Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 12 juin 2026, n° 23/00564

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [X] [J] [M] c/ [P] [C], S.A.S. [H] IMMOBILIER, [R] [H] 

MINUTE N° 2026/350
Du 12 Juin 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 23/00564 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OTDX 
 









Grosse délivrée à 

Me Robert BENDOTTI - 332
Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA - 127
Me Céline ZEKRI - 379


expédition délivrée à 



le 


mentions diverses


Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du douze Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame LACOMBE
Greffier : Madame ISETTA,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 13 Février 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 12 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Juin 2026 , signé par Madame LACOMBE Présidente, assistée de Madame ISETTA,, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond 


DEMANDERESSE

Madame [X] [J] [M]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Céline ZEKRI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



DÉFENDEURS

Monsieur [P] [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Robert BENDOTTI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.S. [H] IMMOBILIER 
radiée depuis le 11/10/2022, représentée par monsieur [R] [H] es qualité de mandataire ad hoc selon ordonnance rendue le 22 janvier 2024 par le Président du Tribunal de Commerce de NICE
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [R] [H] 
es qualité de liquidateur amiable de la SAS [H] IMMOBILIER radiée le 11/10/2022
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant























EXPOSE DU LITIGE

Vu l'exploit d'huissier en date du 29 décembre 2022 aux termes duquel madame [X] [J] [M] a fait assigner monsieur [P] [C] et la société [H] IMMOBILIER devant le tribunal de céans;

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 23/564

Vu l’exploit d’huissier du 25 juillet 2024 aux termes duquel madame [X] [J] [M] a fait assigner en intervention forcée la société [H] IMMOBILIER représentée par son mandataire ad hoc, ainsi que Monsieur [R] [H] en qualité de liquidateur amiable devant le tribunal de céans ;

L’affaire a été enregistré sous le numéro de RG 24/2823.

Par ordonnance en date du 21 novembre 2024 le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures .

Vu les dernières conclusions (RPVA 28 août 2025) aux termes desquelles Madame [X] [J] [M] sollicite au visa des articles 1101, 1130 et suivants, vu l’article L237-12 du code du Commerce ; vu l’article L 121-1 et L 121-2 2° du Code de la consommation, vu les articles 1641 du Code Civil et suivants de:
- la voir déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et conclusions,
- voir juger les manœuvres de Monsieur [C] dolosives,
- voir juger que Monsieur [C] connaissait le vice caché,
voir juger l’existence d’un manquement au devoir d’information de la société [H] IMMOBILIER ,
- voir juger la responsabilité pour faute de Monsieur [R] [H] es qualité de liquidateur amiable,
A titre principal,
- voir condamner in solidum Monsieur [C], la société [H] IMMOBILIER représentée par son mandataire ad hoc et Monsieur [R] [H] es qualité de liquidateur amiable au à lui payer la somme de 25 835 € au titre de son préjudice financier,
- voir condamner in solidum Monsieur [C], la société [H] IMMOBILIER représentée par son mandataire ad hoc et Monsieur [R] [H] en qualité de liquidateur amiable à lui payer la somme de 15 000 € au titre de son préjudice de jouissance,
A titre subsidiaire,
 - voir condamner in solidum la société [H] IMMOBILIER représentée par son mandataire ad hoc et Monsieur [R] [H] en qualité de liquidateur amiable à lui payer la somme de 15 000 € au titre de la perte de chance de renoncer à l’achat de l’appartement,
En tout état de cause, 
- voir rejeter les demandes de Monsieur [C], de la société [H] IMMOBILIER représentée par son mandataire ad hoc et de Monsieur [R] [H] es qualité de liquidateur amiable,
- voir condamner in solidum Monsieur [C], la société [H] IMMOBILIER représentée par son mandataire ad hoc et Monsieur [R] [H] es qualité de liquidateur amiable à lui payer la somme de 5600,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance et ceux liés aux mises en causes,
- voir dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
 

Vu les dernières conclusions (RPVA 10 juillet 2025) aux termes desquelles monsieur [P] [C] sollicite de voir débouter Madame [X] [J] [M] de toutes ses demandes, de voir condamner Madame [J] [M] à lui payer la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de la voir condamner aux dépens ; 

Vu les dernières conclusions (RPVA 19 décembre 2025) aux termes desquelles la société [H] IMMOBILIER représentée par Monsieur [R] [H], en qualité de mandataire ad hoc et Monsieur [R] [H], es qualité de liquidateur amiable de la société [H] IMMOBILIER puis de mandataire ad hoc sollicitent au visa de l’article 1112-1 du Code civil, de l’article 1240 du Code civil, des articles L.111-1 et L.121-2 du Code de la consommation de voir: 
- débouter Madame [J] [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
- débouter Monsieur [C] de sa demande de relevé et garantie formée à leur encontre de la société [H] IMMOBILIER et de Monsieur [H], 
- condamner Madame [J] [M] à payer la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de procédure; 
 
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2025 avec effet différé au 13 janvier 2026.
 
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.


MOTIFS DE LA DECISION

Selon mandat de vente exclusif du 21 décembre 2020 monsieur [P] [C] a confié à l’agence immobilière [H] IMMOBILIER, le soin de trouver un acquéreur pour son bien immobilier constituant le lot n°33 situé [Adresse 1] comprenant trois pièces, cuisine équipée une salle d’eau, un wc et d’une surface de 58,58m². Le mandat précise que le bien est mis en vente avec cave et garage.

Le prix de vente est de 149 450 euros rémunération du mandataire comprise. L’agence immobilière a publié une annonce sur internet pour la vente de ce bien rédigée comme suit «(…) situé au premier étage vous bénéficierez d’une entrée, d’un séjour, d’une grande cuisine indépendante. Deux belles chambres desservant sur une grande terrasse de 45m² .Une salle de bain et WC indépendant. » 

Madame [J] [M] a conclu un compromis de vente avec monsieur [C] et la société [H] IMMOBILIER le 5 janvier 2021 portant sur les lots 33-38-4.

Le compromis de vente mentionne au titre de la désignation succincte du bien : appartement situé au premier étage comprenant trois pièces cuisine équipée, une salle d’eau, un WC d’une surface de 59,01 m². Il est spécificié que la surface Loi Carrez est de 59,01 m² et que les biens sont vendus avec cave et garage. Le prix de vente est de 164 835 euros.La vente des biens immobiliers a été finalisée par acte authentique du 11 mars 2021. Elle porte sur le lot n° 4 désigné comme un local à usage de cave et le lot n° 33 situe [Adresse 5] décrit comme suit : « au premier étage un appartement de type 3 pièces principales cote sous teinte jaune au plan comprenant entrée, hall cuisine ; salle de bains, water closet , trois pièces, placard, loggia ».
La superficie loi Carrez est de 59,01 m² .

Madame [M] a également acquis le lot n° 38 à usage de garage situé [Adresse 6] à [Localité 1], le tout au prix convenu dans le compromis de vente. 

A cet acte a été annexé un diagnostic technique de la société CADRE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS comprenant notamment une attestation de superficie établie le 28 décembre 2020 mentionnant une surface privative de 59,01 m². Il est mentionné au titre des lots annexes une surface de 45 m² au titre de la terrasse et de 1,60 m² concernant un balcon. 

Après son acquisition, madame [J] [M] a été destinataire d’un courrier du syndic du 3 juillet lui indiquant que le règlement de copropriété ne parle pas d’une terrasse et que dans les plans joints il s’agit d’une cour, totalement dissociée de son lot. 

Madame [J] [M] a fait assigner devant le tribunal judicaire de NICE monsieur [C], ainsi que l’agence [H] immobilier prise en la personne de son liquidateur amiable, ainsi que le liquidateur amiable, afin d’obtenir à titre principal l’indemnisation des préjudices qu’elle prétend avoir subis à l’occasion de l’achat de ce bien immobilier.

Madame [J] expose que monsieur [C] était présent avec l’agent immobilier lors de la visite du bien et s’est tu laissant croire à une jouissance exclusive de la terrasse, que suite à la vente elle a appris, les modalités d’occupation de la terrasse prises entre Monsieur [C], ancien propriétaire, les voisins et le syndic, matérialisée par une barrière de séparation , qu’en prévision des visites le vendeur a retiré cette séparation , que l’illusion d’une jouissance privative de l’entière terrasse de 45 m² a été mis en scène par le vendeur, que la jouissance tolérée par le syndic en 2021 pour les deux occupants est en réalité de 22,5m² chacun. 

Elle soutient que le vendeur, par courrier daté du 29 juillet 2021 confirme qu’elle avait été informée être la seule à « avoir accès à la terrasse », qu’il lui précise postérieurement à la vente qu’elle partagerait l’utilisation de cette terrasse avec sa voisine, que Monsieur [C] savait donc que l’occupante de l’appartement mitoyen enjambait sa fenêtre pour accéder à la terrasse, dévaluant fortement le bien acquis. 

Elle relève que le syndic précise que le vendeur était au courant de cette tolérance. 
 
Elle soutient que la connaissance d’une telle information aurait pu la conduire à renoncer à l’acquisition du bien ou à contracter à des conditions substantiellement différentes. 

Elle fait valoir qu’une des manœuvres dolosives de Monsieur [C] a consisté à communiquer un diagnostic Loi Carrez rattaché au compromis de vente, faisant mention d’une terrasse de 45m² parmi les lots annexes, que le lot qu’elle a acquis n’inclut ni balcon ni terrasse mais une loggia dont le mesurage n’est pas précisé lors de la vente.

Elle soutient qu’une information erronée lui a été transmise lors de la signature du compromis de vente et lors de la réitération de la vente, que le règlement de copropriété n’était ni visé ni annexé au compromis de vente.

Elle fait valoir que l’existence d’une partie privative ou a minima la jouissance à usage privatif d’une terrasse était déterminante pour elle.

Elle fait valoir que la réticence et la diffusion d’une fausse information tendant à laisser croire que l’acquéreur dispose de plus de droits qu’en réalité sont de nature dolosive et constituent une faute engageant la responsabilité de son auteur, Monsieur [C].

Elle fait valoir que l’absence de jouissance exclusive de la terrasse constitue un vice caché connu du vendeur. 
 
Elle soutient que l’agence immobilière a manqué à son obligation d’information.

Elle fait plaider que l’annonce commerciale publiée par la société [H] IMMOBILIER, indiquait expressément l’existence d’une terrasse liée et accessible par l’appartement, que les photographies agrémentant l’annonce démontrent d’ailleurs que le seul accès à celle-ci se matérialise par une porte-fenêtre de l’appartement à vendre, qu’il revenait à la société [H] IMMOBILIER de vérifier les informations transmises par son mandant, Monsieur [C], avant toute diffusion au public. 

Elle soutient qu’alors que la Société [H] IMMOBILIER détenait l’information du syndic professionnel sur la tolérance d’usage de la terrasse par les copropriétaires concernés, elle s’est abstenue de l’en informer, que le 03 juillet 2023 le nouveau syndic l’a informée que la terrasse litigieuse serait en réalité une cour inaccessible selon les plans du règlement de copropriété, que l’agence ne disposait pas de règlement de copropriété, que c’est elle qui le 1er avril 2021 le lui a transmis.

Elle soutient que la société [H] IMMOBILIER aurait dû vérifier la consistance du bien et 
de ses annexes, ainsi que les droits s’y rapportant et porter les informations à sa connaissance ; qu’à l’inverse, elle a soutenu de manière fautive et déloyale que la jouissance privative et exclusive de la terrasse était comprise dans l’achat de l’appartement , diagnostics erronés Loi Carrez à l’appui, que la confusion s’est poursuivie lors de la réitération de l’acte authentique, qu’au titre de propriété sont également annexés les mêmes diagnostics.

Elle soutient que le 31 mars 2021, ses échanges avec le syndic confirment que l’agence immobilière [H] IMMOBILIER connaissait avant la vente la simple tolérance de l’usage partagée de la terrasse. 

Elle recherche la responsabilité délictuelle du liquidateur amiable de l’agence immobilière faisant valoir que le bilan de la société [H] IMMOBILIER était positif lors du dépôt du compte définitif de liquidation, que le boni de 15 226 € a été redistribué à l’associé unique et liquidateur amiable, Monsieur [H], par décision de l’associé unique du 10 octobre 2022, que liquidateur amiable s’est attribué ce boni la privant d’une garantie par provision jusqu’à l’issue du procès. 
 
Elle note que parallèlement à cette liquidation amiable, la société [H] EXPERTIMMO a été immatriculée le 13 juin 2022 au R.C.S. de NICE, qu’elle est identique à la société [H] IMMOBILIER sur tous les plans, que le liquidateur amiable en la personne de Monsieur [R] [H] a provoqué volontairement la liquidation amiable et la radiation de la société [H] IMMOBILIER pour tenter d’échapper à son action en justice et a empêché de garantir par provision le montant de la condamnation éventuellement prononcée contre la société [H] IMMOBILIER, que Monsieur [H], es qualité de liquidateur amiable a procédé à la clôture des opérations de liquidation amiable de la société [H] IMMOBILIER sans attendre l’issue du litige, ni prévoir une provision sur la créance sachant que la responsabilité de l’agence immobilière était susceptible d’être engagée, que sa responsabilité est engagée conformément à l’article L237-12 du Code du Commerce.

Elle expose ne pouvoir jouir exclusivement de la terrasse alors qu’elle a cru acquérir un bien avec une terrasse avec jouissance exclusive ; qu’elle a acquis ce bien pour un prix de 165 835 €, que ce bien sans terrasse à jouissance privative est estimé à 139 000€. 

A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation in solidum de la société [H] IMMOBILIER représentée par son mandataire ad hoc et de Monsieur [R] [H] es qualité de liquidateur amiable à la somme de 15 000€ au titre de la perte de chance de renoncer à l’achat de l’appartement. 
 
En réponse, Monsieur [C] soutient que le bien vendu était parfaitement décrit dans l’acte, que la description du bien dans les actes n’était pas de nature à induire en erreur sur la nature exacte des droits acquis, que le certificat de surface Loi Carrez mentionne une superficie de 59.01 m², qu’elle n’inclut pas la surface de la terrasse simplement mentionnée au titre de surface annexe « hors mesurage Loi Carrez ››.

Il fait plaider que Madame [J] [M] ne peut soutenir avoir cru bénéficier d’un droit de jouissance exclusif de cette terrasse à laquelle il n’est possible d’accéder que par une porte fenêtre qu’il convient d’enjamber et non par une porte donnant accès directement à la terrasse.

Il soutient que la remise du règlement de copropriété lors de la signature de l’acte démontre que l’acquéreur était suffisamment alerté.

Il soutient l’absence de manœuvres illicites de sa part, qu’il n’a jamais fait croire à Madame [J] [M] qu’elle bénéficierait de la jouissance privative et exclusive de la terrasse située devant son appartement, qu’il n’est jamais intervenu dans le processus de vente, qu’il a donné mandat exclusif à la SAS [H] qui a rédigé les annonces publicitaires avec photos, le compromis de vente et fait réaliser les expertises « Loi Carrez ››.

Il fait valoir que si une information a été cachée, c’est par le mandataire et non par lui.
 
Il expose que sur aucun des actes signés par Madame [J] [M], il n’est fait mention de l’existence de ce droit de jouissance privative exclusive de la terrasse.
 
Il soutient que Madame [J] [M] a eu connaissance de règlement de copropriété, qu’elle savait que la terrasse ne faisait pas partie du bien dont elle a fait l’acquisition, qu'elle n’ était mentionnée, ni dans la promesse de vente ni dans l'acte de vente.
 
Subsidiairement, il fait valoir qu’il n’est pas un professionnel de l’immobilier, avoir donné mandat exclusif à la SAS [H] IMMOBILIER la mission la plus large de vendre le bien immobilier, de gérer les conditions de la vente et de faire visiter le bien.Il fait plaider que la description du bien dans le mandat confié à l’agent immobilier ne mentionne pas l’existence d’une terrasse, que le compromis de vente a été rédigé par l'agent immobilier.
 
Il soutient que si l’agent immobilier a laissé espérer à l’acquéreur la possibilité d’obtenir la jouissance privative et exclusive d’une terrasse, il a outrepassé les termes de son mandat et engagé sa responsabilité en tant que mandataire, en application des articles 1989 et suivants du code civil.

Il sollicite d’être relevé et garanti par la SAS [H] IMMOBILIER.

La société [H] IMMOBILIER ,représentée par Monsieur [R] [H], es qualité de mandataire ad hoc et Monsieur [R] [H], en qualité de liquidateur amiable de la société [H] IMMOBILIER puis de mandataire ad hoc soutient que Madame [J] [M] a accepté le contrat tel qu’il lui a été présenté, que le compromis de vente signé identifie uniquement les lots 33, 38 et 4 comme objets de la vente sans référence à une terrasse, comme l’acte de vente authentique et l’attestation de vente.

Ils font valoir que si le diagnostic Loi Carrez mentionne la terrasse - surface hors mesurage Loi Carrez - il ne donne aucune précision sur un quelconque mode de jouissance, que l’acquéreuse n’a donc pas pu croire à l’existence d’un droit de jouissance exclusive, qu’il lui appartenait d’émettre des réserves ou de refuser de consentir à la vente en l’état dans le cas contraire. 
 
Ils exposent qu’elle a bénéficié du délai de rétractation durant lequel elle aurait pu renoncer à acquérir alors que tous les documents lui avaient été remis.

Ils soutiennent avoir communiqué des informations conformes à la réalité du bien, que l’annonce diffusée a été rédigée sur la base des documents fournis par le vendeur, Monsieur [C] et notamment, le diagnostic Loi Carrez établi par un professionnel, daté du 28 décembre 2020 établi à la demande de Monsieur [C], qu’il fait mention d’une terrasse de 45 m² sans mention d’une jouissance exclusive, que l’annonce décrit que « deux chambres desservent une très grande terrasse de 45 m² », que la formulation est exacte, car la terrasse existe et que l’appartement dispose d’un accès direct par une porte-fenêtre. 
 
Ils exposent que la société [H] IMMOBILIER n’a jamais affirmé que cette terrasse était à jouissance exclusive, ce qu’elle rappelle expressément dans son courrier du 3 août 2021. 
 
Ils relèvent que la lettre manuscrite de la voisine, les échanges avec le syndic et le courrier du vendeur, sont postérieurs à la vente et ne peuvent démontrer que l’agence connaissait, avant elle l’existence d’une jouissance partagée et qu’elle aurait omis d’en informer Madame [J] [M].
 
Ils relèvent que le courriel du cabinet ABADO IMMOBILIER daté du 31 mars 2021, postérieur à la signature de l’acte authentique du 11 mars 2021 ne comporte aucune précision sur la date des prétendus échanges ni sur le contenu exact des propos échangés, que le syndic indique au contraire qu’il a recherché dans ses archives sans trouver de trace écrite et qu’« il lui semblait » avoir eu un échange avec un agent immobilier, que cet élément n’établit pas que la société [H] IMMOBILIER aurait eu, avant la conclusion du compromis ou de l’acte authentique, une information précise et certaine sur une quelconque « tolérance » de la copropriété, ni a fortiori qu’elle aurait délibérément dissimulé cette information à l’acquéreur. 

Ils soutiennent qu’aucune anomalie apparente ne permettait de suspecter une discordance entre la situation matérielle des lieux et la nature des droits, obligeant l’agence à vérifier les conditions de jouissance de la terrasse. 


Ils soutiennent que l’obligation d’information de l’agent immobilier porte sur les caractéristiques matérielles du bien et sur les éléments dont il a effectivement connaissance, qu’elle ne l’oblige pas à réaliser une analyse juridique complète des droits réels attachés aux parties communes de l’immeuble, qu’aucun document contractuel ne mentionne un droit de jouissance exclusif sur la terrasse. 

Ils relèvent que la barrière évoquée par la partie adverse avait été retirée par le vendeur, comme l’indique elle-même la demanderesse, ce qui démontre qu’aucun état de division physique ou juridique n’était opposable à l’agence. 

Ils concluent à l’absence de la responsabilité délictuelle de Monsieur [R] [H], en sa qualité de liquidateur amiable de la société [H] IMMOBILIER, en l’absence de faute .
 
Ils font valoir que la liquidation amiable de la société [H] IMMOBILIER a été réalisée dans le respect des règles applicables, avec l’approbation des comptes, le constat d’un boni de liquidation et la radiation régulière au registre du commerce, uniquement pour souscrire à un nouvel abonnement, le précédent étant trop onéreux.
 
Ils relèvent qu’au jour de l’assemblée générale du 10 octobre 2022 ayant décidé la dissolution et la clôture des opérations de liquidation, aucune instance n’était introduite à l’encontre de la société [H] IMMOBILIER, la première assignation au fond n’ayant été délivrée que le 29 décembre 2022. 

Ils concluent à l’absence d’un préjudice indemnisable, relevant que le montant sollicité au titre de son préjudice patrimonial repose sur un avis de valeur unilatéral, établi à sa demande par une agence immobilière, qui ne démontre pas que le prix payé en 2021 aurait été surévalué par rapport au marché, ni que la prétendue absence de jouissance exclusive de la terrasse aurait entraîné une diminution certaine de la valeur du bien. 

Ils relèvent que la demanderesse occupe effectivement l’appartement acquis et continue à bénéficier d’un accès direct à la terrasse depuis son logement, qu’elle ne justifie ni d’une impossibilité d’usage, ni d’une restriction formelle imposée par le syndicat des copropriétaires. 

Ils font valoir que la prétendue « perte de chance » repose uniquement sur l’affirmation selon 
laquelle elle aurait renoncé à l’achat si elle avait connu l’étendue exacte de ses droits sur la terrasse, alors que le compromis comme l’acte authentique ne mentionnent pas la moindre jouissance exclusive, ce qu’elle ne pouvait ignorer. 

Ils concluent que monsieur [C] a confié à la société [H] IMMOBILIER un mandat exclusif de vente, aux termes duquel l’agence se voyait confier des pouvoirs pour proposer le 
bien, recueillir les offres, solliciter les documents nécessaires et rédiger le projet de compromis, que cela ne signifie pas qu’elle doit assumer, à la place du propriétaire, les conséquences d’une éventuelle responsabilité de ce dernier envers l’acquéreur. 

Ils indiquent que l’agence a rédigé son annonce et présenté le bien en se fondant sur les éléments qui lui avaient été remis par le vendeur, notamment le diagnostic Loi Carrez et la description du bien qui ont été commandés et réalisés par Monsieur [C], que ce dernier était en sa qualité de copropriétaire et de vendeur, seul détenteur de l’information complète sur la situation juridique de la terrasse et sur les modalités de jouissance entre voisins. 

sur la responsabilité de monsieur [C] 

Aux termes de l’article 1101 du code civil le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destinées à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Aux termes de l’article 1130 du code civil l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. 
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. 
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces manœuvres l’autre partie n’aurait pas contracté, il ne se présume pas et doit être prouvé. L’existence du dol s’apprécie lors de la formation du contrat.

Madame [J] [M] expose qu’elle n’a pas été destinataire des informations de nature à l’informer sur le bien préalablement vendu, notamment du règlement de copropriété avant la vente ; que l’annonce immobilière mentionnait que l’appartement desservait une terrasse, que le fait que la terrasse soit mentionnée au titre des lots annexes du diagnostic Loi CARREZ , outre les dires de monsieur [C] quant à la jouissance de la terrasse en face de son appartement constituent une réticence dolosive de la part de monsieur [C].
 
En l’espèce, la description du bien par monsieur [C] dans le mandat donné à l’agence est claire , sans ambiguïté dès lors qu’il ne fait référence à aucune existence d’une jouissance privative sur une terrasse. Elle n’invitait donc pas l’agence immobilière à présenter le bien de manière erronée ou ambiguë en ce que l’appartement bénéficiait d’une terrasse dont le propriétaire bénéficierait de la jouissance exclusive.

De plus, le fait qu’au moment de la visite du bien existe une porte fenêtre donnant sur ladite terrasse ne caractérise pas plus l’existence d’une manœuvre dolosive de nature à convaincre le visiteur de l’existence d’une jouissance exclusive sur ladite terrasse. 

Monsieur [C] dans son courrier du 29 juillet 2021 indique que madame [M] a été informée avoir seule un accès la terrasse litigieuse par la porte-fenêtre de son appartement , qu’elle avait une jouissance de cette terrasse mais que cette dernière était une partie commune, qu’elle n’était pas comprise dans l’appartement.

Cette information d’une possibilité d’accès sur la terrasse n’est pas en soi mensongère dès lors que le syndic ne conteste pas cette tolérance, également confirmée par la voisine de madame [J] [M] dans un écrit dans lequel il est fait état d’une répartition à parts égales entre elles de la terrasse matérialisée par une barrière. 

Si madame [J] [M] soutient que monsieur [C] aurait enlevé cette barrière avant la visite pour l’induire en erreur sur la superficie de la terrasse jouxtant son appartement, elle n’en rapporte pas la preuve.

Le courriel de madame [J] [M] du 2 juillet 2022 au syndic indique au contraire que c’est elle qui se serait convaincue de l’existence d’une partie commune à jouissance privative : « je permets de vous envoyer la copie de mon attestation de vente ainsi que quelques phots de ce qui m’a été vendu et conduit à comprendre que la terrasse était bien une partie commune à jouissance privative étant donné que je suis seule à en avoir l’accès via la porte fenêtre » .

Il est par ailleurs démontré que madame [J] [M] a reçu préalablement à la vente de l’immeuble les documents de nature à l’informer précisément sur la consistance du bien qu’elle a acheté, le compromis et l’acte de vente ne pouvant être lus comme ou laissant supposer qu’elle bénéficierait de la jouissance exclusive de la terrasse . 

Si le compromis de vente ne mentionne effectivement pas expressément la remise de ce règlement au titre des pièces remises , l’adverbe « notamment » n’exclut pas que cela ait été le cas. 

Les dispositions contractuelles du compromis stipulent également que les conséquence de l’absence de remise dudit règlement ont pour effet de reporter le délai de rétractation jusqu’à sa remise effective, qu’il est constant que madame [J] [M] n’a pas fait valoir ce droit avant la signature de l’acte authentique, que l’acte notarié stipule expressément que madame [J] [M] reconnait avoir reçu avant le jour de la signature de l’acte de vente dans le cadre de la purge du délai de rétractation les documents énumérés comme devant être portés à sa connaissance à savoir le règlement de copropriété.

La mention sur le diagnostic au titre des lots annexes de la terrasse de 45 m² ne peut constituer une réticence dolosive dès lors que le compromis de vente et l’acte de vente ne mentionnent aucun droit de madame [J] [M] sur cette terrasse, que monsieur [C], qui n’a pas la qualité de vendeur professionnel, ne conteste pas avoir fait état de la possibilité pour madame [J] [M] d’y accéder . 

En outre, madame [J] [M] ne démontre pas, par les pièces produites, que l’existence d’une terrasse sur laquelle elle disposerait d’un droit de jouissance exclusive déterminait son consentement à l’achat de ce bien. Elle ne produit aucun courriel adressé au propriétaire du bien ou à l’agence sur ce point, aucune lettre, aucun échange relatif au fait qu’elle y attachait une importance déterminante.

Elle n’établit donc ni l’existence de manœuvres positives, ni de mensonges, ni de réticence dolosive, ni la conscience qu’aurait eu monsieur [C] du fait que sans l’existence de cette terrasse sur laquelle madame [J] [M] pourrait disposer d’un droit de jouissance privatif ou exclusif, elle n’aurait pas conclu cette vente à ce prix.

En définitive, madame [J] [M] ne peut invoquer un quelconque préjudice alors qu’elle était parfaitement informée de la consistance du bien et de la nature de ses droits, qu’elle n’a émis aucune réserve en signant l’acte. 

Aux termes de l’article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Madame [J] [M] soutient que l’absence de jouissance exclusive de la terrasse constitue un vice caché connu du vendeur.

Cette demande sera rejetée dès lors que l’acte de vente ne fait pas mention de l’existence d’un tel droit , qu’il n’est au surplus pas démontré par madame [J] [M] qu’elle n’aurait pas acquis ce bien ou l’aurait acquis à un moindre prix.

sur la responsabilité de l’agence immobilière

Aux termes de l’article L121-1 du code de la consommation les pratiques commerciales déloyales sont nterdites.
Une pratique commerciale est déloyale lorsqu'elle est contraire aux exigences de la diligence professionnelle et qu'elle altère ou est susceptible d'altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, à l'égard d'un bien ou d'un service.
Le caractère déloyal d'une pratique commerciale visant une catégorie particulière de consommateurs ou un groupe de consommateurs vulnérables en raison d'une infirmité mentale ou physique, de leur âge ou de leur crédulité s'apprécie au regard de la capacité moyenne de discernement de la catégorie ou du groupe.
Constituent, en particulier, des pratiques commerciales déloyales les pratiques commerciales trompeuses définies aux articles.

Aux termes de l’article L 237-12 du code de la consommation le liquidateur est responsable, à l'égard tant de la société que des tiers, des conséquences dommageables des fautes par lui commises dans l'exercice de ses fonctions. L’action en responsabilité contre les liquidateurs se prescrit dans les conditions prévues à l'article.

En l’espèce, l’annonce diffusée par l’agence [H] IMMOBILIERE est rédigée comme suit « (…) situé au premier étage vous bénéficierez d’une entrée, d’un séjour, d’une grande cuisine indépendante. Deux belles chambres desservant sur une grande terrasse de 45m². Une salle de bain et WC indépendant. » 

Les photographies jointes permettent de voir une terrasse et une porte-fenêtre donnant sur cette terrasse. 

L’agence immobilière se défend de toute publicité trompeuse, soutenant que les informations communiquées sont conformes à la réalité un accès possible depuis l’appartement pour jouir de la terrasse, qu’il n’est pas mentionné dans les actes que la terrasse fait partie du bien vendu ni que cette jouissance soit exclusive. 

En l’espèce, la mention « belles chambres desservant sur une grande terrasse » telle que rédigée a effectivement pu laisser croire à madame [J] [M] que l’appartement comprenait des droits afférents à l’accès à une terrasse, puisque le sens du mot « desservant » s’entend ici comme « permettant d’aller à ». 

L’agence immobilière, à la différence de madame [J] [M], est une professionnelle de l’immobilier. Elle ne peut ignorer la différence d’effets juridiques entre la jouissance privative et ou non exclusive d’une partie commune et une simple tolérance d’accès à une partie commune. 

Il est manifeste que le terme « desservant » a été utilisé sciemment par l’agence immobilière pour laisser croire à la possibilité d’un accès à la terrasse cependant que le mandat exclusif de vente donné par monsieur [C] n’en fait nullement mention , qu’aucun document ne permet de démontrer que monsieur [C] a donné des directives quant à la rédaction de l’annonce.

L’agence immobilière [H] IMMOBILIER entretient d’ailleurs cette confusion dans son courrier du 3 août 2011 à l’intention du conseil de madame [J] [M] en soutenant que cette dernière a une « jouissance d’une partie de la terrasse », via un « accès direct par une porte fenêtre » et enfin, avoir avisé madame [J] [M] que la terrasse n’était pas comprise dans l’appartement, ce qui n’est pas démontré. 

Si l’agence immobilière invoque la responsabilité de monsieur [C] en ce qui concerne ces informations, en raison de la mention de la terrasse au titre du lot annexe sur le diagnostic de la Loi CARREZ , il lui appartenait en tant que professionnel de procéder à toute vérification utile sur la nature du bien vendu avant de diffuser l’annonce, le mandat de vente exclusif donné par monsieur [C] puis le compromis conclu ultérieurement ne faisant nullement référence à une terrasse. 

Dès lors, l’agence [H] IMMOBILIER a manqué à son obligation de délivrer à madame [J] [M] une information loyale dans le cadre du mandat que lui a confié monsieur [C].

Elle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité pour avoir diffusé une annonce contenant des mentions de nature à tromper un candidat acquéreur sur la contenance exacte du bien.

sur les demandes de madame [J] [M]

Madame [J] [M] sollicite la somme de 25835 euros au titre de son préjudice financier, la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice de jouissance et à titre subsidiaire, la somme de 15000 euros au titre de sa perte de chance de renoncer à acquérir le bien .

En l’occurrence la fausse information a été corrigée dès lors que ni le compromis ni l’acte de vente ne la mentionne. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande au titre du préjudice financier de son préjudice de jouissance sans lien avec la faute alléguée. 

Le seul préjudice indemnisable ne peut consister qu’en une perte de chance, soit de renoncer à l’acquisition du bien, soit d’en négocier le prix.

Madame [J] [M] se prévaut d’un avis de valeur du bien de la société TERRAZZO HOME qui évalue son appartement et le garage à la somme de 139 000 euros alors qu’elle fait valoir avoir acquis les biens immobiliers pour un montant de 164 835 euros. 

L’avis de valeur donne une estimation du bien entre 125000 euros et 157 000 euros. 

Cependant, l’annonce immobilière litigieuse mentionne que le prix de l’appartement sans garage est de 149 450 euros honoraires d’agence inclus à la charge du vendeur d’un montant de 13 450,50 euros, que la valeur du bien était donc de 135 999 euros . 

Le prix convenu aux termes du compromis et de l’acte notarié d’un montant de 164 835 euros comprend en effet l’appartement mais aussi une cave et un garage. L’acte spécifie que le garage est évalué à soit la somme de 18000 euros. Madame [J] [M] a par conséquent acquis l’appartement et le garage pour un montant de 146 835 euros.

Dès lors, en l’état de l’avis de valeur produit estimant la valeur de l’appartement à la somme de 139 000 euros, Madame [J] [M] ne démontre pas qu’elle aurait renoncé à son acquisition si elle avait été correctement informée par l’agence immobilière sur la contenance du bien mis en vente, ni qu’elle aurait perdu une chance de négocier le prix de ce bien, ni qu’elle aurait pu acheter un bien équivalent à celui ainsi acheté à un prix moindre. 

Elle sera par conséquent déboutée de l’ensemble de ses demandes. 

Eu égard à la solution du litige la demande de relevé et garantie formée par monsieur [C] sera rejetée. 

sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de madame [X] [J] [M], de monsieur [P] [C], de la société [H] IMMOBILIER représentée par son mandataire ad hoc et Monsieur [R] [H] en qualité de liquidateur amiable leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens , ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .

Madame [X] [J] [M], qui succombe, sera condamnée aux dépens.


 PAR CES MOTIFS 

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,
 
DIT que madame [X] [J] [M] ne rapporte pas la preuve d’une faute ni d’un vice caché engageant la responsabilité de monsieur [P] [C], 



DIT que madame [X] [J] [M] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice en lien direct de causalité avec la faute retenue de la société [H] IMMOBILIER pour manquement à son obligation d’information loyale et conforme au bien mis en vente,
 
DEBOUTE madame [X] [J] [M] de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE monsieur [P] [C] de sa demande d’être relevé et garantie, 

DEBOUTE madame [X] [J] [M], monsieur [P] [C], la société [H] IMMOBILIER représentée par son mandataire ad hoc et Monsieur [R] [H] en qualité de liquidateur amiable de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE madame [X] [J] [M] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

 Le Greffier La Présidente