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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, JCP, 15 juin 2026, n° 25/01819

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Motifs

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 19 février 2020, avec effet au 27 février 2020, Monsieur [E] [R] a donné à bail à Madame [Z] [H] un appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 5] contre paiement d’un loyer mensuel initial de 540 euros avec provision sur charges de 85 euros.

Par acte sous seing privé du 24 février 2020, Monsieur [Y] [H] s’est porté caution solidaire des engagements de sa fille auprès de Monsieur [E] [R].

Monsieur [E] [R] a fait délivrer un commandement de payer à Madame [Z] [H] pour un montant de 5232,17 euros le 20 mars 2025.

Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [Y] [H] le 22 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 août 2025, Monsieur [E] [R] a fait assigner Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :
-juger que le mécanisme de la clause résolutoire est acquis à la date du 20 mai 2024 ;
-subsidiairement prononcer la résiliation du contrat,
-jugé que le bail d’habitation est résilié au 20 mai 2024,
-ordonner l’expulsion de Madame [H] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour, astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de 15 jours courant à compter de la signification du jugement à venir ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locatives ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] la somme de 5595,76 euros selon décompte arrêté au 15 juillet 2025 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, majoré des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution.

L’affaire appelée à l’audience du 19 janvier 2026, a été renvoyée à l’audience du 16 février 2026.

A cette date, Monsieur [E] [R] est représenté par son conseil. Celui-ci s’en rapporte à ses écritures pour demander au juge des contentieux de la protection de : 
-rejeter les demandes, fins et conclusions de Madame [Z] [H] ;
-juger que le mécanisme de la clause résolutoire est acquis à la date du 20 mai 2024 ;
-subsidiairement prononcer la résiliation du contrat,
-jugé que le bail d’habitation est résilié au 20 mai 2024,
-ordonner l’expulsion de Madame [H] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour, astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de 15 jours courant à compter de la signification du jugement à venir ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locatives ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] la somme de 5595,76 euros selon décompte arrêté au 15 juillet 2025 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, majoré des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution.


A l’audience, le conseil du bailleur actualise la créance à 4578 euros.

En défense, Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] sont comparants, représentés par leur conseil qui s’en rapporte à ses écritures (conclusions n°2) et demande au juge des contentieux de la protection de :
-dire et juger Madame [Z] [H] recevable en ses demandes ;
-débouter Monsieur [E] [R] de l’ensemble de ses demandes formulées contre Madame [Z] [H] ;
A titre subsidiaire :
-dire et juger que Madame [Z] [H] pourra bénéficier d’un délai de paiement de 3 ans pour s’acquitter de la dette locative ;
-suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
-réserver les dépens.


Il a été rendu compte des conclusions du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, prorogé au 15 juin 2026.



EXPOSE DES MOTIFS:



1-Sur la recevabilité de l’action:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 11 août 2025, soit plus de 8 semaines au moins avant l’audience du 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [E] [R] justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 8 août 2025 comme l’exige les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en expulsion est donc recevable. 


2- Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire:

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée le 27 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 20 mars 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 8 semaines de la signification de ce commandement de payer.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 mai 2025.


3- Sur la demande de paiement des loyers et charges:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges



Sur le montant réclamé au titre d’un impayé de loyers

Monsieur [E] [R] demande la condamnation solidaire de Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] au paiement de la somme de 4578 euros au titre des impayés de loyers.

Selon le bailleur cette somme correspond aux régulations de loyers et de charges successives appliquées qui n’auraient pas été réglées par Madame [Z] [H]. 

Il fait valoir :
-qu’il y a eu une erreur de répartitions des consommations de chauffage au sein de la copropriété. Les comptes de l’exercice 2021 n’ont été approuvés qu’en 2023 ;
-que Madame [Z] [H] a une consommation importante d’énergie.
Il en résulte qu’il y a eu d’importantes régularisations de charges au printemps 2023 pour l’année 2021, en janvier 2024 pour l’année 2022 et en janvier 2025 pour les années 2021 à 2023.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] [R] produit :
-le décompte actualisé de 4578 euros au 13 février 2026 ;
-les procès verbaux des AG de copropriété :
-AG du 8 février 2023 pour l’exercice comptable de 2021
-AG du 6 septembre 2023 pour l’exercice comptable de 2022
-AG du 1er juillet 2024 pour l’exercice comptable de 2023
-les régularisations de charges pour les années 2021, 2022, et 2023.
-les différents courriers explicatifs adressé à la locataire.
-l’état des consommations d’énergies de Madame [H] 

En défense, Madame [Z] [H] conteste les sommes réclamées. Elle fait valoir qu’il appartient au bailleur de démontrer le bien-fondé, le montant et l’exigibilité de la créance qu’il invoque, notamment en mettant les justificatifs des charges récupérables à la disposition du locataire. 
La locataire considère que :
-l’obligation de justifier du montant des charges n’a pas été respectée en la forme ;
-les pièces communiquées ne permettent pas d’établir le bien-fondé de la créance réclamée, compte tenu notamment d’erreur dans la répartition des charges expressément admise par le bailleur ;
-ni le montant, ni l’exigibilité des sommes réclamées ne sont démontrés (l’approbation des comptes 2022 et 2023 n’est pas fourni ; pas de preuve de la régularisation des erreurs corrigées, les charges pour les années 2021 et 2022 sont demandées deux fois) ;
-les relevés de consommation d’énergie produit par le bailleur et celui de la locataire ne coïncident pas.

Après communication des pièces par le bailleur, Madame [Z] [H] ne conteste plus que les relevés de consommation.

Il résulte des éléments de la cause que le bailleur produit bien toutes les pièces justifiant les montants imputés au titre des charges générales et spéciales (pièce n°18a, 18b et 18c) pour l’ensemble du bâtiment pour les années 2021, 2022 et 2023. Il est important de relever que les charges spéciales sont bien identifiées (espaces verts, entretien ménager).

Il convient de constater également que les relevé des charges de copropriété émis par Foncia à l’attention de Monsieur [E] [R] sont également produit pour les années 2021, 2022 et 2023 avec les quote-part applicable à l’appartement loué par Madame [Z] [H] (pièces 17a, 17b et 17c).

Toutefois si les documents concernant les années 2021 et 2022 sont complets, force est de constater que le document pour l’année 2023, ne comporte aucun détail sur les postes de dépenses.

En conséquence, il convient d’écarter la somme de 438,95 euros réclamées au titre de la régularisation de charges pour l’année 2023.

D’autre part, c’est une nouvelle régulation de charges qui a été imposées à Madame [Z] [H] concernant la répartition du gaz pour les années 2021 et 2022. Cette régulation de 1719,10 euros a été imputées à Madame [Z] [H] en décembre 2025. 
Le mail émanant de FONCIA (pièce n°24) indique « Madame [H] fait partie des plus gros consommateurs de la résidence. Les sommes réclamées sont donc dues et ne sont plus contestables ».


Il convient au contraire de constater que cette nouvelle imputation de charge est une seconde correction après une première erreur. Or cette seconde régulation intervient en 2025 pour des charges dues de 2021 à 2022, soit près de trois années après. Qui plus est le lien avec les prétendus relevés n’est pas évident puisque les relevés de compteurs d’ISTA semble concerner de l’électricité et non du gaz. 

Cette dernière régulation est donc invérifiable.

Ainsi, si l’on part de la somme toujours réclamée, 4578 euros, et que l’on retranche les sommes non justifiées (438,95+1719,10), soit 2158,05 euros.

Madame [Z] [H] reste redevable de la somme de 2419,95 euros.



Sur la solidarité de la caution

L'article 2288 du Code civil dispose que celui qui se rend caution d'une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 2296 alinéa 2 du même Code dispose que le cautionnement peut être contracté pour une partie de la dette seulement, et sous des conditions moins onéreuses.

En outre, le cautionnement ne se présume pas. Il doit être exprès et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté en application de l'article 2294 du Code civil.

Enfin, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de la signature du bail, prévoit que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

* * *

En l’espèce, Madame [Z] [H] a conclu un contrat de bail d’habitation avec Monsieur [E] [R] le 19 février 2020 prévoyant la location d’un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 5] contre paiement d’un loyer de 540 euros mensuel et de 85 euros de provision de charges.

Par acte sous seing privé du 24 février 2020, Monsieur [Y] [H] s’est porté caution des sommes dues par Madame [Z] [H] en application du contrat de bail conclu avec Monsieur [E] [R].

Ce contrat de cautionnement porte sur les loyers, charges, ainsi que les différentes révisions du loyer et indemnité d’occupation et frais accessoires dans la limite de la somme de 22.500 euros. 

Il apparaît que le contrat de cautionnement comporte toutes les prescriptions requises par la loi. Et le commandement de payer a bien été dénoncé à la caution. 

En conséquence, Monsieur [Y] [H] sera condamné solidairement au paiement de la somme de 2419,95 euros au titre des loyers et charges impayés.

4- Sur la demande de délai de paiement de l’impayé par la locataire:

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Madame [Z] [H] a demandé à bénéficier d’un délai de paiement. Il convient de constater qu’elle n’apporte aucun élément relatif à sa situation. Toutefois il est important de relever que la dette de loyer et charge a diminué depuis le dépôt de l’assignation.

Et compte tenu de la dette restant due, il convient d’accorder un échéancier à Madame [Z] [H] qui règlera en plus de son loyer et de sa provision de charges, une mensualité de 100 euros par mois au titre de l’apurement de la dette pendant une durée de 25 mois, soit 24X100, la 25ème échéance permettant d’apurer le reliquat.

Il sera rappelé à Madame [Z] [H] :
-qu’en cas de non-respect de l’échéancier, Monsieur [E] [R] pourra demander l’expulsion de sa locataire compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire ;
-qu’en cas de respect de l’échéancier, la clause résolutoire sera considérée comme n’avoir jamais été acquise.

Et la demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [E] [R] sera écartée compte tenu du délai de paiement accordé.

5 - Sur l’indemnité d’occupation:

Compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire, Madame [Z] [H] devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Monsieur [E] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, à compter du mois de la notification du jugement. 

Monsieur [Y] [H], sera solidaire des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation.


6 – Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles:

Compte tenu des circonstances de la cause, il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire: 

L’exécution provisoire de la décision est de droit.


Sur les dépens:

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [Z] [H].

Dispositif

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, 
statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre Madame [Z] [H] et Monsieur [E] [R] le 19 février 2020, à ce à compter du 21 mai 2025 ; 

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à payer à Monsieur [E] [R] la somme de 2419,95€ au titre de l’arriéré de loyer et charges ;

AUTORISE Madame [Z] [H] à s'acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courantes en 24 mensualités de 100 euros, la 25ème correspondant au reliquat de dette et d’intérêts ;




PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le contrat de bail pourra se poursuivre ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [R] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [Z] [H] et monsieur [Y] [H] seront condamnés à verser à Monsieur [E] [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
* que Madame [Z] [H] et monsieur [Y] [H] seront condamnés solidairement à payer Monsieur [E] [R] l'intégralité des taxes et charges afférents aux locaux loués ;

RAPPELLE qu’en cas de respect du plan d’apurement, la clause résolutoire sera considérée comme n’ayant jamais été acquise, et que le contrat de bail se poursuivra normalement ;

DEBOUTE Monsieur [E] [R] de sa demande de condamnation sous astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [E] [R] de sa demande fondée sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 15 juin 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION







Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par LS à Me Benoît BOMMELAER 
- 1 CCC par LS à [Y] [H] et [Z] [H]
- 1 CCC par dépôt en case à Me LAMY-ROUSSEAU
- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
- 1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00274
N° RG 25/01819 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F52V
Le 15 JUIN 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 16 Février 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 15 JUIN 2026 après prorogation

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le quinze Juin deux mil vingt six 



ENTRE :

Monsieur [E] [R], 
Demeurant [Adresse 3] 
[Localité 3]
Représenté par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de RENNES,



ET :

Monsieur [Y] [H], 
Demeurant [Adresse 4] 
[Localité 2]
Comparant en personne,

Madame [Z] [H], 
Demeurant [Adresse 4] 
[Localité 4]
Comparante en personne,
Assistée par Me Camille LAMY-ROUSSEAU, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-22278-2025-3645 du 12/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)




 -1-
EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 19 février 2020, avec effet au 27 février 2020, Monsieur [E] [R] a donné à bail à Madame [Z] [H] un appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 5] contre paiement d’un loyer mensuel initial de 540 euros avec provision sur charges de 85 euros.

Par acte sous seing privé du 24 février 2020, Monsieur [Y] [H] s’est porté caution solidaire des engagements de sa fille auprès de Monsieur [E] [R].

Monsieur [E] [R] a fait délivrer un commandement de payer à Madame [Z] [H] pour un montant de 5232,17 euros le 20 mars 2025.

Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [Y] [H] le 22 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 août 2025, Monsieur [E] [R] a fait assigner Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :
-juger que le mécanisme de la clause résolutoire est acquis à la date du 20 mai 2024 ;
-subsidiairement prononcer la résiliation du contrat,
-jugé que le bail d’habitation est résilié au 20 mai 2024,
-ordonner l’expulsion de Madame [H] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour, astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de 15 jours courant à compter de la signification du jugement à venir ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locatives ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] la somme de 5595,76 euros selon décompte arrêté au 15 juillet 2025 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, majoré des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution.

L’affaire appelée à l’audience du 19 janvier 2026, a été renvoyée à l’audience du 16 février 2026.

A cette date, Monsieur [E] [R] est représenté par son conseil. Celui-ci s’en rapporte à ses écritures pour demander au juge des contentieux de la protection de : 
-rejeter les demandes, fins et conclusions de Madame [Z] [H] ;
-juger que le mécanisme de la clause résolutoire est acquis à la date du 20 mai 2024 ;
-subsidiairement prononcer la résiliation du contrat,
-jugé que le bail d’habitation est résilié au 20 mai 2024,
-ordonner l’expulsion de Madame [H] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour, astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de 15 jours courant à compter de la signification du jugement à venir ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locatives ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] la somme de 5595,76 euros selon décompte arrêté au 15 juillet 2025 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, majoré des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution.


A l’audience, le conseil du bailleur actualise la créance à 4578 euros.

En défense, Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] sont comparants, représentés par leur conseil qui s’en rapporte à ses écritures (conclusions n°2) et demande au juge des contentieux de la protection de :
-dire et juger Madame [Z] [H] recevable en ses demandes ;
-débouter Monsieur [E] [R] de l’ensemble de ses demandes formulées contre Madame [Z] [H] ;
A titre subsidiaire :
-dire et juger que Madame [Z] [H] pourra bénéficier d’un délai de paiement de 3 ans pour s’acquitter de la dette locative ;
-suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
-réserver les dépens.


Il a été rendu compte des conclusions du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, prorogé au 15 juin 2026.



EXPOSE DES MOTIFS:



1-Sur la recevabilité de l’action:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 11 août 2025, soit plus de 8 semaines au moins avant l’audience du 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [E] [R] justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 8 août 2025 comme l’exige les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en expulsion est donc recevable. 


2- Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire:

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée le 27 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 20 mars 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 8 semaines de la signification de ce commandement de payer.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 mai 2025.


3- Sur la demande de paiement des loyers et charges:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges



Sur le montant réclamé au titre d’un impayé de loyers

Monsieur [E] [R] demande la condamnation solidaire de Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] au paiement de la somme de 4578 euros au titre des impayés de loyers.

Selon le bailleur cette somme correspond aux régulations de loyers et de charges successives appliquées qui n’auraient pas été réglées par Madame [Z] [H]. 

Il fait valoir :
-qu’il y a eu une erreur de répartitions des consommations de chauffage au sein de la copropriété. Les comptes de l’exercice 2021 n’ont été approuvés qu’en 2023 ;
-que Madame [Z] [H] a une consommation importante d’énergie.
Il en résulte qu’il y a eu d’importantes régularisations de charges au printemps 2023 pour l’année 2021, en janvier 2024 pour l’année 2022 et en janvier 2025 pour les années 2021 à 2023.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] [R] produit :
-le décompte actualisé de 4578 euros au 13 février 2026 ;
-les procès verbaux des AG de copropriété :
-AG du 8 février 2023 pour l’exercice comptable de 2021
-AG du 6 septembre 2023 pour l’exercice comptable de 2022
-AG du 1er juillet 2024 pour l’exercice comptable de 2023
-les régularisations de charges pour les années 2021, 2022, et 2023.
-les différents courriers explicatifs adressé à la locataire.
-l’état des consommations d’énergies de Madame [H] 

En défense, Madame [Z] [H] conteste les sommes réclamées. Elle fait valoir qu’il appartient au bailleur de démontrer le bien-fondé, le montant et l’exigibilité de la créance qu’il invoque, notamment en mettant les justificatifs des charges récupérables à la disposition du locataire. 
La locataire considère que :
-l’obligation de justifier du montant des charges n’a pas été respectée en la forme ;
-les pièces communiquées ne permettent pas d’établir le bien-fondé de la créance réclamée, compte tenu notamment d’erreur dans la répartition des charges expressément admise par le bailleur ;
-ni le montant, ni l’exigibilité des sommes réclamées ne sont démontrés (l’approbation des comptes 2022 et 2023 n’est pas fourni ; pas de preuve de la régularisation des erreurs corrigées, les charges pour les années 2021 et 2022 sont demandées deux fois) ;
-les relevés de consommation d’énergie produit par le bailleur et celui de la locataire ne coïncident pas.

Après communication des pièces par le bailleur, Madame [Z] [H] ne conteste plus que les relevés de consommation.

Il résulte des éléments de la cause que le bailleur produit bien toutes les pièces justifiant les montants imputés au titre des charges générales et spéciales (pièce n°18a, 18b et 18c) pour l’ensemble du bâtiment pour les années 2021, 2022 et 2023. Il est important de relever que les charges spéciales sont bien identifiées (espaces verts, entretien ménager).

Il convient de constater également que les relevé des charges de copropriété émis par Foncia à l’attention de Monsieur [E] [R] sont également produit pour les années 2021, 2022 et 2023 avec les quote-part applicable à l’appartement loué par Madame [Z] [H] (pièces 17a, 17b et 17c).

Toutefois si les documents concernant les années 2021 et 2022 sont complets, force est de constater que le document pour l’année 2023, ne comporte aucun détail sur les postes de dépenses.

En conséquence, il convient d’écarter la somme de 438,95 euros réclamées au titre de la régularisation de charges pour l’année 2023.

D’autre part, c’est une nouvelle régulation de charges qui a été imposées à Madame [Z] [H] concernant la répartition du gaz pour les années 2021 et 2022. Cette régulation de 1719,10 euros a été imputées à Madame [Z] [H] en décembre 2025. 
Le mail émanant de FONCIA (pièce n°24) indique « Madame [H] fait partie des plus gros consommateurs de la résidence. Les sommes réclamées sont donc dues et ne sont plus contestables ».


Il convient au contraire de constater que cette nouvelle imputation de charge est une seconde correction après une première erreur. Or cette seconde régulation intervient en 2025 pour des charges dues de 2021 à 2022, soit près de trois années après. Qui plus est le lien avec les prétendus relevés n’est pas évident puisque les relevés de compteurs d’ISTA semble concerner de l’électricité et non du gaz. 

Cette dernière régulation est donc invérifiable.

Ainsi, si l’on part de la somme toujours réclamée, 4578 euros, et que l’on retranche les sommes non justifiées (438,95+1719,10), soit 2158,05 euros.

Madame [Z] [H] reste redevable de la somme de 2419,95 euros.



Sur la solidarité de la caution

L'article 2288 du Code civil dispose que celui qui se rend caution d'une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 2296 alinéa 2 du même Code dispose que le cautionnement peut être contracté pour une partie de la dette seulement, et sous des conditions moins onéreuses.

En outre, le cautionnement ne se présume pas. Il doit être exprès et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté en application de l'article 2294 du Code civil.

Enfin, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de la signature du bail, prévoit que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

* * *

En l’espèce, Madame [Z] [H] a conclu un contrat de bail d’habitation avec Monsieur [E] [R] le 19 février 2020 prévoyant la location d’un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 5] contre paiement d’un loyer de 540 euros mensuel et de 85 euros de provision de charges.

Par acte sous seing privé du 24 février 2020, Monsieur [Y] [H] s’est porté caution des sommes dues par Madame [Z] [H] en application du contrat de bail conclu avec Monsieur [E] [R].

Ce contrat de cautionnement porte sur les loyers, charges, ainsi que les différentes révisions du loyer et indemnité d’occupation et frais accessoires dans la limite de la somme de 22.500 euros. 

Il apparaît que le contrat de cautionnement comporte toutes les prescriptions requises par la loi. Et le commandement de payer a bien été dénoncé à la caution. 

En conséquence, Monsieur [Y] [H] sera condamné solidairement au paiement de la somme de 2419,95 euros au titre des loyers et charges impayés.

4- Sur la demande de délai de paiement de l’impayé par la locataire:

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Madame [Z] [H] a demandé à bénéficier d’un délai de paiement. Il convient de constater qu’elle n’apporte aucun élément relatif à sa situation. Toutefois il est important de relever que la dette de loyer et charge a diminué depuis le dépôt de l’assignation.

Et compte tenu de la dette restant due, il convient d’accorder un échéancier à Madame [Z] [H] qui règlera en plus de son loyer et de sa provision de charges, une mensualité de 100 euros par mois au titre de l’apurement de la dette pendant une durée de 25 mois, soit 24X100, la 25ème échéance permettant d’apurer le reliquat.

Il sera rappelé à Madame [Z] [H] :
-qu’en cas de non-respect de l’échéancier, Monsieur [E] [R] pourra demander l’expulsion de sa locataire compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire ;
-qu’en cas de respect de l’échéancier, la clause résolutoire sera considérée comme n’avoir jamais été acquise.

Et la demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [E] [R] sera écartée compte tenu du délai de paiement accordé.

5 - Sur l’indemnité d’occupation:

Compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire, Madame [Z] [H] devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Monsieur [E] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, à compter du mois de la notification du jugement. 

Monsieur [Y] [H], sera solidaire des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation.


6 – Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles:

Compte tenu des circonstances de la cause, il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire: 

L’exécution provisoire de la décision est de droit.


Sur les dépens:

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [Z] [H].


PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, 
statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre Madame [Z] [H] et Monsieur [E] [R] le 19 février 2020, à ce à compter du 21 mai 2025 ; 

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à payer à Monsieur [E] [R] la somme de 2419,95€ au titre de l’arriéré de loyer et charges ;

AUTORISE Madame [Z] [H] à s'acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courantes en 24 mensualités de 100 euros, la 25ème correspondant au reliquat de dette et d’intérêts ;




PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le contrat de bail pourra se poursuivre ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [R] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [Z] [H] et monsieur [Y] [H] seront condamnés à verser à Monsieur [E] [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
* que Madame [Z] [H] et monsieur [Y] [H] seront condamnés solidairement à payer Monsieur [E] [R] l'intégralité des taxes et charges afférents aux locaux loués ;

RAPPELLE qu’en cas de respect du plan d’apurement, la clause résolutoire sera considérée comme n’ayant jamais été acquise, et que le contrat de bail se poursuivra normalement ;

DEBOUTE Monsieur [E] [R] de sa demande de condamnation sous astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [E] [R] de sa demande fondée sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 15 juin 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION







Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par LS à Me Benoît BOMMELAER 
- 1 CCC par LS à [Y] [H] et [Z] [H]
- 1 CCC par dépôt en case à Me LAMY-ROUSSEAU
- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
- 1 CCC au dossier

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Mise à jour de la source le 2026-06-15T22:08:50.662Z.