notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Valence, CH1 Contentieux Général, 11 juin 2026, n° 24/02171

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte authentique reçu les 29 décembre 1994 et 9 janvier 1995 par Maître [W] [C], notaire à CHATEAUNEUF-DE-GALAURE, M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] ont acquis de M. [J] [Y], à concurrence de moitié indivise chacun, des biens immobiliers sis sur le territoire de la commune de SAINT-UZE (Drôme) sur lesquels étaient implantés divers bâtiments en mauvais état.

Suivant permis de construire délivré par le maire de la commune le 8 février 1995, M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] ont procédé à d’importants travaux de réhabilitation et de construction, comportant notamment la création d’une maison à usage d’habitation.

Le 14 novembre 2011, le service public pour l’assainissement non collectif (SPANC) du syndicat interdépartemental du bassin de la Galaure (SIBG) a procédé au contrôle des installations d’assainissement autonomes de la maison d’habitation (alors occupée par M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S]) et de la dépendance (alors occupée par M. [J] [Y]) implantées sur la propriété et déposé deux compte-rendus de contrôle datés des 10 et 12 janvier 2012. 

Les conclusions de ces comptes-rendus sont les suivantes :

1) Concernant la maison d’habitation :

“Commentaires :
- Les eaux ménagères sont prétraitées dans un bac dégraisseur de volume inconnu. Il n’y a pas de préfiltre en sortie. La cloison est déboîtée, elle devra être remise en place.
Les eaux vannes (WC) sont prétraitées dans une fosse toutes eaux de 3000L, selon le propriétaire, utilisée en fosse septique.
Les parties hautes de la fosse et du bac dégralsseur sont déformées. Cette déformation devra être surveillée.
Ces effluents sont ensuite traités par un champ d’épandage de nature et caractéristiques indéterminées.
- La pente du champ d'épandage est supérieure à 10 %.

Intervention/Travaux å prévoir :
- Le champ d'épandage doit être rendu visitable par la pose d'un regard de répartition (ou de visite), en début d’épandage, et de regard(s) de contrôle en bout(s) de drain(s).
- A l'occasion de la prochaine vidange, le volume de la fosse toutes eaux devra être mesuré. Nous vous rappelons que ces vidanges doivent être réalisées par des personnes agréées par le Préfet et qui sont tenues de vous remettre un bordereau de suivi de déchets.
- Le volume du bac dégraisseur devra étre mesuré.

- L’installation d'un préfiltre à la jonction fosse toutes eaux et bac dégraisseur est fortement conseillée pour protéger et améliorer la durée de vie de l'épandage.
- Si des dysfonctionnements venaient à apparaître suite à ces interventions, ou si l'occupation de l’habitation venait à changer, l'installation d'assainissement devrait subir des travaux de réfection.”

2) Concernant la dépendance :

“Commentaires :
- Les eaux vannes (WC) sont prétraitées dans une fosse septique de volume inconnu.
- Les eaux ménagères sont, à priori, prétraitées dans un bac dégraisseur. Il n'était pas accessible lors de la visite. ll n’y a pas de préfiltre en sortie.
- ll n'y a pas de traitement. Ces effluents sont rejetés dans une combe.

Intervention/Travaux à prévoir :
- Le rejet d’effluents partiellement traités est interdit.
- Une champ d'épandage conforme à la réglementation en vigueur et respectant les contraintes du terrain doit etre mis en place.
- Le volume de la fosse septique devra être mesuré afin de savoir si elle pourra être conservée pour cette rehabilitation.
- De même, le volume du bac dégraisseur, ainsi que son état, devront être contrôlés afin de savoir s’il pourra etre conservé lors de ces travaux. Si ce bac à graisse est conservé, il devra ètre suivi d'un préfiltre.”

Suivant acte authentique reçu le 7 août 2020 par Maître [B] [G], notaire associée à ALIXAN (Drôme), faisant suite à une promesse unilatérale de vente conclue entre les mêmes parties suivant acte reçu le 18 jui 2020 par le même notaire, M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] ont vendu à M. [P] [N] et Mme [I] [S], à concurrence de moitié indivise chacun, les biens et droits immobiliers désignés comme suit : “A SAINT-UZE (Drôme), 26240, 15 Rue Robert Trouiller, une maison à usage d’habitation avec terrain attenants figurant ainsi au cadastre : section D n° 52 à 55, 58 lieudit Les Cotes, D n°266 lieudit Clavel, D n° 267 lieudit rue Robert Trouiller, section ZC n°22 lieudit Clavel por une surface de 9 hectares 59 ares et 40 centiares”, ainsi que divers biens meubles, moyennant le prix principal de 300.000,00 €. 

Les parties ont notamment déclaré dans l’acte de vente avoit été parfaitement informées des dispositions en matière de diagnostic de l’installation d’assainissement et en faire leur affaire personnelle, dispensant le notaire de la production d’un état et diagnostic à ce sujet.

Les vendeurs ont également déclaré que l’immeuble n’était pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique, utilisait un assainissement de type fosse septique avec bac de décantation et était situé dans une zone non encore desservie par un réseau collectif d’assainissement, et ont informé les acquéreurs qu’à leur connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentaient pas d’anomalie, ni aucune difficulté particulière d’utilisation. 

Exposant avoir découvert, postérieurement à la vente, divers désordres ou non conformités affectant les biens vendus, M. [P] [N] et Mme [I] [S] ont fait assigner M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] devant le juge des référés de ce tribunal.





Par ordonnance en date du 22 février 2023, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé des faits et de la procédure, ce magistrat a ordonné une expertise et désigne M. [F] [Z] pour y procéder. 

Ce dernier a déposé son rapport d’expertise judiciaire définitif le 4 décembre 2023. 
Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, M. [P] [N] et Mme [I] [S] ont fait assigner M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] devant le présent tribunal. 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2026.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date ; 

Vu les dernières écritures de M. [P] [N] et Mme [I] [S] (conclusions en réponse et récapitulatives déposées le 31 octobre 2025) qui demandent au tribunal, au visa des articles 1604, 1610 et suivants, 1641 et suivants et 1231-1 du Code civil, de :

A titre principal,

- JUGER que Monsieur et Madame [S] sont solidairement responsables des désordres affectant le système d'assainissement au titre de la garantie des vices cachés,

A titre subsidiaire,

- JUGER que Monsieur et Madame [S] sont solidairement responsables des désordres affectant le système d'assainissement au titre de l’obligation de délivrance conforme du bien immobilier vendu,

En tout état de cause,

- JUGER que Monsieur et Madame [S] sont solidairement responsables des désordres affectant la combe envahie de déchets au titre de l’obligation de délivrance conforme du bien immobilier vendu,

- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [S] à leur verser, à titre de dommages et intérêts :
. La somme de 14.941 € TTC au titre des travaux de remise en état de l’installation sanitaire, 
. La somme de 73.862 € TTC au titre des travaux d'évacuation des déchets de la combe,
. La somme de 3.000 € en indemnisation de leur préjudice de jouissance,
. La somme de 3.000 € en indemnisation de leur préjudice moral,

- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [S] au paiement de la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civil ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; 



Vu les dernières écritures de M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] (conclusions récapitulatives n°2 déposées le 26 juin 2025) qui demandent au tribunal, au visa des articles 1604, 1641, 1642 et 1643 du Code civil, de : 

- Débouter Madame [I] [S] et M. [P] [N] de l’ensemble de leurs demandes, en particulier leurs demandes tendant à voir engager leur responsabilité sur le fondement des vices cachés comme sur le fondement contractuel pour manquement à l’obligation de délivrance conforme ;

- Les condamner chacun au paiement d’une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à leur profit ;

- Juger qu`il n’y a pas lieu à exécution provisoire par application des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile ;

- Les condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire confiée à M. [Z].

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur les demandes de M. [P] [N] et Mme [I] [S] fondées sur la garantie des défauts de la chose vendue :

Attendu qu’aux termes des articles 1641 et suivants du Code civil “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. (...) 
Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.(...)
L'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts. (...) 
Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.(...)
L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice” ;

Attendu que la Cour de cassation précise notamment, pour l’application de ces textes, que la clause stipulant que l’acquéreur prendra l’immeuble dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages pourraient être affectés, ne peut trouver application lorsque le vendeur avait connaissance des vices cachés affectant la chose vendue (en ce sens notamment : Cour de Cassation - 3ème chambre civile - 16 décembre 2009 n° 09-10540) ; 

Attendu que l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit par ailleurs que “En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.(...)


Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (...)
8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique (...) ;
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° (...) en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.(...)”

Attendu qu’en l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire déposé le 4 décembre 2023 par M. [F] [Z], dont les constatations et les conclusions techniques ne sont pas contestées par les parties, que :
- le système d’assainissement de la maison principale est composé d’un bac à graisse de volume inconnu (qui ne semble jamais avoir été entretenu) et d’une fosse toutes eaux de 3000 litres dont la sortie se fait directement dans le vallon côté Nord, situé en dessous ; ce système est hors normes et ne peut pas fonctionner correctement, dans la mesure notamment où il ne comporte pas de champ d’épandage, ce qui entraîne la pollution du site, et où la fosse toutes eaux, insuffisante pour une maison de sept pièces, ne comporte pas de ventilation haute permettant l’oxygénation et un bon fonctionnement ; 
- le système d’assainissement de la dépendance consiste en de simples évacuations donnant dans un regard, sans aucune fosse, de sorte que les eaux usées sortent dans le vallon situé côté Sud, sans traitement complet, ce qui entraîne la pollution du site et un risque sanitaire ; 

Attendu que les défauts de la chose vendue ainsi relevés par l’expert judiciaire, qui n’étaient pas décelables par des non-professionnels, lors des visites préalables à la vente ou même de l’occupation temporaire des lieux (occupation qui a pu se produire, compte tenu du lien de parenté existant entre Mme [I] [S], acquéreuse, et les vendeurs), constituent des vices cachés, au sens des articles 1641 et suivants du Code civil ; 

Que la clause de non-garantie insérée dans l’acte de vente ne peut recevoir application, dès lors que les vendeurs n’ont pas fourni aux acquéreurs un document, daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente, dressé à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique, ni les comptes-rendus établis les 10 et 12 janvier 2012 par le SPANC du syndicat interdépartemental du bassin de la Galaure ; 

Attendu que M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] sont donc tenus de garantir M. [P] [N] et Mme [I] [S] des défauts affectant les systèmes d’assainissement des bâtiments édifiés sur le terrain vendu ; 

Que les acquéreurs sont en droit, en application des dispositions de l’article 1644 du Code civil, de conserver les biens immobiliers et de se faire restituer une partie du prix de vente ; 

Que M. [F] [Z], en se référant à une étude d’assainissement autonome effectuée par le cabinet ARGILE et à des devis établis par les sociétés TONTON TP et ASSAINISSEMENT DE LA VALLOIRE, a estimé le coût des travaux propres à remédier aux vices cachés à la somme totale de 14.941,00 € TTC (et non 14.942,00 €, comme indiqué dans son rapport, suite à une manifeste erreur de plume) ; 




Que cette évaluation n’est par remise en cause par les parties ;

Attendu qu’il convient en conséquence de faire droit à la demande principale de M. [P] [N] et Mme [I] [S] en condamnant M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] solidairement à leur restituer la somme de 14.941,00 € sur le prix de vente des biens immobiliers ; 

Attendu que les vendeurs connaissaient l’existence des vices affectant les systèmes d’assainissement de la maison et de la dépendance, dans la mesure où ils indiquent avoir procédé eux-mêmes aux travaux de réhabilitation et de construction de la maison d’habitation et où ils avaient été informés des non-conformités affectant ces installations, des interventions à prévoir et des travaux à effectuer, lors du contrôle du SPANC, intervenu au cours de l’année 2012 ; 

Que M. [P] [N] et Mme [I] [S] peuvent donc solliciter, conformément aux dispositions de l’article 1645 du Code civil, le paiement de tous dommages et intérêts en réparation de tous les préjudices en lien avec les défauts de la chose vendue ; 
 
Attendu toutefois que faute de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice de jouissance et/ou d’un préjudice moral indemnisables, en lien avec les défauts des systèmes d’assainissement décrits ci-dessus, ils seront déboutés de leurs demandes complémentaires à ce titre ; 


2) Sur les demandes de M. [P] [N] et Mme [I] [S] fondées sur le défaut de délivrance conforme : 

Attendu qu’en application des articles 1603, 1604 et 1615 du Code civil, le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur un bien conforme aux stipulations de l’acte de vente, en ce compris les accessoires nécessaires à son utilisation normale et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel ;

Que la Cour de cassation précise notamment, pour l’application de ces textes, que la réception sans réserve de la chose vendue couvre ses défauts apparents et que l’acquéreur d’un bien immobilier qui a accepté de prendre ce dernier dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance ne peut, sur le fondement d’un défaut de délivrance pour non-conformité, obtenir le paiement d’une indemnité pour la réalisation de travaux rendus nécessaires en raison d’un défaut de l’immeuble apparent au jour de la vente (en ce sens notamment : Cour de cassation - 3ème chambre civile, 22 janvier 1997, n°94-20.127) ; 
 
Attendu que dans le cas présent, M. [P] [N] et Mme [I] [S] invoquent la présence de déchets présents sur le terrain au jour de la vente, dans la pente boisée située en contrebas de la maison d’habitation ;

Mais attendu que l’expert judiciaire a exposé que “les déchets ont été déposés avant l’achat de la maison le 7 août 2020. L’état de la végétation autour, l’état de l’oxydation des bidons le montre. Ces déchets sont bien visibles par tous. Ils étaient bien apparents au moment de la vente, visibles dès le chemin d’accès au Nord, et étaient connus des vendeurs et des acquéreurs” ; 





Qu’en réponse à un dire des acquéreurs, M. [F] [Z] a précisé : “Nous disons ce que nous avons vu. Les déchets sont visibles dès le chemin du haut et ne sont pas enfouis. Ils sont bien visibles en surface par les vendeurs et acheteurs. Les déchets étaient jetés ou bennés dès le haut de la combe. De plus, Madame [N] (Mme [I] [S], partenaire pacsée de M. [P] [N]) a vécu sur les lieux.” ;

Qu’au vu de ces constatations de l’expert, confirmées par les photographies intégrées dans son rapport, dont il ressort que les déchets présents sur le terrain vendu étaient apparents au jour de la vente, la demande de M. [P] [N] et Mme [I] [S], fondée sur un défaut de délivrance pour non-conformité des biens immobiliers acquis, ne peut qu’être rejetée ;


3) Sur les dépens, l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire : 

Attendu que M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S], parties perdantes au sens des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire ;
Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (...) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (...) Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation (...)” ;

Qu’en l’espèce, il apparaît équitable de condamner M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] solidairement à payer à M. [P] [N] et Mme [I] [S] unis d’intérêts la somme de 1.500,00 € au titre de leurs frais de défense ; 

Attendu enfin que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile ; que l’exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire, la demande de M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] tendant à en voir écarter l’application ne peut qu’être rejetée ; 


PAR CES MOTIFS 


Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Dit que les biens immobiliers acquis par M. [P] [N] et Mme [I] [S] (acquéreurs) de M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] (vendeurs), suivant acte authentique reçu le 7 août 2020 par Maître [B] [G], notaire associée à ALIXAN (Drôme), présentaient, au jour de la vente, des vices cachés affectant les systèmes d’assainissement autonomes de la maison d’habitation et de la dépendance ;

Dispositif

En conséquence, 

Condamne M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] solidairement à restituer à M. [P] [N] et Mme [I] [S] unis d’intérêts la somme de 14.941,00 € sur le prix de vente des biens immobiliers ; 

Déboute M. [P] [N] et Mme [I] [S] du surplus de leurs prétentions ;

Condamne M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] solidairement à payer à M. [P] [N] et Mme [I] [S] unis d’intérêts la somme de 1.500,00 € au titre de leurs frais de défense, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

Condamne M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] solidairement aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire ;

Dit que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile ;

Déboute M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] de leur demande tendant à en voir écarter l’application. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
N° RG 24/02171 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IGVR

N° minute : 




















Copie exécutoire délivrée
le 11/06/2026

à :
- la SCP GOURRET JULIEN, 
- la SCP JOUANNEAU -PALACCI
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 11 JUIN 2026





DEMANDEURS :

Monsieur [P] [N]
né le 23 Mars 1984 à LONGEVILLE LES METZ
15 rue Trouillier
26240 SAINT-UZE
représenté par Maître Séverine JOUANNEAU de la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau de la Drôme


Madame [I] [S]
née le 27 Décembre 1981 à TOURNON SUR RHONE
15 rue Trouillier
26240 SAINT-UZE
représentée par Maître Séverine JOUANNEAU de la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau de la Drôme



DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [S]
Né le 30 janvier 1940 à VILLEURBANNE
710 Route de Marnas
26240 SAINT BARTHELEMY DE VALS
représenté par Maître Philippe GOURRET de la SCP GOURRET JULIEN, avocats au barreau de la Drôme


Madame [Q] [R] épouse [S]
Née le 6 novembre 1952 à SAINT VALLIER
710 Route de Marnas
26240 SAINT BARTHELEMY DE VALS
représentée par Maître Philippe GOURRET de la SCP GOURRET JULIEN, avocats au barreau de la Drôme



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Dominique DALEGRE, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : Sylvie REYNAUD, cadre greffière





DÉBATS :

À l’audience publique du 12 mars 2026, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.


FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte authentique reçu les 29 décembre 1994 et 9 janvier 1995 par Maître [W] [C], notaire à CHATEAUNEUF-DE-GALAURE, M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] ont acquis de M. [J] [Y], à concurrence de moitié indivise chacun, des biens immobiliers sis sur le territoire de la commune de SAINT-UZE (Drôme) sur lesquels étaient implantés divers bâtiments en mauvais état.

Suivant permis de construire délivré par le maire de la commune le 8 février 1995, M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] ont procédé à d’importants travaux de réhabilitation et de construction, comportant notamment la création d’une maison à usage d’habitation.

Le 14 novembre 2011, le service public pour l’assainissement non collectif (SPANC) du syndicat interdépartemental du bassin de la Galaure (SIBG) a procédé au contrôle des installations d’assainissement autonomes de la maison d’habitation (alors occupée par M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S]) et de la dépendance (alors occupée par M. [J] [Y]) implantées sur la propriété et déposé deux compte-rendus de contrôle datés des 10 et 12 janvier 2012. 

Les conclusions de ces comptes-rendus sont les suivantes :

1) Concernant la maison d’habitation :

“Commentaires :
- Les eaux ménagères sont prétraitées dans un bac dégraisseur de volume inconnu. Il n’y a pas de préfiltre en sortie. La cloison est déboîtée, elle devra être remise en place.
Les eaux vannes (WC) sont prétraitées dans une fosse toutes eaux de 3000L, selon le propriétaire, utilisée en fosse septique.
Les parties hautes de la fosse et du bac dégralsseur sont déformées. Cette déformation devra être surveillée.
Ces effluents sont ensuite traités par un champ d’épandage de nature et caractéristiques indéterminées.
- La pente du champ d'épandage est supérieure à 10 %.

Intervention/Travaux å prévoir :
- Le champ d'épandage doit être rendu visitable par la pose d'un regard de répartition (ou de visite), en début d’épandage, et de regard(s) de contrôle en bout(s) de drain(s).
- A l'occasion de la prochaine vidange, le volume de la fosse toutes eaux devra être mesuré. Nous vous rappelons que ces vidanges doivent être réalisées par des personnes agréées par le Préfet et qui sont tenues de vous remettre un bordereau de suivi de déchets.
- Le volume du bac dégraisseur devra étre mesuré.

- L’installation d'un préfiltre à la jonction fosse toutes eaux et bac dégraisseur est fortement conseillée pour protéger et améliorer la durée de vie de l'épandage.
- Si des dysfonctionnements venaient à apparaître suite à ces interventions, ou si l'occupation de l’habitation venait à changer, l'installation d'assainissement devrait subir des travaux de réfection.”

2) Concernant la dépendance :

“Commentaires :
- Les eaux vannes (WC) sont prétraitées dans une fosse septique de volume inconnu.
- Les eaux ménagères sont, à priori, prétraitées dans un bac dégraisseur. Il n'était pas accessible lors de la visite. ll n’y a pas de préfiltre en sortie.
- ll n'y a pas de traitement. Ces effluents sont rejetés dans une combe.

Intervention/Travaux à prévoir :
- Le rejet d’effluents partiellement traités est interdit.
- Une champ d'épandage conforme à la réglementation en vigueur et respectant les contraintes du terrain doit etre mis en place.
- Le volume de la fosse septique devra être mesuré afin de savoir si elle pourra être conservée pour cette rehabilitation.
- De même, le volume du bac dégraisseur, ainsi que son état, devront être contrôlés afin de savoir s’il pourra etre conservé lors de ces travaux. Si ce bac à graisse est conservé, il devra ètre suivi d'un préfiltre.”

Suivant acte authentique reçu le 7 août 2020 par Maître [B] [G], notaire associée à ALIXAN (Drôme), faisant suite à une promesse unilatérale de vente conclue entre les mêmes parties suivant acte reçu le 18 jui 2020 par le même notaire, M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] ont vendu à M. [P] [N] et Mme [I] [S], à concurrence de moitié indivise chacun, les biens et droits immobiliers désignés comme suit : “A SAINT-UZE (Drôme), 26240, 15 Rue Robert Trouiller, une maison à usage d’habitation avec terrain attenants figurant ainsi au cadastre : section D n° 52 à 55, 58 lieudit Les Cotes, D n°266 lieudit Clavel, D n° 267 lieudit rue Robert Trouiller, section ZC n°22 lieudit Clavel por une surface de 9 hectares 59 ares et 40 centiares”, ainsi que divers biens meubles, moyennant le prix principal de 300.000,00 €. 

Les parties ont notamment déclaré dans l’acte de vente avoit été parfaitement informées des dispositions en matière de diagnostic de l’installation d’assainissement et en faire leur affaire personnelle, dispensant le notaire de la production d’un état et diagnostic à ce sujet.

Les vendeurs ont également déclaré que l’immeuble n’était pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique, utilisait un assainissement de type fosse septique avec bac de décantation et était situé dans une zone non encore desservie par un réseau collectif d’assainissement, et ont informé les acquéreurs qu’à leur connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentaient pas d’anomalie, ni aucune difficulté particulière d’utilisation. 

Exposant avoir découvert, postérieurement à la vente, divers désordres ou non conformités affectant les biens vendus, M. [P] [N] et Mme [I] [S] ont fait assigner M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] devant le juge des référés de ce tribunal.





Par ordonnance en date du 22 février 2023, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé des faits et de la procédure, ce magistrat a ordonné une expertise et désigne M. [F] [Z] pour y procéder. 

Ce dernier a déposé son rapport d’expertise judiciaire définitif le 4 décembre 2023. 
Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, M. [P] [N] et Mme [I] [S] ont fait assigner M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] devant le présent tribunal. 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2026.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date ; 

Vu les dernières écritures de M. [P] [N] et Mme [I] [S] (conclusions en réponse et récapitulatives déposées le 31 octobre 2025) qui demandent au tribunal, au visa des articles 1604, 1610 et suivants, 1641 et suivants et 1231-1 du Code civil, de :

A titre principal,

- JUGER que Monsieur et Madame [S] sont solidairement responsables des désordres affectant le système d'assainissement au titre de la garantie des vices cachés,

A titre subsidiaire,

- JUGER que Monsieur et Madame [S] sont solidairement responsables des désordres affectant le système d'assainissement au titre de l’obligation de délivrance conforme du bien immobilier vendu,

En tout état de cause,

- JUGER que Monsieur et Madame [S] sont solidairement responsables des désordres affectant la combe envahie de déchets au titre de l’obligation de délivrance conforme du bien immobilier vendu,

- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [S] à leur verser, à titre de dommages et intérêts :
. La somme de 14.941 € TTC au titre des travaux de remise en état de l’installation sanitaire, 
. La somme de 73.862 € TTC au titre des travaux d'évacuation des déchets de la combe,
. La somme de 3.000 € en indemnisation de leur préjudice de jouissance,
. La somme de 3.000 € en indemnisation de leur préjudice moral,

- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [S] au paiement de la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civil ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; 



Vu les dernières écritures de M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] (conclusions récapitulatives n°2 déposées le 26 juin 2025) qui demandent au tribunal, au visa des articles 1604, 1641, 1642 et 1643 du Code civil, de : 

- Débouter Madame [I] [S] et M. [P] [N] de l’ensemble de leurs demandes, en particulier leurs demandes tendant à voir engager leur responsabilité sur le fondement des vices cachés comme sur le fondement contractuel pour manquement à l’obligation de délivrance conforme ;

- Les condamner chacun au paiement d’une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à leur profit ;

- Juger qu`il n’y a pas lieu à exécution provisoire par application des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile ;

- Les condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire confiée à M. [Z].


MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur les demandes de M. [P] [N] et Mme [I] [S] fondées sur la garantie des défauts de la chose vendue :

Attendu qu’aux termes des articles 1641 et suivants du Code civil “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. (...) 
Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.(...)
L'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts. (...) 
Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.(...)
L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice” ;

Attendu que la Cour de cassation précise notamment, pour l’application de ces textes, que la clause stipulant que l’acquéreur prendra l’immeuble dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages pourraient être affectés, ne peut trouver application lorsque le vendeur avait connaissance des vices cachés affectant la chose vendue (en ce sens notamment : Cour de Cassation - 3ème chambre civile - 16 décembre 2009 n° 09-10540) ; 

Attendu que l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit par ailleurs que “En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.(...)


Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (...)
8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique (...) ;
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° (...) en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.(...)”

Attendu qu’en l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire déposé le 4 décembre 2023 par M. [F] [Z], dont les constatations et les conclusions techniques ne sont pas contestées par les parties, que :
- le système d’assainissement de la maison principale est composé d’un bac à graisse de volume inconnu (qui ne semble jamais avoir été entretenu) et d’une fosse toutes eaux de 3000 litres dont la sortie se fait directement dans le vallon côté Nord, situé en dessous ; ce système est hors normes et ne peut pas fonctionner correctement, dans la mesure notamment où il ne comporte pas de champ d’épandage, ce qui entraîne la pollution du site, et où la fosse toutes eaux, insuffisante pour une maison de sept pièces, ne comporte pas de ventilation haute permettant l’oxygénation et un bon fonctionnement ; 
- le système d’assainissement de la dépendance consiste en de simples évacuations donnant dans un regard, sans aucune fosse, de sorte que les eaux usées sortent dans le vallon situé côté Sud, sans traitement complet, ce qui entraîne la pollution du site et un risque sanitaire ; 

Attendu que les défauts de la chose vendue ainsi relevés par l’expert judiciaire, qui n’étaient pas décelables par des non-professionnels, lors des visites préalables à la vente ou même de l’occupation temporaire des lieux (occupation qui a pu se produire, compte tenu du lien de parenté existant entre Mme [I] [S], acquéreuse, et les vendeurs), constituent des vices cachés, au sens des articles 1641 et suivants du Code civil ; 

Que la clause de non-garantie insérée dans l’acte de vente ne peut recevoir application, dès lors que les vendeurs n’ont pas fourni aux acquéreurs un document, daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente, dressé à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique, ni les comptes-rendus établis les 10 et 12 janvier 2012 par le SPANC du syndicat interdépartemental du bassin de la Galaure ; 

Attendu que M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] sont donc tenus de garantir M. [P] [N] et Mme [I] [S] des défauts affectant les systèmes d’assainissement des bâtiments édifiés sur le terrain vendu ; 

Que les acquéreurs sont en droit, en application des dispositions de l’article 1644 du Code civil, de conserver les biens immobiliers et de se faire restituer une partie du prix de vente ; 

Que M. [F] [Z], en se référant à une étude d’assainissement autonome effectuée par le cabinet ARGILE et à des devis établis par les sociétés TONTON TP et ASSAINISSEMENT DE LA VALLOIRE, a estimé le coût des travaux propres à remédier aux vices cachés à la somme totale de 14.941,00 € TTC (et non 14.942,00 €, comme indiqué dans son rapport, suite à une manifeste erreur de plume) ; 




Que cette évaluation n’est par remise en cause par les parties ;

Attendu qu’il convient en conséquence de faire droit à la demande principale de M. [P] [N] et Mme [I] [S] en condamnant M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] solidairement à leur restituer la somme de 14.941,00 € sur le prix de vente des biens immobiliers ; 

Attendu que les vendeurs connaissaient l’existence des vices affectant les systèmes d’assainissement de la maison et de la dépendance, dans la mesure où ils indiquent avoir procédé eux-mêmes aux travaux de réhabilitation et de construction de la maison d’habitation et où ils avaient été informés des non-conformités affectant ces installations, des interventions à prévoir et des travaux à effectuer, lors du contrôle du SPANC, intervenu au cours de l’année 2012 ; 

Que M. [P] [N] et Mme [I] [S] peuvent donc solliciter, conformément aux dispositions de l’article 1645 du Code civil, le paiement de tous dommages et intérêts en réparation de tous les préjudices en lien avec les défauts de la chose vendue ; 
 
Attendu toutefois que faute de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice de jouissance et/ou d’un préjudice moral indemnisables, en lien avec les défauts des systèmes d’assainissement décrits ci-dessus, ils seront déboutés de leurs demandes complémentaires à ce titre ; 


2) Sur les demandes de M. [P] [N] et Mme [I] [S] fondées sur le défaut de délivrance conforme : 

Attendu qu’en application des articles 1603, 1604 et 1615 du Code civil, le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur un bien conforme aux stipulations de l’acte de vente, en ce compris les accessoires nécessaires à son utilisation normale et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel ;

Que la Cour de cassation précise notamment, pour l’application de ces textes, que la réception sans réserve de la chose vendue couvre ses défauts apparents et que l’acquéreur d’un bien immobilier qui a accepté de prendre ce dernier dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance ne peut, sur le fondement d’un défaut de délivrance pour non-conformité, obtenir le paiement d’une indemnité pour la réalisation de travaux rendus nécessaires en raison d’un défaut de l’immeuble apparent au jour de la vente (en ce sens notamment : Cour de cassation - 3ème chambre civile, 22 janvier 1997, n°94-20.127) ; 
 
Attendu que dans le cas présent, M. [P] [N] et Mme [I] [S] invoquent la présence de déchets présents sur le terrain au jour de la vente, dans la pente boisée située en contrebas de la maison d’habitation ;

Mais attendu que l’expert judiciaire a exposé que “les déchets ont été déposés avant l’achat de la maison le 7 août 2020. L’état de la végétation autour, l’état de l’oxydation des bidons le montre. Ces déchets sont bien visibles par tous. Ils étaient bien apparents au moment de la vente, visibles dès le chemin d’accès au Nord, et étaient connus des vendeurs et des acquéreurs” ; 





Qu’en réponse à un dire des acquéreurs, M. [F] [Z] a précisé : “Nous disons ce que nous avons vu. Les déchets sont visibles dès le chemin du haut et ne sont pas enfouis. Ils sont bien visibles en surface par les vendeurs et acheteurs. Les déchets étaient jetés ou bennés dès le haut de la combe. De plus, Madame [N] (Mme [I] [S], partenaire pacsée de M. [P] [N]) a vécu sur les lieux.” ;

Qu’au vu de ces constatations de l’expert, confirmées par les photographies intégrées dans son rapport, dont il ressort que les déchets présents sur le terrain vendu étaient apparents au jour de la vente, la demande de M. [P] [N] et Mme [I] [S], fondée sur un défaut de délivrance pour non-conformité des biens immobiliers acquis, ne peut qu’être rejetée ;


3) Sur les dépens, l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire : 

Attendu que M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S], parties perdantes au sens des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire ;
Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (...) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (...) Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation (...)” ;

Qu’en l’espèce, il apparaît équitable de condamner M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] solidairement à payer à M. [P] [N] et Mme [I] [S] unis d’intérêts la somme de 1.500,00 € au titre de leurs frais de défense ; 

Attendu enfin que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile ; que l’exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire, la demande de M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] tendant à en voir écarter l’application ne peut qu’être rejetée ; 


PAR CES MOTIFS 


Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Dit que les biens immobiliers acquis par M. [P] [N] et Mme [I] [S] (acquéreurs) de M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] (vendeurs), suivant acte authentique reçu le 7 août 2020 par Maître [B] [G], notaire associée à ALIXAN (Drôme), présentaient, au jour de la vente, des vices cachés affectant les systèmes d’assainissement autonomes de la maison d’habitation et de la dépendance ;






En conséquence, 

Condamne M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] solidairement à restituer à M. [P] [N] et Mme [I] [S] unis d’intérêts la somme de 14.941,00 € sur le prix de vente des biens immobiliers ; 

Déboute M. [P] [N] et Mme [I] [S] du surplus de leurs prétentions ;

Condamne M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] solidairement à payer à M. [P] [N] et Mme [I] [S] unis d’intérêts la somme de 1.500,00 € au titre de leurs frais de défense, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

Condamne M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] solidairement aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire ;

Dit que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile ;

Déboute M. [A] [S] et Mme [Q] [R] épouse [S] de leur demande tendant à en voir écarter l’application. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1643, code civil 1610, code civil 1644, code civil 1615, code civil 1603, code civil 1645, code civil 1642, code de la construction et de l'habitation L271-4, code de la sante publique L1331-11-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-12T13:17:17.026Z.