Tribunal judiciaire de Lyon, PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1, 23 juin 2026, n° 24/00185

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique, reçu le 9 mars 2018 par Maître [M] [B], exerçant au sein de la SCP [W]-[E] [R], Monsieur [O] [J] a acquis auprès de Madame [V] [U], veuve [I], un immeuble à usage d’habitation sis 181 rue du 8 mai 1945 à GRENAY (38540), moyennant le prix de 152 000,00 €. 

Le contrat de vente contient une clause aux termes de laquelle « le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique ». 

En janvier 2020, Monsieur [O] [J] a mandaté la SARL VILLAGE IMMOBILIER aux fins d’estimation du bien immobilier en vue de sa vente. 

La société ayant émis des doutes quant à la conformité à la réglementation de l’installation d’évacuation des eaux usées, le propriétaire a fait intervenir la SAS COIRO TP afin d’examiner l’installation. 

L’expert a établi la présence d’une ancienne fosse septique utilisée pour faire tampon entre le réseau d’assainissement collectif en bord de route et l’ancien système d’assainissement individuel et confirmé la non-conformité de l’installation. 

Suivant devis n°D2004031, le coût de la mise en conformité du réseau d’évacuation des eaux usées a été évalué à la somme de 5 630,40 €.

Monsieur [O] [J] a fait intervenir, le 2 juillet 2021, la société SUEZ ENVIRONNEMENT. Aux termes de son rapport de visite du branchement, l’expert a établi que le branchement est non-conforme en raison de « la présence d’une fosse toutes eaux sur le branchement d’eau usée en amont de la boîte de branchement située en limite du domaine public ».

Considérant que la non-conformité de l’installation était contraire aux stipulations de l’acte authentique, Monsieur [O] [J] a informé Madame [V] [U], veuve [I], et Maître [M] [B] de cette difficulté. Ce dernier les a reçus en son étude mais les parties ne sont pas parvenues à un accord amiable.

Saisi par Monsieur [O] [J], le Conciliateur de justice du tribunal judiciaire de VIENNE a rendu un constat d’échec de conciliation le 24 août 2021. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 août 2023, le conseil de Monsieur [O] [J] a mis en demeure Madame [V] [U], veuve [I], de payer la somme de 5 630,40 € au titre des frais de mise en conformité de l’installation. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 septembre 2023, Madame [V] [U] veuve [I] a estimé que la qualification de vice caché ne pouvait être retenue, assurant n’avoir eu connaissance de la non-conformité de l’installation qu’à compter des déclarations de l’acquéreur. Par conséquent, elle a refusé de payer la somme demandée. 

Par exploit introductif d’instance en date du 12 octobre 2023, remis à personne, Monsieur [O] [J] a fait assigner Madame [V] [U], veuve [I], devant le tribunal judiciaire de LYON aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 5 630,40 € au titre des travaux de mise en conformité du raccordement au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, le demandeur estimant que la venderesse avait manqué à son obligation de délivrance en raison de la non-conformité de la chose aux spécifications convenues par les parties. Il sollicite par ailleurs sa condamnation à lui payer la somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et celle de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/00185.

Par assignations en date des 8 et 13 décembre 2023, délivrées à personne morale et à domicile, Madame [V] [U], veuve [I], a appelé en garantie la SCP [B] – [T] – [E] [R] et la SARL BEFORE IMMOBILIER aux fins de les voir condamner à la relever et garantir de sa responsabilité en qualité de venderesse ainsi qu’à payer, in solidum, à Monsieur [O] [J] la somme de 5 630,40€ au titre des travaux de mise en conformité et de 2 000,00€ à titre de dommages et intérêts. 

Madame [V] [U], veuve [I], considère en effet que les deux sociétés ont manqué à leur devoir d’information et de conseil : la SARL BEFORE IMMOBILIER en omettant d’informer l’acquéreur de l’existence de désordres apparents affectant l’immeuble et justifiant la réalisation de travaux onéreux, ces éléments étant de nature à influer sur la décision d’acquérir le bien ; la SCP [B] – [T] – [E] [R] en ne procédant pas au contrôle, obligatoire, de l’existence et la conformité du système d’assainissement auprès des collectivité locales et du vendeur, le diagnostic assainissement devant être fourni aux futurs acquéreurs d’un bien immobilier avant la signature de l’acte de vente. 

La venderesse sollicite par conséquent la condamnation de Monsieur [O] [J], de la SCP [B] – [T] – [E] [R] et de la SARL BEFORE IMMOBILIER à lui payer la somme de 2 000,00€ en réparation de son préjudice moral ainsi que la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En tout état de cause, Madame [V] [U], veuve [I], demande la jonction de la procédure intentée à l’encontre de la SCP [B] – [T] – [E] [R] et de la SARL BEFORE IMMOBILIER, enregistrée sous ne numéro RG 24/00190, avec celle initiée par Monsieur [O] [J]. 

Les affaires ont chacune été appelées à l’audience du 12 mars 2024, renvoyées, à la demande des parties, à l’audience du 17 octobre 2024, puis au 13 février 2025 et au 22 mai 2025, date à laquelle elles ont été retenues. 

La SCP [B] – [T] – [E] [R] était représenté par un conseil dès l’audience du 17 octobre 2024 et a adressé des conclusions pour l’audience du 12 mars 2024, reçue le 8 mars 2024 lesquels ont fait l’objet de réponse lors des débats à cette audience de sorte.

De telle sorte que malgré la non parution de la SCP [B] – [T] – [E] [R] lors de l’audience du 22 mai 2025 ses moyens de défense sont inclus contradictoirement aux débats.

A l’audience, Monsieur [O] [J], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses dernières conclusions. Aux termes de celles-ci, le demandeur conteste toute prescription de son action, affirmant que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de la découverte de la non-conformité de l’installation d’évacuation des eaux usées et non à la date d’acquisition du bien immobilier. Il soutient en effet que, contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, l’exercice de la profession de plombier ne lui donnait pas les compétences techniques nécessaires à l’appréciation de la conformité du système d’assainissement, l’installation relevant davantage des travaux publics. Par ailleurs, il relève que les entreprises spécialisées qui sont intervenues ont établi que, de par sa nature, la non-conformité de l’installation n’était pas apparente. 

Sur le fondement des articles 1603 et suivants du code civil, il considère que cette dernière a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien puisqu’alors que l’acte notarié de vente de l’immeuble indiquait, reprenant les déclarations de la venderesse, que le réseau d’assainissement était conforme à la réglementation, il s’est révélé ne pas l’être. 
Par ailleurs, les articles 1331-1 et suivants du code de la santé publique impose au propriétaire de mettre aux normes l’installation d’évacuation des eaux usée de son immeuble.

Ainsi, Monsieur [O] [J] considère qu’il est bien fondé à demander la condamnation de Madame [V] [U], veuve [I], à lui payer la somme de 5 630,40 € en réparation de son préjudice financier, qui correspond au coût des travaux de mise en conformité du raccordement au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques

Le demandeur maintient également sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et actualise à la somme de 2 500,00€ celle faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. 

Enfin, il conclut au rejet des prétentions adverses.

A l’audience, Madame [V] [U], veuve [I], représentée par son conseil, s’en rapporte à ses dernières conclusions. 

A titre liminaire, elle conclut à l’irrecevabilité de l’action de Monsieur [O] [J] pour cause de prescription, conformément à l’article 122 du code de procédure civile. Sur le fondement de l’article 2224 du code civil, elle considère que la non-conformité dont se prévaut le demandeur était apparente et que le point de départ du délai de prescription de l’action doit être fixé au jour de la vente de l’immeuble, soit plus de cinq années avant la date de l’assignation. 

La défenderesse soutient que le caractère apparent, pour un professionnel de l’immobilier comme pour un plombier professionnel, de la non-conformité du réseau d’assainissement fait obstacle à toute action pour défaut de conformité. Elle souligne en ce sens qu’il résulte de l’acte authentique de vente que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés » et qu’elle est profane en la matière. 

Par ailleurs, Madame [V] [U], veuve [I] indique être profane en matière immobilière et fait valoir sa bonne foi en déclarant n’avoir jamais habité dans l’habitation litigieuse, dont elle était devenue propriétaire par voie successorale. De plus, elle affirme avoir fait réaliser tous les diagnostics requis, qu’elle a transmis à Maître [M] [B], et s’être fiée aux professionnels de l’immobilier qu’elle a mandatés pour la vente du bien. 

Enfin, elle fait valoir que la mention litigieuse de l’acte notarié, aux termes de laquelle le vendeur déclare que le réseau d’assainissement de l’immeuble est conforme aux prescriptions du code de la santé publique, est une mention type figurant dans tout acte de vente immobilière. 

Concernant la SARL BEFORE IMMOBILIER, Madame [V] [U], veuve [I], soutient que la responsabilité de l’agence doit être engagée et, par conséquent, qu’elle doit être condamnée à la relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. 

Elle affirme que l’agence a manqué à son obligation d’information et de conseil en omettant d’informer l’acheteur des désordres apparents affectant l’immeuble, désordres susceptibles d’influer sur sa décision en raison du coût des travaux à réaliser. 

Elle affirme par ailleurs que le point de départ du délai de prescription de son action à l’encontre de l’agence ne saurait être antérieur au 28 août 2023, date à laquelle elle a eu connaissance de la non-conformité du système d’assainissement. Par conséquent, elle rejette toute prescription de son action. 

Concernant la SCP [B] – [T] – [E] [R], Madame [V] [U], veuve [I], souhaite également voir engager sa responsabilité, affirmant que Maître [M] [B] a manqué à son devoir d’information concernant l’état du système d’assainissement, installation dont il aurait dû, par ailleurs, contrôler l’existence et la conformité auprès des collectivités locales. 

Enfin, Madame [V] [U], veuve [I], demande la condamnation in solidum de Monsieur [O] [J], de la SARL BEFORE IMMOBILIER et de la SCP [B] – [T] – [E] [R] à lui payer la somme de 2 000,00€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ainsi qu’à la somme de 2 000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

A l’audience, la SARL BEFORE IMMOBILIER, représentée par son conseil, s’en rapporte à ses dernières conclusions. 

A titre liminaire, elle conclut à l’irrecevabilité des actions de Monsieur [O] [J] et de Madame [V] [U], veuve [I], pour prescription.

L’agence immobilière soutient en effet que la non-conformité du système d’assainissement, matérialisée par la présence d’une fosse septique, étant visible, le délai de prescription a commencé à courir à compter du jour de la vente de l’immeuble, concernant l’action de l’acquéreur, et du jour de la signature du mandat de vente, concernant celle de la venderesse.

A titre subsidiaire, l’agence conteste toute mise en cause de sa responsabilité contractuelle, affirmant que Madame [V] [U], veuve [I], ne démontre ni une faute, ni un préjudice. 

Elle affirme en premier lieu qu’aucune faute ne lui est imputable puisque son devoir d’information et de conseil n’est pas illimité et qu’elle ne dispose pas des compétences techniques à même de s’assurer de la conformité d’un système d’assainissement. 

Par ailleurs, elle affirme qu’aux termes du contrat de mandat de vente, il appartenait au mandant de charger un professionnel d’effectuer un diagnostic technique du logement, incluant notamment le contrôle de l’installation d’assainissement. 

De plus, elle relève que la mairie du lieu de situation de l’immeuble a indiqué au notaire instrumentaire que le service compétant était la société SUEZ ENVIRONNEMENT, que ni le notaire, ni les parties au contrat de vente n’ont interrogée. L’agence soutient par conséquent que la mention au terme de laquelle « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés » a été inscrite en référence à cette réponse de la commune. 

Enfin, l’agence relève que le système d’assainissement est raccordé au réseau collectif et que seul le branchement n’est pas conforme. Par conséquent, la mention inscrite à l’acte de vente aux termes de laquelle le vendeur déclare que « l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique » n’est pas erronée. 

Concernant le préjudice, l’agence soutient que Monsieur [O] [J] et Madame [V] [U], veuve [I], ne démontrent aucun préjudice. 

En premier lieu, elle indique qu’en l’absence de mise en demeure par la mairie du lieu de situation de l’immeuble de mettre en conformité l’installation d’assainissement, le préjudice n’est ni né, ni actuel.

En second lieu, l’agence soutient que seule pourrait être indemnisée la perte de chance pour Monsieur [O] [J] de vendre le bien au prix acheté, c’est-à-dire une perte de valeur. Or, la première estimation de l’immeuble indique une plus-value de 75%.

Par conséquent, l’agence conclut au rejet de l’ensemble des prétentions de Madame [V] [U], veuve [I], et sollicite la condamnation de cette dernière ou de tout succombant à lui payer la somme de 3 000,00€ au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

A l’audience, la SCP [B] – [T] – [E] [R] n’est ni présente, ni représentée. 

Aux termes de ses dernières conclusions, elle conclut au rejet de l’intégralité des prétentions de Madame [V] [U], veuve [I].

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’Etude rappelle qu’il appartient à Madame [V] [U], veuve [I], de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité. 

Concernant la faute, la SCP [B] – [T] – [E] [R] soutient que le notaire, qui n’est pas tenu de se déplacer sur les lieux du bien vendu, ne peut se reporter qu’aux déclarations des parties et aux documents reçus. Or, elle relève que la mention aux termes de laquelle « le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique », insérée dans la promesse de vente et reprise dans l’acte de vente, n’est pas une clause de style mais une clause d’information sur la règlementation dont la portée a été expliquée à Madame [V] [U], veuve [I]. 

Par ailleurs, la SCP [B] – [T] – [E] [R] affirme avoir satisfait à ses obligations en sollicitant la mairie de GRENAY concernant le raccordement du système d’assainissement, dont la réponse n’appelait à aucune investigation complémentaire.

Enfin, selon l’Etude, les diagnostics immobiliers établis ne révélaient aucun problème de raccordement et aucune obligation de contrôle du raccordement n’était imposée au vendeur. 

Concernant le préjudice, la SCP [B] – [T] – [E] [R] indique que quand bien même Madame [V] [U], veuve [I], qui a admis n’avoir jamais souhaité conserver l’immeuble, aurait eu connaissance de la non-conformité du système d’assainissement avant la vente du bien, elle aurait dû mettre l’installation en conformité et en payer le prix, ou diminuer le prix de vente de l’immeuble. Ainsi, aucun préjudice ne peut être retenu. 

En tout état de cause, la SCP [B] – [T] – [E] [R] sollicite la condamnation de Madame [V] [U], veuve [I], à lui payer la somme de 3 000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire et rendue en premier ressort. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogé jusqu’à ce jour.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction d’instances

Aux termes de l’article 367, alinéa 1er, du code de procédure civile, « Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

En l’espèce, Madame [V] [U], veuve [I], a été assignée par Monsieur [O] [J] pour défaut de conformité du système d’assainissement de l’immeuble qu’il a acquis auprès d’elle. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/00185.

La défenderesse a appelé en cause la SCP [B] – [T] – [E] [R] et la SARL BEFORE IMMOBILIER, affirmant qu’en leur qualité de notaire et d’agence immobilière chargée de la vente de l’immeuble, elles avaient manqué à leur devoir d’information et de conseil en n’avertissant ni la venderesse, ni l’acquéreur, de la non-conformité de l’installation. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/00190. 

Il résulte des faits de l’espèce qu’il existe un lien suffisant entre les deux instances, de sorte qu’il convient de prononcer la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 24/00185 et RG 24/00190 sous le numéro unique RG 24/00185.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». 

Selon l’article 2224 du code civil « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». 

En l’espèce, par exploit introductif d’instance en date du 12 octobre 2023 Monsieur [O] [J] a fait assigner Madame [V] [U], veuve [I], sur le fondement des articles 1603 et suivants du code civil pour défaut de conformité du système d’assainissement de l’immeuble qu’il a acquis auprès d’elle le 9 mars 2018.

Contrairement au point de vue exprimés en défense, selon lesquels, le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de la vente puisqu’il s’agit d’un défaut apparent que Monsieur [O] [J], exerçant la profession de plombier, aurait dû remarquer, le Tribunal retient comme le soutient le demandeur, que les compétences techniques d’un plombier ne lui confèrent aucune expertise en matière de fausse septique et de réseau d’assainissement collectif des eaux usées, de telles domaines relevant en effet davantage des travaux publics, comme en témoigne l’intervention des deux entreprises spécialisées, la société SUEZ ENVIRONNEMENT et la SAS COIRO TP, lesquelles ont dû mener des investigations poussées pour identifier précisément l’origine de la difficulté. 

Il en résulte qu’il était impossibilité pour un plombier professionnel d’identifier visuellement un tel défaut de conformité.

Par ailleurs, il le demandeur relève à juste titre que si l’agent immobilier intervenu à sa demande en vue de la revente du bien immobilier a « repéré la trace d’une éventuelle fosse septique » susceptible de remettre en cause la conformité de l’installation, les expertises successives ont fait apparaître que ce n’est pas l’existence d’une fosse septique qui caractérise la non-conformité du système d’assainissement mais la circonstance que cette fosse septique est encore branchée sur le réseau, qui n’est pas visible.

Ainsi, il apparaît que l’emploi du conditionnel par l’agent immobilier concernant l’existence d’une fosse septique et l’ampleur des investigations nécessaires afin d’établir que le maintien de la connexion entre la fosse septique et le réseau d’assainissement collectif des eaux usées rendait l’ensemble de l’installation non conforme excluent tout caractère apparent du défaut de conformité allégué par le demandeur. 

Ainsi, le défaut ayant été porté à la connaissance de Monsieur [O] [J] par la SAS COIRO TP, il convient de fixer au 22 avril 2020, date d’émission du devis de mise en conformité, le point de départ du délai de prescription de l’action du demandeur. 

Par conséquent, au jour de l’assignation, l’action du demandeur n’était pas prescrite et sera déclarée recevable. 

Sur le défaut de conformité

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur « a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ». 

Selon l’article suivant, « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ». 

Il est constant que la délivrance suppose la conformité du bien aux stipulations convenues entre les parties et qu’il appartient au vendeur de rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation. 

Il résulte de l’article 1331-1, alinéa 1er, du code de la santé publique que « Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte ».

Aux termes de l’article 1331-4 du même code, « Les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement sont à la charge exclusive des propriétaires et doivent être réalisés dans les conditions fixées à l'article L. 1331-1. Ils doivent être maintenus en bon état de fonctionnement par les propriétaires. La commune en contrôle la qualité d'exécution et peut également contrôler leur maintien en bon état de fonctionnement. ».

Par ailleurs, l’article suivant précise que « Dès l'établissement du branchement, les fosses et autres installations de même nature sont mises hors d'état de servir ou de créer des nuisances à venir, par les soins et aux frais du propriétaire ». 

Enfin, l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur au jour de l’acte de vente, impose que « I.- En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (…) 8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ».

En l’espèce, Monsieur [O] [J] affirme que Madame [V] [U], veuve [I], a manqué à son obligation de délivrance conforme de l’immeuble et engage sa responsabilité pour avoir déclaré, à tort, l’immeuble comme étant « raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique ».


A l’appui de sa demande, Monsieur [O] [J] produit l’acte de vente aux termes duquel la venderesse déclare que « l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique ». Il joint également un devis établi le 22 avril 2020 par la société COIRO TP fixant à 5 630,40€ le coût des travaux de mise en conformité de l’installation et un rapport de visite de la société SUEZ ENVIRONNEMENT en date du 2 juillet 2021 établissant que le branchement est non-conforme. 

En réponse, et après que le moyen soulevé par la défenderesse et la SARL BEFORE IMMOBILIER tenant au caractère apparent du défaut ait été rejeté dans les développements relatifs la prescription de l’action, Madame [V] [U], veuve [I], oppose, en second lieu, la clause de l’acte de vente aux termes de laquelle l’acquéreur déclare prendre « le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés ».

Toutefois, ce moyen doit également être écarté, l’action de Monsieur [O] [J] n’étant pas fondée sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil. Par ailleurs, les vices cachés sont ceux qui rendent la chose « impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus », ce qui n’est pas allégué par le demandeur.  

La défenderesse indique également que la clause par laquelle elle a déclaré conforme le réseau d’assainissement est une formule type. Toutefois, il ne s’agit pas d’une simple clause de style mais d’une clause pourvue de valeur juridique et corroborée par la mention d’un document relatif à l’assainissement en annexe. De plus, les articles 1331-1 et 1331-5 du code de la santé publique disposent que le raccordement est obligatoire, réalisé à la charge du propriétaire dans un délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte et suppose la mise hors d’état de servir de la fosse septique par le propriétaire. 

Ces dispositions excluent également toute distinction entre, d’une part, le « raccordement » conforme du système d’assainissement et, d’autre part, la seule non-conformité du « branchement » de l’installation, alléguée par la SARL BEFORE IMMOBILIER. 

En effet, dans le cadre de la mise en place d’un système d’assainissement collectif, le propriétaire d’un immeuble doit demander auprès de la commune le raccordement au réseau, c’est-à-dire l’extension de la partie publique à l’immeuble, puis procéder au branchement de son système d’évacuation des eaux usées sur le réseau public. Ainsi, l’obligation de raccordement suppose le branchement et le fait que la fosse septique fasse tampon entre le système collectif et l’ancienne installation individuelle, en raison de la non-conformité du branchement, est contraire aux prescriptions du code de la santé publique susmentionnées concernant la mise hors service des fosses. 

Enfin, Madame [V] [U], veuve [I], oppose sa bonne foi, indiquant n’avoir jamais habité l’immeuble et avoir fait réaliser l’ensemble des diagnostics requis. Elle vise en particulier la pièce n°8 « assainissement » annexée à l’acte authentique de vente. Cependant, ce document, sur lequel s’appuient également la SCP [B] – [T] – [E] [R] et la SARL BEFORE IMMOBILIER, n’est produit par aucune des parties. 

Toutefois, est produite, en réponse au courrier de Maître [M] [B] ayant pour objet « Contrôle et conformité assainissement » et concernant la situation au regard de l’assainissement de l’immeuble en cause, la copie de la réponse des services de la mairie de GRENAY (38540), datée du 3 janvier 2018. Ces derniers indiquent que la commune n’étant pas le service chargé du contrôle d’assainissement, ils se trouvent dans l’impossibilité de donner la moindre information concernant l’installation et qu’il convient de s’adresser à la société SUEZ ENVIRONNEMENT.

Ainsi, sur la base de ces éléments, il résulte que Madame [V] [U], veuve [I], n’était pas en mesure de déclarer que le réseau d’assainissement de l’immeuble était conforme aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique. 

Par conséquent, il ressort de ces éléments que l’immeuble a été vendu comme étant raccordé au réseau public d'assainissement, mais que les constatations matérielles ont établi que le raccordement n'était pas conforme aux stipulations de l’acte de vente. Donc peu importe que Madame [V] [U], veuve [I] n’ait pas occupé elle-même le bien pour invoquer sa bonne foi.

Ainsi, la venderesse a manqué à son obligation de délivrance d’un bien identique à ce qui a été prévu au contrat.

La SARL BEFORE IMMOBILIER soutient qu’il ne peut être fait droit à la demande en dommages et intérêts de Monsieur [O] [J] au titre du coût des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement, affirmant qu’il ne démontre pas l’existence d’un préjudice. 

Selon elle, pour accéder à cette demande, il faudrait que le propriétaire ait été mis en demeure par la commune de mettre en conformité l’installation pour que son préjudice puisse être considéré comme né et actuel, et donc indemnisable ou que le propriétaire puisse justifier d’une perte de chance.

Si il est exact qu’aucune mise en demeure de procéder à des travaux de conformité n’ait été adressé par la Commune et que la dernière estimation de l’immeuble fait état d’une plus-value de 75%, toutefois, la conformité du système d’assainissement étant une obligation légale pour le propriétaire, les travaux doivent être réalisés, indépendamment des éventuelles mesures administratives que pourrait prendre la mairie du lieu de situation de l’immeuble, et leur coût constitue un préjudice financier indemnisable.

En effet et quand bien même l’immeuble a pris de la valeur, Monsieur [O] [J] est tenu lors d’une potentielle vente, de faire réaliser les travaux ou d’informer les futurs acquéreurs d’une telle difficulté, ce qui permet d’envisager qu’en pareille hypothèse, en tout état de cause, il soit dans l’obligation de baisser le prix de vente, du prix correspondant aux travaux de mise en conformité, soit de réaliser les travaux avant la vente.

De telle sorte que le montant des travaux de remise en conformité est bel et bien un préjudice né et actuel indépendamment de la valeur vénale de l’immeuble.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [O] [J] et de condamner Madame [V] [U], veuve [I], à lui payer la somme de 5 630,40€ euros correspondant au coût des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement.

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

En l’espèce, Monsieur [O] [J] sollicite la condamnation de Madame [V] [U], veuve [I], à lui payer la somme de 2 000,00€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. 
La preuve de la mauvaise foi de la défenderesse n’étant pas rapportée, aucun comportement abusif de la part de Madame [V] [U], veuve [I] n’est caractérisé mais une simple position juridique quant à la défense de ses droits.

La demande de Monsieur [O] [J] de ce chef est rejetée. 

Sur l’appel en garantie de la SARL BEFORE IMMOBILIER

Sur la prescription de l’appel en garantie

En application des articles 325 et suivants du code de procédure civile, une partie assignée en justice est en droit d'appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle. 

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». 

Conformément à l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

En l’espèce, la SARL BEFORE IMMOBILIER conclut à la prescription de l’appel en garantie de Madame [V] [U], veuve [I], affirmant que le point de départ du délai de prescription a commencé à courir au jour de la signature du contrat de mandat, le 13 octobre 2017, soit plus de cinq années avant l’appel en garantie. 

L’appelante soutient quant à elle que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 28 août 2023, date à laquelle elle a reçu la mise en demeure de Monsieur [O] [J] l’informant du défaut de conformité.

La présente action étant fondée sur un manquement à une obligation d’information et de conseil, le point de départ du délai de prescription doit être fixée au jour où l’information n’ayant pas été communiquée a été portée à la connaissance de celui à qui elle était due. 

Le caractère non conforme du système d’assainissement ayant été porté à la connaissance de Monsieur [O] [J] le 22 avril 2020, puis communiqué à Madame [U], veuve [I], au plus tard le 24 août 2021, date du constat d’échec de conciliation, l’action n’était pas prescrite au jour de l’appel en garantie et celui-ci est recevable. 

Sur la responsabilité 

Aux termes de l’article 1992 du code civil, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ». 

Selon l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

Il est constant que l’agent immobilier est tenu à une obligation d’information et de conseil, non seulement à l’égard de son mandataire mais également envers la partie qui ne l’a pas mandaté. 

En l’espèce, Madame [V] [U], veuve [I], a appelé en garantie la SARL BEFORE IMMOBILIER, qu’elle avait mandatée aux fins d’estimation et de vente de son bien immobilier, considérant que l’agent immobilier a manqué à son obligation d’information et de conseil en n’avertissant pas Monsieur [O] [J], acquéreur, de la non-conformité apparente du réseau d’assainissement. 

Ayant précédemment établi que l’origine de la non-conformité du réseau d’assainissement ne permettait pas de qualifier d’apparent le défaut l’affectant, la présente demande ne saurait être favorablement accueillie sur ce fondement. 

Par ailleurs, si la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée concernant les défauts non apparents, c’est à la condition de rapporter la preuve qu’il avait connaissance du désordre. 

Or, en l’espèce, l’appelante en garantie ne rapporte pas une telle preuve. 

Enfin, aux termes de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic technique à produire en cas de vente impose le contrôle des installations d'assainissement non collectif, à l’exclusion des réseaux collectifs. 

En l’espèce, le mandat de vente conclu entre Madame [V] [U], veuve [I], et la SARL BEFORE IMMOBILIER prévoit que le mandant charge un professionnel d’établir les diagnostics prévus à l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation. 

Ainsi, en l’absence d’élément suggérant ou créant un doute sur l’existence d’un réseau d’assainissement non collectif, la SARL BEFORE IMMOBILIER n’était pas tenue de vérifier le mode d'évacuation des eaux usées et sa conformité dont il a par ailleurs été établi la particulière technicité. 

Par conséquent, Madame [V] [U], veuve [I], est déboutée des demandes formulées à l’encontre de la SARL BEFORE IMMOBILIER. 

Sur l’appel en garantie de la SCP [B] – [T] – [E] [R]

En application des articles 325 et suivants du code de procédure civile, une partie assignée en justice est en droit d'appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle. 

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

Il est constant que le notaire est soumis à une obligation d'information et de conseil envers ses clients et doit procéder à la vérification, par toutes investigations utiles et spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, des faits et des déclarations faites, notamment par le vendeur, mais aussi des conditions nécessaires pour assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il dresse. 

L’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation impose d’annexer à l’acte de vente d’un immeuble bâti un dossier de diagnostic technique comprenant « le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ». 

En l’espèce, Madame [V] [U], veuve [I], a appelé en garantie la SCP [B] – [T] – [E] [R] concernant le défaut de conformité du réseau d’assainissement de l’immeuble qu’elle a vendu à Monsieur [O] [J]. Elle lui reproche d’avoir manqué à ses obligations en n’informant pas l’acquéreur du type d’assainissement et en omettant de contrôler la conformité de ce système auprès des collectivités locales. 

En réponse, la SCP [B] – [T] – [E] [R] indique ne pas être tenue de se déplacer sur les lieux du bien vendu et que, par conséquent, le notaire ne peut que se rapporter aux déclarations des parties et aux documents produits. 

En ce sens, elle rappelle que Madame [V] [U], veuve [I], informée de la portée de cette clause, a déclaré que « l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique » et que les diagnostics établis n’ont révélé aucun problème de non-conformité de l’installation. En particulier, elle souligne que la mairie de GRENAY, interrogée par ses soins concernant le raccordement de l’immeuble, n’a mentionné aucune obligation de contrôle et qu’il n’appartenait pas au notaire d’imposer un tel contrôle. 

Il convient de rappeler que les divers diagnostics dont se prévalent les parties ne sont pas produits. Toutefois, la réponse de la mairie du lieu de situation de l’immeuble à la demande de la SCP [B] – [T] – [E] [R] révèle que les services communaux n’étaient pas en mesure de déterminer si le système d’assainissement était collectif ou individuel et indiquait que le service chargé du contrôle d’assainissement, en mesure de les informer, était la société SUEZ ENVIRONNEMENT.

Il apparaît, compte tenu de ces informations et de la nécessité de faire procéder à un contrôle de l’installation en présence d’un réseau d’assainissement non collectif, que la réponse de la mairie de GRENAY aurait dû susciter des doutes et donc des investigations complémentaires de la part du notaire chargé de s’assurer de la véracité des faits et déclarations des parties, en contactant notamment la société SUEZ ENVIRONNEMENT, seule à même d’éclairer sur la nature de l’installation. 

Ainsi, le notaire a manqué à son obligation de vérification des déclarations faites par le vendeur et visant à assurer la validité et l'efficacité de l’acte de vente. 

La SCP [B] – [T] – [E] [R] soutient que Madame [V] [U], veuve [I], ne peut se prévaloir d’aucun préjudice dans la mesure où si elle avait eu connaissance de la non-conformité, les travaux nécessaires auraient été à sa charge, soit en les faisant réaliser antérieurement à la vente, soit en diminuant le prix de vente de l’immeuble. 

Toutefois, le préjudice de Madame [V] [U], veuve [I], résulte de sa condamnation à indemniser Monsieur [O] [J] et non d’une perte de chance. 

Par conséquent, le manquement de la SCP [B] – [T] – [E] [R] est à l’origine du préjudice de Madame [V] [U], veuve [I], et justifie la demande de cette dernière à être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre. 

Sur la demande en dommages et intérêts de Madame [V] [U], veuve [I]

Dans le seul dispositif de ses conclusions, Madame [V] [U], veuve [I], sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [O] [J], de la SARL BEFORE IMMOBILIER et de la SCP [B] – [T] – [E] [R] à lui payer la somme de 2 000,00€ de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. 

Cette demande n’étant soutenue ni en droit, ni en fait, elle est rejetée. 

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». 

Madame [V] [U], veuve [I] et la SCP [B] – [T] – [E] [R] parties perdantes, sont condamnée in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [V] [U], veuve [I] et la SCP [B] – [T] – [E] [R] parties qui succombent, sont condamnées in soldium à payer la somme de 1 200 euros à Monsieur [O] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles sont condamnées in solidum à payer à la SARL BEFORE IMMOBILIER la somme de 800 euros sur ce même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». 

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des instances numéros RG 24/00185 et RG 24/00190 sous le numéro unique RG 24/00185 ;

DECLARE l’action intentée par Monsieur [O] [J] à l’encontre de Madame [V] [U], veuve [I] recevable comme non prescrite ;

DECLARE l’appel en garantie de Madame [V] [U], veuve [I], à l’encontre de la SARL BEFORE IMMOBILIER recevable comme non prescrit ;

CONDAMNE Madame [V] [U], veuve [I], à payer à Monsieur [O] [J] la somme de 5 630,40 € (cinq mille six cent trente euros et quarante centimes), correspondant au coût des travaux de mise en conformité du système d’assainissement, pour manquement à son obligation de délivrance conforme ;

CONDAMNE Madame [V] [U], veuve [I] à payer à Monsieur [O] [J] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCP [B] – [T] – [E] [R] à relever et garantir Madame [V] [U], veuve [I], des condamnations prononcées ci-dessus à son encontre ;

CONDMANE la SCP [B] – [T] – [E] [R] in solidum avec Madame [V] [U], veuve [I] au paiement de ces sommes ;

CONDMANE la SCP [B] – [T] – [E] [R] et Madame [V] [U], veuve [I] in solidum à payer à la SARL BEFORE IMMOBILIER la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ; 

CONDMANE la SCP [B] – [T] – [E] [R] et Madame [V] [U], veuve [I] in solidum aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.


LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

DOSSIER N° RG 24/00185 - N° Portalis DB2H-W-B7H-Y6NX

Jugement du : 
23/06/2026

MINUTE N° 


PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1











[O] [J]
C/
S.A.R.L. BEFORE IMMOBILIER
























Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Zohir TRABELSI

Expédition délivrée
le :
à : 
- Me DINDOYAL CREUSOT 
- Me POUSSET-BOUGERE - - Me CHOUVELLON
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT


A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi vingt trois Juin deux mil vingt six


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LABBE Véronique
GREFFIER LORS DES DEBATS : DE L’ESPINAY Noélie
GREFFIER LORS DU DELIBERE : SAVINO Grazia

ENTRE : 

DEMANDEUR

Monsieur [O] [J], demeurant 181 rue du 8 Mai 1945 - 38540 GRENAY
représenté par Me Zohir TRABELSI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, vestiaire : 47

d’une part,


DEFENDERESSES

Madame [V] [U] veuve [I], demeurant 2 chemin des Mouilles - Bât 3 - 69290 GREZIEU LA VARENNE
représentée par Me Indira DINDOYAL CREUSOT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2401

Citée à personne par acte de commissaire de justice en date du 12 Octobre 
2023.


APPELS EN GARANTIE

S.A.R.L. BEFORE IMMOBILIER, dont le siège social est sis 64 allée des Jardins de Noémie - 38540 VALENCIN
représentée par Me Alban POUSSET-BOUGERE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 215

Citée à domicile par acte de commissaire de justice en date du 13 Décembre 2023.


S.C.P. [B] - [T] - [E] [R], dont le siège social est sis 38 rue de la République - 69740 GENAS
représentée par Me Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de Lyon, vestiaire : 719

Citée par remise à personne morale par acte de commissaire de justice en date du 8 Décembre 2023.

d’autre part

Date de la première audience : 12/03/2024
Date de la mise en délibéré : 22/05/2025
EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique, reçu le 9 mars 2018 par Maître [M] [B], exerçant au sein de la SCP [W]-[E] [R], Monsieur [O] [J] a acquis auprès de Madame [V] [U], veuve [I], un immeuble à usage d’habitation sis 181 rue du 8 mai 1945 à GRENAY (38540), moyennant le prix de 152 000,00 €. 

Le contrat de vente contient une clause aux termes de laquelle « le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique ». 

En janvier 2020, Monsieur [O] [J] a mandaté la SARL VILLAGE IMMOBILIER aux fins d’estimation du bien immobilier en vue de sa vente. 

La société ayant émis des doutes quant à la conformité à la réglementation de l’installation d’évacuation des eaux usées, le propriétaire a fait intervenir la SAS COIRO TP afin d’examiner l’installation. 

L’expert a établi la présence d’une ancienne fosse septique utilisée pour faire tampon entre le réseau d’assainissement collectif en bord de route et l’ancien système d’assainissement individuel et confirmé la non-conformité de l’installation. 

Suivant devis n°D2004031, le coût de la mise en conformité du réseau d’évacuation des eaux usées a été évalué à la somme de 5 630,40 €.

Monsieur [O] [J] a fait intervenir, le 2 juillet 2021, la société SUEZ ENVIRONNEMENT. Aux termes de son rapport de visite du branchement, l’expert a établi que le branchement est non-conforme en raison de « la présence d’une fosse toutes eaux sur le branchement d’eau usée en amont de la boîte de branchement située en limite du domaine public ».

Considérant que la non-conformité de l’installation était contraire aux stipulations de l’acte authentique, Monsieur [O] [J] a informé Madame [V] [U], veuve [I], et Maître [M] [B] de cette difficulté. Ce dernier les a reçus en son étude mais les parties ne sont pas parvenues à un accord amiable.

Saisi par Monsieur [O] [J], le Conciliateur de justice du tribunal judiciaire de VIENNE a rendu un constat d’échec de conciliation le 24 août 2021. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 août 2023, le conseil de Monsieur [O] [J] a mis en demeure Madame [V] [U], veuve [I], de payer la somme de 5 630,40 € au titre des frais de mise en conformité de l’installation. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 septembre 2023, Madame [V] [U] veuve [I] a estimé que la qualification de vice caché ne pouvait être retenue, assurant n’avoir eu connaissance de la non-conformité de l’installation qu’à compter des déclarations de l’acquéreur. Par conséquent, elle a refusé de payer la somme demandée. 

Par exploit introductif d’instance en date du 12 octobre 2023, remis à personne, Monsieur [O] [J] a fait assigner Madame [V] [U], veuve [I], devant le tribunal judiciaire de LYON aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 5 630,40 € au titre des travaux de mise en conformité du raccordement au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, le demandeur estimant que la venderesse avait manqué à son obligation de délivrance en raison de la non-conformité de la chose aux spécifications convenues par les parties. Il sollicite par ailleurs sa condamnation à lui payer la somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et celle de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/00185.

Par assignations en date des 8 et 13 décembre 2023, délivrées à personne morale et à domicile, Madame [V] [U], veuve [I], a appelé en garantie la SCP [B] – [T] – [E] [R] et la SARL BEFORE IMMOBILIER aux fins de les voir condamner à la relever et garantir de sa responsabilité en qualité de venderesse ainsi qu’à payer, in solidum, à Monsieur [O] [J] la somme de 5 630,40€ au titre des travaux de mise en conformité et de 2 000,00€ à titre de dommages et intérêts. 

Madame [V] [U], veuve [I], considère en effet que les deux sociétés ont manqué à leur devoir d’information et de conseil : la SARL BEFORE IMMOBILIER en omettant d’informer l’acquéreur de l’existence de désordres apparents affectant l’immeuble et justifiant la réalisation de travaux onéreux, ces éléments étant de nature à influer sur la décision d’acquérir le bien ; la SCP [B] – [T] – [E] [R] en ne procédant pas au contrôle, obligatoire, de l’existence et la conformité du système d’assainissement auprès des collectivité locales et du vendeur, le diagnostic assainissement devant être fourni aux futurs acquéreurs d’un bien immobilier avant la signature de l’acte de vente. 

La venderesse sollicite par conséquent la condamnation de Monsieur [O] [J], de la SCP [B] – [T] – [E] [R] et de la SARL BEFORE IMMOBILIER à lui payer la somme de 2 000,00€ en réparation de son préjudice moral ainsi que la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En tout état de cause, Madame [V] [U], veuve [I], demande la jonction de la procédure intentée à l’encontre de la SCP [B] – [T] – [E] [R] et de la SARL BEFORE IMMOBILIER, enregistrée sous ne numéro RG 24/00190, avec celle initiée par Monsieur [O] [J]. 

Les affaires ont chacune été appelées à l’audience du 12 mars 2024, renvoyées, à la demande des parties, à l’audience du 17 octobre 2024, puis au 13 février 2025 et au 22 mai 2025, date à laquelle elles ont été retenues. 

La SCP [B] – [T] – [E] [R] était représenté par un conseil dès l’audience du 17 octobre 2024 et a adressé des conclusions pour l’audience du 12 mars 2024, reçue le 8 mars 2024 lesquels ont fait l’objet de réponse lors des débats à cette audience de sorte.

De telle sorte que malgré la non parution de la SCP [B] – [T] – [E] [R] lors de l’audience du 22 mai 2025 ses moyens de défense sont inclus contradictoirement aux débats.

A l’audience, Monsieur [O] [J], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses dernières conclusions. Aux termes de celles-ci, le demandeur conteste toute prescription de son action, affirmant que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de la découverte de la non-conformité de l’installation d’évacuation des eaux usées et non à la date d’acquisition du bien immobilier. Il soutient en effet que, contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, l’exercice de la profession de plombier ne lui donnait pas les compétences techniques nécessaires à l’appréciation de la conformité du système d’assainissement, l’installation relevant davantage des travaux publics. Par ailleurs, il relève que les entreprises spécialisées qui sont intervenues ont établi que, de par sa nature, la non-conformité de l’installation n’était pas apparente. 

Sur le fondement des articles 1603 et suivants du code civil, il considère que cette dernière a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien puisqu’alors que l’acte notarié de vente de l’immeuble indiquait, reprenant les déclarations de la venderesse, que le réseau d’assainissement était conforme à la réglementation, il s’est révélé ne pas l’être. 
Par ailleurs, les articles 1331-1 et suivants du code de la santé publique impose au propriétaire de mettre aux normes l’installation d’évacuation des eaux usée de son immeuble.

Ainsi, Monsieur [O] [J] considère qu’il est bien fondé à demander la condamnation de Madame [V] [U], veuve [I], à lui payer la somme de 5 630,40 € en réparation de son préjudice financier, qui correspond au coût des travaux de mise en conformité du raccordement au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques

Le demandeur maintient également sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et actualise à la somme de 2 500,00€ celle faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. 

Enfin, il conclut au rejet des prétentions adverses.

A l’audience, Madame [V] [U], veuve [I], représentée par son conseil, s’en rapporte à ses dernières conclusions. 

A titre liminaire, elle conclut à l’irrecevabilité de l’action de Monsieur [O] [J] pour cause de prescription, conformément à l’article 122 du code de procédure civile. Sur le fondement de l’article 2224 du code civil, elle considère que la non-conformité dont se prévaut le demandeur était apparente et que le point de départ du délai de prescription de l’action doit être fixé au jour de la vente de l’immeuble, soit plus de cinq années avant la date de l’assignation. 

La défenderesse soutient que le caractère apparent, pour un professionnel de l’immobilier comme pour un plombier professionnel, de la non-conformité du réseau d’assainissement fait obstacle à toute action pour défaut de conformité. Elle souligne en ce sens qu’il résulte de l’acte authentique de vente que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés » et qu’elle est profane en la matière. 

Par ailleurs, Madame [V] [U], veuve [I] indique être profane en matière immobilière et fait valoir sa bonne foi en déclarant n’avoir jamais habité dans l’habitation litigieuse, dont elle était devenue propriétaire par voie successorale. De plus, elle affirme avoir fait réaliser tous les diagnostics requis, qu’elle a transmis à Maître [M] [B], et s’être fiée aux professionnels de l’immobilier qu’elle a mandatés pour la vente du bien. 

Enfin, elle fait valoir que la mention litigieuse de l’acte notarié, aux termes de laquelle le vendeur déclare que le réseau d’assainissement de l’immeuble est conforme aux prescriptions du code de la santé publique, est une mention type figurant dans tout acte de vente immobilière. 

Concernant la SARL BEFORE IMMOBILIER, Madame [V] [U], veuve [I], soutient que la responsabilité de l’agence doit être engagée et, par conséquent, qu’elle doit être condamnée à la relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. 

Elle affirme que l’agence a manqué à son obligation d’information et de conseil en omettant d’informer l’acheteur des désordres apparents affectant l’immeuble, désordres susceptibles d’influer sur sa décision en raison du coût des travaux à réaliser. 

Elle affirme par ailleurs que le point de départ du délai de prescription de son action à l’encontre de l’agence ne saurait être antérieur au 28 août 2023, date à laquelle elle a eu connaissance de la non-conformité du système d’assainissement. Par conséquent, elle rejette toute prescription de son action. 

Concernant la SCP [B] – [T] – [E] [R], Madame [V] [U], veuve [I], souhaite également voir engager sa responsabilité, affirmant que Maître [M] [B] a manqué à son devoir d’information concernant l’état du système d’assainissement, installation dont il aurait dû, par ailleurs, contrôler l’existence et la conformité auprès des collectivités locales. 

Enfin, Madame [V] [U], veuve [I], demande la condamnation in solidum de Monsieur [O] [J], de la SARL BEFORE IMMOBILIER et de la SCP [B] – [T] – [E] [R] à lui payer la somme de 2 000,00€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ainsi qu’à la somme de 2 000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

A l’audience, la SARL BEFORE IMMOBILIER, représentée par son conseil, s’en rapporte à ses dernières conclusions. 

A titre liminaire, elle conclut à l’irrecevabilité des actions de Monsieur [O] [J] et de Madame [V] [U], veuve [I], pour prescription.

L’agence immobilière soutient en effet que la non-conformité du système d’assainissement, matérialisée par la présence d’une fosse septique, étant visible, le délai de prescription a commencé à courir à compter du jour de la vente de l’immeuble, concernant l’action de l’acquéreur, et du jour de la signature du mandat de vente, concernant celle de la venderesse.

A titre subsidiaire, l’agence conteste toute mise en cause de sa responsabilité contractuelle, affirmant que Madame [V] [U], veuve [I], ne démontre ni une faute, ni un préjudice. 

Elle affirme en premier lieu qu’aucune faute ne lui est imputable puisque son devoir d’information et de conseil n’est pas illimité et qu’elle ne dispose pas des compétences techniques à même de s’assurer de la conformité d’un système d’assainissement. 

Par ailleurs, elle affirme qu’aux termes du contrat de mandat de vente, il appartenait au mandant de charger un professionnel d’effectuer un diagnostic technique du logement, incluant notamment le contrôle de l’installation d’assainissement. 

De plus, elle relève que la mairie du lieu de situation de l’immeuble a indiqué au notaire instrumentaire que le service compétant était la société SUEZ ENVIRONNEMENT, que ni le notaire, ni les parties au contrat de vente n’ont interrogée. L’agence soutient par conséquent que la mention au terme de laquelle « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés » a été inscrite en référence à cette réponse de la commune. 

Enfin, l’agence relève que le système d’assainissement est raccordé au réseau collectif et que seul le branchement n’est pas conforme. Par conséquent, la mention inscrite à l’acte de vente aux termes de laquelle le vendeur déclare que « l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique » n’est pas erronée. 

Concernant le préjudice, l’agence soutient que Monsieur [O] [J] et Madame [V] [U], veuve [I], ne démontrent aucun préjudice. 

En premier lieu, elle indique qu’en l’absence de mise en demeure par la mairie du lieu de situation de l’immeuble de mettre en conformité l’installation d’assainissement, le préjudice n’est ni né, ni actuel.

En second lieu, l’agence soutient que seule pourrait être indemnisée la perte de chance pour Monsieur [O] [J] de vendre le bien au prix acheté, c’est-à-dire une perte de valeur. Or, la première estimation de l’immeuble indique une plus-value de 75%.

Par conséquent, l’agence conclut au rejet de l’ensemble des prétentions de Madame [V] [U], veuve [I], et sollicite la condamnation de cette dernière ou de tout succombant à lui payer la somme de 3 000,00€ au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

A l’audience, la SCP [B] – [T] – [E] [R] n’est ni présente, ni représentée. 

Aux termes de ses dernières conclusions, elle conclut au rejet de l’intégralité des prétentions de Madame [V] [U], veuve [I].

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’Etude rappelle qu’il appartient à Madame [V] [U], veuve [I], de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité. 

Concernant la faute, la SCP [B] – [T] – [E] [R] soutient que le notaire, qui n’est pas tenu de se déplacer sur les lieux du bien vendu, ne peut se reporter qu’aux déclarations des parties et aux documents reçus. Or, elle relève que la mention aux termes de laquelle « le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique », insérée dans la promesse de vente et reprise dans l’acte de vente, n’est pas une clause de style mais une clause d’information sur la règlementation dont la portée a été expliquée à Madame [V] [U], veuve [I]. 

Par ailleurs, la SCP [B] – [T] – [E] [R] affirme avoir satisfait à ses obligations en sollicitant la mairie de GRENAY concernant le raccordement du système d’assainissement, dont la réponse n’appelait à aucune investigation complémentaire.

Enfin, selon l’Etude, les diagnostics immobiliers établis ne révélaient aucun problème de raccordement et aucune obligation de contrôle du raccordement n’était imposée au vendeur. 

Concernant le préjudice, la SCP [B] – [T] – [E] [R] indique que quand bien même Madame [V] [U], veuve [I], qui a admis n’avoir jamais souhaité conserver l’immeuble, aurait eu connaissance de la non-conformité du système d’assainissement avant la vente du bien, elle aurait dû mettre l’installation en conformité et en payer le prix, ou diminuer le prix de vente de l’immeuble. Ainsi, aucun préjudice ne peut être retenu. 

En tout état de cause, la SCP [B] – [T] – [E] [R] sollicite la condamnation de Madame [V] [U], veuve [I], à lui payer la somme de 3 000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire et rendue en premier ressort. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogé jusqu’à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction d’instances

Aux termes de l’article 367, alinéa 1er, du code de procédure civile, « Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

En l’espèce, Madame [V] [U], veuve [I], a été assignée par Monsieur [O] [J] pour défaut de conformité du système d’assainissement de l’immeuble qu’il a acquis auprès d’elle. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/00185.

La défenderesse a appelé en cause la SCP [B] – [T] – [E] [R] et la SARL BEFORE IMMOBILIER, affirmant qu’en leur qualité de notaire et d’agence immobilière chargée de la vente de l’immeuble, elles avaient manqué à leur devoir d’information et de conseil en n’avertissant ni la venderesse, ni l’acquéreur, de la non-conformité de l’installation. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/00190. 

Il résulte des faits de l’espèce qu’il existe un lien suffisant entre les deux instances, de sorte qu’il convient de prononcer la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 24/00185 et RG 24/00190 sous le numéro unique RG 24/00185.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». 

Selon l’article 2224 du code civil « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». 

En l’espèce, par exploit introductif d’instance en date du 12 octobre 2023 Monsieur [O] [J] a fait assigner Madame [V] [U], veuve [I], sur le fondement des articles 1603 et suivants du code civil pour défaut de conformité du système d’assainissement de l’immeuble qu’il a acquis auprès d’elle le 9 mars 2018.

Contrairement au point de vue exprimés en défense, selon lesquels, le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de la vente puisqu’il s’agit d’un défaut apparent que Monsieur [O] [J], exerçant la profession de plombier, aurait dû remarquer, le Tribunal retient comme le soutient le demandeur, que les compétences techniques d’un plombier ne lui confèrent aucune expertise en matière de fausse septique et de réseau d’assainissement collectif des eaux usées, de telles domaines relevant en effet davantage des travaux publics, comme en témoigne l’intervention des deux entreprises spécialisées, la société SUEZ ENVIRONNEMENT et la SAS COIRO TP, lesquelles ont dû mener des investigations poussées pour identifier précisément l’origine de la difficulté. 

Il en résulte qu’il était impossibilité pour un plombier professionnel d’identifier visuellement un tel défaut de conformité.

Par ailleurs, il le demandeur relève à juste titre que si l’agent immobilier intervenu à sa demande en vue de la revente du bien immobilier a « repéré la trace d’une éventuelle fosse septique » susceptible de remettre en cause la conformité de l’installation, les expertises successives ont fait apparaître que ce n’est pas l’existence d’une fosse septique qui caractérise la non-conformité du système d’assainissement mais la circonstance que cette fosse septique est encore branchée sur le réseau, qui n’est pas visible.

Ainsi, il apparaît que l’emploi du conditionnel par l’agent immobilier concernant l’existence d’une fosse septique et l’ampleur des investigations nécessaires afin d’établir que le maintien de la connexion entre la fosse septique et le réseau d’assainissement collectif des eaux usées rendait l’ensemble de l’installation non conforme excluent tout caractère apparent du défaut de conformité allégué par le demandeur. 

Ainsi, le défaut ayant été porté à la connaissance de Monsieur [O] [J] par la SAS COIRO TP, il convient de fixer au 22 avril 2020, date d’émission du devis de mise en conformité, le point de départ du délai de prescription de l’action du demandeur. 

Par conséquent, au jour de l’assignation, l’action du demandeur n’était pas prescrite et sera déclarée recevable. 

Sur le défaut de conformité

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur « a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ». 

Selon l’article suivant, « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ». 

Il est constant que la délivrance suppose la conformité du bien aux stipulations convenues entre les parties et qu’il appartient au vendeur de rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation. 

Il résulte de l’article 1331-1, alinéa 1er, du code de la santé publique que « Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte ».

Aux termes de l’article 1331-4 du même code, « Les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement sont à la charge exclusive des propriétaires et doivent être réalisés dans les conditions fixées à l'article L. 1331-1. Ils doivent être maintenus en bon état de fonctionnement par les propriétaires. La commune en contrôle la qualité d'exécution et peut également contrôler leur maintien en bon état de fonctionnement. ».

Par ailleurs, l’article suivant précise que « Dès l'établissement du branchement, les fosses et autres installations de même nature sont mises hors d'état de servir ou de créer des nuisances à venir, par les soins et aux frais du propriétaire ». 

Enfin, l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur au jour de l’acte de vente, impose que « I.- En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (…) 8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ».

En l’espèce, Monsieur [O] [J] affirme que Madame [V] [U], veuve [I], a manqué à son obligation de délivrance conforme de l’immeuble et engage sa responsabilité pour avoir déclaré, à tort, l’immeuble comme étant « raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique ».


A l’appui de sa demande, Monsieur [O] [J] produit l’acte de vente aux termes duquel la venderesse déclare que « l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique ». Il joint également un devis établi le 22 avril 2020 par la société COIRO TP fixant à 5 630,40€ le coût des travaux de mise en conformité de l’installation et un rapport de visite de la société SUEZ ENVIRONNEMENT en date du 2 juillet 2021 établissant que le branchement est non-conforme. 

En réponse, et après que le moyen soulevé par la défenderesse et la SARL BEFORE IMMOBILIER tenant au caractère apparent du défaut ait été rejeté dans les développements relatifs la prescription de l’action, Madame [V] [U], veuve [I], oppose, en second lieu, la clause de l’acte de vente aux termes de laquelle l’acquéreur déclare prendre « le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés ».

Toutefois, ce moyen doit également être écarté, l’action de Monsieur [O] [J] n’étant pas fondée sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil. Par ailleurs, les vices cachés sont ceux qui rendent la chose « impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus », ce qui n’est pas allégué par le demandeur.  

La défenderesse indique également que la clause par laquelle elle a déclaré conforme le réseau d’assainissement est une formule type. Toutefois, il ne s’agit pas d’une simple clause de style mais d’une clause pourvue de valeur juridique et corroborée par la mention d’un document relatif à l’assainissement en annexe. De plus, les articles 1331-1 et 1331-5 du code de la santé publique disposent que le raccordement est obligatoire, réalisé à la charge du propriétaire dans un délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte et suppose la mise hors d’état de servir de la fosse septique par le propriétaire. 

Ces dispositions excluent également toute distinction entre, d’une part, le « raccordement » conforme du système d’assainissement et, d’autre part, la seule non-conformité du « branchement » de l’installation, alléguée par la SARL BEFORE IMMOBILIER. 

En effet, dans le cadre de la mise en place d’un système d’assainissement collectif, le propriétaire d’un immeuble doit demander auprès de la commune le raccordement au réseau, c’est-à-dire l’extension de la partie publique à l’immeuble, puis procéder au branchement de son système d’évacuation des eaux usées sur le réseau public. Ainsi, l’obligation de raccordement suppose le branchement et le fait que la fosse septique fasse tampon entre le système collectif et l’ancienne installation individuelle, en raison de la non-conformité du branchement, est contraire aux prescriptions du code de la santé publique susmentionnées concernant la mise hors service des fosses. 

Enfin, Madame [V] [U], veuve [I], oppose sa bonne foi, indiquant n’avoir jamais habité l’immeuble et avoir fait réaliser l’ensemble des diagnostics requis. Elle vise en particulier la pièce n°8 « assainissement » annexée à l’acte authentique de vente. Cependant, ce document, sur lequel s’appuient également la SCP [B] – [T] – [E] [R] et la SARL BEFORE IMMOBILIER, n’est produit par aucune des parties. 

Toutefois, est produite, en réponse au courrier de Maître [M] [B] ayant pour objet « Contrôle et conformité assainissement » et concernant la situation au regard de l’assainissement de l’immeuble en cause, la copie de la réponse des services de la mairie de GRENAY (38540), datée du 3 janvier 2018. Ces derniers indiquent que la commune n’étant pas le service chargé du contrôle d’assainissement, ils se trouvent dans l’impossibilité de donner la moindre information concernant l’installation et qu’il convient de s’adresser à la société SUEZ ENVIRONNEMENT.

Ainsi, sur la base de ces éléments, il résulte que Madame [V] [U], veuve [I], n’était pas en mesure de déclarer que le réseau d’assainissement de l’immeuble était conforme aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique. 

Par conséquent, il ressort de ces éléments que l’immeuble a été vendu comme étant raccordé au réseau public d'assainissement, mais que les constatations matérielles ont établi que le raccordement n'était pas conforme aux stipulations de l’acte de vente. Donc peu importe que Madame [V] [U], veuve [I] n’ait pas occupé elle-même le bien pour invoquer sa bonne foi.

Ainsi, la venderesse a manqué à son obligation de délivrance d’un bien identique à ce qui a été prévu au contrat.

La SARL BEFORE IMMOBILIER soutient qu’il ne peut être fait droit à la demande en dommages et intérêts de Monsieur [O] [J] au titre du coût des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement, affirmant qu’il ne démontre pas l’existence d’un préjudice. 

Selon elle, pour accéder à cette demande, il faudrait que le propriétaire ait été mis en demeure par la commune de mettre en conformité l’installation pour que son préjudice puisse être considéré comme né et actuel, et donc indemnisable ou que le propriétaire puisse justifier d’une perte de chance.

Si il est exact qu’aucune mise en demeure de procéder à des travaux de conformité n’ait été adressé par la Commune et que la dernière estimation de l’immeuble fait état d’une plus-value de 75%, toutefois, la conformité du système d’assainissement étant une obligation légale pour le propriétaire, les travaux doivent être réalisés, indépendamment des éventuelles mesures administratives que pourrait prendre la mairie du lieu de situation de l’immeuble, et leur coût constitue un préjudice financier indemnisable.

En effet et quand bien même l’immeuble a pris de la valeur, Monsieur [O] [J] est tenu lors d’une potentielle vente, de faire réaliser les travaux ou d’informer les futurs acquéreurs d’une telle difficulté, ce qui permet d’envisager qu’en pareille hypothèse, en tout état de cause, il soit dans l’obligation de baisser le prix de vente, du prix correspondant aux travaux de mise en conformité, soit de réaliser les travaux avant la vente.

De telle sorte que le montant des travaux de remise en conformité est bel et bien un préjudice né et actuel indépendamment de la valeur vénale de l’immeuble.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [O] [J] et de condamner Madame [V] [U], veuve [I], à lui payer la somme de 5 630,40€ euros correspondant au coût des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement.

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

En l’espèce, Monsieur [O] [J] sollicite la condamnation de Madame [V] [U], veuve [I], à lui payer la somme de 2 000,00€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. 
La preuve de la mauvaise foi de la défenderesse n’étant pas rapportée, aucun comportement abusif de la part de Madame [V] [U], veuve [I] n’est caractérisé mais une simple position juridique quant à la défense de ses droits.

La demande de Monsieur [O] [J] de ce chef est rejetée. 

Sur l’appel en garantie de la SARL BEFORE IMMOBILIER

Sur la prescription de l’appel en garantie

En application des articles 325 et suivants du code de procédure civile, une partie assignée en justice est en droit d'appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle. 

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». 

Conformément à l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

En l’espèce, la SARL BEFORE IMMOBILIER conclut à la prescription de l’appel en garantie de Madame [V] [U], veuve [I], affirmant que le point de départ du délai de prescription a commencé à courir au jour de la signature du contrat de mandat, le 13 octobre 2017, soit plus de cinq années avant l’appel en garantie. 

L’appelante soutient quant à elle que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 28 août 2023, date à laquelle elle a reçu la mise en demeure de Monsieur [O] [J] l’informant du défaut de conformité.

La présente action étant fondée sur un manquement à une obligation d’information et de conseil, le point de départ du délai de prescription doit être fixée au jour où l’information n’ayant pas été communiquée a été portée à la connaissance de celui à qui elle était due. 

Le caractère non conforme du système d’assainissement ayant été porté à la connaissance de Monsieur [O] [J] le 22 avril 2020, puis communiqué à Madame [U], veuve [I], au plus tard le 24 août 2021, date du constat d’échec de conciliation, l’action n’était pas prescrite au jour de l’appel en garantie et celui-ci est recevable. 

Sur la responsabilité 

Aux termes de l’article 1992 du code civil, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ». 

Selon l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

Il est constant que l’agent immobilier est tenu à une obligation d’information et de conseil, non seulement à l’égard de son mandataire mais également envers la partie qui ne l’a pas mandaté. 

En l’espèce, Madame [V] [U], veuve [I], a appelé en garantie la SARL BEFORE IMMOBILIER, qu’elle avait mandatée aux fins d’estimation et de vente de son bien immobilier, considérant que l’agent immobilier a manqué à son obligation d’information et de conseil en n’avertissant pas Monsieur [O] [J], acquéreur, de la non-conformité apparente du réseau d’assainissement. 

Ayant précédemment établi que l’origine de la non-conformité du réseau d’assainissement ne permettait pas de qualifier d’apparent le défaut l’affectant, la présente demande ne saurait être favorablement accueillie sur ce fondement. 

Par ailleurs, si la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée concernant les défauts non apparents, c’est à la condition de rapporter la preuve qu’il avait connaissance du désordre. 

Or, en l’espèce, l’appelante en garantie ne rapporte pas une telle preuve. 

Enfin, aux termes de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic technique à produire en cas de vente impose le contrôle des installations d'assainissement non collectif, à l’exclusion des réseaux collectifs. 

En l’espèce, le mandat de vente conclu entre Madame [V] [U], veuve [I], et la SARL BEFORE IMMOBILIER prévoit que le mandant charge un professionnel d’établir les diagnostics prévus à l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation. 

Ainsi, en l’absence d’élément suggérant ou créant un doute sur l’existence d’un réseau d’assainissement non collectif, la SARL BEFORE IMMOBILIER n’était pas tenue de vérifier le mode d'évacuation des eaux usées et sa conformité dont il a par ailleurs été établi la particulière technicité. 

Par conséquent, Madame [V] [U], veuve [I], est déboutée des demandes formulées à l’encontre de la SARL BEFORE IMMOBILIER. 

Sur l’appel en garantie de la SCP [B] – [T] – [E] [R]

En application des articles 325 et suivants du code de procédure civile, une partie assignée en justice est en droit d'appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle. 

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

Il est constant que le notaire est soumis à une obligation d'information et de conseil envers ses clients et doit procéder à la vérification, par toutes investigations utiles et spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, des faits et des déclarations faites, notamment par le vendeur, mais aussi des conditions nécessaires pour assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il dresse. 

L’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation impose d’annexer à l’acte de vente d’un immeuble bâti un dossier de diagnostic technique comprenant « le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ». 

En l’espèce, Madame [V] [U], veuve [I], a appelé en garantie la SCP [B] – [T] – [E] [R] concernant le défaut de conformité du réseau d’assainissement de l’immeuble qu’elle a vendu à Monsieur [O] [J]. Elle lui reproche d’avoir manqué à ses obligations en n’informant pas l’acquéreur du type d’assainissement et en omettant de contrôler la conformité de ce système auprès des collectivités locales. 

En réponse, la SCP [B] – [T] – [E] [R] indique ne pas être tenue de se déplacer sur les lieux du bien vendu et que, par conséquent, le notaire ne peut que se rapporter aux déclarations des parties et aux documents produits. 

En ce sens, elle rappelle que Madame [V] [U], veuve [I], informée de la portée de cette clause, a déclaré que « l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique » et que les diagnostics établis n’ont révélé aucun problème de non-conformité de l’installation. En particulier, elle souligne que la mairie de GRENAY, interrogée par ses soins concernant le raccordement de l’immeuble, n’a mentionné aucune obligation de contrôle et qu’il n’appartenait pas au notaire d’imposer un tel contrôle. 

Il convient de rappeler que les divers diagnostics dont se prévalent les parties ne sont pas produits. Toutefois, la réponse de la mairie du lieu de situation de l’immeuble à la demande de la SCP [B] – [T] – [E] [R] révèle que les services communaux n’étaient pas en mesure de déterminer si le système d’assainissement était collectif ou individuel et indiquait que le service chargé du contrôle d’assainissement, en mesure de les informer, était la société SUEZ ENVIRONNEMENT.

Il apparaît, compte tenu de ces informations et de la nécessité de faire procéder à un contrôle de l’installation en présence d’un réseau d’assainissement non collectif, que la réponse de la mairie de GRENAY aurait dû susciter des doutes et donc des investigations complémentaires de la part du notaire chargé de s’assurer de la véracité des faits et déclarations des parties, en contactant notamment la société SUEZ ENVIRONNEMENT, seule à même d’éclairer sur la nature de l’installation. 

Ainsi, le notaire a manqué à son obligation de vérification des déclarations faites par le vendeur et visant à assurer la validité et l'efficacité de l’acte de vente. 

La SCP [B] – [T] – [E] [R] soutient que Madame [V] [U], veuve [I], ne peut se prévaloir d’aucun préjudice dans la mesure où si elle avait eu connaissance de la non-conformité, les travaux nécessaires auraient été à sa charge, soit en les faisant réaliser antérieurement à la vente, soit en diminuant le prix de vente de l’immeuble. 

Toutefois, le préjudice de Madame [V] [U], veuve [I], résulte de sa condamnation à indemniser Monsieur [O] [J] et non d’une perte de chance. 

Par conséquent, le manquement de la SCP [B] – [T] – [E] [R] est à l’origine du préjudice de Madame [V] [U], veuve [I], et justifie la demande de cette dernière à être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre. 

Sur la demande en dommages et intérêts de Madame [V] [U], veuve [I]

Dans le seul dispositif de ses conclusions, Madame [V] [U], veuve [I], sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [O] [J], de la SARL BEFORE IMMOBILIER et de la SCP [B] – [T] – [E] [R] à lui payer la somme de 2 000,00€ de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. 

Cette demande n’étant soutenue ni en droit, ni en fait, elle est rejetée. 

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». 

Madame [V] [U], veuve [I] et la SCP [B] – [T] – [E] [R] parties perdantes, sont condamnée in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [V] [U], veuve [I] et la SCP [B] – [T] – [E] [R] parties qui succombent, sont condamnées in soldium à payer la somme de 1 200 euros à Monsieur [O] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles sont condamnées in solidum à payer à la SARL BEFORE IMMOBILIER la somme de 800 euros sur ce même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». 

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des instances numéros RG 24/00185 et RG 24/00190 sous le numéro unique RG 24/00185 ;

DECLARE l’action intentée par Monsieur [O] [J] à l’encontre de Madame [V] [U], veuve [I] recevable comme non prescrite ;

DECLARE l’appel en garantie de Madame [V] [U], veuve [I], à l’encontre de la SARL BEFORE IMMOBILIER recevable comme non prescrit ;

CONDAMNE Madame [V] [U], veuve [I], à payer à Monsieur [O] [J] la somme de 5 630,40 € (cinq mille six cent trente euros et quarante centimes), correspondant au coût des travaux de mise en conformité du système d’assainissement, pour manquement à son obligation de délivrance conforme ;

CONDAMNE Madame [V] [U], veuve [I] à payer à Monsieur [O] [J] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCP [B] – [T] – [E] [R] à relever et garantir Madame [V] [U], veuve [I], des condamnations prononcées ci-dessus à son encontre ;

CONDMANE la SCP [B] – [T] – [E] [R] in solidum avec Madame [V] [U], veuve [I] au paiement de ces sommes ;

CONDMANE la SCP [B] – [T] – [E] [R] et Madame [V] [U], veuve [I] in solidum à payer à la SARL BEFORE IMMOBILIER la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ; 

CONDMANE la SCP [B] – [T] – [E] [R] et Madame [V] [U], veuve [I] in solidum aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.


LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1603, code de procedure civile 325, code de la sante publique 1331-1, code de la sante publique L1331-1, code de la sante publique 1331-4, code de la sante publique 1331-5, code civil 1992, code de la construction et de l'habitation L271-4, code de la sante publique L1331-11-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 4 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Nevers · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00339

  en commun : code de la sante publique 1331-1, code de la sante publique L1331-1, code de la sante publique 1331-5

• 21 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/06696

  en commun : code de la sante publique 1331-1, code de la sante publique L1331-1, code de la construction et de l'habitation L271-4, code de la sante publique L1331-11-1

• 3 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/04796

  en commun : code civil 1603, code de la sante publique 1331-1, code de la sante publique L1331-1, code de la construction et de l'habitation L271-4

• 12 novembre 2024 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/09139

  en commun : code de la sante publique 1331-4

• 29 avril 2025 · Tribunal judiciaire de Nancy · Partages - Autres décisions statuant sur une contestation ou une demande incidente · n° 19/00671

  en commun : code de la sante publique 1331-4

• 12 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Rodez · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00897

  en commun : code civil 1603, code de la sante publique L1331-1, code de la construction et de l'habitation L271-4, code de la sante publique L1331-11-1

• 26 janvier 2024 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/04052

  en commun : code de la sante publique L1331-1, code de la sante publique 1331-5

• 3 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/02853

  en commun : code de la sante publique L1331-1, code de la sante publique 1331-5

Mise à jour de la source le 2026-07-02T18:19:53.256Z.