieur [T] [F] ont promis de vendre :
▸ à la SCI [Adresse 7], un immeuble situé à [Adresse 8], cadastré section ZD n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une surface totale de 31a 96ca, comprenant un corps de ferme, une ancienne écurie, un bâtiment anciennement à usage d’étable et une ancienne maison d’habitation,
▸ à la SCEA [Adresse 9], diverses parcelles de terre situées à [Localité 7], lieudit [Localité 8], cadastrées section ZD n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] pour une surface totale de 12ha 33a 05ca et lieudit [Localité 9] [Adresse 10], cadastrée section ZH n°[Cadastre 9] pour une surface de 4ha 97a 60ca.

Par deux courriers datés du 13 février 2024, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural de Bretagne (ci-après la SAFER [U]) a notifié respectivement à la SCEA [Adresse 9] et la SCI SiRiv sa décision d’exercer son droit de préemption sur :

▸ les parcelles section ZD n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] et section ZH n°[Cadastre 9] précitées pour une surface totale de 17ha 31a 10ca,
▸ une surface de 10a 34ca à prendre sur la parcelle section ZD n°[Cadastre 1].

Par deux courriers de leur conseil en date du 12 avril 2024, les deux sociétés concernées ont écrit à la SAFER pour contester ses décisions.

Le 9 juillet 2024, Monsieur [Q] [F], Madame [O] [F] épouse [A], Monsieur [T] [F], la SCEA [Adresse 9] et la SCI SiRiv (ci-après les demandeurs) ont fait assigner la SAFER [U] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir l’annulation des deux décisions de préemption précitées.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 février 2026.

***
Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, les demandeurs réclament au tribunal de :
“Vu les articles L 143-1 et suivants, les articles L 331-6 et L 412-1 à L 412-5 du Code Rural et de la Pêche Maritime,
Vu les pièces,
Vu la jurisprudence,
ANNULER la décision de préemption de la SAFER [U] exercée le 12 février 2024 et notifiée aux cédants et cessionnaire le 13 février 2024 à l’encontre des promesses de vente signés le 7 décembre 2023 en l’étude de Me [R] [L] notaire à l’encontre de la SCEA TOI JOLY
ANNULER la décision de préemption de la SAFER [U] exercée le 12 février 2024 et notifiée aux cédants et cessionnaire le 13 février 2024 à l’encontre des promesses de vente signés le 7 décembre 2023 en l’étude de Me [R] [L] notaire à l’encontre de la SCI SIRIV
DEBOUTER la SAFER [U] de toutes demandes contraires
CONDAMNER la SAFER [U] à payer la somme de 5000 € à la SCEA TOI JOLY d’une part et à la SCI SIRIV d’autre part au titre de leurs frais irrépétibles au visa de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens”.

Les demandeurs observent que la SAFER [U] a produit en cours de procédure les justificatifs permettant de vérifier le respect du délai et des formalités d’affichage applicables en cas d’exercice de son droit de préemption. Ils s’en rapportent à justice sur ce point.

Concernant les terres promises à la vente à la SCEA [Adresse 9], les demandeurs font valoir que l’exercice par la SAFER [U] de son droit de préemption contrevient au droit prioritaire du preneur en place prévu par les articles L412-1 à L412-5 du code rural et de la pêche maritime. La société affirme disposer de baux ruraux écrits sur les parcelles qu’elle exploite, pour la plupart, depuis 1995 et 2012. Elle fait la liste de ces baux. Elle observe que les justificatifs complémentaires invoqués par la SAFER [U] dans le cadre de la présente procédure auraient dû être réclamés avant l’exercice de son droit de préemption. Elle insiste sur l’ancienneté de la situation locative des parcelles. Elle conteste également le défaut d’autorisation d’exploiter invoqué par la SAFER [U] en faisant observer, entre autres, que celle-ci ne justifie pas de la saisine préalable du tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir la nullité du bail correspondant ; qu’une telle action serait irrecevable pour cause de prescription quinquennale et que cet aspect ne concerne pas toutes les terres préemptées. La SCEA Toi Joly soutient que la préemption obéit à une logique globale, de sorte qu’une seule irrégularité l’empêche de prospérer pour le tout. En tout état de cause, la société déclare disposer des autorisations nécessaires. Elle estime également que l’argument tenant l’association à son capital de la SAS Kerriv est inopérant, une telle association ne nécessitant pas l’obtention d’une nouvelle autorisation d’exploiter. Elle fait observer qu’à l’époque, la SAFER [U] en a été parfaitement informée et n’est pas intervenue. 

Concernant la préemption partielle de l’immeuble promis à la SCI SiRiv, celle-ci fait valoir que l’îlot concerné constitue de tous temps un ensemble indivisible et que l’exercice par la SAFER [U] de son droit de préemption a pour effet de réduire de 30 % la surface de jardin du bien en méconnaissance de l’article L412-6 du code rural et de la pêche maritime. Elle relève qu’il ne s’agit pas d’une surface agricole. 

En défense, aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, la SAFER [U] demande au tribunal de :
“➢ DEBOUTER Madame [O] [F], Monsieur [T] [F], Monsieur [Q] [F], la SCEA TOI JOLY et la SCI SIRIV de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions 
➢ CONDAMNER in solidum Madame [O] [F], Monsieur [T] [F], Monsieur [Q] [F], la SCEA TOI JOLY et la SCI SIRIV à verser à la SAFER [U] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile”.

La SAFER [U] précise avoir exercé son droit de préemption dans le délai légal et selon affichage en mairie. 

Concernant les surfaces promises à la SCEA Toi Joly, la SAFER [U] observe que le notaire a fourni des baux écrits sans date certaine et n’a fourni ni justificatif de paiement de fermage, ni autorisation préfectorale d’exploiter. Elle ajoute que l’inscription des parcelles à la MSA ne constitue pas une preuve de l’existence d’un bail rural.

Elle fait également valoir que la SCEA Toi Joly n’était pas en règle avec le contrôle des structures, raison pour laquelle elle a visé, dans sa décision de préemption, l’article L331-6 du code rural et de la pêche maritime l’autorisant à demander la nullité d’un bail rural pour ce motif. Elle explique que l’entrée en 2020 d’un associé minoritaire, Monsieur [E] [P], par l’intermédiaire de la SAS Kerriv au sein de la SCEA Toi [Adresse 11] relève de la double participation et de l’agrandissement des exploitations agricoles de l’intéressé. Elle précise que la SAS Kerriv détient désormais 2 400 parts sociales de la SCEA Toi Joly, de sorte qu’elle la contrôle.

Concernant les biens promis à la SCI SiRiv, la SAFER [U] rappelle que la volonté contractuelle des parties ne peut s’opposer au caractère d’ordre public de son droit de préemption. Elle en déduit que la clause d’indivisibilité des deux ventes doit être réputée non écrite.

***
L’affaire a été plaidée à l’audience du 7 avril 2026 et mise en délibéré au 9 juin suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient d’observer que la SAFER [U] justifie avoir exercé son droit de préemption dans le délai applicable et avoir respecté les formalités d’affichage exigées notamment par l’article R143-6 du code rural et de la pêche maritime.

I - Sur les demandes principales :

1) Sur les terres promises à la SCEA Toi Joly :

Aux termes de l’article L143-6 du code rural et de la pêche maritime, le droit de préemption de la SAFER ne peut s'exercer contre le preneur en place, son conjoint ou son descendant régulièrement subrogé dans les conditions prévues à l'article L.412-5 que si ce preneur exploite le bien concerné depuis moins de trois ans. Pour l'application du présent alinéa, la condition de durée d'exploitation exigée du preneur peut avoir été remplie par son conjoint ou par un ascendant de lui-même ou de son conjoint.

En l’espèce, la promesse notariée de vente consentie par les consorts [F] vise expressément l’existence de baux ruraux consentis à la SCEA [Adresse 9] sur les parcelle cadastrées section ZD n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 8] et section ZH n°[Cadastre 9] (annexés à l’acte), ainsi que l’existence d’un bail rural verbal sur les parcelles section ZD n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Les demandeurs produisent, dans le cadre de la présente procédure, les justificatifs suivants :
- un acte manuscrit daté du 27 décembre 1995 contenant bail consenti par Monsieur [D] [F] à Monsieur [H] [V] (ancien associé du GAEC [Adresse 9] devenu SCEA en 2020) concernant la parcelle ZH [Cadastre 9],
- une lettre datée du 9 avril 1995 de Monsieur [H] [V] au bailleur l’informant de la mise à disposition de la parcelle précitée, outre la parcelle ZD [Cadastre 8], en faveur du GAEC [Adresse 9],
- un document de mise à jour du plan d’épandage du GAEC [Adresse 9] par le contrôle laitier d’Ille-et-Vilaine mentionnant les deux parcelles précitées et datant de novembre 2009,
- un document dactylographié du 2 avril 2012 valant bail consenti par Monsieur [D] [F] au GAEC [Adresse 9] concernant les parcelles ZD 1 et [Cadastre 5] (cette dernière mentionnée par erreur comme ZH 3) d’une superficie totale de 7ha 20a 70ca,
- une autorisation d’exploiter la surface précitée délivrée le 4 novembre 2011 par l’autorité préfectorale au GAEC [Adresse 9],
- un document dactylographié et rempli de manière manuscrite daté du 20 septembre 2019 valant bail rural consenti par Monsieur [F] au GAEC [Adresse 9] à compter du 1er octobre 2019 sur les parcelles ZH [Cadastre 9] et ZD [Cadastre 8],
- deux attestations de l’expert-comptable de la SCEA [Adresse 9] du mois de septembre 2025 confirmant le paiement par chèque d’un fermage par la SCEA [Adresse 9] au profit de Monsieur [F] chaque année entre novembre et décembre pour les années 2021 à 2024,
- une attestation du CER FRANCE en date du 4 septembre 2025 attestant que la SCEA [Adresse 9] déclare à la PAC depuis 2020 les parcelles ZD 1, [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et ZH [Cadastre 9], accompagnée du dossier PAC de la société pour les campagnes 2023 à 2025.

Ces éléments de preuve sont suffisamment nombreux, concordants et, pour certains, officiels pour admettre que la SCEA [Adresse 9] fait bien la preuve qu’elle exploite depuis au moins trois ans les parcelles préemptées par la SAFER Bretagne. 

Si cette dernière affirme que la SCEA [Adresse 9] ne serait pas en règle avec le contrôle des structures pour les seules parcelles ZD [Cadastre 8] et ZH [Cadastre 9] du fait de l’entrée en son sein de la SAS [Adresse 12] dirigée par Monsieur [P], elle ne le démontre aucunement et ne justifie pas, en tout état de cause, avoir saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir l’annulation du bail correspondant. Il n’est pas non plus justifié d’une mise en demeure adressée à la société par l’autorité préfectorale de se mettre en conformité comme prévu aux articles L331-6 et L331-7 du code rural et de la pêche maritime. 

En définitive, la SCEA Toi Joly fait la preuve qu’elle a la qualité de preneur en place des parcelles préemptées, de sorte qu’il convient d’annuler la décision de préemption qui lui a été notifiée le 13 février 2024 suite à la promesse de vente du 7 décembre 2023.



2) Sur la préemption partielle visant l’immeuble promis à la SCI SiRiv :

Dans le cadre de la promesse de vente du 7 décembre 2023, les parties ont soumis, à titre de condition essentielle et déterminante, la réalisation de la vente au profit de la SCI SiRiv à la réalisation de la vente au profit de la SCEA Toi Joly et réciproquement.

Toutefois, cette seule stipulation contractuelle ne peut pas faire échec au droit de préemption de la SAFER, que celui-ci soit exercé à titre partiel ou bien pour la totalité des biens concernés, ce droit étant d’ordre public. 

Par ailleurs, l’article L143-1-1 du code rural et de la pêche maritime prévoit expressément le droit pour la SAFER de n’exercer son droit de préemption que sur une partie des biens vendus.

Dans le cas présent, la SAFER [U] a explicitement motivé sa décision de préemption par référence aux objectifs que lui assigne la loi, plus précisément ceux correspondant aux 1° et 2° de l’article L143-2 du code rural et de la pêche maritime.

Les demandeurs ne rapportent aucun élément de nature à contredire la poursuite de ces objectifs par la SAFER [U], étant rappelé que le juge est tenu d’apprécier la légalité de la décision de préemption qui lui est soumise, mais non d’en apprécier l’opportunité.

Dans ces conditions, la SCI SiRiv n’est pas fondée à s’opposer à la préemption partielle décidée par la SAFER [U]. Sa demande d’annulation correspondante ne peut qu’être rejetée.


II - Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SAFER [U], partie principalement perdante, doit supporter les dépens.

Par suite, sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des demandeurs. Leur demande de ce chef doit être rejetée.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance ne justifie d’y déroger.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,


ANNULE la décision de préemption de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural de Bretagne datée du 13 février 2024 concernant les parcelles de terre situées à [Localité 7], lieudit [Localité 8], cadastrées section ZD n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] et lieudit [Localité 10], cadastrée section ZH n°[Cadastre 9] pour une surface totale de 17ha 31a 10ca, promises à la vente à la SCEA Toi Joly selon acte notarié en date du 7 décembre 2023, 


REJETTE la demande d’annulation de la décision de préemption de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural de Bretagne datée du 13 février 2024 concernant la surface de 10a 34ca à prendre sur une partie de la parcelle située à [Adresse 13] (35320), [Adresse 14], cadastrée section ZD n°[Cadastre 1], promise à la vente à la SCI SiRiv selon acte notarié en date du 7 décembre 2023,

CONDAMNE la société d’aménagement foncier et d’établissement rural de Bretagne aux dépens, 

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile entre les parties,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,


La Greffière, Le Tribunal,