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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nancy, Ch. 3 Cab. 6 - liquid RM, 29 avril 2025, n° 19/00671

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Madame [E] [J] et Monsieur [N] [X] se sont mariés le [Date mariage 5] 1995, sans contrat de mariage préalable, et cette union a été dissoute par jugement de divorce rendu le 13 novembre 2007 par le Tribunal de Grande Instance de Nancy.

Par acte d’huissier du 19 juin 2018, Madame [E] [J] a fait assigner Monsieur [N] [X] par-devant la présente juridiction aux fins de voir ordonner le partage judiciaire de leur indivision post-communautaire, et ordonner, avant dire droit, une mesure d’expertise aux fins d’évaluation des valeurs vénale et locative actuelles du bien indivis sis [Adresse 4] à [Localité 10].

Par acte d’huissier du 25 juin 2019, Madame [E] [J] a fait assigner Monsieur [N] [X] par-devant le Président du Tribunal de Grande Instance de Nancy, aux fins de voir :

Par ordonnance contradictoire du 3 septembre 2019, le Président du Tribunal de Grande Instance de Nancy s’est déclaré incompétent au profit du juge aux affaires familiales, auquel le dossier a été transmis.

Par décision du 28 avril 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances respectivement enregistrées sous les n° RG 19/671 et 19/3424.

Par jugement contradictoire du 10 septembre 2021, le tribunal a notamment :

- ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision, de la communauté et de l’indivision post-communautaire existant entre Madame [E] [J] et Monsieur [N] [X] ;

- désigné Maître [P] [C], notaire à [Localité 12] - [Adresse 3], pour procéder à ces opérations ;

- désigné Madame Dominique DIEBOLD, vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Nancy, en sa qualité de Juge commis, ou par tout autre magistrat venant en remplacement ;

- invité les parties à produire au notaire tous éléments permettant de déterminer la valeur vénale et locative du bien indivis aux fins de parvenir à un accord ; 

- dit qu’à défaut d’un tel accord, le notaire pourra saisir le juge commis selon les formes prescrit par l’article 1373 du Code de procédure civile aux fins de voir fixer la valeur vénale et locative du bien ;

- fixé dans son principe la créance de l’indivision sur Monsieur [N] [X] au titre de l’occupation privative du bien indivis sis [Adresse 4] à [Localité 10], et ce à compter du 19 juin 2013 et jusqu’à complète libération des lieux ;

- ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage ;

- débouté Madame [E] [J] de sa demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Le 17 avril 2023, Maître [C] a, en application des dispositions de l’article 1373 du code de procédure civile, transmis au juge commis à la surveillance des partages un procès-verbal de lecture de l’acte liquidatif et projet de partage, dans lequel il était indiqué :

- que bien convoqué par courrier LR/AR du 14 mars 2023 à se présenter en l’étude le 17 avril suivant, aux fins de lecture du projet d’acte liquidatif et de partage et, le cas échéant, de recueil des dires des parties, Monsieur [N] [X] ne s’était pas présenté ;

- qu’aussi, en son absence, le notaire n’avait pu recueillir les dires de Monsieur [N] [X], celui-ci ayant toutefois précédemment fait valoir les points de difficultés suivants :

- un désaccord sur la valorisation de l’immeuble indivis sise [Adresse 4] à [Localité 10], retenue pour 200.000 euros par le notaire dans son projet ;


- un désaccord sur le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [N] [X] retenue pour 525 euros par mois ; et ce eu égard à la valeur réelle du bien, et à l’accueil de l’enfant commun dans le logement ;

- un désaccord sur la somme de 20.000 euros, retenue au titre de la mise aux normes de l’assainissement du bâtiment ;

- une prétention découlant d’une dette de pension alimentaire à la charge de Madame [E] [J].

- que pour sa part, Madame [E] [J] était présente lors de cette lecture, et avait indiqué approuver le projet à elle soumis.

L’affaire a donc été renvoyé à la mise en état, pour les conclusions des parties.

Par ordonnance du 13 juin 2023, le juge commis a désigné Maître [L] [V], notaire à [Localité 12], en remplacement de Maître [P] [C], par application des dispositions de l’article 1371 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, datées du 5 septembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet des moyens et des motifs, Madame [E] [J] demande au tribunal de bien vouloir :

- dire et juger que l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10] a été justement évalué par le notaire à la somme de 200.000 euros dont est déduite la somme de 20.000 euros ramenant la valeur vénale à 180.000 euros ;

- dire et juger que l'indemnité d'occupation a tout autant été justement évaluée à la somme de 525 euros par mois ;

- dire et juger que cette indemnité d'occupation continuera à courir tant que Monsieur [N] [X] occupera les lieux sans être totalement propriétaire ;

- débouter Monsieur [N] [X] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

- en conséquence, homologuer l’acte de liquidation et le projet de partage ;

- dire et juger que Monsieur [N] [X] est redevable à Madame [E] [J] de la somme de 85.803,05 euros pour se voir attribuer ce bien ;

- contraindre Monsieur [N] [X] à justifier de sa capacité à régler cette somme et, dans le cas contraire,

- ordonner la mise en vente par adjudication du bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 10] à la somme de 200.000 euros ;

- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, en application de l’article 515 du code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [N] [X] à payer à Madame [E] [J] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [N] [X] en tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Didier GRANDHAYE, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 21 novembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet des moyens et des motifs, Monsieur [N] [X] sollicite de la juridiction de voir :

- fixer le montant de la valeur vénale de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10], cadastré section AK n° [Cadastre 1] – [Cadastre 6] & [Cadastre 7], à 140.000 euros ;

- fixer le montant des frais de mises aux normes à la somme de 76.000 euros ;

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 425 euros par mois, due par Monsieur [N] [X] à la communauté ;


- renvoyer les parties devant le notaire commis pour l’établissement de l’acte de partage ;

- débouter Madame [E] [J] de toutes ses demandes plus amples ou contraires.


L'ordonnance de clôture différée a été rendue le 21 novembre 2023, différée au 31 décembre 2023, et l’affaire a été évoquée à l’audience du 27juin 2024.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 octobre 2024, successivement prorogé au 29 avril 2025,

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


1°) Sur la valorisation du bien immobilier indivis

Conformément à la mission lui incombant du fait de sa commise judiciaire, le notaire a procédé à la valorisation du bien immobilier indivis sis [Adresse 4] à [Localité 10], à la somme de 200.000 euros, et ce après déduction de 20.000 euros correspondant aux frais d’assainissement.

Madame [E] [J] acquiesce à cette valorisation, quand Monsieur [N] [X] la conteste et entend la voir ramener à 140.000 euros.

Il convient tout d’abord de relever que dans son jugement du 10 septembre 2021 ordonnant le partage judiciaire, le tribunal a dûment invité les parties à communiquer au notaire les éléments permettant de déterminer la valeur vénale et locative du bien indivis ; et ce afin de lui permettre de procéder aux valorisations dans son état liquidatif.

Et c’est donc au vu des éléments ainsi portés à sa connaissance que le notaire désigné a estimé le bien immobilier à 200.000 euros, après déduction des frais de raccordement.

Monsieur [N] [X] conteste cette valeur, comme ne tenant pas compte des caractéristiques du bien ni de sa vétusté, et produit à cette fin des pièces visant à en justifier :

- sa pièce n° 37 : il s’agit d’un document intitulé « étude de marché », réalisé par l’agence [9] le 7 décembre 2023, recommandant une valeur du bien de 120.000 euros.
Il convient toutefois de relever que si le document contient diverses annonces dites « comparables », il ne recèle en revanche pas d’éléments descriptifs du bien litigieux pouvant permettre une telle comparaison ; étant en outre relevé que les annonces ainsi publiées affichent des prix au m² nettement supérieurs à celui retenu pour estimer la valeur du bien indivis.
Encore, le document ne fait mention d’aucune visite effective du bien , laissant ainsi à penser qu’il a été établi à partir des seuls éléments produits par le requérant, et donc en l’espèce, par Monsieur [N] [X].
Il sera d’ailleurs relevé que le document mentionne que le logement date de 1900, dispose de 3 chambres, et sur le point « travaux à prévoir », il est indiqué « non »... Les recommandations faites par le rédacteur du document étant ensuite différentes, pour mentionner que le bien date de 1970, et nécessite des travaux de rénovation significatifs.
Aussi, ce document apparaît-il très insuffisamment motivé pour revêtir le caractère probant nécessaire à une remise en cause de la valorisation effectuée par le notaire.

- sa pièce n° 30 : il s’agit d’un plan de la maison, dessiné par Monsieur [N] [X], venant compléter et corroborer le descriptif du notaire (pièce n°29).

- sa liasse de pièces n°31 : il s’agit d’une liste de ventes réalisées à [Localité 10], sans éléments de comparaison utile avec le bien litigieux, et donc impropres à remettre en cause la valorisation faite par le notaire.

- sa pièce n°33 : il s’agit d’un devis non signé daté de février 2022, estimant le coût d’une mise en conformité du tableau électrique avec pose de 20 prises de courant, pour un montant HT de 2.600 euros.
Il sera relevé sur ce point que le notaire, dans son estimation du bien, a tenu compte de la relative vétusté de l’installation électrique en précisant qu’elle était « aux normes de 1995 » (pièce n°29).

- sa pièce n°34 : il s’agit d’un devis non signé daté de février 2022, relatif à l’installation d’une pompe à chaleur ; mentionnant une visite sur place, et une surface habitable de 163 m² pour une surface chauffée de 113 m², et un coût de 16.576,92 euros TTC.
Il sera relevé sur ce point que le notaire, dans son estimation du bien, a tenu compte du mode actuel de chauffage de la maison en précisant « chaudière à bois de 2016 » et « eau chaude produite par cumulus électrique de décembre 2021 » (pièce n°29). 

- sa pièce n°35 : il s’agit d’un contrat accepté le 4 juillet 2017 par Monsieur [T] [G], voisin de Monsieur [N] [X], et relatif aux travaux de mise en conformité des ouvrages visés par l’article 1331-4 du code de la santé publique (raccordement au réseau d’évacuation des eaux usées), pour un montant de 8.725,62 euros.
Il sera relevé que ce document, dont il est demandé par Monsieur [N] [X] qu’il soit pris en compte à hauteur du double de son montant, concerne un immeuble voisin et ne peut dès lors être admis comme justifiant des travaux de raccordement du bien litigieux. 
Par ailleurs le notaire a mentionné dans son estimation (pièce n°29) que l’assainissement se faisait à puits perdu, et a déduit de la valeur du bien litigieux une somme de 20.000 euros dans le projet d’état liquidatif, pour tenir compte de ces travaux d’assainissement.

- sa pièce n°36 : il s’agit d’un devis non signé daté du 3 juin 2022, relatif à des travaux de remplacement de la toiture et remplacement de vélux ancienne génération pour un montant total de 37.560 euros.
Il sera relevé que Monsieur [N] [X] ne justifie pas à l’instance de l’état de la toiture du bien indivis, et plus particulièrement de la nécessité de la remplacer ; la seule production d’un devis établi à cette fin étant impropre à justifier de la nécessité de tels travaux.


Il se déduit de l’ensemble des documents ainsi produits par Monsieur [N] [X] une certaine confusion entre les travaux de mise aux normes du bien indivis, tel que le raccordement au réseau d’évacuation des eaux usées, et les travaux d’amélioration du bien, s’agissant de l’installation électrique, du mode de chauffage, ou encore de la couverture et des vélux.

Or, s’agissant d’évaluer un immeuble ancien, il n’y a lieu qu’à déduire les mises aux normes nécessaires à la vente du bien, le cas échéant ; les autres travaux d’amélioration relevant de la décision du propriétaire d’y procéder ou non, et l’estimation du bien devant donc être fait au regard de son état de vétusté et de ses installations.

En l’espèce, le notaire était donc parfaitement fondé à ne déduire de son estimation que la seule valeur des travaux de raccordement, qu’il a justement fixé à 20.000 euros (soit plus de deux fois le devis produit) ; l’estimation du bien ayant été faite en tenant compte de la vétusté de l’immeuble et de ses installations, tel que mentionné dans l’attestation du notaire (pièce n°29).

Aussi y a-t-il lieu de retenir la valeur fixée par le notaire dans son projet d’état liquidatif, soit 180.000 euros, Monsieur [N] [X] n’ayant pas produit d’éléments propres à en contester la pertinence.

Le tribunal s’étonne du fait que Monsieur [N] [X] n’a pas produit aux débats d’estimations motivées réalisées après visite du bien par des agences immobilières, et ce d’autant plus qu’étant occupant du bien, il lui était facile d’y faire procéder.

Et s’agissant de la valeur locative du même bien, il convient ici encore de retenir la valeur fixée par le notaire dans son projet d’état liquidatif, soit la somme de 525 euros par mois ; ses modalités de calcul, sur la base d’une valeur de la maison de 180.000 euros, apparaissant pleinement pertinentes en l’espèce ; et Monsieur [N] [X] ne produisant aucun élément propre à en contester utilement le montant tel qu’évalué par le notaire.


2°) Sur l’homologation du projet d’état liquidatif et de l’acte de partage

Madame [E] [J] sollicite l’homologation de l’acte de liquidation et du projet de partage.

Selon l’article 1375 du code de procédure civile, lorsqu’il est saisi des désaccords persistants suite à un procès-verbal reprenant les dires des parties (article 1373), le tribunal statue sur les points de désaccord et homologue l’état liquidatif ou renvoie les parties devant le notaire pour établir l’acte constatant le partage ; et en cas d’homologation, il ordonne s’il y a lieu le tirage au sort des lots par la même décision, soit devant le juge commis, soit devant le notaire commis.

Le notaire, dans le projet d’état liquidatif soumis à la juridiction pour homologation, n’a pas fixé de date de jouissance divise, mais il a arrêté les comptes, s’agissant plus particulièrement de l'indemnité d'occupation, au mois de juillet 2022.

Partant, l’homologation du projet d’état liquidatif apparaîtrait contraire à l’égalité du partage, en ce qu’elle octroierait à Monsieur [N] [X] une occupation gratuite du logement indivis depuis juillet 2022.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande d’homologation du projet d’état liquidatif joint au procès-verbal du 17 avril 2023, et le notaire en charge des opérations sera invité à établir un nouvel état conforme aux dispositions du présent jugement, et arrêtant la date de jouissance divise à la date la plus proche du partage, conformément au prescrit de l’article 829 du code civil.

3°) Sur la demande de licitation du bien indivis

L'article 1377 du code de procédure civile prévoit que dans le cadre d'un partage judiciaire, le tribunal peut ordonner la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement attribués ou partagés.

La licitation revêt donc, en matière de partage, un caractère subsidiaire, chaque indivisaire ayant vocation de principe à recevoir une part en nature des biens formant la masse à partager ; et ce n'est donc que par exception qu'il est possible de recourir à la licitation des biens indivis, ce qui implique le constat préalable que lesdits biens ne peuvent être commodément partagés ou attribués dans les conditions prévues par la loi.

En l'espèce, il se déduit des éléments portés à la connaissance du tribunal que la masse active indivise n’est constituée que du seul bien immobilier litigieux lequel, s’agissant d’une maison individuelle, est par nature difficilement partageable.

Encore, si l’attribution du bien à Monsieur [N] [X] a été envisagée au cours des opérations, celui-ci est en désaccord sur sa valeur (telle que retenue par le tribunal dans le présent jugement), et donc sur la soulte qu’il serait amené, le cas échéant, à devoir à Madame [E] [J] ; et étant par ailleurs relevé que Monsieur [N] [X] n’a pas sollicité du tribunal de se voir attribuer préférentiellement le bien, une telle attribution relevant dès lors du seul accord des parties.

Aussi la demande de licitation du bien indivis apparaît-elle fondée.

Une telle licitation implique toutefois que le tribunal fixe une mise à prix, et ce en tenant compte de la valeur vénale du bien, ainsi que de la nécessité de rendre la vente suffisamment attractive pour s’assurer de la présence d’enchérisseur.

En l’espèce, la valeur vénale du bien étant fixée à 180.000 euros, la mise à prix sera fixée à 140.000 euros ; et ce avec facultés de baisses successives à 110.000 euros puis 90.000 euros.


4°) Sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire

Conformément à l’usage en la matière, les dépens de l’instance seront employés en frais privilégiés de partage.

Par ailleurs, eu égard à la nature du litige, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et Madame [E] [J] sera donc déboutée de sa demande indemnitaire ainsi fondée.

Enfin, et par application des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige, et eu égard à l’ancienneté du litige, l'exécution provisoire sera ordonnée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge aux Affaires Familiales, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Vu le procès-verbal dressé par le notaire daté du 17 avril 2023 ;

Vu le rapport du juge commis notifié aux parties le 4 juillet 2023 ;

Vu les dispositions de l’article 1375 du code de procédure civile ;


FIXE la valeur du bien immobilier indivis sis [Adresse 4] à [Localité 10] à 180.000 euros ;

FIXE l'indemnité d'occupation due à l’indivision par Monsieur [N] [X] depuis le 19 juin 2013 et jusqu’à complète libération des lieux, cession du bien ou partage effectif, à la somme de 525 euros par mois ;

DEBOUTE Madame [E] [J] de sa demande d’homologation du projet d’état liquidatif joint au procès-verbal du 17 avril 2023 ;

INVITE le notaire en charge des opérations à établir un nouveau projet d’état liquidatif conforme aux dispositions du présent jugement, et arrêtant la date de jouissance divise à la date la plus proche du partage, conformément au prescrit de l’article 829 du code civil ;

DIT que ce projet sera soumis pour signature aux parties, et qu’à défaut de recueillir leur approbation, son homologation pourra être demandée au tribunal ;

ORDONNE la licitation du bien immobilier indivis sis [Adresse 4] à [Localité 10], cadastré section AK n°[Cadastre 1], lieu-dit « [Adresse 13] » pour une contenance de 11 ares 37 centiares, section AK n°[Cadastre 6] lieu-dit « [Localité 11] » pour une contenance de 3 ares 29 centiares, et section AK n° [Cadastre 7] lieu-dit « [Adresse 13] » pour une contenance de 1 are et 34 centiares ; et ce sur un cahier des charges et des conditions de vente établi par le notaire commis ; et sur une mise à prix de 140.000 euros avec, à défaut d'enchère à ce prix, faculté de baisses successives à 110.000 puis 90.000 euros ;

DIT que le notaire est autorisé pour la vente de ce bien à faire application des dispositions de l’article 1277 du code de procédure civile selon lesquelles : “si aucune enchère n’atteint le montant de la mise à prix, ledit notaire, selon le cas, pourra constater l’offre la plus élevée et adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre ;

Sauf renonciation du vendeur, le tribunal qui a fixé la mise à prix, saisi à la requête du notaire, de l’avocat ou de tout intéressé, peut soit déclarer l’adjudication définitive et la vente réalisée, soit ordonner qu’une nouvelle vente aura lieu : en ce dernier cas, il fixe le délai de la nouvelle vente sans que celui-ci puisse être inférieur à quinze jours, la mise à prix ainsi que les modalités de la publicité”.

AUTORISE tout huissier de justice mandaté par le notaire à pénétrer dans les lieux avec l'accord des occupants et à défaut à une date fixée par l'huissier préalablement notifiée aux occupants, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, aux fins de :

- dresser un procès-verbal de description du bien ;
- faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente ;

AUTORISE ce même huissier à faire visiter les lieux, selon des modalités arrêtées avec l'accord des occupants et à défaut d'accord dans le mois précédant la vente, un maximum de 2 heures par jour du lundi au samedi entre 9 heures et 12 heures et entre 14 heures et 18 heures, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

RAPPELLE aux parties qu’elles peuvent renoncer à la vente par adjudication de l’immeuble au profit d’une vente amiable ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage ;

DEBOUTE Madame [E] [J] de sa demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l'exécution provisoire du jugement ;

Et le présent jugement a été prononcé et signé par Madame Dominique DIEBOLD, Juge aux Affaires Familiales, et par Madame Sabrina WITTMANN, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES
Texte intégral
DU : 29 Avril 2025 Minute : 

Répertoire Général : N° RG 19/00671 - N° Portalis DBZE-W-B7D-HBKW / Ch. 3 Cab. 6 - liquid RM

Codification : Demande relative à la liquidation du régime matrimonial



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

JUGEMENT

Ch. 3 Cab. 6 - liquid RM





DEMANDEUR 

Madame [E] [J]
[Adresse 2]
[Localité 8]
représentée par Me Didier GRANDHAYE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 113, Me Guillaume BARBE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :



DÉFENDEUR 

Monsieur [N] [X]
[Adresse 4]
[Localité 10]
représenté par Maître Christophe GUITTON de la SELEURL CHRISTOPHE GUITTON AVOCAT, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 15



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Juge aux Affaires Familiales Madame Dominique DIEBOLD

Greffier MadameValérie SCHANG, lors des débats et
de Madame Sabrina WITTMANN, lors de la mise à disposition

DÉBATS : A l’audience du 27 Juin 2024

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe et signé par Madame Dominique DIEBOLD, Juge aux Affaires Familiales et par Sabrina WITTMANN, Greffier.



Copie exécutoire délivrée le : 
 
Copie délivrée le : 


EXPOSE DU LITIGE


Madame [E] [J] et Monsieur [N] [X] se sont mariés le [Date mariage 5] 1995, sans contrat de mariage préalable, et cette union a été dissoute par jugement de divorce rendu le 13 novembre 2007 par le Tribunal de Grande Instance de Nancy.

Par acte d’huissier du 19 juin 2018, Madame [E] [J] a fait assigner Monsieur [N] [X] par-devant la présente juridiction aux fins de voir ordonner le partage judiciaire de leur indivision post-communautaire, et ordonner, avant dire droit, une mesure d’expertise aux fins d’évaluation des valeurs vénale et locative actuelles du bien indivis sis [Adresse 4] à [Localité 10].

Par acte d’huissier du 25 juin 2019, Madame [E] [J] a fait assigner Monsieur [N] [X] par-devant le Président du Tribunal de Grande Instance de Nancy, aux fins de voir :

Par ordonnance contradictoire du 3 septembre 2019, le Président du Tribunal de Grande Instance de Nancy s’est déclaré incompétent au profit du juge aux affaires familiales, auquel le dossier a été transmis.

Par décision du 28 avril 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances respectivement enregistrées sous les n° RG 19/671 et 19/3424.

Par jugement contradictoire du 10 septembre 2021, le tribunal a notamment :

- ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision, de la communauté et de l’indivision post-communautaire existant entre Madame [E] [J] et Monsieur [N] [X] ;

- désigné Maître [P] [C], notaire à [Localité 12] - [Adresse 3], pour procéder à ces opérations ;

- désigné Madame Dominique DIEBOLD, vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Nancy, en sa qualité de Juge commis, ou par tout autre magistrat venant en remplacement ;

- invité les parties à produire au notaire tous éléments permettant de déterminer la valeur vénale et locative du bien indivis aux fins de parvenir à un accord ; 

- dit qu’à défaut d’un tel accord, le notaire pourra saisir le juge commis selon les formes prescrit par l’article 1373 du Code de procédure civile aux fins de voir fixer la valeur vénale et locative du bien ;

- fixé dans son principe la créance de l’indivision sur Monsieur [N] [X] au titre de l’occupation privative du bien indivis sis [Adresse 4] à [Localité 10], et ce à compter du 19 juin 2013 et jusqu’à complète libération des lieux ;

- ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage ;

- débouté Madame [E] [J] de sa demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Le 17 avril 2023, Maître [C] a, en application des dispositions de l’article 1373 du code de procédure civile, transmis au juge commis à la surveillance des partages un procès-verbal de lecture de l’acte liquidatif et projet de partage, dans lequel il était indiqué :

- que bien convoqué par courrier LR/AR du 14 mars 2023 à se présenter en l’étude le 17 avril suivant, aux fins de lecture du projet d’acte liquidatif et de partage et, le cas échéant, de recueil des dires des parties, Monsieur [N] [X] ne s’était pas présenté ;

- qu’aussi, en son absence, le notaire n’avait pu recueillir les dires de Monsieur [N] [X], celui-ci ayant toutefois précédemment fait valoir les points de difficultés suivants :

- un désaccord sur la valorisation de l’immeuble indivis sise [Adresse 4] à [Localité 10], retenue pour 200.000 euros par le notaire dans son projet ;


- un désaccord sur le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [N] [X] retenue pour 525 euros par mois ; et ce eu égard à la valeur réelle du bien, et à l’accueil de l’enfant commun dans le logement ;

- un désaccord sur la somme de 20.000 euros, retenue au titre de la mise aux normes de l’assainissement du bâtiment ;

- une prétention découlant d’une dette de pension alimentaire à la charge de Madame [E] [J].

- que pour sa part, Madame [E] [J] était présente lors de cette lecture, et avait indiqué approuver le projet à elle soumis.

L’affaire a donc été renvoyé à la mise en état, pour les conclusions des parties.

Par ordonnance du 13 juin 2023, le juge commis a désigné Maître [L] [V], notaire à [Localité 12], en remplacement de Maître [P] [C], par application des dispositions de l’article 1371 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, datées du 5 septembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet des moyens et des motifs, Madame [E] [J] demande au tribunal de bien vouloir :

- dire et juger que l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10] a été justement évalué par le notaire à la somme de 200.000 euros dont est déduite la somme de 20.000 euros ramenant la valeur vénale à 180.000 euros ;

- dire et juger que l'indemnité d'occupation a tout autant été justement évaluée à la somme de 525 euros par mois ;

- dire et juger que cette indemnité d'occupation continuera à courir tant que Monsieur [N] [X] occupera les lieux sans être totalement propriétaire ;

- débouter Monsieur [N] [X] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

- en conséquence, homologuer l’acte de liquidation et le projet de partage ;

- dire et juger que Monsieur [N] [X] est redevable à Madame [E] [J] de la somme de 85.803,05 euros pour se voir attribuer ce bien ;

- contraindre Monsieur [N] [X] à justifier de sa capacité à régler cette somme et, dans le cas contraire,

- ordonner la mise en vente par adjudication du bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 10] à la somme de 200.000 euros ;

- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, en application de l’article 515 du code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [N] [X] à payer à Madame [E] [J] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [N] [X] en tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Didier GRANDHAYE, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 21 novembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet des moyens et des motifs, Monsieur [N] [X] sollicite de la juridiction de voir :

- fixer le montant de la valeur vénale de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10], cadastré section AK n° [Cadastre 1] – [Cadastre 6] & [Cadastre 7], à 140.000 euros ;

- fixer le montant des frais de mises aux normes à la somme de 76.000 euros ;

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 425 euros par mois, due par Monsieur [N] [X] à la communauté ;


- renvoyer les parties devant le notaire commis pour l’établissement de l’acte de partage ;

- débouter Madame [E] [J] de toutes ses demandes plus amples ou contraires.


L'ordonnance de clôture différée a été rendue le 21 novembre 2023, différée au 31 décembre 2023, et l’affaire a été évoquée à l’audience du 27juin 2024.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 octobre 2024, successivement prorogé au 29 avril 2025,



MOTIFS DE LA DECISION


1°) Sur la valorisation du bien immobilier indivis

Conformément à la mission lui incombant du fait de sa commise judiciaire, le notaire a procédé à la valorisation du bien immobilier indivis sis [Adresse 4] à [Localité 10], à la somme de 200.000 euros, et ce après déduction de 20.000 euros correspondant aux frais d’assainissement.

Madame [E] [J] acquiesce à cette valorisation, quand Monsieur [N] [X] la conteste et entend la voir ramener à 140.000 euros.

Il convient tout d’abord de relever que dans son jugement du 10 septembre 2021 ordonnant le partage judiciaire, le tribunal a dûment invité les parties à communiquer au notaire les éléments permettant de déterminer la valeur vénale et locative du bien indivis ; et ce afin de lui permettre de procéder aux valorisations dans son état liquidatif.

Et c’est donc au vu des éléments ainsi portés à sa connaissance que le notaire désigné a estimé le bien immobilier à 200.000 euros, après déduction des frais de raccordement.

Monsieur [N] [X] conteste cette valeur, comme ne tenant pas compte des caractéristiques du bien ni de sa vétusté, et produit à cette fin des pièces visant à en justifier :

- sa pièce n° 37 : il s’agit d’un document intitulé « étude de marché », réalisé par l’agence [9] le 7 décembre 2023, recommandant une valeur du bien de 120.000 euros.
Il convient toutefois de relever que si le document contient diverses annonces dites « comparables », il ne recèle en revanche pas d’éléments descriptifs du bien litigieux pouvant permettre une telle comparaison ; étant en outre relevé que les annonces ainsi publiées affichent des prix au m² nettement supérieurs à celui retenu pour estimer la valeur du bien indivis.
Encore, le document ne fait mention d’aucune visite effective du bien , laissant ainsi à penser qu’il a été établi à partir des seuls éléments produits par le requérant, et donc en l’espèce, par Monsieur [N] [X].
Il sera d’ailleurs relevé que le document mentionne que le logement date de 1900, dispose de 3 chambres, et sur le point « travaux à prévoir », il est indiqué « non »... Les recommandations faites par le rédacteur du document étant ensuite différentes, pour mentionner que le bien date de 1970, et nécessite des travaux de rénovation significatifs.
Aussi, ce document apparaît-il très insuffisamment motivé pour revêtir le caractère probant nécessaire à une remise en cause de la valorisation effectuée par le notaire.

- sa pièce n° 30 : il s’agit d’un plan de la maison, dessiné par Monsieur [N] [X], venant compléter et corroborer le descriptif du notaire (pièce n°29).

- sa liasse de pièces n°31 : il s’agit d’une liste de ventes réalisées à [Localité 10], sans éléments de comparaison utile avec le bien litigieux, et donc impropres à remettre en cause la valorisation faite par le notaire.

- sa pièce n°33 : il s’agit d’un devis non signé daté de février 2022, estimant le coût d’une mise en conformité du tableau électrique avec pose de 20 prises de courant, pour un montant HT de 2.600 euros.
Il sera relevé sur ce point que le notaire, dans son estimation du bien, a tenu compte de la relative vétusté de l’installation électrique en précisant qu’elle était « aux normes de 1995 » (pièce n°29).

- sa pièce n°34 : il s’agit d’un devis non signé daté de février 2022, relatif à l’installation d’une pompe à chaleur ; mentionnant une visite sur place, et une surface habitable de 163 m² pour une surface chauffée de 113 m², et un coût de 16.576,92 euros TTC.
Il sera relevé sur ce point que le notaire, dans son estimation du bien, a tenu compte du mode actuel de chauffage de la maison en précisant « chaudière à bois de 2016 » et « eau chaude produite par cumulus électrique de décembre 2021 » (pièce n°29). 

- sa pièce n°35 : il s’agit d’un contrat accepté le 4 juillet 2017 par Monsieur [T] [G], voisin de Monsieur [N] [X], et relatif aux travaux de mise en conformité des ouvrages visés par l’article 1331-4 du code de la santé publique (raccordement au réseau d’évacuation des eaux usées), pour un montant de 8.725,62 euros.
Il sera relevé que ce document, dont il est demandé par Monsieur [N] [X] qu’il soit pris en compte à hauteur du double de son montant, concerne un immeuble voisin et ne peut dès lors être admis comme justifiant des travaux de raccordement du bien litigieux. 
Par ailleurs le notaire a mentionné dans son estimation (pièce n°29) que l’assainissement se faisait à puits perdu, et a déduit de la valeur du bien litigieux une somme de 20.000 euros dans le projet d’état liquidatif, pour tenir compte de ces travaux d’assainissement.

- sa pièce n°36 : il s’agit d’un devis non signé daté du 3 juin 2022, relatif à des travaux de remplacement de la toiture et remplacement de vélux ancienne génération pour un montant total de 37.560 euros.
Il sera relevé que Monsieur [N] [X] ne justifie pas à l’instance de l’état de la toiture du bien indivis, et plus particulièrement de la nécessité de la remplacer ; la seule production d’un devis établi à cette fin étant impropre à justifier de la nécessité de tels travaux.


Il se déduit de l’ensemble des documents ainsi produits par Monsieur [N] [X] une certaine confusion entre les travaux de mise aux normes du bien indivis, tel que le raccordement au réseau d’évacuation des eaux usées, et les travaux d’amélioration du bien, s’agissant de l’installation électrique, du mode de chauffage, ou encore de la couverture et des vélux.

Or, s’agissant d’évaluer un immeuble ancien, il n’y a lieu qu’à déduire les mises aux normes nécessaires à la vente du bien, le cas échéant ; les autres travaux d’amélioration relevant de la décision du propriétaire d’y procéder ou non, et l’estimation du bien devant donc être fait au regard de son état de vétusté et de ses installations.

En l’espèce, le notaire était donc parfaitement fondé à ne déduire de son estimation que la seule valeur des travaux de raccordement, qu’il a justement fixé à 20.000 euros (soit plus de deux fois le devis produit) ; l’estimation du bien ayant été faite en tenant compte de la vétusté de l’immeuble et de ses installations, tel que mentionné dans l’attestation du notaire (pièce n°29).

Aussi y a-t-il lieu de retenir la valeur fixée par le notaire dans son projet d’état liquidatif, soit 180.000 euros, Monsieur [N] [X] n’ayant pas produit d’éléments propres à en contester la pertinence.

Le tribunal s’étonne du fait que Monsieur [N] [X] n’a pas produit aux débats d’estimations motivées réalisées après visite du bien par des agences immobilières, et ce d’autant plus qu’étant occupant du bien, il lui était facile d’y faire procéder.

Et s’agissant de la valeur locative du même bien, il convient ici encore de retenir la valeur fixée par le notaire dans son projet d’état liquidatif, soit la somme de 525 euros par mois ; ses modalités de calcul, sur la base d’une valeur de la maison de 180.000 euros, apparaissant pleinement pertinentes en l’espèce ; et Monsieur [N] [X] ne produisant aucun élément propre à en contester utilement le montant tel qu’évalué par le notaire.


2°) Sur l’homologation du projet d’état liquidatif et de l’acte de partage

Madame [E] [J] sollicite l’homologation de l’acte de liquidation et du projet de partage.

Selon l’article 1375 du code de procédure civile, lorsqu’il est saisi des désaccords persistants suite à un procès-verbal reprenant les dires des parties (article 1373), le tribunal statue sur les points de désaccord et homologue l’état liquidatif ou renvoie les parties devant le notaire pour établir l’acte constatant le partage ; et en cas d’homologation, il ordonne s’il y a lieu le tirage au sort des lots par la même décision, soit devant le juge commis, soit devant le notaire commis.

Le notaire, dans le projet d’état liquidatif soumis à la juridiction pour homologation, n’a pas fixé de date de jouissance divise, mais il a arrêté les comptes, s’agissant plus particulièrement de l'indemnité d'occupation, au mois de juillet 2022.

Partant, l’homologation du projet d’état liquidatif apparaîtrait contraire à l’égalité du partage, en ce qu’elle octroierait à Monsieur [N] [X] une occupation gratuite du logement indivis depuis juillet 2022.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande d’homologation du projet d’état liquidatif joint au procès-verbal du 17 avril 2023, et le notaire en charge des opérations sera invité à établir un nouvel état conforme aux dispositions du présent jugement, et arrêtant la date de jouissance divise à la date la plus proche du partage, conformément au prescrit de l’article 829 du code civil.

3°) Sur la demande de licitation du bien indivis

L'article 1377 du code de procédure civile prévoit que dans le cadre d'un partage judiciaire, le tribunal peut ordonner la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement attribués ou partagés.

La licitation revêt donc, en matière de partage, un caractère subsidiaire, chaque indivisaire ayant vocation de principe à recevoir une part en nature des biens formant la masse à partager ; et ce n'est donc que par exception qu'il est possible de recourir à la licitation des biens indivis, ce qui implique le constat préalable que lesdits biens ne peuvent être commodément partagés ou attribués dans les conditions prévues par la loi.

En l'espèce, il se déduit des éléments portés à la connaissance du tribunal que la masse active indivise n’est constituée que du seul bien immobilier litigieux lequel, s’agissant d’une maison individuelle, est par nature difficilement partageable.

Encore, si l’attribution du bien à Monsieur [N] [X] a été envisagée au cours des opérations, celui-ci est en désaccord sur sa valeur (telle que retenue par le tribunal dans le présent jugement), et donc sur la soulte qu’il serait amené, le cas échéant, à devoir à Madame [E] [J] ; et étant par ailleurs relevé que Monsieur [N] [X] n’a pas sollicité du tribunal de se voir attribuer préférentiellement le bien, une telle attribution relevant dès lors du seul accord des parties.

Aussi la demande de licitation du bien indivis apparaît-elle fondée.

Une telle licitation implique toutefois que le tribunal fixe une mise à prix, et ce en tenant compte de la valeur vénale du bien, ainsi que de la nécessité de rendre la vente suffisamment attractive pour s’assurer de la présence d’enchérisseur.

En l’espèce, la valeur vénale du bien étant fixée à 180.000 euros, la mise à prix sera fixée à 140.000 euros ; et ce avec facultés de baisses successives à 110.000 euros puis 90.000 euros.


4°) Sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire

Conformément à l’usage en la matière, les dépens de l’instance seront employés en frais privilégiés de partage.

Par ailleurs, eu égard à la nature du litige, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et Madame [E] [J] sera donc déboutée de sa demande indemnitaire ainsi fondée.

Enfin, et par application des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige, et eu égard à l’ancienneté du litige, l'exécution provisoire sera ordonnée.



PAR CES MOTIFS

Le Juge aux Affaires Familiales, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Vu le procès-verbal dressé par le notaire daté du 17 avril 2023 ;

Vu le rapport du juge commis notifié aux parties le 4 juillet 2023 ;

Vu les dispositions de l’article 1375 du code de procédure civile ;


FIXE la valeur du bien immobilier indivis sis [Adresse 4] à [Localité 10] à 180.000 euros ;

FIXE l'indemnité d'occupation due à l’indivision par Monsieur [N] [X] depuis le 19 juin 2013 et jusqu’à complète libération des lieux, cession du bien ou partage effectif, à la somme de 525 euros par mois ;

DEBOUTE Madame [E] [J] de sa demande d’homologation du projet d’état liquidatif joint au procès-verbal du 17 avril 2023 ;

INVITE le notaire en charge des opérations à établir un nouveau projet d’état liquidatif conforme aux dispositions du présent jugement, et arrêtant la date de jouissance divise à la date la plus proche du partage, conformément au prescrit de l’article 829 du code civil ;

DIT que ce projet sera soumis pour signature aux parties, et qu’à défaut de recueillir leur approbation, son homologation pourra être demandée au tribunal ;

ORDONNE la licitation du bien immobilier indivis sis [Adresse 4] à [Localité 10], cadastré section AK n°[Cadastre 1], lieu-dit « [Adresse 13] » pour une contenance de 11 ares 37 centiares, section AK n°[Cadastre 6] lieu-dit « [Localité 11] » pour une contenance de 3 ares 29 centiares, et section AK n° [Cadastre 7] lieu-dit « [Adresse 13] » pour une contenance de 1 are et 34 centiares ; et ce sur un cahier des charges et des conditions de vente établi par le notaire commis ; et sur une mise à prix de 140.000 euros avec, à défaut d'enchère à ce prix, faculté de baisses successives à 110.000 puis 90.000 euros ;

DIT que le notaire est autorisé pour la vente de ce bien à faire application des dispositions de l’article 1277 du code de procédure civile selon lesquelles : “si aucune enchère n’atteint le montant de la mise à prix, ledit notaire, selon le cas, pourra constater l’offre la plus élevée et adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre ;

Sauf renonciation du vendeur, le tribunal qui a fixé la mise à prix, saisi à la requête du notaire, de l’avocat ou de tout intéressé, peut soit déclarer l’adjudication définitive et la vente réalisée, soit ordonner qu’une nouvelle vente aura lieu : en ce dernier cas, il fixe le délai de la nouvelle vente sans que celui-ci puisse être inférieur à quinze jours, la mise à prix ainsi que les modalités de la publicité”.

AUTORISE tout huissier de justice mandaté par le notaire à pénétrer dans les lieux avec l'accord des occupants et à défaut à une date fixée par l'huissier préalablement notifiée aux occupants, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, aux fins de :

- dresser un procès-verbal de description du bien ;
- faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente ;

AUTORISE ce même huissier à faire visiter les lieux, selon des modalités arrêtées avec l'accord des occupants et à défaut d'accord dans le mois précédant la vente, un maximum de 2 heures par jour du lundi au samedi entre 9 heures et 12 heures et entre 14 heures et 18 heures, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

RAPPELLE aux parties qu’elles peuvent renoncer à la vente par adjudication de l’immeuble au profit d’une vente amiable ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage ;

DEBOUTE Madame [E] [J] de sa demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l'exécution provisoire du jugement ;

Et le présent jugement a été prononcé et signé par Madame Dominique DIEBOLD, Juge aux Affaires Familiales, et par Madame Sabrina WITTMANN, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 829, code de la sante publique 1331-4, code de procedure civile 1377, code de procedure civile 1373, code de procedure civile 1277, code de procedure civile 1371, code de procedure civile 1375). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-04-29T21:06:07.182Z.