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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rodez, Affaires Contentieuses, 12 juin 2026, n° 24/00515

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 19 septembre 2018 dressé par Maître [A] [Z], notaire à [Localité 6], Monsieur [B] [V] et Madame [M] [D] épouse [V] ont fait l’acquisition auprès de Messieurs [E] [T] et [P] [T] d’une maison à usage d’habitation ainsi que d’un jardin et garage attenants sur les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises lieudit [Localité 1] sur la commune de [Localité 1] pour un prix de 102.500,00€.

Soutenant avoir découvert l’existence d’une fosse septique individuelle qui n’était pas mentionnée dans l’acte de vente, les époux [V] ont, par actes de commissaire de justice du 20 juillet 2022, fait assigner Messieurs [T] le 20 juillet 2022, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rodez qui a, par ordonnance en date du 15 septembre 2022, ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [X] [R] pour ce faire. 

Faisant suite à l’assignation délivrée à l’initiative de Messieurs [T] à l’encontre de la commune de Pradinas, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rodez a, par ordonnance du 6 avril 2023, ordonné que les opérations d’expertise soient déclarées communes et opposables à ladite commune. 

L’expert a déposé son rapport le 3 septembre 2023. 

Par actes de commissaire de justice en date des 11 et 15 avril 2024, les époux [V] ont fait assigner Messieurs [T] et la commune de Pradinas devant le Tribunal judiciaire de Rodez aux fins d’indemnisation de leurs préjudices. 

Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 4 juin 2025, les époux [V] sollicitent, au visa des articles 1240 et 1604 et suivants du Code civil, de voir : 
« à titre principal, 
- juger que Messieurs [T] ont manqué à leur obligation de délivrance d’un bien conforme lors de la vente conclue le 19 septembre 2018,
- les condamner en conséquence solidairement à leur payer à : 
 - la somme de 12.806,26€ au titre du coût des travaux de mise en conformité,
 - la somme de 5.000,00€ au titre du préjudice de jouissance subi,
 - la somme de 5.000,00€ au titre du préjudice moral subi, 
à titre subsidiaire, 
- juger que Messieurs [E] et [P] [T] ont manqué à leur obligation de délivrance d’un bien conforme lors de la vente conclue le 19 septembre 2018 avec Monsieur [B] [V] et Madame [M] [V]
- juger que la Commune de [Localité 1] a indiqué que le traitement des eaux usées était collectif, que le service chargé du contrôle d’assainissement était la commune, que la propriété était effectivement bien raccordée à un réseau collectif, que le réseau était conforme à la législation alors qu’il s’avère qu’aucune visite n’a été effectuée sur place pour vérifier ces éléments, 
- condamner solidairement Messieurs [T] et la commune de [Localité 1] à leur payer :
 - la somme de 12.806,26€ au titre du coût des travaux de mise en conformité,
 - la somme de 5.000,00€ au titre du préjudice de jouissance subi,
 - la somme de 5.000,00€ au titre du préjudice moral subi
en tout état de cause,
- condamner solidairement Messieurs [T] à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
- dire n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à venir tenant la nature du litige ».

Aux termes de leurs dernières écritures signifiées par RPVA le 13 juin 2025, Messieurs [T] sollicitent de voir : 
« - prendre acte de ce que le règlement de la somme de 12.806,26€ au titre du coût des travaux de mise en conformité est déjà intervenu le 27 octobre 2023, 
- déclarer les époux [V] remplis de leurs droits de ce chef, 
- condamner la commune de [Localité 1] à leur payer la somme de 6.400,00€ au titre de la perte de chance de vendre l’immeuble à la somme de 102.500,00€ travaux de raccordement inclus,
- débouter les époux [V] du surplus de leurs demandes,
- condamner la commune de [Localité 1] à les relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre tant en principal qu’intérêts et frais, à l’exception des postes suivants qui auraient dû être financés par les propriétaires si l’absence de raccordement avait été signalée :
 • reconnexion ouvrages, sciage piquage... (Entreprise [Localité 7]) : 1881,00€
 • fournitures travaux en régie (GEDIMAT) : 284,12€
 • réfection des ouvrages sanitaires, la démolition du sol carrelé puis sa reconfection, des travaux de plomberie (Entreprise NOST SERVICE) : 8093,14€
- condamner tout succombant à leur payer la somme de 5.000,00€ au titre des frais irrépétibles,
- condamner tout succombant aux dépens ». 

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 3 septembre 2025, la commune de [Localité 1] sollicite de voir : 
« - juger que Messieurs [T] reconnaissent devoir payer seuls sans garantie de la commune la somme de 12.806,26€ correspondant aux travaux de remise en état, 
- débouter les époux [V] et Messieurs [T] de toutes leurs demandes, 
- condamner Messieurs [T] à lui payer la somme de 2.000,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,
- écarter l’exécution provisoire ». 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal s'en réfère expressément aux dernières conclusions récapitulatives des parties. 

La clôture de la procédure est intervenue le 6 novembre 2025 par ordonnance du même jour et l’audience de plaidoiries a été fixée au 13 février 2026. 

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026, par mise à disposition au greffe et prorogée au 12 juin 2026 en raison des nécessités de service.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, l’ensemble des parties ayant été valablement représentées par leurs conseils respectifs, il sera statué par jugement contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

I. Sur la responsabilité des vendeurs
A. Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

En application de l’article 1603 du Code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer la chose qu’il vend, la délivrance étant définie à l’article 1604 du même code comme le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur. L’obligation de délivrance implique de mettre à la disposition de l’acheteur une chose conforme, c’est-à-dire qui présente les caractéristiques convenues au contrat de vente dans le délai convenu.

Conformément à l’article 1610 du Code civil, l’acheteur peut, en cas de manquement du vendeur à l’obligation de délivrance conforme, demander sa mise en possession d’un bien conforme ou la résolution de la vente, ainsi que des dommages et intérêts en application de l’article 1611 du même code. 

En application des dispositions des articles 1353 du Code civil, la preuve de la non-conformité à la commande du bien livré incombe à l’acquéreur qui soulève l’exception de non-conformité. 

Enfin, il convient de rappeler les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire non utilement contesté par les parties qu’après avoir constaté la présence d’une cuve de grande dimension située dans le jardin, l’expert judiciaire relève que la maison d’habitation présente deux systèmes d’assainissement autonomes : une partie des ouvrages sanitaires étant raccordée au réseau d’assainissement collectif (le garage avec le lave-linge et l’évier) et une autre partie étant raccordée à un système d’assainissement individuel (au rez-de-chaussée : WC , baignoire, douche, lavabo, évier de la cuisine ; au 1er étage : WC, douche, lavabo). L’expert précise que le système d’assainissement individuel n’est pas aux normes en vigueur, car il ne dispose pas d’une partie de pré-traitement. 

L’expert judiciaire conclut que « les premiers désordres constatés concernent les WC du rez-de-chaussée qui se sont bouchés. Ceci peut être dû à la non vidange du pré-traitement et l’accumulation de boues provoquant un colmatage de la tuyauterie, la non-fonctionnalité du prétraitement avec des périodes de non usage de l’habitation, au colmatage du dispositif d’évacuation qui correspond sans doute à un puits perdu dans la cour de l’habitation ». 

Dès lors, il est établi d’une part, qu’il existe deux réseaux intérieurs privés distincts dont l’un est néanmoins relié au réseau d’assainissement collectif, ce qui contrevient aux dispositions de l’article L. 1331-5 du Code de la santé publique aux termes duquel « dès l'établissement du branchement, les fosses et autres installations de même nature sont mises hors d’état de servir ou de créer des nuisances à venir, par les soins et aux frais du propriétaire ». Il est établi d’autre part, que le réseau intérieur autonome non relié au réseau d’assainissement collectif n’est pas aux normes. 
 
Or, l’acte authentique de vente du 19 septembre 2018 stipule en sa clause intitulée "assainissement" page 16 que : 
« Le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique.
(...)
Un courrier du service compétent en date du 25 juin 2018, annexé, atteste qu’un contrôle a été effectué par le service public. 
Il en résulte que le raccordement est conforme à la législation. 
Le VENDEUR informe l’ACQUEREUR, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation ».

Il s’ensuit que les vendeurs s’étaient de la sorte engagés notamment à délivrer un immeuble dont l’intégralité des installations et écoulements était raccordée au réseau public d’assainissement, étant ici rappelé que le vendeur est tenu d’une obligation d’information loyale et précise sur la consistance du bien vendu.

Il en résulte que, contrairement aux déclarations figurant dans l’acte de vente, le bien immobilier n’était que trés partiellement raccordé au réseau public d’assainissement collectif, la majorité des installations étant reliées à un système d’assainissement individuel.Ce non-raccordement total au réseau collectif des eaux usées et vannes, dont il n’est pas contesté qu’il n’était pas apparent pour les acquéreurs non-professionnels, caractérise, qu’elle que soit la connaissance qu’avaient les vendeurs de cette situation, un manquement à l’obligation de délivrer un bien conforme aux énonciations contractuelles.

Par conséquent, il est établi que Messieurs [T] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme s’agissant du raccordement à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées et qu’ils ont ainsi commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle à l’égard des époux [V]. 


B. Sur le préjudice et le lien de causalité

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1611 du même code dispose que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. 

En l’occurrence, les époux [V] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice matériel ainsi que de leurs préjudices moraux et de jouissance. 

1. Sur le préjudice matériel

En l’espèce, l’expert judiciaire considère que pour remédier aux désordres, il convient de mettre en conformité l’installation aux fins que l’ensemble des eaux usées de l’habitation soient collectées vers la boîte de branchement communale et le réseau d’assainissement collectif. Il rappelle qu’une partie des travaux a déjà été effectuée par les acquéreurs qui ont procédé au raccordement des WC du rez-de-chaussée et du lave-vaisselle de la cuisine, ainsi qu’à l’installation d’une ventilation haute et précise qu’il reste encore à raccorder la baignoire, la douche, le lavabo de la salle de bain du rez-de-chaussée, l’évier de la cuisine, la douche, les WC et le lavabo de la salle de bain du 1er étage. 

S’agissant des travaux déjà effectués, les époux [V] justifient avoir exposé à ce titre la somme de 284,12€ TTC, ce qui a également été retenu par l’expert judiciaire. 

L’expert judiciaire ajoute qu’il convient également de prévoir l’intervention d’une entreprise spécialisée pour effectuer une vidange du premier système d’assainissement autonome situé dans la cour sous la dalle en béton, ainsi que le débouchage de la canalisation des toilettes afin d’avoir accès au deuxième système d’assainissement, un passage caméra dans cette canalisation et une vidange du second système d’assainissement, outre la fermeture hermétique du premier système d’assainissement et la réhabilitation de la dalle en béton. Il résulte du rapport d’expertise que le coût de ces travaux à l’exception de la fermeture hermétique du premier système d’assainissement et la réhabilitation de la dalle en béton, s’élève à la somme de 2.548,00€ TTC (= 2.398,00€ + 150,00€). 
 
Il résulte également du rapport d’expertise que les travaux correspondant à la reconnexion de tous les ouvrages sanitaires au réseau intérieur d’assainissement permettant une évacuation vers la boîte de branchement s’élèvent à la somme de 1.881,00€ TTC, à laquelle s’ajoute la somme de 8.093,14€ TTC correspondant au montant des travaux de réhabilitation de la salle de bain tel que retenus par l’expert. 

Dès lors et étant relevé que ce chiffrage n’est pas utilement contesté par les parties, la somme accordée au titre des travaux nécessaires à la réparation du préjudice des époux [V] sera retenue à la somme totale de 12.806,26€ TTC (= 284,12€ + 2.548,00€ TTC+ 1.881,00€ TTC +8.093,14€). 

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Messieurs [T] à payer aux époux [V] la somme de 12.806,26€ TTC en réparation de leur préjudice matériel, étant ici constaté que les parties s’accordent sur la détention par les époux [V] des deux chèques remis par Messieurs [T] correspondants au règlement de cette somme, ce qui ne peut toutefois rendre sans objet la présente condamnation. 


2. Sur les préjudices de jouissance et moral 

En l’occurrence, les époux [V] sollicitent la réparation de leurs préjudices de jouissance et moraux, faisant valoir qu’outre le stress et la situation d’insécurité qu’engendre la procédure, ils ont été privés de l’utilisation du WC du rez-de-chaussée pendant 18 mois, les contraignant à vivre en mode dégradé dans leur maison et ont subi des remontées d’odeurs. 

 En l’espèce, l’expert judiciaire a relevé qu’il a été procédé à l’installation d’une colonne d’aération faisant suite aux problèmes d’odeurs récurrents et d’évacuation des toilettes situées au premier étage tandis qu’afin de pouvoir utiliser les WC du rez-de-chaussée, ont été entrepris, 18 mois après la vente, des travaux aux fins de relier la canalisation des eaux usées à celle du réseau d’assainissement communal. L’expert indique que les premiers désordres concernant les WC du rez-de-chaussée peuvent être dus à l’absence de vidange du pré-traitement, au colmatage de la tuyauterie par accumulation de boues, à la non-fonctionnalité du pré-traitement et au colmatage du dispositif d’évacuation. 

Il convient de relever que l’expert n’a constaté ni une éventuelle impossibilité partielle ou totale d’utiliser les seconds WC, ni les nuisances olfactives, par ailleurs non justifiés par les époux [V]. Ils seront de la sorte déboutés de leur demande de ce chef. 

En revanche, quand bien même Messieurs [T] ont proposé de régler le montant des travaux de réparation dès le 27 octobre 2023 et les travaux de réparation vont permettre aux époux [V] de créer une cloison séparative entre la douche et la baignoire (étant ici relevé que le devis a été entériné par l’expert judiciaire et non contesté), la découverte de ces deux systèmes d’assainissement autonomes et de l’absence de raccordement de la majorité des eaux usées au réseau d’assainissement collectif, outre la nécessité de mettre le bien immobilier en conformité et les tracas engendrés par la poursuite de la procédure ont causé aux époux [V] un préjudice moral qui sera réparé par l’allocation de la somme de 800,00€. 

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Messieurs [T] à payer aux époux [V] la somme de 800,00€ en réparation de son préjudice moral. 


II. Sur les demandes des vendeurs à l’encontre de la commune de [Localité 1]
A. Sur la responsabilité de la commune 

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 1353 du même code, il appartient à celui qui se prétend victime d’un dommage de démontrer tant la réalité de son préjudice que la faute de celui qu’il désigne comme l’auteur du dommage ainsi que le lien de causalité entre le dommage et la faute ainsi dénoncés.

En l’occurrence, Messieurs [T] reprochent à la commune de ne pas avoir vérifié que la fosse septique avait été mise hors service lors de la création du raccordement au réseau d’assainissement collectif alors qu’elle était informée de son existence, mais également d’avoir établi un diagnostic erroné et incomplet dans le cadre de la vente litigieuse, outre l’absence de tout règlement d’assainissement collectif communal. 

La commune de [Localité 1] rappelle quant à elle que Messieurs [T] sont nu-propriétaires du bien depuis 1982 et que le raccordement au réseau d’assainissement collectif s’est effectué en 2006 pour la commune et qu’eu égard aux évolutions législatives, les obligations de contrôle des communes ont été profondément « densifiées » sans que la commune n’ait pu, en raison de sa taille, prendre les mesures internes nécessaires audit contrôle. Elle réplique qu’en l’absence de déclaration par les propriétaires de l’existence d’une fosse septique faisant suite au dépôt du permis de construire la mentionnant et à l’occasion des opérations de raccordement au réseau collectif, la commune a pu légitimement croire que le raccordement audit réseau était effectif dès lors que l’habitation était effectivement reliée, mais seulement partiellement, en l’absence de déconnexion de la fosse septique qui incombait aux propriétaires. 

En l’espèce, il est établi que sollicitée par le notaire dans le cadre de la vente, la commune de [Localité 1] a indiqué dans sa réponse au questionnaire du 25 juin 2018 que le traitement des eaux usées était collectif, que le service chargé du contrôle d’assainissement était la commune, que le bien immobilier était effectivement raccordé au réseau collectif, qu’un contrôle de ce raccord a été effectué et qu’il est conforme à la législation. Or, il résulte des développements précédents que le bien immobilier n’était que très partiellement raccordé au réseau public d’assainissement collectif, la majorité des installations étant reliées à un système d’assainissement individuel qui n’est pas conforme aux normes. 

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’interrogée, la commune a indiqué qu’aucune visite sur place n’avait été effectuée. L’expert rappelle que le bien immobilier est situé dans le zonage d’assainissement communal et concerne le Service Public d’Assainissement Collectif (SPAC) géré par la commune en régie et qu’au même titre que pour le SPANC ( Service Public d’Assainissement Non-Collectif), un diagnostic d’assainissement aurait dû être effectué par une personne qualifiée afin de répondre à la demande du notaire, l’expert ayant également relevé l’absence de tout diagnostic antérieur, en ce compris au moment du raccordement à la boîte de branchement. L’expert rappelle également que le diagnostic effectué par le SPAC est indiqué dans le règlement d’assainissement collectif communal, qui doit être réalisé par la commune au titre de ses obligations légales et relève qu’en l’occurrence, un tel règlement n’existe pas, de même qu’il n’existe pas d’arrêté communal qui aurait précisé les modalités de contrôle. 

Il convient ici de rappeler que l’obligation légale d’établissement d’un règlement d’assainissement collectif communal a été institué par la Loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l'eau et les milieux aquatiques qui a modifié l’article L. 2224-12 du Code général des collectivités territoriales, entré en application le 31 décembre 2006.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 33 du Code de la santé publique institué en 1958 et dans sa version applicable entre 1958 et 1992, il était déjà fait obligation légale de raccordement des immeubles au réseau collectif, et que cette obligation perdure depuis lors ainsi qu’il résulte de l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique dans ses versions successives qui impose lors de la mise en place des réseaux d’assainissement collectifs, aux propriétaires d’amener les eaux usées à la parties publique du branchement par la mise en place des canalisations. 

Ainsi que sus-énoncé, l’article L. 35-2 devenu L. 1331-5 du Code de la santé publique précise que « dès l'établissement du branchement, les fosses et autres installations de même nature sont mises hors d’état de servir ou de créer des nuisances à venir, par les soins et aux frais du propriétaire ». 

Il résulte des dispositions de l’article L. 35-1 dans sa rédaction en vigueur depuis le 5 janvier 1992 devenu L. 1331-4 du Code de la santé publique que la commune ou son délégataire doivent contrôler par la suite la qualité d’exécution du raccordement au réseau communal d’assainissement en en contrôlant la conformité. Les articles L. 35-3 et suivants devenus L. 1331-6 et suivants du code précité rappellent qu’ils disposent tant du pouvoir de procéder d’office et aux frais des propriétaires aux travaux indispensables, outre de la délivrance d’une astreinte et d’une redevance. 

S’il n’est pas contesté que Messieurs [T] sont nu-propriétaires du bien immobilier depuis 1982 et qu’en 1984, un permis de construire avait été effectivement déposé s’agissant de travaux de réhabilitation de la maison portant mention d’une fosse septique, il n’en demeure pas moins que lors des opérations de raccordement au réseau d’assainissement collectif effectuées sur ladite commune, il appartenait à cette dernière d’effectuer un contrôle de l’installation et à cette occasion, de solliciter la déconnexion de la fosse septique pré-existante. Il est de la sorte caractérisé une faute de la commune, à laquelle s’ajoute la faute commise lors de la délivrance du diagnostic mentionnant une installation conforme en l’absence de tout contrôle. 
 

B. Sur les préjudices et le lien de causalité

Il n’est pas contestable que l’absence de tout contrôle de l’installation de raccordement au réseau d’assainissement collectif a eu pour incidence de laisser un système d’assainissement non conforme en fonction, ce qui a concouru partiellement à la réalisation du dommage, de même que la délivrance du diagnostic erroné. 

Messieurs [T] sollicitent l’indemnisation des préjudices suivants : 6.400,00€ au titre de la perte de chance de contracter au prix, avec travaux inclus, 2.398,00€ et 150,00€ au titre des frais matériels consécutifs au bouchage des toilettes et induits par le certificat erroné. 

Il convient tout d’abord de rappeler les dispositions de l’ article L. 35-1 devenu L. 1331-4 du Code de la santé publique selon lesquelles les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement sont à la charge exclusive des propriétaires et doivent être réalisés dans les conditions fixées à l’article L. 33 devenu L. 1331-1. 

S’agissant de la perte de chance, il convient de rappeler que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée, sauf si cette perte de chance est certaine. Constitue également une perte réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. 

En l’espèce, la perte de chance de réaliser une vente au prix convenu, frais de remise en conformité de l’installation d’assainissement inclus, est réelle et sérieuse dès lors qu’il est constaté qu’aux termes du compromis de vente, les parties étaient convenues d’un prix sur la base de l’énonciation d’un raccordement de l’habitation au réseau d’assainissement collectif et que la vente s’est réalisée au regard du diagnostic erroné de la commune. 

Néanmoins, il y a lieu de considérer que la seule délivrance d’un diagnostic conforme à la réalité aurait seulement permis une éventuelle renégociation entre les parties, et qu’est de la sorte caractérisée une perte de chance de contracter à de meilleurs conditions, outre la perte d’une chance d’avoir été informé de l’absence de conformité de l’installation et d’avoir pu y remédier avant la vente. En l’état de ces énonciations, la perte de chance sera évaluée à hauteur de 20 % du montant des travaux de remise aux normes, soit à la somme de 2.561,25€. 

Par conséquent, la commune de [Localité 1] sera condamnée à payer à Messieurs [T], unis d’intérêts, la somme de 2.561,25€ en réparation de la perte de chance de contracter au prix convenu, travaux inclus. 

S’agissant des frais matériels consécutifs au bouchage des toilettes, il convient de rappeler d’une part, que ces frais correspondent à la vidange du premier système d’assainissement autonome situé dans la cour sous la dalle en béton, ainsi qu’au débouchage de la canalisation des toilettes afin d’avoir accès au deuxième système d’assainissement, au passage caméra dans cette canalisation et à une vidange du second système d’assainissement et d’autre part, qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire et des développements précédents qu’ils sont nécessaires pour mettre en conformité l’installation. 

Messieurs [T] ne produisent aux débats aucun élément de nature à établir que ces frais sont seuls « consécutifs au bouchage des toilettes » et qu’ils ont été induits par le certificat erroné, indépendamment de la mise en conformité. Etant rappelé que les travaux de mise en conformité sont à la charge exclusive des propriétaires, ils seront déboutés de leur demande de ce chef. 


C. Sur la garantie

S’agissant de l’appel en garantie formulé par Messieurs [T] à l’encontre de la commune de [Localité 1] pour les condamnations prononcées à leur encontre au titre des préjudices moral et de jouissance, ainsi que des frais matériels consécutifs au bouchage des toilettes et des frais irrépétibles, il résulte des développements précédents que si les fautes de la commune ont concouru à la réalisation des dommages subis par les époux [V], elles ne sauraient pour autant faire disparaître la responsabilité contractuelle des vendeurs qui eux-mêmes ne se sont pas mis en conformité avec leurs obligations légales instituées au cours des opérations de raccordement au réseau d’assainissement collectif, qu’aurait seulement permis de détecter le contrôle opéré par la commune lors des opérations générales de raccordement de la commune mais également lors du diagnostic sollicité dans le cadre de la vente. 

Dans ces conditions, et étant rappelé qu’il n’est pas rapporté la preuve que les «frais matériels consécutifs au bouchage des toilettes » sont exclusifs de la mise en conformité de l’installation qui incombe aux seuls propriétaires en vertu de la loi, la commune de [Localité 1] sera tenue à les garantir des condamnations prononcées au titre des préjudices moral et de jouissance à hauteur de 30 %. 

Par conséquent, il convient de condamner la commune de [Localité 1] à relever et garantir Messieurs [T] à hauteur de 30 % des condamnations prononcées au profit des époux [V] au titre des préjudices moral et de jouissance et frais irrépétibles. 


III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Messieurs [T] et la commune de [Localité 1], succombants, sont condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. 

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, Messieurs [T] sont également tenus in solidum de verser aux époux [V] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1.800,00€ tandis que Messieurs [T] et la commune de [Localité 1] seront déboutés de leurs demandes respectives tendant au bénéfice des dispositions susvisées. 

Conformément aux dispositions des articles 514 à 514-2 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, l’issue du litige et l’ancienneté de l’affaire justifient de ne pas déroger aux dispositions précitées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mixte contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

DIT que Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [M] [D] épouse [V] la somme de 12.806,26€ TTC en réparation de leur préjudice matériel ; 

DÉBOUTE Monsieur [B] [V] et Madame [M] [D] épouse [V] de leur demande en réparation de leur préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [M] [D] épouse [V] la somme de 800,00€ en réparation de leur préjudice moral ; 

DIT que la commune de [Localité 1] a commis une faute ayant concouru à la réalisation des dommages ; 

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à payer à Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T], unis d’intérêts, la somme de 2.561,25€ en réparation de la perte de chance de contracter au prix convenu, travaux inclus ; 

DÉBOUTE Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T] de leur demande en indemnisation des frais matériels consécutifs au bouchage des toilettes ; 

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à relever et garantir Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T], unis d’intérêts, à hauteur de 30 % des condamnations prononcées ci-dessus au profit de Monsieur [B] [V] et Madame [M] [D] épouse [V] au titre des seuls préjudices moral et de jouissance et frais irrépétibles de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DÉBOUTE Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T] de leur demande tendant au bénéfice des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DÉBOUTE la commune de [Localité 1] de sa demande tendant au bénéfice des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [M] [D] épouse [V] la somme de 1.800,00€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [T], Monsieur [P] [T] et la commune de [Localité 1] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ; 

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision. 
 

Le Greffier La Présidente
Texte intégral
MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 12 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/00515 - N° Portalis DBWZ-W-B7I-C7AZ
AFFAIRE : [B] [V], [M] [D] épouse [V] C/ [E] [T], [P] [T], COMMUNE DE [Localité 1]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Lauriane GERARD,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Véronique CAUBEL,


PARTIES :

DEMANDEURS

M. [B] [V]
né le 05 Septembre 1980 à [Localité 2] (12)
demeurant [Adresse 1]


Mme [M] [D] épouse [V]
née le 26 Novembre 1983 à [Localité 3] (31)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Maxime BESSIERE, avocat au barreau de l’Aveyron 


DEFENDEURS

M. [E] [T]
né le 06 Novembre 1960 à [Localité 4] (12)
demeurant [Adresse 2] 

M. [P] [T]
né le 03 Février 1951 à [Localité 1] (12°
demeurant [Adresse 3] [Adresse 4] - [Localité 5]

représentés par Me Elian GAUDY, avocat au barreau de l’Aveyron, avocat postulant et Me Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant 

La COMMUNE DE [Localité 1], 
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par son maire 

représentée par Me Stéphane MAZARS, avocat au barreau de l’Aveyron 





Clôture prononcée le : 06 Novembre 2025
Débats tenus à l'audience du : 13 Février 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 18 mai 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 12 Juin 2026, nouvelle date indiquée par le Président.


****



EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 19 septembre 2018 dressé par Maître [A] [Z], notaire à [Localité 6], Monsieur [B] [V] et Madame [M] [D] épouse [V] ont fait l’acquisition auprès de Messieurs [E] [T] et [P] [T] d’une maison à usage d’habitation ainsi que d’un jardin et garage attenants sur les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises lieudit [Localité 1] sur la commune de [Localité 1] pour un prix de 102.500,00€.

Soutenant avoir découvert l’existence d’une fosse septique individuelle qui n’était pas mentionnée dans l’acte de vente, les époux [V] ont, par actes de commissaire de justice du 20 juillet 2022, fait assigner Messieurs [T] le 20 juillet 2022, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rodez qui a, par ordonnance en date du 15 septembre 2022, ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [X] [R] pour ce faire. 

Faisant suite à l’assignation délivrée à l’initiative de Messieurs [T] à l’encontre de la commune de Pradinas, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rodez a, par ordonnance du 6 avril 2023, ordonné que les opérations d’expertise soient déclarées communes et opposables à ladite commune. 

L’expert a déposé son rapport le 3 septembre 2023. 

Par actes de commissaire de justice en date des 11 et 15 avril 2024, les époux [V] ont fait assigner Messieurs [T] et la commune de Pradinas devant le Tribunal judiciaire de Rodez aux fins d’indemnisation de leurs préjudices. 

Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 4 juin 2025, les époux [V] sollicitent, au visa des articles 1240 et 1604 et suivants du Code civil, de voir : 
« à titre principal, 
- juger que Messieurs [T] ont manqué à leur obligation de délivrance d’un bien conforme lors de la vente conclue le 19 septembre 2018,
- les condamner en conséquence solidairement à leur payer à : 
 - la somme de 12.806,26€ au titre du coût des travaux de mise en conformité,
 - la somme de 5.000,00€ au titre du préjudice de jouissance subi,
 - la somme de 5.000,00€ au titre du préjudice moral subi, 
à titre subsidiaire, 
- juger que Messieurs [E] et [P] [T] ont manqué à leur obligation de délivrance d’un bien conforme lors de la vente conclue le 19 septembre 2018 avec Monsieur [B] [V] et Madame [M] [V]
- juger que la Commune de [Localité 1] a indiqué que le traitement des eaux usées était collectif, que le service chargé du contrôle d’assainissement était la commune, que la propriété était effectivement bien raccordée à un réseau collectif, que le réseau était conforme à la législation alors qu’il s’avère qu’aucune visite n’a été effectuée sur place pour vérifier ces éléments, 
- condamner solidairement Messieurs [T] et la commune de [Localité 1] à leur payer :
 - la somme de 12.806,26€ au titre du coût des travaux de mise en conformité,
 - la somme de 5.000,00€ au titre du préjudice de jouissance subi,
 - la somme de 5.000,00€ au titre du préjudice moral subi
en tout état de cause,
- condamner solidairement Messieurs [T] à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
- dire n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à venir tenant la nature du litige ».

Aux termes de leurs dernières écritures signifiées par RPVA le 13 juin 2025, Messieurs [T] sollicitent de voir : 
« - prendre acte de ce que le règlement de la somme de 12.806,26€ au titre du coût des travaux de mise en conformité est déjà intervenu le 27 octobre 2023, 
- déclarer les époux [V] remplis de leurs droits de ce chef, 
- condamner la commune de [Localité 1] à leur payer la somme de 6.400,00€ au titre de la perte de chance de vendre l’immeuble à la somme de 102.500,00€ travaux de raccordement inclus,
- débouter les époux [V] du surplus de leurs demandes,
- condamner la commune de [Localité 1] à les relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre tant en principal qu’intérêts et frais, à l’exception des postes suivants qui auraient dû être financés par les propriétaires si l’absence de raccordement avait été signalée :
 • reconnexion ouvrages, sciage piquage... (Entreprise [Localité 7]) : 1881,00€
 • fournitures travaux en régie (GEDIMAT) : 284,12€
 • réfection des ouvrages sanitaires, la démolition du sol carrelé puis sa reconfection, des travaux de plomberie (Entreprise NOST SERVICE) : 8093,14€
- condamner tout succombant à leur payer la somme de 5.000,00€ au titre des frais irrépétibles,
- condamner tout succombant aux dépens ». 

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 3 septembre 2025, la commune de [Localité 1] sollicite de voir : 
« - juger que Messieurs [T] reconnaissent devoir payer seuls sans garantie de la commune la somme de 12.806,26€ correspondant aux travaux de remise en état, 
- débouter les époux [V] et Messieurs [T] de toutes leurs demandes, 
- condamner Messieurs [T] à lui payer la somme de 2.000,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,
- écarter l’exécution provisoire ». 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal s'en réfère expressément aux dernières conclusions récapitulatives des parties. 

La clôture de la procédure est intervenue le 6 novembre 2025 par ordonnance du même jour et l’audience de plaidoiries a été fixée au 13 février 2026. 

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026, par mise à disposition au greffe et prorogée au 12 juin 2026 en raison des nécessités de service. 


MOTIFS

A titre liminaire, l’ensemble des parties ayant été valablement représentées par leurs conseils respectifs, il sera statué par jugement contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

I. Sur la responsabilité des vendeurs
A. Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

En application de l’article 1603 du Code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer la chose qu’il vend, la délivrance étant définie à l’article 1604 du même code comme le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur. L’obligation de délivrance implique de mettre à la disposition de l’acheteur une chose conforme, c’est-à-dire qui présente les caractéristiques convenues au contrat de vente dans le délai convenu.

Conformément à l’article 1610 du Code civil, l’acheteur peut, en cas de manquement du vendeur à l’obligation de délivrance conforme, demander sa mise en possession d’un bien conforme ou la résolution de la vente, ainsi que des dommages et intérêts en application de l’article 1611 du même code. 

En application des dispositions des articles 1353 du Code civil, la preuve de la non-conformité à la commande du bien livré incombe à l’acquéreur qui soulève l’exception de non-conformité. 

Enfin, il convient de rappeler les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire non utilement contesté par les parties qu’après avoir constaté la présence d’une cuve de grande dimension située dans le jardin, l’expert judiciaire relève que la maison d’habitation présente deux systèmes d’assainissement autonomes : une partie des ouvrages sanitaires étant raccordée au réseau d’assainissement collectif (le garage avec le lave-linge et l’évier) et une autre partie étant raccordée à un système d’assainissement individuel (au rez-de-chaussée : WC , baignoire, douche, lavabo, évier de la cuisine ; au 1er étage : WC, douche, lavabo). L’expert précise que le système d’assainissement individuel n’est pas aux normes en vigueur, car il ne dispose pas d’une partie de pré-traitement. 

L’expert judiciaire conclut que « les premiers désordres constatés concernent les WC du rez-de-chaussée qui se sont bouchés. Ceci peut être dû à la non vidange du pré-traitement et l’accumulation de boues provoquant un colmatage de la tuyauterie, la non-fonctionnalité du prétraitement avec des périodes de non usage de l’habitation, au colmatage du dispositif d’évacuation qui correspond sans doute à un puits perdu dans la cour de l’habitation ». 

Dès lors, il est établi d’une part, qu’il existe deux réseaux intérieurs privés distincts dont l’un est néanmoins relié au réseau d’assainissement collectif, ce qui contrevient aux dispositions de l’article L. 1331-5 du Code de la santé publique aux termes duquel « dès l'établissement du branchement, les fosses et autres installations de même nature sont mises hors d’état de servir ou de créer des nuisances à venir, par les soins et aux frais du propriétaire ». Il est établi d’autre part, que le réseau intérieur autonome non relié au réseau d’assainissement collectif n’est pas aux normes. 
 
Or, l’acte authentique de vente du 19 septembre 2018 stipule en sa clause intitulée "assainissement" page 16 que : 
« Le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique.
(...)
Un courrier du service compétent en date du 25 juin 2018, annexé, atteste qu’un contrôle a été effectué par le service public. 
Il en résulte que le raccordement est conforme à la législation. 
Le VENDEUR informe l’ACQUEREUR, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation ».

Il s’ensuit que les vendeurs s’étaient de la sorte engagés notamment à délivrer un immeuble dont l’intégralité des installations et écoulements était raccordée au réseau public d’assainissement, étant ici rappelé que le vendeur est tenu d’une obligation d’information loyale et précise sur la consistance du bien vendu.

Il en résulte que, contrairement aux déclarations figurant dans l’acte de vente, le bien immobilier n’était que trés partiellement raccordé au réseau public d’assainissement collectif, la majorité des installations étant reliées à un système d’assainissement individuel.Ce non-raccordement total au réseau collectif des eaux usées et vannes, dont il n’est pas contesté qu’il n’était pas apparent pour les acquéreurs non-professionnels, caractérise, qu’elle que soit la connaissance qu’avaient les vendeurs de cette situation, un manquement à l’obligation de délivrer un bien conforme aux énonciations contractuelles.

Par conséquent, il est établi que Messieurs [T] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme s’agissant du raccordement à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées et qu’ils ont ainsi commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle à l’égard des époux [V]. 


B. Sur le préjudice et le lien de causalité

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1611 du même code dispose que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. 

En l’occurrence, les époux [V] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice matériel ainsi que de leurs préjudices moraux et de jouissance. 

1. Sur le préjudice matériel

En l’espèce, l’expert judiciaire considère que pour remédier aux désordres, il convient de mettre en conformité l’installation aux fins que l’ensemble des eaux usées de l’habitation soient collectées vers la boîte de branchement communale et le réseau d’assainissement collectif. Il rappelle qu’une partie des travaux a déjà été effectuée par les acquéreurs qui ont procédé au raccordement des WC du rez-de-chaussée et du lave-vaisselle de la cuisine, ainsi qu’à l’installation d’une ventilation haute et précise qu’il reste encore à raccorder la baignoire, la douche, le lavabo de la salle de bain du rez-de-chaussée, l’évier de la cuisine, la douche, les WC et le lavabo de la salle de bain du 1er étage. 

S’agissant des travaux déjà effectués, les époux [V] justifient avoir exposé à ce titre la somme de 284,12€ TTC, ce qui a également été retenu par l’expert judiciaire. 

L’expert judiciaire ajoute qu’il convient également de prévoir l’intervention d’une entreprise spécialisée pour effectuer une vidange du premier système d’assainissement autonome situé dans la cour sous la dalle en béton, ainsi que le débouchage de la canalisation des toilettes afin d’avoir accès au deuxième système d’assainissement, un passage caméra dans cette canalisation et une vidange du second système d’assainissement, outre la fermeture hermétique du premier système d’assainissement et la réhabilitation de la dalle en béton. Il résulte du rapport d’expertise que le coût de ces travaux à l’exception de la fermeture hermétique du premier système d’assainissement et la réhabilitation de la dalle en béton, s’élève à la somme de 2.548,00€ TTC (= 2.398,00€ + 150,00€). 
 
Il résulte également du rapport d’expertise que les travaux correspondant à la reconnexion de tous les ouvrages sanitaires au réseau intérieur d’assainissement permettant une évacuation vers la boîte de branchement s’élèvent à la somme de 1.881,00€ TTC, à laquelle s’ajoute la somme de 8.093,14€ TTC correspondant au montant des travaux de réhabilitation de la salle de bain tel que retenus par l’expert. 

Dès lors et étant relevé que ce chiffrage n’est pas utilement contesté par les parties, la somme accordée au titre des travaux nécessaires à la réparation du préjudice des époux [V] sera retenue à la somme totale de 12.806,26€ TTC (= 284,12€ + 2.548,00€ TTC+ 1.881,00€ TTC +8.093,14€). 

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Messieurs [T] à payer aux époux [V] la somme de 12.806,26€ TTC en réparation de leur préjudice matériel, étant ici constaté que les parties s’accordent sur la détention par les époux [V] des deux chèques remis par Messieurs [T] correspondants au règlement de cette somme, ce qui ne peut toutefois rendre sans objet la présente condamnation. 


2. Sur les préjudices de jouissance et moral 

En l’occurrence, les époux [V] sollicitent la réparation de leurs préjudices de jouissance et moraux, faisant valoir qu’outre le stress et la situation d’insécurité qu’engendre la procédure, ils ont été privés de l’utilisation du WC du rez-de-chaussée pendant 18 mois, les contraignant à vivre en mode dégradé dans leur maison et ont subi des remontées d’odeurs. 

 En l’espèce, l’expert judiciaire a relevé qu’il a été procédé à l’installation d’une colonne d’aération faisant suite aux problèmes d’odeurs récurrents et d’évacuation des toilettes situées au premier étage tandis qu’afin de pouvoir utiliser les WC du rez-de-chaussée, ont été entrepris, 18 mois après la vente, des travaux aux fins de relier la canalisation des eaux usées à celle du réseau d’assainissement communal. L’expert indique que les premiers désordres concernant les WC du rez-de-chaussée peuvent être dus à l’absence de vidange du pré-traitement, au colmatage de la tuyauterie par accumulation de boues, à la non-fonctionnalité du pré-traitement et au colmatage du dispositif d’évacuation. 

Il convient de relever que l’expert n’a constaté ni une éventuelle impossibilité partielle ou totale d’utiliser les seconds WC, ni les nuisances olfactives, par ailleurs non justifiés par les époux [V]. Ils seront de la sorte déboutés de leur demande de ce chef. 

En revanche, quand bien même Messieurs [T] ont proposé de régler le montant des travaux de réparation dès le 27 octobre 2023 et les travaux de réparation vont permettre aux époux [V] de créer une cloison séparative entre la douche et la baignoire (étant ici relevé que le devis a été entériné par l’expert judiciaire et non contesté), la découverte de ces deux systèmes d’assainissement autonomes et de l’absence de raccordement de la majorité des eaux usées au réseau d’assainissement collectif, outre la nécessité de mettre le bien immobilier en conformité et les tracas engendrés par la poursuite de la procédure ont causé aux époux [V] un préjudice moral qui sera réparé par l’allocation de la somme de 800,00€. 

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Messieurs [T] à payer aux époux [V] la somme de 800,00€ en réparation de son préjudice moral. 


II. Sur les demandes des vendeurs à l’encontre de la commune de [Localité 1]
A. Sur la responsabilité de la commune 

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 1353 du même code, il appartient à celui qui se prétend victime d’un dommage de démontrer tant la réalité de son préjudice que la faute de celui qu’il désigne comme l’auteur du dommage ainsi que le lien de causalité entre le dommage et la faute ainsi dénoncés.

En l’occurrence, Messieurs [T] reprochent à la commune de ne pas avoir vérifié que la fosse septique avait été mise hors service lors de la création du raccordement au réseau d’assainissement collectif alors qu’elle était informée de son existence, mais également d’avoir établi un diagnostic erroné et incomplet dans le cadre de la vente litigieuse, outre l’absence de tout règlement d’assainissement collectif communal. 

La commune de [Localité 1] rappelle quant à elle que Messieurs [T] sont nu-propriétaires du bien depuis 1982 et que le raccordement au réseau d’assainissement collectif s’est effectué en 2006 pour la commune et qu’eu égard aux évolutions législatives, les obligations de contrôle des communes ont été profondément « densifiées » sans que la commune n’ait pu, en raison de sa taille, prendre les mesures internes nécessaires audit contrôle. Elle réplique qu’en l’absence de déclaration par les propriétaires de l’existence d’une fosse septique faisant suite au dépôt du permis de construire la mentionnant et à l’occasion des opérations de raccordement au réseau collectif, la commune a pu légitimement croire que le raccordement audit réseau était effectif dès lors que l’habitation était effectivement reliée, mais seulement partiellement, en l’absence de déconnexion de la fosse septique qui incombait aux propriétaires. 

En l’espèce, il est établi que sollicitée par le notaire dans le cadre de la vente, la commune de [Localité 1] a indiqué dans sa réponse au questionnaire du 25 juin 2018 que le traitement des eaux usées était collectif, que le service chargé du contrôle d’assainissement était la commune, que le bien immobilier était effectivement raccordé au réseau collectif, qu’un contrôle de ce raccord a été effectué et qu’il est conforme à la législation. Or, il résulte des développements précédents que le bien immobilier n’était que très partiellement raccordé au réseau public d’assainissement collectif, la majorité des installations étant reliées à un système d’assainissement individuel qui n’est pas conforme aux normes. 

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’interrogée, la commune a indiqué qu’aucune visite sur place n’avait été effectuée. L’expert rappelle que le bien immobilier est situé dans le zonage d’assainissement communal et concerne le Service Public d’Assainissement Collectif (SPAC) géré par la commune en régie et qu’au même titre que pour le SPANC ( Service Public d’Assainissement Non-Collectif), un diagnostic d’assainissement aurait dû être effectué par une personne qualifiée afin de répondre à la demande du notaire, l’expert ayant également relevé l’absence de tout diagnostic antérieur, en ce compris au moment du raccordement à la boîte de branchement. L’expert rappelle également que le diagnostic effectué par le SPAC est indiqué dans le règlement d’assainissement collectif communal, qui doit être réalisé par la commune au titre de ses obligations légales et relève qu’en l’occurrence, un tel règlement n’existe pas, de même qu’il n’existe pas d’arrêté communal qui aurait précisé les modalités de contrôle. 

Il convient ici de rappeler que l’obligation légale d’établissement d’un règlement d’assainissement collectif communal a été institué par la Loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l'eau et les milieux aquatiques qui a modifié l’article L. 2224-12 du Code général des collectivités territoriales, entré en application le 31 décembre 2006.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 33 du Code de la santé publique institué en 1958 et dans sa version applicable entre 1958 et 1992, il était déjà fait obligation légale de raccordement des immeubles au réseau collectif, et que cette obligation perdure depuis lors ainsi qu’il résulte de l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique dans ses versions successives qui impose lors de la mise en place des réseaux d’assainissement collectifs, aux propriétaires d’amener les eaux usées à la parties publique du branchement par la mise en place des canalisations. 

Ainsi que sus-énoncé, l’article L. 35-2 devenu L. 1331-5 du Code de la santé publique précise que « dès l'établissement du branchement, les fosses et autres installations de même nature sont mises hors d’état de servir ou de créer des nuisances à venir, par les soins et aux frais du propriétaire ». 

Il résulte des dispositions de l’article L. 35-1 dans sa rédaction en vigueur depuis le 5 janvier 1992 devenu L. 1331-4 du Code de la santé publique que la commune ou son délégataire doivent contrôler par la suite la qualité d’exécution du raccordement au réseau communal d’assainissement en en contrôlant la conformité. Les articles L. 35-3 et suivants devenus L. 1331-6 et suivants du code précité rappellent qu’ils disposent tant du pouvoir de procéder d’office et aux frais des propriétaires aux travaux indispensables, outre de la délivrance d’une astreinte et d’une redevance. 

S’il n’est pas contesté que Messieurs [T] sont nu-propriétaires du bien immobilier depuis 1982 et qu’en 1984, un permis de construire avait été effectivement déposé s’agissant de travaux de réhabilitation de la maison portant mention d’une fosse septique, il n’en demeure pas moins que lors des opérations de raccordement au réseau d’assainissement collectif effectuées sur ladite commune, il appartenait à cette dernière d’effectuer un contrôle de l’installation et à cette occasion, de solliciter la déconnexion de la fosse septique pré-existante. Il est de la sorte caractérisé une faute de la commune, à laquelle s’ajoute la faute commise lors de la délivrance du diagnostic mentionnant une installation conforme en l’absence de tout contrôle. 
 

B. Sur les préjudices et le lien de causalité

Il n’est pas contestable que l’absence de tout contrôle de l’installation de raccordement au réseau d’assainissement collectif a eu pour incidence de laisser un système d’assainissement non conforme en fonction, ce qui a concouru partiellement à la réalisation du dommage, de même que la délivrance du diagnostic erroné. 

Messieurs [T] sollicitent l’indemnisation des préjudices suivants : 6.400,00€ au titre de la perte de chance de contracter au prix, avec travaux inclus, 2.398,00€ et 150,00€ au titre des frais matériels consécutifs au bouchage des toilettes et induits par le certificat erroné. 

Il convient tout d’abord de rappeler les dispositions de l’ article L. 35-1 devenu L. 1331-4 du Code de la santé publique selon lesquelles les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement sont à la charge exclusive des propriétaires et doivent être réalisés dans les conditions fixées à l’article L. 33 devenu L. 1331-1. 

S’agissant de la perte de chance, il convient de rappeler que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée, sauf si cette perte de chance est certaine. Constitue également une perte réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. 

En l’espèce, la perte de chance de réaliser une vente au prix convenu, frais de remise en conformité de l’installation d’assainissement inclus, est réelle et sérieuse dès lors qu’il est constaté qu’aux termes du compromis de vente, les parties étaient convenues d’un prix sur la base de l’énonciation d’un raccordement de l’habitation au réseau d’assainissement collectif et que la vente s’est réalisée au regard du diagnostic erroné de la commune. 

Néanmoins, il y a lieu de considérer que la seule délivrance d’un diagnostic conforme à la réalité aurait seulement permis une éventuelle renégociation entre les parties, et qu’est de la sorte caractérisée une perte de chance de contracter à de meilleurs conditions, outre la perte d’une chance d’avoir été informé de l’absence de conformité de l’installation et d’avoir pu y remédier avant la vente. En l’état de ces énonciations, la perte de chance sera évaluée à hauteur de 20 % du montant des travaux de remise aux normes, soit à la somme de 2.561,25€. 

Par conséquent, la commune de [Localité 1] sera condamnée à payer à Messieurs [T], unis d’intérêts, la somme de 2.561,25€ en réparation de la perte de chance de contracter au prix convenu, travaux inclus. 

S’agissant des frais matériels consécutifs au bouchage des toilettes, il convient de rappeler d’une part, que ces frais correspondent à la vidange du premier système d’assainissement autonome situé dans la cour sous la dalle en béton, ainsi qu’au débouchage de la canalisation des toilettes afin d’avoir accès au deuxième système d’assainissement, au passage caméra dans cette canalisation et à une vidange du second système d’assainissement et d’autre part, qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire et des développements précédents qu’ils sont nécessaires pour mettre en conformité l’installation. 

Messieurs [T] ne produisent aux débats aucun élément de nature à établir que ces frais sont seuls « consécutifs au bouchage des toilettes » et qu’ils ont été induits par le certificat erroné, indépendamment de la mise en conformité. Etant rappelé que les travaux de mise en conformité sont à la charge exclusive des propriétaires, ils seront déboutés de leur demande de ce chef. 


C. Sur la garantie

S’agissant de l’appel en garantie formulé par Messieurs [T] à l’encontre de la commune de [Localité 1] pour les condamnations prononcées à leur encontre au titre des préjudices moral et de jouissance, ainsi que des frais matériels consécutifs au bouchage des toilettes et des frais irrépétibles, il résulte des développements précédents que si les fautes de la commune ont concouru à la réalisation des dommages subis par les époux [V], elles ne sauraient pour autant faire disparaître la responsabilité contractuelle des vendeurs qui eux-mêmes ne se sont pas mis en conformité avec leurs obligations légales instituées au cours des opérations de raccordement au réseau d’assainissement collectif, qu’aurait seulement permis de détecter le contrôle opéré par la commune lors des opérations générales de raccordement de la commune mais également lors du diagnostic sollicité dans le cadre de la vente. 

Dans ces conditions, et étant rappelé qu’il n’est pas rapporté la preuve que les «frais matériels consécutifs au bouchage des toilettes » sont exclusifs de la mise en conformité de l’installation qui incombe aux seuls propriétaires en vertu de la loi, la commune de [Localité 1] sera tenue à les garantir des condamnations prononcées au titre des préjudices moral et de jouissance à hauteur de 30 %. 

Par conséquent, il convient de condamner la commune de [Localité 1] à relever et garantir Messieurs [T] à hauteur de 30 % des condamnations prononcées au profit des époux [V] au titre des préjudices moral et de jouissance et frais irrépétibles. 


III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Messieurs [T] et la commune de [Localité 1], succombants, sont condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. 

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, Messieurs [T] sont également tenus in solidum de verser aux époux [V] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1.800,00€ tandis que Messieurs [T] et la commune de [Localité 1] seront déboutés de leurs demandes respectives tendant au bénéfice des dispositions susvisées. 

Conformément aux dispositions des articles 514 à 514-2 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, l’issue du litige et l’ancienneté de l’affaire justifient de ne pas déroger aux dispositions précitées. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mixte contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

DIT que Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [M] [D] épouse [V] la somme de 12.806,26€ TTC en réparation de leur préjudice matériel ; 

DÉBOUTE Monsieur [B] [V] et Madame [M] [D] épouse [V] de leur demande en réparation de leur préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [M] [D] épouse [V] la somme de 800,00€ en réparation de leur préjudice moral ; 

DIT que la commune de [Localité 1] a commis une faute ayant concouru à la réalisation des dommages ; 

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à payer à Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T], unis d’intérêts, la somme de 2.561,25€ en réparation de la perte de chance de contracter au prix convenu, travaux inclus ; 

DÉBOUTE Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T] de leur demande en indemnisation des frais matériels consécutifs au bouchage des toilettes ; 

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à relever et garantir Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T], unis d’intérêts, à hauteur de 30 % des condamnations prononcées ci-dessus au profit de Monsieur [B] [V] et Madame [M] [D] épouse [V] au titre des seuls préjudices moral et de jouissance et frais irrépétibles de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DÉBOUTE Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T] de leur demande tendant au bénéfice des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DÉBOUTE la commune de [Localité 1] de sa demande tendant au bénéfice des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [T] et Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [M] [D] épouse [V] la somme de 1.800,00€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [T], Monsieur [P] [T] et la commune de [Localité 1] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ; 

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision. 
 

Le Greffier La Présidente

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Mise à jour de la source le 2026-06-15T20:30:20.017Z.