Tribunal judiciaire de Rodez, Affaires Contentieuses, 12 juin 2026, n° 22/00897

Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 8 février 2019 dressé par Maître [H] [B] [U], notaire à [Localité 5], Madame [Z] [N] veuve [I] a fait l’acquisition auprès de Monsieur [J] [W] et de Madame [Q] [M] épouse [W] d’une maison à usage d’habitation ainsi que des dépendances et un jardin sur les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises [Adresse 4] sur la commune de [Localité 3] pour un prix de 35.000,00€.

A l’occasion de travaux de réfection de la maison portant notamment sur la création d’un WC au rez-de-chaussée réalisés en septembre 2019, a été découverte l’existence d’une fosse septique au rez-de-chaussée, qui n’était pas mentionnée dans le compromis de vente.

Faisant suite à l’assignation délivrée à l’initiative de Madame [I] à l’encontre des époux [W] le 30 juillet 2020, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rodez a, par ordonnance en date du 15 octobre 2020, ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [F] [E] pour ce faire. Ce dernier a déposé son rapport le 20 novembre 2021. 

Par actes de commissaire de justice en date du 12 août 2022, Madame [I] a fait assigner les époux [W] devant le Tribunal judiciaire de Rodez en réparation de ses préjudices. 

Par actes de commissaire de justice en date du 17 février 2023, les époux [W] ont fait procéder à l’appel en cause de la SCP [P]-[B] [U], notaire en charge de la vente immobilière, et de la commune de LEDERGUES.

Par ordonnance du 7 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures. 

Statuant sur incident par ordonnance du 23 juin 2025, le juge de la mise en état a notamment : 
- dit le Tribunal judiciaire de RODEZ est incompétent pour connaître de l’action en responsabilité/garantie engagée par les époux [W] à l’encontre de la commune de LEDERGUES et les a renvoyé à mieux se pourvoir devant la juridiction administrative compétente pour en connaître, 
- dit que l’instance se poursuivra uniquement entre Madame [I] et, les époux [W], d’une part, et la SCPMASSOL-[L]-[B] [U], d’autre part. 






Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 25 août 2025, Madame [I] sollicite, au visa des articles 1604 et suivants du Code civil, de voir : 
« - dire que les époux [W] ont manqué à leur obligation de délivrance d’un bien conforme lors de la vente conclue le 8 février 2019 ayant pour objet une maison d’habitation située [Adresse 5],
- condamner en conséquence les époux [W] à lui payer à titre de dommages intérêts les sommes suivantes :
 - en réparation de son préjudice matériel, la somme de 8.427,00€ TTC au titre du coût des travaux de mise en conformité de l’assainissement et de démontage et de pose d’un nouveau parquet dans le salon outre du remboursement des factures qu’elle a acquittées pour le débouchage, la vidange et le nettoyage de la fosse septique,
 - en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 27.272,08€ correspondant au montant cumulé à ce jour des échéances mensuelles des deux prêts immobiliers et de l’assurance réglées sur le bien,
 - en réparation de son préjudice moral, la somme de 3.000,00€, 
- condamner les époux [W] à lui payer la somme de 6.000,00€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner les époux [W] aux entiers dépens de l’instance y inclus les frais d’expertise judiciaire,
- n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à venir tenant la nature du litige ».

Au soutien de ses prétentions, elle considère que les époux [W] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme dès lors qu’ils n’ont pas fait réaliser préalablement à la vente un contrôle de conformité du système d’assainissement et qu’ils ont déclaré à la vente que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques alors que celles-ci étaient en partie dirigées vers une fosse septique non déconnectée, rendant le réseau d’assainissement non conforme aux normes en vigueur. Elle explique que cette fosse septique a provoqué des désordres dont un dégât des eaux et sollicite l’indemnisation de ses préjudices tant matériels au titre des frais exposés pour le débouchage, la vidange et le nettoyage de la fosse et au titre des travaux nécessaires à la mise en conformité du système d’assainissement, de démontage et de pose d’un nouveau parquet dans le salon, que moral et de jouissance puisqu’en raison des odeurs nauséabondes qui se dégagent du salon depuis le dégât des eaux et de l’humidité à l’origine de l’apparition de moisissures, elle est empêchée de résider dans la maison depuis 68 mois et subit des répercussions sur son état de santé. Elle évalue son préjudice de jouissance sur la base des échéances mensuelles de ses deux prêts immobiliers, assurances comprises et le chiffre à hauteur de 401,06€ par mois. 

Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 5 novembre 2025, les époux [W] sollicitent de voir : 
« à titre principal,
- débouter Madame [I] de l’ensemble de ses demandes formées à leur encontre, en l’absence de défaut de raccordement du bien immobilier au réseau d’assainissement collectif,
Si, par extraordinaire, la responsabilité venait à faire droit à la demande de Madame [I] quant au défaut de délivrance conforme,
à titre subsidiaire, 
- juger que Me [B] a manqué à son obligation de conseil vis-à-vis des époux [W],
et, ce faisant,
- condamner la SCP [P]-[B] [U] à relever et garantir toute condamnation prononcée à l’encontre des époux [W],
en tout état de cause,
- limiter le préjudice matériel de Madame [I] à la somme de 5.450,00€ (2.320,00€ de travaux de mise en conformité, 2.525,00€ au titre de la pose et dépose du parquet, 605,00€ au titre des frais engagés pour le débouchage, vidange et nettoyage de la fosse septique),
- débouter Madame [I] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ou, en tout état de cause, limiter l’indemnisation de ce poste de préjudice à la somme de 3.500,00€,
- débouter Madame [I] de sa demande au titre du préjudice moral,
- condamner tout succombant à leur régler la somme de 3.000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

Au soutien de leur défense, ils rappellent qu’aux termes tant du compromis que de l’acte de vente, Madame [I] était informée de l’absence de contrôle de conformité de l’installation aux normes en vigueur et qu’il est précisé à l’acte de vente que le service communal a constaté le raccordement au réseau d’assainissement collectif tout en indiquant que « nous n’attestons pas que la totalité des évacuations soit effectuée dans le réseau collectif ». Ils se prévalent des rapports d’expertise amiable et judiciaire aux termes desquels il a été constaté que les eaux usées se déversaient dans le réseau communal après avoir transité par une fosse septique, de sorte qu’ils considèrent que le bien immobilier est effectivement relié au réseau d’assainissement collectif, ce qui est conforme à l’acte de vente qui n’évoque pas de raccordement direct. 

A titre subsidiaire, ils appellent en garantie le notaire ayant instrumenté la vente, lui reprochant d’avoir manqué à son devoir de conseil dès lors qu’il ne les a pas invités à faire établir un diagnostic en dépit des dispositions légales de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation et de l’indication dans le compromis de vente qu’ils ne pouvaient garantir la conformité de l’installation aux normes. 

S’agissant des demandes indemnitaires de Madame [I], ils rappellent que les demandes indemnitaires de Madame [I] sont supérieures au prix d’achat du bien immobilier et contestent l’actualisation du devis des réparations considérant que l’augmentation du coût des matériaux n’est pas justifiée et que le lecture des devis démontre que les prestations ne sont pas les mêmes, ainsi que l’existence du préjudice de jouissance et du préjudice moral faisant valoir que les mensualités de remboursement des prêts immobiliers continuent à courir que Madame [I] réside ou non dans la maison, que cette dernière est hébergée à titre gracieux et qu’eux-mêmes ne sauraient être tenus pour responsable des délais qui sont ceux de la justice. 

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 20 octobre 2025, la SCP [X] - [L] – [B] sollicite, au visa des articles 1240 et suivants du Code civil, de voir : 
« à titre principal,
- juger que les époux [W] n’ont pas déclaré à l’acquéreuse et au notaire l’existence d’une fosse septique reliant la maison au réseau d’assainissement collectif,
- juger que les époux [W] n’ont pas produit de certificat de conformité au titre de l’installation d’assainissement,
- juger que le notaire n’a commis aucun manquement,
- juger que les préjudices allégués Madame [I] ne sont pas avérés vis-à-vis du notaire,
- juger que Madame [I] a acquis le bien en ayant connaissance du courrier de la mairie du 15 septembre 2018,
- juger que Madame [I] a pris le risque d’acquérir un bien au titre duquel la liaison avec le réseau d’assainissement collectif n’était pas directe,
- juger que l’intervention du notaire est sans lien causal avec les préjudices invoqués,
- débouter les époux [W] de leur demande visant à être relevés et garanties indemnes de toutes condamnations par le notaire,
à titre subsidiaire, si par impossible la responsabilité civile professionnelle du notaire était retenue,
- juger que les époux [W] ont omis de déclarer l’existence d’une servitude de passage d’égout ainsi que la non-conformité de son installation d’assainissement au notaire,
- condamner les époux [W] à relever et garantir indemne le notaire de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,
en tout état,
- condamner tout succombant à payer à la SCP [X] - [L] - [B] [U] la somme de 4.000,00€ au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens ».

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme du vendeur n’est établi et conteste avoir commis une quelconque faute. Elle soutient qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le bien immobilier est effectivement relié au réseau d’assainissement collectif et que c’est le réseau d’assainissement intérieur qui pose problème. Elle se prévaut des dispositions de l’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique et considère qu’en application de ces dispositions, si le contrôle de l’installation d’assainissement d’un bien immobilier est obligatoire lorsque ce bien n’est pas relié au réseau d’assainissement collectif, un tel contrôle n’est pas obligatoire dès lors que le bien y est relié même si les eaux usées transitent partiellement par une fosse septique. 

Elle fait valoir qu’en l’absence d’information des vendeurs au sujet de la spécificité de l’installation d’assainissement intérieure, elle ne disposait d’aucun élément lui permettant de douter du raccordement du bien au réseau d’assainissement collectif. Elle ajoute qu’elle s’est fiée aux déclarations des vendeurs ainsi qu’aux renseignements d’urbanisme communiqués par le Maire, la commune et la communauté de commune [Localité 6] et qu’aucun élément n’était de nature à faire douter de la véracité desdites déclarations, rappelant d’une part, que le bien immobilier litigieux était la maison de famille des vendeurs depuis plus de 50 ans et qu’ils avaient nécessairement eu connaissance de l’existence de la fosse septique qui doit être régulièrement vidangée, et d’autre part qu’il n’existe ni règlement du service public d’assainissement, ni service communal d’assainissement sur ladite commune et que la société VEOLIA elle-même facture la redevance de raccordement au réseau d’assainissement collectif. 

Elle considère que son intervention est sans lien causal avec les préjudices invoqués dès lors que les vendeurs ont sciemment omis de lui déclarer l’existence de la fosse septique, qu’ils n’ont pas remplacé la fosse septique par des canalisations pour évacuer les eaux usées dans le réseau communal dans le délai de deux ans alors qu’il leur en était fait obligation légale aux termes de l’article L. 13311 du Code de la santé publique, et que la commune elle-même n’a ni mis en place de service public d’assainissement non collectif (SPANC), ni contrôlé que les vendeurs avaient correctement raccordé leur maison au réseau public suite à la mise en place du réseau communal en 1999. 

A titre subsidiaire, le notaire sollicite la garantie des époux [W] tenant l’omission volontaire de l’existence de la fosse septique, l’absence de réalisation du contrôle de l’installation et leur manquement à leurs obligations légales s’agissant du remplacement de la fosse septique par des canalisations. 

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, s'en réfère expressément aux dernières conclusions récapitulatives des parties. 

La clôture de la procédure est intervenue le 2 février 2026 par ordonnance du 6 novembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 13 février 2026. 

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai, par mise à disposition au greffe et prorogé au 12 juin 2026 en raison des nécessités de service.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, l’ensemble des parties ayant été valablement représentées par leurs conseils respectifs, il sera statué par jugement contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.


I. Sur la responsabilité des vendeurs
A. Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

En application de l’article 1603 du Code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer la chose qu’il vend, la délivrance étant définie à l’article 1604 du même code comme le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur. L’obligation de délivrance implique de mettre à la disposition de l’acheteur une chose conforme, c’est-à-dire qui présente les caractéristiques convenues au contrat de vente dans le délai convenu.

Conformément à l’article 1610 du Code civil, l’acheteur peut, en cas de manquement du vendeur à l’obligation de délivrance conforme, demander sa mise en possession d’un bien conforme ou la résolution de la vente, ainsi que des dommages et intérêts en application de l’article 1611 du même code. 

En application des dispositions des articles 1353 du Code civil, la preuve de la non-conformité à la commande du bien livré incombe à l’acquéreur qui soulève l’exception de non-conformité. 

Enfin, il convient de rappeler les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire non utilement contesté par les parties qu’après avoir constaté l’existence d’une fosse septique présente sous le salon de l’habitation qui n’a pas été déconnectée et n’a pas été remblayée, l’expert judiciaire relève que la maison d’habitation présente ainsi deux réseaux intérieurs privés distincts qui aboutissent chacun à la boite de branchement d’assainissement de la commune située à l’extérieur de la maison. Ainsi, les sanitaires de la salle de bain situés au 1er étage sont reliés à une canalisation menant à un regard intérieur situé à l’entrée de la maison puis vers la boite de branchement de la commune située à l’extérieur de la maison, tandis que les eaux usées provenant des WC du 1er étage et les eaux de l’évier provenant de la cuisine située au rez-de-chaussée de la maison d’habitation sont dirigées vers la fosse septique enterrée dans l’ancien couloir devenu le salon de l’habitation. L’expert précise que « les eaux de trop plein de la fosse septique partaient vers le regard intérieur situé à l’entrée de la maison puis vers la boite de branchement de la commune située à l’extérieur de la maison » et que le réseau d’assainissement du rez-de-chaussée n’est pas aux normes car les fosses septiques doivent être déconnectées et remblayées afin que les eaux usées puissent arriver dans le réseau d’assainissement communal.

L’expert judiciaire conclut que les problèmes d’évacuation des eaux usées et le dégât des eaux subi par Madame [I] sont liés à un colmatage de la fosse septique qui n’a pas été vidangée depuis des années et n’a pas été déconnectée et remblayée. En d’autres termes, la fosse septique n’a pas été mise hors service comme la législation l’impose au titre des articles L. 1331-5 et L. 1331-1 aliéna 1 du Code de la santé publique selon lesquels « dès l’établissement du branchement, les fosses et autres installations de même nature sont mises hors d’état de servir ou de créer des nuisances à venir, par les soins et aux frais du propriétaire » et « le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte ». 

Dès lors, il est établi d’une part, qu’il existe deux réseaux intérieurs privés distincts qui sont néanmoins reliés au réseau d’assainissement collectif ; d’autre part, que le réseau intérieur constitué de la fosse septique n’est pas aux normes et seules les eaux de trop plein de la fosse parviennent jusqu’au réseau d’assainissement communal. 

Il ressort de ces éléments que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement collectif, via une fosse septique qui est restée en place lors du raccordement et que Madame [I] a du faire déboucher et vider, ainsi qu’il résulte des pièces versées aux débats. La présence de cette fosse contrevient aux dispositions ci-dessus rappelées de l’article L. 1331-5 du Code de la santé publique. 

Il en ressort également que le bien immobilier n’est que partiellement raccordé audit réseau, en l’état d’une partie des eaux usées stagnant dans la fosse septique enterrée sous le salon. 

Or, l’acte authentique de vente du 8 février 2019 stipule en sa clause intitulée "assainissement" page 15 que : 
« Le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique.
Une lettre délivrée le 15 septembre 2018 par le service communal, dont l’original est annexé, constate ce raccordement.
Toutefois, il est ici littéralement retranscrit la note manuscrite figurant sur ladite lettre : 
"la propriété est bien raccordée au réseau collectif, mais nous n’attestons pas que la totalité des évacuations soit effectuée dans le réseau collectif."
(...)
Un courrier de la mairie en date du 15 septembre 2018, annexé ; atteste qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent ».

Dans la mesure où il est renvoyé à la fois à l’existence d’un raccordement de l’ensemble des eaux usées au réseau d’assainissement collectif et à la possibilité qu’une partie des eaux usées n’y soit pas raccordé, laissant supposer soit l’existence d’une dualité de raccordement, soit d’une installation défaillante, cette clause apparaît nécessairement ambiguë sur l’engagement pris par les vendeurs, de sorte qu’il apparaît nécessaire de l’interpréter. 

A cet égard, il convient de rappeler les dispositions des articles 1188 et 1189 du Code civil qui prescrivent que le contrat s'interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes, que lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation et que toutes les clauses d’un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

En l’espèce, il convient de constater qu’il est renvoyé successivement au raccordement de l’ensemble des eaux usées au réseau d’assainissement collectif, puis à la possibilité qu’une partie des eaux usées ne s’évacue pas par ledit réseau collectif et enfin à l’absence de contrôle effectué par le service public compétent. 

A ce titre, il convient de relever qu’aux termes du compromis de vente signé entre les parties le 21 septembre 2018, il est stipulé à la clause intitulée "assainissement" page 12, après avoir rappelé la déclaration des vendeurs s’agissement d’un raccordement à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, que : « Le vendeur atteste qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent, qu’il n’a pas non plus reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu’il ne peut donc garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur ». 

En l’état de ces constatations, la présente juridiction estime que les vendeurs se sont engagés, de manière certaine, non-équivoque et réitérée, à délivrer un immeuble raccordé en totalité au réseau public d’assainissement, seule la conformité de ce raccordement aux normes en vigueur, qui n’avait pas été vérifiée, n’étant pas garantie à l’acquéreur. 

Il s’ensuit que les vendeurs s’étaient de la sorte engagés d’une part, à délivrer un immeuble dont l’intégralité des installations et écoulements y était raccordée, étant ici rappelé que le vendeur est tenu d’une obligation d’information loyale et précise sur la consistance du bien vendu ; d’autre part, à délivrer un immeuble dont les installations et écoulements étaient raccordés au réseau public d’assainissement de manière directe, à défaut de spécification contraire, étant ici rappelé qu’un raccordement au réseau s’entend nécessairement d’un raccordement direct, et non indirect par l’intermédiaire d’une fosse septique toujours en service, les dispositions précitées des articles L.1331-1 et L.1331-5 du Code de la santé publique, imposant la neutralisation des fosses dès l’établissement du branchement, démontrant que la présence d’une fosse en service est incompatible avec un raccordement direct conforme.

Il en résulte que, contrairement aux déclarations figurant dans l’acte de vente, l’immeuble n’était ni directement ni totalement desservi par le réseau public d’assainissement collectif. Ce non-raccordement direct au réseau collectif des eaux usées et vannes, dont il n’est pas contesté qu’il n’était pas apparent pour l’acquéreur non-professionnel, caractérise, quelle que soit la connaissance qu’avaient les vendeurs de cette situation, un manquement à l’obligation de délivrer un bien conforme aux énonciations contractuelles.

Enfin, s’il est mis en exergue les stipulations du compromis de vente du 21 septembre 2018, afférentes à l’assainissement, selon lesquelles (page 12), après avoir rappelé que le vendeur déclarait que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, « Le vendeur atteste qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent, qu’il n’a pas non plus reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu’il ne peut donc garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur », il convient de relever que les autres stipulations contractuelles relatives à l’assainissement se référaient à un raccordement au réseau d’assainissement collectif des eaux usées, de sorte que la seule information sur la possibilité de faire établir un diagnostic d’installation et de la volonté de ne pas en faire une condition suspensive, ne sauraient exclure toute responsabilité du vendeur, ledit contrôle impliquant l’existence préalable d’un raccordement telle que cela était expressément stipulé.

Par conséquent, il est établi que les époux [W] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme s’agissant du raccordement à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées et qu’ils ont ainsi commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [I]. 


B. Sur le préjudice et le lien de causalité

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1611 du même code dispose que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. 

En l’occurrence, Madame [I] sollicite l’indemnisation de son préjudice matériel ainsi que de ses préjudices moral et de jouissance. 

1. Sur le préjudice matériel

En l’espèce, l’expert judiciaire considère que pour remédier aux désordres, il est nécessaire de réaliser des travaux de mise en conformité consistant notamment au remblaiement de la fosse septique existante, à sa déconnexion du réseau et à la mise en place d’une canalisation d’assainissement menant à la boite de branchement située à l’extérieur de l’habitation, outre le démontage et à la pose d’un nouveau parquet dans le salon suite au dégât des eaux survenu le 16 novembre 2019. Il convient de relever que l’expert judiciaire a retenu les deux devis établis les 6 et 10 février 2021 respectivement par la SARL [X] [V] et la microentreprise MALATERRE [D] produits par Madame [I], portant le montant des travaux de réparation à la somme totale de 4.615,00€ TTC (= 2.090,00€ + 2.525,00€). 

Cette dernière verse aux débats des devis actualisés établis postérieurement aux opérations d’expertise judiciaire par les mêmes entreprises respectivement les 13 et 15 novembre 2023 portant tarification des travaux aux sommes de 2.420,00€ et 5.402,00€, soit une somme totale de 7.822,00€ TTC. 

Il convient de relever que le devis établi par la SARL [X] [V] porte exactement sur les mêmes prestations, de sorte que n’étant pas utilement contesté que les coûts des matériaux et main d’oeuvre ont subi une hausse depuis ces dernières années, le devis actualisé à hauteur de 2.420,00€ sera retenu. 

S’agissant de la prestation de la microentreprise MALATERRE [D], il ressort de la comparaison des deux devis qu’ont été ajoutées les deux prestations suivantes : évacuation en déchetterie et ponçage, sans qu’il n’apparaisse anormal qu’elles soient facturées, et que les coûts des fournitures suivantes ont significativement augmenté : placo joint de 45,00€ à 80,00€, sous couche parquet plinthe de 637,00€ à 2.940,00€, soit une augmentation de 361,54 % que même l’admission d’une hausse du coût des matériaux liée au climat économique actuel n’est pas en mesure d’expliquer. Dans ces conditions, il sera retenu une somme forfaitaire à hauteur de 3.600,00€ TTC au titre des travaux correspondants. 

Dès lors, la somme accordée au titre des travaux nécessaires à la réparation du préjudice de Madame [I] sera retenue à la somme totale de 6.020,00€ TTC (= 2.420,00€+ 3.600,00€). 

Enfin, Madame [I] justifie aux débats qu’elle a été contrainte de procéder au débouchage puis à la vidange de la fosse septique en raison des problèmes d’évacuations et d’odeurs, pour un coût total de 605,00€ ainsi qu’il résulte des factures des 18 et 21 novembre 2019 et du 17 mars 2020 versées aux débats. 

Par conséquent, il convient de condamner les époux [W] à payer à Madame [I] la somme de 6.625,00€ TTC en réparation de son préjudice matériel. 


2. Sur les préjudices de jouissance et moral 

En l’occurrence, Madame [I] sollicite la réparation de ses préjudices de jouissance et moral, faisant valoir qu’outre des répercussions sur son état psychologique et de santé, elle a été privée de la jouissance normale de son habitation depuis plus de 68 mois et sollicite une indemnisation correspondant à 50 % du montant cumulé des échéances mensuelles des prêts immobiliers et de l’assurance dont elle s’acquitte mensuellement pour ce bien. 

 En l’espèce, il convient de relever que l’expert judiciaire a précisé que les travaux de mise aux normes de l’installation d’assainissement permettront d’arrêter les odeurs nauséabondes présentent au rez-de-chaussée « qui ne permettent pas à Madame [I] d’habiter sur place depuis plus d’un an ». Cette dernière produit aux débats l’attestation de son fils en date du 30 juin 2025 – non-conformes aux prescriptions de l’article 202 du Code de procédure civile – aux termes de laquelle ce dernier certifie que sa mère vit à son domicile depuis le 1er décembre 2019. Il est ici relevé qu’il n’est justifié d’aucune dépense locative ou participation aux charges. Madame [I] produit également aux débats un certificat médical aux termes duquel Madame [I] décrit l’apparition d’irritations des fosses nasales et la gorge, avec présence de croûtes et éternuements, ainsi que des sensations de brûlures conjonctivales lorsqu’elle s’installe dans le logement qui disparaissant lorsqu’elle quitte le logement et précise qu’elle présente également une plaque d’eczéma qui s’active lorsqu’elle est audit logement. Il convient ici de relever qu’à l’exception de la plaque d’eczéma, le médecin s’est contenté de relater les propos de Madame [I] et n’a effectué aucune constatation médicale. 

Si l’existence d’odeurs nauséabondes en provenance de la fosse n’est pas remise en question par l’expert judiciaire et cause indéniablement un préjudice de jouissance à l’acquéreur, force est néanmoins de constater l’insuffisance des pièces versées aux débats permettant de justifier de l’ampleur des désordres et d’une impossibilité totale d’habiter les lieux. 

Dans ces conditions et étant relevé que les mensualités de remboursement d’un crédit immobilier ayant permis de financer l’acquisition ne sont pas de nature à établir la valeur locative d’un bien immobilier, le préjudice de jouissance sera évalué, compte tenu de la durée des troubles au jour où il est statué, à la somme forfaitaire de 5.000,00€ tandis que le préjudice moral subi par Madame [I] sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 1.500,00€ au regard du trouble certain que ce défaut de délivrance conforme a causé dans ses conditions d’existence et de l’inévitable retentissement personnel. 

Par conséquent, il convient de condamner les époux [W] à payer à Madame [I] les sommes de 5.000,00€ en réparation de son préjudice matériel et de 1.500,00€ en réparation de son préjudice moral. 


II. Sur les appels en garantie réciproques
A. Sur la responsabilité du notaire

A titre liminaire, il convient de relever que seuls les vendeurs mettent en cause la responsabilité du notaire dans le cadre de la présente instance. 

1. Sur le fondement juridique de la responsabilité notariale

Il convient de rappeler que les responsabilités délictuelle et contractuelle se distinguent en ce que la première, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil nécessite la caractérisation d’une faute, la preuve d’un préjudice et l’existence d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice tandis que la seconde, sur le fondement de l’article 1231-1 du même code, nécessite de caractériser l’existence d’un contrat entre deux ou plusieurs contractant, le manquement à une ou plusieurs obligations contractuelles par l’un des contractants, un préjudice pour l’une au moins des autres parties au contrat et un lien de causalité entre ce manquement le préjudice invoqué. Dans ces deux types de responsabilité, l’auteur de la faute ou le débiteur de l’obligation contractuelle sont condamnés au paiement de dommages et intérêts.

Il résulte de ces deux articles ensemble et de façon constante que les obligations du notaire qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle. Tel est par exemple le cas de la méconnaissance de ses obligations liées à ses deux missions fondamentales, l’authentification et le devoir de conseil, cette mission, qui n’a pas de définition légale, étant complémentaire de la précédente et de l’exigence d’efficacité qui en découle. A l’inverse, lorsque le notaire agit en qualité de mandataire ou de gérant d’affaires de ses clients, il expose ainsi sa responsabilité contractuelle.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Maître [H] [B] [U], notaire à SAINT AFFRIQUE exerçant au sein de la SCP [X] - [L] – [B] a été sollicitée dans le cadre de la rédaction de l’acte de vente. Il est ainsi établi qu’aucun mandat ne liait Maître [B] [U] aux parties, de sorte que les dispositions relatives à la responsabilité civile délictuelle (article 1240 du Code civil) ont vocation à s’appliquer.


2. Sur les fautes reprochées à Maître [B] [U]

Il convient de rappeler que le notaire répond ainsi de la faute commise dans l’exercice de sa mission d’officier public sur le fondement de sa responsabilité délictuelle issue de l’article 1240 du Code civil, supposant la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

Ce régime diffère du droit commun en ce qu’il met à la charge du notaire la preuve de ce qu’il a valablement accompli sa mission et qu’il a satisfait à son obligation de conseil (Civ.1, 22 mai 2001, n°98-15.847), cette obligation visant à assurer la validité et l’efficacité des actes auxquels il prête son concours qui bénéficie à toutes les parties à l’acte qu’il dresse (Civ.1, 15 mai 2007, n°06-15.318). 

Il convient de rappeler que si le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est cependant tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par l’une des parties et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse. En outre, l’existence d’une incertitude juridique ne dispense pas le notaire de son devoir de conseil qui doit le conduire à avertir son client de cette incertitude ainsi que de ses possibles conséquences. 

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les parties le 21 septembre 2018 stipule en sa clause intitulée "assainissement" page 12 que : « Le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du Code de la santé publique.
[…]
Le vendeur atteste qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent, qu’il n’a pas non plus reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu’il ne peut donc garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur ». 

Il convient de relever que dans le cadre de la rédaction de l’acte de vente du 8 février 2019, le notaire a pris attache avec les services urbanisme et assainissement de la commune de [Localité 3] afin d’obtenir des renseignements sur la situation au regard de l’assainissement du bien faisant l’objet du litige et que par courrier du 15 septembre 2018, le service communal a confirmé le raccordement au réseau collectif tout en précisant qu’il n’était pas possible d’attester que la totalité des évacuations étaient effectuées dans le réseau collectif. Ainsi que sus-énoncé, cette précision quant à l’absence de totalité des évacuations par le réseau collectif peut laisser supposer soit l’existence d’une dualité de raccordement, soit une possible défaillance de l’installation. 

Force est de constater que les vendeurs ne peuvent pas reprocher au notaire de ne pas les avoir alertés et invités à faire établir un diagnostic plus précis alors que ce dernier ignorait l’existence d’une fosse septique dont eux-mêmes avaient nécessairement connaissance considérant que le bien était un bien de famille depuis plusieurs décennies, et qu’ils n’ont à aucun moment déclarée. 

S’agissant de la seconde hypothèse, il convient de rappeler que les dispositions des articles L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation et L. 1331-11-1 du Code de la santé publique emportent obligation d’établir et d’annexer à l’acte de vente un dossier de diagnostic technique lorsque la vente porte sur un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Or, en l’état des éléments d’informations recueillis auprès de la commune de [Localité 3], il ne saurait être reproché au notaire de ne pas avoir sollicité ledit diagnostic technique qui n’était pas obligatoire. 

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le notaire n’avait aucune raison de remettre en doute la véracité des déclarations des vendeurs quant au raccordement au réseau collectif, celui-ci étant confirmé par le service communal et étant relevé que le notaire ne saurait être responsable de l’absence de règlement du service public d’assainissement et de l’absence de service communal d’assainissement sur ladite commune. 

Par conséquent, il n’est pas rapporté la preuve d’une faute délictuelle commise par le notaire et les époux [W] seront déboutés de leurs demande de ce chef. 


B. Sur la responsabilité des vendeurs

Au regard de l’issue du litige, la demande de garantie formée par la SCP [X] - [L] – [B] contre les époux [W] se révèle sans objet.


III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, les époux [W], succombants, sont condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. 

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, les époux [W] sont également tenus de verser à Madame [I] d’une part et à la SCP [X] - [L] – [B] d’autre part, une indemnité que l’équité commande de fixer aux sommes respectives de 1.600,00€.

Conformément aux dispositions des articles 514 à 514-2 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, l’issue du litige et l’ancienneté de l’affaire justifient de ne pas déroger aux dispositions précitées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

DÉBOUTE Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] de l’ensemble de leurs demandes ; 

DIT que Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] à payer à Madame [Z] [N] veuve [I] la somme de 6.625,00€ TTC en réparation de son préjudice matériel ; 

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] à payer à Madame [Z] [N] veuve [I] la somme de 5.000,00€ en réparation de son préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] à payer à Madame [Z] [N] veuve [I] la somme de 1.500,00€ en réparation de son préjudice moral ; 

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] à payer à Madame [Z] [N] veuve [I] la somme de 1.600,00€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] à payer à la SCP [X] - [L] – [B] la somme de 1.600,00€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ; 

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision. 


Le Greffier La Présidente

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 12 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 22/00897 - N° Portalis DBWZ-W-B7G-CU4A
AFFAIRE : [Z] [N] C/ [J] [A], [Y] [W], [Q] [T], [C] [M] épouse [W], S.C.P. « [X], [L], [B] [U] »,


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Lauriane GERARD,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Véronique CAUBEL, 


PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [Z] [N] 
née le 17 Juin 1953 à [Localité 1] (76)
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Christelle CORDEIRO, avocat au barreau de l’Aveyron 



DEFENDEURS

M. [J] [A], [Y] [W]
né le 12 Août 1946 à [Localité 2] (12)
demeurant [Adresse 2]

Mme [Q] [T], [C] [M] épouse [W]
née le 29 Septembre 1946 à [Localité 3] (12)
demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Maxime BESSIERE, avocat au barreau de l’Aveyron 

La S.C.P. « [X], [L], [B] [U] » 
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]

représentée par Me Laure BRUNEL, avocat au barreau de l’Aveyron, avocat postulant et Me Gilles LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant 









Clôture prononcée le : 02 Février 2026
Débats tenus à l'audience du : 13 Février 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Mai 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 12 Juin 2026, nouvelle date indiquée par le Président.


 ****


EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 8 février 2019 dressé par Maître [H] [B] [U], notaire à [Localité 5], Madame [Z] [N] veuve [I] a fait l’acquisition auprès de Monsieur [J] [W] et de Madame [Q] [M] épouse [W] d’une maison à usage d’habitation ainsi que des dépendances et un jardin sur les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises [Adresse 4] sur la commune de [Localité 3] pour un prix de 35.000,00€.

A l’occasion de travaux de réfection de la maison portant notamment sur la création d’un WC au rez-de-chaussée réalisés en septembre 2019, a été découverte l’existence d’une fosse septique au rez-de-chaussée, qui n’était pas mentionnée dans le compromis de vente.

Faisant suite à l’assignation délivrée à l’initiative de Madame [I] à l’encontre des époux [W] le 30 juillet 2020, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rodez a, par ordonnance en date du 15 octobre 2020, ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [F] [E] pour ce faire. Ce dernier a déposé son rapport le 20 novembre 2021. 

Par actes de commissaire de justice en date du 12 août 2022, Madame [I] a fait assigner les époux [W] devant le Tribunal judiciaire de Rodez en réparation de ses préjudices. 

Par actes de commissaire de justice en date du 17 février 2023, les époux [W] ont fait procéder à l’appel en cause de la SCP [P]-[B] [U], notaire en charge de la vente immobilière, et de la commune de LEDERGUES.

Par ordonnance du 7 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures. 

Statuant sur incident par ordonnance du 23 juin 2025, le juge de la mise en état a notamment : 
- dit le Tribunal judiciaire de RODEZ est incompétent pour connaître de l’action en responsabilité/garantie engagée par les époux [W] à l’encontre de la commune de LEDERGUES et les a renvoyé à mieux se pourvoir devant la juridiction administrative compétente pour en connaître, 
- dit que l’instance se poursuivra uniquement entre Madame [I] et, les époux [W], d’une part, et la SCPMASSOL-[L]-[B] [U], d’autre part. 






Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 25 août 2025, Madame [I] sollicite, au visa des articles 1604 et suivants du Code civil, de voir : 
« - dire que les époux [W] ont manqué à leur obligation de délivrance d’un bien conforme lors de la vente conclue le 8 février 2019 ayant pour objet une maison d’habitation située [Adresse 5],
- condamner en conséquence les époux [W] à lui payer à titre de dommages intérêts les sommes suivantes :
 - en réparation de son préjudice matériel, la somme de 8.427,00€ TTC au titre du coût des travaux de mise en conformité de l’assainissement et de démontage et de pose d’un nouveau parquet dans le salon outre du remboursement des factures qu’elle a acquittées pour le débouchage, la vidange et le nettoyage de la fosse septique,
 - en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 27.272,08€ correspondant au montant cumulé à ce jour des échéances mensuelles des deux prêts immobiliers et de l’assurance réglées sur le bien,
 - en réparation de son préjudice moral, la somme de 3.000,00€, 
- condamner les époux [W] à lui payer la somme de 6.000,00€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner les époux [W] aux entiers dépens de l’instance y inclus les frais d’expertise judiciaire,
- n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à venir tenant la nature du litige ».

Au soutien de ses prétentions, elle considère que les époux [W] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme dès lors qu’ils n’ont pas fait réaliser préalablement à la vente un contrôle de conformité du système d’assainissement et qu’ils ont déclaré à la vente que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques alors que celles-ci étaient en partie dirigées vers une fosse septique non déconnectée, rendant le réseau d’assainissement non conforme aux normes en vigueur. Elle explique que cette fosse septique a provoqué des désordres dont un dégât des eaux et sollicite l’indemnisation de ses préjudices tant matériels au titre des frais exposés pour le débouchage, la vidange et le nettoyage de la fosse et au titre des travaux nécessaires à la mise en conformité du système d’assainissement, de démontage et de pose d’un nouveau parquet dans le salon, que moral et de jouissance puisqu’en raison des odeurs nauséabondes qui se dégagent du salon depuis le dégât des eaux et de l’humidité à l’origine de l’apparition de moisissures, elle est empêchée de résider dans la maison depuis 68 mois et subit des répercussions sur son état de santé. Elle évalue son préjudice de jouissance sur la base des échéances mensuelles de ses deux prêts immobiliers, assurances comprises et le chiffre à hauteur de 401,06€ par mois. 

Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 5 novembre 2025, les époux [W] sollicitent de voir : 
« à titre principal,
- débouter Madame [I] de l’ensemble de ses demandes formées à leur encontre, en l’absence de défaut de raccordement du bien immobilier au réseau d’assainissement collectif,
Si, par extraordinaire, la responsabilité venait à faire droit à la demande de Madame [I] quant au défaut de délivrance conforme,
à titre subsidiaire, 
- juger que Me [B] a manqué à son obligation de conseil vis-à-vis des époux [W],
et, ce faisant,
- condamner la SCP [P]-[B] [U] à relever et garantir toute condamnation prononcée à l’encontre des époux [W],
en tout état de cause,
- limiter le préjudice matériel de Madame [I] à la somme de 5.450,00€ (2.320,00€ de travaux de mise en conformité, 2.525,00€ au titre de la pose et dépose du parquet, 605,00€ au titre des frais engagés pour le débouchage, vidange et nettoyage de la fosse septique),
- débouter Madame [I] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ou, en tout état de cause, limiter l’indemnisation de ce poste de préjudice à la somme de 3.500,00€,
- débouter Madame [I] de sa demande au titre du préjudice moral,
- condamner tout succombant à leur régler la somme de 3.000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

Au soutien de leur défense, ils rappellent qu’aux termes tant du compromis que de l’acte de vente, Madame [I] était informée de l’absence de contrôle de conformité de l’installation aux normes en vigueur et qu’il est précisé à l’acte de vente que le service communal a constaté le raccordement au réseau d’assainissement collectif tout en indiquant que « nous n’attestons pas que la totalité des évacuations soit effectuée dans le réseau collectif ». Ils se prévalent des rapports d’expertise amiable et judiciaire aux termes desquels il a été constaté que les eaux usées se déversaient dans le réseau communal après avoir transité par une fosse septique, de sorte qu’ils considèrent que le bien immobilier est effectivement relié au réseau d’assainissement collectif, ce qui est conforme à l’acte de vente qui n’évoque pas de raccordement direct. 

A titre subsidiaire, ils appellent en garantie le notaire ayant instrumenté la vente, lui reprochant d’avoir manqué à son devoir de conseil dès lors qu’il ne les a pas invités à faire établir un diagnostic en dépit des dispositions légales de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation et de l’indication dans le compromis de vente qu’ils ne pouvaient garantir la conformité de l’installation aux normes. 

S’agissant des demandes indemnitaires de Madame [I], ils rappellent que les demandes indemnitaires de Madame [I] sont supérieures au prix d’achat du bien immobilier et contestent l’actualisation du devis des réparations considérant que l’augmentation du coût des matériaux n’est pas justifiée et que le lecture des devis démontre que les prestations ne sont pas les mêmes, ainsi que l’existence du préjudice de jouissance et du préjudice moral faisant valoir que les mensualités de remboursement des prêts immobiliers continuent à courir que Madame [I] réside ou non dans la maison, que cette dernière est hébergée à titre gracieux et qu’eux-mêmes ne sauraient être tenus pour responsable des délais qui sont ceux de la justice. 

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 20 octobre 2025, la SCP [X] - [L] – [B] sollicite, au visa des articles 1240 et suivants du Code civil, de voir : 
« à titre principal,
- juger que les époux [W] n’ont pas déclaré à l’acquéreuse et au notaire l’existence d’une fosse septique reliant la maison au réseau d’assainissement collectif,
- juger que les époux [W] n’ont pas produit de certificat de conformité au titre de l’installation d’assainissement,
- juger que le notaire n’a commis aucun manquement,
- juger que les préjudices allégués Madame [I] ne sont pas avérés vis-à-vis du notaire,
- juger que Madame [I] a acquis le bien en ayant connaissance du courrier de la mairie du 15 septembre 2018,
- juger que Madame [I] a pris le risque d’acquérir un bien au titre duquel la liaison avec le réseau d’assainissement collectif n’était pas directe,
- juger que l’intervention du notaire est sans lien causal avec les préjudices invoqués,
- débouter les époux [W] de leur demande visant à être relevés et garanties indemnes de toutes condamnations par le notaire,
à titre subsidiaire, si par impossible la responsabilité civile professionnelle du notaire était retenue,
- juger que les époux [W] ont omis de déclarer l’existence d’une servitude de passage d’égout ainsi que la non-conformité de son installation d’assainissement au notaire,
- condamner les époux [W] à relever et garantir indemne le notaire de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,
en tout état,
- condamner tout succombant à payer à la SCP [X] - [L] - [B] [U] la somme de 4.000,00€ au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens ».

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme du vendeur n’est établi et conteste avoir commis une quelconque faute. Elle soutient qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le bien immobilier est effectivement relié au réseau d’assainissement collectif et que c’est le réseau d’assainissement intérieur qui pose problème. Elle se prévaut des dispositions de l’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique et considère qu’en application de ces dispositions, si le contrôle de l’installation d’assainissement d’un bien immobilier est obligatoire lorsque ce bien n’est pas relié au réseau d’assainissement collectif, un tel contrôle n’est pas obligatoire dès lors que le bien y est relié même si les eaux usées transitent partiellement par une fosse septique. 

Elle fait valoir qu’en l’absence d’information des vendeurs au sujet de la spécificité de l’installation d’assainissement intérieure, elle ne disposait d’aucun élément lui permettant de douter du raccordement du bien au réseau d’assainissement collectif. Elle ajoute qu’elle s’est fiée aux déclarations des vendeurs ainsi qu’aux renseignements d’urbanisme communiqués par le Maire, la commune et la communauté de commune [Localité 6] et qu’aucun élément n’était de nature à faire douter de la véracité desdites déclarations, rappelant d’une part, que le bien immobilier litigieux était la maison de famille des vendeurs depuis plus de 50 ans et qu’ils avaient nécessairement eu connaissance de l’existence de la fosse septique qui doit être régulièrement vidangée, et d’autre part qu’il n’existe ni règlement du service public d’assainissement, ni service communal d’assainissement sur ladite commune et que la société VEOLIA elle-même facture la redevance de raccordement au réseau d’assainissement collectif. 

Elle considère que son intervention est sans lien causal avec les préjudices invoqués dès lors que les vendeurs ont sciemment omis de lui déclarer l’existence de la fosse septique, qu’ils n’ont pas remplacé la fosse septique par des canalisations pour évacuer les eaux usées dans le réseau communal dans le délai de deux ans alors qu’il leur en était fait obligation légale aux termes de l’article L. 13311 du Code de la santé publique, et que la commune elle-même n’a ni mis en place de service public d’assainissement non collectif (SPANC), ni contrôlé que les vendeurs avaient correctement raccordé leur maison au réseau public suite à la mise en place du réseau communal en 1999. 

A titre subsidiaire, le notaire sollicite la garantie des époux [W] tenant l’omission volontaire de l’existence de la fosse septique, l’absence de réalisation du contrôle de l’installation et leur manquement à leurs obligations légales s’agissant du remplacement de la fosse septique par des canalisations. 

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, s'en réfère expressément aux dernières conclusions récapitulatives des parties. 

La clôture de la procédure est intervenue le 2 février 2026 par ordonnance du 6 novembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 13 février 2026. 

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai, par mise à disposition au greffe et prorogé au 12 juin 2026 en raison des nécessités de service. 


MOTIFS

A titre liminaire, l’ensemble des parties ayant été valablement représentées par leurs conseils respectifs, il sera statué par jugement contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.


I. Sur la responsabilité des vendeurs
A. Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

En application de l’article 1603 du Code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer la chose qu’il vend, la délivrance étant définie à l’article 1604 du même code comme le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur. L’obligation de délivrance implique de mettre à la disposition de l’acheteur une chose conforme, c’est-à-dire qui présente les caractéristiques convenues au contrat de vente dans le délai convenu.

Conformément à l’article 1610 du Code civil, l’acheteur peut, en cas de manquement du vendeur à l’obligation de délivrance conforme, demander sa mise en possession d’un bien conforme ou la résolution de la vente, ainsi que des dommages et intérêts en application de l’article 1611 du même code. 

En application des dispositions des articles 1353 du Code civil, la preuve de la non-conformité à la commande du bien livré incombe à l’acquéreur qui soulève l’exception de non-conformité. 

Enfin, il convient de rappeler les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire non utilement contesté par les parties qu’après avoir constaté l’existence d’une fosse septique présente sous le salon de l’habitation qui n’a pas été déconnectée et n’a pas été remblayée, l’expert judiciaire relève que la maison d’habitation présente ainsi deux réseaux intérieurs privés distincts qui aboutissent chacun à la boite de branchement d’assainissement de la commune située à l’extérieur de la maison. Ainsi, les sanitaires de la salle de bain situés au 1er étage sont reliés à une canalisation menant à un regard intérieur situé à l’entrée de la maison puis vers la boite de branchement de la commune située à l’extérieur de la maison, tandis que les eaux usées provenant des WC du 1er étage et les eaux de l’évier provenant de la cuisine située au rez-de-chaussée de la maison d’habitation sont dirigées vers la fosse septique enterrée dans l’ancien couloir devenu le salon de l’habitation. L’expert précise que « les eaux de trop plein de la fosse septique partaient vers le regard intérieur situé à l’entrée de la maison puis vers la boite de branchement de la commune située à l’extérieur de la maison » et que le réseau d’assainissement du rez-de-chaussée n’est pas aux normes car les fosses septiques doivent être déconnectées et remblayées afin que les eaux usées puissent arriver dans le réseau d’assainissement communal.

L’expert judiciaire conclut que les problèmes d’évacuation des eaux usées et le dégât des eaux subi par Madame [I] sont liés à un colmatage de la fosse septique qui n’a pas été vidangée depuis des années et n’a pas été déconnectée et remblayée. En d’autres termes, la fosse septique n’a pas été mise hors service comme la législation l’impose au titre des articles L. 1331-5 et L. 1331-1 aliéna 1 du Code de la santé publique selon lesquels « dès l’établissement du branchement, les fosses et autres installations de même nature sont mises hors d’état de servir ou de créer des nuisances à venir, par les soins et aux frais du propriétaire » et « le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte ». 

Dès lors, il est établi d’une part, qu’il existe deux réseaux intérieurs privés distincts qui sont néanmoins reliés au réseau d’assainissement collectif ; d’autre part, que le réseau intérieur constitué de la fosse septique n’est pas aux normes et seules les eaux de trop plein de la fosse parviennent jusqu’au réseau d’assainissement communal. 

Il ressort de ces éléments que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement collectif, via une fosse septique qui est restée en place lors du raccordement et que Madame [I] a du faire déboucher et vider, ainsi qu’il résulte des pièces versées aux débats. La présence de cette fosse contrevient aux dispositions ci-dessus rappelées de l’article L. 1331-5 du Code de la santé publique. 

Il en ressort également que le bien immobilier n’est que partiellement raccordé audit réseau, en l’état d’une partie des eaux usées stagnant dans la fosse septique enterrée sous le salon. 

Or, l’acte authentique de vente du 8 février 2019 stipule en sa clause intitulée "assainissement" page 15 que : 
« Le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique.
Une lettre délivrée le 15 septembre 2018 par le service communal, dont l’original est annexé, constate ce raccordement.
Toutefois, il est ici littéralement retranscrit la note manuscrite figurant sur ladite lettre : 
"la propriété est bien raccordée au réseau collectif, mais nous n’attestons pas que la totalité des évacuations soit effectuée dans le réseau collectif."
(...)
Un courrier de la mairie en date du 15 septembre 2018, annexé ; atteste qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent ».

Dans la mesure où il est renvoyé à la fois à l’existence d’un raccordement de l’ensemble des eaux usées au réseau d’assainissement collectif et à la possibilité qu’une partie des eaux usées n’y soit pas raccordé, laissant supposer soit l’existence d’une dualité de raccordement, soit d’une installation défaillante, cette clause apparaît nécessairement ambiguë sur l’engagement pris par les vendeurs, de sorte qu’il apparaît nécessaire de l’interpréter. 

A cet égard, il convient de rappeler les dispositions des articles 1188 et 1189 du Code civil qui prescrivent que le contrat s'interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes, que lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation et que toutes les clauses d’un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

En l’espèce, il convient de constater qu’il est renvoyé successivement au raccordement de l’ensemble des eaux usées au réseau d’assainissement collectif, puis à la possibilité qu’une partie des eaux usées ne s’évacue pas par ledit réseau collectif et enfin à l’absence de contrôle effectué par le service public compétent. 

A ce titre, il convient de relever qu’aux termes du compromis de vente signé entre les parties le 21 septembre 2018, il est stipulé à la clause intitulée "assainissement" page 12, après avoir rappelé la déclaration des vendeurs s’agissement d’un raccordement à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, que : « Le vendeur atteste qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent, qu’il n’a pas non plus reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu’il ne peut donc garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur ». 

En l’état de ces constatations, la présente juridiction estime que les vendeurs se sont engagés, de manière certaine, non-équivoque et réitérée, à délivrer un immeuble raccordé en totalité au réseau public d’assainissement, seule la conformité de ce raccordement aux normes en vigueur, qui n’avait pas été vérifiée, n’étant pas garantie à l’acquéreur. 

Il s’ensuit que les vendeurs s’étaient de la sorte engagés d’une part, à délivrer un immeuble dont l’intégralité des installations et écoulements y était raccordée, étant ici rappelé que le vendeur est tenu d’une obligation d’information loyale et précise sur la consistance du bien vendu ; d’autre part, à délivrer un immeuble dont les installations et écoulements étaient raccordés au réseau public d’assainissement de manière directe, à défaut de spécification contraire, étant ici rappelé qu’un raccordement au réseau s’entend nécessairement d’un raccordement direct, et non indirect par l’intermédiaire d’une fosse septique toujours en service, les dispositions précitées des articles L.1331-1 et L.1331-5 du Code de la santé publique, imposant la neutralisation des fosses dès l’établissement du branchement, démontrant que la présence d’une fosse en service est incompatible avec un raccordement direct conforme.

Il en résulte que, contrairement aux déclarations figurant dans l’acte de vente, l’immeuble n’était ni directement ni totalement desservi par le réseau public d’assainissement collectif. Ce non-raccordement direct au réseau collectif des eaux usées et vannes, dont il n’est pas contesté qu’il n’était pas apparent pour l’acquéreur non-professionnel, caractérise, quelle que soit la connaissance qu’avaient les vendeurs de cette situation, un manquement à l’obligation de délivrer un bien conforme aux énonciations contractuelles.

Enfin, s’il est mis en exergue les stipulations du compromis de vente du 21 septembre 2018, afférentes à l’assainissement, selon lesquelles (page 12), après avoir rappelé que le vendeur déclarait que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, « Le vendeur atteste qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent, qu’il n’a pas non plus reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu’il ne peut donc garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur », il convient de relever que les autres stipulations contractuelles relatives à l’assainissement se référaient à un raccordement au réseau d’assainissement collectif des eaux usées, de sorte que la seule information sur la possibilité de faire établir un diagnostic d’installation et de la volonté de ne pas en faire une condition suspensive, ne sauraient exclure toute responsabilité du vendeur, ledit contrôle impliquant l’existence préalable d’un raccordement telle que cela était expressément stipulé.

Par conséquent, il est établi que les époux [W] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme s’agissant du raccordement à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées et qu’ils ont ainsi commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [I]. 


B. Sur le préjudice et le lien de causalité

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1611 du même code dispose que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. 

En l’occurrence, Madame [I] sollicite l’indemnisation de son préjudice matériel ainsi que de ses préjudices moral et de jouissance. 

1. Sur le préjudice matériel

En l’espèce, l’expert judiciaire considère que pour remédier aux désordres, il est nécessaire de réaliser des travaux de mise en conformité consistant notamment au remblaiement de la fosse septique existante, à sa déconnexion du réseau et à la mise en place d’une canalisation d’assainissement menant à la boite de branchement située à l’extérieur de l’habitation, outre le démontage et à la pose d’un nouveau parquet dans le salon suite au dégât des eaux survenu le 16 novembre 2019. Il convient de relever que l’expert judiciaire a retenu les deux devis établis les 6 et 10 février 2021 respectivement par la SARL [X] [V] et la microentreprise MALATERRE [D] produits par Madame [I], portant le montant des travaux de réparation à la somme totale de 4.615,00€ TTC (= 2.090,00€ + 2.525,00€). 

Cette dernière verse aux débats des devis actualisés établis postérieurement aux opérations d’expertise judiciaire par les mêmes entreprises respectivement les 13 et 15 novembre 2023 portant tarification des travaux aux sommes de 2.420,00€ et 5.402,00€, soit une somme totale de 7.822,00€ TTC. 

Il convient de relever que le devis établi par la SARL [X] [V] porte exactement sur les mêmes prestations, de sorte que n’étant pas utilement contesté que les coûts des matériaux et main d’oeuvre ont subi une hausse depuis ces dernières années, le devis actualisé à hauteur de 2.420,00€ sera retenu. 

S’agissant de la prestation de la microentreprise MALATERRE [D], il ressort de la comparaison des deux devis qu’ont été ajoutées les deux prestations suivantes : évacuation en déchetterie et ponçage, sans qu’il n’apparaisse anormal qu’elles soient facturées, et que les coûts des fournitures suivantes ont significativement augmenté : placo joint de 45,00€ à 80,00€, sous couche parquet plinthe de 637,00€ à 2.940,00€, soit une augmentation de 361,54 % que même l’admission d’une hausse du coût des matériaux liée au climat économique actuel n’est pas en mesure d’expliquer. Dans ces conditions, il sera retenu une somme forfaitaire à hauteur de 3.600,00€ TTC au titre des travaux correspondants. 

Dès lors, la somme accordée au titre des travaux nécessaires à la réparation du préjudice de Madame [I] sera retenue à la somme totale de 6.020,00€ TTC (= 2.420,00€+ 3.600,00€). 

Enfin, Madame [I] justifie aux débats qu’elle a été contrainte de procéder au débouchage puis à la vidange de la fosse septique en raison des problèmes d’évacuations et d’odeurs, pour un coût total de 605,00€ ainsi qu’il résulte des factures des 18 et 21 novembre 2019 et du 17 mars 2020 versées aux débats. 

Par conséquent, il convient de condamner les époux [W] à payer à Madame [I] la somme de 6.625,00€ TTC en réparation de son préjudice matériel. 


2. Sur les préjudices de jouissance et moral 

En l’occurrence, Madame [I] sollicite la réparation de ses préjudices de jouissance et moral, faisant valoir qu’outre des répercussions sur son état psychologique et de santé, elle a été privée de la jouissance normale de son habitation depuis plus de 68 mois et sollicite une indemnisation correspondant à 50 % du montant cumulé des échéances mensuelles des prêts immobiliers et de l’assurance dont elle s’acquitte mensuellement pour ce bien. 

 En l’espèce, il convient de relever que l’expert judiciaire a précisé que les travaux de mise aux normes de l’installation d’assainissement permettront d’arrêter les odeurs nauséabondes présentent au rez-de-chaussée « qui ne permettent pas à Madame [I] d’habiter sur place depuis plus d’un an ». Cette dernière produit aux débats l’attestation de son fils en date du 30 juin 2025 – non-conformes aux prescriptions de l’article 202 du Code de procédure civile – aux termes de laquelle ce dernier certifie que sa mère vit à son domicile depuis le 1er décembre 2019. Il est ici relevé qu’il n’est justifié d’aucune dépense locative ou participation aux charges. Madame [I] produit également aux débats un certificat médical aux termes duquel Madame [I] décrit l’apparition d’irritations des fosses nasales et la gorge, avec présence de croûtes et éternuements, ainsi que des sensations de brûlures conjonctivales lorsqu’elle s’installe dans le logement qui disparaissant lorsqu’elle quitte le logement et précise qu’elle présente également une plaque d’eczéma qui s’active lorsqu’elle est audit logement. Il convient ici de relever qu’à l’exception de la plaque d’eczéma, le médecin s’est contenté de relater les propos de Madame [I] et n’a effectué aucune constatation médicale. 

Si l’existence d’odeurs nauséabondes en provenance de la fosse n’est pas remise en question par l’expert judiciaire et cause indéniablement un préjudice de jouissance à l’acquéreur, force est néanmoins de constater l’insuffisance des pièces versées aux débats permettant de justifier de l’ampleur des désordres et d’une impossibilité totale d’habiter les lieux. 

Dans ces conditions et étant relevé que les mensualités de remboursement d’un crédit immobilier ayant permis de financer l’acquisition ne sont pas de nature à établir la valeur locative d’un bien immobilier, le préjudice de jouissance sera évalué, compte tenu de la durée des troubles au jour où il est statué, à la somme forfaitaire de 5.000,00€ tandis que le préjudice moral subi par Madame [I] sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 1.500,00€ au regard du trouble certain que ce défaut de délivrance conforme a causé dans ses conditions d’existence et de l’inévitable retentissement personnel. 

Par conséquent, il convient de condamner les époux [W] à payer à Madame [I] les sommes de 5.000,00€ en réparation de son préjudice matériel et de 1.500,00€ en réparation de son préjudice moral. 


II. Sur les appels en garantie réciproques
A. Sur la responsabilité du notaire

A titre liminaire, il convient de relever que seuls les vendeurs mettent en cause la responsabilité du notaire dans le cadre de la présente instance. 

1. Sur le fondement juridique de la responsabilité notariale

Il convient de rappeler que les responsabilités délictuelle et contractuelle se distinguent en ce que la première, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil nécessite la caractérisation d’une faute, la preuve d’un préjudice et l’existence d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice tandis que la seconde, sur le fondement de l’article 1231-1 du même code, nécessite de caractériser l’existence d’un contrat entre deux ou plusieurs contractant, le manquement à une ou plusieurs obligations contractuelles par l’un des contractants, un préjudice pour l’une au moins des autres parties au contrat et un lien de causalité entre ce manquement le préjudice invoqué. Dans ces deux types de responsabilité, l’auteur de la faute ou le débiteur de l’obligation contractuelle sont condamnés au paiement de dommages et intérêts.

Il résulte de ces deux articles ensemble et de façon constante que les obligations du notaire qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle. Tel est par exemple le cas de la méconnaissance de ses obligations liées à ses deux missions fondamentales, l’authentification et le devoir de conseil, cette mission, qui n’a pas de définition légale, étant complémentaire de la précédente et de l’exigence d’efficacité qui en découle. A l’inverse, lorsque le notaire agit en qualité de mandataire ou de gérant d’affaires de ses clients, il expose ainsi sa responsabilité contractuelle.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Maître [H] [B] [U], notaire à SAINT AFFRIQUE exerçant au sein de la SCP [X] - [L] – [B] a été sollicitée dans le cadre de la rédaction de l’acte de vente. Il est ainsi établi qu’aucun mandat ne liait Maître [B] [U] aux parties, de sorte que les dispositions relatives à la responsabilité civile délictuelle (article 1240 du Code civil) ont vocation à s’appliquer.


2. Sur les fautes reprochées à Maître [B] [U]

Il convient de rappeler que le notaire répond ainsi de la faute commise dans l’exercice de sa mission d’officier public sur le fondement de sa responsabilité délictuelle issue de l’article 1240 du Code civil, supposant la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

Ce régime diffère du droit commun en ce qu’il met à la charge du notaire la preuve de ce qu’il a valablement accompli sa mission et qu’il a satisfait à son obligation de conseil (Civ.1, 22 mai 2001, n°98-15.847), cette obligation visant à assurer la validité et l’efficacité des actes auxquels il prête son concours qui bénéficie à toutes les parties à l’acte qu’il dresse (Civ.1, 15 mai 2007, n°06-15.318). 

Il convient de rappeler que si le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est cependant tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par l’une des parties et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse. En outre, l’existence d’une incertitude juridique ne dispense pas le notaire de son devoir de conseil qui doit le conduire à avertir son client de cette incertitude ainsi que de ses possibles conséquences. 

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les parties le 21 septembre 2018 stipule en sa clause intitulée "assainissement" page 12 que : « Le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du Code de la santé publique.
[…]
Le vendeur atteste qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent, qu’il n’a pas non plus reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu’il ne peut donc garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur ». 

Il convient de relever que dans le cadre de la rédaction de l’acte de vente du 8 février 2019, le notaire a pris attache avec les services urbanisme et assainissement de la commune de [Localité 3] afin d’obtenir des renseignements sur la situation au regard de l’assainissement du bien faisant l’objet du litige et que par courrier du 15 septembre 2018, le service communal a confirmé le raccordement au réseau collectif tout en précisant qu’il n’était pas possible d’attester que la totalité des évacuations étaient effectuées dans le réseau collectif. Ainsi que sus-énoncé, cette précision quant à l’absence de totalité des évacuations par le réseau collectif peut laisser supposer soit l’existence d’une dualité de raccordement, soit une possible défaillance de l’installation. 

Force est de constater que les vendeurs ne peuvent pas reprocher au notaire de ne pas les avoir alertés et invités à faire établir un diagnostic plus précis alors que ce dernier ignorait l’existence d’une fosse septique dont eux-mêmes avaient nécessairement connaissance considérant que le bien était un bien de famille depuis plusieurs décennies, et qu’ils n’ont à aucun moment déclarée. 

S’agissant de la seconde hypothèse, il convient de rappeler que les dispositions des articles L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation et L. 1331-11-1 du Code de la santé publique emportent obligation d’établir et d’annexer à l’acte de vente un dossier de diagnostic technique lorsque la vente porte sur un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Or, en l’état des éléments d’informations recueillis auprès de la commune de [Localité 3], il ne saurait être reproché au notaire de ne pas avoir sollicité ledit diagnostic technique qui n’était pas obligatoire. 

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le notaire n’avait aucune raison de remettre en doute la véracité des déclarations des vendeurs quant au raccordement au réseau collectif, celui-ci étant confirmé par le service communal et étant relevé que le notaire ne saurait être responsable de l’absence de règlement du service public d’assainissement et de l’absence de service communal d’assainissement sur ladite commune. 

Par conséquent, il n’est pas rapporté la preuve d’une faute délictuelle commise par le notaire et les époux [W] seront déboutés de leurs demande de ce chef. 


B. Sur la responsabilité des vendeurs

Au regard de l’issue du litige, la demande de garantie formée par la SCP [X] - [L] – [B] contre les époux [W] se révèle sans objet.


III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, les époux [W], succombants, sont condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. 

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, les époux [W] sont également tenus de verser à Madame [I] d’une part et à la SCP [X] - [L] – [B] d’autre part, une indemnité que l’équité commande de fixer aux sommes respectives de 1.600,00€.

Conformément aux dispositions des articles 514 à 514-2 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, l’issue du litige et l’ancienneté de l’affaire justifient de ne pas déroger aux dispositions précitées. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

DÉBOUTE Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] de l’ensemble de leurs demandes ; 

DIT que Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] à payer à Madame [Z] [N] veuve [I] la somme de 6.625,00€ TTC en réparation de son préjudice matériel ; 

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] à payer à Madame [Z] [N] veuve [I] la somme de 5.000,00€ en réparation de son préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] à payer à Madame [Z] [N] veuve [I] la somme de 1.500,00€ en réparation de son préjudice moral ; 

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] à payer à Madame [Z] [N] veuve [I] la somme de 1.600,00€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] à payer à la SCP [X] - [L] – [B] la somme de 1.600,00€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [Q] [M] épouse [W] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ; 

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision. 


Le Greffier La Présidente

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Mise à jour de la source le 2026-06-15T20:29:45.988Z.