Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 12 juin 2026, n° 25/13743

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 12 JUIN 2026



N° 2026/376









Rôle N° RG 25/13743 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPLTF







[J] [X]



[Z] [N]





C/



[W] [O]



[K] [H] épouse [O]



[F] [O]











Copie exécutoire délivrée 

le :



à :



Me Virginie PARISSE



Me Isabelle FICI









Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 14 novembre 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/00003





APPELANTS



Monsieur [J] [X], 

né le 21 juin 1972 à [Localité 1], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Virginie PARISSE, SELARL LEX&CO AVOCATS, 

avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Madame [Z] [N], 

née le 10 mai 1983 à [Localité 2], de nationalité française, 

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Virginie PARISSE, SELARL LEX&CO AVOCATS, 

avocat au barreau de DRAGUIGNAN







INTIMÉS



Monsieur [W] [O] 

né le 10 avril 1942 à [Localité 3] (VAR) 

domicilié [Adresse 2]

représentée par Me Isabelle FICI de MICHERI, SELARL LIBERAS FICI 

et ASSOCIES, du barrreau d'[Localité 4]

assistée de Me Laura CUERVO, AARPI MASQUELIER CUERVO, 

Avocat au Barreau de DRAGUIGNAN



Madame [K] [H] épouse [O] 

née le 27 août 1942 à [Localité 5] (VAR) 

domiciliée [Adresse 3] [Localité 5]

représentée par Me Isabelle FICI de MICHERI, SELARL LIBERAS FICI 

et ASSOCIES, du barrreau d'[Localité 4]

assistée de Me Laura CUERVO, AARPI MASQUELIER CUERVO, 

Avocat au Barreau de DRAGUIGNAN



Monsieur [F] [O] 

né le 16 avril 1969 à [Localité 5] (VAR) 

domicilié [Adresse 4]

représenté par Me Isabelle FICI de MICHERI, SELARL LIBERAS FICI 

et ASSOCIES, du barrreau d'[Localité 4]

assisté de Me Laura CUERVO, AARPI MASQUELIER CUERVO, 

Avocat au Barreau de DRAGUIGNAN



*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 05 mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Séverine MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 juin 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2026,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSE DU LITIGE :



Par acte sous seing privé en date du 20 février 2023, MM. [W] et [F] [O] ainsi que Mme [K] [O] née [H] ont donné à bail d'habitation à M. [J] [X] et Mme [Z] [N] une maison avec piscine sise [Adresse 5], à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 3 500 euros. 



Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, les consorts [O] ont fait délivrer à M. [X] et Mme [N] un commandement de payer la somme principale de 29 261 euros, au titre des loyers et charges impayés en septembre 2024 inclus, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail. 



Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, les consorts [O] ont fait assigner M. [X] et Mme [N], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner leur explusion et obtenir leur condamnation au paiement d'une provision au titre de la dette locative, d'une indemnité d'occupation et une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ordonnance contradictoire en date du 14 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus, statuant en référé, a :





- déclaré recevable la demande des consorts [O] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail conclu entre les parties ;

- constaté l'urgence et l'absence de caractère sérieux des contestations soulevées ;

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail étaient réunies à la date du 17 décembre 2024 ; 

- rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

- constaté la résiliation du bail en cause à compter du 18 décembre 2024 ;

- ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M.[X] et Mme [N] ainsi que de tous occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-l et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- rejeté la demande d'astreinte ;

- rejeté la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ; 

- condamné solidairement M. [X] et Mme [N] à payer aux consorts [O], à titre provisionnel, la somme de 36 730 euros au titre des loyers et charges dus à la date de la résiliation du bail au 18 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse 

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle due par M. [X] et Mme [N] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant mensuel du dernier terme qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;

- condamné in solidum M.[X] et Mme [N] à payer aux consorts [O], à titre provisionnel, la somme de 24 858 euros au titre des indemnités d'occupation dues depuis la résiliation du bail et jusqu'à l'échéance d'octobre 2025 incluse, puis à compter de l'échéance de novembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, la somme mensuelle provisionnelle de 3 689 euros au titre de l'indemnité d'occupation ;

- dit n'y avoir lieu à référé concernant l'ensemble des demandes reconventionnelles en paiement provisionnel au titre du trop-perçu de loyer, du dépôt de garantie et en dommages et intérêts faites par M.[X] et Mme [N] et les a renvoyé à mieux se pourvoir au fond ;

- condamné in solidum M. [X] et Mme [N] à payer aux consorts [O] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum M.[X] et Mme [N] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

- rejeté les demandes faites par M. [X] et Mme [N] au titre des frais irrépétibles et des dépens.



Ce magistrat a, notamment, considéré que :

- l'urgence était caractérisée en raison du non-paiement des loyers ; 

- aucune contestation sérieuse ne pouvait être retenue en lien avec le montant du loyer ;

- les causes du commandement n'ayant pas été régularisées dans le délai de deux mois, le contrat de bail était résilié ;

- en l'absence de reprise de paiement du loyer courant, M. [X] et Mme [N] ne pouvaient obtenir des délais de paiement ;

- ils ne pouvaient pas plus bénéficier d'un délai pour quitter les lieux, leur bonne foi étant mise en cause et en l'absence de justificatif ; 

- les demandes reconventionnelles formulées par M. [X] et Mme [N] se heurtaient à des contestations sérieuses. 



Par déclaration transmise le 26 novembre 2025, M. [X] et Mme [N] ont interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu'elle a :

- rejeté la demande d'astreinte ;

- rejeté la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux.



Par conclusions transmises le 31 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [X] et Mme [N] demandent à la cour de :

- infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau :

* à titre principal :

- constater l'existence de contestation sérieuse sur les demandes des consorts [O] ;

- dire n'y avoir lieu à référé ;

- débouter les consorts [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;



* à titre subsidiaire en cas de suspensions des effets de la clause résolutoire :

- leur accorder un délai de 24 mois pour apurer leur dette ;

- dire et juger que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la durée de ces délais de paiement ;

* en tout état de cause :

- condamner solidairement les consorts [O] à verser à titre provisionnel la somme de 3 000 euros à chacun des consorts [D] à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;

- condamner solidairement les consorts [O] à payer aux consorts [D] :

- la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance ;

- la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en cause d'appel. 



Au soutien de leurs prétentions, M. [X] et Mme [N] exposent, notamment, que :

- le montant du loyer prévu dans le contrat de bail a été plus que doublé par rapport aux locataires précédents ;

- postérieurement à la conclusion du bail, les parties avaient convenu, d'une part, d'une exonération totale des loyers d'octobre à décembre 2023 en contrepartie de l'aide et l'assistance apportée à la réalisation d'une étude patrimoniale pour les consorts [O], avec l'intervention de la société KMPG, et d'autre part, d'un a justement du loyer à hauteur de 1 700 euros ; 

- ils n'ont perçu aucune rémunération au titre des interventions qu'ils ont organisées entre les consorts [O], Maître Marzo-Puig, avocat fiscaliste, et la société KPMG pour améliorer leur situation patrimoniale ; 

- ils ont réglé un loyer de 1 700 euros à compter du mois de janvier 2024, conformément à l'accord verbal établi avec les consorts [O] ;

- ceux-ci ont attendu plus d'une année avant d'engager une action pour des impayés, ce qui démontre l'existence de l'accord tacite ; 

- le montant du loyer est sérieusement contesté au regard des dispositions de la loi ALUR qui encadrent les augmentations de loyer en zone tendue ; 

- le loyer ne pouvait dépasser 1 759,50 euros et être doublé ;

- le contrat de bail produit par les consorts [O] comporte des ajouts manuscrits ne figurant pas sur leur propre exemplaire ;

- le précédent bail ne pouvait pas porter sur une seule partie de la maison dans la mesure où elle est indivisible et où M. [F] [O] était domicilé à une autre adresse ;

- l'acquisition de la clause résolutoire se heurte ainsi à des contestations sérieuses ;

- subsidiairement, ils sont en mesure de régler une dette avec un échéancier de 24 mois ; 

- leur foyer est composé de 7 personnes dont 4 enfants et une étudiante étrangère ; 

- les consorts [O] manifestent une volonté de nuire à leur égard. 



Par conclusions transmises le 3 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [O] demandent à la cour de :

- confirmer l'ordonnance de référé entreprise, 

par conséquent, 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 17 décembre 2024 ;

- ordonner l'expulsion de Mme [N], M. [X] et de tous occupants de leur chef de la maison et de ses annexes, qui leur a été donnée à bail, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, due à compter de la décision à intervenir ;

- juger que l'huissier instrumentaire pourra requérir l'assistance de la force publique ainsi que celle d'un serrurier si besoin est ;

- condamner solidairement M. [X] et Mme [N] au paiement de :

- une provision de 76 922 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 1er avril 2026 ; 

- une provision au titre de l'indemnité d'occupation d'un montant de 3 623 euros, due à compter du 18 décembre 2024 jusqu'à complète libération des lieux ;

- ordonner le retrait et écarter la pièce 35 des débats ;

- débouter M. [X] et Mme [N] de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner solidairement M. [X] et Mme [N] au paiement d'une somme 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024.



 A l'appui de leurs prétentions, les consorts [O] font, notamment, valoir que :

- malgré la délivrance d'un commandement de payer et des échanges, M. [X] et Mme [N] n'ont pas réglé leur dette locative ;

- la résiliation du contrat de bail est acquise en l'absence de régularisation de la dette ;

- les contestations soulevées par les locataires sont inopérantes ; 

- ils contestent l'accord verbal invoqué par M. [X] et Mme [N], accord qui n'est corroboré par aucune preuve écrite ; 

- ils reconnaissent avoir sollicité leur locataire pour les aider à améliorer leur situation patrimoniale mais sans qu'il ne soit prévu une compensation avec des loyers ; 

- le bail précédant ne portait pas sur l'intégralité de la maison ; 

- M. [F] [O] occupait le garage, la cave et 3 chambres à l'étage fermées à clé ; 

- les appelants ont déjà disposé de délais pour quitter les lieux, l'assignation ayant été délivrée le 30 décembre 2024 ; 

- la production aux débats de leur avis d'imposition, remis exclusivement dans le cadre de la mission d'analyse de leur situation patrimoniale, à M. [X] et Mme [N], constitue une violation du principe de loyauté de la preuve et doit être écartée des débats. 



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 7 avril 2026.



Par soit transmis en date du 22 mai 2026, la cour a informé les conseils des parties qu'elle s'interrogeait, au regard des dispositions des articles 542 et 562 du code de procédure civile, sur la possibilité pour MM. et Mme [O] de solliciter la condamnation de M. [X] et Mme [N] au paiement de la somme provisionnelle de 76 922 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 1er avril 2026 alors qu'ils n'avaient pas demandé l'infirmation ou réformation de l'ordonnance entreprise sur la provision accordée à ce même titre. Elle leur a donc imparti un délai, expirant le 1er juin 2026, à midi, pour lui faire parvenir leurs observations sur ce point de droit, par le truchement d'une note en délibéré.



Par note transmise le 28 mai 2026, le conseil de MM. et Mme [O] considère que la cour est saisie de sa demande provisionnelle qui constitue une actualisation de la dette locative et indemnitaire consacrée par l'ordonnance entreprise. 



Par note transmise le 29 mai 2026, le conseil de M. [X] et Mme [N] soutient que la demande présentée par les consorts [O] est irrecevable car ils se bornent à solliciter la confirmation de l'ordonnance entreprise. 





MOTIFS DE LA DECISION :



- Sur le retrait de la pièce n°35 du dossier de M. [X] et Mme [N] :



Dans un procès civil, l'illicéité ou la déloyauté dans l'obtention ou la production d'un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l'écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d'éléments portant atteinte à d'autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l'atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi (assemblée plénière 22 décembre 2023, 20-20.648).



Suivant l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



En l'espèce, la cour relève que dans le dispositif de leurs conclusions les consorts [O] sollicitent le retrait de la pièce 35 du dossier de M. [X] et Mme [N], intitulée 35-1 et 35-2, écrits et tableaux des loyers encaissés par les consorts [O], dans le bordereau de communication de pièces, mais que leur développement porte sur le retrait de la pièce 25 à savoir leur avis d'imposition de l'année 2022.





Or, la cour n'est tenue de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif des conclusions et donc le retrait de la pièce 35. 



En l'absence d'explication et d'élément permettant de retenir que les écrits et tableaux des loyers encaissés par les consorts [O] ont été obtenus de manière déloyale et portent atteinte au caractère équitable de la procédure, d'autant que l'écrit figure en annexe du dossier KPMG (pièce n°12), il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de retrait de pièce présentée par les intimés. 

 



- Sur l'ampleur de la dévolution :



Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. 



L'article 562 alinéa 1 du même code dispose que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. 



Suivant l'article 915-2 de ce code, l'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.



Il s'induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d'appel et les premières conclusions, s'agissant de l'appel dit "principal", que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d'infirmation qu'ils formulent, pour ce qui est de l'appel incident. 



En l'espèce, les consorts [O] sollicitent, dans leurs conclusions, la confirmation de l'ordonnance entreprise. Ils ne formulent aucune demande d'infirmation.



Or, ils sollicitent la condamnation de M. [X] et Mme [N] au paiement de la somme provisionnelle de 76 922 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 1er avril 2026. Certes, la demande correspond à une réactualisation de la dette locative mais elle intègre la provision déjà allouée au même titre arrêtée au mois d'octobre 2025 de sorte qu'elle nécessite l'infirmation de la décision de première instance sur ce chef de demande. 



Dès lors que les consorts [O] ne formulent, dans leurs conclusions, aucune demande d'infirmation suivie d'un "statuant à nouveau", ils sollicitent la confirmation de la condamnation de M.[X] et Mme [N] à leur payer la somme provisionnelle de 36 730 euros au titre des loyers et charges dus à la date de la résiliation du bail au 18 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, la somme de 24 858 euros au titre des indemnités d'occupations dues depuis la résiliation du bail et jusqu'à l'échéance d'octobre 2025 incluse, puis à compter de l'échéance de novembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, la somme mensuelle provisionnelle de 3 689 euros au titre de l'indemnité d'occupation et, en outre, celle de 76 922 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 1er avril 2026.



La cour doit statuer sur les demandes formulées dans le dispositif des conclusions, en tenant compte de l'effet dévolutif de l'appel. Elle n'a pas à modifier leur contenu même si elles ne sont pas formulées correctement.



L'effet dévolutif de l'appel, ainsi limité, ne permet pas d'ouvrir, devant la cour, un quelconque débat relatif à la condamnation de M. [X] et Mme [N] au paiement de la somme provisionnelle de 76 922 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 1er avril 2026. Le débat est limité à la somme provisionnelle accordée en première instance. 



Il n'y a donc pas lieu de statuer sur la demande tendant à obtenir la condamnation par provision de M. [X] et Mme [N] au paiement de la somme de 76 922 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 1er avril 2026. 





- Sur le constat de la résiliation du contrat de bail :



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



En vertu l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.



Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles. 



Selon les articles 1728 et 1741 de ce code, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. 



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



Suivant les dispositions de l'article 1356 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chacune des parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de sa prétention. 



En vertu des articles 3 et 4 du décret du 27 juillet 2017, applicable pour les logements des communes situées en zone tendue, lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.



Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.



La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.



Par dérogation aux dispositions de l'article 3, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :









1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;

2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l'article 3 ;

3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.



En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers. 



Ainsi, il stipule qu'à défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit.



Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, MM. et Mme [O] ont fait délivrer à M. [X] et Mme [N] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 29 261 euros au titre de la dette locative, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail. 



Afin de priver cet acte de tout effet, les appelants formulent plusieurs contestations.



Ils invoquent, tout d'abord, un accord verbal aux termes duquel, d'une part, ils étaient dispensés de régler les loyers d'octobre à décembre 2023 en contrepartie de l'aide apportée à la réalisation d'une étude patrimoniale en faveur des bailleurs et d'autre part, le loyer était réduit à 1 700 euros à compter de janvier 2024. 



Si MM. Et Mme [O] reconnaissent avoir sollicité l'aide des appelants pour améliorer leur situation patrimoniale, ils contestent l'accord verbal et ainsi, la franchise de loyer puis la réduction de celui-ci.



Certes, M. [X] et Mme [N] versent aux débats le dossier KPMG et un courriel établissant leur intervention en tant qu'intermédiaire pour permettre aux bailleurs une étude de leur situation patrimoniale. Cependant, aucun élément ne corrobore l'existence d'un accord sur une dispense de loyer pendant trois mois. L'absence de paiement d'une facture ou d'une rémunération pour cette intervention n'est pas de nature à démontrer l'accord invoqué. 



Ces observations concernent aussi la réduction du loyer à 1 700 euros à compter du 1er janvier 2024 pour laquelle aucune pièce ne démontre l'existence d'un accord avec les bailleurs. L'inaction de ces derniers n'est nullement probante de l'accord invoqué. 



En l'état, l'accord verbal comportant une franchise de loyer et une réduction de celui-ci ne résulte nullement des éléments du débat, avec l'évidence requise en référé, de sorte qu'il ne peut permettre de retenir une contestation sérieuse de nature à faire obstacle aux effets du commandement de payer. 



M. [X] et Mme [N] soulèvent aussi une contestation en lien avec le montant du loyer ne respectant pas le plafonnement prévu en zone tendue. 



Au cours des débats, il n'est pas contesté que le loyer versé par les précédents locataires était de 1 700 euros. Le contrat de bail liant les parties mentionne d'ailleurs une telle somme. 



Si les bailleurs soutiennent que ce loyer portait sur la location partielle de la maison, la cour relève, comme le souligne les appelants, que la mention "1/2 maison" figurant à côté du dernier loyer sur le bail produit par les bailleurs n'est pas apposée sur l'exemplaire des locataires et qu'elle est inscrite avec une encre d'une couleur plus foncée démontrant qu'il s'agit d'un ajout. 



Les consorts [O] se réfèrent aussi à un courrier et une attestation de leur ancien locataire ainsi qu'une attestation de M. [F] [O] pour démontrer que la maison était partiellement louée. Mais, le courrier et l'attestation de l'ancien locataire sont peu précis en ce qu'ils évoquent une partie de la maison et l'attestation émane d'un des intimés de sorte qu'elle est dépourvue de caractère probant. 



Parallèlement, le dossier de M. [X] et Mme [N] comporte un constat de commissaire de justice décrivant la maison et son agencement qui ne corrobore pas la possibilité de louer une partie des lieux sauf à exclure le sous-sol qui serait accessible uniquement par la porte de garage. Or, les consorts [O] visent, dans leurs conclusions, des pièces et non le sous-sol alors que le constat démontre que les pièces ne sont accessibles qu'en rentrant par la porte d'entrée qui dessert toute la maison. 



En l'état, aucun élément ne laisse supposer que le loyer versé par les précédents locataires ne portait pas sur la maison telle que louée par les appelants. 



La maison étant en zone tendue, lors de la signature d'un nouveau bail intervenant dans un délai inférieur à 18 mois suivant le départ des précédents locataires, le nouveau loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué sauf absence de revalorisation du loyer précédent au cours des 12 derniers mois, le nouveau loyer ne pouvant alors excéder le dernier loyer revalorisé, et hypothèses de réalisation de travaux ou sous-évaluation manifeste qui ne sont pas invoquées dans les débats.



Les précédents locataires ayant quitté la maison le 30 novembre 2022 suivant l'attestation précitée, le contrat de bail liant les parties a été signé moins de trois mois plus tard de sorte que l'encadrement du loyer devait être appliqué. 



Cependant, la cour relève que le commandement de payer délivré le 17 octobre 2024 porte sur des impayés à compter du mois d'octobre 2023 et que même en retenant un loyer de 1700 euros, M. [X] et Mme [N] n'ont pas réglé l'intégralité des loyers sur cette base puisqu'aucun paiement n'est intervenu entre octobre et décembre 2023 ni en août 2024. 



Au cours du délai de deux mois imparti pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, M. [X] et Mme [N] ont effectué un seul paiement de 1 700 euros, le 1er novembre 2024, qui n'est pas suffisant pour régulariser la dette locative même en étant calculée sur la base du loyer précédent, sans aucune revalorisation. 



Certes, M. [X] et Mme [N] soulèvent une contestation qui affecte les sommes dues au titre de la dette locative mais le commandement notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle des bailleurs restant néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles, elle n'est pas de nature à priver cet acte de ses effets. 



Ainsi, la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges a produit ses effets et le contrat de bail a été résilié à compter du 17 décembre 2024.



 Dès lors, l'ordonnance déférée doit être confirmée de ce chef de demande.





- Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation : 



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. 



Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.



Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, celui-ci est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.



En l'espèce, l'obligation au paiement des loyers et charges incombant à M. [X] et Mme [N] n'est pas sérieusement contestable ni l'obligation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer dès lors que ceux-ci se maintiennent dans les lieux après la résiliation du contrat de bail. 



Les consorts [O] versent aux débats des décomptes afin de justifier le quantum de la dette locative. 



Toutefois, ces décomptes sont établis sur la base d'un loyer de 3 500 euros, revalorisé à 3 623 euros entre les mois de mars 2024 et février 2025 puis à 3 689 euros à compter du mois de mars 2025. 



Or, comme explicité précédemment, une contestation existe quant à la possibilité pour les bailleurs d'appliquer un loyer de 3 500 euros initialement alors que le précédent était de 1 700 euros. 



Eu égard à cette problématique du plafonnement du loyer, le montant non sérieusement contestable du loyer et de l'indemnité d'occupation dû mensuellement doit être fixé à 1 700 euros. 



Suivant les décomptes et justificatifs produits, M. [X] et Mme [N] ont versé une somme totale de 30 600 euros entre les mois d'octobre 2023, date du premier impayé, et octobre 2025, paiement de ce mois inclus, date d'arrêt des comptes en première instance. 



Subséquemment, la provision au titre de la dette locative arrêtée au mois d'octobre 2025 peut être évaluée, de manière non sérieusement contestable, à la somme de 11 900 euros. 



Dès lors, l'ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu'elle a :

- condamné solidairement M.[X] et Mme [N] à payer aux consorts [O], à titre provisionnel, la somme de 36 730 euros au titre des loyers et charges dus à la date de la résiliation du bail au 18 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse 



- condamné in solidum M.[X] et Mme [N] à payer aux consorts [O], à titre provisionnel, la somme de 24 858 euros au titre des indemnités d'occupations dues depuis la résiliation du bail et jusqu'à l'échéance d'octobre 2025 incluse, puis à compter de l'échéance de novembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, la somme mensuelle provisionnelle de 3 689 euros au titre de l'indemnité d'occupation. 



M. [X] et Mme [N] doivent être condamnés solidairement à payer aux consorts [O] une provision de 11 900 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d'octobre 2025, échéance et paiement d'octobre 2025 inclus. 





- Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :



L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.





En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui a repris le paiement du loyer courant, démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d'assumer la charge d'un plan d'apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants. 



En l'espèce, M. [X] et Mme [N] produisent aux débats leur avis d'imposition établi en 2024 sur les revenus 2023 aux termes desquels M. a perçu 15 000 euros de salaires et Mme 30 000 euros. 



Ils justifient, par ailleurs, avoir trois enfants à charge de 5, 17 et 24 ans et un autre enfant de 27 ans résidant avec eux. Ils hébergent aussi une étudiante américaine. 



Suivant le dernier décompte établi par les bailleurs, arrêté au 2 avril 2026, les appelants ont repris le paiement du loyer en février et mars 2026. 



Cependant, la cour relève que la part non sérieusement contestable du loyer ou de l'indemnité d'occupation, étant rappelé que le juge du fond est susceptible de retenir un montant supérieur, s'élève à 20 400 euros par an soit près de la moitié des revenus déclarés des appelants, et qu'un rééchelonnement de la dette provisionnelle, même sur 36 mois, porte à plus de la moitié des revenus annuels la dépense en lien avec la dette locative. 



Sur la base d'un rééchelonnement sur 36 mois et des revenus tels que déclarés par M. [X] et Mme [N], il leur resterait un reliquat mensuel de l'ordre de 1 700 euros pour faire face aux charges courantes de leur famille avec 4 enfants et une étudiante étrangère, ce qui inclut aussi, comme ils le soulignent dans leurs conclusions, l'entretien du jardin et de la piscine. Leur dossier comporte d'ailleurs une facture de taille et nettoyage extérieur d'un montant de 2 000 euros. 



De tels éléments conduisent à considérer que M. [X] et Mme [N] ne sont pas en mesure de reprendre le paiement du loyer et de régler la provision au titre de la dette locative par rééchelonnement, d'autant que l'analyse financière est réalisée sur la base de montants non sérieusement contestables donc fixés au minimum. 



Même si l'état de santé de Mme [N] rend difficile un déménagement, la situation financière ne permet pas d'octroyer des délais de paiement. 



Dès lors, l'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de délais de paiement présentée par M. [X] et Mme [N].



Subséquemment, l'ordonnance déférée doit aussi être confirmée en ce qu'elle a ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M.[X] et Mme [N] ainsi que de tous occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-l et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 



Compte tenu des développements sur la provision au titre de la dette locative, elle doit être infirmée en ce qu'elle a :

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle due par M.[X] et Mme [N] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant mensuel du dernier terme qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;

- condamné in solidum M.[X] et Mme [N] à payer aux consorts [O], à titre provisionnel, la somme de 24 858 euros au titre des indemnités d'occupations dues depuis la résiliation du bail et jusqu'à l'échéance d'octobre 2025 incluse, puis à compter de l'échéance de novembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, la somme mensuelle provisionnelle de 3 689 euros au titre de l'indemnité d'occupation. 



L'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle doit être fixée à la somme de 1 700 euros et M. [X] et Mme [N] doivent être condamnés solidairement à verser aux consorts [O] une telle provision mensuelle à compter du mois de novembre 2025.





- Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis :



M. [X] et Mme [N] ne justifient nullement, avec l'évidence requise en référé, d'un comportement fautif des consorts [O] de nature à leur causer un préjudice indemnisable. 



L'intention de nuire invoquée n'est pas caractérisée avec évidence. 



Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts présentée à titre provisionnel par M. [X] et Mme [N]. 



L'ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef. 





- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



L'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné in solidum M.[X] et Mme [N] aux dépens et à payer aux consorts [O] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Les appelants, qui succombent au litige, seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, qu'ils ont exposés pour leur défense. 

Il leur sera donc alloué une somme de 1 500 euros en cause d'appel. 



M. [X] et Mme [N] supporteront, en outre, in solidum les dépens de la procédure d'appel. 





PAR CES MOTIFS, 



La cour, 



Statuant dans les limites de l'appel, 



Déboute MM. [W] et [F] [O] ainsi que Mme [K] [O] née [H] de leur demande de retrait des débats de la pièce n°35 du dossier de M. [J] [X] et Mme [Z] [N] ;



Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :

- condamné solidairement M. [J] [X] et Mme [Z] [N] à payer MM. [W] et [F] [O] ainsi que Mme [K] [O] née [H], à titre provisionnel, la somme de 36 730 euros au titre des loyers et charges dus à la date de la résiliation du bail au 18 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse 

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle due par M. [J] [X] et Mme [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant mensuel du dernier terme qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;

- condamné in solidum M. [J] [X] et Mme [Z] [N] à payer MM. [W] et [F] [O] ainsi que Mme [K] [O] née [H], à titre provisionnel, la somme de 24 858 euros au titre des indemnités d'occupations dues depuis la résiliation du bail et jusqu'à l'échéance d'octobre 2025 incluse, puis à compter de l'échéance de novembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, la somme mensuelle provisionnelle de 3 689 euros au titre de l'indemnité d'occupation ;



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions déférées ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne solidairement M. [J] [X] et Mme [Z] [N] à payer MM. [W] et [F] [O] ainsi que Mme [K] [O] née [H] une provision de 11 900 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d'octobre 2025, échéance et paiement d'octobre 2025 inclus ;



Condamne solidairement M. [J] [X] et Mme [Z] [N] à payer MM. [W] et [F] [O] ainsi que Mme [K] [O] née [H] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 1 700 euros à compter du mois de novembre 2025 ;



Condamne in solidum M. [J] [X] et Mme [Z] [N] à payer MM. [W] et [F] [O] ainsi que Mme [K] [O] née [H], ensemble, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [J] [X] et Mme [Z] [N] de leur demande présentée sur ce même fondement ;



Condamne in solidum M. [J] [X] et Mme [Z] [N] aux dépens d'appel.



La greffière Le président