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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, Chambre Civile, 4 août 2026, n° 24/00434

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE: 

Selon acte authentique en date du 24 août 2018, Monsieur [J] [I] et Madame [Q] [G] [I] (ci-après les consorts [I]) ont fait l’acquisition auprès de Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F], d’une maison à usage d’habitation sise 4 route des Pyréenées à LE CUING (31). 

Faisant état d’une température insuffisante au sein de l’habitation et de coûts de consommation en électricité très élevés, les consorts [I] ont obtenu la réalisation d’une expertise privée le 9 juillet 2020, dans le cadre de leur contrat de protection juridique. L’expert a notamment relevé: 
- que les parois de “l’atelier” situé au rez de chaussée et “vendu, en tout cas dans l’annonce, comme un salon” ne sont pas isolées; 
- qu’il peut y avoir une “incohérence entre le volume de l’habitation, ses moyens d’isolation réels qui sont très faibles et le diagnostic de performance énergétique”. 

Ils ont ensuite obtenu la réalisation d’une expertise judiciaire en référé selon ordonnance en date du 5 octobre 2022, confiée à Monsieur [N] [K]. 

L’expert a remis son rapport définitif le 14 février 2024. 

A défaut d’issue amiable, les consorts [I] ont saisi la juridiction de céans. 

Procédure: 

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, les consorts [I] ont fait assigner Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F] devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens en réparation des préjudices subis. 

Prétentions et moyens des parties: 

Selon dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 juillet 2025, auxquelles il sera renvoyé pour de plus amples développements conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les consorts [I] demandent au tribunal, outre les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, de: 
- condamner solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F] à leur payer la somme de 54.535,58€ (TTC), en réparation du vice caché du bien vendu; 
- condamner solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F] à leur payer la somme de 34.083,34€ (TTC) en réparation du défaut de délivrance conforme; 
- condamner solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F] à leur payer la somme de 5.000€ en réparation de leur préjudice moral; 
- condamner solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F] à leur payer la somme de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [I] exposent au visa des articles 1103 et 1641 et suivants du code civil, qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le défaut d’isolation thermique de la pièce appelée “salon” qui fait partie intégrante de la “surface habitale” est avéré, et que cela constitue un vice connu des vendeurs et caché aux acquéreurs, puisqu’il a fallu une étude thermique pour le révéler, et qui rend le salon impropre à l’usage auquel on le destine à savoir l’habitation. Ils ajoutent que le coût de la remise en état est de 54.535,48€ en ce compris le coût total des travaux d’isolation retenu par l’expert judiciaire à hauteur de 37.335,58€ et le coût de l’installation d’un système de chauffage qu’ils estiment à hauteur de 17.200€ rapporté à la surface de la pièce. Par ailleurs, ils font valoir que le bien dans son ensemble souffre d’un défaut d’isolation thermique, le bien se révélant devoir être “classé G” alors qu’il leur a été vendu comme étant “classé C”, ce qui constitue un manquement au devoir de délivrance conforme qui doit être réparé à hauteur du coût des travaux d’isolation thermique des autres pièces de l’habitation, qu’ils évaluent à hauteur de 44.979,74€. Enfin, ils prétendent avoir subi un préjudice moral dont ils sollicitent la réparation à hauteur de 5.000€. 


Selon dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 mars 2026, auxquelles il sera renvoyé pour de plus amples développements conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F] demandent au tribunal, outre les entiers dépens, de débouter les consorts [I] de leurs demandes et de les condamner à leur payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F] exposent, que leur responsabilité ne peut être retenue au titre de la consommation électrique des consorts [I] qui implique une appréciation subjective du confort souhaité et qui dépend du nombre d’occupants et de leurs usages, ni au titre de l’isolation de l’immeuble qui est conforme à la norme en vigueur au moment de sa construction, outre qu’ils sont fondés à invoquer la clause d’éxclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente sur ce dernier point. En outre, ils soutiennent qu’ils n’ont pas trompé leurs acquéreurs sur la destination de la pièce du rez-de chaussée qui est un atelier et non pas un salon, tel que cela ressort notamment d’autres annonces immobilières que celle à laquelle ont répondu les consorts [I], outre qu’il ne résulte d’aucune disposition législative ou réglementaire, une obligation d’isolation d’une pièce présenté comme habitable dans le cadre d’un contrat de vente. Enfin, ils font valoir que le défaut d’isolation de cette pièce est apparent et qu’il était donc connu des acquéreurs avant la vente, de sorte qu’ils ne sont pas fondés à invoquer un vice caché. 

La clôture est intervenue le 21 mai 2026. 

A l’audience de plaidoirie du 12 juin 2026, la décision a été mise en délibéré au 4 août 2026.

Motifs

MOTIFS: 

1- Sur les demandes indemnitaires fondées sur la garantie des vices cachés et l’obligation de délivrance conforme:

L’article 1582 du code civil définit la vente comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. 

En application de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. 

L’article 1615 du code civil précise que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. 

Ainsi, l’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. 

Il résulte des dispositions des articles 1642 et 1643 du code civil, que si le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, il doit cependant répondre des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. 

Conformément aux dispositions de l’article 1644 du code civil, l’acquéreur qui agit en garantie des vices cachés contre son vendeur, est libre de choisir entre l’action rédhibitoire et estimatoire, sans qu’il soit tenu compte des interventions menées pour remédier aux vices cachés. 

Au cas présent, les consorts [I] sollicitent l’engagement de la responsabilité des vendeurs sur le fondement d’une part, de la garantie des vices cachés s’agissant du défaut d’isolation thermique de la pièce du rez-de-chaussée présentée comme un “salon”, et d’autre du manquement à leur obligation de délivrance conforme s’agissant du défaut d’isolation thermique des autres pièces de la maison. 

- au titre de la garantie des vices cachés: 

En l’espèce, les vendeurs ne contestent pas le défaut d’isolation de la pièce litigieuse, affirmant que cela était apparent et donc connu des acquéreurs. 
Aussi, il résulte du rapport d’expertise judiciaire, non contesté par les parties, que si la pièce qualifiée de “salon” par les acquéreurs, et “d’atelier” par les vendeurs, peut être intégrée dans la surface “habitable” d’environ 219m2, tel que cela résulte par ailleurs de l’annonce immobilière à partir de laquelle les consorts [I] ont émis une offre d’achat, ainsi que de l’acte authentique de vente retenant au titre de la description de la contenance du bien “une maison d’habitation” comprenant “au rez-de-chaussée” notamment “un salon”, il n’en demeure pas moins que le défaut d’isolation de cette pièce était apparent et ne pouvait être ignoré des acquéreurs avant la vente. En effet, il résulte du constat établi par huissier le 15 juin 2020, que dans le “salon” situé au Sud-Ouest de la maison, la cloison qui le sépare du “garage” est simple et vitrée en partie haute au moyen d’un simple panneau en plexiglas transparent. En outre, il est relevé qu’au dessus du garage, qui se trouve donc dans la continuité de ce “salon” qui résulte d’un aménagement partiel de l’ancien garage, la toiture est constituée d’un panneau d’altuglas et de tuiles romanes, et qu’en dessous se trouve un isolant peu épais ne dépassant pas 5 centimètres. Dans ces conditions, il apparaît que le défaut d’isolation pouvait être constaté sans qu’il soit nécessaire, contrairement à ce qu’allèguent les demandeurs, de faire procéder à une étude thermique, l’étude de la société EVOGREEN n’ayant fait que confirmer que l’isolation de cette pièce n’était pas conforme à la norme en vigueur à la date du permis de construire. Au demeurant, il sera relevé que si l’expert considère que le défaut d’isolation de cette pièce, présentée aux vendeur comme habitable, peut leur causer un préjudice résultant du coût des travaux à réaliser pour l’isoler au niveau de la performance attendue pour un volume habitable, il n’en demeure pas moins que cette pièce étant équipée d’un système de chauffage de type pôele à bois, il ne peut être conclu à une impropriété à l’usage auquel on la destine, l’expert ayant relevé sur ce point que “bien que le volume dit atelier ou salon soit plus difficile à chauffer, cela ne le rend pas nécessairement impropre à son usage”. 
Dans ces conditions à défaut de rapporter la preuve du caractère caché du vice, ainsi que de l’impropriété à l’usage qui y serait attaché, il convient de débouter les consorts [I] de leur demande indemnitaire formée sur le fondement de la garantie des vices cachés. 

- au titre de l’obligation de délivrance conforme: 

En l’espèce, les acquéreurs soutiennent que le défaut d’isolation des autres pièces de la maison serait constitutif d’un défaut de délivrance conforme. 
Cependant, il ne résulte, ni des conclusions de l’expertise judiciaire, ni de l’étude thermique EVOGREEN qui ne concerne que la pièce qualifiée de “salon” ou d’ “atelier” située au rez-de-chaussée, ni même de l’expertise privée diligentée à l’initiative de la protection juridique des demandeurs, que l’isolation des autres pièces de la maison ne serait pas conforme à la norme en vigueur au moment de leur construction. Ainsi l’expert judiciaire relève, d’une part, qu’il est “impossible de parler de surconsommation électrique résultant d’un dysfonctionnement des systèmes de chauffage” outre que ces consommations sont “généralement liées au mode d’utilisation et au nombre d’occupants de la maison d’habitation” étant observé que les défendeurs étaient “les seuls occupants, c’est à dire deux, alors qu’après prise de possession de l’immeuble par les” consorts [I] “il y avait 6 occupants”, et d’autre part, qu’à défaut d’étude thermique, il n’est pas possible de conclure à un éventuel défaut d’isolation au regard des normes applicables au moment du dépôt du dossier du permis de construire. En outre, si l’expertise privée diligentée à l’initiative de la protection juridique des demandeurs constate que les “moyens d’isolation de la maison” sont “très faibles”, il n’en demeure pas moins que l’expert ne tranche pas cette question en indiquant qu’il “peut y avoir une incohérence entre le volume de l’habitation, ses moyens d’isolation” et “le diagnostic énergétique”, ajoutant sur la question de la surconsommation électrique alléguée, que cette consommation est aussi liée “à l’occupation et au nombre d’occupants”, constatant ensuite que “les vendeurs étaient deux, les acquéreurs sont six”. Au surplus, il sera noté que le diagnostiqueur n’a jamais été mis dans la cause, de sorte qu’il n’a jamais été établi que le diagnostic énergétique réalisé en vue de la vente avait pu ne pas correspondre à la réalité de l’état du bien dans lequel il a été acquis par les consorts [I]. 
Dans ces conditions, les consorts [I] ne rapportent pas la preuve d’un défaut de délivrance conforme, de sorte qu’il convient de les débouter de leur demande indemnitaire formée à ce titre. 

2- Sur la demande indemnitaire en réparation du préjudice moral: 

A titre liminaire, il sera observé que si les consorts [I] n’invoquent aucun fondement juridique au soutien de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, il est constant que le préjudice allégué résulte de l’inexécution d’un contrat de vente, de sorte qu’il convient de l’examiner sur le fondement des règles relatives à la responsabilité contractuelle de droit commun., et ce conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile qui font obligation au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit applicables. 

Ainsi, il sera rappelé que l'article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-3 du même code précise que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. 

Enfin l'article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède, qu’à défaut de faute retenue à l’endroit des vendeurs dans le cadre de l’exécution de leurs obligations contractuelles envers les consorts [I], acquéreurs, ces derniers ne sont pas fondés à solliciter la réparation d’un préjudice moral, dont par ailleurs ils ne rapportent pas la preuve. 

En conséquence, il convient de les débouter de leur demande en réparation du préjudice moral. 

3- Sur les frais de l’instance et les dépens: 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les consorts [I], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance. 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

Au cas présent, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort, et par jugement contradictoire, 

Déboute Monsieur [J] [I] et Madame [Q] [G] [I] de l’ensemble de leurs demandes; 

Condamne Monsieur [J] [I] et Madame [Q] [G] [I] aux entiers dépens de l’instance; 

Rejette toutes les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile; 

Rejette toutes les autres demandes. 




Le cadre greffier La Présidente
Texte intégral
MINUTE N° 26/
JUGEMENT DU 04 AOUT 2026
DOSSIER N° RG 24/00434 - N° Portalis 46CZ-W-B7I-RJW



TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT- GAUDENS

Chambre Civile

JUGEMENT DU 04 AOUT 2026


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



PRÉSIDENTE : Mme Marie JONCA, Vice-Présidente statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire


GREFFIER lors des débats : M. Julien SCHMIDT, greffier et pour les opérations de mise à disposition : Mme Virginie [J], Cadre greffier 


DEBATS 
A l’audience de plaidoirie du 12 Juin 2026, débats tenus à l’audience publique

JUGEMENT 
Rendu le 04 AOUT 2026 après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, 

Le 
Notifié RPVA et opendata 
 

Grosse délivrée 
à Me Santalucia
Me Abadie
le

 
PARTIES : 


DEMANDEURS

Mme [Q] [G] [M] épouse [I]
née le 18 Février 1976 à OVAR, demeurant 4 route des pyrénées quartier Lalande - 31210 LE CUING
 
M. [J] [Z] [B] [I] époux [M]
né le 29 Janvier 1978 à PARIS (75011), demeurant 4 route des Pyrénées quartier Lalande - 31210 LE CUING

représentés par Me Elisabeth SANTALUCIA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant




DÉFENDEURS

Mme [R], [O], [E] [F] épouse [H], demeurant 4 impasse du Pigne - 31800 SAINT GAUDENS

M. [P] [H] époux [F], demeurant 4 impasse du Pigne - 31800 SAINT GAUDENS

représentés par Me François ABADIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS, avocat plaidant


*

EXPOSE DU LITIGE: 

Selon acte authentique en date du 24 août 2018, Monsieur [J] [I] et Madame [Q] [G] [I] (ci-après les consorts [I]) ont fait l’acquisition auprès de Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F], d’une maison à usage d’habitation sise 4 route des Pyréenées à LE CUING (31). 

Faisant état d’une température insuffisante au sein de l’habitation et de coûts de consommation en électricité très élevés, les consorts [I] ont obtenu la réalisation d’une expertise privée le 9 juillet 2020, dans le cadre de leur contrat de protection juridique. L’expert a notamment relevé: 
- que les parois de “l’atelier” situé au rez de chaussée et “vendu, en tout cas dans l’annonce, comme un salon” ne sont pas isolées; 
- qu’il peut y avoir une “incohérence entre le volume de l’habitation, ses moyens d’isolation réels qui sont très faibles et le diagnostic de performance énergétique”. 

Ils ont ensuite obtenu la réalisation d’une expertise judiciaire en référé selon ordonnance en date du 5 octobre 2022, confiée à Monsieur [N] [K]. 

L’expert a remis son rapport définitif le 14 février 2024. 

A défaut d’issue amiable, les consorts [I] ont saisi la juridiction de céans. 

Procédure: 

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, les consorts [I] ont fait assigner Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F] devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens en réparation des préjudices subis. 

Prétentions et moyens des parties: 

Selon dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 juillet 2025, auxquelles il sera renvoyé pour de plus amples développements conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les consorts [I] demandent au tribunal, outre les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, de: 
- condamner solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F] à leur payer la somme de 54.535,58€ (TTC), en réparation du vice caché du bien vendu; 
- condamner solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F] à leur payer la somme de 34.083,34€ (TTC) en réparation du défaut de délivrance conforme; 
- condamner solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F] à leur payer la somme de 5.000€ en réparation de leur préjudice moral; 
- condamner solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F] à leur payer la somme de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [I] exposent au visa des articles 1103 et 1641 et suivants du code civil, qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le défaut d’isolation thermique de la pièce appelée “salon” qui fait partie intégrante de la “surface habitale” est avéré, et que cela constitue un vice connu des vendeurs et caché aux acquéreurs, puisqu’il a fallu une étude thermique pour le révéler, et qui rend le salon impropre à l’usage auquel on le destine à savoir l’habitation. Ils ajoutent que le coût de la remise en état est de 54.535,48€ en ce compris le coût total des travaux d’isolation retenu par l’expert judiciaire à hauteur de 37.335,58€ et le coût de l’installation d’un système de chauffage qu’ils estiment à hauteur de 17.200€ rapporté à la surface de la pièce. Par ailleurs, ils font valoir que le bien dans son ensemble souffre d’un défaut d’isolation thermique, le bien se révélant devoir être “classé G” alors qu’il leur a été vendu comme étant “classé C”, ce qui constitue un manquement au devoir de délivrance conforme qui doit être réparé à hauteur du coût des travaux d’isolation thermique des autres pièces de l’habitation, qu’ils évaluent à hauteur de 44.979,74€. Enfin, ils prétendent avoir subi un préjudice moral dont ils sollicitent la réparation à hauteur de 5.000€. 


Selon dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 mars 2026, auxquelles il sera renvoyé pour de plus amples développements conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F] demandent au tribunal, outre les entiers dépens, de débouter les consorts [I] de leurs demandes et de les condamner à leur payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [P] [H] et Madame [R] [F] exposent, que leur responsabilité ne peut être retenue au titre de la consommation électrique des consorts [I] qui implique une appréciation subjective du confort souhaité et qui dépend du nombre d’occupants et de leurs usages, ni au titre de l’isolation de l’immeuble qui est conforme à la norme en vigueur au moment de sa construction, outre qu’ils sont fondés à invoquer la clause d’éxclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente sur ce dernier point. En outre, ils soutiennent qu’ils n’ont pas trompé leurs acquéreurs sur la destination de la pièce du rez-de chaussée qui est un atelier et non pas un salon, tel que cela ressort notamment d’autres annonces immobilières que celle à laquelle ont répondu les consorts [I], outre qu’il ne résulte d’aucune disposition législative ou réglementaire, une obligation d’isolation d’une pièce présenté comme habitable dans le cadre d’un contrat de vente. Enfin, ils font valoir que le défaut d’isolation de cette pièce est apparent et qu’il était donc connu des acquéreurs avant la vente, de sorte qu’ils ne sont pas fondés à invoquer un vice caché. 

La clôture est intervenue le 21 mai 2026. 

A l’audience de plaidoirie du 12 juin 2026, la décision a été mise en délibéré au 4 août 2026. 

MOTIFS: 

1- Sur les demandes indemnitaires fondées sur la garantie des vices cachés et l’obligation de délivrance conforme:

L’article 1582 du code civil définit la vente comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. 

En application de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. 

L’article 1615 du code civil précise que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. 

Ainsi, l’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. 

Il résulte des dispositions des articles 1642 et 1643 du code civil, que si le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, il doit cependant répondre des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. 

Conformément aux dispositions de l’article 1644 du code civil, l’acquéreur qui agit en garantie des vices cachés contre son vendeur, est libre de choisir entre l’action rédhibitoire et estimatoire, sans qu’il soit tenu compte des interventions menées pour remédier aux vices cachés. 

Au cas présent, les consorts [I] sollicitent l’engagement de la responsabilité des vendeurs sur le fondement d’une part, de la garantie des vices cachés s’agissant du défaut d’isolation thermique de la pièce du rez-de-chaussée présentée comme un “salon”, et d’autre du manquement à leur obligation de délivrance conforme s’agissant du défaut d’isolation thermique des autres pièces de la maison. 

- au titre de la garantie des vices cachés: 

En l’espèce, les vendeurs ne contestent pas le défaut d’isolation de la pièce litigieuse, affirmant que cela était apparent et donc connu des acquéreurs. 
Aussi, il résulte du rapport d’expertise judiciaire, non contesté par les parties, que si la pièce qualifiée de “salon” par les acquéreurs, et “d’atelier” par les vendeurs, peut être intégrée dans la surface “habitable” d’environ 219m2, tel que cela résulte par ailleurs de l’annonce immobilière à partir de laquelle les consorts [I] ont émis une offre d’achat, ainsi que de l’acte authentique de vente retenant au titre de la description de la contenance du bien “une maison d’habitation” comprenant “au rez-de-chaussée” notamment “un salon”, il n’en demeure pas moins que le défaut d’isolation de cette pièce était apparent et ne pouvait être ignoré des acquéreurs avant la vente. En effet, il résulte du constat établi par huissier le 15 juin 2020, que dans le “salon” situé au Sud-Ouest de la maison, la cloison qui le sépare du “garage” est simple et vitrée en partie haute au moyen d’un simple panneau en plexiglas transparent. En outre, il est relevé qu’au dessus du garage, qui se trouve donc dans la continuité de ce “salon” qui résulte d’un aménagement partiel de l’ancien garage, la toiture est constituée d’un panneau d’altuglas et de tuiles romanes, et qu’en dessous se trouve un isolant peu épais ne dépassant pas 5 centimètres. Dans ces conditions, il apparaît que le défaut d’isolation pouvait être constaté sans qu’il soit nécessaire, contrairement à ce qu’allèguent les demandeurs, de faire procéder à une étude thermique, l’étude de la société EVOGREEN n’ayant fait que confirmer que l’isolation de cette pièce n’était pas conforme à la norme en vigueur à la date du permis de construire. Au demeurant, il sera relevé que si l’expert considère que le défaut d’isolation de cette pièce, présentée aux vendeur comme habitable, peut leur causer un préjudice résultant du coût des travaux à réaliser pour l’isoler au niveau de la performance attendue pour un volume habitable, il n’en demeure pas moins que cette pièce étant équipée d’un système de chauffage de type pôele à bois, il ne peut être conclu à une impropriété à l’usage auquel on la destine, l’expert ayant relevé sur ce point que “bien que le volume dit atelier ou salon soit plus difficile à chauffer, cela ne le rend pas nécessairement impropre à son usage”. 
Dans ces conditions à défaut de rapporter la preuve du caractère caché du vice, ainsi que de l’impropriété à l’usage qui y serait attaché, il convient de débouter les consorts [I] de leur demande indemnitaire formée sur le fondement de la garantie des vices cachés. 

- au titre de l’obligation de délivrance conforme: 

En l’espèce, les acquéreurs soutiennent que le défaut d’isolation des autres pièces de la maison serait constitutif d’un défaut de délivrance conforme. 
Cependant, il ne résulte, ni des conclusions de l’expertise judiciaire, ni de l’étude thermique EVOGREEN qui ne concerne que la pièce qualifiée de “salon” ou d’ “atelier” située au rez-de-chaussée, ni même de l’expertise privée diligentée à l’initiative de la protection juridique des demandeurs, que l’isolation des autres pièces de la maison ne serait pas conforme à la norme en vigueur au moment de leur construction. Ainsi l’expert judiciaire relève, d’une part, qu’il est “impossible de parler de surconsommation électrique résultant d’un dysfonctionnement des systèmes de chauffage” outre que ces consommations sont “généralement liées au mode d’utilisation et au nombre d’occupants de la maison d’habitation” étant observé que les défendeurs étaient “les seuls occupants, c’est à dire deux, alors qu’après prise de possession de l’immeuble par les” consorts [I] “il y avait 6 occupants”, et d’autre part, qu’à défaut d’étude thermique, il n’est pas possible de conclure à un éventuel défaut d’isolation au regard des normes applicables au moment du dépôt du dossier du permis de construire. En outre, si l’expertise privée diligentée à l’initiative de la protection juridique des demandeurs constate que les “moyens d’isolation de la maison” sont “très faibles”, il n’en demeure pas moins que l’expert ne tranche pas cette question en indiquant qu’il “peut y avoir une incohérence entre le volume de l’habitation, ses moyens d’isolation” et “le diagnostic énergétique”, ajoutant sur la question de la surconsommation électrique alléguée, que cette consommation est aussi liée “à l’occupation et au nombre d’occupants”, constatant ensuite que “les vendeurs étaient deux, les acquéreurs sont six”. Au surplus, il sera noté que le diagnostiqueur n’a jamais été mis dans la cause, de sorte qu’il n’a jamais été établi que le diagnostic énergétique réalisé en vue de la vente avait pu ne pas correspondre à la réalité de l’état du bien dans lequel il a été acquis par les consorts [I]. 
Dans ces conditions, les consorts [I] ne rapportent pas la preuve d’un défaut de délivrance conforme, de sorte qu’il convient de les débouter de leur demande indemnitaire formée à ce titre. 

2- Sur la demande indemnitaire en réparation du préjudice moral: 

A titre liminaire, il sera observé que si les consorts [I] n’invoquent aucun fondement juridique au soutien de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, il est constant que le préjudice allégué résulte de l’inexécution d’un contrat de vente, de sorte qu’il convient de l’examiner sur le fondement des règles relatives à la responsabilité contractuelle de droit commun., et ce conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile qui font obligation au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit applicables. 

Ainsi, il sera rappelé que l'article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-3 du même code précise que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. 

Enfin l'article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède, qu’à défaut de faute retenue à l’endroit des vendeurs dans le cadre de l’exécution de leurs obligations contractuelles envers les consorts [I], acquéreurs, ces derniers ne sont pas fondés à solliciter la réparation d’un préjudice moral, dont par ailleurs ils ne rapportent pas la preuve. 

En conséquence, il convient de les débouter de leur demande en réparation du préjudice moral. 

3- Sur les frais de l’instance et les dépens: 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les consorts [I], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance. 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

Au cas présent, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes formées au titre des frais irrépétibles. 

PAR CES MOTIFS, 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort, et par jugement contradictoire, 

Déboute Monsieur [J] [I] et Madame [Q] [G] [I] de l’ensemble de leurs demandes; 

Condamne Monsieur [J] [I] et Madame [Q] [G] [I] aux entiers dépens de l’instance; 

Rejette toutes les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile; 

Rejette toutes les autres demandes. 




Le cadre greffier La Présidente

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1644, code de l'organisation judiciaire 213-7, code civil 1615, code civil 1603, code civil 1582, code civil 1642, code civil 1643, code civil 1231-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-07T19:43:29.418Z.