Tribunal judiciaire de Grasse, 2ème Chambre Construction, 3 septembre 2026, n° 23/04796

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me BELLIN
1 GROSSE Me DRAILLARD
1 EXP Me MACHART 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 03 Septembre 2026 


DÉCISION N° 2026/337

N° RG 23/04796 - N° Portalis DBWQ-W-B7H-PNPD 


DEMANDEURS : 

Monsieur [O] [N] [W]
1042, Chemin de Rabiac Estagnol
 ANTIBES / FRANCE
et
Madame [K] [Q]
1042, Chemin de Rabiac Estagnol
 ANTIBES / FRANCE

représentés par Me Clément BELLIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [A]
234 avenue de la Lanterne
 NICE
et
Madame [H] [C] [A]
156 allée des Cigales
06600 ANTIBES

représentés par Me Christophe MACHART, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



Monsieur [G] [M]
33, Avenue Lazare Carnot
 DRAGUIGNAN / FRANCE

S.A. MMA IARD
14, boulevard Marie et Alexandre Oyon
72030 LE MANS / FRANCE

S.C.P. [U] [D] [T] [L] ET [E] GRETCHICH KINE-[X] NOTAIRES ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.
Villa Abbo, 22, boulevard Victor Hugo
 NICE / FRANCE

S.C.P. EZAVIN-[Z] prise en la personne de Maître [Y] [Z] et es qualité de mandataire judiciaire de la société [U] [D] [T] [L] ET [E] [S] NOTAIRES ASSOCIES
1, rue Alexandre Mari
 NICE / FRANCE

S.C.P. BTSG prise en la personne de Maître [F] [P] et es qualité de mandataire judiciaire de la société [U] [D] [T] [L] ET [E] [S] NOTAIRES ASSOCIES
51, rue du Maréchal Joffre
 NICE / FRANCE
et
Monsieur [U] [D]
Villa Abbo, 22, boulevard Victor Hugo
 NICE / FRANCE

représentés par Maître Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant et par Me BERLINER, avocat au barreau de NICE, plaidant


S.A.S. LEXGROUP NICE
22 boulevard Victor Hugo
06000 NICE
non comparante, ni représentée



PARTIES INTERVENANTES :


S.C.P. BTSG² prise en la personne de Maître [F] [P], en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SCP [J]-[T]-[L]-[E]-GRETCHICHKINE-KURGANSKI-NOTAIRES-ASSOCIES
2, avenue Aristide Briand,
CS 30751,
06605 ANTIBES CEDEX 

représentés par Maître Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant et par Me BERLINER, avocat au barreau de NICE, plaidant


Madame [B] [V] veuve [A]
Villa 79
Avenue des Chenauds
83440 FAYENCE 

Monsieur [R] [A]
260 Chemin du Camp Long
83440 MONTAUROUX 
et
Monsieur [LX] [A]
3 rue Sincerny
 SAINT JACQUES QUEBEC (CANADA) 

Monsieur [MY] [A]
115 Avenue de L’Hubac
06250 MOUGINS 

représentés par Me Christophe MACHART, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : M. MIELI, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA lors des débats et Madame JOULAIN-LEPLOMB lors de la mise à disposition au greffe

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 09 octobre 2025 ;
 
A l’audience publique du 18 Novembre 2025, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 13 janvier 2026. 

Le prononcé du jugement a été reporté au 03 septembre 2026 . 

*****











































FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte authentique reçu le 9 septembre 2019, Monsieur [O] [N] [W] et Madame [K] [Q] épouse [N] [W] ont acquis de feu Monsieur [IV] [A], décédé le 8 mars 2023, Monsieur [I] [A] et Madame [H] [A], une villa, constituant le lot n°311 au sein de la copropriété dénommée « Le Flaubert », sise 1042 Chemin de Rabiac l’Estagnol à Antibes. 

Arguant du fait que leur villa, équipée d’une fosse septique, n’est pas raccordée au réseau d’assainissement collectif des eaux usées contrairement à ce qui est stipulé dans l’acte de vente, devoir, sur injonction de la commune, réaliser des travaux complexes de mise en conformité, et que les diligences qu’ils ont accomplies aux fins de voir remédier à l’amiable à cette situation préjudiciable sont demeurées vaines, Monsieur et Madame [N] [W] ont, par exploits des 16 et 19 avril 2021, fait assigner en référé les consorts [IV], [I] et [H] [A], la S.C.P. [U] [D] [T] [L] [E] [S] Notaires associés, la S.C.P. Ezavin [Z] son administrateur judiciaire et la S.C.P. BTSG² son mandataire judiciaire, Maître [U] [D], Maître [G] [M], la société MMA IARD, l’association syndicale libre (ASL) Le Flaubert et le syndicat des copropriétaires (SDC) Le Flaubert, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, à laquelle il a été fait droit par ordonnance de référé en date du 14 septembre 2021, rectifiée par ordonnance du 19 octobre 2021, ayant désigné Monsieur [SB] [RZ] en qualité d’expert. 

Par actes d’huissiers en dates des 21 et 30 avril 2021, Monsieur et Madame [N] [W] ont fait citer les consorts [IV], [I] et [H] [A], la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés, la S.C.P. Ezavin [Z], la S.C.P. BTSG, Maître [D], Maître [M], l’ASL Le Flaubert, la société MMA IARD et le SDC Le Flaubert devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins, in limine litis, de voir surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, et au fond d’indemnisation de leurs préjudices.

L’affaire a été enrôlée au RG n°21/02399.

Suite au jugement du tribunal judiciaire de Nice du 21 février 2022 ayant converti en liquidation judiciaire la procédure de redressement ouverte par jugement du 21 janvier 2021 au bénéfice de la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés, Monsieur et Madame [N] [W] ont, par actes du 21 juillet 2022, fait citer la S.C.P. BTSG, et Maître [DX] [FA], respectivement ès-qualités de liquidateur judiciaire et de mandataire ad hoc de la société suscitée, aux fins de jonction des instances, in limine litis de voir surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, et au fond d’indemnisation de leurs préjudices.

L’affaire a été enrôlée au RG n°22/03797.

Par ordonnance d’incident du 6 février 2023, le juge de la mise en état a :
-ordonné la jonction des instances, désormais appelées sous le n°21/02399 ;
-accueilli l’intervention volontaire de la S.C.P. BTSG², ès-qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés, dans l’instance suivie sous le RG n°21/02399 ;


-accueilli le désistement d’instance de Monsieur et Madame [N] [W] dans le cadre de l’instance n°21/02399 à l’encontre de la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés et des organes de son redressement judiciaire, la S.C.P. BTSG et la S.C.P. Ezavin [Z] ;
-jugé n’y avoir plus lieu à statuer sur les fins de non-recevoir opposées dans l’instance n°21/02399 par la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés, la S.C.P. BTSG2 et la S.C.P. Ezavin [Z] ;
-rejeté la fin de non-recevoir opposée par Maître [D] ;
-ordonné le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes formées par les parties jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [RZ] ; 
-dit que l’instance sera radiée du rôle du tribunal pour y être rétablie à l’initiative de la partie la plus diligente ;
-jugé que les dépens de l’incident suivront ceux de l’instance au fond. 

Sur conclusions de réenrolement des consorts [N] [W], l’affaire a été rétablie au rôle sous le RG n°23/04796.

Par ordonnance en date du 8 décembre 2023, le juge de la mise en état a :
-constaté que Monsieur et Madame [N] [W] se désistent de l’instance à l'encontre de l’ASL Le Flaubert et le SDC Le Flaubert
-dit que le désistement d’instance est parfait et que l’instance se trouve éteinte à leur encontre 
-constaté l’intervention volontaire de Madame [B] [DL] [V] veuve [A], Monsieur [R] [VP] [A], Monsieur [LX] [XV] [A], Monsieur [MY] [EA] [A], venant tous les quatre aux droits de Monsieur [IV] [YC] [A] décédé à Fréjus le 28 janvier 2023,
-déclaré l’intervention recevable,
-dit que l’instance se poursuit entre Monsieur et Madame [N] [W], d’une part, et Madame [B] [V] veuve [A], Monsieur [R] [A], Monsieur [LX] [A], Monsieur [MY] [A], Monsieur [I] [A], Madame [H] [A], Maître [D], Maître [M], la S.A. MMA IARD, la société BTSG2, représentée par Maître [F] [P], en qualité de liquidateur judiciaire et d’ancien mandataire judiciaire de la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés, et la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés, au titre de son droit propre au sens de L 641-9 du code de commerce

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 mai 2023.

Par exploit du 24 janvier 2025, Madame [B] [A], Monsieur [R] [A], Monsieur [LX] [A], Monsieur [MY] [A], Monsieur [I] [A], et Madame [H] [A] ont fait assigner en intervention forcée la S.A.S. Lexgroup Nice aux fins, au visa des articles 1604 et suivants code civil, du défaut de conformité du système d’assainissement par rapport aux énonciations de l’acte, de :
 -allouer aux époux [N] [W] la somme de 31.200 euros TTC pour leur permettre d’effectuer les travaux préconisés par l’expert au titre de la solution n°2 ;
 -les débouter de toutes leurs autres demandes ;
 A titre reconventionnel, vu les articles 1240 et suivants code civil, le manquement des Notaires à leurs devoirs de conseil, d’information, de prudence et à celui d’assurer l’efficacité des actes qu’ils reçoivent :
 
-condamner in solidum Maître [D], Maître [M], la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés et la compagnie MMA IARD à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre. 
Vu l’article 1956 du code civil :
-condamner la S.A.S. Lexgroup Nice à leur verser la somme de 50.000 euros au titre du séquestre que Maître [D] et sa SCP ont unilatéralement mis en place, représentant une partie du prix de vente du bien cédé aux époux [N] [W]. 
-condamner in solidum Maître [D], Maître [M], la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés et la compagnie MMA IARD à leur verser une juste indemnité de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Christophe MACHART, Avocat, sous sa due affirmation de droit. 

L’affaire a été enrôlée au RG n°25/00450. Par ordonnance du 6 mars 2025, sa jonction a été prononcée, et elle est désormais appelée sous le n°23/04796.

*****

Monsieur et Madame [N] [W] sont en l’état de leurs conclusions récapitulatives, notifiées par RPVA le 5 mars 2025, aux termes desquelles ils demandent au tribunal, au visa des dispositions des articles 1240, 1603 et 1641 du code civil, de la théorie de la perte de chance et des pièces versées aux débats, de :
-déclarer que Madame [C] [A] et Monsieur [I] [A] ont, à titre principal, engagé leur responsabilité sur le fondement des articles 1603 et 1604 du code civil ou, subsidiairement, sur le fondement de la garantie des vices cachées prévues à l’article 1641 du code civil ;
-déclarer que Madame [B] [V] veuve [A], Monsieur [R], [A], Monsieur [MY] [A] venant aux droits de Monsieur [XV] [A], Monsieur [LX] [A] engagent également leur responsabilité sur le fondement des articles 1603 à 1604 du code civil, subsidiairement sur le fondement de la garantie des vices cachés prévu à l'article 1641 du code civil ;
-déclarer que Maître [M], Maître [D] et la société [D] [L] [S] Notaires associés ont engagé leur responsabilité délictuelle à leur égard ;
-déclarer que la faute des notaires et de l’étude notariale a généré une perte de chance de négocier le prix en fonction de la non-conformité pour les acquéreurs ;
-déclarer que les garanties de la compagnie MMA IARD ès-qualités d’assureur Maître [M], Maître [D] et la société [D] [L] [S] Notaires associés sont mobilisables.
Par conséquent :
-condamner in solidum Madame [C] [A], Monsieur [I] [A], Madame [B] [V] veuve [A], Monsieur [R], [A], Monsieur [MY] [A], Monsieur [LX] [A], Maître [M], Maître [D] et la société MMA IARD à leur régler la somme de 54.860 euros au titre du coût des travaux de mise en conformité de l’assainissement, avec indexation sur l’indice BT01 du bâtiment de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [RZ] jusqu’à la date du jugement à intervenir ;
-les condamner in solidum à leur régler la somme de 7.000 euros au titre des frais d’entretien et d’électricité des pompes sur une période de 10 ans ;
-les condamner in solidum à leur régler la somme de 1.650 euros au titre de la facture Assainissement Service Auditazur du 27 septembre 2022 ;
-fixer leur créance au passif de la société [D] [L] [S] Notaires associés, prise dans la personne de son liquidateur judiciaire la société BTSG représentée par Maître [F] [P] à hauteur de 54.800 euros au titre des travaux de mise en conformité de l’installation, 7.000 euros au titre du coût d’entretien et d’électricité pour les pompes sur une période de 10 ans, et 1.650 euros au titre de la facture Assainissement Service Auditazur du 27 septembre 2022 .
-les condamner in solidum à leur régler la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-les condamner in solidum aux entiers dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire qui ont été taxés à la somme de 6.000 euros, distraits au profit de Maître Clément BELLIN, avocat au barreau de Grasse, sous sa due affirmation de droit.

Ils exposent que :
-les conclusions expertales confirment que leur maison, équipée d’une fosse septique enterrée, n’est pas raccordée au réseau d’assainissement collectif des eaux usées contrairement à ce qui est stipulé dans l’acte de vente ;
-ce dispositif contrevenant aux dispositions contractuelles, et aux exigences de l’article L.1331-1 du code de la santé publique et du règlement d’assainissement de la ville d’Antibes, doit être mise hors service ;
-la non-conformité déplorée constitue un vice non apparent ; 
-les vendeurs voient leurs responsabilités engagées :
-à titre principal au titre d’un défaut de délivrance conforme, la mention à l’acte de vente de la conformité de la chose vendue aux dispositions du code de la santé publique étant erronée ;
-à titre subsidiaire sur le fondement du vice caché affectant la chose vendue : s’ils avaient eu connaissance de la non-conformité, à laquelle ils sont tenus de remédier, ils n’auraient pas acquis le bien dans les conditions qu’ils ont acceptées ; n’ayant pas eu communication du document visé au 8e de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie des vices apparents et cachés insérée à l’acte de vente.

En réponse aux écritures adverses, ils exposent que :
-l’impropriété de l’ouvrage à sa destination est établie par l’injonction communale de mise en conformité dans un délai de trois, sous la menace d’une pénalité de 100 % de leur redevance d’assainissement appliquée sur leur facture d’eau ;
-Maître [D], excipe de la non démonstration d’une non-conformité, de l’accord de la CASA sur l’installation d’un assainissement autonome, du fait que les vendeurs ont déclaré ne pas garantir la conformité de l’installation en l’absence de diagnostic, et du fait qu’ils n’ont pas souhaité faire de son contrôle une condition suspensive de leur engagement. Or, ce faisant, il ne répond pas au moyen tiré de la non-conformité du bien au regard de l’acte de vente ; 
-s’agissant d’un bien inoccupé par les vendeurs, les notaires auraient dû redoubler de vigilance, voire faire vérifier l’installation par un spécialiste ; ils étaient par ailleurs tenus de vérifier auprès de la commune l’exactitude des déclarations des vendeurs à la date de la signature de l’acte authentique, ce que Maître [D] a fait sans toutefois juger utile d’attendre sa réponse, étant observé que c’est sa demande d’information, non mentionnée dans l’acte de vente, qui a suscité le contrôle de conformité ; 
-ils ont été privés de la possibilité de négocier le prix de vente ;
-la solution n°2 décrite par l’expert n’assure pas la réparation de leur préjudice, alors que, s’agissant d’une hypothèse de délivrance non conforme ou de garantie des vices cachés, c’est le principe de réparation intégrale qui s’applique.

Vu les conclusions de Madame [B] [V] veuve [A], Monsieur [R], [A], Monsieur [MY] [A], venant tous les quatre aux droits de Monsieur [IV] [A], Monsieur [LX] [A], Monsieur [I] [A] et Madame [H] [A], notifiées par RPVA le 22 mai 2024, aux termes desquelles ils demandent à la juridiction, au visa de l’article 1604 du code civil, du défaut de conformité du système d’assainissement par rapport aux énonciations de l’acte, de :
-allouer aux époux [N] [W] la somme de 31.200 euros TTC pour leur permettre d’effectuer les travaux préconisés par l’expert au titre de la solution n°2 ;
-les débouter de toutes leurs autres demandes.
À titre reconventionnel, vu les articles 1240 et suivants du code civil, vu le manquement des Notaires à leurs devoirs de conseil, d’information, de prudence et celui d’assurer l’efficacité des actes qu’ils reçoivent :
-condamner in solidum Maître [M], Maître [D], la S.C.P. [D] [L] [E] [S] Notaires associés et la société MMA IARD, à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.
Vu l’article 1956 du code civil :
-condamner Maître [D], la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés et la société MMA IARD à leur verser la somme de 50.000 euros au titre du séquestre qu’ils ont unilatéralement mis en place, représentant une partie du prix de vente du bien cédé aux époux [N] [W] ;
-condamner in solidum Maître [M], Maître [D], la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés et la société MMA IARD à leur verser une indemnité de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christophe MACHART, avocat, sous sa due affirmation de droit. 

Ils exposent que :
-profanes de l’immobilier et de la construction, ils ont acquis de la succession de Monsieur [QS] [A], le bien litigieux, qu’ils n’ont jamais habité et dont ils ignoraient les caractéristiques ;
-un courrier de la CASA du 6 avril 2022 autorisant la mise en place d’un système d’assainissement non collectif, cette solution, retenue par l’expert judiciaire compte tenu de la complexité d’un raccordement au réseau collectif, est satisfactoire et conforme au principe de proportionnalité de la réparation ;
-la demande formulée au titre des frais d’entretien est infondée, dès lors que les demandeurs auraient dû les supporter en toute hypothèse ; 
-aucun vice caché n’est établi ; en effet, l’absence de conformité de l’installation d’assainissement ne rend pas la maison impropre à son usage ;
-ils ignoraient les spécificités techniques du bien vendu, et s’en sont remis à la compétence du notaire, à qui ils avaient donné pouvoir de signer l’acte de vente ; Maître [D] a manqué à son devoir de conseil en leur faisant déclarer erronément que l’immeuble était raccordé à l’assainissement communal, les exposant ainsi à un recours des acquéreurs ; débiteur de l’obligation de vérifier auprès de la commune, assurant le contrôle de l’installation, la véracité des déclarations contenues dans l’acte, il a commis une faute, en n’attendant pas le retour de la réponse des services concernés ; 
-ils sont fondés en leur demande de versement de la somme de 50.000 euros, séquestrée par le notaire sans leur accord sur le prix de vente.

Vu les conclusions récapitulatives après expertise de Maître [D], et de la S.C.P. BTSG², prise en la personne de Maître [F] [P] ès-qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés, notifiées par RPVA le 2 décembre 2024, aux termes desquelles ils demandent à la juridiction, au visa de l’article 1240 du code civil et des pièces versées aux débats, de :
-statuer ce que de droit sur les demandes de Monsieur et Madame [N] [W] contre leurs vendeurs sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance et des vices cachés. 
En tout état de cause :
-juger que Maître [D] n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité vis-à-vis de Monsieur et Madame [N] [W] et des consorts [A] ;
-juger que Monsieur et Madame [N] [W] et les consorts [A] ne justifient d’aucun préjudice indemnisable en lien causal avec le prétendu manquement allégué ;
-juger que Maître [D] et la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés ne détiennent plus l’office notarial du 22 boulevard Victor Hugo, ensuite de sa cession à la société notariale Lexgroupe Nice désormais seule titulaire des comptes clients que la S.C.P. [D] [L] [X] détenait à la Caisse des Dépôts et Consignations, et que toute demande de libération de fond à leur égard est irrecevable et mal fondée ;
-débouter Monsieur et Madame [N] [W] et les consorts [A] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Maître [D] et la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés, prise en la personne de son liquidateur BTSG² ;
-condamner Monsieur et Madame [N] [W] ou tout succombant à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître DRAILLARD, avocat aux offres de droit ; 
-écarter l’exécution provisoire de la décision en cas de condamnation de Maître [D] et la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés, prise en la personne de son liquidateur BTSG².

Ils exposent que :
-par courrier du 15 janvier 2020, les acquéreurs ont informé Maître [D] du non raccordement du bien au réseau public d’assainissement, qu’ils avaient pris contact avec la mairie d’Antibes afin de connaître les modalités d’un raccordement, et lui ont demandé de conserver la somme de 50.000 euros dans l’attente du chiffrage du coût des travaux nécessaires, demande précédée par celle de leur notaire par courriel du 13 janvier 2020 ; il reste ainsi en sa comptabilité la somme de 51.276,11 euros ;
-suivant jugement du 19 février 2021, la chambre des procédures collectives du tribunal judiciaire de Nice a ordonné la cession des actifs corporels et incorporels de la S.C.P. [D] [L] [S] au profit de la société Lexgroup Nice Notaires ; lesdits actifs lui ayant été cédés suivant plan de cession adopté par jugement du tribunal de commerce de Nice du 24 mars 2021, cette société est désormais seule détentrice des fonds en séquestre ;
-les acquéreurs étaient pleinement informés, dans l’acte de vente, de la situation matérielle et juridique du système d’assainissement des eaux usées domestiques, à savoir qu’il y avait un risque qu’il ne soit pas conforme ;



-la mention dans l’acte de vente d’un raccordement au réseau collectif ne peut caractériser un manquement à l’obligation de délivrance, dès lors que la maison est équipée d’une fosse septique fonctionnelle, pour laquelle la CASA a donné son accord, que les vendeurs n’ont pas garanti la conformité de l’installation faute de diagnostic, et que les acquéreurs, informés de la possibilité d’un contrôle, n’en ont pas fait une condition suspensive de leur engagement ;
-il n’est pas justifié d’un vice caché ; en effet, compte tenu du bon fonctionnement de la fosse septiqu,e le bien n’est pas impropre à son usage, son installation est préconisée par l’expert et validée par la CASA, et sa non-conformité n’est pas démontrée dans la mesure où le raccordement sollicité est techniquement difficile à réaliser ;
-son devoir de conseil, cessant lorsqu’il est impossible à fournir par exemple dans le cas d’une dissimulation d’information, est une obligation de moyen ; il doit informer ses clients sur les risques qu’il peut connaître, et ses vérifications n’opèrent que sur titres et documents, à l’exception de tout déplacement sur les lieux ;
-il n’avait aucune raison objective de douter de la déclaration des consorts [A] quant au raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif, et dès lors de pousser plus avant ses investigations ; le bien ayant obtenu un certificat de conformité suite à la déclaration d’achèvement des travaux, le raccordement objet du litige était censé avoir été effectué ; 
-il a attendu la réponse de la mairie avant de réitérer la vente ;
-ainsi aucun manquement ne peut lui être imputé ; 
-en outre, il n’est pas justifié d’un préjudice indemnisable. En effet, d’une part en l’état des éléments suscités, les consorts [A] n’auraient pas accepté une baisse de prix de vente puisqu’ils n’ont pas souhaité garantir la conformité de l’installation ; la perte alléguée de chance de négocier une baisse de prix est donc inexistante. D’autre part, la nécessité d’une mise en conformité de l’installation n’est pas démontrée ; 
-en tout état de cause, l’origine du préjudice allégué procède de l’absence alléguée de conformité de l’installation, situation objective qui ne peut lui être imputée, de sorte qu’il n’y a pas lien causal entre le défaut d’information qui lui est reproché et le préjudice évoqué ; 
-seul le vendeur peut être tenu à une réduction du prix de vente en raison d’un vice affectant le bien vendu, qui ne constitue pas un préjudice indemnisable pouvant être mis à la charge d’un tiers ;
-en conservant, sur injonction des consorts [A] et de leur notaire, les fonds dans l’attente de l’issue du litige opposant les parties, il a préservé les droits de chacune des parties, œuvrant ainsi à l’efficacité de son acte ; leur demande sur le sort desdits fonds ne peuvent être dirigées que contre les consorts [N] [W] ; enfin, au regard de la cession de l’actif de la S.C.P. [D] [L] [S] au profit de la société Lexgroup Nice Notaires, la demande de libération de la somme séquestrée ne peut être dirigée qu’à son encontre.

Vu les conclusions de Maître [M] et de la société MMA IARD, notifiées par RPVA le 21 octobre 2024, aux termes desquelles ils demandent au tribunal, de :
-juger que Maître [M], notaire à Draguignan, n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité vis-à-vis de Monsieur et Madame [N] [W] ;
-juger que Monsieur et Madame [N] [W] ne justifient d’aucun préjudice indemnisable en lien causal avec le prétendu manquement allégué ;
-les débouter toutes leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre ;
-débouter les consorts [A] de leur demande formée à titre reconventionnel tendant à les voir condamner à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;
-débouter les consorts [A] de leur demande tendant à les voir condamner in solidum à leur verser la somme de 50.000 euros au titre du séquestre ;
-condamner Monsieur et Madame [N] [W] ou tout succombant à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
-écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
-condamner Monsieur et Madame [N] [W] ou tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Michel DRAILLARD, membre de la S.E.L.A.R.L. Cabinet Draillard, Avocats aux offres de droit. 

Ils exposent que :
-ils reprennent à leur compte les moyens tenant d’une part à l’absence de raison objective de douter de la déclaration des consorts [A] quant au raccordement au réseau d’assainissement collectif des eaux usées, et d’autre part à la parfaite information des acquéreurs sur la situation, en ce que les vendeurs n’ont pas garanti la conformité de l’installation, et que connaissant la possibilité de sa non-conformité, les acquéreurs n’ont pas fait de son contrôle une condition suspensive de leur engagement ;
-toute négociation à la baisse du prix de vente étant manifestement impossible, la perte de chance alléguée est infondée ;
-l’absence de conformité ne lui étant imputable, il ne peut être condamné à en supporter les conséquences, et notamment le coût des travaux de mise en conformité de l’installation et des frais de son entretien, par le biais duquel les acquéreurs pourraient obtenir une baisse du prix de vente à laquelle seuls les vendeurs peuvent être tenus ;
-les demandes reconventionnelles des consorts [A] sont infondées. 

La S.A.S. Lexgroup Nice, Maître [DX] [FA] ès-qualités de mandataire ad hoc de la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires Associés, et la S.C.P. Ezavin-[Z], n’ont pas comparu. 


Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2025, avec effet différé au 9 octobre 2025, et l’audience de plaidoiries a été fixée au 4 novembre 2025, à l’issue de laquelle les parties présentes ont été informées de la mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, prorogée au 3 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée» et l’article 473 du même code ajoute «le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation n’a pas été délivrée à la personne du défendeur». 



La S.A.S. Lexgroup Nice, assignée à étude par exploit du 24 janvier 2025 dans les conditions prévues aux articles 656 et 658 du code de procédure civile, Maître [DX] [FA] ès-qualités de mandataire ad hoc de la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires Associés, assignée à personne (acte remis à [MK] [ZI] - tiers habilité), et la S.C.P. Ezavin-[Z], assignée à personne (acte remis à [HM] [MH] - tiers habilité) n’ont pas comparu. 

L’assignation comporte les mentions prévues à peine de nullité par l’article 56 du code de procédure civile.

Les éléments des demandeurs, et des consorts [A] à l’encontre de la S.A.S. Lexgroup Nice, ne traduisent pas l’existence de fins de non-recevoir relevant de la catégorie de celles que le juge est tenu de relever d'office.

En conséquence, leur demande à l’encontre des requis, non comparants, sera dite régulière et recevable, et il sera statué par jugement réputé contradictoire. 


Remarque liminaire :

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile le juge, qui a pour mission de trancher un litige ou de concilier les parties, n’exerce aucun contrôle de légalité ou d’opportunité sur les demandes tendant à « constater », voir « donner acte » ou encore à voir « dire et juger » qui n’ont pas force exécutoire.

En effet, il ne s’agit pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, lesquelles s’entendent du résultat juridiquement recherché, en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués, ou en ce qu’ils formulent exclusivement des réserves alors que la partie qui les exprime n’est pas privée de la possibilité d’exercer ultérieurement les droits en faisant l’objet.

Il ne lui appartient donc pas de les examiner ou d’y répondre et elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision. 


I. Sur les désordres :

Le litige opposant les parties a pour objet la conformité du dispositif d’assainissement de la maison des consorts [N] [W], acquise des consorts [A] le 9 septembre 2019. 

L’expert judiciaire décrit comme suit la situation : « Lors du premier accedit, nous vérifions sur place l’existence de la fosse septique ainsi que son fonctionnement (nous faisons un test en déclenchant, un robinet d’eau ainsi qu’une chasse d’eau dans la maison). 
Nous observons donc l’existence de deux canalisations de collecte des eaux usées et vannes ainsi que deux regards permettant l’accès à la fosse toutes eaux. Lorsque nous faisons les tests, de l’eau s’écoule bien jusque dans la fosse sceptique. Cette dernière est d’ailleurs pleine et une odeur d’égout sans dégage. 
L’assainissement de la maison n’est donc pas un assainissement collectif comme attendu mais un assainissement autonome type fosse septique ». 

L’acte de vente du 9 septembre 2019 indique clairement que la maison est raccordée au réseau collectif : « Le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L.1331-1 du code de la santé publique », et précise que le dispositif d’assainissement est opérationnel et ne présente pas d’anomalie : « le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présente pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation. ». 
Conclusions : « le dispositif d’assainissement de la maison n’est pas conforme au descriptif de l’acte authentique de vente du 9 septembre 2019 ». 

La réglementation en vigueur est celle décrite dans le règlement du service d’assainissement collectif de la ville 2007. L’article 8 du règlement impose un raccordement au réseau collectif dès lors qu’il existe à proximité un tel réseau.
« Obligation de raccordement : conformément à l’article L.1330-1 du code de la santé publique, le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l’intermédiaire des voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte. Pour un immeuble riverain de plusieurs rues, l’obligation de se raccorder est effective lorsqu’au moins une de ces rues et pourvue d’un réseau d’eaux usées. ».
Conclusions : « le dispositif d’assainissement de la maison n’est donc ni conforme aux règles de l’art, ni conforme aux règles applicables. ». 

Il ressort des constatations expertales que la maison dont s’agit, équipée d’un dispositif autonome d’assainissement, n’est pas raccordée au réseau public d’assainissement collectif, ce qui n’est pas discuté par les parties.

En ce qui concerne l’apparence du désordre, l’expert explique que, « jusqu’aux recherches récentes des conseils dans le cadre de cette expertise il me semble que personne ne connaissait le véritable fonctionnement du syndic et encore moins l’’ensemble des dispositifs d’assainissement. Pour moi les vendeurs pouvaient ne pas avoir connaissance des désordres liés au dispositif d’assainissement. ».

En l’absence d’élément objectif contraire, sera ainsi retenu le caractère non visible des désordres lors de la vente. 


II. Sur les responsabilités :

A - Sur la responsabilité des consorts [A] :

Les demandeurs recherchent la responsabilité de leurs vendeurs, à titre principal sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, et à titre subsidiaire au visa des vices cachés.

a) sur l’obligation de délivrance conforme :

Il est généralement admis en droit qu’outre la maîtrise essentiellement matérielle de la chose, l’obligation de délivrance s’entend de sa délivrance conforme aux prévisions contractuelles.

En application des dispositions de l’article 1604 du code civil, il est jugé que la notion de conformité ou de non-conformité est inhérente à l'obligation de délivrance ; que constitue un défaut de conformité la vente d'un véhicule dont le compteur kilométrique est erroné, le kilométrage parcouru étant une qualité substantielle de la chose vendue.

Apprécier la conformité suppose d’établir une comparaison entre les caractéristiques de la chose livrée et celles de la chose qui faisait l’objet du contrat ; dès lors, une référence aux stipulations contractuelles s’impose.

L’exigence d’identité se définit ainsi comme l’exigence de correspondance de la chose vendue aux normes définies au contrat ; si la vente porte sur un corps certain, l’obligation de délivrance conforme s’entend de la conformité de la chose en elle-même, si elle porte sur une chose de genre, elle porte sur ses caractéristiques.

Le défaut de conformité s’apprécie, sauf stipulation contraire, au jour de la délivrance.

La preuve du défaut de délivrance est rapportée en deux temps : avant le paiement du prix, c’est au vendeur d’apporter la preuve de la délivrance et, une fois la délivrance établie ou accomplie, c’est à l’acheteur de prouver un défaut de conformité.


En l’espèce, les vendeurs ont déclaré dans la promesse synallagmatique de vente, au chapitre assainissement, que : 
« Le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article 1331-1 du code de la santé publique. 
Aux termes des dispositions de l'article L.1331-4 et L.1331-6 de ce code, les parties sont informées que l’entretien et le bon fonctionnement des ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique sont soumis au contrôle de la commune, qui peut procéder, sous astreinte et aux frais des copropriétaires à concurrence de leur quote-part, aux travaux indispensables à ces effets. 
Ces travaux sont à la charge des copropriétaires de l’immeuble. Le service public compétent en matière d’assainissement collectif peut astreindre les copropriétaires au versement d'une participation pour le financement de cet assainissement collectif, elle 1331-7 du code de la santé publique. Ce paiement a pour but de tenir compte de l’économie réalisée par eux en évitant une installation d’évacuation ou d’épuration individuelle réglementaire ou la mise aux normes d’une telle installation. 
Il est précisé que tout déversement d’eaux usées autres que domestiques dans le réseau collectif nécessite préalablement une autorisation de la mairie ou du service compétent. À compter de quatre mois après la date de réception de cette demande d’autorisation, l’absence de réponse vaut refus. Toute acceptation de ce déversement peut-être subordonnée à une participation à la charge de l’auteur du déversement (article L.1331-10 du code de la santé publique). 
Le vendeur atteste qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent, qu’il n’a reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu’il ne peut donc garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur.
L’acquéreur déclare avoir été informé de la possibilité de faire établir un diagnostic de l’installation, et ne pas vouloir en faire une condition suspensive des présentes.
Le vendeur informe l’acquéreur, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation. ».

L’appréciation de la bonne exécution de l’obligation de délivrance nécessite une analyse des stipulations contractuelles. 

Ainsi :
-le 1er paragraphe du compromis de vente atteste du raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, et sa conformité aux dispositions du code de la santé publique ;
-le 2ème paragraphe informe les acquéreurs que l’entretien et le bon fonctionnement dudit réseau est soumis au contrôle de la commune, et de sa possibilité de procéder, sous astreinte et aux frais des copropriétaires à concurrence de leur quote-part, aux travaux indispensables à ces effets ;
-le 3ème paragraphe précise que lesdits travaux sont à la charge des copropriétaires de l’immeuble, possiblement tenus de participer au financement de l’assainissement collectif ;
-le 4ème paragraphe informe les acquéreurs que tout déversement d’eaux usées autres que domestiques dans le réseau collectif est subordonné à une autorisation préalable, et possiblement payant ;
-le 7ème paragraphe atteste de l’absence connue d’anomalie et de difficulté particulière d’utilisation de l’ouvrage de raccordement des eaux usées domestiques du bien au réseau public.

Il est manifeste que ces stipulations claires et précises, ont pour objet le raccordement du bien vendu au réseau d’assainissement collectif, que les acquéreurs, profanes de l’immobilier comme de la construction sont ainsi fondés à tenir pour acquis. 

-aux termes du 5ème paragraphe, les vendeurs précisent qu’à défaut de contrôle de l’installation par le service public compétent, ils ne peuvent garantir sa conformité. 
-le 6ème paragraphe précise que, alors qu’ils ont été informés de la possibilité de faire réaliser un diagnostic de l’installation, les acquéreurs n’ont pas voulu en faire une condition suspensive de leur engagement. 

Ces deux clauses ne démontrent pas que les acquéreurs auraient commis une imprudence consciente, en acceptant de contracter en toute connaissance du fait qu’il existait un doute sur le raccordement de leurs eaux vannes au collecteur public.

En effet, elles ne peuvent être lues, comprises et appréhendées qu’à l’aune des autres clauses du paragraphe « Assainissement » de l’acte, qui toutes attestent et/ou décrivent un raccordement au réseau public.

Ainsi, il ne peut être légitimement soutenu que sa non-conformité aux normes pouvait, pour des profanes de l’immobilier et de la construction, être entendue au sens de l’installation d’un dispositif d’assainissement autonome non raccordé.





Les moyens soutenus en défense tenant à la conformité de l’installation à son usage, et à la possibilité juridique de voir installer une fosse septique sont sans objet, dès lors que, s’agissant de l’obligation de délivrance conforme, seule doit être prise en considération l’exigence d’identité qui, comme il a été rappelé supra, se définit comme l’exacte correspondance de la chose vendue aux normes définies au contrat, qui en l’espèce n’a manifestement pas été respectée. 

De même, l’ignorance par les vendeurs de la non-conformité querellée n’est pas de nature à les exonérer de leur responsabilité.

En effet, le vendeur doit délivrer la chose contractuellement convenue, avec ses caractéristiques, la délivrance d’une chose différente constituant un manquement à cette obligation, indépendamment de l’absence de mauvaise foi ou l’ignorance du défaut qui ne l’exonère pas de sa responsabilité contractuelle.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments concordants et non utilement discutés que, pour avoir vendu un bien décrit comme étant raccordé au réseau public d’assainissement, alors qu’il était en réalité équipé d’un système d’assainissement autonome individuel non raccordé, les consorts [A] ont contrevenu à leur obligation de délivrance conforme, et ce faisant, engagé leur responsabilité contractuelle à l’encontre de leurs acquéreurs.

En conséquence, ils seront condamnés à en supporter les conséquences dommageables. 

b) sur la garantie des vices cachés :

La demande au titre de l’obligation de délivrance étant satisfaite, il n’y a pas lieu à statuer de ce chef. 

B - Sur la responsabilité des notaires :

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il est généralement admis que les obligations du notaire, lorsqu’elles ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle ; sa responsabilité s’apprécie ainsi principalement sous le visa de l’article 1240 du code civil.

Le notaire, institué pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité qui en est la conséquence, a également pour mission de renseigner les clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent. Le devoir de conseil est ainsi relié aux principes de validité et d’efficacité des actes dont il constitue l’auxiliaire. 

Il est ainsi tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, information qui doit être délivrée clairement et précisément.

Il importe au notaire de s’assurer de la plénitude de l’information délivrée, tant en termes d’intelligibilité que d’incidences sur le déroulement de l’opération en cause. 

Le devoir de conseil présente un caractère impératif et absolu, ce qui signifie que l’étendue de cette obligation ne saurait être pondérée en fonction de la plus ou moins grande compétence du client à laquelle elle est due. Pas plus, ne doit être prise en compte au stade de l’indemnisation de la victime la présence d’un conseiller aux côtés du client, fût-il lui-même notaire, ce qui n’écarte pas naturellement l’éventualité d’un partage ultérieur des responsabilités entre professionnels coresponsables. Semblablement, il faut tenir pour indifférentes les compétences personnelles d’un client. 

Est adjoint au devoir de conseil, l’obligation pour le notaire de procéder à des « investigations et contrôles que l’efficacité de l’acte impose nécessairement ». Ces investigations postulent que l’officier public ait été en mesure d’accéder aux connaissances en cause, ou à tout le moins qu’il ait disposé d’éléments propres à lui faire douter de la véracité des informations fournies par les parties ou à suspecter une incohérence de l’acte.

En ce qui concerne son objet, le devoir de conseil est circonscrit par l’opération que les parties ont entendu réaliser grâce à l’acte instrumenté, et de façon générale par le champ de la mission confiée à l’officier public.

Il suit toutes les phases de l’opération immobilière, de l’avant-contrat jusqu’à la signature de l’acte authentique, et s’impose au notaire jusqu’au jour de la réitération des consentements quand bien même il authentifie un contrat préparatoire qu’il n’a pas lui-même établi.

Au visa du principe selon lequel celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation, la preuve du conseil donné incombe au notaire comme aux autres professionnels.


En l’espèce, les demandeurs recherchent la responsabilité des notaires intervenus à la vente, à qui ils font le grief d’avoir contrevenu à leur obligation de conseil et d’information, faute qu’ils soutiennent être en lien causal direct et certain avec leur préjudice issu de la non-conformité de leur dispositif d’assainissement des eaux usées. 

Il résulte des pièces produites et des déclarations concordantes des parties, que :
-Maître [D], Notaire à Nice, a été chargé par les parties d’établir la promesse synallagmatique de vente signée par les parties le 24 mai 2019, et de leur faire signer l’acte authentique de vente le 9 septembre 2019 ;
-Maître [M], Notaire à Draguignan, a assisté les acquéreurs lors de la réitération de la vente.

Comme il a été rappelé supra, les consorts [A] ont déclaré tant dans la promesse de vente que dans l’acte authentique de vente que l’immeuble était raccordé au réseau public d’assainissement des eaux domestiques. 

Maître [D], repris par Maître [M], rappelant que son obligation de conseil, de moyen, comprend les seules investigations d’usage, et que ses vérifications s’opèrent sur titres et documents à l’exclusion de tous déplacements sur place pour vérifier l’état et la consistance de l’immeuble, soutient qu’il n’avait aucune raison objective de douter de cette affirmation, dès lors qu’elle était corrélée aux documents annexés à l’acte de vente.

Il indique ainsi que le bien ayant obtenu un certificat de conformité suite déclaration d’achèvement des travaux, le raccordement au réseau d’assainissement collectif était nécessairement tenu pour avoir été effectué.

Toutefois, il ne peut sans se contredire expliquer que les consorts [N] [W] ont été informés de ce qu’une non-conformité de l’installation d’assainissement était possible en l’absence d’un diagnostic, et soutenir être fondé à s’en tenir aux déclarations des vendeurs sur son raccordement au réseau public.

Cette analyse est corroborée par le fait que Maître [D] a, avant la réitération de la vente, sollicité la commune d’Antibes Juan-les-Pins, aux fins d’information sur l’assainissement de l’immeuble objet de la vente à venir.

En effet, une telle démarche ne peut s’expliquer que par sa volonté d’assurer la sécurité juridique de l’acte de vente, par une vérification des déclarations des vendeurs.

Par courrier du 9 septembre 2026, la commune a indiqué qu’aucune autorisation de raccordement n’est enregistrée dans ses services pour la propriété dont s’agit, et a souligné la possibilité, de solliciter auprès du service d’assainissement, un contrôle payant de raccordement, pour vérifier l’existence du branchement au réseau public de collecte des eaux usées, ainsi que sa conformité. 

En réponse aux moyens des demandeurs évoquant sa carence préjudiciable, Maître [D] affirme avoir attendu la réponse de la mairie avant de réitérer la vente. 

Or, il ne démontre pas avoir informé les parties de ladite réponse, non mentionnée dans l’acte de vente, alors pourtant qu’elle est susceptible d’avoir une incidence directe sur leur appréciation de la situation, et corrélativement sur le consentement des acquéreurs.

Il ne justifie pas plus :
-avoir attiré l’attention des acquéreurs sur le fait que l’incertitude était susceptible de concerner le raccordement même de l’installation au réseau public, et non, comme pouvait l’entendre des profanes de la matière, sa non-conformité techniques entendue au sens de sa contravention aux règles de l’art ; 
-corrélativement, leur avoir conseillé de subordonner leur engagement définitif à un contrôle du raccordement, ce que manifestement il aurait dû faire compte tenu de son devoir d’assurer l’efficacité de l’acte, et du courrier de la commune. 

Si au visa des dispositions applicables en matière d’assainissement raccordée au réseau public, il est acquis qu’aucun diagnostic de l’installation n’était exigée, la situation qui lui était nouvellement décrite par la commune, aurait dû le convaincre de susciter sa mise en œuvre, et à tout le moins d’informer les parties de l’élément nouveau que constituait la réponse des services communaux. 

Le notaire ne peut ainsi soutenir que les demandeurs auraient accepté les risques sans démontrer qu’il les avait avertis de ces risques et de leur implication.

Enfin, il était, en sa qualité de notaire instrumentaire, en mesure d’accéder sans difficulté particulière aux informations utiles à éclairer les parties, ce qu’il ne conteste pas, et les éléments qu’il a pu recueillir avant la vente l’autorisait à douter des informations fournies par les vendeurs sur le raccordement de l’immeuble. 
Sa carence n’est pas sans conséquence pour les consorts [N] [W], dès lors qu’ayant permis la réalisation de la vente dans des conditions n’assurant pas sa sécurité juridique, elle a participé à la réalisation de leur préjudice. 

Il ressort de ces éléments concordants et non utilement contestés que, faute d’avoir tenu compte des indices sérieux lui permettant de suspecter l’insuffisance des investigations effectuées, et en s’abstenant de délivrer à Monsieur et Madame [N] [W], et aux consorts [A] une information complète sur les doutes induits par la réponse de la commune sur l’état de l’installation d’assainissement de l’immeuble, le notaire instrumentaire n’a pas rempli sa mission avec une diligence normale, et a ainsi commis une faute, en lien causal avec le préjudice inhérent à sa non-conformité, engageant sa responsabilité à leur égard. 


Il en va différemment de Maître [M].

En effet ainsi qu’il a été dit supra, au regard des déclarations erronées des vendeurs sur les caractéristiques de l’immeuble, le notaire n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

Or, il n’est pas démontré qu’il a eu connaissance de la promesse synallagmatique de vente, et/ou du courrier du 9 septembre 2019 de la commune d’Antibes Juan-les-Pins.

Dès lors, les clauses du compromis afférentes à l’absence de garantie de la conformité de l’installation aux normes en vigueur, et par laquelle les acquéreurs ont indiqué ne pas faire de son contrôle une condition suspensive de leur engagement, n’étant pas reproduites dans l’acte de vente, il était fondé à s’en tenir aux déclarations des vendeurs quant au raccordement de l’immeuble au réseau public. 

Face à une déclaration de raccordement, qui n’est pas en soi matériellement suspecte, l’officier public, qui n’avait pas à se rendre sur place pour vérifier la réalité de la situation de l’immeuble, n’a été ainsi pas été en mesure d’accéder aux connaissances en cause, ou à tout le moins il n’a pas disposé d’éléments propres à lui faire douter des informations fournies par les vendeurs, ou à suspecter une incohérence de l’acte.

En conséquence, les parties succombant dans la démonstration d’une faute lui étant imputable, sa responsabilité sera écartée, et elles seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre et à l’encontre de son assureur.


II. Sur les préjudices :

Il est constant que l’acquéreur qui engage la responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation de délivrance, a le choix de solliciter l’exécution forcée de la délivrance, la résolution de la vente et/ou la réparation du préjudice résultant du défaut de conformité, qui consiste notamment dans le coût des travaux de mise en conformité qui doit être établi, peu important que ce coût soit disproportionné par rapport au prix de vente ou à la valeur du bien.

En ce qui concerne leur vendeur, le préjudice subi par les époux [N] [W] résultant du défaut de conformité du bien vendu, n’est pas une simple perte de chance.

En effet, créant un décalage entre ce qui a été promis et le bien réellement livré, le défaut de conformité ne prive pas les acheteurs d’une opportunité précise et sérieuse, mais constitue principalement un dommage matériel direct et certain qui doit être intégralement réparé.

Au regard du notaire, le fait que Monsieur et Madame [N] [W] n’aient pu acquérir le bien à un moindre prix pour compenser la nécessité de faire des travaux au niveau de l’assainissement de leur immeuble, s’analyse en une perte de chance en lien direct avec les fautes qu’il a commises. 

En effet, si les consorts [N] [W] avaient été informés de la situation exacte du bien, ils auraient eu la possibilité notamment soit de solliciter la réduction du prix d’achat à concurrence du montant des travaux et de leurs conséquences, soit d’exiger que les travaux soient réalisés par leurs vendeurs avant son achat. 

Le préjudice subi est donc constitué du montant des travaux. 

Comme rappelé par le notaire, la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée, sauf si cette perte de chance est certaine. 

En l’espèce, la perte de chance est totale. En effet un immeuble d’habitation ne peut se passer d’un système d’évacuation des eaux usées, et les travaux assurant sa mise en conformité sont indispensables, seul le quantum du préjudice étant sujet à débat, dès lors qu’il dépend d’un choix entre les deux solutions techniques validées par l’expert.

A - Sur les travaux de mise en conformité du réseau :

S’agissant des travaux de reprise, l’expert conclut ainsi qu’il suit : « Parmi plusieurs études techniques effectuées dans le cadre de cette expertise, les deux solutions suivantes ont été retenues : 
-Solutions n°1 : rétablissement d’un assainissement collectif pour la maison des demandeurs. Installation d'un poste d’un poste de pompage à proximité de la maison, et réalisation d’un réseau de refoulement des eaux usées à travers la copropriété sur 170ml environ, pour un coût global de 54.860 euros TTC, plus 700 euros par an pour les frais d’entretien. 
-Solution n°2 : mise en place d’un assainissement non collectif (ANC) sur le terrain de la maison des demandeurs, pour un coût global de 31.200 euros TTC, plus 700 euros par an pour les frais d’entretien. Pour ce dispositif ANC l’étude hydrogéologique recommande une solution de type « filtre compacte » pour une capacité de 9EH. 
Elle sera constituée de :
-un dispositif de type fosse toutes eaux traitement compact laine de roche,
-un poste de relevage des eaux intermédiaires,
-un dispositif d’infiltration des eaux (plateau d’infiltration de 10ml x 2ml,
et complétée par une ventilation secondaire, et une alarme en cas de dysfonctionnement de la pompe. ». 

Les défendeurs privilégient la solution n°2, en évoquant le principe de proportionnalité de la réparation, et en la soutenant techniquement possible, et conforme à la réglementation en vigueur. 

Toutefois aucun élément technique ne s’oppose à la mise en œuvre de la solution n°1, dès lors qu’elle est retenue par l’expert au même titre que la mise en œuvre d’un système d’assainissement autonome non raccordé, en dépit des difficultés qu’il a décrites dans sa mise en œuvre.

De plus, comme le relève Monsieur [RZ], elle présente l’avantage d’assurer la conformité au règlement d’assainissement de la commune. 

En outre, la solution n°2 ne permettrait pas de remédier au défaut de conformité du bien, que caractérise son absence de raccordement au réseau public, indépendamment du fonctionnement de la fosse septique existante. 

Enfin sa mise en œuvre ne serait pas sans inconvénient et ne pourrait caractériser une réparation intégrale du préjudice. 

En effet, l’expert souligne qu’elle porte le risque de voir les époux [N] [W] devoir supporter des frais futurs de raccordement, dans l’hypothèse d’une extension du réseau d’assainissement de la ville des frais et surtout, en page 40 de son rapport, qu’elle générerait un préjudice de jouissance actuel, puisqu’une partie du jardin serait désormais dévolue à la mise en place d’un dispositif d’assainissement (environ 120m²). 

En conséquence, sera retenue la solution n°1, dont le coût est évalué par l’expert à la somme de 54.860 euros TTC.

B - Sur les autres chefs de préjudice : 

Les consorts [N] [W] sollicitent la somme de 7.000 euros au titre des frais de maintenance de l’installation (électricité, entretien et amortissement des pompes).

Toutefois, et comme le soulignent justement les défendeurs, lesdits frais sont en réalité inhérents à l’entretien usuel de toute installation d’assainissement, et ce indépendamment de la question de sa non-conformité avec laquelle ils ne sont donc pas en lien causal.

Cette évidence explique que l’expert les évalue au même montant, dans les deux hypothèses qu’il retient. 

Dès lors ces frais ne constituant pas un préjudice indemnisable, la demande de ce chef sera rejetée. 

Monsieur et Madame [N] [W] sollicitent enfin la somme de 1.650 euros, au titre du coût de l’étude hydrogéologique réalisée à la diligence de l’expert dans le cadre des opérations expertales, à l’effet d’apprécier la faisabilité de l’implantation d’une filière d’assainissement autonome.

À ce propos l’expert judiciaire explique, en page 31 de son rapport, avoir fait faire un devis par le bureau d’études Audiazur (devis D0804-0017723), à des fins d’examen de la faisabilité de chaque hypothèse retenue de mise en conformité, qui s’élève à un montant de 1.500 euros HT (1.650 euros TTC), et qu’il a joint en annexe de son rapport. 

Les époux [N] [W] justifient avoir réglé ledit devis, suivant facture n°0135574 du 27 septembre 2022 pour un montant de 1.650 euros TTC.

Dès lors, cette demande étant fondée et en lien direct avec les investigations expertales induites par la non-conformité objet du litige, il y sera fait droit.


III. Sur la contribution à la dette :

En considération des éléments sus-développés, et des fautes imputables aux parties, il doit être considéré que les causes du désordre ont concouru dans une même mesure à sa réalisation, de sorte que le partage de responsabilité entre les coresponsables condamnés in solidum s’établit ainsi :
-les consorts [A] 50 %
-Maître [D] 50 %

En conséquence, les consorts [A] et Maître [D] seront condamnés in solidum à payer aux époux [N] [W] les sommes suivantes :
-la somme de 54.860 euros TTC, au titre des travaux de raccordement de l’installation d’eaux usées au réseau public, avec indexation sur l’indice BT01 du bâtiment à compter du 10 mai 2023, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, jusqu’à la date du présent jugement ;
-la somme de 1.650 euros, au titre du devis établi par le BET Auditazur.

Maître [D] sera tenu de relever et garantir les consorts [A] de la moitié des condamnations prononcées à leur encontre.

Chaque associé exerçant la profession au nom de la société, la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires Associés est solidairement responsable avec le notaire associé des conséquences dommageables de ses actes.

Dès lors sera fixée à son passif sa quote-part de la contribution finale à la dette à hauteur de 50 % à laquelle elle est tenue in solidum avec Maître [D].


IV. Sur les demandes reconventionnelles des vendeurs :

Aux termes de l’article 1347 du code civil, « La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s’opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

Selon l’article 1956 du même code le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une personne d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige à la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

Les consorts [A] sollicitent d’une part la condamnation des requis à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre, qui est partiellement accueillie, et d’autre part la condamnation in solidum de Maître [D], la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés et la société MMA IARD à leur verser la somme de 50.000 euros, conservée en sa comptabilité au titre du prix de vente du bien. 
Il est constant que :
-par courriel en date du 13 janvier 2020, Maître [M] a fait interdiction au notaire de se départir du solde du prix de vente, au motif de la découverte par les époux [N] [W] de la difficulté liée au raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif, interdiction réitérée par courrier de ces derniers en date du 15 janvier courant ;
-par jugement en date du 19 février 2021, la chambre des procédure collective du tribunal judiciaire de Nice a ordonné la cession des actifs corporels et incorporels de la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires Associés au profit de la société Lexgroup Nice ; le plan cession a été homologué par jugement du 24 mars 2021. 

Lors de la cession de la société civile agissant comme dépositaire, la continuité des contrats et des obligations de séquestre est légalement assurée par la structure qui lui succède. 

Ladite cession ne fait pas disparaître le droit à la restitution, car les fonds séquestrés ne font pas partie du patrimoine de la société cédée, mais sont obligatoirement cantonnés sur un compte de tiers.

Toutefois c’est l’entité cessionnaire qui, ayant repris reprend la gestion des dossiers et desdits comptes, est désormais seule à même de disposer des fonds.

Il s’en infère que la demande de ce chef formulée à l’encontre de Maître [D], de la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires Associés et au surplus de la société MMA IARD, non concernée par cette demande, et mal fondée.

En conséquence les consorts [A] en seront déboutés. 

Toutefois, dans l’instance enrôlée au RG n°25/00450, ces derniers ont sollicité la condamnation de la S.A.S. Lexgroup Nice à leur verser la somme de 50.000 euros au titre dudit séquestre. Cette dernière, régulièrement appelée en la cause par exploit du 24 janvier 2025, n’a pas comparu. 

Le solde du prix de vente du bien immobilier est manifestement dû aux consorts [A], étant observé qu’aucune demande de compensation n’est formulée par les demandeurs. 

Toutefois aucun élément ne démontre que cette somme est aujourd’hui détenue par cet officier ministériel.

Il convient dès lors non de condamner mais d’autoriser la société de notaires à déconsigner, au profit de Madame [B] [V] veuve [A], Monsieur [R], [A], Monsieur [MY] [A], venant tous les quatre aux droits de Monsieur [IV] [A], Monsieur [LX] [A], Monsieur [I] [A] et Madame [H] [A], et sur leur demande en ce sens, la somme de 50.000 euros au titre du solde du prix de vente du bien qu’ils ont cédé, suivant acte authentique reçu le 9 septembre 2019, à Monsieur et Madame [N] [W].


V. Sur l’exécution provisoire, les dépens et les frais irrépétibles :

a) sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile. 
Il n’y a pas lieu de l’écarter.

b) sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, parties perdantes, les consorts [A] et Maître [D] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Clément BELLIN, et de Maître Michel DRAILLARD membre de la S.E.L.A.R.L. Cabinet Draillard, avocats au barreau de Grasse, aux offres de droit.

c) sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les consorts [A] et Maître [D] seront condamnés in solidum sur ce fondement à payer à Monsieur et Madame [N] [W] la somme de 6.000 euros.

Madame [B] [V] veuve [A], Monsieur [R], [A], Monsieur [MY] [A], venant tous les quatre aux droits de Monsieur [IV] [A], Monsieur [LX] [A], Monsieur [I] [A] et Madame [H] [A] seront condamnés à payer à Maître [M] et la société MMA IARD la somme de 3.000 euros sur ce fondement.

Sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés, la quote part de la contribution à la dette de dépens de l’instance, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, et au titre des frais irrépétibles, à laquelle elle est tenue à hauteur de 50 % in solidum avec Maître [D].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Grasse, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire après débats en audience publique, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

Dit hors de cause Maître [G] [M] et la société MMA IARD. 

Déboute Monsieur [O] [N] [W] et Madame [K] [Q] épouse [N] [W] de leurs demandes formulées à l’encontre de Maître [G] [M] et la société MMA IARD. 




Déboute Madame [B] [V] veuve [A], Monsieur [R], [A], Monsieur [MY] [A], venant tous les quatre aux droits de Monsieur [IV] [A], Monsieur [LX] [A], Monsieur [I] [A] et Madame [H] [A] de leurs demandes formulées à l’encontre de Maître [G] [M] et la société MMA IARD. 

Condamne in solidum Madame [B] [V] veuve [A], Monsieur [R], [A], Monsieur [MY] [A], venant tous les quatre aux droits de Monsieur [IV] [A], Monsieur [LX] [A], Monsieur [I] [A] et Madame [H] [A] et Maître [U] [D] à payer à Monsieur [O] [N] [W] et Madame [K] [Q] épouse [N] [W] :
-la somme de 54.860 euros, au titre des travaux de raccordement de l’installation d’eaux usées de leur bien au réseau public, avec indexation sur l’indice BT01 du bâtiment à compter du 10 mai 2023, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, jusqu’à la date du présent jugement ;
-la somme de 1.650 euros, au titre du devis établi par le BET Auditazur.

Dit que s’agissant de ces désordres, dans les rapports entre coobligés le partage de responsabilité s’effectue comme suit :
-les consorts [A] 50 %
-Maître [U] [D] 50 %

Condamne Maître [U] [D] à relever et garantir Madame [B] [V] veuve [A], Monsieur [R], [A], Monsieur [MY] [A], venant tous les quatre aux droits de Monsieur [IV] [A], Monsieur [LX] [A], Monsieur [I] [A] et Madame [H] [A] de ces condamnations à hauteur de 50 %.

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la S.C.P. [U] [D] [T] [L] [E] [S] Notaires associés, sa quote-part de la contribution finale à la dette afférente à ces condamnations à hauteur de 50 % à laquelle elle est tenue in solidum avec Maître [D].

Déboute Monsieur [O] [N] [W] et Madame [K] [Q] épouse [N] [W] de leurs demandes formulées au titre du coût d’entretien de l’installation d’assainissement. 

Déboute Madame [B] [V] veuve [A], Monsieur [R], [A], Monsieur [MY] [A], venant tous les quatre aux droits de Monsieur [IV] [A], Monsieur [LX] [A], Monsieur [I] [A] et Madame [H] [A] de leur demande de condamnation in solidum de Maître [U] [D], la S.C.P. [U] [D] [T] [L] [E] [S] Notaires associés et la société MMA IARD à leur verser la somme de 50.000 euros séquestrée sur le prix de vente du bien cédé aux époux [N] [W].

Autorise la S.A.S. Lexgroup Nice à déconsigner, au profit de Madame [B] [V] veuve [A], Monsieur [R], [A], Monsieur [MY] [A], venant tous les quatre aux droits de Monsieur [IV] [A], Monsieur [LX] [A], Monsieur [I] [A] et Madame [H] [A], et sur leur demande en ce sens, la somme de 50.000 euros au titre du solde du prix de vente du bien qu’ils ont cédé suivant acte authentique reçu le 9 septembre 2019, à Monsieur et Madame [N] [W].
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Rappelle l’exécution provisoire de droit, et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

Condamne in solidum Madame [B] [V] veuve [A], Monsieur [R], [A], Monsieur [MY] [A], venant tous les quatre aux droits de Monsieur [IV] [A], Monsieur [LX] [A], Monsieur [I] [A] et Madame [H] [A] et Maître [U] [D] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, distraits au profit de Maître Clément BELLIN, et de Maître Michel DRAILLARD membre de la S.E.L.A.R.L. Cabinet Draillard, avocats au barreau de Grasse, aux offres de droit.

Condamne in solidum Madame [B] [V] veuve [A], Monsieur [R], [A], Monsieur [MY] [A], venant tous les quatre aux droits de Monsieur [IV] [A], Monsieur [LX] [A], Monsieur [I] [A] et Madame [H] [A] et Maître [U] [D] à payer Monsieur [O] [N] [W] et Madame [K] [Q] épouse [N] [W] la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum Madame [B] [V] veuve [A], Monsieur [R], [A], Monsieur [MY] [A], venant tous les quatre aux droits de Monsieur [IV] [A], Monsieur [LX] [A], Monsieur [I] [A] et Madame [H] [A] à payer à Maître [G] [M] et la société MMA IARD la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la S.C.P. [D] [L] [S] Notaires associés, la quote part de la contribution à la dette de dépens de l’instance, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, et au titre des frais irrépétibles, à laquelle elle est tenue à hauteur de 50 % in solidum avec Maître [U] [D].

Dit que la présente décision est commune et opposable à la S.C.P. BTSG², prise en la personne de Maître [F] [P], et à Maître [DX] [FA], respectivement ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire, et de mandataire ad hoc de la S.C.P. [U] [D] [T] [L] [E] [S] Notaires associés.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Président